富士特戶(hù)型與價(jià)格定位深化報(bào)告.doc

富士特上夼東項(xiàng)目戶(hù)型面積定位與價(jià)格定位獨(dú)立深化報(bào)告北京東方恒基地產(chǎn)顧問(wèn)/恒基房產(chǎn)目 錄一、區(qū)域環(huán)境調(diào)研 項(xiàng)目周邊區(qū)域交通導(dǎo)流圖（注解） 項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位分布圖（注解） 項(xiàng)目周邊商業(yè)民生配套分布圖（注解） 項(xiàng)目周邊住宅區(qū)域分布圖（注解） 項(xiàng)目周邊類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布圖（注解） 項(xiàng)目周邊類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本資料調(diào)研其他在銷(xiāo)或在建項(xiàng)目簡(jiǎn)介：（非類(lèi)比項(xiàng)目）二、戶(hù)型定位部分調(diào)研1、項(xiàng)目周邊各類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶(hù)型供應(yīng)比例與消化比例（小結(jié)）2、二手市場(chǎng)租賃與銷(xiāo)售供應(yīng)狀況（寫(xiě)字樓物業(yè)、商品房物業(yè)）3、項(xiàng)目周邊各大項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)與針對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)群體關(guān)聯(lián)系、市場(chǎng)關(guān)系三、價(jià)格定位部分調(diào)研1、 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)研2、 項(xiàng)目周邊二手市場(chǎng)銷(xiāo)售與租賃價(jià)格調(diào)研（寫(xiě)字樓物業(yè)、商品房物業(yè)）3、 市場(chǎng)均價(jià)定位針對(duì)二手交易市場(chǎng)中（買(mǎi)賣(mài)）市場(chǎng)的分析研究針對(duì)二手交易市場(chǎng)中（租賃）市場(chǎng)的分析研究4、與市場(chǎng)類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目16大賣(mài)點(diǎn)分析價(jià)格的評(píng)比均價(jià)定位動(dòng)態(tài)價(jià)格基礎(chǔ)四、定位總結(jié)1、價(jià)格定位2、目標(biāo)客戶(hù)群體定位3、物業(yè)形態(tài)定位4、戶(hù)型定位五、其他配套建議1、行政支持系統(tǒng)2、后勤支持系統(tǒng)3、經(jīng)營(yíng)支持系統(tǒng)4、物業(yè)管理系統(tǒng)一、區(qū)域環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目周邊類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本資料調(diào)研個(gè)案一：東海山莊項(xiàng)目名稱(chēng)東海山莊項(xiàng)目類(lèi)型中高檔住宅發(fā) 展 商山東白云山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地理位置白馬山莊南環(huán)山路東口隧道北工程進(jìn)度 2005年5月交付使用交通狀況 便利,7、23、8、18、48、1、10、58、50路等多路公交車(chē)經(jīng)過(guò)總占地面積1萬(wàn)左右總建筑面積15600容積率1.4綠化率40%實(shí)用率90%層數(shù)共為5棟板樓 (4+1閣樓/層)配套設(shè)施西部三層網(wǎng)點(diǎn)為設(shè)區(qū)生活配套付款方式一次性付款或銀行按揭7成20年 售價(jià)最高5380元/最低4380元/均價(jià)4580元/交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯房管理費(fèi)0.8元/月住戶(hù)數(shù)量共108戶(hù)（另27套閣樓亦可單獨(dú)銷(xiāo)售）如計(jì)入戶(hù)數(shù)可達(dá)135戶(hù)停車(chē)位除閣樓外停車(chē)位按1比1計(jì)算，共計(jì)108個(gè)目標(biāo)客戶(hù)群私營(yíng)企業(yè)主或主管、部分政府官員、成功商人等多為二次置業(yè)人群主力 賣(mài)點(diǎn)以地段、私密、環(huán)境氛圍等中高端別墅型居住區(qū)推廣廣告 訴求山海情懷,名流專(zhuān)屬綜合點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目由于地利關(guān)系，在景觀優(yōu)勢(shì)與私密性上較為得到富足階層的喜愛(ài)，但鑒于該項(xiàng)目產(chǎn)品所定位的客戶(hù)群為中高端客戶(hù)群體，再者在規(guī)模體量、檔次氛圍上與本項(xiàng)目仍存在一定差異，列其為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手只在與總價(jià)與戶(hù)型上的考慮。個(gè)案二：進(jìn)德小區(qū)注：（該項(xiàng)目地塊產(chǎn)權(quán)歸屬上有遺留問(wèn)題，所以主要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)現(xiàn)今仍未對(duì)外公布，銷(xiāo)售資料、工地公示牌、銷(xiāo)售人員、開(kāi)發(fā)公司中層亦無(wú)透露。）項(xiàng)目名稱(chēng)進(jìn)德小區(qū)(小高層二期)項(xiàng)目類(lèi)型中低檔住宅發(fā)展商煙臺(tái)房地產(chǎn)集團(tuán)華宇置業(yè)地理位置四馬路進(jìn)德小區(qū)內(nèi)工程進(jìn)度2005年10月份交房交通狀況便利總占地面積 不詳總建筑面積不詳容積率不詳綠化率37%實(shí)用率不詳層數(shù)共為兩棟 每棟12層配套設(shè)施社區(qū)醫(yī)療、幼兒園、健身房、餐飲、洗浴、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、小學(xué)、銀行一應(yīng)俱全免煤暖投資付款方式一次性付款或銀行按揭7成20年售價(jià)最高4680元/最低3980元/（高一層+1.5%）均價(jià)4280元/交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯房管理費(fèi)未定住戶(hù)數(shù)量共120戶(hù)停車(chē)位地下地上320個(gè)停車(chē)位目標(biāo)客戶(hù)群 附近喜歡就近置業(yè)的老居戶(hù)主力賣(mài)點(diǎn)以地段為主力，附以居住理念等概念化主題廣告訴求超大空間設(shè)計(jì),演繹現(xiàn)代舒適生活綜合點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目盤(pán)踞芝罘區(qū)中心地段，周邊皆為年代久遠(yuǎn)的老城區(qū)，與本項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境氛圍極其相似，所以該項(xiàng)目的戶(hù)型設(shè)計(jì)與價(jià)格定位、銷(xiāo)售狀況將是本項(xiàng)目的重要參考對(duì)象。個(gè)案三：今日花園該項(xiàng)目分為東西兩區(qū)，東區(qū)為規(guī)劃中與部分銷(xiāo)售區(qū)域或配套區(qū)域在此簡(jiǎn)單略過(guò)；東區(qū)：共計(jì)6棟樓（9、10、11、12、13、14號(hào)樓） 9號(hào)樓為回遷安置樓； 10號(hào)樓在售，目前為現(xiàn)房。13層為網(wǎng)點(diǎn)，被建行買(mǎi)走，作為辦公樓。 11號(hào)樓為一大型超市。 1214號(hào)樓為11層帶閣樓的住宅樓，規(guī)劃/待建，因?yàn)闋砍兜脚f有項(xiàng)目的拆遷，所以具體改造時(shí)間至今未定。