上海青浦綠地國(guó)際山莊別墅市調(diào)報(bào)告(1).doc

28 / 28精品資料網(wǎng)（） 25萬(wàn)份精華管理資料，2萬(wàn)多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)（） 專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料海青浦綠地國(guó)際山莊別墅市調(diào)報(bào)告一、2005上半年別墅市場(chǎng)綜述1、別墅供應(yīng)增加，供大于求的局面已經(jīng)形成2005年上半年上海新開(kāi)別墅項(xiàng)目達(dá)到25個(gè)，其中1月新開(kāi)2個(gè)、2月新開(kāi)1個(gè)，3月新開(kāi)5個(gè)、4月新開(kāi)6個(gè)，5、6月新開(kāi)12個(gè)。雖然土地市場(chǎng)上政府暫停了別墅用地的審批，近兩年別墅用地供應(yīng)非常少，僅有的幾塊，容積率最高也限制在0.5-0.6之間，政府對(duì)于高檔別墅批建控制力度非常大。但由于前幾年囤積的土地豐富，在政府調(diào)控和別墅項(xiàng)目高投資回報(bào)率的作用下，前期開(kāi)發(fā)商對(duì)于別墅項(xiàng)目未來(lái)盈利能力的預(yù)期仍然較高，別墅開(kāi)發(fā)熱度不減，從而造成雖然目前市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)預(yù)期降低，但由于項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)或者即將完成，使得市場(chǎng)供應(yīng)增加，市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，供大于求的局面已經(jīng)形成。整個(gè)上半年，全市別墅市場(chǎng)供應(yīng)增加，供大于求的局面已經(jīng)形成；市場(chǎng)觀(guān)望氣氛日趨濃厚；成交價(jià)格由升轉(zhuǎn)降，開(kāi)始小幅下降。2、別墅市場(chǎng)觀(guān)望氣氛較濃隨著宏觀(guān)調(diào)控得進(jìn)一步深入，尤其在上海悄然實(shí)行的對(duì)獨(dú)棟別墅轉(zhuǎn)讓加征30-60的的土地增值稅政策以來(lái)，購(gòu)買(mǎi)別墅如果作為投資行為來(lái)說(shuō)則投資成本大大增加，且風(fēng)險(xiǎn)大大增加，因此別墅的自住需求幾乎成了目前別墅購(gòu)買(mǎi)的唯一需求，而在如今別墅供應(yīng)量并不稀缺的市場(chǎng)情況下，別墅市場(chǎng)交易迅速萎縮，價(jià)格也逐步回落，客戶(hù)出現(xiàn)有選擇的觀(guān)望心態(tài)也在情理之中。別墅市場(chǎng)新政的實(shí)施有效的抑制了高端市場(chǎng)的投機(jī)行為，提高了交易成本，對(duì)賣(mài)家造成了很大的心理沖擊，不少客戶(hù)取消掛牌，選擇出租別墅收取租金收益，暫時(shí)放棄了銷(xiāo)售的念頭。對(duì)于別墅買(mǎi)家而言，購(gòu)買(mǎi)別墅只是對(duì)居住品質(zhì)的追求，是尊榮的象征，而不是生活的必需品，所以需求不會(huì)很迫切，能夠經(jīng)得起時(shí)間的等待。由于購(gòu)買(mǎi)者預(yù)期不明確是否仍然會(huì)有后續(xù)政策出臺(tái)，是利是弊一時(shí)難以把握，所以有一種等政策出完、價(jià)格下跌再買(mǎi)的心態(tài)，短期內(nèi)會(huì)采取觀(guān)望心態(tài)。