南昌市紅谷灘地標(biāo)寫字樓金融大廈策劃報(bào)告（DOC 98頁）.docVIP

南昌市紅谷灘地標(biāo)寫字樓金融大廈策劃報(bào)告（DOC 98頁） 紅谷灘新區(qū)東瀕贛江、西臨昌九高速公路、北起贛江大橋、南至建設(shè)中的生米大橋?沿江岸線長達(dá)16公里。 通過對(duì)區(qū)域規(guī)劃打造?新區(qū)的優(yōu)越地理位置凸顯?便利交通條件受到市民的追捧。 在紅谷灘的長遠(yuǎn)規(guī)劃中?政府已經(jīng)將紅谷灘定位為南昌的C BD。 C BD中心區(qū)設(shè)施包括政府酒店辦公商場(chǎng)娛樂餐飲文化醫(yī)院等設(shè)施。 形成南昌市最為核心的“四大中心”即?以市委、市政府為核心的政治中心?以工人文化宮、報(bào)業(yè)大廈、廣電大廈為核心的文化中心?以南昌世貿(mào)中心、紅谷大道為核心的商業(yè)中心以及以江南證券等大量證券公司和銀行組成的金融中心。 規(guī)劃中的整個(gè)南昌紅谷灘新區(qū)按照三區(qū)?鳳凰洲片區(qū)、紅谷灘中心區(qū)和紅角洲片區(qū)?二景區(qū)?千湖景區(qū)、碟子湖景區(qū)?五橫十八縱?道路?布局?區(qū)域面積約50平方公里?規(guī)劃居住人口約40萬人?建筑密度控制在25?以下?綠化按花園城市標(biāo)準(zhǔn)控制在42?以上。 三個(gè)片區(qū)的功能定位各有側(cè)重?鳳凰洲片區(qū)是以居住、旅游為主的城市新區(qū)?規(guī)劃有碟子湖景區(qū)大型綜合項(xiàng)目?紅谷灘中心區(qū)以行政辦公、商貿(mào)金融為主的中央商務(wù)區(qū)和中央生活區(qū)?紅角洲片區(qū)是集高教、旅游、體育、高級(jí)商住為一體的生態(tài)新區(qū)。 經(jīng)過幾年的發(fā)展。 紅谷灘新區(qū)發(fā)生了日新月異的變化。 紅角洲區(qū)、鳳凰洲區(qū)都將是圍繞中心區(qū)C BD而建設(shè)的?紅谷灘中心區(qū)的發(fā)展直接決定了這兩個(gè)區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r。 區(qū)域內(nèi)各分區(qū)域規(guī)劃概況紅谷灘新區(qū)是南昌市城市建設(shè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域?按照規(guī)劃先行和“富規(guī)劃?窮建設(shè)”的理念?紅谷灘新區(qū)堅(jiān)持以人為本?與國際大都市接軌和實(shí)現(xiàn)人與自然和諧統(tǒng)一的原則?精心搞好新區(qū)的規(guī)劃。 紅谷灘中心區(qū)該區(qū)位于南昌大橋與八一大橋之間?區(qū)域東面瀕臨贛江?西面緊接昌九高速公路。 規(guī)劃該區(qū)總用地面積為10平方公里?人口規(guī)模為15萬人。 布局?紅谷灘中心區(qū)核心區(qū)總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃為“一帶、二軸、三區(qū)”?一帶為臨江濱水綠化景觀游覽帶?提供親水性濱江空間?成為市民和旅游者熱衷的場(chǎng)所?二軸為東西景觀主軸線和南北發(fā)展功能軸線?在規(guī)劃中心綠地廣場(chǎng)以標(biāo)志性建筑作為視覺焦點(diǎn)?統(tǒng)領(lǐng)全局?三區(qū)為辦公區(qū)、金融、貿(mào)易、信息區(qū)和濱江居住區(qū)。 交通?在道路交通方面?結(jié)合地形?規(guī)劃“三橫”、“十縱”路網(wǎng)骨架?平均500米有一條橫路與豐和路接口或交叉。 配套?規(guī)劃二路與豐和三路交叉口東南象限、紅谷五路與豐和一路交叉口東南象限各設(shè)一處3000?5000平方米的社會(huì)停車場(chǎng)。 該區(qū)規(guī)劃有一座日供40萬立方米的牛行自來水廠?另在豐和三路與昌九高速公路規(guī)劃一座液化氣空混合站。 綠化?紅谷灘中心區(qū)規(guī)劃綠地144萬平方米?綠地占總用地達(dá)33?6?加上地塊內(nèi)綠地?則整個(gè)中心綠地率達(dá)45?以上。 紅角洲紅角洲地區(qū)緊鄰紅谷灘中心區(qū)?位于生米大橋與南昌大橋兩橋之間?具體規(guī)劃范圍?東臨贛江?西靠昌樟高速公路與320國道?南臨城市外環(huán)線?規(guī)劃?北接南昌大橋引線。 用地面積約25平方公里?人口規(guī)模25萬人。 布局?以紅谷灘中心區(qū)為依托?以教育、體育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的?集高等教育、運(yùn)動(dòng)休閑、商貿(mào)金融、居住、生態(tài)保護(hù)和旅游觀光等功能于一體的城市新區(qū)。 交通?規(guī)劃區(qū)內(nèi)豐和南大道、學(xué)府大道、前湖大道三條主干道為雙向4?6車道?分別向西北穿過高速公路連接長冷片區(qū)?向西南方向串接高教園區(qū)、前湖景區(qū)等組團(tuán)接入外環(huán)?另外?又嶺口路、衛(wèi)東大道、前湖大道、紅谷南大道構(gòu)成的包含體育館、片區(qū)中心等環(huán)型交通骨架。 綠化?規(guī)劃將該區(qū)分為前湖生態(tài)景觀區(qū)水城景觀區(qū)兩個(gè)景觀區(qū)。 前湖生態(tài)景觀區(qū)主要體現(xiàn)水相映、人與自然和協(xié)共處的景觀特色?紅角洲水城景觀區(qū)以“三橫五縱”的水網(wǎng)為主要骨架體現(xiàn)“城在山水中、山水在城中”的景觀特色。 鳳凰洲鳳凰洲板塊緊鄰紅谷灘中心區(qū)位于八一大橋與贛江大橋之間?南鄰廬山大道?東接贛江?西接碟子湖?南北長約3公晨?東西寬僅1.4公里?占地面積4.79平方公里?居住用地面積共計(jì)211.76公頃?占總用地的44.1?人均居住用地21.18平方米?人?規(guī)劃居住人口10萬。 現(xiàn)狀?鳳凰洲與老城僅一江之隔?是新區(qū)的前沿?近期建設(shè)的重點(diǎn)地段?