《青劍湖報(bào)告》PPT課件.ppt

謹(jǐn)呈 上海旭輝集團(tuán) 青劍湖27號(hào)地塊前期定位報(bào)告 蘇州博思堂市場(chǎng)部2007年元月 一 宏觀環(huán)境分析二 蘇州別墅市場(chǎng)研究三 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及客源分析四 項(xiàng)目分析五 項(xiàng)目核心定位六 項(xiàng)目建議 宏觀環(huán)境分析 宏觀環(huán)境分析 政策環(huán)境分析 政策出臺(tái)后 蘇州商品房交易6 7 8月份市場(chǎng)成交指標(biāo)下降較多 市場(chǎng)反映明顯 國(guó)六條 政策重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位 中小套型普通商品住房 經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房 進(jìn)一步發(fā)揮稅收 信貸 土地政策的調(diào)節(jié)作用 有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策 合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度 減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng) 進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程監(jiān)管 規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房 積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng) 完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度 增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度 宏觀環(huán)境分析 政策環(huán)境分析 這項(xiàng)政策有利于緩解市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性矛盾 別墅開發(fā)受到了嚴(yán)格的控制 別墅產(chǎn)品將會(huì)逐步稀缺 停止別墅用地土地供應(yīng)2006年5月30日 國(guó)土資源部下發(fā) 關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知 決定從即日起 中國(guó)一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù) 并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理 宏觀環(huán)境分析 政策環(huán)境分析 住房結(jié)構(gòu) 調(diào)控細(xì)則2006年7月13日 建設(shè)部正式公布了 關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 即165號(hào)文件 90平方米套型建筑面積指 單套住房的建筑面積 套型建筑面積90平方米以下住房 含經(jīng)濟(jì)適用住房 面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)總面積的70 以上 今年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目 由當(dāng)?shù)卣虻刂埔说卮_定需要調(diào)整的情況 在此宏觀背景下 本項(xiàng)目包含優(yōu)勢(shì)的同時(shí) 更多的要接受市場(chǎng)考驗(yàn)和自身的挑戰(zhàn) 宏觀環(huán)境分析 政策環(huán)境分析 政策點(diǎn)評(píng)持續(xù)宏觀調(diào)控 表明政府穩(wěn)定房?jī)r(jià) 保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康運(yùn)行的決心 房地產(chǎn)市場(chǎng)將回歸到理性狀態(tài) 有利于行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展 從土地市場(chǎng)來(lái)看 別墅開發(fā)限令是把雙韌劍 在宏觀調(diào)控背景下 