西區(qū)：項(xiàng)目名稱(chēng)今日花園西區(qū)項(xiàng)目類(lèi)型中檔住宅發(fā)展商煙臺(tái)國(guó)際工程發(fā)展有限公司 地理位置環(huán)山路與勝利路交叉口路南工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房交通狀況交通便利，附近有9條公交線路總占地面積14萬(wàn)總建筑面積27.8萬(wàn)容積率1.72綠化率38.8%實(shí)用率78%層數(shù)共計(jì)8棟樓（5棟11層，1棟14層，2棟18層）配套設(shè)施小型會(huì)所付款方式一次性或銀行按揭（最低首付30%，最長(zhǎng)30年銀行按揭）售價(jià)最高5100元/最低4260元/均價(jià)4620元/交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯房管理費(fèi)1元/月目標(biāo)客戶(hù)群附近的私營(yíng)業(yè)主，企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)和各部門(mén)負(fù)責(zé)人以及金領(lǐng)階層住戶(hù)數(shù)量共633戶(hù)停車(chē)位330個(gè)主力賣(mài)點(diǎn)地段（市區(qū)中心的中心）、三大公園包圍廣告訴求市區(qū)最后一塊黃金寶地 綜合點(diǎn)評(píng)區(qū)域不可多得的好項(xiàng)目，社區(qū)配套成熟、地理環(huán)境極其優(yōu)越，而且產(chǎn)品設(shè)計(jì)上超越了區(qū)域市場(chǎng)的檔次與特性，形成了創(chuàng)新與差異化的優(yōu)勢(shì)，而另一方面亦為本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位與戶(hù)型定位的良好借鑒對(duì)象。個(gè)案四：華僑新城注：（該項(xiàng)目地塊產(chǎn)權(quán)歸屬上有遺留問(wèn)題，所以主要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)現(xiàn)今仍未對(duì)外公布，銷(xiāo)售資料、工地公示牌、銷(xiāo)售人員、開(kāi)發(fā)公司中層亦無(wú)透露。）項(xiàng)目名稱(chēng)華僑新城項(xiàng)目類(lèi)型中高檔住宅發(fā)展商華僑置業(yè)、 煙臺(tái)嘉誠(chéng)實(shí)業(yè)有限公司 地理位置環(huán)山路一中分校附近工程進(jìn)度剛開(kāi)工交通狀況便利，7路23路8路等多路公交車(chē)經(jīng)過(guò)總占地面積不詳總建筑面積不詳容積率不詳綠化率不詳實(shí)用率不詳層數(shù)8層（1-2號(hào)為多層）11層（3號(hào)為小高層）3層（4-7號(hào)為低層）配套設(shè)施3層(2地上+1地下)網(wǎng)點(diǎn),地下2層車(chē)庫(kù)付款方式一次性付款或銀行按揭7成20年售價(jià)最高8000元/最低4350元/均價(jià)4450元/交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯房管理費(fèi)1元/月住戶(hù)數(shù)量共118戶(hù)停車(chē)位40個(gè)目標(biāo)客戶(hù)群市內(nèi)與區(qū)域內(nèi)較為富裕的富足階層主力賣(mài)點(diǎn)半山望海貴族生活區(qū)廣告訴求打造煙臺(tái)地產(chǎn)界的勞斯萊斯綜合點(diǎn)評(píng)由于該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，針對(duì)的客戶(hù)群體亦定位為高端階層的頂尖人物，從該項(xiàng)目的定價(jià)方面亦已可見(jiàn)一斑。但該項(xiàng)目由于仍然存在較大貨量，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)消化整體格局仍會(huì)帶來(lái)一定程度影響，所以列為類(lèi)比對(duì)象。個(gè)案五：靜海山莊項(xiàng)目名稱(chēng)靜海山莊項(xiàng)目類(lèi)型中檔住宅發(fā)展商鵬源房產(chǎn)地理位置環(huán)山路傳染病醫(yī)院東工程進(jìn)度A、B現(xiàn)房，C期房（在建）交通狀況優(yōu)(7、23、5、48路公交車(chē)）總占地面積10486平米總建筑面積21300平米容積率1.6綠化率42%層數(shù)該項(xiàng)目小區(qū)為3棟/14層實(shí)用率78%配套設(shè)施配套辦公樓付款方式一次性付款或銀行按揭售價(jià)1層3180元/， 11層5488元/每層差價(jià)100元/ 均價(jià)4310元/交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯房管理費(fèi)1元/月住戶(hù)數(shù)量共140戶(hù)停車(chē)位40個(gè)目標(biāo)客戶(hù)群煙臺(tái)本地買(mǎi)房高端人群 主力賣(mài)點(diǎn)優(yōu)越地理位置廣告訴求優(yōu)越地理位置綜合點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目現(xiàn)已基本銷(xiāo)售完畢，僅余部分尾盤(pán)貨量，鑒于其為近期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，其面對(duì)客戶(hù)層與項(xiàng)目總價(jià)、戶(hù)型定位仍為可參考對(duì)象，所以列入類(lèi)比。其他在銷(xiāo)或在建項(xiàng)目簡(jiǎn)介：（非類(lèi)比項(xiàng)目）一、項(xiàng)目名稱(chēng)：萬(wàn)光上夼綜合市場(chǎng) 總建面積：17000發(fā) 展 商：煙臺(tái)萬(wàn)光城建綜合開(kāi)發(fā)有限公司地 址：上夼大廈北側(cè) 罐頭廠東側(cè)項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目為單體共6層，地上1至3層為商鋪，地上4層為住宅3200元/起（僅有9套全部售罄），地下負(fù)一層為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，負(fù)二層為配套停車(chē)場(chǎng)。對(duì)外銷(xiāo)售價(jià)格為：車(chē)位6至9萬(wàn)元/個(gè)，一層精品網(wǎng)點(diǎn)8600元/起價(jià)，二層食品超市8000元/實(shí)行8%返租，三層日用品超市7000元/實(shí)行8%返租2005年10月31正式交付使用，2006年元月開(kāi)業(yè)二、項(xiàng)目名稱(chēng)：暫定名“迎祥路飛龍項(xiàng)目”總建面積：25979.528發(fā) 展 商：煙臺(tái)市飛龍建筑開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目概況: 2棟多層(5層+1層閣樓)， 1至2層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。戶(hù)型面積為90.06/112.33/138.17共三種選擇每棟4個(gè)單元,1梯2戶(hù)2005年元旦正式開(kāi)盤(pán)發(fā)售（采取先建后售的方式）三、項(xiàng)目名稱(chēng)：暫定名“新塔山綜合市場(chǎng)項(xiàng)目”總建面積：約30000發(fā) 展 