同時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品也是經(jīng)歷了長(zhǎng)期的銷(xiāo)售和塑造，也形成當(dāng)前的品牌效應(yīng)和口碑，不甘心輕易自降身價(jià)破壞形象，這也造成了別墅市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的凝滯現(xiàn)象。3、別墅市場(chǎng)總體成交價(jià)格由升轉(zhuǎn)降，開(kāi)始小幅回落從近期別墅市場(chǎng)的總體銷(xiāo)售情況來(lái)看，2005年第一季度的上海別墅市場(chǎng)延續(xù)了2004年的第四季度火爆的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)，別墅價(jià)格一路走高。隨著2005年三月份一系列宏觀(guān)調(diào)控政策的出臺(tái)，尤其是悄然執(zhí)行的上?；▓@住宅轉(zhuǎn)讓征收30-60的土地增值稅，使得投機(jī)需求受到嚴(yán)厲的打擊，投資成本高漲，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛日趨濃厚，成交量迅速萎縮，成交價(jià)格在高位運(yùn)行一段時(shí)間之后近期出現(xiàn)小幅下調(diào)趨勢(shì)。二、近期別墅市場(chǎng)成交狀況分析1、別墅指數(shù)綜合分析月份2002年12月2003年2月2003年4月2003年6月2003年8月2003年10月2003年12月2004年2月指數(shù)20592083214921972240227923102351月份2004年4月2004年6月2004年8月2004年10月2004年12月2005年2月2005年4月2005年6月指數(shù)24232470253226042656268027012682從上面的圖表可以看出，自從2002年底以來(lái)，別墅指數(shù)一路攀升，到04年低為止，別墅指數(shù)上升了將近600點(diǎn)左右。進(jìn)入05年后，自上半年一系列宏觀(guān)調(diào)控政策頒布實(shí)施后，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛更加濃厚，成交量迅速萎縮，從05年第一季度來(lái)看，漲幅已經(jīng)有所回落，特別是從6月份的數(shù)據(jù)來(lái)看， 2682點(diǎn)比上期4月指數(shù)下降19點(diǎn)，基本回到了今年2月份的位置，別墅指數(shù)首次出現(xiàn)下降。價(jià)格指數(shù)下降主要是由于3月份出臺(tái)一系列的樓市組合拳以來(lái)，供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，觀(guān)望心理嚴(yán)重，成交數(shù)量迅速萎縮，價(jià)格也呈現(xiàn)出小幅下調(diào)的趨勢(shì)。根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)上海別墅辦公室的監(jiān)測(cè)顯示5、6月份上海獨(dú)立別墅成交量分別為118套、147套，兩月合計(jì)僅相當(dāng)于3月份成交量的78，四月份成交量的95。2、8月份上海別墅市場(chǎng)成交狀況綜述05年近期獨(dú)棟成交套數(shù)增幅6月14724.6%7月69-53.1%8月11770%8月份全市別墅共成交230套，其中獨(dú)棟別墅117套?？梢钥闯?，自從6月以來(lái)，別墅市場(chǎng)的成交量在總體上還是呈現(xiàn)出萎縮的狀態(tài)。將8月份與6、7月份相比，獨(dú)立別墅的成交量落差比較大，相比6月份來(lái)說(shuō)成交量縮減了20%左右，而相對(duì)于7月份來(lái)說(shuō)卻又回升了70%，可見(jiàn)在宏觀(guān)政策出臺(tái)后的一個(gè)月內(nèi)，7月的成交量直接受到打壓，而在8月份個(gè)別樓盤(pán)采取相應(yīng)的措施后，銷(xiāo)售狀況略有改善。