房地產(chǎn)企業(yè)面臨重新洗牌 宏觀環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 園區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展 帶動(dòng)了唯亭板塊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 蘇州工業(yè)園區(qū)十年GDP發(fā)展列表 宏觀環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 園區(qū)已經(jīng)成為蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊地位 園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況 宏觀環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 園區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了行政區(qū)域的不斷擴(kuò)大 是園區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展的機(jī)遇 大量外資企業(yè)和就業(yè)人口的進(jìn)入 帶來(lái)了大量的較高消費(fèi)能力群體和住宅市場(chǎng)的旺盛需求 經(jīng)濟(jì)分析小結(jié) 宏觀環(huán)境分析 唯亭鎮(zhèn)介紹 唯亭鎮(zhèn)主導(dǎo)旅游度假功能 成為蘇州工業(yè)園區(qū)的北部城市副中心 唯亭鎮(zhèn)概況地理位置唯亭鎮(zhèn)東臨蘇州古城 西接昆山市 南靠園區(qū)中心地帶 陽(yáng)澄湖 環(huán)抱青劍湖 行政區(qū)劃唯亭屬于蘇州工業(yè)園區(qū)下轄的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn) 在05年 唯亭合并了毗鄰的跨塘鎮(zhèn) 宏觀環(huán)境分析 唯亭城市規(guī)劃 良好的城市規(guī)劃 唯亭未來(lái)的發(fā)展前景非?？春?宏觀環(huán)境分析 青劍湖板塊 青劍湖板塊定位是本案的先天優(yōu)勢(shì)和價(jià)值點(diǎn) 規(guī)劃詳情青劍湖環(huán)湖片區(qū)是唯亭鎮(zhèn)未來(lái)的行政商貿(mào)核心區(qū) 青劍湖環(huán)湖商業(yè)圈 將重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì) 高檔會(huì)所 賓館酒店等 環(huán)青劍湖沿線 將形成一個(gè)5萬(wàn)人組團(tuán)的低密度社區(qū) 蘇州別墅市場(chǎng)研究 第一階段 外銷別墅 別墅市場(chǎng)的起步 1994年 1998年 外企進(jìn)入蘇州 別墅高檔外銷獨(dú)棟別墅為主 古城區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)稀少 第二階段 經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)主流 1998年 2000年 出現(xiàn)TOWNHOUSE別墅形態(tài) 如獨(dú)墅苑 美墅緣 規(guī)劃缺少創(chuàng)新 第三階段 高檔別墅步入市場(chǎng) 2000年 2004年 蘇州別墅有了質(zhì)的飛躍 自然生態(tài)豪宅出現(xiàn) 代表項(xiàng)目 天倫 隨園 碧瀛谷 古城區(qū)內(nèi)則出現(xiàn)了以中式庭院風(fēng)格為主題的別墅項(xiàng)目如江楓院 寒舍等 4 第四階段 品牌開發(fā) 產(chǎn)品創(chuàng)新時(shí)代 2004年開始 品牌開發(fā)商進(jìn)入 產(chǎn)品創(chuàng)新時(shí)代到來(lái) 如中海半島華府 受到蘇州市場(chǎng)的追捧 根據(jù)目前的別墅市場(chǎng)的分布狀況來(lái)看 目前初步形成太湖板塊陽(yáng)澄湖板塊木瀆板塊古城區(qū)板塊園區(qū)板塊 概況 太湖板塊 靠太湖依山傍水 自然資源得天獨(dú)厚 區(qū)域環(huán)境適宜休閑 度假 客源比較高端 蘇州本地經(jīng)商業(yè)主 區(qū)域外客戶 尤其是上?？蛻粽加兄匾匚?而且港臺(tái)和海外華人亦較多 該板塊具有很大的發(fā)展?jié)摿?