商：煙臺(tái)市塔山集團(tuán)公司項(xiàng)目概況:該項(xiàng)目為新圈地項(xiàng)目，將于明年（2005年）五月份動(dòng)工項(xiàng)目地址為原塔山市場(chǎng)業(yè)態(tài)劃分為：住宅樓、大型集市、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)二、戶(hù)型定位部分調(diào)研1、項(xiàng)目周邊各類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶(hù)型供應(yīng)比例與消化比例個(gè)案一：東海山莊（108戶(hù)）戶(hù)型面積供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例1638套約7%6套約75%153.138套約7%7套約86%153.8616套約15%15套約94%155.048套約7%8套100%119.994套約4%3套約75%109.354套約4%2套約50%114.694套約4%2套約50%106.934套約4%2套約50%149.274套約4%1套約25%138.3516套約15%3套約19%129.3832套約30%5套約16%閣樓約9027套略13套約48%個(gè)案二：進(jìn)德小區(qū)（120戶(hù)）戶(hù)型面積供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例106.8824套20%18套約79%117.9412套10%6套約58%118.9712套10%8套約67%131.3224套20%16套約70%178.2624套20%17套約71%183.3624套20%16套約67%個(gè)案三：今日花園西區(qū)（633戶(hù)）戶(hù)型面積供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例100-110154戶(hù)24%14896%110-120183戶(hù)29%16288%120-13044戶(hù)7%3886%140-150153戶(hù)24%14695%150-16055戶(hù)9%4887%160-17033戶(hù)5%2782%180以上11戶(hù)2%873%個(gè)案四：華僑新城（118戶(hù)）戶(hù)型面積供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例1至2號(hào)樓9316戶(hù)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間（該項(xiàng)目尚未對(duì)外發(fā)售）18612戶(hù)17315戶(hù)3號(hào)樓16011戶(hù)1966戶(hù)1509戶(hù)769戶(hù)4至7號(hào)樓182.4924戶(hù)11816戶(hù)個(gè)案五：靜海山莊（140戶(hù)）戶(hù)型面積供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例A棟7820戶(hù)14%20100%9420戶(hù)14%20100%1556戶(hù)4%6100%B棟12740戶(hù)29%40100%1558戶(hù)7%8100%C棟9420戶(hù)14%1680%7820戶(hù)14%1680%1556戶(hù)4%467%小結(jié)：根據(jù)慎密的市場(chǎng)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域板塊市場(chǎng)戶(hù)型供應(yīng)面積偏大；最小面積為靜海山莊與華僑新城推出的78戶(hù)型，最大面積同樣為華僑新城的196戶(hù)型，而市場(chǎng)適中的面積一般都在125至160左右，市場(chǎng)平均供應(yīng)面積為137左右。而從消化比例來(lái)看，由于市場(chǎng)供應(yīng)量有限，而由于政府舊城改造、新建項(xiàng)目拆遷等利好因素，排除此類(lèi)項(xiàng)目的產(chǎn)品因素（后天創(chuàng)造景觀、外立面、花園小區(qū)、戶(hù)型設(shè)計(jì)等）與市場(chǎng)因素（地理、政府支持、景觀朝向因素等），市場(chǎng)較為接受的戶(hù)型面積亦為130至140左右；100以下的戶(hù)型銷(xiāo)售幾乎毫無(wú)壓力，但總供應(yīng)量寥寥無(wú)幾；150至160以上戶(hù)型開(kāi)始受市場(chǎng)因素與產(chǎn)品因素制約，越大的戶(hù)型面積銷(xiāo)售壓力亦隨之增長(zhǎng)；而未來(lái)市場(chǎng)圈地項(xiàng)目與在建項(xiàng)目的供應(yīng)貨量亦與區(qū)域市場(chǎng)平均供應(yīng)面積相等，如迎祥路飛龍房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的小型住宅區(qū)項(xiàng)目，多數(shù)推出戶(hù)型面積約為120。最終得出結(jié)論為：市場(chǎng)缺乏70至100的中小戶(hù)型面積；100至130以?xún)?nèi)面積戶(hù)型倍受追捧；150以?xún)?nèi)面積較為穩(wěn)健，超越150的面積越大壓力越大。2、二手市場(chǎng)租賃與銷(xiāo)售供應(yīng)狀況（以商品房為主）A：項(xiàng)目周邊商品房租賃供應(yīng)情況：位置面積租金戶(hù)型配套上夼西路70700元/月二室一廳簡(jiǎn)裝，無(wú)家電，有暖氣迎山路67600元/月二室一廳簡(jiǎn)裝，冰箱彩電，有暖氣迎山路45450元/月一室一廳簡(jiǎn)裝，電視，有暖氣上塔路80700元/月二室二廳簡(jiǎn)裝，電視，有暖氣上夼西路86750元/月三室一廳簡(jiǎn)裝，空調(diào)，電視，有暖氣奇山路52350元/月一室一廳簡(jiǎn)裝，有暖氣上夼西路76700元/月二室一廳簡(jiǎn)裝，有暖氣分析說(shuō)明：該區(qū)域房屋租價(jià)普遍較高，為煙臺(tái)市各區(qū)之最；對(duì)外出租的房屋基本上為舊有的社區(qū)較多，現(xiàn)調(diào)查對(duì)象以商品房為主；對(duì)外出租的房屋基本上為簡(jiǎn)裝，提供簡(jiǎn)單的家具，多數(shù)有暖氣，甚至有少量有空調(diào)，該區(qū)域出租房屋檔次上較為中檔，整體氛圍較好，極少有臟亂差的感覺(jué)。該區(qū)域?qū)ν獬鲎獾姆课莼旧蠟?0以下，大戶(hù)型相對(duì)來(lái)數(shù)較少。B：項(xiàng)目周邊商品房買(mǎi)賣(mài)供應(yīng)情況：位置面積價(jià)格戶(hù)型新舊及配套奇山路752666元/三室一廳90年建成，簡(jiǎn)裝上塔路812840元/二室二廳97年建成，簡(jiǎn)裝上夼西路1093028元/三室二廳97年建成，簡(jiǎn)裝躍層華聯(lián)新村1203400元/三室二廳2001年建成，簡(jiǎn)裝（低樓層）華聯(lián)新村140-2003850元/三室二廳2001年建成，簡(jiǎn)裝華聯(lián)新村1284300元/三室二廳2001年建成，簡(jiǎn)裝（低樓層）華聯(lián)新村1394400元/三室二廳2001年建成，簡(jiǎn)裝（高樓層）分析說(shuō)明：因該區(qū)域周邊在售項(xiàng)目較少，所以此區(qū)域二手房市場(chǎng)供求較為火爆；價(jià)格基本上和樓層的折舊程度有關(guān)，90年以前的房?jī)r(jià)為2600元/左右，97年以后的房?jī)r(jià)為3000元/左右，2000年以后的房?jī)r(jià)基本上就到了3500元/以上。所售二售房基本上以簡(jiǎn)裝為主，僅有少數(shù)為精裝。舊有社區(qū)以80左右的房源居多，新建小區(qū)的二手房一般在120以上。該區(qū)域居民投資理念較為精打細(xì)算，一般小戶(hù)型保留出租，大戶(hù)型主要用于二手買(mǎi)賣(mài)。小結(jié)：從本項(xiàng)目板塊二手市場(chǎng)戶(hù)型面積租賃與銷(xiāo)售供應(yīng)來(lái)看，較能表現(xiàn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與消費(fèi)購(gòu)房者心態(tài)；由于地處中心城區(qū)，該區(qū)域小面積戶(hù)型多數(shù)用于出租，因如將其對(duì)外銷(xiāo)售不單總價(jià)偏低，而且手續(xù)較為麻煩，各樣交易費(fèi)用累加后銷(xiāo)售利潤(rùn)所得無(wú)幾，而在買(mǎi)方市場(chǎng)而言，小面積戶(hù)型因租金總價(jià)低亦容易出租，所以一般業(yè)主或投資者都喜歡將小面積戶(hù)型轉(zhuǎn)出租出去，爭(zhēng)取最大投資回報(bào)和保值。在大面積戶(hù)型方面由于該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)緩慢（受到土地供應(yīng)量限制與規(guī)劃限制等因素），市場(chǎng)貨量供應(yīng)有限，市場(chǎng)供應(yīng)貨量多為120的戶(hù)型面積左右。新建項(xiàng)目與二手項(xiàng)目差異源自于交易價(jià)格按折舊計(jì)算，較新落成與較為上檔次的項(xiàng)目在保值上仍為穩(wěn)固，如2001年開(kāi)發(fā)的華聯(lián)新村項(xiàng)目，二手房銷(xiāo)售平均價(jià)格僅比新房便宜300至400元/。 最終得出結(jié)論為：二手市場(chǎng)與一級(jí)市場(chǎng)同樣為求大于供的“賣(mài)方市場(chǎng)”，70至100的中小戶(hù)型面積利于投資租賃；100至130以?xún)?nèi)面積戶(hù)型仍然倍受二手市場(chǎng)追捧；150以?xún)?nèi)面積開(kāi)始受市場(chǎng)因素與產(chǎn)品因素制約，超越150的面積猶為鮮見(jiàn)。