聯(lián)排別墅面臨的形勢(shì)則更為嚴(yán)峻，和上月相反，聯(lián)排別墅的銷(xiāo)售套數(shù)急劇下跌，跌幅達(dá)55%，半月來(lái)的銷(xiāo)售套數(shù)僅27套，除了合生城邦半月銷(xiāo)售6套外，其余項(xiàng)目均只有1-2套的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。聯(lián)排別墅的銷(xiāo)售面積比前期只下跌了7個(gè)百分點(diǎn)，上市銷(xiāo)售成交的聯(lián)排別墅的面積大多集中在200平方米左右?？v觀(guān)后市，聯(lián)排別墅的投資價(jià)值大大縮水，自住購(gòu)房者在今后相當(dāng)一段時(shí)期里都會(huì)持幣觀(guān)望，對(duì)產(chǎn)品的選擇更加理性。三、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域樓盤(pán)分析1、青浦區(qū)域區(qū)域板塊案名地址建筑形態(tài)目前價(jià)格（元/ m2）歷史最高價(jià)（元/ m2）上網(wǎng)套數(shù)可售套數(shù)7月成交8月成交青浦趙巷恒聯(lián)名人世家趙巷鎮(zhèn)置發(fā)路68弄獨(dú)立1325416800602147西郊古北國(guó)際別墅趙巷鎮(zhèn)業(yè)輝路600弄獨(dú)立1570016000862211中海翡翠湖岸趙巷鎮(zhèn)業(yè)輝路88弄獨(dú)立1200015500883743徐涇大豪山林徐涇西路188弄獨(dú)立129751700043903銀濤高爾夫滬青平公路2222號(hào)獨(dú)立10686180009100西郊美林館高涇路689弄獨(dú)立、雙拼76591050070/西郊大公館徐涇東路333號(hào)獨(dú)立1300016500693921高富麗源滬青平公路1505號(hào)雙拼、三拼1389714000421701長(zhǎng)堤花園滬青平公路2056號(hào)獨(dú)立13765180001001211圣堡聯(lián)民路99弄獨(dú)立159662000026700九溪十八島高涇路399弄獨(dú)立82852000070/麗都別墅高涇路428弄獨(dú)立12385170005101西郊紫郡高涇路258弄獨(dú)立135001500057811朱家角綠洲江南園朱家角大淀湖畔獨(dú)立2340325000161100太陽(yáng)別墅沈太路2588號(hào)獨(dú)立908214000261400盈湖三島青浦勝利路500號(hào)獨(dú)立、聯(lián)體927312000131000佳邸別墅青浦盈港路1555獨(dú)立8000110009600l 價(jià)格分析【分析】青浦作為上海別墅的一個(gè)重要集中區(qū)域，主要分為趙巷、徐涇和朱家角三大板塊。從區(qū)域劃分來(lái)看，趙巷板塊的價(jià)格為區(qū)域最高，徐涇板塊則最低。從上圖我們可以清晰的看出，受宏觀(guān)調(diào)控影響，幾乎所有樓盤(pán)都采取了降價(jià)或變向降價(jià)策略。目前各樓盤(pán)的成交價(jià)格與其最高價(jià)格相比都有3000-6000元/平方米的降低，而像九溪十八島這樣的尾盤(pán)，價(jià)格更是下降了將近12000元/平方米，實(shí)屬驚人。l 成交情況分析【分析】從7、8兩月的成交情況來(lái)看，與本案同屬趙巷的名人世家，7月成交4套，8月成交7套，兩月成交量皆高居榜首，其次中海翡翠湖岸名列第二，7月成交4套，8月成交三套。而其他樓盤(pán)成交量都徘徊在一套甚至0成交的尷尬局面。由此可以看出青浦板塊的別墅成交量仍然以趙巷區(qū)域?yàn)樽?。徐涇板塊樓盤(pán)的成交情況雖然沒(méi)趙巷板快的好，但是其8月份成交狀況要略好于7月份。