武漢市住宅與房地產業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃編制有關情況

武漢市住宅與房地產業(yè)發(fā)展“十二五” 規(guī)劃編制有關情況 武漢市住房保障和房屋管理局 二 我市住宅與房地產業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃編制主要情況 一 我市住宅與房地產業(yè)發(fā)展 “ 十二五 ” 規(guī)劃主要內容 三 二 “十二五”住宅與房地產業(yè)發(fā)展基礎和形勢 十二五規(guī)劃的新意和亮點 四 一、 我市住宅與房地產業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃編制主要情況 （一）領導重視，提高認識 （二）公眾參與，準備充分 （三）廣泛研究 ，科學謀劃 （四）構建體系，突出重點 （一）領導重視，提高認識 從 2010年 1月底開始起步，早動手、早謀劃，先后出臺了 武漢市住房發(fā)展十二五規(guī)劃編制工作方案 和 武漢市住房發(fā)展十二五規(guī)劃編制工作計劃 ；及時成立規(guī)劃編制工作領導小組和工作專班；多次召開領導小組會議和專題研究會議，研究和指導規(guī)劃編制工作，定期召開工作專班會議加以落實；要求各直屬單位、有關處室高度重視規(guī)劃的編制工作，實行主要領導負責制，切實做到 “ 組織有力、準備充分、體系完善、重點突出 ” 。 一是在新浪網、搜房網開展問卷調查，了解公眾對我市十二五期間住房與房地產業(yè)發(fā)展關心的焦點，共收到有效問卷 300多份； 二是廣泛開展各區(qū)、各產業(yè)區(qū)和開發(fā)園區(qū)、部分大型用工單位座談會和問卷調查，調查摸底需求和項目有關情況，基本確定實施房地產投資規(guī)模在 1億元以上的重點項目 209個（含保障性住房），嚴格落實 “ 規(guī)劃定項目、項目進規(guī)劃 ” 有關要求； （二）公眾參與，準備充分 三是積極走訪民政、統(tǒng)計、規(guī)劃、公安、計生等部門，掌握第一手數(shù)據(jù)，并了解同類城市相應指標和規(guī)劃制定情況，為指標體系制定奠定基礎； 四是組織開展了 為期四個月的 全市人均住房建筑面積 16平方米以下的住房困難家庭住房狀況調查， 基本 掌握了 調查了解了我市住房困難的大中專畢業(yè)生和繳納社保的進城務工人員的 基本 情況 ，以便于比較準確地預測我市“十二五”期間住房保障需求。 （二）公眾參與，準備充分 （三）廣泛研究 ，科學謀劃 市委 市政府 市人大 市政協(xié) 聽取匯報加以指導 武漢大學 住房保障 研究中心 武漢市規(guī) 劃設計研 究院 上海易居 房地產研 究院 戴德梁行 （武漢） 有限公司 （四）構建體系 ，突出重點 以房地產開發(fā)、住房保障、危舊房及棚戶區(qū)改造和住宅產業(yè)現(xiàn)代化四個專項規(guī)劃構成我市“十二五”時期住宅與房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃的主體框架和主要內容； 房地產開發(fā) 住房保障 住宅產業(yè)現(xiàn)代化 危舊房及棚戶區(qū)改造 行業(yè)規(guī)劃主體框架 （四）構建體系，突出重點 提出了 “ 兩元雙軌五類制 ” 住房供應體系，建立 “ 雙軌并行、四類并存 ”的住房保障體系，市場性住房和保障性住房的供應規(guī)模，基本按照 8： 2的比例確定，擬定了 “ 十二五 ” 期間我市住宅與房地產業(yè)建設和發(fā)展的方向；將住房保障專項規(guī)劃作為住宅與房地產業(yè)規(guī)劃的重點，將公共租賃住房作為住房保障專項規(guī)劃的重中之重，同時將 “ 加快限價商品住房建設，積極推進各類棚戶區(qū)改造 ” 也作為重要內容，切實做好 住房保障 “ 十二五 ” 規(guī)劃 編制上報工作。 