房地產(chǎn)技術(shù)報(bào)告.doc

房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告（僅供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和有關(guān)管理部門(mén)查閱）估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：武漢市翔星建材房地產(chǎn)估價(jià)委托方：武漢市翔星建材銷(xiāo)售中心估價(jià)方：湖北中信房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司貸款銀行：興業(yè)銀行武漢分行估價(jià)人員：賀路 張昊估價(jià)作業(yè)日期：二九年六月六日至二九年六月二十六日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：中信估字（2007）DY第060403號(hào)估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：中信估技字（2007）DY第060403號(hào)房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析（一）估價(jià)對(duì)象范圍界定本次估價(jià)對(duì)象為位于武漢市江夏經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)民營(yíng)工業(yè)園的全部/部分房產(chǎn)及全部用（占）地，產(chǎn)權(quán)屬武漢市翔星建材公司所有。根據(jù)委托方提供的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)證（武房權(quán)證夏字第200602892號(hào)）和國(guó)有土地使用證（武新國(guó)用（夏）字第009號(hào)），評(píng)估范圍內(nèi)建筑面積為14939.09平方米。（二）權(quán)益狀況1、建筑物權(quán)益狀況估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)證證號(hào)為武房權(quán)證湖夏字第200602892號(hào)，房屋所有權(quán)人為武漢市翔星建材銷(xiāo)售中心，證載共有6棟房地產(chǎn)，總層數(shù)為12層，證載建筑結(jié)構(gòu)為鋼結(jié)構(gòu)，建筑面積合計(jì)為14939.09平方米，產(chǎn)別為私有房產(chǎn)，設(shè)計(jì)用途為工業(yè)用地，現(xiàn)狀用途為三棟門(mén)房、四棟配電房、一二五廠(chǎng)房頓號(hào)、六棟未投入使用。2、土地權(quán)益狀況國(guó)有土地使用證證號(hào)為武新國(guó)用（夏）字第009號(hào)，土地使用權(quán)面積為15318.10平方米，土地用途為工業(yè)用地，地號(hào)為JK0101033，圖號(hào)為64.25-35，土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓/劃撥，終止日期為2054年1月10日/并已扣除相應(yīng)土地使用權(quán)出讓金。估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人和土地使均為武漢市翔星建材公司。3、他項(xiàng)權(quán)利狀況根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證復(fù)印件記載，估價(jià)對(duì)象已進(jìn)行抵押，權(quán)利人為中國(guó)興業(yè)銀行武漢支行，抵押金額為貳千萬(wàn)萬(wàn)元整，設(shè)定日期為二零零七年四月三日，約定期限為一年零月零日至二零零八年四月三日止，本次估價(jià)結(jié)果未考慮該因素對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的影響。另外至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象已經(jīng)分別出租給武漢鍋爐動(dòng)力機(jī)械集團(tuán)單位。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，委托估價(jià)方提供的資料復(fù)印件上無(wú)他項(xiàng)權(quán)利記載。本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)及國(guó)有土地使用權(quán)不存在任何他項(xiàng)權(quán)利（包括租賃權(quán)、抵押權(quán)）及共有權(quán)人為假設(shè)前提，即假定其為完整權(quán)利狀態(tài)下的房地產(chǎn)價(jià)格。（三）實(shí)物狀況估價(jià)對(duì)象約建成于二零零七年,成新為9.8成新。估價(jià)對(duì)象共有6棟12層房地產(chǎn)，建筑結(jié)構(gòu)為鋼結(jié)構(gòu)和混合結(jié)構(gòu)，證載用途為工、交、倉(cāng)，現(xiàn)狀各部分分別用作三棟門(mén)房、四棟配電房、一二五廠(chǎng)房頓號(hào)、六棟未投入使用，估價(jià)對(duì)象裝修情況如下：其外墻為門(mén)房為面墻；廠(chǎng)房為彩鋼板；新建六層為玻璃幕墻加防水涂料，天棚門(mén)房為裝飾瓦；廠(chǎng)房為彩鋼板吊頂，內(nèi)墻門(mén)房?jī)?nèi)墻刷白；廠(chǎng)房?jī)?nèi)墻為彩鋼板；新建六層未進(jìn)行裝修，地面門(mén)房為地磚；廠(chǎng)房為水泥地面，室內(nèi)有車(chē)間行吊5T/10T等設(shè)施設(shè)備，層高分別約為8.10米。估價(jià)對(duì)象周邊公共工程建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、關(guān)山醫(yī)院、廟山公交車(chē)站，綠化較少，地勢(shì)平坦，地質(zhì)穩(wěn)定。