區(qū)域在售個(gè)案情況列表 個(gè)案分布區(qū)域在售樓盤共12個(gè) 其中度假區(qū)中心和西山各5個(gè) 東山2個(gè) 產(chǎn)品形態(tài)度假區(qū)中心 高端的獨(dú)立別墅為主 西山 東山樓盤 多層和聯(lián)體別墅為主 也有少量的獨(dú)棟 價(jià)格分析價(jià)格因素 湖景 山景 度假區(qū)中心 獨(dú)棟主力價(jià)格1 2萬(wàn)元 平方米以上 西山 東山 多層價(jià)格3300 3400元 平方米左右 聯(lián)體別墅5000 6000元 平方米之間 獨(dú)立別墅1萬(wàn)元 平方米左右 主力面積分析獨(dú)棟主力面積差別比較大 獨(dú)棟280 320平方米的戶型去化較快 聯(lián)體別墅在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)相對(duì)稀缺 主力總價(jià)分析獨(dú)立別墅主力總價(jià)帶差別很大 主力總價(jià)范圍300萬(wàn) 500萬(wàn)之間 其中350萬(wàn)的總價(jià)銷售較好 產(chǎn)品分析基本上都帶獨(dú)立花園 產(chǎn)品風(fēng)格園林式 中式 日式和歐式等種類齊全 去化分析整個(gè)太湖區(qū)域以旅游度假型為主 總價(jià)較高 區(qū)域內(nèi)別墅的去化速度和去化率較低 客源分析本地業(yè)主大約50 外地投資主要來(lái)自上海 購(gòu)買者主要是私營(yíng)業(yè)主 主要用途為度假 同時(shí)都帶有投資目的 1 太湖旅游度假區(qū)在售樓盤以高檔的獨(dú)立別墅為主 聯(lián)體別墅相對(duì)稀缺 2 從銷售情況來(lái)看 高總價(jià)的獨(dú)立別墅銷售緩慢 總價(jià)成為影響項(xiàng)目去化的主要因素之一 概況 木瀆是山水園林古鎮(zhèn) 擁有眾多私家園林與風(fēng)景名勝 經(jīng)濟(jì)型別墅 高端別墅皆有 由于木瀆離新區(qū)較近 區(qū)域別墅主力客源為蘇州本地高端客源 有公務(wù)員 文教事業(yè)和商界精英 對(duì)市場(chǎng)影響力較大的產(chǎn)品如天倫隨園 天鄰風(fēng)景則會(huì)吸引區(qū)域外的實(shí)力客戶 如上海 浙江等地 區(qū)域在售個(gè)案情況列表 產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域別墅以居住為主 經(jīng)濟(jì)型的獨(dú)棟 聯(lián)體 雙拼占據(jù)市場(chǎng)主體地位 價(jià)格分析目前木瀆在售別墅基本進(jìn)入尾盤階段 雙拼和聯(lián)體價(jià)格在7000元左右 平米 獨(dú)棟價(jià)格在10000元 平米 主力面積獨(dú)棟面積在320 600平米 小面積去化快 雙拼面積在200 300平米左右 市場(chǎng)供不應(yīng)求 主力總價(jià)目前300 400萬(wàn)以內(nèi)的總價(jià)市場(chǎng)接受度相對(duì)較高 雙拼和聯(lián)排別墅總價(jià)范圍150 220萬(wàn)元之間 主力總價(jià)180萬(wàn)元左右 產(chǎn)品分析木瀆別墅中式風(fēng)格為主 包括園林式 現(xiàn)代徽式 去化分析此前推出的蘇園 泉景十八島 由于面積小 總價(jià)較低 故去化速度較快 而天鄰風(fēng)景 天倫隨園的戶型較大 品質(zhì)較高 故去化周期較長(zhǎng) 客源分析聯(lián)排雙拼客源 木瀆私營(yíng)業(yè)主為主 新區(qū) 市區(qū) 吳中區(qū)的私營(yíng)業(yè)主 政府機(jī)關(guān) 企業(yè)高管 獨(dú)立別墅客源 江浙投資客 蘇州客戶 居住 投資 臺(tái)灣人 概況 古城區(qū)別墅的價(jià)值當(dāng)屬蘇州之冠 其蘊(yùn)涵了2500年深厚的歷史文化底蘊(yùn)以及古典私家園林 區(qū)域吸引了對(duì)蘇州有著濃厚感情的外地成功人士 如上?？蛻?