房地產估價師考試估價案例與分析考試筆記

1一、問答題1. 估價工作程序（步驟）的確定1) 選擇用什么方法2) 使用所選方法的主要步驟3) 確定最終估價額a) 市場法估價的基本步驟：搜集交易實例；選取可比實例；建立價格可比基礎；交易情況修正；交易日期修正；房地產狀況修正（區(qū)位、權益、實物）求取比準價格b) 收益法估價估價的基本步驟：搜集有關收入和費用的資料；估算潛在毛收入；估算有效毛收入；估算運營費用；估算凈收益；選用適當報酬率；選用適宜的計算公式求出收益價格。c) 成本法估價的基本步驟：土地取得費用；土地開發(fā)費用和建筑物建設費用；管理費用；投資利息；銷售稅費；開發(fā)利潤d) 假設開發(fā)法估價的基本步驟：調查待開發(fā)房地產的基本情況；選擇最佳的開發(fā)利用方式；估計開發(fā)建設期；預測開發(fā)完成后的房地產價值；估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費；進行具體計算。2. 幾種特殊交易估價對象的價格內涵1) 劃撥房地產：完全產權價格與需要補交土地出讓金之差2) 保險損失評估：價值的損失（損失前價值損失后的價值）或修復所需的費用3) 按揭房地產轉讓：轉讓之日無債務情況下正常市場價格減每月還款折現到轉讓之日的現值之和4) 投保價值評估：建筑物的現值5) 地役權的價格評估：供役前的總價值供役后的總價值6) 部分房地產的價值：完全房地產價格所缺部分房地產價格3. 確定估價技術路線1) 確定估價的基本事項（對象、目的、時點） ；規(guī)范4.0.2條2) 確定價格內涵（一定要先說清楚） ；3) 選擇適宜的方法4) 求取結果的途徑5) 估價方法應用要點或者需要特殊處理的地方例子：a) 分別估算商業(yè)裙樓和住宅開發(fā)完成以后的（完全產權）價值，可分別選用收益法和市場法來估算。b) 根據測算的開發(fā)完成后的價值扣除有關的續(xù)建費用、管理費、利息、稅金等c) 確定該物業(yè)假設開發(fā)法的（完全產權下）測算價格d) 選用恰當的方法評估出該在建工程所占土地的價格和建筑物的價格，評估出估價對象的（完全產權）積算價格。e) 將上述兩種方法的測算結果綜合成一個測算結果（從測算結果中扣除應補繳的土地出讓金） ，要具體化展開來說明2并結合估價人員的經驗確定估價對象最終的估價值。f) 在運用假設開發(fā)法和成本法估算在建工程價值時要充分考慮到已停工5年所產生的物質折舊和功能折舊。g) 收益法：調查市場上類似物業(yè)的正常收益情況下的有效毛收入和運營費用情況確定估價對象的凈收益，選用恰當的方法報酬率評估出估價對象的收益價格h) 市場法：調查近期成交的類似物業(yè)的房地產狀況和價格，選取三個以上的可比實例，并進行有關修正，評估出估價對象的比準價格。4. 價格解釋對價格有爭議、疑惑1) （對兩種正確結果分別解釋）哪些是影響價格的因素？2) 從合法原則、最高最佳原則、估價時點原則來考慮3) 房地產狀況變化。如物質折舊、功能折舊、權益折舊、經濟位置變化等4) 估價目的不同，導致估價的依據、價值標準、估價對象的范圍等不同5) 價格實現的方式不同即價值標準不同。如公開市場價值與強制拍賣的價格6) 時點不同，價格不同。 （動態(tài)價格）；7) 交易狀況是否變化；8) 估價原則1 不對，應該是取，若沒有穩(wěn)定收益 分析，應算一個錯誤）2. 有效毛收入測算錯誤1) 計算有效毛收入時未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率） ；如果空置率為 0 或者入住率為 100%就不合理，至少要說明原因。2) 對單位面積的含義沒搞清，題中是說的用建筑面積、使用面積還是可出租面積；計算潛在毛收入時套用的天數錯誤、面積錯誤（應扣減的未扣減） ；按使用面積計租的，要按使用面積系數將建筑面積換算成使用面積后再計算租金。3) 出租型房地產收入應包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入（租金及保證金、押金利息收入均應考慮空置）4) 經營型凈收益=銷售收入- 銷售成本-經營費用-銷售稅金-管理費用-財務費用- 商業(yè)利潤5) 生產型凈收益=銷售收-生產成本-銷售費用-銷售稅金-管理費用-財務費用- 廠商利潤6) 營業(yè)性房地產扣除設備帶來的收益，考慮扣掉不屬房地產帶來的收益7) 注意重復計算（企業(yè)自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復計算） 。