二、區(qū)域因素分析（一）宏觀(guān)區(qū)域因素分析1、一般因素武漢市是湖北省省會(huì)，是華中地區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)中心、商業(yè)中心、金融中心和科技教育中心。世界第三大河長(zhǎng)江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將武漢市區(qū)一分為三，形成了漢口、漢陽(yáng)和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局。全市現(xiàn)轄13個(gè)城區(qū)，3個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積為8494.41平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積為218.22平方公里，2004年末，武漢市戶(hù)籍人口總數(shù)為785.90萬(wàn)元。武漢的地理方位為北緯3033、東經(jīng)11419，位于長(zhǎng)江中游，屬亞熱帶濕潤(rùn)氣候，四季分明，平均無(wú)霜期約240天。武漢處于京廣鐵路大動(dòng)脈與長(zhǎng)江黃金水道十字交匯的中心，素有“九省通衢”之稱(chēng)。武漢作為全國(guó)公路主骨架的重要樞紐、全國(guó)區(qū)域性航空樞紐及長(zhǎng)江航運(yùn)的中心，東去上海、西抵重慶、南至廣州、北上北京，距離均在1200公里左右，是中國(guó)少有的集鐵路、公路、水運(yùn)、航空、郵政、電信于一體的重要交通通信樞紐，處于中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理的核心位置。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善和對(duì)外開(kāi)放力度的不斷加大，武漢的經(jīng)濟(jì)建設(shè)成就顯著，已形成了以汽車(chē)、石化、紡織、高新科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的門(mén)類(lèi)齊全的現(xiàn)代工業(yè)休系，城市基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善守。隨著三峽工程的建設(shè)、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶的形成與發(fā)展，以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重點(diǎn)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，使其具備了更加巨大的發(fā)展?jié)摿Α?、區(qū)域因素武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)始建于1988年，1991年被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，1992年被國(guó)家科委、國(guó)家體改委批準(zhǔn)為全國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)綜合改革試點(diǎn)區(qū)。2001年國(guó)家正式批準(zhǔn)武漢中國(guó)光谷成立，預(yù)計(jì)將在近幾年內(nèi)建成國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際知名的光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。目前，區(qū)內(nèi)主要干道有：東西向的武珞路珞瑜路、雄楚大街橫穿開(kāi)發(fā)區(qū)，南北向有關(guān)山一路、關(guān)山二路、民院路，區(qū)內(nèi)有數(shù)十條公交車(chē)經(jīng)過(guò)。武昌火車(chē)站、付家坡長(zhǎng)途汽車(chē)站和宏基客運(yùn)站等對(duì)外交通設(shè)施分布于開(kāi)發(fā)區(qū)西北側(cè)，對(duì)外交通便利。鐵路有南北走向的京廣鐵路，東西走向的漢渝鐵路、漢冶鐵路，東西各有一個(gè)編組站，每天有70列客車(chē)通過(guò)。新建成的白沙洲長(zhǎng)江大橋和京珠、滬蓉高速公路，使東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)與國(guó)家高速公路運(yùn)輸系統(tǒng)相互連接。開(kāi)發(fā)區(qū)以通信產(chǎn)業(yè)為龍頭，包括生物工程、電子信息、新材料、激光和先進(jìn)制造技術(shù)等六大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已形成一定規(guī)模和特色。目前，區(qū)內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)近900家，億元以上有32家，千萬(wàn)元以上企業(yè)近百家。已形成大院大所、三資企業(yè)、民營(yíng)股份制企業(yè)三大高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展群體。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有18所高等院校與數(shù)十所科研院所，實(shí)謂知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的知識(shí)、技術(shù)、人才高密度。武漢中國(guó)光谷的提出獲得批準(zhǔn)，剛剛一年，已經(jīng)收到巨大的品牌效應(yīng)，引來(lái)國(guó)內(nèi)外光電子企業(yè)的關(guān)注，引來(lái)一批批內(nèi)商外資前來(lái)洽談投資或貿(mào)易。（二）微觀(guān)區(qū)域因素分析1、地理位置估價(jià)對(duì)象位于武漢市江夏區(qū)，地處武漢市市區(qū)級(jí)商業(yè)/工業(yè)/住宅用地，東鄰，南鄰，西鄰，北鄰，具體位置詳見(jiàn)附圖（估價(jià)對(duì)象位置示意圖）。