3、項(xiàng)目周邊各大項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)與針對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)群體關(guān)聯(lián)系、市場(chǎng)關(guān)系由于本項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)緩慢（受到土地供應(yīng)量限制與規(guī)劃限制等因素），市場(chǎng)貨量供應(yīng)有限。而且由于各地塊先天性質(zhì)與優(yōu)勢(shì)各有不同，而物業(yè)劃分種類(lèi)上亦不盡相同項(xiàng)目客戶(hù)市場(chǎng)亦同時(shí)被細(xì)分：類(lèi)比項(xiàng)目物業(yè)種類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)置業(yè)目的東海山莊亞別墅型高檔住宅小區(qū)二次或多次置業(yè)人群，富足階層享受、休閑進(jìn)德小區(qū)中低檔次大型住宅社區(qū)首次置業(yè)人群、就近置業(yè)人群安居、方便今日花園中高檔次大型住宅社區(qū)金領(lǐng)階層、領(lǐng)導(dǎo)干部、中等收入人群改善生活華僑新城亞別墅型高檔住宅小區(qū)二次或多次置業(yè)人群，富足階層享受、休閑靜海山莊中級(jí)檔次品質(zhì)住宅小區(qū)金領(lǐng)階層、領(lǐng)導(dǎo)干部、中等收入人群改善生活如按上表所述，市場(chǎng)內(nèi)供應(yīng)的貨量面積比例差距應(yīng)該劃分明顯，但深入研究后我們發(fā)現(xiàn)，由本項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)貨量面積比例來(lái)看（詳見(jiàn)第9至10頁(yè)列表），無(wú)論其項(xiàng)目針對(duì)何種目標(biāo)客戶(hù)群體，主力面積定位亦在1000至130以?xún)?nèi)，適合工薪階層的100以下中小面積戶(hù)型卻猶為鮮見(jiàn)。因此可見(jiàn)，主導(dǎo)市場(chǎng)戶(hù)型面積定位因素的在本區(qū)域內(nèi)并非單純以目標(biāo)客戶(hù)定位，直接關(guān)聯(lián)于項(xiàng)目戶(hù)型面積定位的原因在于“地段”、“景觀”、“產(chǎn)品”三大主導(dǎo)因素。所以，在通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)對(duì)（詳見(jiàn)下文列表）比后，得出結(jié)論為：本項(xiàng)目戶(hù)型面積定位有三項(xiàng)選擇：1、跟隨市場(chǎng)；以市場(chǎng)接受的100至130為主力面積戶(hù)型面對(duì)市場(chǎng)共同競(jìng)爭(zhēng)2、跳離市場(chǎng)；以超大戶(hù)型或超小戶(hù)型沖擊市場(chǎng)帶來(lái)效益。3、創(chuàng)造市場(chǎng)；針對(duì)特定目標(biāo)客戶(hù)群體，充分尊重現(xiàn)有市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)走向，為目標(biāo)客戶(hù)與市場(chǎng)量身定做具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力與市場(chǎng)差異化、超前性、人性化等綜合優(yōu)勢(shì)的合理面積戶(hù)型。三、價(jià)格定位部分調(diào)研1、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)研類(lèi)比項(xiàng)目銷(xiāo)售最高價(jià)銷(xiāo)售最低價(jià)格銷(xiāo)售均價(jià)東海山莊最高5380元/最低4380元/均價(jià)4580元/進(jìn)德小區(qū)最高4680元/最低3980元/均價(jià)4280元/今日花園最高5100元/最低4260元/均價(jià)4620元/華僑新城最高8000元/最低4350元/均價(jià)4450元/靜海山莊最高6288元/最低3180元/均價(jià)4310元/類(lèi)比市場(chǎng)市場(chǎng)最高均價(jià)市場(chǎng)最低均價(jià)市場(chǎng)均價(jià)57395890元/40304200元/44474448元/根據(jù)深入市場(chǎng)的調(diào)研分析，調(diào)研結(jié)果得出：本項(xiàng)目板塊（西起地稅大樓，東至環(huán)山隧道、南起塔山、北至南大街二馬路交界中銀大廈）市場(chǎng)項(xiàng)目供應(yīng)價(jià)格體系如下：市場(chǎng)最高均價(jià)：5739元/5890元/市場(chǎng)最低均價(jià)：4030元/4200元/市場(chǎng)均價(jià)：4447元/4448元/2、項(xiàng)目周邊二手市場(chǎng)銷(xiāo)售與租賃價(jià)格調(diào)研（商品房）類(lèi)比項(xiàng)目/地段供應(yīng)面積租金二手交易價(jià)上夼西路7086720元/月3028元/迎山路4567525元/月2750元/奇山路5275350元/月2666元/上塔路8090700元/月2840元/華聯(lián)新村140-200850元/月3625元/類(lèi)比市場(chǎng)市場(chǎng)供出租與二手銷(xiāo)售平均面積市場(chǎng)出租均價(jià)市場(chǎng)二手交易銷(xiāo)售均價(jià)約為9095629 648元/月28732982元/本項(xiàng)目板塊二手市場(chǎng)項(xiàng)目供應(yīng)面積體系與價(jià)格體系如下：市場(chǎng)供出租與二手銷(xiāo)售平均面積：約為9095市場(chǎng)出租均價(jià)：629元/月648元/月市場(chǎng)二手交易銷(xiāo)售均價(jià)：2873元/2982元/年折舊率約為：每平方米年折舊0.0740.076 約為RMB217元/（未統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)準(zhǔn)確面積影響與產(chǎn)品戶(hù)型、區(qū)域環(huán)境等多方面參考因素）3、市場(chǎng)均價(jià)定位類(lèi)比一手交易市場(chǎng)市場(chǎng)最高均價(jià)市場(chǎng)最低均價(jià)市場(chǎng)均價(jià)57395890元/40304200元/44474448元/類(lèi)比二手交易市場(chǎng)市場(chǎng)供出租與二手銷(xiāo)售平均面積市場(chǎng)出租均價(jià)市場(chǎng)二手交易銷(xiāo)售均價(jià)約為9095629 648元/月28732982元/小結(jié)：本項(xiàng)目市場(chǎng)由于市場(chǎng)地塊供應(yīng)短缺，加之為城市中心之核心地帶，而且片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為成熟與緊跟時(shí)代，市場(chǎng)價(jià)格不斷上揚(yáng)；從一手交易市場(chǎng)高低均價(jià)與市場(chǎng)均價(jià)與上述項(xiàng)目針對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)群體與客戶(hù)檔次看來(lái)，本項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍為理性；以下公式可簡(jiǎn)單推斷區(qū)域市場(chǎng)的目標(biāo)客戶(hù)群體定位與檔次： 根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2003 年，煙臺(tái)全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 9785 元（未統(tǒng)計(jì)隱性收入來(lái)源與灰色收入來(lái)源等），全年人均消費(fèi)性支出為 7479 元。以（978512個(gè)月）人均月可支配收入815元計(jì)算，一個(gè)普通收入家庭月均可支配收入在（8152人）1631元左右。按國(guó)家公布房地產(chǎn)按揭供款額安全線為普通家庭月均收入四份之一計(jì)算，該家庭月可支配按揭供款額應(yīng)為408元。而實(shí)際以本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)為4448元計(jì)算，一套中等戶(hù)型80的住宅總價(jià)格已達(dá)36萬(wàn)左右。