且與其毗鄰的紅谷灘中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施已初具規(guī)模并向兩翼輻射?招商引資全面輔開?必將對(duì)本規(guī)劃區(qū)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 交通?規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有廬山南大道和臨江大道二條城市道路?以及一條通往沙子嶺的公路。 廬山南大道為城市主干道?連接八一大橋?是昌南、昌北兩城主要聯(lián)系通道?紅線寬度48米?雙向4車道?臨江大道已修通至贛江大橋?現(xiàn)路面寬22米?該路是貫穿昌北沿江地帶的景觀通道。 區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀片區(qū)住房入駐率低紅谷灘片區(qū)樓盤存在的主要問題是銷售率高?入駐率低。 由于紅谷灘本身缺乏產(chǎn)業(yè)支持?同時(shí)樓盤周邊的配套設(shè)施不齊全?不完善?使得居民入住后生活十分不便?必須要回到老城區(qū)進(jìn)行消費(fèi)?從而無法在紅谷灘安穩(wěn)居住。 造成了在市場(chǎng)叫好聲一片的背后?紅谷灘片區(qū)樓盤入住率卻不高?甚至只有20?紅谷灘被市民稱為“鬼城”或者“睡城”。 公共配套建設(shè)落后于開發(fā)目前?南昌市的紅谷灘片區(qū)從配套設(shè)施而言還不是很完善?相關(guān)的水、電、煤氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還只是在規(guī)劃階段?有的雖然已經(jīng)建成?但是投入使用也遙遙無期?市民對(duì)此十分擔(dān)心。 公共交通不便交通也存在不便?有的樓盤根本沒有公交車到達(dá)?旁邊沒有公交車站臺(tái)?目前從老城區(qū)通往紅谷灘的公交車也不多。 而開發(fā)商在宣傳中刻意回避這些問題?等到房屋銷售一空?需要入住時(shí)?一切問題就暴露出來了。 業(yè)主子女就學(xué)質(zhì)量難以保證據(jù)調(diào)查?大多數(shù)業(yè)主最頭痛的問題就是子女就學(xué)問題。 由于紅谷灘剛建?教育投入不多?學(xué)校教學(xué)質(zhì)量難以得到保證?業(yè)主不放心把孩子放進(jìn)學(xué)校就讀?使部分業(yè)主并不急于入住社區(qū)。 但他們又表示?以后子女畢業(yè)了或?qū)W校教育質(zhì)量有了保證之后?還是希望早點(diǎn)住進(jìn)去?畢竟置業(yè)的初衷是希望改善居住的環(huán)境。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套不夠完善區(qū)域內(nèi)存在的嚴(yán)重問題就是區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施不夠完善?商品品種單元或者缺乏?業(yè)主入住普遍體會(huì)到生活的不方便?沒有地方購物?很多居民的日常生活必須品的購買存在障礙?買菜要走好遠(yuǎn)的一段路程。 生活極其不方便。 樓盤小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施閑置?無法投入使用目前?各樓盤都以配套設(shè)施為核心建設(shè)?在小區(qū)內(nèi)建設(shè)各種配套設(shè)施?但是實(shí)際操作僅停留在口頭宣傳上?停留在概念上的炒作上。 業(yè)主購買之后?由于與開發(fā)商、經(jīng)營商之間不能形成互動(dòng)的作用?結(jié)果建造好的配套設(shè)施無法經(jīng)營、投入使用。 政府在啟動(dòng)區(qū)域所做的努力紅谷灘的現(xiàn)狀是南昌市政府不得不面對(duì)的問題?為此南昌市政府為改變紅谷灘格局做了大量工作?并取得了一定成效。 將行政中心遷至紅谷灘。 為了加速紅谷灘區(qū)域形成南昌的C BD?南昌市將市委、市政府等五套班子全部搬到紅谷灘新區(qū)?通過轉(zhuǎn)移政治中心來平衡舊城和新城分量?以產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)的示范效應(yīng)和投資效應(yīng)?一些政府機(jī)關(guān)單位江南證券、華山醫(yī)院、江西醫(yī)學(xué)院第二附屬醫(yī)院、報(bào)業(yè)大廈、廣電中心、新華社江西分社、國際會(huì)展中心、在中心區(qū)域設(shè)置辦公點(diǎn)?匯集區(qū)域人氣指數(shù)。 增加對(duì)紅谷灘基礎(chǔ)建設(shè)的投入。 政府對(duì)南昌進(jìn)行一江兩岸的規(guī)劃?花巨資打造紅谷灘區(qū)域?投入近10億元建設(shè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施。 如今?新區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善?區(qū)內(nèi)城市主干道均按園林風(fēng)光大道標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)?道路寬敞明亮?路幅綠化率在50?以上?路燈、綠化一路一景?排水雨污分流?地下管網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)范;供水、供電設(shè)施齊備?10萬噸/日的長凌水電站已向新區(qū)供水?220K V的西郊變電站已投入運(yùn)行,20萬噸/日的牛行水廠和管道燃?xì)夤こ陶诮ㄔO(shè)。 40萬噸/日的污水處理廠、110K V的紅谷灘變電站和紅角洲變電站即將開工。 加大對(duì)區(qū)域招商引資力度。 紅谷灘區(qū)域4年前還是一片荒蕪?如今?區(qū)域內(nèi)建設(shè)面積覆蓋為南昌之最。 僅xx年上半年?全區(qū)累計(jì)引進(jìn)合同內(nèi)資6.6億元人民幣、外資3800萬美元?