2、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模（商業(yè)、住宅、辦公用房改為繁華程度）工業(yè)：周邊分布有武漢環(huán)宇科技園，有武漢鍋爐動(dòng)力機(jī)械集團(tuán)等工業(yè)廠(chǎng)房，大批新型型企業(yè)的入駐使該區(qū)域成為廟山開(kāi)發(fā)區(qū)的重要組成部分，并為該區(qū)域的工業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。商業(yè)/住宅/辦公：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域周邊分布有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、武商量販商場(chǎng)、華坤酒樓、中百超市等商業(yè)商貿(mào)金融設(shè)施，人流量、客流量較大/小，屬商業(yè)密集/較密集/不密集區(qū)估價(jià)對(duì)象距離混合/交通/生活型主干道江夏大道約20米，距離次干道/支路凱迪大道路約1米，距離市級(jí)商服中心光谷約3000米，距離武昌火車(chē)站約10千米，距離長(zhǎng)江碼頭約8千米，距離武漢外國(guó)語(yǔ)學(xué)校美加分校中學(xué)約1000米，距離關(guān)山醫(yī)院醫(yī)院約300米。3、交通便捷度距最近的公交站點(diǎn)廟山站約100米，有901、903、915等共約3條公交線(xiàn)路可通達(dá)于此，交通便捷程度好，交通通達(dá)度好。4、公共配套設(shè)施完備程度估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域分布有廟山工業(yè)園、美加湖濱心城等大型住宅小區(qū)，并擁有武漢外國(guó)語(yǔ)學(xué)校美加分校等教育配套設(shè)施，關(guān)山醫(yī)院等醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施，使該地區(qū)的各項(xiàng)市政配套設(shè)施進(jìn)一步得到完善，同時(shí)也為此地帶來(lái)了較大的人流和良好的商機(jī)，使估價(jià)對(duì)象擁有較大的升值潛力。5、環(huán)境與景觀(guān)估價(jià)對(duì)象周邊有湯遜湖等自然景觀(guān)等，周邊綠化規(guī)劃較好，環(huán)境優(yōu)美。三、市場(chǎng)背景分析估價(jià)對(duì)象位于廟山工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，地處武漢市市區(qū)級(jí)商業(yè)/工業(yè)/住宅用地工業(yè)：周邊分布有環(huán)宇科技園，有武漢鍋爐動(dòng)力機(jī)械集團(tuán)等工業(yè)廠(chǎng)房，大批新型型企業(yè)的入駐使該區(qū)域成為廟山開(kāi)發(fā)區(qū)的重要組成部分，并為該區(qū)域的工業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。（商業(yè)/住宅/辦公：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域周邊分布有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行銀行、武商量販商場(chǎng)、華坤酒樓、中百超市等商業(yè)商貿(mào)金融設(shè)施，人流量、客流量較大/小，屬商業(yè)密集/較密集/不密集區(qū)）估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域分布有美加湖濱心城大型住宅小區(qū)，并擁有武漢外國(guó)語(yǔ)學(xué)校美加分校學(xué)校等教育配套設(shè)施，廟山醫(yī)院等醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施，使該地區(qū)的各項(xiàng)市政配套設(shè)施進(jìn)一步得到完善，同時(shí)也為此地帶來(lái)了較大的人流和良好的商機(jī)，使估價(jià)對(duì)象擁有較大的升值潛力。四、最高最佳使用分析估價(jià)對(duì)象設(shè)計(jì)用途為工業(yè)用房，現(xiàn)狀用途為工、交、倉(cāng)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象周邊的實(shí)際情況和本公司估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘的結(jié)果，我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象按規(guī)劃用途使用最為有利，故以此為前提進(jìn)行估價(jià)。五、估價(jià)方法選用根據(jù)本次估價(jià)作業(yè)的目的，估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘并仔細(xì)分析掌握的相關(guān)資料后，選取市場(chǎng)比較法和收益法作為本次估價(jià)的基本方法，并對(duì)以上各種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。（一）估價(jià)方法選擇的依據(jù)1、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，“有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法作為主要估價(jià)方法”，估價(jià)對(duì)象周邊類(lèi)似房地產(chǎn)交易活躍，市場(chǎng)依據(jù)充分，故可選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。2、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，“收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法”，由于估價(jià)對(duì)象為經(jīng)營(yíng)用房，屬收益性物業(yè)，且經(jīng)營(yíng)狀況良好，故可選用收益法進(jìn)行估價(jià)。