二、 “ 十二五 ” 住宅與房地產業(yè)發(fā)展基礎和形勢 1 十一五發(fā)展回顧 2 十二五發(fā)展形勢 （一）十一五發(fā)展情況 0500100015002000250030003500房地產開發(fā)投資（億元）十五 十一五1、房地產市場保持較快發(fā)展，居民居住條件不斷改善 3148 （一） 十一五發(fā)展情況 05001000150020002500住宅投資（億元）十五 05001000150020002500住宅投資（億元）目標任務 3148億元 2122 120% 2122 （一） 十一五發(fā)展情況 010002000300040005000房地產開發(fā)竣工（萬平方米）十五 010002000300040005000住宅竣工（萬平方米）十五 4020 4604 （一） 十一五發(fā)展情況 0100020003000400050006000銷售新建商品住宅（萬平方米）十五 05001000150020002500銷售存量住房（萬平方米）十五 一） 十一五發(fā)展情況 05101520253035人均建筑面積（平方米）完成目標值 房地產業(yè)增加值G D P 一） 十一五發(fā)展情況 2、住房保障體系不斷完善，居民住房困難有效緩解 05101520投入保障資金（億）4倍 05000100001500020000實物配租（戶）十五十一五19690 024681012廉租住房覆蓋面 人均住房使用面積（平方米）住房面積8 以下月入4 0 0 以下住房面積1 2以下月入6 0 0 元以下12 8 （一） 十一五發(fā)展情況 2、住房保障體系不斷完善，居民住房困難有效緩解 0200400600800竣工經濟適用住房（萬米方米）020000400006000080000100000新增受益家庭（戶）十五十一五80032 （一） 十一五發(fā)展情況 3、市場監(jiān)管力度不斷加大，市場秩序逐步規(guī)范有序 積極貫徹落實國家一系列促進房地產市場健康發(fā)展的政策措施， 嚴格行業(yè)管理 ，對房地產中介、估價服務企業(yè)加強行業(yè)監(jiān)管，加強市場監(jiān)測分析，及時有效地實施宏觀調控， 引導居民住房理性消費， 促進市場健康發(fā)展。 （一） 十一五發(fā)展情況 4、危舊房及棚戶區(qū)改造持續(xù)推進，城市面貌不斷改善 累計實施危房改造項目計劃 24個 拆除危舊房屋 凈供地面積 城市及國有工礦棚戶區(qū) 拆遷建筑面積 ，共計 13204戶 （一） 十一五發(fā)展情況 5、物業(yè)管理機制體制進一步完善，水平持續(xù)提升 0200040006000800010000物業(yè)管理面積（萬平方米）十五十一五80% 近 10000 （一） 十一五發(fā)展情況 6、 住宅產業(yè)化逐步推進，住宅建設水平不斷提高 十一五 ” 期間， “ 東方明珠 ” 、 “ 盛世東方 ” 、 “ 長江明珠 黃 埔人家 ” 三個住宅小區(qū)被列為國家康居示范工程項目； 40個工程項目被列為建筑節(jié)能、綠色建筑的試點示范項 目累計建設達 400萬平方米以上，其中住宅項目 23個； 通過商品住宅性能評定的項目 16個，累計超過 100萬平 方米以上； 主要問題 1、房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資比重均低于預期（ 28%） 0%20%40%60%80%100%房地產開發(fā)投資占全社全固定資產投資比重預期完成情況28% 主要問題 2、住房保障與社會需要存在差距 一是住房困難家庭規(guī)模仍然相當大。 二是住房保障標準不高。 三是現(xiàn)行的住房保障體系還不夠健全 。 主要問題 3、住宅產業(yè)化發(fā)展仍處在起步階段 一是技術、部品缺乏配套化和集成化 。 二 是新技術的研發(fā)與推廣應用缺乏有效的政策支持 。 三是住宅性能認定制度推廣缺少政策支持 . 