實(shí)際利用內(nèi)資8.78億元人民幣、外資1132萬美元?分別占全年實(shí)際引進(jìn)資金的55?和57?共118個(gè)項(xiàng)目已落戶新區(qū)。 政府對(duì)區(qū)域規(guī)劃的修正基于城市建設(shè)過程中?紅谷灘片區(qū)存在目前不理想的現(xiàn)狀?城市基礎(chǔ)設(shè)施的空置和浪費(fèi)問題?許多專家和學(xué)者對(duì)區(qū)域的規(guī)劃定位提出了質(zhì)疑?表示將紅谷灘區(qū)域打造成南昌的C BD存在一定的誤區(qū)。 南昌市政府聘請(qǐng)王志綱工作室為紅谷灘進(jìn)行把脈?經(jīng)過王志綱工作室的論證后?認(rèn)為紅谷灘更傾向于成為南昌的中央居住區(qū)C LD。 目前?政府的規(guī)劃傾向是仍保留紅谷灘中心區(qū)南昌C BD的定位?同時(shí)與本區(qū)域的實(shí)際發(fā)展結(jié)合起來?以C BD為核心?對(duì)周邊規(guī)劃為中央生活區(qū)?建立起以C LD支撐C BD的規(guī)劃定位。 片區(qū)物業(yè)不完全現(xiàn)狀已形成物業(yè)?萬達(dá)星城?一期?、豐和苑、紅谷春天?一期?、濱江豪園? 一、二期?、洪城時(shí)代廣場(chǎng)?一期?、江信國際花園、鹿璟名居、理想家園、理想家園泉水灣?一期?等在售物業(yè)?鳳凰城?二期?、博泰江濱?二期?、圣淘沙花園?二期?、江信國際花園?二期?、濱江豪園?四期?、理想家園泉水灣、陽光楓情?二期?、匯龍銘都、萬達(dá)新城?二期?、商城世紀(jì)村?二期?在建物業(yè)?鳳凰城、博泰江濱、圣淘沙花園、濱江豪園、陽光楓情、理想家園泉水灣、紅谷春天?二期?、鹿璟名居、萬達(dá)星城、匯龍銘都、名雅歐洲城、豐和新城、天賜良園、豐和都會(huì)等待建物業(yè)?紅谷凱旋等綜述以上可看出南昌市政府打造紅谷灘的思路?是先做整體規(guī)劃?再做具體項(xiàng)目建設(shè)?即“富規(guī)劃窮建設(shè)”。 具體目標(biāo)是把紅谷灘建設(shè)成為南昌的新興城區(qū)?承接南昌老城區(qū)城市功能的外溢?又展示出南昌建設(shè)英雄花園城市的成果。 基于此?建華認(rèn)為紅谷灘板塊現(xiàn)階段具有以下特點(diǎn)?從紅谷灘的總體定位上看?定位有些脫離實(shí)際。 C BD的建設(shè)要求達(dá)到一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和區(qū)域的都市地位?雖然紅角洲區(qū)、鳳凰洲區(qū)都將是圍繞中心區(qū)C BD而建設(shè)?但是紅谷灘區(qū)域的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)在南昌還達(dá)不到在紅谷灘中心區(qū)域建設(shè)C BD的可能。 紅谷灘的發(fā)展?市政府的投入和所作的工作表明?政府對(duì)紅谷灘建設(shè)將是南昌市政建設(shè)、城市發(fā)展的核心。 紅谷灘是昌北的橋頭堡?在未來的發(fā)展趨勢(shì)看?昌北的工業(yè)制造業(yè)將對(duì)紅谷灘區(qū)域發(fā)展的最大的產(chǎn)業(yè)支持。 就目前的區(qū)域發(fā)展建設(shè)看?紅谷灘尚處于成長時(shí)期?對(duì)于區(qū)域的前景較為廣闊?作為城市投資?競爭力和吸引力夠大。 紅谷灘的發(fā)展已經(jīng)略現(xiàn)雛形?許多公司已經(jīng)對(duì)區(qū)域進(jìn)行大量的投資?并且部分建設(shè)已經(jīng)竣工投入使用。 但是?入住的客戶低?導(dǎo)致市政配套的浪費(fèi)和設(shè)施的閑置。 目前?主要是將區(qū)域的資源進(jìn)行整合?合理利用?盤活區(qū)域市場(chǎng)。 第二節(jié)南昌寫字樓概況南昌寫字樓概述隨著近年來南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的跑火?南昌市寫字樓市場(chǎng)也跟著走紅?呈現(xiàn)出喜人的態(tài)勢(shì)。 目前南昌市寫字樓需求總體比較旺盛?但是也存在一些問題。 問題主要集中在?寫字樓需求與供給出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性矛盾?老一代寫字樓已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代企業(yè)對(duì)寫字樓新的需求?寫字樓需求很旺盛?但供應(yīng)不足。 南昌市目前的老寫字樓主要有江信國際大廈、匯盛大廈、金昌利大廈、龍式大廈、金源大廈、長運(yùn)大廈、強(qiáng)威大廈、華財(cái)大廈、三星大廈、中山城?中山大廈?、銀湖大廈以及奧林匹克大廈等?新寫字樓主要有財(cái)富廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、國恩賓館、國貿(mào)廣場(chǎng)和南方大廈等。 老寫字樓由于功能上的落后已明顯不能滿足當(dāng)前經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的南昌寫字樓市場(chǎng)的需求。 但盡管如此?這些寫字樓的出租率還是相當(dāng)?shù)母?具體可見下表。 究其原因?主要有以下兩點(diǎn)?一是經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展帶來寫字樓市場(chǎng)的需求加大?二是新的寫字樓供應(yīng)有限?難以滿足需求。 在新上市寫字樓方面?有一突出特點(diǎn)即是區(qū)域供應(yīng)過于集中?倍受關(guān)注的財(cái)富廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、國恩賓館等這些新的項(xiàng)目?包括目前在建的華龍國際大廈基本集中在市中心這一區(qū)域?