商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理信息化.doc

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理信息化商業(yè)地產(chǎn)的概念 商業(yè)地產(chǎn)（Business Real Estate），簡(jiǎn)單地說(shuō)就是為一切商業(yè)活動(dòng)提供場(chǎng)所的產(chǎn)業(yè)。人們習(xí)慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)物業(yè)的功能多樣化，既有能滿足市民購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑等需求的社會(huì)功能，又有能滿足商家經(jīng)營(yíng)、商務(wù)活動(dòng)、市民投資等需要的經(jīng)濟(jì)功能。 它由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為投資主體直接參與，將投資估算、開(kāi)發(fā)規(guī)劃、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、招商、銷售和營(yíng)運(yùn)管理等環(huán)節(jié)按一定的次序作為一個(gè)整體流程來(lái)運(yùn)作，它包括商場(chǎng)、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、專業(yè)市場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所、休閑性場(chǎng)所和各類消費(fèi)場(chǎng)所的物業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，進(jìn)行策劃、招商和日常營(yíng)運(yùn)管理，是多元化、多層次、多業(yè)態(tài)、大跨度的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是商業(yè)與地產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)。 中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化。其中住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)相當(dāng)成熟，利潤(rùn)空間也不斷縮小，越來(lái)越多的地產(chǎn)商將目光和資源投向了商業(yè)地產(chǎn)，以期獲得持續(xù)的利潤(rùn)增長(zhǎng)。目前全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)正進(jìn)入了高速發(fā)展的軌道，成為地產(chǎn)界的新熱點(diǎn)。 發(fā)展商對(duì)住宅的開(kāi)發(fā)，是將房屋銷售作為目標(biāo)，售出房屋即可回籠資金，賺取利潤(rùn)。由于住宅是用于居住的場(chǎng)所，絕大部分購(gòu)買(mǎi)者是有居住的需要而購(gòu)買(mǎi)，本身既是投資者，又是使用者，購(gòu)買(mǎi)后都會(huì)居住，使住宅的實(shí)用價(jià)值得到發(fā)揮。樓盤(pán)只要銷售得好，項(xiàng)目就成功，很多發(fā)展商已經(jīng)獲利頗豐。 將住宅的開(kāi)發(fā)模式套用到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是比較普遍的現(xiàn)象。發(fā)展商開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的時(shí)候，將銷售獲利作為最終目標(biāo)，一切以銷售為出發(fā)點(diǎn)，如果商鋪銷售不好就會(huì)想盡辦法促銷，為了銷售，發(fā)展商也會(huì)在商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理方面作出很多承諾，一旦商鋪銷售完成，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到中小投資者身上，在經(jīng)營(yíng)管理方面就不再繼續(xù)投入，商場(chǎng)并沒(méi)有興旺起來(lái)，甚至開(kāi)業(yè)都困難，帶來(lái)了一系列的問(wèn)題。對(duì)發(fā)展商而言，項(xiàng)目的聲譽(yù)和形象都會(huì)大打折扣，剩余商鋪的銷售會(huì)面臨很大的壓力，進(jìn)而給發(fā)展商的聲譽(yù)造成不良影響，損害企業(yè)的公共形象和美譽(yù)度；對(duì)中小投資者而言，本身投資失敗，利益受損，特別是采取按揭貸款方式投資的業(yè)主，直接影響到還貸能力，引發(fā)銀行、發(fā)展商和業(yè)主三方面的資金糾紛。這樣的例子實(shí)在不勝枚舉。 那么，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如何才算成功呢？商鋪銷售出去并不等于項(xiàng)目成功，銷售只是意味著產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，與物業(yè)本身是否發(fā)揮了作用并沒(méi)有必然聯(lián)系。商業(yè)地產(chǎn)必須使其價(jià)值得到充分發(fā)揮才算成功，其價(jià)值不在于用來(lái)居住，而在于能為商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)利潤(rùn)，商業(yè)利潤(rùn)是通過(guò)商品交易來(lái)實(shí)現(xiàn)，要求商業(yè)活動(dòng)頻繁、交易暢旺，也就是通俗所說(shuō)的“人氣”旺盛，才能為經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)，這樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才是真正成功的項(xiàng)目。