產(chǎn)品定位報(bào)告匯總.doc

宜春匯金廣場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告為了保證本次市場(chǎng)研究的科學(xué)性以及價(jià)值可參考性，針對(duì)本地塊的具體情況，制定相應(yīng)完善周密的研究思路是不可或缺的工作之一。一、 項(xiàng)目認(rèn)知與理解1、 項(xiàng)目介紹項(xiàng)目地塊位于宜春市宜陽(yáng)路與高士北路延伸段交匯處，與宜春市最大原始深林公園袁山公園面臨，東臨市區(qū)宜春宜陽(yáng)新區(qū)行政區(qū)，南面向宜春市原始深林袁山公園；從高士北路直通市中心15分鐘，穿過(guò)市中心東風(fēng)大街至宜春火車(chē)僅需10分鐘車(chē)程；北面向宜春中學(xué)高中部，東面行政中心、成熟大型小區(qū)（都市春天、麗景山莊、泊銘翰、翰林世家、豐碩華庭等）、建材市場(chǎng)；西鄰汽車(chē)城、滬昆高速。2、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目占地41977平米，本地塊分為兩大部分，其中東面地塊建設(shè)用地面積94322平方米，多層建筑面積30141.86平方米，高層建筑面積4581.27平方米，商鋪建筑面積7007.22平方米，道路用地面積約6652.73平方米，綠化率30%，建筑密度為37.9%，容積率為2.01，由12棟多層、1棟11層小高層及底層為二層商鋪組成。西面地塊建設(shè)面積41730.35平方米，住宅建筑面積62249平方米，商業(yè)建筑面積32073平方米，綠化率35%，建筑密度為57.3%，容積率為4.44，由2棟32層高層、1棟17層小高層、二層裙樓及臨街商鋪組成。 道路紅線(xiàn)距離：臨高士北路東面多層退5米，21米小高層退5米；臨高士北路西面高層退5米。（后附：項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表）東面地塊西面地塊編號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)值指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)值1占地面積7854.66占地面積121852建設(shè)用地面積41730.35建設(shè)用地面積943223綠化率30%綠化率35%4建筑密度37.90%建筑密度57.30%5容積率2.01容積率4.443、開(kāi)發(fā)背景宜春市三陸康實(shí)業(yè)有限公司創(chuàng)始于2004年，是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，集教育產(chǎn)業(yè)、物業(yè)管理、建筑施工、實(shí)業(yè)投資于一體的綜合性民營(yíng)企業(yè)。旗下現(xiàn)有越飛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（宜春）公司、遠(yuǎn)程物業(yè)發(fā)展公司、樂(lè)居工貿(mào)公司、宜春市第八建筑工程公司、華僑理工學(xué)校等多個(gè)控股和參股企業(yè)，是宜春市綜合實(shí)力較強(qiáng)的民營(yíng)企業(yè)之一。開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目有月亮灣、御園、樂(lè)居名都、樂(lè)居名郡、御景東方和御景香江，投資建設(shè)的宜春市重點(diǎn)項(xiàng)目有明月立交橋工程、平安路工程等，具有一定的當(dāng)?shù)仄放坪涂诒取?、周邊配套醫(yī)院：無(wú)學(xué)校：宜春中學(xué)（高中）銀行：農(nóng)村信用社超市：無(wú)商場(chǎng)：無(wú)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：無(wú)酒店：博能賓館、一千零一夜賓館娛樂(lè)：君悅KTV（博能）交通：17（內(nèi)線(xiàn)）路、7路、11路、公園：袁山公園（深林公園）政府單位：國(guó)稅局、消防中隊(duì)、市公安局、城市展示館、環(huán)保局、袁州區(qū)行政中心服務(wù)機(jī)構(gòu)：聯(lián)通公司、郵政、5、地塊理解、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目規(guī)模不大，由于項(xiàng)目地塊分為兩個(gè)地塊，所以不具備大型規(guī)模小區(qū)；、區(qū)位條件：本項(xiàng)目位于宜陽(yáng)新區(qū)，是城市市政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；、配套條件：目前生活購(gòu)物、休閑娛樂(lè)等配套設(shè)施匱乏，不能滿(mǎn)足居民日常生活之需；、環(huán)境條件：景觀資源優(yōu)越，項(xiàng)目南面為宜春市原始深林袁山公園，以及袁山公園北大門(mén)廣場(chǎng)，北面為宜春中學(xué)大門(mén)校區(qū)；、地塊條件：地塊形狀基本規(guī)整，地塊周邊尚有未拆遷的民房；、交通條件：交通道路系統(tǒng)較為完善，但目前只有公交線(xiàn)路17路內(nèi)線(xiàn)、11路、7路直達(dá)市區(qū)，居民出行不夠便利；6、SWTO分析優(yōu)勢(shì)（S）：區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，高士北路延伸段與宜陽(yáng)路交匯處，區(qū)域前景良好；教育、景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯；區(qū)域交通便利，交通通達(dá)性好；發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)充分訴求產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)；利用袁山公園、宜春中學(xué)（高中部）、行政中心，熱點(diǎn)訴求升值潛力；形象包裝突出優(yōu)勢(shì)，弱化劣勢(shì)，捕捉競(jìng)爭(zhēng)間隙，進(jìn)行項(xiàng)目快速銷(xiāo)售；充分利用項(xiàng)目自身景觀和教育資源優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)（W）：新城區(qū)，離目前的市中心較遠(yuǎn)；生活配套設(shè)施比較缺乏；公交系統(tǒng)欠完善；整體地塊中心橫川馬路，把整個(gè)地塊劃分開(kāi)，不完整無(wú)法做到整體性；地塊不規(guī)則；利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)充分利用袁山公園高檔片區(qū)發(fā)展，借助機(jī)會(huì)，打造高端精品物業(yè)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；打造自身高價(jià)值特色產(chǎn)品，最大限度發(fā)揮項(xiàng)目的景觀、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。威脅（T）： 片區(qū)開(kāi)發(fā)中高檔項(xiàng)目居多并已成型，競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的市場(chǎng)挑戰(zhàn)壓力增強(qiáng)；發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用名稱(chēng)、包裝等前期高端形象搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)；借助競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推廣手段進(jìn)行借勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)；選擇最佳上市時(shí)機(jī)。機(jī)會(huì)（O）：宜陽(yáng)新區(qū)的穩(wěn)定發(fā)展開(kāi)發(fā)，區(qū)域樓市已成一定規(guī)模及檔次；發(fā)展勢(shì)頭良好，市場(chǎng)前景廣闊；居民對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)認(rèn)可度逐步提高； 袁山公園及市政府市政建設(shè)宣傳等規(guī)劃為片區(qū)帶來(lái)價(jià)值提升；宜春市商品房住宅市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，價(jià)格不斷提升。做好項(xiàng)目前期展示及包裝，造成包裝成熟且精致的市場(chǎng)印象，減小劣勢(shì)，避免威脅。7、定位的核心問(wèn)題點(diǎn)如何利用項(xiàng)目現(xiàn)有的區(qū)位條件，營(yíng)造項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：宜陽(yáng)新區(qū)，目前區(qū)位整體環(huán)境沒(méi)有形成生活配套商業(yè)氛圍，只有住家生活環(huán)境。如何彌補(bǔ)項(xiàng)目及周邊生活配套不足給居民生活帶來(lái)的不便：地塊周邊生活、商業(yè)配套匱乏，市政配套有待完善。如何整合配套并打造差異化產(chǎn)品，發(fā)揮項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目靠近名校、地塊內(nèi)有市政、交通等公建規(guī)劃。產(chǎn)品如何定位可使項(xiàng)目在市場(chǎng)中取得先機(jī)：項(xiàng)目周邊有大量市政府機(jī)關(guān)單位、大型企業(yè)、成熟大型住宅小區(qū)、居住人口居多。二、 宏觀環(huán)境綜合審視、 GDP總值突破700億元，為房地產(chǎn)發(fā)展提供經(jīng)濟(jì)支撐市場(chǎng)消費(fèi)能力較強(qiáng)年份第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)GDP200598156.3117.9372.22006101.56204.81133.35439.722007113.15255.69140.02508.862008133.59319.8161.616152009146370.76183.49700.242005年2009年期間，宜春市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式良好，至2009年內(nèi)，GDP突破700億大關(guān)，為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的經(jīng)濟(jì)支柱。宜春市歷年來(lái)第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13006元，比上年增長(zhǎng)8.9%，人均消費(fèi)支出9922.54元，增長(zhǎng)18.2%，居民消費(fèi)能力進(jìn)一步提升。 