大堂為整個酒店服務，不能單獨計算，床位、餐飲已包含大堂；配電室為整個酒店服務，不能單獨計算價格8) 求有效毛收入時，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據估價對象實際收入或某一個案例的收入情況確定）173. 計算運營費用的錯誤1) 運營費用多了項目，如包括了除維修費、短壽命的折舊、管理費、保險費、土地使用稅、稅費及租賃代理費以外的費用。2) 運營費用不扣除的費用：建筑物折舊費、土地攤提費、抵押貸款還本付息額、改擴建費、所得稅。3) 維修費重置價*維修費率4) 管理費年租金*管理費率。押金的利息不應計算管理費。沒說明當地規(guī)定的管理費中是否包括水、電、汽、熱等費用5) 保險費建筑現值*保險費率6) 稅金：房產稅年租金*12%（僅包含租金收入） 、二稅一費=年有效毛收入*稅率（城市：5.5%/縣城：5.4%） ；年有效毛收入年租金收入+年押金收益（根據題中給的押金收益率計算）4. 報酬率的確定缺乏理由或錯誤1) 報酬率未參考任何資料而直接給出一個數2) 確定報酬率的理由不對3) 報酬率的選取未說明求取方法和來源4) 報酬率選取不當（應選取一年期定期存款利率或一年期國債利率做無風險報酬率投資風險補償管理負擔補償缺乏流動性補償投資帶來的優(yōu)惠） ，取值要進行必要的說明5) 收益公式中的報酬率所選的安全利率的值要詳細的說明，比如是一年期國債年利率還是一年定期存款利率。6) 同一房地產分幾部分評估的，要注意的不同部位不宜采用同一報酬率，比如停車位部分，公寓部分，住房部分等7) 把物價上漲率和經濟增長率作為報酬率5. 收益年限（n）確定錯誤1) 經濟壽命與土地使用權根據孰短原則確定2) 收益年限的確定未說明來源（一般是因為前面缺少權利描述造成的） ；收益年限確定錯誤，當建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時，處理方式也不同。a) 單獨的土地或建筑物的估價，根據土地使用剩余年限和建筑物剩余經濟壽命確定。b) 土地與建筑物的合成體，建筑物壽命晚于或等于土地使用剩余年限的，收益年限為土地使用剩余年限；建筑物壽命早于土地使用剩余年限，收益年限為建筑物剩余經濟壽命，還要加上剩余年限土地使用權在估價時點的價值。3) 不能將房地產的建設期作為收益年限4) 確定有效收益年限理由要充分6. 其他錯誤1) 如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據租賃合同的約定，分租賃期內（采用約定租金）和租賃期外（采用市場客觀租金）兩種情況，按不同的租金標準分別計算2) 要分析未來收益變化的趨勢，未來收益是否變化，如何變化。不能只看當前收益情況183) 采用市場法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價對象有可比性4) 無形收益不應單獨計算，而應當通過選取較低的報酬率來體現5) 某些計費基數未說明基數數值的來源6) 最終綜合確定估價結果時沒說明理由，且結果要大寫7) 將價格類型說錯（比準價格、收益價格、積算價格）8) 收益法評估商業(yè)房地產抵押價值時，應剔除不屬于房地產的收益部分，分出房地產對應的凈收益（如某些無形資產的價值）9) 收益法中（考慮）扣除招租修正值，因為收益法是根據未來收益確定的，由于招租期導致的收益減少，自然會對收益價格產生影響IV. 假設開發(fā)法假設開發(fā)法應用過程中容易出現的問題：開發(fā)完成后的價值測算方法是否正確，依據是否充分，收益率的確定理由是否充分；折現率（是利息率和利潤率的結合）的確定是否說明理由；利息的計算是否有誤；費用確定中是否有遺漏，費用確定是否有依據，是否重復計算；利潤的計算是否正確，利潤率的確定是否有充分的依據，利潤率的計算基數與利潤是否對應。估價時點的確定是否正確（購地日期、建設期、經營期限的確定） ；公式的選用是否正確，計算過程是否有誤等。1. 核心步驟：首先確定最高最佳開發(fā)，其次預測未來開發(fā)價值，再次預測要扣除項目費用。2. 一般用于待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造（或可改變用途）的舊房三種情況下的評估。3. 房地產價值=開發(fā)完成后房地產價值- 續(xù)建開發(fā)成本-管理費用 -投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤- 投資者購買待開發(fā)房地產應交稅費4. 不同類型的房地產應根據市場情況分別估算未來市價；一般通過市場法、長期趨勢法、收益法來評估未來市價。5. 開發(fā)期的確定要說明理由。如：根據類似開發(fā)項目用市場法得出，或按定額規(guī)定查得。6. 投資利潤和投資利息只有在靜態(tài)計算方法時才使用。