造成南昌市寫字樓市場(chǎng)的區(qū)域性的不平衡。 當(dāng)然這一區(qū)域毫無疑問也是該地高檔寫字樓集中地?老寫字樓中最好的江信國際大廈即位于此。 在需求方面?未來南昌寫字樓區(qū)域上的需求將會(huì)有個(gè)大的轉(zhuǎn)移?不再是僅僅以市中心為限制區(qū)域?紅谷灘作為新市政府所在地?未來南昌C BD核心?將是寫字樓大需求市場(chǎng)無疑。 南昌寫字樓發(fā)展歷程我們通過對(duì)南昌寫字樓市場(chǎng)的了解?從真正意義上講?南昌市的寫字樓已經(jīng)歷了四代?正在邁入第五代。 南昌寫字樓發(fā)展歷程解析歷程基本特征代表性物業(yè)解析第一代僅僅具備寫字樓的雛形?一些企業(yè)自建的辦公樓?談不上什么企業(yè)形象。 其實(shí)并非真正寫字樓?只是一些外地公司與本地私營公司?租借賓館與招待所來辦公?公司設(shè)在賓館、招待所內(nèi)的某一套房間。 龍式大廈、金源大廈、金昌利大廈、華財(cái)大廈辦公空間概念?獨(dú)立辦公空間的集中布局?規(guī)模不大?一般以自用為主第二代在滿足客戶的辦公需求上具備寫字樓的基本功能?而且在形象、規(guī)模上比第一代寫字樓有明顯的躍升。 有一定的分割靈活性以及簡單的智能化方面。 江信國際大廈、三星大廈、講究商務(wù)形象?建筑體量比第一代大?仍然是第一代建筑空間概念的簡單提升?有智能化的運(yùn)用。 第三代開始對(duì)戶型靈活分割?智能化水平有所提升。 地王廣場(chǎng)、國恩賓館、國貿(mào)廣場(chǎng)、南方大廈建筑設(shè)計(jì)的人性化?建筑配置的科技化。 第四代開始考慮客戶的貼身需求?提高舒適度?加入環(huán)保辦公理念?大大提高了智能化水平。 財(cái)富廣場(chǎng)、華龍國際大廈在滿足客戶對(duì)寫字樓功能需要的同時(shí)?注重引入人性化、環(huán)保、國際概念。 第五代是第四代的提升與超越。 既包容第四代的基本特征?也有在質(zhì)的方面“人性化”的超越。 博泰江濱、恒茂國際華城、泰耐克國際金融大廈更加注重人性化理念?具有國際化、人性化、智能化、環(huán)?；⑹禽^高舒適度國際商務(wù)空間。 南昌寫字樓分布情況南昌寫字樓主要集中在市中心省府大院周邊及井岡山大道沿現(xiàn)?分布地段可以概括為三縱、四橫、三橋。 四橫具體指?福州路方向的金昌利、金陽光購物廣場(chǎng)北京路方向氣象局大廈、糖酒大廈、江信大廈孺子路中山路方向的強(qiáng)威大廈、紡織品大廈站前西路的錦峰大酒店、三星大廈、九洲商廈和鄱陽湖大酒店三縱具體指?沿江路方向文化大廈、華財(cái)大廈、桃苑大廈、金源大廈以及幾個(gè)積壓爛尾項(xiàng)目井岡山大道的長欣、國貿(mào)廣場(chǎng)、長運(yùn)商城、外經(jīng)貿(mào)大廈二七北路的儲(chǔ)備招待所?糧油大廈和機(jī)械行業(yè)管理局大廈三橋具體指?沿江路項(xiàng)目集中?中山橋、撫河橋和海關(guān)橋等城市干道上?未來幾年仍將匯集較大規(guī)模的寫字樓。 南昌寫字樓發(fā)展?fàn)顩r在1993年華財(cái)大廈出現(xiàn)以前?嚴(yán)格來講?南昌還沒有寫字樓的概念。 公司、企業(yè)對(duì)辦公條件要求不高?一般租用民宅或是沿街店鋪?政府的一些樓院也被相中?少數(shù)外來機(jī)構(gòu)租住酒店、賓館。 1993年?華財(cái)大廈以近百米的高度面市?是當(dāng)年南昌的標(biāo)志建筑。 大廈有各項(xiàng)基本配套?有自己的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)?但其中參雜了客房?商、住在一起?還不是真正意義上的寫字樓產(chǎn)品。 1996年江信國際大廈的出現(xiàn)改寫了南昌沒有寫字樓的歷史?江信國際大廈按照標(biāo)準(zhǔn)寫字樓要求建造。 到了2000年后?南昌的商住樓嶄露頭角?以太平洋商務(wù)大廈、中環(huán)廣場(chǎng)、洪城廣場(chǎng)、三星大廈為代表?它們以優(yōu)越的地理位置?宜商、宜住的靈活變通的物業(yè)功能受到一些中、小成長型企業(yè)的追捧。 專業(yè)化寫字樓是在xx年?xx年國貿(mào)廣場(chǎng)問世引領(lǐng)南昌寫字樓升級(jí)換代。 以國貿(mào)廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、華龍國際大廈、南昌世貿(mào)為代表?它們的專業(yè)性體現(xiàn)在以人為本上?強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心?提倡人性化的溝通與交流?引導(dǎo)智能化向國際水準(zhǔn)看齊?強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念?提供更多舒適共享空間。 隨著近年來南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的跑火?南昌市寫字樓市場(chǎng)也跟著走紅?呈現(xiàn)出喜人的態(tài)勢(shì)。 目前南昌市寫字樓需求總體比較旺盛?但是也存在一些問題。 住宅商用在寫字樓市場(chǎng)占一定的比例披著寫字樓“外衣”的各式住宅公寓之所以受到市場(chǎng)追捧并越炒越熱?主要是因?yàn)槠渥≌男再|(zhì)決定了幾大利好?其一?購房辦理按揭貸款?最長可以申請(qǐng)8成30年?通常為7成20年?比購買寫字樓最多可貸5成10年?首付壓力明顯減少?易于入市?其二?一般不配置空調(diào)系統(tǒng)?由客戶自行安裝分體空調(diào)?既降低了管理費(fèi)?又使客戶能有效控制使用成本?還可以實(shí)現(xiàn)“24小時(shí)辦公”的彈性工作理念?其三?70年使用權(quán)?較寫字樓物業(yè)多20年。 以上幾點(diǎn)對(duì)于那些正處于發(fā)展階段?務(wù)實(shí)經(jīng)營又講求靈活性的中小企業(yè)很有吸引力。 