、投資對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)明顯，投資環(huán)境利好年份固定資產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng)2005166.837.40%2006202.721.50%2007259.0427.80%200836039%200949043.50%宜春市歷年來(lái)固定資產(chǎn)投資及發(fā)展趨勢(shì)在金融危機(jī)下，政府出臺(tái)經(jīng)濟(jì)政策，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，取得良好效果，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，改善了居住環(huán)境，有效的支撐起房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，為宜春房地產(chǎn)市場(chǎng)升級(jí)提供了良好的保障。、未來(lái)幾年，宜陽(yáng)新區(qū)將成為宜春城市重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展中心“山水滲透”是指以規(guī)劃范圍內(nèi)自然優(yōu)美的山體、秀江濱河生態(tài)景觀帶，構(gòu)成新區(qū)重要的自然優(yōu)美景觀；使起伏優(yōu)美的山體、清新雋麗的秀江景觀溶入城市建設(shè)，有機(jī)滲透于規(guī)劃范圍內(nèi)。規(guī)劃通過(guò)山體綠化建設(shè)、秀江水系的綜合整治等手段突出新區(qū)的山水文化特征，以建設(shè)山水景觀優(yōu)美獨(dú)特的宜陽(yáng)新區(qū)。宜陽(yáng)新區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)是形成功能綜合、綠色生態(tài)、現(xiàn)代與自然和諧發(fā)展、富有活力的城市宜人新區(qū)。、良好的宏觀環(huán)境，為房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)持續(xù)發(fā)展的契機(jī)GDP 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市消費(fèi)能力總?cè)丝谑袇^(qū)人口城市化率城市規(guī)劃力度 經(jīng)濟(jì)上升勢(shì)頭良好，帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展；工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)的快速發(fā)展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定良好的發(fā)展基礎(chǔ)；城市化進(jìn)程加快，城市規(guī)劃逐步落實(shí)到位，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求具有積極的促進(jìn)作用。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)1、總體市場(chǎng)概況 2009年宜春市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體增長(zhǎng)迅猛，房地產(chǎn)用地出讓量與上一年度有所增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增加，開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷增長(zhǎng)；商品房銷(xiāo)售狀況良好，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，增長(zhǎng)迅速，交易量大幅上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖勢(shì)頭。全年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資42.9億元，增長(zhǎng)7.7%。全市商品房銷(xiāo)售走出低谷，交易活躍旺盛。全年商品房銷(xiāo)售面積231.03萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)50.6%；商品房銷(xiāo)售額44.7億元，增長(zhǎng)71.7%。其中住宅銷(xiāo)售面積218.55萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)55.8%；住宅房屋銷(xiāo)售額41.24億元，增長(zhǎng)81%。2、09年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額超過(guò)40億，投資力度加大政府城市規(guī)劃發(fā)展的逐步實(shí)施，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額大幅增加，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展； 投資額的增加充分反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)宜春房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，住宅市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)升溫。