3、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，“具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法”，估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)潛力，故可選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)。4、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，“在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法”。估價(jià)對(duì)象為存量工業(yè)用房，市場(chǎng)上極少有類(lèi)似房地產(chǎn)交易案例發(fā)生，不宜選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估；生產(chǎn)用房收益也不易測(cè)算，不宜選用收益法進(jìn)行評(píng)估；估價(jià)對(duì)象不具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力，不宜選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估；適宜選用成本法進(jìn)行評(píng)估。 （二）估價(jià)方法 1、市場(chǎng)法市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。其百分率下的直接比較修正、調(diào)整系數(shù)連乘公式為：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)其中房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整。2、收益法收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。其基本公式為：V=式中：V收益價(jià)格（元，元/平方米）； Ai未來(lái)第i年的凈收益（元，元/平方米）； R資本化率（%）； n未來(lái)可獲收益的年限（年）。 3、假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去預(yù)測(cè)的未來(lái)開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。求在建工程項(xiàng)目?jī)r(jià)格的公式：在建工程價(jià)格=續(xù)建完成后的房地價(jià)值續(xù)建成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)續(xù)建投資利潤(rùn)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 4、成本法成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法最基本的公式為：積算價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格折舊其中適用于新建房地產(chǎn)的基本公式為：重置價(jià)格=土地價(jià)格+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：舊房地價(jià)格=土地的重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格建筑物折舊5、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。根據(jù)武漢市市區(qū)2004年土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告，其基本公式如下：PiP（1K）S式中：Pi 待估宗地地價(jià)P 待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià) K 待估宗地所有地價(jià)區(qū)位影響因素總修正值 S 待估宗地個(gè)別因素修正系數(shù)的乘積其中：Ki 第 i 個(gè)待估宗地區(qū)位因素修正系數(shù)六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）成本法重置價(jià)格=土地價(jià)格+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)舊房地價(jià)格=土地的重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格建筑物的折舊1、土地的重新購(gòu)建價(jià)格估價(jià)對(duì)象土地為工業(yè)用地，采用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估土地價(jià)格。1）采用成本法確定土地價(jià)格其基本公式為：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益（1）土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)按用地單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀(guān)費(fèi)用計(jì)算。征用農(nóng)村集體土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是征地費(fèi)用。城鎮(zhèn)國(guó)有土地的土地取得費(fèi)可按拆遷安置費(fèi)計(jì)算。從市場(chǎng)購(gòu)入土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是土地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。