以首付房款30%銀行提供按揭供款25年（暫按新公布利率5.31）計(jì)算，該家庭月按揭供款已達(dá)為1276元左右，在一定程度上已經(jīng)嚴(yán)重超過(guò)了普通家庭能正常承受的能力，雖然現(xiàn)實(shí)國(guó)內(nèi)購(gòu)房者按揭供款額一般為動(dòng)用家庭月均收入三份之一，甚至二份之一者亦不為少數(shù)；因此，本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格定位針對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)群體多為家庭財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)較為穩(wěn)健的小康家庭與金領(lǐng)階層與富足階層，亦同時(shí)給本項(xiàng)目在產(chǎn)品價(jià)格定位基礎(chǔ)上的目標(biāo)客戶(hù)群體定位給予了針對(duì)性參考。本項(xiàng)目如按市場(chǎng)均價(jià)以上定價(jià)目標(biāo)客戶(hù)群體初步定位則為：家庭財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)較為穩(wěn)健的金領(lǐng)階層、富足階層企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)與管理階層等為主的二次、多次置業(yè)家庭或小型公司企業(yè)、投資者本項(xiàng)目如按市場(chǎng)均價(jià)以下定價(jià)目標(biāo)客戶(hù)群體初步定位則為：以普通工薪階層、就近置業(yè)家庭等為主的小康家庭購(gòu)房者、初次置業(yè)家庭針對(duì)二手交易市場(chǎng)中（買(mǎi)賣(mài)）市場(chǎng)的分析研究表示：（偏向針對(duì)猶豫于購(gòu)買(mǎi)一手房與二手房的客戶(hù)）本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)，二手供求火爆，二手交易均價(jià)亦已突破3000元均價(jià)大關(guān)，與一手市場(chǎng)僅相差1000余元價(jià)差，相對(duì)比例穩(wěn)定，而緣于本項(xiàng)目為一手市場(chǎng)項(xiàng)目，所以并未對(duì)二手市場(chǎng)過(guò)于深入進(jìn)行研究，并未統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)準(zhǔn)確面積影響與產(chǎn)品戶(hù)型、區(qū)域環(huán)境等多方面參考因素，但單從年者舊率仍可得出結(jié)論為：由于市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)與更替緩慢，折舊年限拉長(zhǎng)（平均者舊年限達(dá)7年左右），因此二手市場(chǎng)價(jià)格堅(jiān)挺，直接影響一手市場(chǎng)對(duì)購(gòu)房觀念的沖擊，導(dǎo)致市場(chǎng)目標(biāo)客戶(hù)群體有感買(mǎi)舊房不如賣(mài)新房劃算；如按市場(chǎng)總價(jià)格計(jì)算，同為商品房，二手市場(chǎng)均價(jià)格為3000元/，一手市場(chǎng)為4400元/，以總面積100計(jì)算，總價(jià)各為：30萬(wàn)與44萬(wàn)中間差價(jià)為14萬(wàn)；但若購(gòu)買(mǎi)了30萬(wàn)的二手房不單要支付高額交易費(fèi)用（中介費(fèi)、交易費(fèi)等），而且還必須考慮樓宇折舊年限帶來(lái)的無(wú)形損失（平均7年按每年217元/計(jì)算，已達(dá)15萬(wàn)）、還將面臨喪失新建小區(qū)商品房的區(qū)域環(huán)境氛圍優(yōu)勢(shì)、保值增值計(jì)算方式重列、舊房翻新、樓宇修葺、舊戶(hù)主遺留人事鄰里問(wèn)題等等一系列潛在問(wèn)題隱憂。因此，二手房產(chǎn)交易價(jià)格高企對(duì)本項(xiàng)目一手交易市場(chǎng)發(fā)展仍為利大于弊。針對(duì)二手交易市場(chǎng)中（租賃）市場(chǎng)的分析研究表示：（偏向針對(duì)投資者與保值傾向、增值傾向的客戶(hù)） 租賃市場(chǎng)暢旺無(wú)疑對(duì)投資客戶(hù)而言是最大的利好，從以下列表可簡(jiǎn)單得出依據(jù)；按市場(chǎng)現(xiàn)供應(yīng)面積與租賃價(jià)格、產(chǎn)品質(zhì)量、與結(jié)合宏觀市場(chǎng)研究，現(xiàn)項(xiàng)目所在市場(chǎng)大中小各類(lèi)型企事業(yè)單位日增，但市場(chǎng)供應(yīng)狀態(tài)仍處于房地產(chǎn)產(chǎn)品良莠不齊、租賃物業(yè)市場(chǎng)劃分不明顯的朦朧階段，上述列表的用于居住的商品房租價(jià)由于產(chǎn)品老化，價(jià)格無(wú)法維持正常水平，價(jià)格差異較大，個(gè)別好的小區(qū)價(jià)格升幅猶為明顯，如華聯(lián)新村，該項(xiàng)目就商品房租賃居住的市場(chǎng)均價(jià)已比同類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)高約近15%至20%左右，而針對(duì)寫(xiě)字樓的租賃市場(chǎng)價(jià)差就更為明顯；詳見(jiàn)下表：項(xiàng)目周邊商務(wù)辦公樓租賃價(jià)格：項(xiàng)目名稱(chēng)層數(shù)供應(yīng)戶(hù)型面積租價(jià)對(duì)外供應(yīng)總套數(shù)市場(chǎng)均價(jià)地稅大廈1650/70/90/10050元/月30約32元/月商業(yè)銀行附樓415/20/30/4013元/月15國(guó)通大酒店310/15/2525元/月31軸承儀大樓9400/層21元/月6預(yù)備役綜合樓48021元/月6正源律師事務(wù)所樓42033元/月24正大會(huì)計(jì)事務(wù)所210050元/月1新聞中心42046元/月40魯鑫城建62042元/月24思源廣告52020元/月8項(xiàng)目周邊商務(wù)辦公樓相應(yīng)配套及租賃現(xiàn)狀：項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)配套現(xiàn)租賃狀況地稅大廈水電暖免管理費(fèi)3F/6F/7F共3層,只余2套(其余層自用)租賃單位規(guī)模較大商業(yè)銀行附樓水免,電自負(fù),無(wú)供暖12層為俱樂(lè)部自用,34層僅余2套國(guó)通大酒店水暖免,電限額外自負(fù)1層2、3層北部為客房,2、3層南部出租,僅余1套軸承儀大樓水電暖管理費(fèi)自負(fù)12層9層自用,其余全部租出，基本為大型企事業(yè)單位租賃，而且皆為整層租賃預(yù)備役綜合樓水電自負(fù),無(wú)供暖24層,全部租賃一空正源律師事務(wù)所樓水電自負(fù),無(wú)供暖24層,全部租賃一空，而且皆為整層租賃正大會(huì)計(jì)事務(wù)所水電自負(fù),無(wú)供暖已租出，而且皆為整層租賃。新聞中心供暖免費(fèi)，電費(fèi)自負(fù)1與4層自用，2層整層已租出，3層剩余6間較差戶(hù)型仍未租出魯鑫城建無(wú)暖氣，水電自負(fù)已全部租出，而且皆為整層租賃思源廣告無(wú)供暖，水電自負(fù)一層8套，每2套一個(gè)公司，已全部租出項(xiàng)目周邊商務(wù)辦公樓內(nèi)公司：（參考目的：檔次、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)種類(lèi)等）經(jīng)營(yíng)類(lèi)別公司名稱(chēng)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)類(lèi)別公司名稱(chēng)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)金融服務(wù)明瑞事務(wù)所廣告設(shè)計(jì)印刷東芝霓虹燈廣告天安保險(xiǎn)甲申廣告有限公司永鑫財(cái)務(wù)公司永卓圖片設(shè)計(jì)恒德事務(wù)所傳承設(shè)計(jì)創(chuàng)意工作室信用擔(dān)保公司天河彩印方正事務(wù)所南方印務(wù)中智財(cái)務(wù)服務(wù)公司網(wǎng)絡(luò)信息華萊網(wǎng