動態(tài)方法時只要扣除續(xù)建成本、管理費用、銷售稅費、買方購買稅費 4 項內容。7. 不能遺漏應扣除項（如：開發(fā)利潤。評估毛地時還應扣除拆遷安置費）8. 利息計算時，銷售費用和銷售稅費不能計利息9. 利息計算時，均勻發(fā)生的續(xù)建費用等計算在期中，即：要將時間段除以 2（根據題目要求來）10. 開發(fā)利潤估算時，要注意計算基數與利潤率的對應， （與成本法中的一樣）11. 未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則，最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分。12. 投資利息計算項目：待開發(fā)房地產的價值、投資購買待開發(fā)房產應負擔的稅費、開發(fā)成本、管理費用。銷售稅費一般不計息。13. 現金流量法計算注意的問題：開發(fā)投入的時間和比例；銷售時間、估價時點；不包括利息和利潤。14. 假設開發(fā)法中，在對專業(yè)費、前期費、市政基礎設施建設配套費等規(guī)費取費以及開發(fā)周期的確定的依據、標準，都要予以說明。197) 估價結果確定（詳細說明估價結果及其確定的理由）a) 注意對價格的稱謂是否錯誤（比準，收益，積算）b) 最終結果應說明總價并大寫金額，如用外幣應說明估價時點的人民幣市場匯率中間價，并注明折合的人民幣價格c) 確定估價結果的理由不充分：“根據上述計算為 XXX”屬不充分。估價結果需要有理由來支持（估價原則、估價人員周密計算、根據本房地產市場情況、專家意見、估價人員經驗等來確定估價結果）d) 未說明估價結果確定的理由（各種方法得出的結果差別不大時可用簡單算術平均。否則，用加權平均，且權重不宜大于 0.7 小于 0.3。特殊處理要說明原因）8. 附件規(guī)范中要求，附件應包括：估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內部照片，項目有關批準文件，產權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明等。市場上有相當部分報告附件資料不完整，或沒有附件清單。例如：有些估價報告缺少類似土地使用證明、房產權屬證明或房地產預售證明等有關權屬證明文件，或缺少估價對象平面位置示意圖、現狀照片等；還有的缺少估價機構營業(yè)執(zhí)照及資質證明文件或估價人員執(zhí)業(yè)資格證明文件等。五、估價技術路線常見錯誤1. 損害賠償房地產評估1) 損害前和損害后房地產狀況掌握不清2) 沒有考慮間接損失（殘值清理費用、造成收益下降）2. 拍賣底價的評估1) 強制處分對房地產價格的影響；2) 快速變現使交易價格相對正常價格較低；3) 市場需求面、推廣力度小，造成成效價格低于正常價格；4) 消費者心理因素；5) 購買者需額外支出（支付拍賣機構的傭金）6) 拍賣底價的評估，沒有確定出拍賣保留價7) 技術路線：首先確定正常市場價格；分析拍賣市場成交價格水平與正常市場價格水平的調減幅度；按照這個偏低的幅度對估價結果調減。調減幅度來源：源自拍賣市場價格水平與正常房地產價格水平的比較3. 舊房地產評估估價對象的狀況，應對重置價標準進行必要修正4. 比較法、收益法評估時不應該扣除折舊1) 交易實例選取時成新率與估價對象不一致不能用2) 同等來源、同等規(guī)模收益與估價對象創(chuàng)造收益應等同5. 房地產保險評估201) 把土地也作為了保險估價的估價對象2) 沒有分清投保價值評估和保險損失程度評估3) 保險事故后損失評估時，應考慮估價范圍是否包括間接損失，并在估價時說明是否包括間接損失4) 投保時的估價可按房產的投保的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時的實際價值5) 保險損失程度的評估，沒有明確是按“可修復的情況”進行評估，還是按“不可修復的情況”進行評估6) 按“不可修復情況”評估損失時，沒有扣減房屋受損后的殘余價值7) 保險損失程度的評估沒有依據保險合同，估價依據中也缺少保險合同6. 劃撥國有土地房地產抵押評估1) 應注重預期風險（預期風險會降低估價對象的價值的因素應考慮，預期不確定的收益或升值較少或不考慮）2) 分析市場變現能力3) 應考慮抵押期間的耗損；應考慮扣除上繳國家土地使用權出讓金部分7. 司法訴訟評估應當注意委托人要求評估的評估時點時的房地產狀況和市場狀況8. 運用各種方法評估的結果應當進行綜合處理，如有調整，應闡述理由（多種估價方法結果綜合取平均值；數學方法求取綜合結果的基礎上，應考慮一些不可量化的價格影響因素；結果的取整； 確認結果）9. 