征用集體土地時(shí)，需支付的費(fèi)用主要有：a、土地補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法（中華人民共和國(guó)主席令第8號(hào)）第四十七條第二款“征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。”根據(jù)武漢市征用集體所有土地補(bǔ)償安置辦法（武漢市人民政府令第149號(hào)）第十一條第一款“征用耕地的，按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的10倍補(bǔ)償”，結(jié)合武漢市統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料以及市國(guó)土資源局提供的實(shí)際征地情況，耕地前三年平均年產(chǎn)值為6000元/畝，按平均年產(chǎn)值的10倍補(bǔ)償。土地補(bǔ)償費(fèi)60001060000（元/畝）土地補(bǔ)償費(fèi)合90.00元/平方米。b、安置補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法（中華人民共和國(guó)主席令第8號(hào)）第四十七條第二款“征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。農(nóng)業(yè)用地征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍計(jì)算。”根據(jù)武漢市征用集體所有土地補(bǔ)償安置辦法（武漢市人民政府令第149號(hào)）第十五條第一款“征用耕地的，每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍” 結(jié)合武漢市統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料以及市國(guó)土資源局提供的實(shí)際征地情況，耕地前三年平均年產(chǎn)值為6000元/畝，三環(huán)線(xiàn)以外的地區(qū)需要安置的農(nóng)業(yè)人數(shù)據(jù)調(diào)查為每畝1.5人。則該區(qū)域耕地前三年平均畝產(chǎn)值取6000元/畝，補(bǔ)償倍數(shù)為6倍，需要安置的農(nóng)業(yè)人數(shù)為每畝1.5人。安置補(bǔ)助費(fèi)為：安置補(bǔ)助費(fèi)60006136000（元/畝）安置補(bǔ)助費(fèi)合54.00元/平方米。c、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法（中華人民共和國(guó)主席令第8號(hào)）第四十七條第二、四款“征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。農(nóng)業(yè)用地被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！苯Y(jié)合武征拆字（1995）001號(hào)文青、魚(yú)苗及地上附著物和其它有關(guān)設(shè)施補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和該區(qū)域?qū)嶋H情況，青苗補(bǔ)償費(fèi)按（稻田）單季產(chǎn)值補(bǔ)償，確定水田及其地上附著物最高補(bǔ)償額為1500元/畝，合計(jì)2.25元/平方米。土地取得費(fèi)用合計(jì)為：90.00+54.00+2.25=146.25（元/平方米）（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)按該區(qū)域土地平均開(kāi)發(fā)程度下需要投入的各項(xiàng)客觀(guān)費(fèi)用計(jì)算。根據(jù)武漢市國(guó)土資源管理局對(duì)武漢市市區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套的平均水平以及對(duì)中環(huán)線(xiàn)外土地開(kāi)發(fā)成本價(jià)格的調(diào)查、分析，確定評(píng)估范圍公共基礎(chǔ)設(shè)施配套程度基本達(dá)到宗地紅線(xiàn)外“五通”（即通路、供水、排水、通電、通訊）、宗地紅線(xiàn)內(nèi)場(chǎng)地平整情況下土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為110元/平方米（其中：宗地外圍道路、給水、排水、電力的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為25元/平方米，電訊費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為10元/平方米）（3）稅費(fèi)征地過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)一般有：新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、水利建設(shè)基金、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。a、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)根據(jù)關(guān)于印發(fā)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收繳使用管理辦法的通知（財(cái)綜字1999117號(hào)）及關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別的通知（財(cái)綜200293號(hào)）規(guī)定，武漢市新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)征收等別為四等，征收標(biāo)準(zhǔn)為40元/平方米。