二、商業(yè)地產(chǎn)的類型 1、商業(yè)地產(chǎn)分類表 分類方法 種類 微音客戶案例 按市場(chǎng)形式分類 大型商廈 美羅城、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、波特曼中心專業(yè)市場(chǎng) 同福易家麗、昆山億豐商城 小區(qū)商鋪 金沙麗晶苑社區(qū)商業(yè)街 按物業(yè)用途分類 購(gòu)物中心 美羅城、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng) 小區(qū)配套商鋪 金沙麗晶苑社區(qū)商業(yè)街 專業(yè)市場(chǎng) 同福易家麗、霓虹兒童廣場(chǎng)批發(fā)及商貿(mào)中心 昆山億豐商城 餐飲及美食廣場(chǎng) 按建筑特征分類 商業(yè)大廈 金光外灘中心、成都時(shí)代廣場(chǎng) 住宅區(qū)商鋪 即小區(qū)配套商業(yè)鋪位 臨街商鋪 嘉定國(guó)資委 步行街露天商鋪 漯河新天地 地下商城 霓虹兒童廣場(chǎng)普安店 按物業(yè)區(qū)位分類 商業(yè)區(qū)物業(yè) 美羅城 住宅區(qū)物業(yè) 金沙麗晶苑社區(qū)商業(yè)街 近郊物業(yè) 同福易家麗、昆山億豐商城 按經(jīng)營(yíng)方式分類 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè) 以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多或只租不售的商業(yè)物業(yè) 分散經(jīng)營(yíng)物業(yè) 大部分商鋪（除發(fā)展商返租外） 按經(jīng)營(yíng)類別分類 綜合經(jīng)營(yíng)物業(yè) 如大型商廈、小區(qū)商鋪 單一經(jīng)營(yíng)物業(yè) 如專業(yè)市場(chǎng)、餐飲及美食廣場(chǎng) 按銷售方式分類 銷售物業(yè) 有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主 租售物業(yè) 成都時(shí)代廣場(chǎng) 出租物業(yè) 金光外灘中心按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類 產(chǎn)權(quán)物業(yè) 波特曼公寓 非產(chǎn)權(quán)物業(yè) 美羅城、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng) 商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)不外乎出租和銷售，但是由于所處的地區(qū)、行業(yè)、商圈的不同形成了多種模式。主要有：整租不售：開(kāi)發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商業(yè)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。優(yōu)點(diǎn)：整租給一家具備成功經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)企業(yè)，便于經(jīng)營(yíng)定位和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，商業(yè)經(jīng)營(yíng)易于成功，物業(yè)租金逐年遞增，形成穩(wěn)定的利潤(rùn)源泉，而且可將物業(yè)抵押融資，等待增值。缺點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行商業(yè)選址時(shí)選擇面廣，談判實(shí)力強(qiáng)，壓價(jià)狠，開(kāi)發(fā)商租金菲薄，租期長(zhǎng)，套現(xiàn)難度大，初期資金壓力較大。零租不售：將物業(yè)分為相對(duì)較小如10至50平米的商鋪出租。一般情況下，租戶的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目具有相同主題或相同專業(yè)領(lǐng)域。這種模式廣泛用于各個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，如電腦城、家具城、裝飾城等等。優(yōu)點(diǎn)：消費(fèi)人流者含金量高，購(gòu)買(mǎi)意欲明確；租金高，開(kāi)發(fā)商收益可最大化；物業(yè)升值空間大；租期短，靈活性高。缺點(diǎn)：要求資金實(shí)力雄厚，必須設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理；要求很強(qiáng)的策劃能力、招商能力、日常管理能力；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高。整零結(jié)合：將整層或大片的空間出租給大型的主力店，將其他空間分零出租給較小商戶。如美羅城中的百腦匯就是一個(gè)典型的案例.優(yōu)點(diǎn)：綜合了整租與零租的優(yōu)勢(shì)；大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高；能維持較高的經(jīng)常性收益。缺點(diǎn)：要求開(kāi)發(fā)商具備很雄厚的自有資金實(shí)力；需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才；對(duì)主力店的招租能力要求極高。這是大型購(gòu)物中心廣泛采用的方式，廣州天河城就是典型的成功案例，不但收取豐厚租金，帶動(dòng)了自身物業(yè)、周邊土地、物業(yè)的迅速增殖，形成了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。