地產(chǎn)基金運(yùn)作方案

地產(chǎn)基金運(yùn)作方案基于該地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未來(lái)所需投資需要擬以項(xiàng)目基金模式予以籌集，且因此具體基金采取結(jié)構(gòu)化方式予以設(shè)計(jì)，該開(kāi)發(fā)商以自有項(xiàng)目資產(chǎn)（在建項(xiàng)目工程及開(kāi)發(fā)商法人自有資產(chǎn)對(duì)該項(xiàng)目融資承擔(dān)無(wú)限連帶擔(dān)保責(zé)任），由于該項(xiàng)目基金的受托基金管理人為XXXX投資基金管理有限公司，按照此管理公司投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施周期約為2+1年（2年投資期，最多延長(zhǎng)1年），本地產(chǎn)項(xiàng)目基金管理人GP管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按所管理基金規(guī)模年收取管理費(fèi)1%，管理費(fèi)收取方式為后端收?。碙P退出時(shí)再予以一次性扣除繳納，前端不發(fā)生費(fèi)用），所有LP按照投資項(xiàng)目退出后收益計(jì)算為原始投資出資額約定的收益率(第1年年化收益率XX%，第2年年化收益率XX%，如再延長(zhǎng)1年則第3年年化收益率為XX%）。地產(chǎn)基金融資發(fā)行范例：某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行了1億元規(guī)模的基金方式融資，周期為最長(zhǎng)2年，其通過(guò)發(fā)行結(jié)構(gòu)化基金產(chǎn)品，結(jié)合自身在區(qū)域地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)質(zhì)聲譽(yù)和形象，最終發(fā)行成功，該基金產(chǎn)品對(duì)投資者的承諾年化收益率在XX%，其它中介渠道費(fèi)用按慣例約為6%，整體融資費(fèi)率不低于20%，其融資模式核心為：以項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押給專項(xiàng)地產(chǎn)基金公司，直至最終投資返還退出?；疬M(jìn)入：受讓項(xiàng)目公司股權(quán)股權(quán)比例49%； 提供股東貸款XXXX億?；鹜顺觯汗蓶|貸款由項(xiàng)目公司按期償還，股東貸款利息覆 蓋基金募集額的本金和收益；最終基金股權(quán)部分 退出時(shí)由XXXX以原價(jià)回購(gòu)。擬定方案：1、為該地產(chǎn)項(xiàng)目基金募集發(fā)行，首先必須設(shè)立相應(yīng)基金投資管理公司（XXXX），該公司注冊(cè)資本XXXX萬(wàn)（為有限合伙企業(yè)，為合伙人出資企業(yè)，原則上其全部合伙人為投資行業(yè)內(nèi)資深人士，人數(shù)為XX人，出資必須為現(xiàn)金出資為宜）；2、該基金發(fā)行為結(jié)構(gòu)化私募產(chǎn)品，募集資金用途為指定地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，故對(duì)應(yīng)該項(xiàng)目設(shè)立基金時(shí)，必須考慮發(fā)行時(shí)投資人的投資安全需要設(shè)置相應(yīng)的投資保證措施（含：開(kāi)發(fā)商實(shí)際控制人對(duì)該基金承擔(dān)無(wú)限擔(dān)保責(zé)任，且其所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地及相應(yīng)在建工程及資產(chǎn)承擔(dān)相應(yīng)擔(dān)保責(zé)任）；3、針對(duì)該基金在募集過(guò)程中，所需進(jìn)行的推廣策劃公關(guān)宣傳及其他所需具體實(shí)施舉措所需費(fèi)用，均由該基金的管理者GP予以承擔(dān)，其所需費(fèi)用需要基金受益方，即融資項(xiàng)目方委托其實(shí)施并予以支付，該費(fèi)用一般為該基金募集資金規(guī)模的3%。且可根據(jù)實(shí)際所需予以協(xié)商調(diào)整，一般最多不超過(guò)6%，此項(xiàng)費(fèi)用實(shí)際為該基金管理者的融資渠道及正常運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用，屬于管理人正常運(yùn)營(yíng)成本范疇，不作為基金管理人的收益考慮；4、基金管理費(fèi)用：區(qū)別于該基金后端向投資者退出后收取的1%實(shí)質(zhì)運(yùn)營(yíng)成本對(duì)應(yīng)的管理費(fèi)（4所指管理費(fèi)實(shí)質(zhì)為通道費(fèi)用，即募資所需的宣傳公關(guān)、中介返傭等費(fèi)用，基本為轉(zhuǎn)移支付性費(fèi)用）舉例說(shuō)明：按照基金募集成功后，即募集理想目標(biāo)合計(jì)1億，上述管理人年度一次性（不考慮年費(fèi)收益）管理費(fèi)收入為300600萬(wàn)（按募資規(guī)模達(dá)成1億的3%6%計(jì)算），此項(xiàng)費(fèi)用實(shí)際為該基金募集時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用（項(xiàng)目費(fèi)及渠道費(fèi)），如該費(fèi)用在上述基礎(chǔ)上有一定幅度（10%）內(nèi)有實(shí)際浮動(dòng)增減，管理人可與項(xiàng)目方協(xié)商解決，此費(fèi)用原則上由項(xiàng)目融資方對(duì)管理人予以支付。5、基金投資的監(jiān)管權(quán)：該基金管理人作為有限合伙企業(yè)（法人），作為該地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)者所有者（控制人）和所募集LP資金的受托管理機(jī)構(gòu)，在基金募集期間，其對(duì)所募集項(xiàng)目基金的使用有實(shí)際監(jiān)督權(quán)力，并具體行使相應(yīng)管控措施；6、管理公司設(shè)計(jì)：為便于該基金公司募集的正規(guī)性和面向社會(huì)投資人宣傳推介的需要，該基金需要設(shè)計(jì)相應(yīng)基金投資管理公司（如：XXX），該公司為有限合伙企業(yè)，從出資比例可以X:X:X，即地產(chǎn)項(xiàng)目方可以選擇（或不選）指派特定無(wú)明顯關(guān)聯(lián)人員任法人，但必須注意是該管理公司合伙人必須要具備金融投資及地產(chǎn)行業(yè)資深背景，否則無(wú)法有募資的號(hào)召力。7、基金募集費(fèi)用列表如下：市場(chǎng)推廣通道費(fèi)用通信費(fèi)宣傳公關(guān)交通費(fèi)中介返傭交際費(fèi)營(yíng)銷傭金每月5000-10000元 實(shí)報(bào)實(shí)銷募資規(guī)模的3%-6%計(jì)算通道費(fèi)用支付方式為現(xiàn)金，且按照實(shí)際募資到位情況予以支付到相應(yīng)承接人（通道方-渠