港臺(tái)和海外華人等 區(qū)域在售個(gè)案情況列表 產(chǎn)品形態(tài)本區(qū)域以中式別墅為主 產(chǎn)品形態(tài)主要以聯(lián)體為主 其余少量獨(dú)立別墅 價(jià)格分析聯(lián)體均格在1萬(wàn) 1 3萬(wàn)元 平米 未來(lái)市區(qū)獨(dú)棟價(jià)格將突破20000元 平米 主力面積在售聯(lián)體別墅面積在180 240平米為主力面積 獨(dú)棟面積在300 400平米之間 主力總價(jià)古城區(qū)別墅以自住型為主 區(qū)域推案量較少 市場(chǎng)去化速度較快 概況 園區(qū)商品房以高層住宅為主 別墅是區(qū)域市場(chǎng)的一個(gè)稀缺產(chǎn)品 高端品質(zhì)純別墅主要圍繞金雞湖優(yōu)越的景觀資源展開 大型的居住社區(qū)也連帶有經(jīng)濟(jì)型的聯(lián)體 疊加別墅 區(qū)域在售個(gè)案情況列表 產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)體和疊加別墅皆有 聯(lián)體別墅占據(jù)主體 建筑風(fēng)格也豐富多彩 有現(xiàn)代式 意式 德式 英式 法式以及中式等 價(jià)格分析聯(lián)體均價(jià)約9500元 平方米左右 獨(dú)棟均價(jià)10000元 平米以上 疊加別墅單價(jià)相對(duì)便宜 價(jià)格在8500 9000元 平方米之間 主力面積目前在售聯(lián)體面積在240 280平方米左右 雙拼在280平方米左右 主力總價(jià)疊加別墅總價(jià)在200萬(wàn) 240萬(wàn)之間 聯(lián)體別墅基本在240 300萬(wàn) 客源情況客源基本上以園區(qū)外企高管 私企老板 市區(qū)私企老板 部分外籍人士為主 以及部分投資客源 銷售情況由于區(qū)域別墅推量較小 加上地段價(jià)值 優(yōu)美環(huán)境和完善的配套 因此別墅項(xiàng)目銷售形勢(shì)比較好 概況 在陽(yáng)澄湖的西岸 分布著多個(gè)高檔的別墅社區(qū) 共同構(gòu)成了相城的高檔居住地段 主要?jiǎng)e墅樓盤有 中興高爾夫別墅 招商依云水岸 酈城別墅 靜湖國(guó)際水岸 領(lǐng)島別墅和聆湖麗墅 別墅群簇 坐擁萬(wàn)畝陽(yáng)澄湖畔美景 區(qū)域在售個(gè)案情況列表 戶型面積差異大按分布區(qū)域劃分 可將相城區(qū)別墅市場(chǎng)分為中心城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩塊 現(xiàn)以列表形式進(jìn)行分析 客源方面別墅客源分布市區(qū) 相城 園區(qū)為主 客源的職業(yè)以私營(yíng)業(yè)主和外企高級(jí)管理人員為主 區(qū)域市場(chǎng)綜合分析相城區(qū)別墅群主要以居住型為主 度假別墅為輔 相城區(qū)在售別墅中多數(shù)有聯(lián)排別墅 面積多控制在250平方米左右 聯(lián)排供應(yīng)充足 面積在200 240平方米的居住型別墅市場(chǎng)接受度更高 戶型面積普遍偏大單價(jià) 總價(jià)一路走高產(chǎn)品日新月異 品質(zhì)提升較快營(yíng)銷手段不斷升級(jí)經(jīng)濟(jì)型居住別墅成為市場(chǎng)主打 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇 整體市場(chǎng)狀況 唯亭板塊 規(guī)劃為低密度居住區(qū) 相城板塊 沿陽(yáng)澄湖西岸別墅區(qū) 環(huán)金雞湖板塊 高檔別墅所在地 湖東板塊 靠近本案區(qū)域最近 雙湖板塊 園區(qū)中心板塊市場(chǎng)補(bǔ)充 在售個(gè)案情況 產(chǎn)品分析獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)體三種產(chǎn)品類型 聯(lián)體占據(jù)主體 建筑風(fēng)格意式為主 價(jià)格分析在均價(jià)約1 2 2萬(wàn)元 平米左右 單價(jià)占據(jù)園區(qū)榜首 主力總價(jià)獨(dú)棟主力總價(jià)350萬(wàn) 聯(lián)體主力總價(jià)240 300萬(wàn) 客源情況客源以園區(qū)外企高管 部分外籍人士為主 未來(lái)供應(yīng)分析 環(huán)金雞湖板塊目前市場(chǎng)存量比較多 別墅總存量達(dá)到33 1萬(wàn)平方米 本板塊是園區(qū)未來(lái)別墅的主力市場(chǎng)之一 重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng) 中海半島華府坐擁金雞湖八景之一的金雞墩 原版移植的異域風(fēng)情易受本地高端客群青睞 中海強(qiáng)大的品牌實(shí)力和在本土迅速擴(kuò)張的土地收購(gòu)行動(dòng)形成的品牌號(hào)召力 