零售零租：將物業(yè)分零，出售產(chǎn)權(quán)，滯銷商鋪則作為出租物業(yè)。優(yōu)點(diǎn)：資金快速回籠。缺點(diǎn)：因產(chǎn)權(quán)分散，難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，不利于擴(kuò)大企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)定位。零售返租：優(yōu)點(diǎn)：投資者有穩(wěn)定的返還租金收入，能降低投資風(fēng)險(xiǎn)；開(kāi)發(fā)商能在短期內(nèi)回籠大量資金；返租后由專業(yè)管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理運(yùn)作。缺點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)高，如果經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)失敗，將不能兌現(xiàn)返租承諾，引發(fā)糾紛。整體出售這種模式并非多數(shù)。一般由資金實(shí)力雄厚的投資性公司購(gòu)買(mǎi)整個(gè)項(xiàng)目，而商業(yè)行業(yè)整體利潤(rùn)較低，注重資產(chǎn)的流動(dòng)性，一般不會(huì)直接購(gòu)買(mǎi)商場(chǎng)來(lái)取得經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。無(wú)論哪種模式，客觀上存在業(yè)主、經(jīng)營(yíng)戶多而分散，眾多的經(jīng)營(yíng)戶又是在同一商業(yè)場(chǎng)所中開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的局面，彼此之間有極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，如果由業(yè)主自行招租，經(jīng)營(yíng)戶自行經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有集中管理，就無(wú)法將整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目統(tǒng)一定位統(tǒng)一推廣，是注定要失敗的。商業(yè)地產(chǎn)必須實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，專業(yè)管理。商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈 商業(yè)地產(chǎn)如何成為購(gòu)銷兩旺的交易平臺(tái)，是成功的根本，也是業(yè)界最關(guān)心的問(wèn)題，它充分體現(xiàn)了資本的持續(xù)營(yíng)運(yùn)，其多樣性和復(fù)雜性遠(yuǎn)勝住宅地產(chǎn)。從立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)，建設(shè)，銷售，策劃、推廣、招商、租賃、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)，整個(gè)過(guò)程涉及發(fā)展商、投資者、管理商、經(jīng)營(yíng)戶、消費(fèi)者，產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)眾多，只有每個(gè)環(huán)節(jié)都順利推進(jìn)，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才能持久興旺。消費(fèi)者：獲得舒適的購(gòu)物消費(fèi)體驗(yàn)，美好的感受令其流連忘返，并會(huì)成為良好口碑的傳送者。經(jīng)營(yíng)戶：比如零售業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，這些行業(yè)本身利潤(rùn)比較薄，對(duì)資金的流動(dòng)性十分敏感，對(duì)于商鋪一般都選擇租賃的方式，很少自身投入大量資金資購(gòu)買(mǎi)商鋪。 “客似云來(lái)”“貨如輪轉(zhuǎn)”是商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的目標(biāo)，他們最怕商場(chǎng)人氣不旺，只要人氣旺，即可獲得賺取豐厚的商業(yè)利潤(rùn)，并輕松支付租金。投資者：商鋪投資者與商業(yè)經(jīng)營(yíng)者有著完全不同的目的，一般的投資者都不愿意自己介入商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，投資商鋪是為了獲得理想的租金回報(bào)與地價(jià)升值。發(fā)展商：項(xiàng)目的投資主體，一般都是房地產(chǎn)發(fā)展商。發(fā)展商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)。從土地、商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)、銷售、租賃中獲益。經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)：絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有配備商業(yè)專才，而且亦不打算介入純商業(yè)中的商品買(mǎi)賣(mài)，但作為商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)者，僅僅提供場(chǎng)所是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要由專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、專業(yè)管理。