四是全裝修住宅推廣工作仍以試點示范項目為主 . （二）十二五發(fā)展形勢 1、經濟社會發(fā)展提出新要求，要求住宅與房地產業(yè) 繼續(xù)為 “ 擴內需、保穩(wěn)長 ” 作貢獻 2、房地產調控政策趨緊，要求住房發(fā)展要有保有壓 3、 “ 兩型社會 ” 建設，要求住宅與房地產業(yè)發(fā)展要始 終堅持產業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展方向 4、武漢經濟快速發(fā)展、城市地位上升，要求住宅與 房地產業(yè)保持較快發(fā)展 三、我市住宅與房地產業(yè)發(fā)展 “ 十二五 ” 規(guī)劃主要內容 （一）指導思想、基本原則及發(fā)展任務 （二）主要內容 （三）空間布局 （四）重點項目 （五）保障措施 （一）指導思想、基本原則及發(fā)展任務 以國務院批復 武漢市城市總體規(guī)劃 （ 2010依據(jù)，堅持以鄧小平理論和 “ 三個代表 ” 重要思想為指導，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，圍繞 “ 兩型社會 ” 建設、創(chuàng)新型城市建設、中部地區(qū)中心城市建設，全面推進住房與房地產業(yè)發(fā)展。 堅持以科學發(fā)展觀為指導方針、服務于武漢城市建設與經濟發(fā)展、住房市場和保障協(xié)調發(fā)展、資源集約利用和發(fā)展低碳經濟等四項基本發(fā)展原則。 （一）促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展 （二）完善住房供應和保障體系 （三）規(guī)范房地產市場服務管理體系 （四）推動住宅產業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展 發(fā)展任務 （二）主要內容 十一五時期 經濟適用住房為主，廉租房、租金補貼為輔的住房保障模式這種體系為解決我市中低收入家庭的住房困難發(fā)揮了重要作用，但也顯露一些管理弊端，如準入、退出等一些問題，引起了中央和地方領導的重視和關注。近幾年國家出臺了一系列加強住房保障工作的政策措施，為制定十二五規(guī)劃提供了有力的政策指導。 （一）住房保障工作進一步加強 1、住房保障方式實現(xiàn)轉型 十二五時期 “雙軌并行、四類并存”的住房保障體系， 逐步推進不同種類并軌，最終形成以公共租賃住房為主 導的新型住房保障體系。 （二）主要內容 （一）住房保障工作進一步加強 2、住房保障重心上移 最低收入住房困難家庭 低收入住房困難家庭 中等偏下收入住 房困難家庭、新就業(yè)職工和在漢外來務工人員 “ 十二五 ” 期間，基本解 決人均住房建筑面積在 16平方米以下的城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的住 房問題；著力解決人均住房建筑面積在 16平方米以下的城鎮(zhèn)中等偏下 收入住房困難家庭的住房問題；有條件地將新就業(yè)職工和在漢外來務 工人員逐步納入住房保障范圍。 （二）主要內容 （一）住房保障工作進一步加強 3、住房保障規(guī)模大幅提升 規(guī)劃期內，共建設保障性住房 20萬套，建筑面積 1000萬平方米。其中 廉租住房 2萬套 100萬平方米；經濟適用住房 300萬平方米（含動 遷安置房 3萬套， 180萬平方米）；公共租賃住房 11萬套， 450萬平方米， 其中新建 425萬平方米，通過存量房市場籌集成套租賃房源 套， 25萬平方米；限價安置房 150萬平方米。（這一規(guī)?？赡?根據(jù)省政府下達的十二五指標進一步調整擴大） （二）主要內容 （二）房地產開發(fā)繼續(xù)保持穩(wěn)定增長 1、房地產開發(fā)累計投資 7000億元，較十一五時期增長一倍多，占全社會固定資產投資比例為 23其中住宅投資 4550億元。 2、房地產開發(fā)竣工總面積 5400萬平方米，其中住宅 竣工 4500萬平方米，比十一五時期住宅竣工量增加約 500萬平方米。 （二）主要內容 （三）城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積進一步增加 城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積進一步增加，預計 2015年末城 鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達 35平方米，比十一五期間凈增約 3個 平方米。 （二）主要內容 （四）市場服務管理體系進一步健全和完善 1、加快建立統(tǒng)一架構、覆蓋全面的房地產服務和 管理信息平臺，使我市房管系統(tǒng)信息化建設水 平接近全國先進水平 2、積極拓展和規(guī)范物業(yè)服務、房產中介、策劃、 營銷代理、租賃等房地產專業(yè)服務領域 3、加強房地產市場的全過程監(jiān)管，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場有序的房地產市場環(huán)境 （二）主要內容 （五）物業(yè)服務再上新臺階 3、新建商品住宅維修資金歸集率達 100%， 并采取有效措施提高資金使用效率。 1、擴大物業(yè)管理覆蓋面，新建住宅物業(yè)管理 覆蓋率 100%； 2、到“十二五”末，老舊住宅區(qū)市場化物業(yè)服務 覆蓋率達 50%； （二）主要內容 （六）棚戶區(qū)及危舊房改造的全面推進 基本完成在冊危房和部分新增危房改造，使每年 危舊房新增數(shù)量與危舊房改造數(shù)量達到平衡。基本完 成市政府下達的 2010區(qū)改造任務，改造棚戶區(qū) 38片，用地面積 改造建筑總量為 中住宅 平方米。 （二）主要內容 （七）住宅產業(yè)化推進工作全面提速 1、每年增加綠色建筑試點示范工程 150萬平方米； 2、全市新建住宅全面執(zhí)行節(jié)能 65%的目標； 3、住宅產業(yè)化試點項目累計建筑面積 50萬平方 米；新建商品住宅裝修比例超過 20%，中心 城區(qū)達到 30%； 4、推行住宅性能評定制度，保障性住房率先貫徹 住宅性能評定標準。 （二）主要內容 （八）房地產產業(yè)進一步發(fā)展壯大 1、國家一級房地產開發(fā)企業(yè)達到 20家以 上，二級房地產開發(fā)企業(yè)達到 300家； 2、通過積極引導，形成 4至 5個中介經紀集 團，爭取創(chuàng)立具有國內競爭力的中介品 牌公司； 3、全市一級估價機構不少于 10家。 （二）主要內容 （九）房地產管理信息系統(tǒng)建設整體推進 1、實現(xiàn)一個中心：建設統(tǒng)一的房產數(shù)據(jù)中心 2、構建一個平臺：全局信息化系統(tǒng)和設施集成 的統(tǒng)一信息化管理平臺 3、完成五大板塊：住房保障管理、房地產市場信 息、 物業(yè)管理、房屋安全管理、辦公自動化等 五大業(yè)務板塊 4、完成個人住房信息系統(tǒng)、房地產市場信息系 統(tǒng)等十個子系統(tǒng)建設 需求預測及指標說明 一、 關于全市經濟發(fā)展總體目標 “十二五 ” 期間，全市生產總值將突破 1萬億元，年均增長12%以上，人均生產總值超過 10萬元，綜合實力在全國副省 級以上城市中要保持前五位，全社會固定資產投資累計達 到約 3萬億元。 需求預測及指標說明 二、 住宅需求總量 按城鎮(zhèn)人口和人均住房建筑面積倒推 ，“十二 五”時期累計住房需求量約為 4490萬平方米。 