b、耕地占用稅根據(jù)武漢市人民政府關(guān)于發(fā)布武漢市耕地占用稅實(shí)施辦法的通知（武政（1987）98號(hào)）規(guī)定，江岸、江漢、橋口、漢陽(yáng)、武昌、青山區(qū)每平方米十元，洪山除花山、九峰、左嶺三個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)每平方米五元外，其他地區(qū)每平方米十元，東西湖區(qū)每平方米七元，漢南區(qū)每平方米六元，武昌、漢陽(yáng)、黃陂、新洲縣每平方米五元。耕地占用稅按10元/平方米計(jì)收。c、耕地開(kāi)墾費(fèi)根據(jù)市物價(jià)局、市財(cái)政局關(guān)于耕地開(kāi)墾費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函（武價(jià)函200074號(hào)），城區(qū)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)耕地3萬(wàn)元/畝，其他耕地1.5萬(wàn)元/畝；郊區(qū)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)耕地1.6萬(wàn)元/畝，其他耕地0.8萬(wàn)元/畝。待估宗地不在城區(qū)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)，則耕地開(kāi)墾費(fèi)為1.5萬(wàn)元/畝，合22.50元/平方米。d、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金根據(jù)鄂價(jià)費(fèi)字1992130號(hào)及市人民政府關(guān)于進(jìn)一部加強(qiáng)菜籃子工程建設(shè)的決定（武政199430號(hào)文）及武漢市蔬菜基地管理辦法的規(guī)定，在武漢市規(guī)劃區(qū)內(nèi)劃分為控制征用占地區(qū)、嚴(yán)格控制征用占地區(qū)、長(zhǎng)期保留區(qū)，武漢市市區(qū)分別按每畝3萬(wàn)、5萬(wàn)、6萬(wàn)的標(biāo)準(zhǔn)征收，遠(yuǎn)城區(qū)7000-15000元/畝。新菜地開(kāi)發(fā)基金的實(shí)際征收標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合該宗地的實(shí)際情況，確定新菜地開(kāi)發(fā)基金以每畝3萬(wàn)元征收，則新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金3萬(wàn)元/畝，合45元/平方米。e、征地管理費(fèi)根據(jù)湖北省物價(jià)局、湖北省財(cái)政廳關(guān)于降低部分住房建設(shè)行政性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知（鄂價(jià)房服200247號(hào)）規(guī)定“一次性征用耕地100畝以下或其它土地200畝以下的,動(dòng)遷量不大,工作量較小的,按基數(shù)計(jì)收2.6%3.1%的征地管理費(fèi)。一次性征用耕地100畝以上、500畝以下的,動(dòng)遷量不大,工作量較小的,按基數(shù)計(jì)收2.1%的征地管理費(fèi)。一次性征用耕地500畝以上，1000畝以下，其它土地1000畝以上，2000畝以下的，動(dòng)遷50戶(hù)以上或者安置農(nóng)業(yè)人口出生率150人以上，辦理無(wú)地村組農(nóng)民農(nóng)轉(zhuǎn)非100人以上的，可按基數(shù)計(jì)收2.1%的征地管理費(fèi)。征地費(fèi)用一般由以下幾種費(fèi)用組成：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上地下附著物和拆遷補(bǔ)助費(fèi)?！北緢?bào)告根據(jù)項(xiàng)目具體情況按3%計(jì)取征地管理費(fèi)。征地管理費(fèi)（90542.25）3%4.39（元/m2）f、水利建設(shè)基金根據(jù)湖北省水利建設(shè)基金征收使用管理辦法的規(guī)定“非農(nóng)業(yè)建設(shè)征用土地，向用地單位按畝征收一定數(shù)額的水利建設(shè)基金。具體標(biāo)準(zhǔn)為：武漢市城區(qū)耕地每畝2000元，非耕地每畝1500元?！贝缹?duì)象位于武漢市市區(qū)內(nèi)，水利建設(shè)基金征收標(biāo)準(zhǔn)為2000元/畝，合計(jì)為3.00元/平方米。g、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)湖北省物價(jià)局、湖北省財(cái)政廳鄂價(jià)房地字1996403號(hào)省物價(jià)局、省財(cái)政廳關(guān)于土地統(tǒng)征包干收取不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的通知中規(guī)定：“在征地過(guò)程中，由土地管理部門(mén)采取統(tǒng)征包干辦法征地的，征地所發(fā)生的全部費(fèi)用經(jīng)確定認(rèn)可后，可按征地費(fèi)用總額的2-4%收取不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。征地費(fèi)用一般由以下幾種費(fèi)用組成：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上、地下附著物補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)助費(fèi)和新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金?！比≈兄?%計(jì)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（90.0054.002.2545）3%5.74（元/m2）稅費(fèi)合計(jì)為：90.00+54.00+2.25+45=191.25元/平方米。