)絡(luò)經(jīng)貿(mào)新紡經(jīng)貿(mào)正中信息泰怡經(jīng)貿(mào)公司教育農(nóng)業(yè)技術(shù)學(xué)校瑞慶商貿(mào)公司國(guó)際教育交流中心創(chuàng)浩工貿(mào)毓璜頂教育中心誠(chéng)合商貿(mào)其他萬(wàn)佳禮品豐源公司中恒業(yè)務(wù)部松澤經(jīng)貿(mào)中信靈芝土畜產(chǎn)對(duì)外貿(mào)易裕德食品建筑裝飾鵬信裝飾公司圣瑪瑜伽女子俱樂(lè)部大都裝飾三特翻譯培訓(xùn)部潤(rùn)恒裝飾煙臺(tái)商會(huì)海翔水泥農(nóng)機(jī)監(jiān)理站潤(rùn)豐裝飾爆破公司東興巖土工程三陽(yáng)心理咨詢(xún)我們由以上列出的調(diào)研數(shù)據(jù)諸表可以看出，本項(xiàng)目周邊辦公場(chǎng)所的需求市場(chǎng)遠(yuǎn)大于供給市場(chǎng)，而且相關(guān)物業(yè)配套都較差，僅從辦公環(huán)境和配套設(shè)施來(lái)看，除地稅大廈外，其余辦公地點(diǎn)均無(wú)中央空調(diào)和較規(guī)范的物業(yè)管理，而且相對(duì)的租賃價(jià)格仍然高企不下（市場(chǎng)均價(jià)：29元/月32元/月）。如以租賃住宅的價(jià)格模式換算，租賃一套80的商品房作為辦公用自住兩用房按住宅租賃價(jià)格計(jì)算，市場(chǎng)均價(jià)僅僅為700多元/月左右，而租賃一套現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)的辦公寫(xiě)字樓就需要近2500多元/月。但遺憾的是，帳人人會(huì)算，現(xiàn)今市場(chǎng)卻并無(wú)太多能同時(shí)滿(mǎn)足居住、辦公、檔次規(guī)模較好、配套服務(wù)齊全、而租賃價(jià)格適中的優(yōu)秀物業(yè)可供市場(chǎng)消費(fèi)者選擇。因此，巨大的市場(chǎng)業(yè)態(tài)空缺亦展示了本項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)空間所在，由于本項(xiàng)目規(guī)模體量限制，無(wú)法在產(chǎn)品規(guī)模與人造景觀、配套設(shè)施等方面與現(xiàn)今或未來(lái)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)同類(lèi)項(xiàng)目相對(duì)比；因此，影響投資客戶(hù)是否前來(lái)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目商品房的最大心理障礙因素為如何將項(xiàng)目增值潛力得以最大化體現(xiàn)，而根據(jù)上述數(shù)據(jù)最終分析結(jié)果亦表明：1、本項(xiàng)目戶(hù)型定位必須以目標(biāo)客戶(hù)群切身利益基礎(chǔ)為定位準(zhǔn)則，切合實(shí)際市場(chǎng)狀態(tài)，定立于數(shù)據(jù)基礎(chǔ)與深化調(diào)研基礎(chǔ)下的合理戶(hù)型面積與二手市場(chǎng)的銷(xiāo)售、租賃均價(jià)對(duì)接，并達(dá)成最大化投資回報(bào)效果的創(chuàng)造。2、依據(jù)第上述第1條的操作規(guī)程后，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位必須根據(jù)戶(hù)型定位為基礎(chǔ)，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群體的多向利益（投資獲利、產(chǎn)品優(yōu)化保值獲利、居住對(duì)環(huán)境健康有利、社會(huì)名聲宣傳效應(yīng)利益等等）為準(zhǔn)則，定一個(gè)可返算的合理投資回報(bào)方式而吸引投資型目標(biāo)客戶(hù)群與希望購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目后項(xiàng)目能增值、保值的客戶(hù)群體。所以，在通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目二手市場(chǎng)的調(diào)研分析與反推論證后得出結(jié)論為：本項(xiàng)目必須在戶(hù)型面積定位與市場(chǎng)價(jià)格定位對(duì)接前在業(yè)態(tài)定位上給市場(chǎng)一個(gè)明確而鮮明的市場(chǎng)業(yè)態(tài)定位以區(qū)分現(xiàn)有市場(chǎng)，立足于未來(lái)發(fā)展市場(chǎng)之，創(chuàng)造自己的市場(chǎng)空間，跳離競(jìng)爭(zhēng)線以至項(xiàng)目立于不敗之地；因此，本項(xiàng)目在市場(chǎng)業(yè)態(tài)定位上有三項(xiàng)選擇： 1、 定位于純住宅樓2、 定位于商務(wù)公寓3、 定位于商住公寓4、與市場(chǎng)類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目16大賣(mài)點(diǎn)分析價(jià)格的評(píng)比評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（極差05、較差06、一般07、較好08、良好09、極好10）個(gè)案一：東海山莊項(xiàng)目地理位置萊山區(qū)和芝罘區(qū)兩區(qū)交界地帶,環(huán)山路東口隧道處07分居住環(huán)境依山臨海，區(qū)內(nèi)環(huán)境較為幽靜，但靠近馬路邊的部分住戶(hù)仍有噪音與空氣污染影響08分居住氛圍與居住文化東面傍山而建,地屬芝罘盡頭.西有教育學(xué)院,形成平面上的斷層感,北接伯馬山莊和老居住區(qū),從一定意義上看生活居住氛圍比較孤立.但周邊文化氛圍濃厚。08分交通便捷情況設(shè)區(qū)南、北兩個(gè)端口，多路公交車(chē)路經(jīng),交通較為便利09分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)整體規(guī)劃能以人為本、閣樓的外窗設(shè)計(jì)很獨(dú)到，在煙臺(tái)是少有的大方。唯一的弱點(diǎn)是樓間距太小，私密性較為受影響。08分項(xiàng)目配套設(shè)施由于項(xiàng)目規(guī)模體量關(guān)系，該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為小規(guī)模高尚生活社區(qū)，所以區(qū)內(nèi)并無(wú)太多配套設(shè)施，僅設(shè)區(qū)內(nèi)3層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)做基本社區(qū)配套。 07分發(fā)展商實(shí)力較少開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，名不見(jiàn)經(jīng)傳07分項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)芝罘區(qū)內(nèi)少量的海景山景雙景高尚設(shè)區(qū)；而且?guī)?層閣樓，閣樓的設(shè)計(jì)很規(guī)整亦較為新穎獨(dú)到。08分項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢(shì)不可再生的山海雙景資源，地屬芝罘較高點(diǎn)。08分戶(hù)型間隔戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，南北通透，而且面積劃分定位亦比較受市場(chǎng)歡迎。 09分建筑材料大量采用高級(jí)建材，花崗巖踏步、不銹鋼扶手等 09分銷(xiāo)售價(jià)格和租賃價(jià)格價(jià)格較為合理，產(chǎn)品性?xún)r(jià)比差距不大，市場(chǎng)較為接受09分保值或增值潛力由于該項(xiàng)目為區(qū)內(nèi)少有的絕版雙景物業(yè)，在若干年內(nèi)，仍有一定升值的潛力08分物業(yè)和商業(yè)管理臨時(shí)為該項(xiàng)目組建的管理團(tuán)隊(duì)，東海山莊物業(yè)管理公司，名不見(jiàn)經(jīng)傳。