從自住和改善型需求來測算，未來 5年武漢城鎮(zhèn)居民 的自住和改善型購房需求面積： 275 55% 90% 74% 90 50%=4533萬平方米 從“十一五”完成情況來分析，“十二五”時期住 房需求量約為 需求預測及指標說明 按城鎮(zhèn)人口和人均住房建筑面積倒推： 年份 2011 2012 2013 2014 2015 城鎮(zhèn)人均住房建筑面積（平方米） 鎮(zhèn)人均住房建筑面積增量（平方米） 一年城鎮(zhèn)非農業(yè)人口數(shù)（萬人） 550 初城鎮(zhèn)非農業(yè)人口住宅需求量（萬平方米） 44 增城鎮(zhèn)非農業(yè)人口數(shù)（萬人） 增城鎮(zhèn)非農業(yè)人口住宅需求量（萬平方米） 251 259 267 遷面積（萬平方米） 300 300 300 300 300 住房需求量（萬平方米） 求預測及指標說明 從“十一五”完成情況來分析： 年均增長率 2011 2012 2013 2014 2015 合計 2% 求預測及指標說明 三、保障性住房需求分析： 廉租住房需求 低收入無房戶 2010年配租 “十二五 ” 廉租住房實物配租保障 “十二五 ” 將新增配租量 共需廉租住房 1萬戶 100萬平方米 需求預測及指標說明 三、保障性住房需求分析 ： 經濟適用住房需求 人均建筑面積16平米以下 廉租住房保障 2010年 保障 收入 824元以上 “十二五 ” 需經適房的困難戶 建筑面積 1萬戶 120萬平方米 需求預測及指標說明 三、保障性住房需求分析 ： 城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭公共租賃住房需求 中等偏下收入人口 需保障住房困難家庭（按住房困難率 15%，保障覆蓋面 35%計） 公共租賃住房 （不超過 60平米計算） 公共租賃住房 （不超過60平米計算）面積 70 萬戶 約 4萬戶 4萬套 230萬平方米 需求預測及指標說明 三、保障性住房需求分析： 新就業(yè)職工公共租賃住房需求 “十二五 ” 期間需保障人數(shù) “十二五 ” 期間實際保障人數(shù)（ 60%） 需公共租賃房（每人按16平方米計算）面積 公共租賃 住房 13萬 約 8萬 130萬平方米 4萬套 三、保障性住房需求分析： 在漢外來務工人員公共租賃住房需求 共需保障 人數(shù) 實際保障（ 75%） 公共租賃房 （人均 8平方米的集體宿舍 ）面積 公共租賃房 套數(shù) 15萬 90萬平方米 三、保障性住房需求分析： 被拆遷住房困難家庭需求預測 平均年拆遷量 總拆遷量 約需建設安置（按20比例） 300萬平方米 1500萬平方米 約 330萬平方米 1、 保障性住房 保障性住房建設投資 共需 新建廉租住房 需 經濟適用住房 需 遷安置房 公共租賃住房 需 限價安置房 需 租金補貼 需 7億元 資金來源上，一是政府主導 ；二是引導社會資本投資經濟適 用住房（含動遷安置房）、公共租賃住房和限價安置房建設 。 政府直接投資 總投資的 其中地方政府 投資約 81億元，占總投資的 四、資金測算 保障性住房資金渠道 保障性住房投資通過以下渠道籌集：一是市、區(qū)財政預算安排的資金；二是中央財政投資補助和省政府以獎代補資金；三是住房公積金增值收益扣除風險準備金和管理費用后計提的部分；四是土地出讓凈收益按不低于 10%比例計提的部分；五是運用間接融資和直接融資方式從金融市場籌集的專項資金；六是用工（人）單位或其他企事業(yè)單位投入保障性住房建設的資金；七是城鎮(zhèn)居民購買保障性住房的資金；八是出租、出售保障性住房及配套設施回收的資金；九是社會捐贈以及其他途徑籌集的用于保障性住房的資金。 四、資金測算 2、 棚戶區(qū)改造 年度 土地出讓收 入（萬元） 拆遷總成 本（萬元） 財政支出 （萬元） 凈收益 （萬元） 每畝凈收 （萬元 /畝） 2010 944962 829337 66147 49478 51 2011 92104 84496 6446 1162 5 2012 29714 61888 2080 2013 48737 49608 3411 2014 5180 7382 363 合計 1120697 1032711 78447 9539 年度改造項目收益匯總表 四、資金測算 （三）空間布局 1、 主要原則 （一） 符合空間結構和功能優(yōu)化調整原則 （二） 推動就業(yè)與居住均衡發(fā)展的原則 （三） 促進社會公平與融合的原則 （三）空間布局 2、 空間布局 （ 1）房地產開發(fā) 對于居住物業(yè)， 調整優(yōu)化主城區(qū)居住用地布局，嚴格控制中央活動區(qū)的住區(qū)開發(fā)，大力發(fā)展綜合組團的住區(qū)建設，有序推進新城組群的居住建設。 