而朱家角板塊的樓盤(pán)繼7、8兩月都沒(méi)有成交記錄。在后續(xù)章節(jié)中將對(duì)青浦區(qū)域成交量最高的名人世家以及中海翡翠湖岸進(jìn)行重點(diǎn)分析。2、松江區(qū)域區(qū)域板塊案名地址建筑形態(tài)目前價(jià)格（元/ m2）歷史最高價(jià)（元/ m2）上網(wǎng)套數(shù)可售套數(shù)7月成交8月成交松江佘山佘山高爾夫別墅佘山鎮(zhèn)林蔭路1999弄獨(dú)立24024300004723112佘山月湖山莊林蔭大道1888弄獨(dú)立142522980017710天馬花苑趙昆公路3928弄獨(dú)立154682200011100天安別墅嘉松南路3888弄獨(dú)立127821700019500松江新城復(fù)地翠堤苑文翔路3688弄獨(dú)立、聯(lián)排疊加獨(dú)立11000聯(lián)排470011000（獨(dú)棟）7000（聯(lián)排）1489602華亭雅居松江區(qū)玉賢路99弄獨(dú)立91601300080622浪琴水岸文誠(chéng)路2159弄聯(lián)體、雙拼疊加6068750021280114復(fù)地香堤苑三新北路1755弄聯(lián)排、疊加59646000410500原野花園文誠(chéng)路1777弄雙拼、聯(lián)排疊加727885001729732泗涇佘山銀湖別墅泗陳公路2888弄獨(dú)立14480170001423510寶石別墅古樓公路1269弄獨(dú)立108221300015001圣塔路斯古樓公路1198弄獨(dú)立1563916000111010云頂別墅泗陳公路388弄獨(dú)立875311000281300九亭上海公館淶坊路1199弄獨(dú)立、聯(lián)體疊加10608123001254100夏州花園松公路1801號(hào)獨(dú)立1302916000272100九洲大唐花園滬松公路1789弄獨(dú)立、聯(lián)體13000160007100上游會(huì)舍滬亭南路299號(hào)獨(dú)立118771500013410730松江新橋綠洲比華利花園明華路366號(hào)獨(dú)立2200030000743301同潤(rùn)加州新橋鎮(zhèn)新南路501弄聯(lián)體、疊加1100011000622312云間水莊春莘路200弄獨(dú)立1188717600362200明月清泉新站路518弄雙拼、疊加66309050663023家天下別墅松江車(chē)新公路2號(hào)獨(dú)立、雙拼108841700082300華庭藝墅松江新南路1088弄疊加、聯(lián)體6661900060300世襲領(lǐng)地莘松路1111號(hào)獨(dú)立1067925000402600雅仕軒莘松路1155弄聯(lián)體647681001425812l 價(jià)格分析【分析】松江別墅區(qū)主要分為九亭、泗涇、新橋、佘山和新城五個(gè)板塊，其中佘山板塊因其得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢(shì)位于松江乃至上海別墅板塊的翹楚，無(wú)論從產(chǎn)品或是從價(jià)格上都位居頂端。而新橋和泗涇板塊經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展和積累，已經(jīng)相對(duì)成熟，高檔別墅聚集區(qū)的板塊概念也已確立，而九亭和松江新城板塊則有不少別墅樓盤(pán)是混合型別墅社區(qū)，周邊更有眾多公寓樓盤(pán)林立其間，區(qū)域檔次相對(duì)較低。從上圖我們可以看出，整個(gè)松江別墅市場(chǎng)目前成交價(jià)格與原來(lái)最高價(jià)相比平均每平方米有2000-5000元的降低，而個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格更是大幅縮水。