整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中，經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的具有舉足輕重的地位?，F(xiàn)實(shí)中的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)有些本身就是發(fā)展商屬下的一個(gè)部門(mén)，有些是獨(dú)立的管理公司，至于公司的名稱更是多樣，如“經(jīng)營(yíng)管理公司”、“管理咨詢公司”、“物業(yè)發(fā)展公司”、“市場(chǎng)管理公司”、“市場(chǎng)開(kāi)發(fā)公司”、甚至“物業(yè)管理公司”，無(wú)論名稱如何，他們執(zhí)行的都是對(duì)項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的職能。 成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能為產(chǎn)業(yè)鏈中的每個(gè)環(huán)節(jié)帶來(lái)理想的回報(bào)，反過(guò)來(lái)說(shuō)，只有產(chǎn)業(yè)鏈中的每個(gè)環(huán)節(jié)都獲得成功，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才算是成功。 近幾年特別是2000年以來(lái)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展，既有非常成功的榜樣，也有慘敗的例子。業(yè)界對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度也越來(lái)越成熟，越來(lái)越理性，很多開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，他們已不是在項(xiàng)目落成后才開(kāi)始運(yùn)作，而在開(kāi)發(fā)前期就達(dá)成合作，共同對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式、招商對(duì)象、業(yè)態(tài)需求和目標(biāo)的客戶等因素進(jìn)行充分研究論證，以減少投資的盲目性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，充分體現(xiàn)了規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)、管理的重要性。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)職能商業(yè)地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)（Business Real Estate）是為一切商業(yè)活動(dòng)提供場(chǎng)所的產(chǎn)業(yè)，具有高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的特征。成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能聚集大量人氣，交易暢旺，既能為商業(yè)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)豐厚利潤(rùn)，也能使物業(yè)自身不斷升值。 “住宅靠銷售，商場(chǎng)靠經(jīng)營(yíng)”，這早已是不爭(zhēng)的事實(shí)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要優(yōu)秀的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，全面管理。它并不擁有物業(yè)的所有權(quán)，也不參與具體的商品買(mǎi)賣(mài)，而是為發(fā)展商、業(yè)主、經(jīng)營(yíng)戶、消費(fèi)者提供專業(yè)服務(wù)和管理，營(yíng)造良好的營(yíng)商消費(fèi)平臺(tái)，其經(jīng)營(yíng)能力無(wú)疑是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素?，F(xiàn)實(shí)中管理機(jī)構(gòu)可以是發(fā)展商專門(mén)設(shè)立的一個(gè)部門(mén)或管理公司，或者是獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理公司，無(wú)論屬于哪種情形，管理機(jī)構(gòu)都行使獨(dú)立的管理權(quán)，與業(yè)主或發(fā)展商擁有的所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)戶擁有的物業(yè)使用權(quán)，形成三權(quán)分立的格局，對(duì)外面向公眾統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、對(duì)內(nèi)業(yè)主、經(jīng)營(yíng)戶、管理機(jī)構(gòu)之間責(zé)權(quán)利清晰，各自又有相當(dāng)大的自主空間，這是最成功的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)職能 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理是否全方位的，包括了多個(gè)方面。凡是提升商場(chǎng)知名度、促進(jìn)商品交易、刺激消費(fèi)、聚集人氣的合法行為都是有效的經(jīng)營(yíng)措施。