滿足本地高端客戶群需求的戶型設(shè)計(jì)及建材配套 建立在數(shù)盤聯(lián)動(dòng)基礎(chǔ)上的巨大的營(yíng)銷合力和情景營(yíng)銷模式的成功運(yùn)用 在售個(gè)案情況 產(chǎn)品分析獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)體三種產(chǎn)品類型 聯(lián)體占據(jù)主體 建筑風(fēng)格多樣 價(jià)格分析疊加別墅均價(jià)約0 85萬(wàn)元 平米 聯(lián)體均價(jià)0 95 1萬(wàn)元 平米左右 獨(dú)棟均價(jià)約1萬(wàn)元 平米左右 獨(dú)棟單價(jià)不高 主力總價(jià)主力總價(jià)范圍200 300萬(wàn) 目前湖東開發(fā)存量達(dá)到20 5萬(wàn)平方米 幾個(gè)主要項(xiàng)目都不是純別墅區(qū) 產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)型的聯(lián)體別墅為主 我司認(rèn)為該板塊地段區(qū)位優(yōu)越 產(chǎn)品類型對(duì)于本案戶有直接競(jìng)爭(zhēng)影響 重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng) 德邑別墅 德邑花園 德邑是中新置地在蘇州開發(fā)的第一個(gè)真正意義上的高端別墅項(xiàng)目 在建筑規(guī)劃上秉承德式建筑理念 采用簡(jiǎn)約 內(nèi)斂的幾何造型 推廣主題為 郵寄一個(gè)德國(guó)給你 主打湖東CBD內(nèi)首席別墅需求 主要推廣手段為大型戶外POP 新聞媒體軟性報(bào)道和SP活動(dòng) 主要目標(biāo)客戶群仍然是園區(qū)高收入人群和蘇州大市范圍內(nèi)的私營(yíng)企業(yè)主 在售個(gè)案情況 產(chǎn)品分析產(chǎn)品類型是聯(lián)體 疊加別墅為主體 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 價(jià)格分析均價(jià)0 85 0 9萬(wàn)元 平米左右 單價(jià)位居園區(qū)最低 主力總價(jià)主力總價(jià)范圍180 220萬(wàn) 目前雙湖板塊開發(fā)存量達(dá)到49 2萬(wàn)平方米 位居園區(qū)開發(fā)存量之首 未來(lái)產(chǎn)品形態(tài)以聯(lián)體別墅為主 在地段 產(chǎn)品類型 總價(jià)方面對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)最大 重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng) 水墨江南水墨江南位于園區(qū)金雞湖與獨(dú)墅湖兩湖之間 傳承蘇州古典園林建筑風(fēng)格 聯(lián)體 雙拼 獨(dú)立別墅 面對(duì)相同市場(chǎng) 主要吸引園區(qū)中高端客戶群 在售個(gè)案情況 產(chǎn)品分析產(chǎn)品類型齊全 聯(lián)體別墅為主 以居住型為主 度假別墅為輔 聯(lián)排主力面積在250平方米左右 價(jià)格分析相城中心區(qū)域獨(dú)棟均價(jià)0 75 1 2萬(wàn)元 平米之間 聯(lián)體均價(jià)4700 7500元 平米之間 價(jià)格相差較大 主力總價(jià)總價(jià)相差較大 范圍在100 400萬(wàn)之間 主力價(jià)格段是180萬(wàn) 200萬(wàn)之間 重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng) 依云水岸規(guī)劃分析在蘇州傳統(tǒng)庭院風(fēng)格的基礎(chǔ)上融入現(xiàn)代西方的居住方式 產(chǎn)品分析產(chǎn)品以聯(lián)排別墅和花園洋房為主 企劃推廣戶外 報(bào)紙 房交會(huì) 客源分布主力客戶為蘇州市區(qū)和相城當(dāng)?shù)氐乃綘I(yíng)業(yè)主 公務(wù)員較多 其次是園區(qū)外企業(yè)中高管占到相當(dāng)大一部分 君地地塊是區(qū)域內(nèi)本案最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 該地塊2006年8月份成交 建筑形態(tài)也會(huì)有別墅產(chǎn)品 是本案的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 