例如綠洲比華利這種經(jīng)典老盤(pán)的目前成交價(jià)格相對(duì)前階段最高價(jià)格下降了8000元/平方米左右，佘山月湖山莊的目前成交價(jià)格也已降至14000元/平方米。l 成交狀況分析【分析】從上圖可以看出，大部分松江地區(qū)的別墅樓近期銷(xiāo)售情況都不盡如人意，不少樓盤(pán)7、8月份都沒(méi)有成交記錄。浪琴水岸在7月份僅成交一套房源，但到了8月份成交了14套，為區(qū)域最高。而佘山高爾夫別墅在7月份售出11套后，8月銷(xiāo)售狀況急劇下滑，僅售出兩套。從總體情況來(lái)看，松江地區(qū)別墅供應(yīng)量充足，客戶(hù)選擇面較大，但在目前的市場(chǎng)情況下，大部分樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況不好、難以在短時(shí)期內(nèi)有所改變也是不爭(zhēng)的事實(shí)。3、閔行區(qū)域（華漕板塊）區(qū)域板塊案名地址建筑形態(tài)網(wǎng)上成交價(jià)（元/ m2）歷史最高價(jià)（元/ m2）上網(wǎng)套數(shù)可售套數(shù)7月成交8月成交閔行華漕蘭喬圣菲金輝路333號(hào)獨(dú)立20000260001062111上海年華保樂(lè)路358號(hào)獨(dú)立1405924000463010西郊莊園金豐路588號(hào)獨(dú)立3084455000351210滬閔路板塊長(zhǎng)島別墅昆陽(yáng)北路3558號(hào)獨(dú)立896818000431800圣特麗墅貴都路366弄獨(dú)立、聯(lián)排獨(dú)立16000聯(lián)排9000獨(dú)立17000聯(lián)排9000814002銀都名墅銀都路759弄獨(dú)立、聯(lián)排獨(dú)立11772聯(lián)排9603獨(dú)立12500聯(lián)排11000961111維納陽(yáng)光北松公路838弄獨(dú)立、聯(lián)排獨(dú)立8000聯(lián)排7000獨(dú)立9000聯(lián)排750022311510圣得恒業(yè)花園都市路2099弄獨(dú)立、聯(lián)排16027獨(dú)立22000聯(lián)排12000114300合生城邦金平路555弄獨(dú)立、聯(lián)排獨(dú)立10000聯(lián)排8621獨(dú)立14500聯(lián)排9200716651431金榜星墅滬閔路3131弄聯(lián)排5278720016100天籟向陽(yáng)路1683號(hào)獨(dú)立、雙拼1200017000182900l 價(jià)格分析【分析】閔行地區(qū)的別墅主要分為華漕板塊和滬閔路板塊，兩者都是本案所在區(qū)域的直接競(jìng)爭(zhēng)板塊，目前華漕板塊在售別墅樓盤(pán)三個(gè)，從價(jià)格上來(lái)看，無(wú)疑是“西郊莊園”的價(jià)格最高，目前單價(jià)約在30000萬(wàn)左右，這一價(jià)格與其最高時(shí)價(jià)格相比有了很大幅度的下降。而滬閔路板塊的別墅樓盤(pán)多是獨(dú)立和聯(lián)排別墅混合型社區(qū)，從目前的價(jià)格來(lái)看，獨(dú)立別墅價(jià)格與最高時(shí)相比約有1000元/平方米的下降，而聯(lián)排別墅價(jià)格下調(diào)幅度在500元/平方米左右。l 成交狀況分析【分析】從上圖可以看出，華漕板塊三個(gè)在售別墅樓盤(pán)7、8月份銷(xiāo)售情況都不盡如人意，雖然三個(gè)樓盤(pán)在7月份都各有一套成交記錄，但到了8月份，除蘭喬圣菲外，其它兩個(gè)樓盤(pán)都沒(méi)有成交記錄。而位于壺閔路板塊的合生城邦與銀都名墅8月份的銷(xiāo)售狀況要明顯好于7月（注：合生城邦含有公寓住宅）?？