老一代寫字樓已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代企業(yè)對(duì)寫字樓新的需求隨著南昌市政府提出中部崛起的口號(hào)和花園城市建設(shè)的火熱進(jìn)行?南昌市的基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境日益改善?國內(nèi)、國外的大型企業(yè)進(jìn)駐南昌已經(jīng)時(shí)機(jī)成熟。 許多大型國際跨國公司、企業(yè)以及國內(nèi)知名企業(yè)紛紛向南昌這塊紅土地進(jìn)軍?從福特、奔馳、肯德基、麥當(dāng)勞等國際品牌到深圳萬科、大連萬達(dá)、上海綠地等國內(nèi)知名企業(yè)紛紛進(jìn)駐南昌就可以看出。 他們的進(jìn)駐對(duì)南昌市高檔寫字樓的需求將與日俱增?而南昌市目前的寫字樓品位已無法滿足他們對(duì)高檔寫字樓的需求。 融入商業(yè)圈縱觀前面提及的幾個(gè)專業(yè)寫字樓?與最早的江信國際大廈不同的是?它們都不是作為單體存在?而是融于各商業(yè)圈中。 財(cái)富廣場(chǎng)自不必說?座擁八一廣場(chǎng)成熟商圈。 整棟大廈造型簡潔挺拔?以后現(xiàn)代建筑風(fēng)格成為南昌一道亮麗的景觀。 地王廣場(chǎng)所在的中山路商圈是南昌市數(shù)百年的城市發(fā)展的歷史沉淀?人氣聚集?品牌匯集。 地王廣場(chǎng)負(fù)責(zé)人認(rèn)為?這種良性循環(huán)融入中山路商圈?能加強(qiáng)和完善中山路商業(yè)圈?提升其檔次。 國貿(mào)廣場(chǎng)是個(gè)組團(tuán)式高層建筑群?分商務(wù)、公寓、酒店三大區(qū)?既獨(dú)立又互為一體?能滿足生活、事業(yè)、休閑的全面需求?自成為城市的商務(wù)中心。 檔次各異、競爭趨于激烈華財(cái)大廈作為商務(wù)物業(yè)在南昌出現(xiàn)后?其追逐者眾多?長欣寫字樓、匯盛大廈、江信大廈等等?南昌的商務(wù)寫字樓一時(shí)間遍地開花。 通過對(duì)商務(wù)寫字樓市場(chǎng)的調(diào)查與分析?南昌的寫字樓可以分為高、中檔兩種?中檔的價(jià)位在每月30元?平方米(不包水、電)?較高檔的在55-70元?平方米(包含物管等部分費(fèi)用)。 從目前南昌商務(wù)樓的總體情況來看?高檔商務(wù)樓非常少?其硬件與軟件與真正的高檔寫字樓還相差較遠(yuǎn)?因而此類寫字樓雖吸引了一些重視形象、實(shí)力較強(qiáng)的公司介入?但吸納量相對(duì)還是較小?出租率并不是很高?而中檔寫字樓與一些公寓樓的出租率較高。 至于南昌寫字樓近年來的出租價(jià)位情況?一位業(yè)內(nèi)人士談到?南昌市的寫字樓的出租價(jià)位一直以來相對(duì)平穩(wěn)?漲跌幅度較小。 投資者看好寫字樓xx年以前?南昌的寫字樓市場(chǎng)一度“低迷疲軟”?當(dāng)年?華財(cái)大廈的租價(jià)僅為25元?平方米?如今?“華財(cái)”的租金上漲了10多元。 江信國際大廈的出租價(jià)格也從40多元上漲到68元?平方米?這說明?南昌寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入需求旺盛期。 南昌寫字樓發(fā)展趨勢(shì)分析通過對(duì)南昌商務(wù)樓、寫字樓市場(chǎng)的了解?南昌的商務(wù)樓市場(chǎng)已經(jīng)歷了五代?第一代的商務(wù)樓其實(shí)并非真正商務(wù)樓?只是一些外地公司與本地私營公司?租借賓館與招待所來辦公?公司設(shè)在賓館、招待所內(nèi)的某一套房間。 之所以如此?是因?yàn)槟喜?dāng)時(shí)還沒商務(wù)樓的物業(yè)。 第一代的商務(wù)樓其弱勢(shì)眾多?讓不少有實(shí)力的公司有了建設(shè)商務(wù)樓的規(guī)劃?隨之就出現(xiàn)了南昌的第二代商務(wù)樓。 第二代商務(wù)樓其實(shí)也就是寫字樓物業(yè)的出現(xiàn)。 “商居一體”暫不會(huì)出局在南昌寫字樓市場(chǎng)?“商居一體”的寫字樓占據(jù)了市場(chǎng)相當(dāng)大的份額?而且這個(gè)份額存在繼續(xù)增加的趨勢(shì)。 華龍國際大廈的營銷負(fù)責(zé)人則認(rèn)為?隨著南昌一批創(chuàng)業(yè)型企業(yè)?進(jìn)入成長期或成熟期?必然需要改善企業(yè)的辦公環(huán)境。 當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度?“居商混雜”的現(xiàn)象必然逐步退出市場(chǎng)。 走向?qū)I(yè)化隨著現(xiàn)代社會(huì)分工的日益細(xì)化、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的興起以及信息經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大?寫字樓日益成為現(xiàn)代社會(huì)非常重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)空間。 在越來越強(qiáng)調(diào)主題化、個(gè)性化、生態(tài)化的市場(chǎng)下?寫字樓將改以往的宜商宜住之賣點(diǎn)?消除商用公開性和住宅私密性那種格格不入的尷尬?因純粹而越顯高檔。 專業(yè)化不僅體現(xiàn)在華麗的外立面為企業(yè)的外表鍍金?合理的平面格局多大堂、多進(jìn)出口減少平層辦公交叉干擾?優(yōu)越的空間設(shè)計(jì)提高寬深比以爭求最大限度的通風(fēng)采光?更重要的還在主題化的內(nèi)涵?需要為企業(yè)的形象、企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、以及高層員工對(duì)工作環(huán)境的高要求考慮更多。 融入商業(yè)圈依然為寫字樓發(fā)展的主要路線專業(yè)寫字樓?