要讓一座建筑物成為購(gòu)銷兩旺的商業(yè)寶地，必須保持產(chǎn)業(yè)鏈中各個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)作良好，物業(yè)設(shè)施、業(yè)主（投資者）、經(jīng)營(yíng)戶、消費(fèi)者，任何一個(gè)環(huán)節(jié)處理失當(dāng)都會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生不良影響。而很多人士在經(jīng)營(yíng)管理中往往只看重其中的某幾個(gè)甚至某單個(gè)環(huán)節(jié)，并不是全方位統(tǒng)籌運(yùn)作，項(xiàng)目是難以成功的。 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理總是圍繞這些環(huán)節(jié)做好服務(wù)和管理。物業(yè)管理保持物業(yè)設(shè)施的良好運(yùn)轉(zhuǎn)是商場(chǎng)興旺的必要保證，需要出色的物業(yè)管理能力。商業(yè)物業(yè)管理主要有以下幾個(gè)方面：記載物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備檔案；建筑物的裝修與維護(hù)；配套設(shè)備的維護(hù)；消防與安全的管理；環(huán)境清潔衛(wèi)生管理；車(chē)輛及交通的管理；處理緊急事件。 由于商業(yè)地產(chǎn)是較新的領(lǐng)域，很多開(kāi)發(fā)商是在住宅物業(yè)的基礎(chǔ)上做起的，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)管理的重要性認(rèn)識(shí)不足，以住宅小區(qū)的管理方法來(lái)管理商場(chǎng)，只配備了相應(yīng)的物業(yè)管理人員和設(shè)備，甚至管理機(jī)構(gòu)的名稱都是某某物業(yè)管理公司。只重視物業(yè)管理而完全忽視商業(yè)的管理，是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的嚴(yán)重誤解。 事實(shí)上，物業(yè)管理和商業(yè)管理完全是兩個(gè)不同的概念，是兩種不同類型、不同權(quán)責(zé)、不同作用、不同性質(zhì)、不同專業(yè)的管理范疇。物業(yè)管理的任務(wù)是及時(shí)解決物業(yè)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)的問(wèn)題或故障，保持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，是對(duì)物業(yè)硬件進(jìn)行管理，其工作特征是的事務(wù)處理型，工作狀態(tài)是被動(dòng)的?，F(xiàn)實(shí)中管理機(jī)構(gòu)可以是發(fā)展商專門(mén)設(shè)立的一個(gè)部門(mén)或管理公司，或者是獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理公司，無(wú)論屬于哪種情形，管理機(jī)構(gòu)都行使獨(dú)立的管理權(quán)，與業(yè)主或發(fā)展商擁有的所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)戶擁有的物業(yè)使用權(quán)，形成三權(quán)分立的格局，對(duì)外面向公眾統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、對(duì)內(nèi)業(yè)主、經(jīng)營(yíng)戶、管理機(jī)構(gòu)之間責(zé)權(quán)利清晰，各自又有相當(dāng)大的自主空間，這是最成功的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)職能 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理是否全方位的，包括了多個(gè)方面。凡是提升商場(chǎng)知名度、促進(jìn)商品交易、刺激消費(fèi)、聚集人氣的合法行為都是有效的經(jīng)營(yíng)措施。要讓一座建筑物成為購(gòu)銷兩旺的商業(yè)寶地，必須保持產(chǎn)業(yè)鏈中各個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)作良好，物業(yè)設(shè)施、業(yè)主（投資者）、經(jīng)營(yíng)戶、消費(fèi)者，任何一個(gè)環(huán)節(jié)處理失當(dāng)都會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生不良影響。而很多人士在經(jīng)營(yíng)管理中往往只看重其中的某幾個(gè)甚至某單個(gè)環(huán)節(jié)，并不是全方位統(tǒng)籌運(yùn)作，項(xiàng)目是難以成功的。 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理總是圍繞這些環(huán)節(jié)做好服務(wù)和管理。物業(yè)管理保持物業(yè)設(shè)施的良好運(yùn)轉(zhuǎn)是商場(chǎng)興旺的必要保證，需要出色的物業(yè)管理能力。商業(yè)物業(yè)管理主要有以下幾個(gè)方面：記載物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備檔案；建筑物的裝修與維護(hù)；配套設(shè)備的維護(hù)；消防與安全的管理；環(huán)境清潔衛(wèi)生管理；車(chē)輛及交通的管理；處理緊急事件。 由于商業(yè)地產(chǎn)是較新的領(lǐng)域，很多開(kāi)發(fā)商是在住宅物業(yè)的基礎(chǔ)上做起的，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)管理的重要性認(rèn)識(shí)不足，以住宅小區(qū)的管理方法來(lái)管理商場(chǎng)，只配備了相應(yīng)的物業(yè)管理人員和設(shè)備，甚至管理機(jī)構(gòu)的名稱都是某某物業(yè)管理公司。