v觀(guān)后市，華漕板塊周邊配套及交通設(shè)施尚不齊全，客戶(hù)對(duì)于在此地購(gòu)買(mǎi)別墅仍有著較大的抗性，目前緩慢滯銷(xiāo)的局面短時(shí)期內(nèi)不會(huì)得到改變。而滬閔路板塊供應(yīng)量相對(duì)較大，但銷(xiāo)售速度不會(huì)有太大變化。四、近期成交排名前列樓盤(pán)分析受宏觀(guān)調(diào)控影響，全市各別墅項(xiàng)目成交都不理想，但是下面幾個(gè)項(xiàng)目卻走出逆世行情，通過(guò)分析不難看出，近期所有銷(xiāo)售轉(zhuǎn)好的別墅項(xiàng)目都同時(shí)采用了兩個(gè)方法：1、優(yōu)惠的價(jià)格 2、加大廣告推廣力度。下表所列出的是近期成交狀況較好的樓盤(pán)詳細(xì)成交資料：名稱(chēng)區(qū)域58月銷(xiāo)售情況單價(jià)總價(jià)分月銷(xiāo)售情況推廣費(fèi)用（推算）面積(m2)套數(shù)成交金額（萬(wàn)元）(元/平方米)萬(wàn)元/套5月6月7月8月5月前5月后恒聯(lián)名人世家青浦51701168521325462300471%4%中海翡翠湖岸青浦511014715113994514344315%25%銀都名墅閔行5094185899115803283311112%2%合生城邦閔行153998715399100001773012143118%3%浪琴水岸松江30202016285392825011415%4%佘山高爾夫別墅松江92881522313240241488111121%12%海德花園寶山306413289194332228月開(kāi)盤(pán)133%獨(dú)立別墅中成交排第一的是位于寶山區(qū)的新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目“海德花園”，自8月2日開(kāi)盤(pán)后全月成交13套；成交量排在第二和第三位的分別是閔行的“銀都名墅”和青浦區(qū)的“恒聯(lián)名人世家”，8月份分別成交了11套和7套。在目前整體別墅市場(chǎng)不景氣的狀況下，以上項(xiàng)目都采取了加大廣告投入的方法來(lái)爭(zhēng)取更多的市場(chǎng)份額，推廣費(fèi)用從以前的1%-2%提高到3%左右。提高的部分主要是加大了戶(hù)外看板和羅馬旗的投入，平面媒體的投放以及郵政、電信投遞也有所增加，這使得這些項(xiàng)目的比其他項(xiàng)目有較大的優(yōu)勢(shì)。名人世家 地理位置：滬青平高速公路（上海趙巷國(guó)際別墅區(qū)）發(fā) 展 商：上海恒舜置業(yè)有限公司建設(shè)指標(biāo)：總建筑面積約71600平方米，占地430畝，容積率0.25。開(kāi)工日期：2004.07.16開(kāi)盤(pán)日期：2004.09.18交房日期：2005.12總 戶(hù) 數(shù)：160戶(hù)銷(xiāo)售指標(biāo)：共分二期開(kāi)發(fā)，由160棟獨(dú)立別墅組成。一期推出38棟。銷(xiāo)售情況：一期售完，目前在售二期均 價(jià)：13500元/平方米歷史最高價(jià)：16800元/平方米主力面積：355-594平方米房型分布：一期所有延湖別墅的建筑面積基本在500-650平方米之間（銷(xiāo)售面積在380-500平方米之間），共有15套，其中有一套為建筑面積888平方米（銷(xiāo)售面積為635平方米）的獨(dú)棟別墅。其余部分為建筑面積450-550平方米的獨(dú)棟別墅。物業(yè)管理：4.5元/平方米/月銷(xiāo)售走勢(shì)分析：【分析】從上圖可以看出，在宏觀(guān)調(diào)控政策出臺(tái)后，該樓盤(pán)受到較大的影響沖擊，5、6月份均沒(méi)有成交記錄。