3、09年商品房成交量走勢(shì) 09年成為宜春房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)金融危機(jī)后，市場(chǎng)消費(fèi)量有所增長(zhǎng)； 市場(chǎng)日益成熟，市場(chǎng)消費(fèi)需求逐漸開(kāi)始釋放，這為項(xiàng)目入市提供了良好的市場(chǎng)契機(jī)。4、09年商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)宜春市的商品房銷(xiāo)售價(jià)格自2010年1月起迅速提升，雖然新政策出臺(tái)，但并沒(méi)有影響。房地產(chǎn)秩序的規(guī)范、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力成長(zhǎng)、市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)水平的提高、中高端產(chǎn)品的出現(xiàn)，以及土地、建安等開(kāi)發(fā)成本的提高，加上城市化進(jìn)程加快、居民生活水平的提高，都使房?jī)r(jià)一路看漲。 由于屬于品質(zhì)提升和需求拉動(dòng)的自然上漲，在房地產(chǎn)市場(chǎng)理性的上漲區(qū)間范疇。5、09年商品住宅交易總金額，成交形勢(shì)大好 銷(xiāo)售金額的劇增除銷(xiāo)售面積因素外，價(jià)格也是重要因素，商品住宅市場(chǎng)處于一個(gè)量?jī)r(jià)齊升的階段，給本項(xiàng)目入市帶來(lái)了良好的契機(jī)。6、宜春市房地產(chǎn)發(fā)展情況總結(jié)及趨勢(shì)預(yù)測(cè)由于金融危機(jī)，宜春房地產(chǎn)市場(chǎng)受到影響及沖擊，為了擺脫金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響，從2008年下半年開(kāi)始，現(xiàn)階段處于一個(gè)向真正商品房穩(wěn)步發(fā)展階段。但目前的整體市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的入市還是非常有利的，無(wú)論從土地供應(yīng)情況、投資量、竣工和成交面積，還是從銷(xiāo)售成交量及銷(xiāo)售總金額上都不難看出。對(duì)本項(xiàng)目而言，充分利用好項(xiàng)目資源，通過(guò)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)模式、精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位和品牌包裝，以專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售模式，便可以在市場(chǎng)上占據(jù)有利地位，達(dá)到開(kāi)發(fā)目標(biāo)。四、消費(fèi)市場(chǎng)深度理解1、市場(chǎng)調(diào)查：調(diào)研方法：攔截客戶(hù)、深度訪(fǎng)談；填寫(xiě)調(diào)查問(wèn)卷，收集一手資料調(diào)研時(shí)間：為期7天；訪(fǎng)談對(duì)象：不同年齡段；不同職業(yè)；不同性別的人群訪(fǎng)談數(shù)量：深訪(fǎng)近30位客戶(hù)；收回問(wèn)卷，有效問(wèn)卷結(jié)論一：在戶(hù)型的需求上，有50%的消費(fèi)者選擇三房二廳，其次是選擇兩房二廳；在面積的需求上，大部分消費(fèi)者選擇80-130平方米；消費(fèi)者認(rèn)為兩房一廳或兩房二廳的面積主要在80平方米左右，而三房一廳面積主要在110平方米左右，130平方米以上的適于三房?jī)蓮d或大戶(hù)型。結(jié)論二：消費(fèi)者認(rèn)為項(xiàng)目所在的片區(qū)的樓盤(pán)毛坯房的單價(jià)應(yīng)在3080- 3400元/平方米之間；一套房子總價(jià)在45-60萬(wàn)比較容易被消費(fèi)者所接受，大多數(shù)消費(fèi)者希望在60萬(wàn)以下能買(mǎi)到自己理想的房子。結(jié)論三：計(jì)劃購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，考慮最多的是價(jià)格、房子質(zhì)量和周?chē)h(huán)境。對(duì)樓型的選擇上大部分消費(fèi)者認(rèn)為小高層、高層住起來(lái)比較上檔次，符合現(xiàn)代都市住宅的發(fā)展潮流和趨勢(shì)，因此小高層、高層更受消費(fèi)者青睞。結(jié)論四：在綠化園林方面，消費(fèi)者80%對(duì)目前在售樓盤(pán)要求較高，現(xiàn)有園林風(fēng)格單一，已沒(méi)有很明顯的特色，對(duì)園林風(fēng)格的預(yù)期希望更加多元化；結(jié)論五：在小區(qū)配套設(shè)施的需求方面，消費(fèi)者對(duì)大型超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、幼兒園、會(huì)所需求最大，絕大多數(shù)人希望配套設(shè)施完善；其次是籃球場(chǎng)、名校、兒童游樂(lè)場(chǎng)等。