只重視物業(yè)管理而完全忽視商業(yè)的管理，是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的嚴(yán)重誤解。 事實(shí)上，物業(yè)管理和商業(yè)管理完全是兩個(gè)不同的概念，是兩種不同類型、不同權(quán)責(zé)、不同作用、不同性質(zhì)、不同專業(yè)的管理范疇。物業(yè)管理的任務(wù)是及時(shí)解決物業(yè)環(huán)境、設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)的問(wèn)題或故障，保持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，是對(duì)物業(yè)硬件進(jìn)行管理，其工作特征是的事務(wù)處理型，工作狀態(tài)是被動(dòng)的。收取租金、管理費(fèi)水電費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。為經(jīng)營(yíng)戶提供各種服務(wù)，如代辦工商登記、稅務(wù)登記，代繳各種費(fèi)用，貨物運(yùn)輸保管，發(fā)布商品廣告，物業(yè)設(shè)施維修等等。租賃管理：記錄詳細(xì)的物業(yè)租賃合同。辦理過(guò)戶、續(xù)租、退租、變更等手續(xù)。消費(fèi)者管理為消費(fèi)者提供各項(xiàng)便利服務(wù)，如提供車(chē)隊(duì)免費(fèi)接送方便購(gòu)物；建立消費(fèi)者的會(huì)員制，保證商場(chǎng)有穩(wěn)定客源；處理消費(fèi)投訴。財(cái)務(wù)管理收費(fèi)管理：準(zhǔn)確核算經(jīng)營(yíng)戶的應(yīng)繳款，每期收款前出具詳細(xì)的繳款通知單；以現(xiàn)金、支票、銀行代扣等多種方式收取款項(xiàng)，出具有效票據(jù)，及時(shí)統(tǒng)計(jì)欠費(fèi)清單并追繳。收支管理：款項(xiàng)的收支嚴(yán)格按財(cái)務(wù)制度執(zhí)行。統(tǒng)計(jì)報(bào)告：統(tǒng)計(jì)完整規(guī)范的財(cái)務(wù)報(bào)告，并且結(jié)合經(jīng)營(yíng)作業(yè)績(jī)分析。 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理比住宅更復(fù)雜，難度更高，風(fēng)險(xiǎn)更大，要求更高的資金實(shí)力和經(jīng)營(yíng)能力。一個(gè)優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)能保持商場(chǎng)持久興旺，消費(fèi)者可獲得舒適的購(gòu)物體驗(yàn)，經(jīng)營(yíng)戶可獲得可觀的商業(yè)利潤(rùn)，輕松支付租金，投資者獲得理想的租金回報(bào)與地價(jià)升值，發(fā)展商和管理商獲得可觀的現(xiàn)金回報(bào)與品牌升值，為整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈帶來(lái)住宅地產(chǎn)無(wú)法相比的高回報(bào)。商業(yè)地產(chǎn)的信息化管理商業(yè)地產(chǎn)信息化管理系統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的管理在我國(guó)仍是較新的領(lǐng)域，近幾年的高速發(fā)展中，一些優(yōu)秀的企業(yè)打造了一批成功的項(xiàng)目，不同經(jīng)營(yíng)模式和行業(yè)中都有十分精彩的案例，如美羅城、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、同福易家麗、漯河新天地等等，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。任何成功的項(xiàng)目都不是偶然的，匯集了管理者的洞察力、創(chuàng)造力、激情和心血，也為業(yè)界積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，將這些經(jīng)驗(yàn)加以總結(jié)提煉，運(yùn)用到新的項(xiàng)目管理中，無(wú)疑能大大提高經(jīng)營(yíng)管理水平，起到事半功倍的效果。如何將別人已有的成功經(jīng)驗(yàn)變成自己的經(jīng)營(yíng)能力呢？一、管理者要不斷學(xué)習(xí)，并在實(shí)踐中勇于嘗試，將別人的成功經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為自己的經(jīng)營(yíng)能力；二、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)管理是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，單靠某個(gè)人絕對(duì)無(wú)法完成的，加強(qiáng)部門(mén)之間，員工之間的協(xié)作配合，建立完善的管理體系。三、在管理中運(yùn)用先進(jìn)的信息化管理平臺(tái)。