而到了7月份，該樓盤(pán)加大了廣告推廣力度，采取了一系列優(yōu)惠措施，這一招立竿見(jiàn)影，在7月份名人世家的銷(xiāo)售狀況終于回暖，當(dāng)月成交4套，而到了8月份更是成交了7套，并且該月成交套數(shù)排名當(dāng)月全市獨(dú)立別墅成交排名第三位?？傮w來(lái)看，由于名人世家的定位較高，廣告推廣力度較大，后市還是為人所看好。主要媒體通路（6-8月）： 虹橋路沿線(xiàn)豎立燈箱廣告 滬閔高架廣告牌 高架沿線(xiàn)布點(diǎn) 上海樓市 新聞晨報(bào) 郵政夾頁(yè) 信用卡對(duì)帳單 中銀、交行金卡用戶(hù) 月底 東方航空 房地網(wǎng)站廣告 電臺(tái) 港匯廣場(chǎng)舉行小型展覽會(huì)中海翡翠湖岸 地理位置：青浦滬青平高速佘山趙巷口發(fā) 展 商：上海中海房地產(chǎn)有限公司建設(shè)指標(biāo)：總建筑面積約80000平方米，占地600多畝，容積率0.23。開(kāi)工日期：2004.3.25開(kāi)盤(pán)日期：2004.10.04交房日期：2005.8總 戶(hù) 數(shù)：218戶(hù)銷(xiāo)售指標(biāo)：共分二期開(kāi)發(fā)，由218棟獨(dú)立別墅組成。一期為131棟。價(jià) 格：11000-12000元/平方米歷史最高價(jià)：15500元/平方米主力面積：330-580平方米房型分布：一期所有延湖別墅為570多平方米的獨(dú)棟別墅，共有16套。其余部分為330-360平方米的獨(dú)棟別墅。物業(yè)管理：6.35元/平方米/月銷(xiāo)售走勢(shì)分析：【分析】從上圖可以看出，中海翡翠湖岸近四個(gè)月來(lái)的銷(xiāo)售比較平穩(wěn)，基本每月成交都在3-4套左右。目前該樓盤(pán)的廣告推廣力度也比較大，在區(qū)域周邊豎有多個(gè)高炮吸引來(lái)往客源，同時(shí)也會(huì)不定期的邀請(qǐng)各界人士舉行別墅高爾夫派對(duì)，以此提高自身知名度，尋求新客源。主要媒體通路（6-8月）： 虹橋路沿線(xiàn)豎立燈箱廣告 滬閔高架廣告牌 高架沿線(xiàn)布點(diǎn) 上海樓市 新聞晨報(bào) 郵政夾頁(yè) 信用卡對(duì)帳單 中銀、交行金卡用戶(hù) 月底 東方航空 房地網(wǎng)站廣告 電臺(tái) 港匯廣場(chǎng)舉行小型展覽會(huì)銀都名墅地理位置：銀都路759弄發(fā) 展 商：上海至大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)指標(biāo)：總建筑面積16.23萬(wàn)平方米，占地32萬(wàn)平方米，容積率0.52。開(kāi)工日期：2005.4.10開(kāi)盤(pán)日期：2005.4.23交房日期：2005.12總 戶(hù) 數(shù)：282戶(hù)銷(xiāo)售指標(biāo)：共分六期開(kāi)發(fā)，目前在售二期，96棟雙拼別墅，9棟獨(dú)立別墅銷(xiāo)售情況：一期售完，目前在售二期均 價(jià)：12500元/平方米歷史最高價(jià)：獨(dú)立12500，聯(lián)排11000主力面積：355-630平方米房型分布：一期聯(lián)體別墅面積在260297平方米，二期擁有獨(dú)立別墅面積在355-630平方米。物業(yè)管理：未定銷(xiāo)售走勢(shì)分析：【分析】從上圖可以看出，銀都名墅5、6月份都成交了3套，7月份的成交套數(shù)有所下降，僅成交了一套，但但到了8月份確強(qiáng)勢(shì)反彈，全月成交了11套房源，這一數(shù)字排在8月份全市獨(dú)立別墅成交排行榜的第二位。該樓盤(pán)分六期開(kāi)發(fā)，目前在售第二期，今后還有較大的供應(yīng)量。