它們都不是作為單體存在?而是融于各商業(yè)圈中。 項(xiàng)目本身由娛樂購物、國際公寓、商務(wù)辦公三大組成部分互動(dòng)經(jīng)營?三者之間就是互為需求的“商業(yè)鏈”?能夠形成一種良性循環(huán)。 南昌世貿(mào)中心則是未來紅谷灘商圈的重要組成部分。 對(duì)寫字樓融入商圈的現(xiàn)象?我們認(rèn)為?單一的寫字樓已不能適應(yīng)時(shí)代需要?高檔寫字樓的消費(fèi)主力是外來人員?他們的工作、生活需要在一個(gè)商業(yè)復(fù)合體內(nèi)高效運(yùn)行。 不論是投資租用型業(yè)主或自用型業(yè)主?都是想買一個(gè)好的增值的前景?而現(xiàn)在南昌的寫字樓?正以各大商圈為中心形成不同的“圈地”格局?所以選擇何種商圈?正是鎖定區(qū)域作出絕佳選擇的上策。 趨向智能化隨著社會(huì)發(fā)展?商務(wù)人士對(duì)配套設(shè)施、辦公設(shè)施的自動(dòng)化和安全性提出了更高的要求?在安全穩(wěn)定的基礎(chǔ)上追求舒適、現(xiàn)代化的辦公環(huán)境。 主要體現(xiàn)在通訊自動(dòng)化系統(tǒng)雙向電視電話會(huì)議系統(tǒng)等?樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)停車庫的安全系統(tǒng)、電梯、冷熱源的自動(dòng)化等?辦公自動(dòng)化系統(tǒng)會(huì)議中心系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等?保安自動(dòng)化系統(tǒng)監(jiān)控電視系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)等和消防自動(dòng)化系統(tǒng)。 趨向配套完善化完善的配套設(shè)施能讓你的產(chǎn)品再添一“金”。 內(nèi)部配套強(qiáng)調(diào)足夠的車位、可自行控制的中央空調(diào)、信息高速公路和多功能會(huì)議室等?外部配套則注重集娛樂購物、運(yùn)動(dòng)休閑、國際公寓、金融系統(tǒng)和航空售票等于一體的“一站式”服務(wù)。 趨向服務(wù)人性化人性化服務(wù)注重以人為本?強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心?提倡人性化的溝通和交流?強(qiáng)化綠色環(huán)保的辦公理念?提供更多舒適的共享空間?是一種深層文化的有效釋放。 在南昌寫字樓同質(zhì)化嚴(yán)重的現(xiàn)狀下?做好人性化服務(wù)則更顯差異化?更具市場(chǎng)競爭力。 科技含量成為焦點(diǎn)超前的內(nèi)在科技化設(shè)計(jì)?所謂寫字樓科技含量主要還是需要滿足企業(yè)的實(shí)際需求?包括企業(yè)形象、辦公科技、工作環(huán)境等諸多方面。 例如?能夠提升企業(yè)形象與品位的國際化辦公大廈?可以隨時(shí)更改內(nèi)部網(wǎng)線電線等的網(wǎng)絡(luò)化地板和墻體結(jié)構(gòu)?可以保證健康辦公環(huán)境的空氣更新系統(tǒng)與抗輻射玻璃等等。 第三節(jié)項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況地理位置介紹項(xiàng)目位于南昌紅谷灘C BD中心區(qū)紅谷二路與紅谷大道交匯處東南角。 項(xiàng)目東望贛江?緊靠報(bào)業(yè)大廈?西臨紅谷中大道?南接南昌廣電中心?北臨春暉路。 地塊描述地塊基本呈長方形形狀?占地面積約為24085平方米。 規(guī)劃內(nèi)地勢(shì)整體較為平坦?地塊已平整?且試樁完畢。 地塊形狀分析?東西走向約為100110米?南北走向約為230米項(xiàng)目?南北面長?東西面窄?朝向分布較好。 景觀資源分析?本案是目前紅谷灘中心區(qū)規(guī)劃中最高的建筑物?目前除東面有部分高層建筑外?其他三個(gè)面都無建筑物遮擋?視野很開闊?東面和北面有較好的江景資源?同時(shí)?沿江一帶還有市政規(guī)劃建設(shè)的公園景觀。 周邊基礎(chǔ)配套紅谷灘基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)達(dá)到了一定的規(guī)模?新區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善?區(qū)內(nèi)城市主干道均按園林風(fēng)光大道標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)?道路寬敞明亮?路幅綠化率在50?以上?路燈、綠化一路一景?排水雨污分流?地下管網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)范;供水、供電設(shè)施齊備?10萬噸/日的長凌水電站已向新區(qū)供水?220K V的西郊變電站已投入運(yùn)行,20萬噸/日的牛行水廠和管道燃?xì)夤こ陶诮ㄔO(shè)。 紅谷灘新區(qū)目前的商務(wù)配套相對(duì)比較缺乏。 紅谷灘新區(qū)集合了南昌市市委、市政府等五套班子?一些政府機(jī)關(guān)單位江南證券、華山醫(yī)院、江西醫(yī)學(xué)院第二附屬醫(yī)院、報(bào)業(yè)大廈、廣電中心、新華社江西分社、國際會(huì)展中心、在中心區(qū)域設(shè)置辦公點(diǎn)?片區(qū)辦公氛圍是較為濃厚的?但片區(qū)的配套非常缺乏。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱總體總用地面積24085m2總建筑面積198617.2m2地下室38208m2其中地下?計(jì)算容積率?1549m2?