同時(shí) 為了提高板塊價(jià)值 君地項(xiàng)目和本案又是互動(dòng)關(guān)系 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目分析篇 項(xiàng)目地塊概況 東 東部為28號(hào)地塊 未來(lái)開發(fā)建設(shè)住宅區(qū) 目前為空地 南 地塊南面為唯亭的主干道雙陽(yáng)路 西 緊靠地塊西面是河道支流 青劍路 青劍湖東岸 北 地塊北面為大片空地 未來(lái)也將建設(shè)成為住宅區(qū) 周邊環(huán)境 項(xiàng)目分析篇 項(xiàng)目SWOT分析 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 本案地處唯亭鎮(zhèn)未來(lái)新城鎮(zhèn)中心 環(huán)境優(yōu)越 本案西臨青劍湖 自然環(huán)境優(yōu)美 交通便利 滬寧高速陽(yáng)澄湖服務(wù)區(qū) 312國(guó)道 滬寧鐵路等 市場(chǎng)前景 陽(yáng)澄湖板塊將成為太湖板塊之后的一大熱點(diǎn) 優(yōu)勢(shì) 區(qū)域現(xiàn)狀 青劍湖區(qū)域配套設(shè)施不全 湖景資源不足 青劍湖面積較小 知名度不高 生活機(jī)能缺乏 地塊周邊區(qū)域生活機(jī)能及配套情況較差 公共交通不足 目前青劍湖周邊只有87一條公交線路 劣勢(shì) 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目SWOT分析 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 園區(qū)及唯亭鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 區(qū)域規(guī)劃 規(guī)劃為區(qū)域房地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展提供了動(dòng)力 配套逐步成熟 未來(lái)區(qū)域配套將逐步成熟 別墅用地停批 別墅項(xiàng)目的稀缺性更為突出 機(jī)會(huì) 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目SWOT分析 區(qū)域人氣不足 需要外區(qū)域客戶的導(dǎo)入 國(guó)家宏觀政策 對(duì)別墅等高端產(chǎn)品的調(diào)控力度較大 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較為激烈遠(yuǎn)景不明 未來(lái)一段時(shí)期蘇州樓市的走勢(shì)仍不明朗 威脅 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目分析 結(jié)論 總體而言 本案優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)交互存在 關(guān)鍵如何充分利用潛在機(jī)會(huì)點(diǎn) 規(guī)避 弱化威脅 需要充分利用項(xiàng)目企劃包裝 注重營(yíng)銷策略的運(yùn)用 充分挖掘項(xiàng)目本身的潛在價(jià)值 取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目核心定位 定位依據(jù) 居住型別墅已成為別墅市場(chǎng)的主導(dǎo) 項(xiàng)目位于青劍湖畔 環(huán)境優(yōu)美 別墅市場(chǎng)進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代 建筑風(fēng)格多樣化 產(chǎn)品設(shè)計(jì)必須遵循差別化原則 合理控制面積 總價(jià) 項(xiàng)目迅速市場(chǎng)突破 園區(qū)北部新城 純加州湖畔美墅 定位詮釋 強(qiáng)調(diào)本案處于唯亭北部新城鎮(zhèn)中心 青劍湖板塊 板塊地段價(jià)值高 強(qiáng)調(diào)本案周邊自然環(huán)境優(yōu)美 提高別墅居住品質(zhì) 南加州風(fēng)格 我們認(rèn)為該別墅產(chǎn)品比較獨(dú)特 具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 獨(dú)棟均價(jià) 10000元 平方米聯(lián)拼均價(jià) 