房地產合并估價1) 合并前后價格的計算要客觀、準確2) 增值額的分配要準確、合理，應遵循估價中的貢獻原則來確定；（按各自的單價為基礎分配；各自的面積為基礎分配；各自的總價為基礎分配）10. 房地產拆遷評估1) 估價目的：“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格”2) 估價方法：拆遷估價一般用市場法。不具備采用市場法的可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。3) 計價貨幣：以人民幣為計價貨幣，精確到元。11. 各參數選擇應說明理由六、特殊情況的處理、需要注意的地方1. 基準地價修正法中基礎設施要進行修正，使用年限是否明確2. 抵押評估時，未說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響3. 抵押估價結果中，沒有扣除需要補交的土地使用權出讓金。4. 合資入股的評估，沒有說明入股后的用途5. 劃撥地使用權房地產抵押，要說明土地使用權出讓金由誰負擔（一般是房地產權利人）6. 糾紛的估價，在“估價對象”一項中，僅說明了土地使用權的取得方式（劃撥或出讓） ，對出讓方式沒有告之出讓時間，出讓方及受讓方、出讓的有關文件或合同等證明出讓合法的文書；沒有說明糾紛緣何而起，估價對象為何需要估價。217. 強制拍賣底價評估時要考慮短期內強制處分標的物時造成的價格折減；土地出讓拍賣則可以采用公開市場價值標準8. 房屋租賃價格評估時應考慮租約對估價的影響；劃撥地上營利性房地產租賃評估應確定土地收益中的國家部分9. 合并的評估，沒有說明合并前、后的用途，沒有以加權處理方式計算最終分配率10. 征用或拆遷補償估價違背了國家制定的征用或拆遷補償標準或規(guī)定11. 出讓土地的評估只說明了原用途，沒有說明規(guī)劃、出讓的用途。12. 如果是特殊房地產，要說明是否經過了報批，是否可以做抵押物13. 拖欠工程款的房地產抵押價值要扣除拖欠工程款14. 再次抵押的房地產抵押價值要扣除已擔保債權15. 如果是房地產投資價值評估，則很多地方與普通市場價值評估不一樣。1) 折現率：市場價值要求社會一般報酬率；投資價值為投資者所要求的最低報酬率2) 凈收益：市場價值評估不扣除所得稅，而且是客觀的；投資價值評估扣除所得稅，即稅后現金流量。不同投資者對未來凈收益的估計可能樂觀，可能悲觀。16. 拆遷評估對估價對象用途與面積的認定要符合有關拆遷評估規(guī)定。1) 一般以被拆遷房屋的權屬證書及權屬檔案的記載為準2) 各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定3) 拆遷人和被拆遷人對被拆遷房屋的性質或面積協(xié)商一致的，可以依據協(xié)商結果進行評估4) 對于被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致的，拆遷人或被拆遷人應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認17. 拆遷評估的結論應當是完整權利狀況下的價值，不應當再扣除抵押、租賃、查封等影響18. 法院委托的司法評估的估價結論應當是完整權利狀況下的價值，不應當再扣除抵押、租賃、查封等影響19. 單純的地價評估要分別表示出單位地價、總地價、樓面地價 3 種價格20. 對司法委托拍賣評估的，一般只給出市場價值。不給拍賣底價，拍賣底價由法院參考評估結果制定七：歷年考試題答案1. 指錯題1) 估價報告宏觀上的錯誤a) 致委托人函中沒有說明估價時點。 b) 致委托人函中缺法定代表人的簽名。 c) 估價結果報告中在估價方法中缺少說明收益法和市場法的定義。d) 估價報告不完整，缺少附件。e) 估價結果報告中缺少估價原則f) 估價技術報告中缺少市場背景分析g) 估價結果的確定理由不充分（或權重取值 50的理由不清楚）h) 估價結果缺少單價i) “估價時間”用語錯誤，應為估價時點。22j) 未說明估價結果的確定的理由2) 估價技術報告中方法運用中的錯誤a) 地下車位 100%的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由。b) 收益價格的計算中帶租約部分在租約期應按租約租金計算，租約期外按市場租金計算。c) 年有效毛收入中押金收益也應乘出租率 90%。d) 未分析租金水平的變化趨勢e) 年運營費用中不應計算土地使用費f) 保險計算基數錯，不應以年租金收入為技術，應以建筑物價值為基數計算g) 未說明當地規(guī)定的管理費中是否包括水、點、氣、熱等費用h) 收益法未說明未來收益變化的趨勢。i) 年管理費的計算基礎錯誤，押金的利息不應計算管理