2、置業(yè)動(dòng)機(jī)享受改善型置業(yè)：u 二次置業(yè)以上型改善性自住客戶(hù)u 追求的是適合自己的生活方式和圈子文化及生活環(huán)境u 對(duì)居住社區(qū)環(huán)境、小區(qū)創(chuàng)新設(shè)計(jì)及文化品味有較高的要求u 關(guān)注居住社區(qū)的品牌地位投資型置：u 關(guān)注物業(yè)的保值及升值，宜陽(yáng)新區(qū)的規(guī)劃前景是打動(dòng)其的關(guān)鍵;u 同時(shí)他們也是最具有羊群效應(yīng)消費(fèi)者，最容易被熱烈的氣氛所感動(dòng)，往往一個(gè)人帶動(dòng)一個(gè)群；u 關(guān)注項(xiàng)目的唯一性，關(guān)注項(xiàng)目的社會(huì)轟動(dòng)效應(yīng)養(yǎng)老型置業(yè)：u 多為中老年客戶(hù)，為頤養(yǎng)天年而購(gòu)買(mǎi)u 注重環(huán)境的寧?kù)o、優(yōu)雅和社區(qū)氛圍3、 宜春市高端物業(yè)主力客戶(hù)購(gòu)房需求特征掃描主要參數(shù)特征描述目的享受生活，注重生活品質(zhì)；彰顯自我的身份和價(jià)值；關(guān)注小孩教育，學(xué)區(qū)房概念意識(shí)強(qiáng)； 功能面積中等偏大，能滿(mǎn)足3-5人的使用功能；注重產(chǎn)品實(shí)用性和高性?xún)r(jià)比 價(jià)格在打造高品質(zhì)、高檔次產(chǎn)品的前提下，對(duì)適當(dāng)高于市場(chǎng)的價(jià)格接受度較高類(lèi)別偏向于小高層、高層戶(hù)型三房、兩房建筑有檔次感和一定文化情調(diào)，生活氣氛較濃園林休閑、舒服、安逸，具有適合散步、平緩體育鍛煉的活動(dòng)場(chǎng)所、人與環(huán)境共生配套除能滿(mǎn)足生活必須設(shè)施，具有一定品位和檔次的休閑會(huì)所、以及有一定水準(zhǔn)的教育設(shè)施也顯得非常重要。物管高標(biāo)準(zhǔn)全方位物管、人性化、安全是第一要素五、項(xiàng)目定位和物業(yè)發(fā)展建議定位之前，我們先來(lái)研討項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位的指引性戰(zhàn)略綱領(lǐng)1、 提升區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值規(guī)律：區(qū)域價(jià)值 項(xiàng)目?jī)r(jià)值、項(xiàng)目屬于宜春市宜陽(yáng)新區(qū)，但同時(shí)也是新城區(qū)的發(fā)展規(guī)劃心，同時(shí)利用兩方面的資源來(lái)提升項(xiàng)目所在片區(qū)價(jià)值；、區(qū)域的提升價(jià)值符合客觀事實(shí)也有基礎(chǔ)支撐，未來(lái)必還有人繼續(xù)，本項(xiàng)目借區(qū)域價(jià)值以提高自身影響力；、但同時(shí)，我們無(wú)法通過(guò)一個(gè)中小等規(guī)模的項(xiàng)目改變?nèi)藗儗?duì)本區(qū)域的已有看法，只能首先拉動(dòng)區(qū)域內(nèi)部及周邊的客戶(hù)對(duì)本區(qū)域置業(yè)的信心，通過(guò)區(qū)域和項(xiàng)目的逐步發(fā)展獲得其他人對(duì)本區(qū)域價(jià)值的重新認(rèn)識(shí)；、區(qū)域價(jià)值提升不能僅憑一己之力，需要聯(lián)合區(qū)域內(nèi)的其他開(kāi)發(fā)商共同營(yíng)造，或者借力于品牌大項(xiàng)目提升自身價(jià)值。2、 以高端形象贏得市場(chǎng)、定位高端形象，高調(diào)入市；、拔高形象，依托區(qū)域價(jià)值和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)形象落地；、高端形象并不是空中樓閣，只有在以?xún)?yōu)質(zhì)產(chǎn)品為前提的條件下，才能最終實(shí)現(xiàn)形象落地；3、 以高性?xún)r(jià)比和創(chuàng)新產(chǎn)品打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力、抓住競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的產(chǎn)品空缺、創(chuàng)新空缺，以市場(chǎng)需求旺盛但供應(yīng)量少的市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品作為本項(xiàng)目的主打產(chǎn)品；、利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，抓住價(jià)值空缺，在項(xiàng)目前期一舉立市；、本項(xiàng)目周邊缺乏完備的配套優(yōu)勢(shì)，景觀優(yōu)勢(shì)、高性?xún)r(jià)比、創(chuàng)新的產(chǎn)品就成為了項(xiàng)目尤其是項(xiàng)目前期的核心競(jìng)爭(zhēng)力。