07分項(xiàng)目取得的業(yè)績(jī)和榮譽(yù)無(wú)業(yè)績(jī)與榮譽(yù)紀(jì)錄00分項(xiàng)目在市場(chǎng)的受關(guān)注程度由于工程進(jìn)度緩慢，且前期銷(xiāo)售代理公司不專(zhuān)業(yè)，市場(chǎng)關(guān)注一般，但知名度已經(jīng)打響07分總評(píng)該項(xiàng)目具備一定的市場(chǎng)升值與消化潛力，但由于發(fā)展商資金欠缺，前期銷(xiāo)售代理公司不專(zhuān)業(yè)而導(dǎo)致銷(xiāo)售推廣不得力，銷(xiāo)售一直不溫不火。亮點(diǎn)在于戶(hù)型設(shè)計(jì)比較大方，但由于整體產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)與后期推廣包裝欠缺，導(dǎo)致整個(gè)社區(qū)環(huán)境給人以局促蹩腳的感覺(jué)。119分評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（極差05、較差06、一般07、較好08、良好09、極好10）個(gè)案二：進(jìn)德小區(qū)項(xiàng)目地理位置 四馬路進(jìn)德小區(qū)內(nèi) 08分居住環(huán)境中心地帶，北臨黃海部分戶(hù)型可以觀海08分居住氛圍與居住文化社區(qū)周?chē)罘諊鷿夂?，附近學(xué)校林立，文化氣息較濃09分交通便捷情況老社區(qū)的中心地帶，交通便利，出行便捷09分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為老社區(qū)整體規(guī)劃，并無(wú)太多亮點(diǎn)，規(guī)劃水平只是停留于70年代水平，規(guī)劃目的仍然以簡(jiǎn)單居住為主，并無(wú)附加理念。07分項(xiàng)目配套設(shè)施項(xiàng)目所在地為超大規(guī)模生活社區(qū)，所有生活與共用、娛樂(lè)等配套一應(yīng)俱全。但自身并無(wú)相關(guān)業(yè)主可單獨(dú)私自享用的獨(dú)立配套從而降低了物業(yè)檔次。09分發(fā)展商實(shí)力一級(jí)資質(zhì)，4年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，曾失敗開(kāi)發(fā)操作了進(jìn)德一期高層，寫(xiě)下了煙臺(tái)高層建筑的一大敗筆。但由于該社區(qū)已在社會(huì)上形成一定影響力與效應(yīng)宣傳，亦為開(kāi)發(fā)商加了分。08分項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)老城區(qū)，市中心地段08分項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢(shì)大型成熟設(shè)區(qū)里的新樓盤(pán)08分戶(hù)型間隔12大型景觀陽(yáng)臺(tái)，外飄窗。南北通透，四明設(shè)計(jì)。較為人性化，而且面積定位亦以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，較為讓市場(chǎng)追捧。09分建筑材料普通建材，并無(wú)特色07分銷(xiāo)售價(jià)格和租賃價(jià)格價(jià)格較合理，產(chǎn)品性?xún)r(jià)比差距不大，市場(chǎng)較為接受 08分保值或增值潛力隨著項(xiàng)目逐步開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品整體大環(huán)境優(yōu)勢(shì)結(jié)構(gòu)成型，有一定的潛在升值空間。08分物業(yè)和商業(yè)管理煙臺(tái)市華宇物業(yè)管理有限公司，有一定管理經(jīng)驗(yàn)，在老一期進(jìn)德小區(qū)已積累了較好的社會(huì)聲譽(yù)。08分項(xiàng)目取得的業(yè)績(jī)和榮譽(yù)取得市內(nèi)幾項(xiàng)低層次炒作的最佳小區(qū)獎(jiǎng)項(xiàng)目，但總體仍無(wú)太多業(yè)績(jī)榮譽(yù)。00分項(xiàng)目在市場(chǎng)的受關(guān)注程度交通便利，生活氛圍濃厚，倍受周邊二次置業(yè)的追捧09分總評(píng)由于一期高層居住的負(fù)面影響，該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)已鎖定在普通百姓階層，主要針對(duì)工薪族和周邊換房族。主要亮點(diǎn)在與生活環(huán)境成熟便利，但整體檔次與社區(qū)文化氛圍欠缺。123分評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（極差05、較差06、一般07、較好08、良好09、極好10）個(gè)案三：今日花園項(xiàng)目地理位置位于環(huán)山路96號(hào)，“大煙臺(tái)”的中央?yún)^(qū)生態(tài)居住區(qū) 10分居住環(huán)境三大公園環(huán)繞左右，周遍環(huán)境優(yōu)美，空氣怡人，健康 氣息濃郁10分居住氛圍與居住文化社區(qū)文化濃烈，主要表現(xiàn)以自然與人造環(huán)境有效結(jié)合，為中高檔集居住、商業(yè)為一體的大型項(xiàng)目。首期宣傳以休閑生活氛圍為主。09分交通便捷情況交通極為便利，周遍有9條公交線路通往全市各地10分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)由加拿大著名設(shè)計(jì)師和留學(xué)荷蘭的建筑博士共同打造的社區(qū)樓盤(pán)，整體感覺(jué)凝練沉穩(wěn)親切典雅。09分項(xiàng)目配套設(shè)施項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為大規(guī)模生活社區(qū)，周邊生活配套一應(yīng)俱全。社區(qū)內(nèi)部生活配套由于其訴求為市內(nèi)成熟生活社區(qū)所以配套較少。08分發(fā)展商實(shí)力開(kāi)發(fā)商背景宏厚，魄力非凡。09分項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)市區(qū)少有的黃金寶地，開(kāi)發(fā)理念較為先進(jìn)，形成了周遍舊有社區(qū)中的少有的亮點(diǎn)。10分項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢(shì)坐享得天獨(dú)厚的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，親近自然，浪漫愜意。且為市區(qū)中少有的黃金居住區(qū)，具備潛在的升值潛力。10分戶(hù)型間隔戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，戶(hù)戶(hù)采光，室室通風(fēng)。寬大的外觀景飄窗，操?gòu)N空間帶觀景露臺(tái)，充分滿(mǎn)足住戶(hù)對(duì)住宅實(shí)用的要求。并配有部分頂層復(fù)式和錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，拾級(jí)登臨，尊崇感油然而起。而且積定位亦以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，較為讓市場(chǎng)追捧。09分建筑材料大量采用高級(jí)建材，以歐式建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)。09分銷(xiāo)售價(jià)格和租賃價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格為4260-5100元/平方米之間，價(jià)格較合理，產(chǎn)品性?xún)r(jià)比差距不大，市場(chǎng)較為接受。08分保值或增值潛力隨著周邊舊有社區(qū)的改造，區(qū)域形象會(huì)在舊有的基礎(chǔ)上得到提升，潛在的升值空間較大。09分物業(yè)和商業(yè)管理注重體現(xiàn)人性化的關(guān)愛(ài)，提倡“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的管理宗旨和“急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想”的行動(dòng)準(zhǔn)則。雖然物業(yè)管理公司名不見(jiàn)經(jīng)傳，但仍博得不少好評(píng)論。09分項(xiàng)目取得的業(yè)績(jī)和榮譽(yù)無(wú)00分項(xiàng)目在市場(chǎng)的受關(guān)注程度開(kāi)盤(pán)期效果良好，所以倍受市場(chǎng)追捧。