主要媒體通路（6-8月）： 高架廣告牌 高架沿線(xiàn)布點(diǎn) 至今 上海樓市 1次 新聞晨報(bào) 2次 新民晚報(bào) 4次 信用卡對(duì)帳單 1次 東方航空 2次 電臺(tái) 至今合生城邦地理位置：東川路2342號(hào)發(fā) 展 商：上海龍盟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)指標(biāo)：占地900畝，容積率0.7。開(kāi)盤(pán)日期：2004.09.25交房日期：2005.10、2006.4總 戶(hù) 數(shù)：716戶(hù)銷(xiāo)售指標(biāo)：共分三期開(kāi)發(fā)，由疊加、聯(lián)體、獨(dú)立別墅混合組成。銷(xiāo)售情況：目前推出一期第四批房源均 價(jià)：疊加6000元/平方米聯(lián)體9200元/平方米獨(dú)立13000元/平方米歷史最高價(jià)：獨(dú)立14500，聯(lián)排9200主力面積：160-400平方米物業(yè)管理：1.9元/平方米/月銷(xiāo)售走勢(shì)分析：【分析】合生城邦是一個(gè)獨(dú)立、聯(lián)排、疊加別墅混合型社區(qū)，從上圖可以看出，近似個(gè)月該樓盤(pán)的成交呈現(xiàn)“U”型走勢(shì)，5月份新推出房源時(shí)賣(mài)出30套，而在6、7月份受政策影響銷(xiāo)售狀況急劇下滑，但因前期激烈客戶(hù)較多，且推出的是聯(lián)排房源，月成交也在10套以上。進(jìn)入8月份后，該樓盤(pán)舉行了一系列優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)，如送地下室、露臺(tái)、花園等，單套總價(jià)相比原來(lái)下降了22萬(wàn)元，當(dāng)月共成交了31套房源。主要媒體通路（6-8月）： 高架廣告牌 新增2塊 上海樓市 1次 解放日?qǐng)?bào) 4次 郵政夾頁(yè) 1次 房地網(wǎng)站廣告 至今促銷(xiāo)活動(dòng)：8月推出5套聯(lián)排別墅的優(yōu)惠活動(dòng)，分別153、223、225、446、451單元，最高降價(jià)幅度達(dá)15。聯(lián)排別墅A型附送約3034平米半地下室，約38157平米私家花園，約2325平米露臺(tái)聯(lián)排別墅B型附送約2533平米半地下室，約32162平米私家花園，約2132平米露臺(tái)獨(dú)幢別墅G、K、H型附送339768平米的私家花園8月風(fēng)暴價(jià)大熱賣(mài) 狂降22萬(wàn)浪琴水岸地理位置：松江文誠(chéng)路2159弄發(fā) 展 商：上海剛泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司建設(shè)指標(biāo)：總建筑面積約11萬(wàn)平方米，占地200多畝，容積率0.9。公開(kāi)日期：2004.03.25開(kāi)盤(pán)日期：2004.11.16交房日期：2005.12總 戶(hù) 數(shù)：700戶(hù)銷(xiāo)售指標(biāo)：目前分4期推出，由212棟獨(dú)立別墅、聯(lián)排和疊加別墅組成。銷(xiāo)售情況：還有80套可售。均 價(jià)：6068元/平方米歷史最高價(jià)：7500元/平方米主力面積：133-270平方米房型分布：聯(lián)體面積210-230平方米，雙拼面積：220-270平方米，疊加面積：170-190.56平方米。物業(yè)管理：1.3元/平方米/月銷(xiāo)售走勢(shì)分析：【分析】浪琴水岸是一個(gè)別墅與公寓混合型社區(qū)，目前在售房源基本都是別墅房源，公寓房在年初推出，目前僅剩二房、三房各兩套房源頭，樓層都在3樓。從上面的圖可以看出，該樓盤(pán)在6月份沒(méi)有成交，在7月份成交了一套房源頭。8月份時(shí)對(duì)聯(lián)排別墅采取了降價(jià)優(yōu)惠措施，使得月成交量達(dá)到了14套。主要媒體通路