不計(jì)算容積率?36659m2建筑占地面積11680m2覆蓋率49%容積率6.724綠化面積6195m2綠化率25.7%停車數(shù)529輛其中地面75輛地下454輛自行車停車面積1540m2地上部分名稱總面積?部位面積?備注酒店6577221?43層41620客房405套4?5層22628配套餐飲健身1層,機(jī)房1524入口接待辦公樓279946?20層27444辦公1層550入口大堂公寓樓363126?27層35164514戶1層機(jī)房1148入口大堂商業(yè)300101?3層30010百貨商店總計(jì)160088總體名稱總面積?部位面積?備注地上塔樓104228超高69064酒店、辦公高層35164公寓樓地上裙房547984?5層22628酒店1?3層32170商業(yè)地下室38208地下一?三層38208車庫總計(jì)198617.2項(xiàng)目S WO T分析優(yōu)勢(shì)?s tr en gt h?該用地位于紅谷灘新區(qū)?屬南昌新區(qū)的C BD區(qū)域?可以承載區(qū)域的C BD功能和發(fā)揮項(xiàng)目的作用。 紅谷灘新區(qū)規(guī)劃現(xiàn)代?區(qū)域的功能前衛(wèi)?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)代?區(qū)域形成良好的區(qū)域形象。 項(xiàng)目在開發(fā)過程中?較其他區(qū)域項(xiàng)目有較多的政府優(yōu)惠政策?較其他同類物業(yè)更具有競爭性。 項(xiàng)目位于紅谷灘新區(qū)中心區(qū)?交通便利。 項(xiàng)目整體外形設(shè)計(jì)較為高檔?高層景觀開闊。 本案位置處于與政府行政單位臨近?周邊的基礎(chǔ)設(shè)施較多、較便利。 項(xiàng)目規(guī)劃定位在區(qū)域內(nèi)特色鮮明?吸引力較強(qiáng)。 社區(qū)內(nèi)同類項(xiàng)目不多?屬于市場(chǎng)空白點(diǎn)。 項(xiàng)目建筑面積近21萬平米?規(guī)模大?可發(fā)揮空間較大?將在區(qū)域內(nèi)甚至南昌形成龍頭商業(yè)?有利于后期推廣?項(xiàng)目的開發(fā)商實(shí)力雄厚?有一定的品牌效應(yīng)和形象?還擁有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)?有效地降低了項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)?劣勢(shì)(w ea kn es s)項(xiàng)目周邊的配套目前不夠完善?市民工作、生活、休閑不方便。 項(xiàng)目區(qū)域人氣不夠?項(xiàng)目的價(jià)值發(fā)揮受到局限。 項(xiàng)目東面為報(bào)業(yè)大廈、南昌電視臺(tái)等高層建筑?項(xiàng)目的形象展示和景觀資源被遮擋。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱?項(xiàng)目區(qū)域的經(jīng)濟(jì)商圈沒有形成?項(xiàng)目的功能缺少依附的經(jīng)濟(jì)或產(chǎn)業(yè)。 周邊的項(xiàng)目尚未建設(shè)或者沒有完善?一段時(shí)間內(nèi)本項(xiàng)目不能立即投入使用或者達(dá)到項(xiàng)目的定位效果。 項(xiàng)目過高的開發(fā)成本增加了項(xiàng)目后期一定的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 紅谷灘中心區(qū)寫字樓項(xiàng)目大多處在觀望狀態(tài)?居住人口入住率偏低極大的影響了洪谷灘商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)認(rèn)同度。 機(jī)會(huì)(o pp or tu ni ty)隨著“C EP A”及“9+2”等協(xié)議的簽訂?江西的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將得到更大的發(fā)揮?南昌作為江西的省會(huì)?其巨大的發(fā)展空間也為南昌商務(wù)物業(yè)的發(fā)展帶來巨大的發(fā)展契機(jī)?項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的集聚效應(yīng)保持增長。 區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)日益增加?物業(yè)投資者信心保持增長。 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)政策性利好將促進(jìn)片區(qū)形象的升級(jí)?更具國際視野?使其經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)力增強(qiáng)?可以預(yù)計(jì)?此政策性利好將極大的促進(jìn)江西省內(nèi)外的企業(yè)、國內(nèi)外企業(yè)、國際市場(chǎng)的“眼球”?極大的促進(jìn)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 項(xiàng)目獲得政府的有關(guān)政策支持?項(xiàng)目前景樂觀。 本項(xiàng)目的興建將與周邊眾多商業(yè)共同構(gòu)造城區(qū)第二個(gè)商業(yè)中心?并輻射整個(gè)南昌市區(qū)。 人民幣升值?經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步改善?投資者紛紛入市。 作為洪谷灘中心區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目?本項(xiàng)目一定程度上形成了先入為主的市場(chǎng)先機(jī)?操作得當(dāng)有望截獲市場(chǎng)第一桶金。 