（注：拆遷補(bǔ)足費(fèi) 資料沒(méi)有）（4）利息以上土地取得費(fèi)及稅費(fèi)在征地構(gòu)過(guò)程一次性投入，按整個(gè)開(kāi)發(fā)期計(jì)息，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中均勻投入，按開(kāi)發(fā)期一半計(jì)息。根據(jù)估價(jià)對(duì)象土地的規(guī)模及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，調(diào)查確定土地開(kāi)發(fā)周期為0.5年，投資利息率按2007年8月18日調(diào)整利率后中國(guó)人民銀行公布的固定資產(chǎn)一年期貸款利息率6.12%計(jì)，則： 投資利息906.12%0.5+（191.25+5.74+4.39）6.12%0.255.72（元/m2）（5）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)土地開(kāi)發(fā)總投資應(yīng)計(jì)算合理的利潤(rùn)。土地開(kāi)發(fā)總投資包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和各項(xiàng)稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)與同行業(yè)投資回報(bào)相一致，考慮武漢市土地開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，以15%作為本次土地評(píng)估的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率。則：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)稅費(fèi)）利潤(rùn)率（191.2510130.63）15%49.78（元/m2）（6）土地增值收益根據(jù)武漢市的實(shí)際情況，土地增值收益按土地成本費(fèi)用20%計(jì)算,則：土地增值收益191.2520%38.25（元/m2）（7）待估宗地47.5年期土地價(jià)格確定依據(jù)成本逼近法測(cè)算地價(jià)公式：土地價(jià)格（土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息開(kāi)發(fā)利潤(rùn)土地增值收益）年期修正系數(shù)年期修正系數(shù)其中:r-土地還原利率。根據(jù)武漢市市區(qū)2004年土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告提供的數(shù)據(jù)，確定工業(yè)用地土地還原利率取5.3%。n-土地使用年期47.5年待估宗地47.5年期土地使用權(quán)價(jià)格（土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息開(kāi)發(fā)利潤(rùn)土地增值收益）年期修正系數(shù)（146.2510130.635.7249.7838.25）347.88（元/m2）1 ) 房屋建筑費(fèi)用估計(jì)350元/m22)建筑費(fèi)用：14939.09600=8963454元3）建筑安裝工程費(fèi)包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。附屬工程如房屋周?chē)膰鷫?、水池、建筑小品、綠化等。d、附屬工程費(fèi)用包括房屋周?chē)膰鷫Α⑺?、建筑小品、綠化、室外道路等。根據(jù)對(duì)武漢市一般開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目測(cè)算，確定該部分費(fèi)用約為150元/平方米。則附屬工程費(fèi)為：1506500=97.5（萬(wàn)元）則房地產(chǎn)建筑安裝工程費(fèi)合計(jì)為：97.5（萬(wàn)元）（4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括所需要的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。如物業(yè)管理用房、居委會(huì)用房、配電房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、化糞池等。根據(jù)對(duì)武漢市一般開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目測(cè)算，確定該部分費(fèi)用約為90元/平方米。則公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)為：901000=9（萬(wàn)元）（5）開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)包括公共消防設(shè)施配套費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)及建設(shè)工程招投標(biāo)交易費(fèi)用。其中各項(xiàng)稅費(fèi)如下表：稅費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)依據(jù)計(jì)費(fèi)基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)金額（萬(wàn)元）公共消防設(shè)施配套費(fèi)建筑面積1.52.30垃圾處理費(fèi)1827.57白蟻防治費(fèi)1.21.84人防易地建設(shè)費(fèi)2436.76工程監(jiān)理費(fèi)武城監(jiān)字1996158號(hào)1523.00招投標(biāo)交易費(fèi)用合同簽證費(fèi)建安造價(jià)0.140.17招標(biāo)服務(wù)費(fèi)0.80.95質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)1.41.67定額測(cè)定費(fèi)11.19合計(jì)則開(kāi)發(fā)成本合計(jì)為：2929586.63+8963454+975000+90000=1295.804063（萬(wàn)元）2）管理費(fèi)用管