商業(yè)地產(chǎn)的信息化管理系統(tǒng)是商業(yè)地產(chǎn)與信息產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，從大量?jī)?yōu)秀企業(yè)的管理模式和成功案例中，提煉出具有共性的管理方案，將管理制度的建立、工作崗位的設(shè)置、辦理業(yè)務(wù)的手續(xù)等管理要素量化為具體的管理節(jié)點(diǎn)和處理流程，并將其編制為計(jì)算機(jī)軟件，在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)上運(yùn)行處理各項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)信息化管理具有很多優(yōu)點(diǎn)：管理先進(jìn)性商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)絕不僅僅是一套計(jì)算機(jī)軟件，它首先是一整套的管理方案，來(lái)源于大量?jī)?yōu)秀企業(yè)的管理模式和成功案例，實(shí)施信息化管理就可將其管理精髓和成功經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到自己的管理中，直接提升經(jīng)營(yíng)管理能力。管理規(guī)范性商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)是將管理方案精確量化后的數(shù)字化產(chǎn)物，每個(gè)操作員只擁有有限的權(quán)限，只能處理被授權(quán)的業(yè)務(wù)，每一筆業(yè)務(wù)的操作都被明確規(guī)定，每個(gè)環(huán)節(jié)之間的約束在流程中得到控制。操作員只要按系統(tǒng)規(guī)定來(lái)操作，就可以將嚴(yán)格的管理方案貫徹到每個(gè)業(yè)務(wù)細(xì)節(jié)中，具有很強(qiáng)的可操作性。管理高效性商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，數(shù)據(jù)資料涉及規(guī)章制度、物業(yè)、設(shè)備、客戶、業(yè)主、經(jīng)營(yíng)范圍、商品資料、合同、財(cái)務(wù)單據(jù)，業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)包括招商、租賃、合同變更、裝修、維護(hù)、收費(fèi)、投訴處理等等，數(shù)據(jù)龐大、環(huán)節(jié)眾多，帶來(lái)了巨大的工作量。采用信息化管理，能完善各工作崗位的配合監(jiān)督，大大縮短業(yè)務(wù)處理時(shí)間，大幅度提高管理數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和實(shí)時(shí)性，降低管理成本，并能提供完整的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)管理的高效嚴(yán)密，為經(jīng)營(yíng)者的決策提供及時(shí)可靠的依據(jù)，最大限度提高效能。龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、同福易家麗、漯河新天地等等，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。任何成功的項(xiàng)目都不是偶然的，匯集了管理者的洞察力、創(chuàng)造力、激情和心血，也為業(yè)界積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，將這些經(jīng)驗(yàn)加以總結(jié)提煉，運(yùn)用到新的項(xiàng)目管理中，無(wú)疑能大大提高經(jīng)營(yíng)管理水平，起到事半功倍的效果。如何將別人已有的成功經(jīng)驗(yàn)變成自己的經(jīng)營(yíng)能力呢？一、管理者要不斷學(xué)習(xí)，并在實(shí)踐中勇于嘗試，將別人的成功經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為自己的經(jīng)營(yíng)能力；二、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)管理是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，單靠某個(gè)人絕對(duì)無(wú)法完成的，加強(qiáng)部門(mén)之間，員工之間的協(xié)作配合，建立完善的管理體系。三、在管理中運(yùn)用先進(jìn)的信息化管理平臺(tái)。商業(yè)地產(chǎn)的信息化管理系統(tǒng)是商業(yè)地產(chǎn)與信息產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，從大量?jī)?yōu)秀企業(yè)的管理模式和成功案例中，提煉出具有共性的管理方案，將管理制度的建立、工作崗位的設(shè)置、辦理業(yè)務(wù)的手續(xù)等管理要素量化為具體的管理節(jié)點(diǎn)和處理流程，并將其編制為計(jì)算機(jī)軟件，在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)上運(yùn)行處理各項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)信息化管理具有很多優(yōu)點(diǎn)：管理先進(jìn)性商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)絕不僅僅是一套計(jì)算機(jī)軟件，它首先是一整套的管理方案，來(lái)源于大量?jī)?yōu)秀企業(yè)的管理模式和成功案例，實(shí)施信息化管理就可將其管理精髓和成功經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到自己的管理中，直接提升經(jīng)營(yíng)管理能力。管理規(guī)范性商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)是將管理方案精確量化后的數(shù)字化產(chǎn)物，每個(gè)操作員只擁有有限的權(quán)限，只能處理被授權(quán)的業(yè)務(wù)，每一筆業(yè)務(wù)的操作