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樓價(jià)暴漲的熱潮是當(dāng)今才有的嗎?不,其實(shí)早在清朝早中期,北京就出現(xiàn)過房?jī)r(jià)暴漲的熱潮現(xiàn)象。當(dāng)時(shí)的清政府根本沒有什么適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的管理辦法,未能控制住房?jī)r(jià)保障,導(dǎo)致清朝中后期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面蕭條,最終導(dǎo)致了王朝的崩潰。王朝更迭這就要從清軍入關(guān)時(shí)候開始說起。明朝算是中國(guó)歷朝歷代最硬氣的王朝之一,如果提前南遷,以江南的富庶和民心,重新組織起來,尚可再戰(zhàn)。所謂“江東弟子多才俊,卷土重來未可知”。然而南遷不符合“天子守國(guó)門”的核心價(jià)值觀,誰提誰就是漢奸,所以無人敢提,直到北京成為一座孤城,想走也走不成了。平心而論,崇禎并不是一個(gè)亡國(guó)之君,初期的作為,甚至讓晚明有了中興的氣象。但是卻沒有天時(shí)地利人和。天時(shí),遇到到了小冰河周期,農(nóng)田歉收,大面積干旱,老百姓走投無路。地利,一入關(guān)就是首都,來不及組織有效抵抗。人和,官民離心離德,早已大廈將傾。加上滿清和李自成的組合拳,一個(gè)在東北正面戰(zhàn)場(chǎng)高舉高打,一個(gè)在內(nèi)部四處游走。雖然搞游擊戰(zhàn)的李自成率先入城,但還未來得及樹立起共同信仰,自己就先腐化墮落戰(zhàn)力銳減。一直在正面戰(zhàn)場(chǎng)拼殺的滿清抓住機(jī)會(huì),山海關(guān)一站秒殺翻盤,成為天下共主,鼎定乾坤。清軍進(jìn)城后,人口劇增,不僅住房緊張,安全也成了問題。面對(duì)龐大的被征服民眾,清政府覺得并不安全,不能混住在一起。事實(shí)上,漢人的反抗精神證明,他們想多了。清軍以征服者和鍘刀的名義,對(duì)社會(huì)財(cái)富進(jìn)行了重新分配,沒有遇到一點(diǎn)障礙。他們占領(lǐng)了明朝故宮,以及各級(jí)官員留下的豪宅,圈占了普通人家的宅子,把原住民全部趕到外城,城內(nèi)只允許旗人居住。滿漢分居這種滿漢分居的格局,從北京開始,成了滿清一朝最基本的城市格局。今天,成都的寬窄巷子已成為最著名的景點(diǎn),其實(shí)這就是當(dāng)年成都的滿人所居住的“少城”的遺跡。歷史的吊詭就在這里,過去這里是征服者顯示權(quán)貴的場(chǎng)所,今天成為普通民眾的游玩之地。滿漢分居,在事實(shí)上形成了兩種房屋產(chǎn)權(quán)制度。在體制內(nèi)的,是滿人,他們住在內(nèi)城。享有朝廷分配的內(nèi)城住房。當(dāng)然,這些都是搶來的,現(xiàn)在成了朝廷的。在體制外的是其它民族,主要是漢族的居民,他們無權(quán)居住在內(nèi)城,也無權(quán)享受政府分配的住房,只有靠市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)。因此,滿清的房產(chǎn)制度就形成了計(jì)劃和市場(chǎng)兩種制度并存的格局。普天之下,莫非王土。滿清建政之初,分配給旗人的宅子都是清政府所有,旗人只有居住權(quán)沒有所有權(quán)。但只要沒有因犯罪而被收回,子孫均可居住,這就事實(shí)上改變了房屋的所有權(quán)。到了康熙朝,政府開始允許內(nèi)城旗人之間進(jìn)行房屋的買賣。這說明政府默認(rèn)了房屋所有權(quán)的改變,但這并不是真正意義上的產(chǎn)權(quán),政府保留了犯罪則收回的權(quán)力。到了雍正朝的時(shí)候,政府財(cái)政空虛,改革已經(jīng)勢(shì)在必行。由于原有分配房屋所有者都是為清朝打天下的功臣的子孫后代,是強(qiáng)大的既得利益集團(tuán),指望他們掏銀子買房子是不現(xiàn)實(shí)的。但是新建房屋是可以的。從雍正起,政府新建房屋由官兵購(gòu)買或者租住,從獲得房屋的旗人薪水中“扣奉”用于后續(xù)的“蓋房之資”。