7500元 平方米 定位依據(jù) 依據(jù)一 目前主要參雙湖板塊 相城板塊的銷售價(jià)格 依據(jù)二 并充分考慮本案價(jià)值點(diǎn) 所以在價(jià)格定位上有一定的差異性 具體價(jià)格視的周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案推案時(shí)機(jī) 銷售狀況及本案的前期預(yù)約狀況最后確定 目標(biāo)客戶定位 客源來(lái)源比例估算表 我司認(rèn)為本項(xiàng)目的客源定位如下 唯亭本地客戶 園區(qū)客戶 相城區(qū)和市區(qū)客戶 還有外地投資客戶 私企業(yè)主身份特征 在唯亭 園區(qū) 相城合木瀆經(jīng)營(yíng)有自己經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的私營(yíng)業(yè)主年齡特征 約為35 55歲之間購(gòu)房目的 以自用為主消費(fèi)特征 對(duì)產(chǎn)品的個(gè)性化需求很高 物業(yè)管理水準(zhǔn)要求高 偏向于親水住宅 自然及人文景觀要求高 總價(jià)承受能力強(qiáng) 中產(chǎn)階級(jí)身份特征 在市區(qū) 園區(qū) 相城工作的公務(wù)員 醫(yī)生 藝術(shù)家等年齡特征 約為30 45歲之間購(gòu)房目的 以自用為主消費(fèi)特征 喜歡城郊生活方式 優(yōu)美自然環(huán)境 對(duì)社區(qū)周邊配套設(shè)施要求較高 注重社區(qū)檔次感 注重居住的品質(zhì) 大多有車 對(duì)道路交通關(guān)注 園區(qū)外企高級(jí)白領(lǐng)身份特征 園區(qū)外資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層 高新技術(shù)方面的白領(lǐng)人士年齡特征 約為35 45歲之間購(gòu)房目的 以自用為主消費(fèi)特征 注重周邊環(huán)境及配套便利 要求交通方便 強(qiáng)調(diào)舒適 安全 注重開發(fā)商的品牌 總價(jià)承受較弱 喜歡經(jīng)濟(jì)型別墅 投資客身份特征 本地或者外來(lái)地投資客年齡特征 約為35 45歲之間購(gòu)房目的 看好區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景 以投資為主消費(fèi)特征 要求產(chǎn)品升值潛力大 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃完善 要求產(chǎn)品力強(qiáng) 長(zhǎng)期關(guān)注蘇州樓市 對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)有一定的認(rèn)知 項(xiàng)目建議 歷史上自然形成的集鎮(zhèn) 往往先有一個(gè)集中的公共聚集點(diǎn) 隨著人口的增加 公共建筑逐漸生長(zhǎng) 旁邊逐漸形成了聚集形態(tài)的居住群落 城市的軌跡 也就是活動(dòng)的人與城市空間互動(dòng)的歷史時(shí)間的記錄 建議把這種人類最為自然的演進(jìn)法則 融匯到社區(qū)的建筑和景觀中 不論是演繹歷史從古到今面貌的風(fēng)情街 還是四季分明的植物風(fēng)景帶 它在自然的時(shí)間演進(jìn)中形成集中性 全開放的 城市邊界 和私密性 聚集的 生態(tài)村落 人類與生俱來(lái)對(duì)美的欣賞 對(duì)幸福的渴求 對(duì)理想家園的尋覓 是恒久不變的主題 陶淵明在 桃花源記 中描繪了讓世人神往的世外桃源 莎士比亞在詩(shī)中詠嘆他的愛與幸福 夢(mèng)與家園 海德格爾在他的哲學(xué)著作中這樣闡釋他的理想 人 詩(shī)意的棲居于大地 自然為本 人行為尊 創(chuàng)造生活的美域家園 構(gòu)筑休養(yǎng)生息的人性化居所 是社區(qū)規(guī)劃的核心理念 突出別墅區(qū)的整體性 以體現(xiàn) 永續(xù)發(fā)展的生態(tài)的別墅社區(qū) 并且充分利用原有地形和環(huán)境 將集中綠化與別墅區(qū)相結(jié)合 綠景穿梭其中 使戶戶見綠 推窗見景 交通格局設(shè)置為連續(xù)暢通的步行系統(tǒng) 通達(dá)居住區(qū)內(nèi)景觀空間或公共場(chǎng)所 合理解決人車分流 建筑風(fēng)格別墅的風(fēng)格定位為南加州風(fēng)格體現(xiàn)南加州民居與現(xiàn)代簡(jiǎn)潔相交融的建筑特色 