08分總評(píng)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念較為先進(jìn)，將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)發(fā)揮至極至，景觀優(yōu)勢(shì)、地利環(huán)境優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)三位一體，是該區(qū)最為矚目的一個(gè)優(yōu)秀項(xiàng)目。137分評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（極差05、較差06、一般07、較好08、良好09、極好10）個(gè)案四：華僑新城項(xiàng)目地理位置環(huán)山路一中分校附近 08分居住環(huán)境周遍環(huán)境優(yōu)美，空氣怡人，健康 氣息濃郁，但靠近馬路邊的部分住戶(hù)仍有噪音與空氣污染影響08分居住氛圍與居住文化社區(qū)文化濃烈，主要表現(xiàn)以自然與人造環(huán)境有效結(jié)合，定位為中高檔居住區(qū)，半山觀海。08分交通便捷情況交通較為便利，周邊有6條公交線路通往市區(qū)各地08分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)整體規(guī)劃效果優(yōu)雅，多層與高層結(jié)合。但由于規(guī)劃設(shè)計(jì)較早，并無(wú)太多特色亮點(diǎn)。07分項(xiàng)目配套設(shè)施項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為小規(guī)模生活社區(qū)，周邊生活配套俱全。08分發(fā)展商實(shí)力開(kāi)發(fā)商有一定開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，曾開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但總體開(kāi)發(fā)理念缺乏更新。07分項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)芝罘區(qū)與萊山區(qū)交界地黃金路段，雙景小型生活高檔社區(qū)。 08分項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢(shì)坐享得天獨(dú)厚的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，親近自然，浪漫愜意。且為市區(qū)中少有的黃金居住區(qū)，具備潛在的升值潛力。08分戶(hù)型間隔戶(hù)型設(shè)計(jì)較為合理，戶(hù)戶(hù)采光，室室通風(fēng)。但由于開(kāi)發(fā)商自信心過(guò)強(qiáng)，社區(qū)市場(chǎng)、產(chǎn)品定位過(guò)高，戶(hù)型定位過(guò)大，加之產(chǎn)權(quán)問(wèn)題仍未解決所以被市場(chǎng)所遺忘。07分建筑材料大量采用高級(jí)建材。08分銷(xiāo)售價(jià)格和租賃價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格明顯跳出市場(chǎng)接受范圍，產(chǎn)品性?xún)r(jià)比差距較大，由于項(xiàng)目仍未向外發(fā)售無(wú)法調(diào)研，但估計(jì)未來(lái)情況并不樂(lè)觀。06分保值或增值潛力隨著周邊其他社區(qū)的建設(shè)，潛在的升值空間較大，但前提是該項(xiàng)目必須順利銷(xiāo)售與解決產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題。07分物業(yè)和商業(yè)管理宣傳與實(shí)際上并無(wú)良好的物業(yè)管理公司組織管理，為開(kāi)發(fā)公司自有管理公司承擔(dān)，但由于項(xiàng)目宣傳形象并未完善，前途甚憂。06分項(xiàng)目取得的業(yè)績(jī)和榮譽(yù)無(wú)00分項(xiàng)目在市場(chǎng)的受關(guān)注程度尚未開(kāi)盤(pán)。市場(chǎng)上所得信息皆為對(duì)該項(xiàng)目的外部認(rèn)知，而且開(kāi)發(fā)商亦不懂前期造勢(shì)，市場(chǎng)不見(jiàn)經(jīng)傳。06分總評(píng)一個(gè)中庸的項(xiàng)目；口號(hào)高唱卻不見(jiàn)實(shí)際，跟風(fēng)號(hào)稱(chēng)“打造中國(guó)房地產(chǎn)的勞斯萊斯”卻每樣都無(wú)法落到實(shí)處，亦是該區(qū)所有項(xiàng)目中唯一連獲3個(gè)06分的低分項(xiàng)目，和唯一要評(píng)斷06分的項(xiàng)目，如該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商不痛定思痛后果甚危。110分評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（極差05、較差06、一般07、較好08、良好09、極好10）個(gè)案五：靜海山莊項(xiàng)目地理位置環(huán)山路傳染病醫(yī)院東08分居住環(huán)境周遍環(huán)境優(yōu)美，但局部略顯拘謹(jǐn)08分居住氛圍與居住文化社區(qū)文化尚未形成，主要表現(xiàn)以自然與人造環(huán)境有效結(jié)合，但尷尬在于與傳染病院為鄰，目標(biāo)客戶(hù)定位只有自降檔次，定位為金領(lǐng)階層。 06分交通便捷情況交通極為便利，周遍有6條公交線路通往市區(qū)各地08分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)整體規(guī)劃效果優(yōu)雅，多層與高層結(jié)合，但底層視野受限。07分項(xiàng)目配套設(shè)施項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為小規(guī)模生活社區(qū)，周邊生活配套俱全。但自身由于規(guī)模體量限制，無(wú)法建設(shè)過(guò)多提高項(xiàng)目質(zhì)素的輔助配套。08分發(fā)展商實(shí)力開(kāi)發(fā)商名不見(jiàn)經(jīng)傳，但開(kāi)發(fā)實(shí)力與魄力仍可。08分項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)芝罘區(qū)與萊山區(qū)交界地黃金路段，主要以地段和雙景觀主題為項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)。 08分項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢(shì)優(yōu)越的地理位置08分戶(hù)型間隔戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，南北通透，而且面積劃分定位亦比較受市場(chǎng)歡迎。08分建筑材料局部采用高級(jí)建材，大部分采用普通建材，在建材上并無(wú)太多亮點(diǎn)特色。07分銷(xiāo)售價(jià)格和租賃價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格定位較合理，產(chǎn)品性?xún)r(jià)比差距不大，市場(chǎng)較為接受。08分保值或增值潛力隨著周遍其他社區(qū)的建設(shè)，潛在的升值空間較小。因總體上仍然無(wú)法擺脫傳染病醫(yī)院近在咫尺的陰影，只存在保值的空間。07分物業(yè)和商業(yè)管理為煙臺(tái)慣用管理模式，開(kāi)發(fā)商自行組建團(tuán)隊(duì)管理。07分項(xiàng)目取得的業(yè)績(jī)和榮譽(yù)無(wú)00分項(xiàng)目在市場(chǎng)的受關(guān)注程度由于其地理位置優(yōu)勢(shì)影響，購(gòu)買(mǎi)人群較多，而且銷(xiāo)售亦較為順利，現(xiàn)已基本銷(xiāo)售一空，市場(chǎng)影響力轉(zhuǎn)弱。08分總評(píng)該項(xiàng)目唯一最大缺點(diǎn)為與傳染病醫(yī)院為鄰，而在開(kāi)發(fā)商角度上由于能正確對(duì)待劣勢(shì)加以彌補(bǔ)，項(xiàng)目銷(xiāo)售情況亦甚佳，值得借鑒。 114分評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（極差05、較差