“雍正改革”使得原有的政府分配房屋變成了政府經(jīng)營(yíng)房屋,同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型,政府也從中獲利。從雍正九年到乾隆七年,僅北京一地,陸續(xù)通過克扣俸祿賣出官房“七檁至三檁房共一萬一千三百七間半,作價(jià)銀十四萬四千七百二十九兩四錢。業(yè)經(jīng)滿限交足”。平均每間房12兩白銀,一兩白銀大約相當(dāng)于人民幣六七百元,也就是說大概每間房在7000-8000人民幣左右。不過這樣的住房,只有體制內(nèi)的人才能購(gòu)買,一般人沒有資格購(gòu)買。到了乾隆時(shí)期,這個(gè)價(jià)格漲到了14兩白銀一間房,相當(dāng)于八九千元人民幣一間房。這說明,在這套制度實(shí)施早期,體制內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格保持了相對(duì)的穩(wěn)定。房?jī)r(jià)暴漲然而在完全實(shí)施市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的外城房地產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)價(jià)格卻呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢(shì)。先是在順治初年,原來住在內(nèi)城的居民被遷出,導(dǎo)致外城居住需求量猛增,市場(chǎng)供不應(yīng)求,賣家隨意提高價(jià)格,動(dòng)輒一漲就是幾倍。工科右給事中魏象樞在給皇帝的奏章中大聲疾呼,“罄家所有不足以卜數(shù)椽之棲?!辈⒔ㄗh“祈天語申飭,令該管地方等官,概平一價(jià),凡買者賣者典者賃者,各勿增減,共相保恤,庶比屋可封,國(guó)本永固矣?!彼南M谧罡呓y(tǒng)治者下達(dá)行政命令,把價(jià)格降下來,并把這事上升到了事關(guān)國(guó)本的地位。然而,皇帝陛下壓根沒聽他的,只是批準(zhǔn)用官地安置遷移居民,并未控制房?jī)r(jià)。原因很簡(jiǎn)單,政府也需要錢??!滿清房屋契稅是3%,價(jià)格越高,政府收入就越多。結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格飛漲,連年翻番。研究發(fā)現(xiàn),順治五年時(shí)外城房?jī)r(jià)為每間房6.5兩,之后房?jī)r(jià)上漲一倍,達(dá)到15.91兩。到了康熙年間,已經(jīng)漲到40.11兩,是順治年間的5倍。在雍正、乾隆時(shí)期有所下降,但到了嘉慶時(shí)期,已經(jīng)漲到了41.29兩。全面蕭條與官方視角中的康乾盛世完全不同的是,從經(jīng)濟(jì)活力來看,隨著房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲,整個(gè)滿清的社會(huì)經(jīng)濟(jì)陷入到了蕭條之中,被學(xué)者們稱為康熙蕭條、嘉道中落、道光蕭條。到了后來的嘉慶、道光年間,更是每況愈下。燕紅忠綜述前人研究指出:“史學(xué)界一般將嘉慶、道光時(shí)期清朝的國(guó)勢(shì)下衰稱之為嘉道中落,并將其根源主要?dú)w結(jié)于吏治的腐敗。而經(jīng)濟(jì)史學(xué)界則將注意力更多的放在鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)前夕的白銀外流、銀錢比價(jià)等方面,并將這一時(shí)期的經(jīng)濟(jì)下滑稱之為道光蕭條”。這一判斷,也被第一次來到中國(guó)的西方外交使團(tuán),英國(guó)的馬嘎爾尼使團(tuán)所記錄,他們親眼目睹了一個(gè)停滯的帝國(guó),以及普通老百姓驚人的貧困和溫順以及麻木不仁。他們認(rèn)為,清朝就是一個(gè)泥足巨人,只需要輕輕一推就會(huì)被擊倒。事
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