開辟一個(gè)親切自然 令人放松的具 居住 氛圍的別墅風(fēng)格 南加州風(fēng)格是北美風(fēng)格之一 北美風(fēng)格是一種混合的產(chǎn)物 即在同一時(shí)期接受了許多種成熟的建筑風(fēng)格 相互之間有融合 又相互影響 南加州風(fēng)格實(shí)際上是從傳統(tǒng)的西班牙建筑風(fēng)格演變而來(lái)的 早期 它的建筑厚實(shí)形體 小窗洞 黃灰色的抹灰 實(shí)墻 原始木方等特殊的材質(zhì) 讓建筑顯得粗放自然 整體環(huán)境透露著一種宗教的神秘感 后期 大約在19世紀(jì)晚期 由于新藝術(shù)運(yùn)動(dòng)的興起 它也開始講究裝飾 但它強(qiáng)調(diào)鐵藝的運(yùn)用 呈現(xiàn)簡(jiǎn)潔 粗獷的時(shí)尚 一派異域風(fēng)情 南加州的異國(guó)風(fēng)情則讓人感受到精神與身體的尊崇空間 近乎完美的生活空間 貴族的奢華感油然而生 陽(yáng)光 水岸 椰影 居住區(qū)的自然休閑 以美國(guó)南加州式的爛漫風(fēng)情 帶給人一種全新的居住體驗(yàn) 異域情調(diào) 熱烈奔放的小區(qū)景觀 陽(yáng)光戶型 通透的水岸建筑 一個(gè)既時(shí)尚動(dòng)感又悠閑自得的新城市生活 應(yīng)運(yùn)而生 建筑立面在純粹同質(zhì)的建筑中 糅合地中海的建筑元素讓傳統(tǒng)與現(xiàn)代找到了張力與平衡 對(duì)外部環(huán)境的充分利用 盡可能讓每一個(gè)房間都能欣賞到窗外的景色 簡(jiǎn)潔 大方 明朗 在現(xiàn)代 生態(tài)的居住理念中 建筑完成了與人居感受的交流 溝通與適宜和諧 建筑的空間成為了心靈的安頓 建筑保留紅瓦 拱窗 拱洞 大面積的彩色水泥抹墻 人造藝術(shù)石墻建筑物空間層次豐富 樓梯間成為景觀的制高點(diǎn) 步移景異 建筑外墻面建議采用從美國(guó)進(jìn)口的彩色水泥 用人工抹灰 使墻面斑斑駁駁 墻角處光滑到是角而非直角 這樣 南加州手工風(fēng)格躍然墻面 同時(shí)體現(xiàn)出建筑的歷史感 建筑立面高貴富有韻味 建筑布局錯(cuò)落有致 建議屋頂鋪設(shè)色彩和諧的三色筒瓦 立面采用文化石與加州原味經(jīng)典手工抹墻 STUCCO 的搭配 小窗鐵藝 帶立體感的圓拱門 裝飾原木構(gòu)件 百葉窗 美國(guó)進(jìn)口大門 花崗巖石鑲嵌的門窗套和花窗等細(xì)節(jié)點(diǎn)綴 使墻體具有立體感和韻味 體現(xiàn)加州建筑簡(jiǎn)約 灑脫 陽(yáng)光 向上的現(xiàn)代個(gè)性 面積大小 戶型分為獨(dú)棟別墅 雙拼別墅和聯(lián)排別墅三個(gè)部分 獨(dú)棟別墅面積 300 320平米左右雙拼別墅面積 230 260平米聯(lián)排別墅面積 180 230平米 面積約為320 56平米 面積約為320平米 一層平面 三層平面 二層平面 面積約為 250平米 面積約為 260平米 面積約為 200平米 一層平面 二層平面 三層平面 面積約為 220平米 景觀建議原生自然 是別墅社區(qū)的品質(zhì)要素 營(yíng)造出別墅生活的天然意趣 加州這個(gè)地方比較特殊 是美國(guó)本土海岸線最長(zhǎng)的一個(gè)州 和水結(jié)合的非常好 在因此 建議整個(gè)小區(qū)圍繞 引綠 引水 引景 以綠化建設(shè)和環(huán)境保護(hù)治理為重點(diǎn) 全力提高綜合環(huán)境質(zhì)量 景觀規(guī)劃以富有濃厚人情味的 西班牙式庭院 為構(gòu)思主題 將浪漫的西班牙風(fēng)格和現(xiàn)代居住理念相結(jié)合 將南加州式的建筑風(fēng)格與西班牙式風(fēng)情園林相映襯 演繹濃郁歐美風(fēng)情 給人以度假式的居住生活 景觀和建筑形式相結(jié)合 帶有不同的風(fēng)格特征 不同主題精心設(shè)計(jì)的綠化帶同時(shí)又能成為各個(gè)居住組團(tuán)的天然綠籬 即保護(hù)了各個(gè)組團(tuán)的私密性又帶來(lái)了不同風(fēng)情的景觀 這樣林蔭大道 公園 建筑間的社區(qū)庭院 結(jié)合中心主軸公園共同形成了一個(gè)優(yōu)美的居住景觀網(wǎng)絡(luò) 綠化布局以中心綠化為基礎(chǔ) 小片種植點(diǎn)綴 不同季節(jié)植物搭配 形成清晰的空間結(jié)構(gòu)和豐富的環(huán)境景觀 居住 休閑環(huán)境無(wú)與倫比 雕塑 小品