4、利用公司品牌加快項(xiàng)目銷(xiāo)售，利用項(xiàng)目品質(zhì)提成公司品牌、項(xiàng)目中后期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不僅是產(chǎn)品層面的競(jìng)爭(zhēng)，更將發(fā)展到項(xiàng)目品牌之間的競(jìng)爭(zhēng)，客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)不僅會(huì)選擇產(chǎn)品，也會(huì)選擇品牌；、品牌塑造是促進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，品牌塑造是項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的核心工作內(nèi)容之一；、通過(guò)品牌塑造樹(shù)立項(xiàng)目形象，逐步拓寬后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的客戶(hù)路線(xiàn)和產(chǎn)品路線(xiàn)；、品牌建設(shè)最終目的是形成一股市場(chǎng)力量來(lái)促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售；、品牌發(fā)展是虛實(shí)結(jié)合的，不僅是通過(guò)實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品，也需要社會(huì)資源的調(diào)動(dòng)和營(yíng)銷(xiāo)的介入。5、項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略片區(qū)先導(dǎo)者造空間社區(qū)園林、營(yíng)造社區(qū)生活理念、引領(lǐng)邵陽(yáng)居住方向高端形象者拔高項(xiàng)目形象，以高端項(xiàng)目形象取勝市場(chǎng)市場(chǎng)創(chuàng)新者差異化創(chuàng)新產(chǎn)品、打造競(jìng)爭(zhēng)力、樹(shù)立邵陽(yáng)標(biāo)桿（基于此，我們開(kāi)始下一步的開(kāi)發(fā)主題定位初判）、整體定位：我們應(yīng)該正視，本項(xiàng)目處于宜陽(yáng)新區(qū)這個(gè)到目前為止正在發(fā)展中的區(qū)域，與生活直接相關(guān)的配套還相對(duì)匱乏；由于開(kāi)發(fā)了一定時(shí)間，開(kāi)發(fā)時(shí)市場(chǎng)供應(yīng)向整個(gè)城市集中放量，同時(shí)區(qū)域的規(guī)模開(kāi)發(fā)現(xiàn)已經(jīng)成型并成熟。我們可能有理由讓人們的目光往東、但又有什么理由讓我們的地塊對(duì)本區(qū)域或者鄰近區(qū)域有一定的感召力？如何才能激發(fā)潛在客群的強(qiáng)烈購(gòu)買(mǎi)欲望和置業(yè)激情？我們要做的不僅是2010年區(qū)域需求的的正常消化，我們更要考慮2、3年周期內(nèi)的絕對(duì)突圍！依托獨(dú)特的景觀區(qū)域優(yōu)勢(shì)，打造宜春人居NO.1：品質(zhì)第一、價(jià)值第一、口碑第一！客戶(hù)定位：從項(xiàng)目周邊的教育、自然景觀、市政配套、人文景觀等資源中去尋求我們的客戶(hù)！核心客戶(hù)群：u 私營(yíng)企業(yè)主u 政府機(jī)關(guān)公務(wù)員u 教師、醫(yī)生、律師等企事業(yè)單位人員u 為子女尋求優(yōu)質(zhì)教育資源的客戶(hù)群u 周邊縣市高收入人群（工企業(yè)主等）重點(diǎn)客戶(hù)群：u 向往城市生活，或者為子女尋求優(yōu)質(zhì)教育資源的客戶(hù)u 各大型企業(yè)派駐外地的管理人員u 在宜春市有重要商業(yè)投資的外地人士拓展客戶(hù)群：u 在外地務(wù)工、經(jīng)商人士u 其他城市隱性高收入者、物業(yè)類(lèi)型地塊自身資源與經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表明適合開(kāi)發(fā)多種組合的中高檔物業(yè)因子分析頂端豪宅高端產(chǎn)品中高檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品小戶(hù)型公寓對(duì)外部景觀資源要求 稀缺資源 較好的資源 無(wú)弱勢(shì)資源一般無(wú) 無(wú) 對(duì)公共配套的依賴(lài)弱一般一般較強(qiáng)強(qiáng) 強(qiáng) 環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng) 強(qiáng) 對(duì)公共交通的依賴(lài)弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng) 強(qiáng) 對(duì)場(chǎng)地規(guī)模的要求較大規(guī)模 較大規(guī)模一般一般基本無(wú)要求基本無(wú)要求容積率、覆蓋率要求低層低密度低覆蓋率較低覆蓋率一般基本無(wú)要求高容積率景觀配套體系要求出類(lèi)拔萃較高 較高 一般基本配套較低對(duì)成本價(jià)格的適應(yīng)性強(qiáng) 強(qiáng) 較強(qiáng) 控制成本較低成本一般 對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的限制市場(chǎng)制高點(diǎn)較高價(jià)格較高價(jià)格一般低價(jià)格一般 地塊匹配情況 資源不支持有限制 基本符合基本支持基本支持市場(chǎng)不支持項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)：v 容積率：2.01、4.44v 建筑密度：37.9%、57.3%v 綠化率：30%、35%v 占地面積：20725、21252容積2.014.44的項(xiàng)目，物業(yè)類(lèi)型大致包含以下幾類(lèi)：多層、小高層、高層、裙樓商鋪等形式物業(yè)類(lèi)型結(jié)合地塊特征，從市場(chǎng)和客群中尋找適合本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的物業(yè)樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)別都