對于商業(yè)物業(yè)， 在武廣商圈、中山大道商圈、中南商圈、鐘家村商圈等中心商業(yè)區(qū)物業(yè)規(guī)?；幕A上，商業(yè)物業(yè)向江岸沿江商務區(qū)、江漢王家墩商務區(qū)、硚口企業(yè)總部區(qū)、漢陽王家灣、武昌濱江商務區(qū)、洪山光谷、青山徐東片區(qū)板塊擴展，規(guī)劃布局全市商業(yè)營業(yè)用房及寫字樓，強化武漢的區(qū)域商業(yè)中心地位。 對于工業(yè)廠房， 按照 “ 相對聚集、分層布局 ” 的原則，二環(huán)線以內嚴格限制建設工業(yè)廠房，二環(huán)線至三環(huán)線之間調整改造工業(yè)廠房用地布局，依托重大產業(yè)園區(qū)布局，因地制宜集中發(fā)展都市工業(yè)園，三環(huán)線之外重點建設工業(yè)廠房 。 （三）空間布局 經濟適用房項目 25個 3、保障性住房 廉租住房 2萬套暫在以上各區(qū)經濟適用住房項目中以配 建形式安排 (實施過程中可根據(jù)實際情況加以調整 )。 公共租賃住房和限價安置房按照本規(guī)劃規(guī)定的年度建設 計劃規(guī)模，確定具體項目并組織實施。 區(qū)域 江岸 武昌 江漢 青山 硚口 東西湖 洪山 漢陽 數(shù)量 1個 1個 1個 1個 2個 2個 7個 10個 （三）空間布局 4、棚戶區(qū)改造 4個 武昌 1個 青山 3個 洪山 1個 硚口 7個 漢陽 3個 江岸 2個 江漢 17個 國有工礦 數(shù)量 棚戶改造片區(qū) 共 38個片區(qū) （四）重點項目 通過調查摸底，“十二五”期間，基本確定實施房地產投資規(guī)模在 1億元以上的重點項目 209個（含保障性住房），總建設規(guī)模達 9847萬平方米，預計完成投資 4156億元，約占“十二五”期間投資指標的 63%。 （五）保障措施 1、 充分發(fā)揮土地、信貸、稅收等政策的綜合調控作用 根據(jù)市場變化，科學把握土地供應的總量、結構、布局和時序，保證普通商品住房、保障性住房的用地供應量在全市住房用地供應總量中的比重提高至 70%以上。保障性住房土地供應實行劃撥方式為主，探索出讓、租賃等多種方式，實現(xiàn)多元化。積極運用稅收政策杠桿，鼓勵和支持住房特別是中小套型、中低價位普通商品住房的開發(fā)建設和合理消費，認真落實支持保障性住房建設和運營的稅收優(yōu)惠政策，加大對住房二級市場消費和房屋租賃的支持力度，帶動一級市場健康發(fā)展。 （五）保障措施 2、 逐步調整優(yōu)化行業(yè)結構 逐步建立和完善 “ 兩元雙軌五類制 ” 的住房供應體系和 “ 雙軌并行、四類并存 ” 保障體系，重點發(fā)展?jié)M足廣大群眾基本住房消費需求的中低價位、中小套型普通商品住房 ；適度擴大廉租住房保障范圍，大力發(fā)展公共租賃住房，合理控制經濟適用住房的建設規(guī)模，根據(jù)實際需要適當建設限價安置房 ；合理調整住宅與非住宅結構比例 。 兩元雙軌五類制 產權 租賃 一般商品住房 市場性住房供應 廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房、 限價安置房 保障性住房供應 3、進一步完善住房保障工作機制和方式 第一 、 健全保障機制 （ 1）建立政府負責的責任機制 （ 2）建立公共財政投入機制 （ 3）建立土地供應的保障機制 （ 4）完善“市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主”的住房保障機制 3、進一步完善住房保障工作機制和方式 第二 、 完善保障政策 一是 研究制定公共租賃住房相關政策 二是 進一步健全保障性住房管理制度 第三、創(chuàng)新保障方式 一是 并軌保障性租賃住房租金標準 二是 盤活存量房市場 （五）保障