威脅(t hr ea ts)中心商圈、昌南區(qū)域、京東區(qū)域等幾大片區(qū)均在打造區(qū)域商業(yè)中心?各商圈之間的競爭將日益加劇?區(qū)域內(nèi)同類型商務(wù)物業(yè)項(xiàng)目紛紛上馬?對(duì)客戶有所分流等。 片區(qū)目前的狀況?客戶的信心有部分動(dòng)搖?客戶由原來的極力支持轉(zhuǎn)為觀望?區(qū)域面臨重新啟動(dòng)的難度。 目前受到國家政策的影響?同片區(qū)樓盤價(jià)格上揚(yáng)幅度很小?整體推盤量小?尾盤低價(jià)沖擊?市場(chǎng)波瀾不驚?沒有形成相應(yīng)的“熱”度?無形中將增加項(xiàng)目的消化難度。 第四節(jié)綜述在區(qū)域內(nèi)?周邊的人氣是區(qū)域開發(fā)的主要瓶頸?影響到區(qū)域的整體發(fā)展?同時(shí)涉及項(xiàng)目的先期開發(fā)和后期經(jīng)營。 同時(shí)在區(qū)域市場(chǎng)之間?紅谷灘區(qū)域?yàn)榻?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱的區(qū)域?前衛(wèi)的市場(chǎng)定位規(guī)劃已經(jīng)和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)脫節(jié)?如何將區(qū)域產(chǎn)業(yè)輻射到整個(gè)市區(qū)?是區(qū)域發(fā)展的主要出路。 項(xiàng)目現(xiàn)已具備的優(yōu)勢(shì)尚不夠明顯。 項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)位置較為優(yōu)越、規(guī)模也較大?但是在不成熟的區(qū)域?優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生的價(jià)值不夠明顯?同時(shí)項(xiàng)目的定位?與其他的項(xiàng)目定位差異化明顯?在不成熟的區(qū)域?較容易脫離區(qū)域的發(fā)展群體和主要方向?市場(chǎng)認(rèn)同度的提高至關(guān)重要。 項(xiàng)目啟動(dòng)過程中?應(yīng)該結(jié)合區(qū)域的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)?整合區(qū)域的各種資源。 積極與昌北區(qū)的加工制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)資源結(jié)合?形成一定的經(jīng)濟(jì)后盾?通過區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)?形成一定的勢(shì)能?輻射南昌的區(qū)域?形成更高層次的發(fā)展平臺(tái)。 對(duì)于項(xiàng)目本身?由于紅谷灘現(xiàn)實(shí)的因素?不具備開發(fā)完成后價(jià)值立即實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)條件?因此?看待金融大廈必須用發(fā)展的眼光。 根據(jù)建華的經(jīng)驗(yàn)判斷?紅谷灘真正成熟還需要38年的時(shí)間?而金融大廈需要一定的開發(fā)時(shí)間?在紅谷灘真正成熟前?金融大廈要在泰耐克集團(tuán)的經(jīng)營下成為成長型的物業(yè)?而泰耐克集團(tuán)必須為此付出。 而一旦等紅谷灘成熟后?成長后的金融大廈將為泰耐克集團(tuán)帶來豐厚的回報(bào)。 基于本項(xiàng)目的內(nèi)、外在表現(xiàn)價(jià)值產(chǎn)品區(qū)位價(jià)值?以及本項(xiàng)目可增加的附加價(jià)值?更加突出了本項(xiàng)目的核心價(jià)值尊崇性、稀缺性和唯一性。 本項(xiàng)目的特質(zhì)表現(xiàn)為?第二章物業(yè)定位尊崇性、稀缺性與唯一性本項(xiàng)目開發(fā)科技、時(shí)代進(jìn)步現(xiàn)代、高檔次體現(xiàn)中國時(shí)代進(jìn)步與國際化接軌的尊貴商務(wù)空間健康、生態(tài)第一節(jié)物業(yè)定位說明定位的基準(zhǔn)原則由于市場(chǎng)的不斷細(xì)分?項(xiàng)目的自有資源?決定了項(xiàng)目向多樣化或多元性的定位發(fā)展可能?在以下定位內(nèi)容中將把握如下原則進(jìn)行分析、創(chuàng)作?以尋求適合本項(xiàng)目的最佳定位走向?把握區(qū)域特征?定位的基礎(chǔ)建立在市場(chǎng)調(diào)查分析的結(jié)論之上?強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)引導(dǎo)?在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上塑造新概念對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行引導(dǎo)?強(qiáng)調(diào)揚(yáng)長避短?根據(jù)本項(xiàng)目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案?尊重利潤最大化?以項(xiàng)目盈利在最短時(shí)間內(nèi)取得最大化為出發(fā)點(diǎn)?帶動(dòng)品牌衍生?通過產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)提升開發(fā)商及項(xiàng)目本身的品牌效應(yīng)?體現(xiàn)可操作性?定位內(nèi)容須通過有可操作的手法最終展現(xiàn)給目標(biāo)客戶?堅(jiān)持以客為本?在保障開發(fā)商最大利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶利益最大化?確保持續(xù)經(jīng)營?選擇