未來十年中國城鎮(zhèn)房地產市場分析——重慶長安陸道輝.doc

未來十年中國城鎮(zhèn)房地產市場前景分析重慶長安汽車股份有限公司 陸道輝 一、市場背景中國人口，2010年達到13.3972億人，2020年預計達到14億人。城鎮(zhèn)人口，2010年達到6.6557億人，2020年預計達到8億人。城鎮(zhèn)化率，2010年達到49.68%，2020年預計達到57.1460%。二、市場現狀2010年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為31.6。2010年城鎮(zhèn)居民住房建筑面積存量為210.3201億，其中19962010年城鎮(zhèn)銷售并形成居民存量住房建筑面積約65.8894億，1996年前城鎮(zhèn)居民存量住房建筑面積為144.4307億。1996年之前建設并形成存量住房，多為低矮簡易住房，建設水平不高，占地面積相對較大，容積率相對較低，土地利用率相對較低。預計未來20年將陸續(xù)進行拆遷淘汰更新，預計20112020年拆遷約70億，20212030年拆遷約74億。其是政府和居民共同訴求，政府旨在通過拆遷低容積率之住房，建設高容積率之住房，從而增加建設用地指標，同時解決城市道路擴寬、城中村、市容市貌、危舊房安全等問題；居民則通過拆遷，擴大住房面積、改善住房環(huán)境等，將通過拆遷安置、貨幣安置等方式新增住房需求。三、市場需求2010年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積31.6，比十年前增加約5；參照其增長規(guī)律，十年后之2020年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，預計比2010年增加約5，達到37；遠期預計不超過50(美國約為67，歐洲發(fā)達國家約3542)。2020年城鎮(zhèn)人口按前述約8億人計算，則2020年城鎮(zhèn)居民住房建筑面積需求約296億。20112020年之間，因城鎮(zhèn)人口增加、人均住房面積增加，而產生城鎮(zhèn)居民住房需求約86億(296億210億)；按前述分析1996年之前存量住房建筑面積約70億預計進行拆遷，需要安置而產生需求約70億；因此，20112020年之間，新增城鎮(zhèn)居民住房需求約為156億(86億+70億)；為此，未來十年城鎮(zhèn)居民住房銷售面積平均增長約7.2%，年度銷售面積從2010年10.4億增加到2020年20.9億左右(包括保障性住房)；2020年后年度銷售面積保持穩(wěn)定。單位2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年萬109946119916128550137806147728158364169766181990195093209140億10.9911.9912.8613.7814.7715.8416.9818.2019.5120.91四、保障性住房發(fā)達國家和地區(qū)、成熟房地產市場，都是實施普通商品房、保障性住房雙軌制。保障性住房居住人群占全部住房人群約30%，保障性住房建筑面積占全部住房面積約20%。1998年之前，中國實施比較單一的保障性住房制度(福利住房、單位集資建房/分房，可以界定為保障性住房制度)。1998年起，中國大力實施普通商品房制度，19982010年之間，銷售普通商品房建筑面積62.8378億。2010年起，中國大力倡導實施普通商品房、保障性住房雙軌制?！笆濉逼陂g(20112015年)，中國建設和形成保障性住房約3600萬套，建筑面積約22億；“十三五”期間(20162020年)，中國繼續(xù)建設保障性住房，但建設套數和建筑面積預計有所減少，預計下降到18億左右，因“十二五”期間大力建設保障性住房投入財政資金，需要一部分在“十三五”期間進行消化。這樣，20112020年，國家建設和形成保障性住房建筑面積約40億。保障性住房40億投放市場，對十年間新增住房需求156億來說，占比在26%左右,這是合理的，也是成熟雙軌制市場正常比值。保障性住房40億投放市場，有利于較大力度增加住房供給能力，緩解供給能力不足而推動房價過快上漲。這是雙軌制建設的需要，也是一種市場經濟行為，通過增加住房供給，抑制房價過快上漲，從而更多地通過市場經濟手段保持房地產市場健康發(fā)展；后期將減少強制緊縮信貸、強制限購等行政手段對市場的干預。五、市場的前景基于中國經濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，居民收入穩(wěn)步提高、大宗消費品購買能力增強(以房產、汽車為代表)；年輕人住房剛性需求巨大，中老年人改善性住房需求明顯；保障性住房投放市場總量合理，商品房需求保持平穩(wěn)較快增長；供需保持平穩(wěn)較快增長(年均增長約7.2%)，故預計中國房地產市場將保持平穩(wěn)較快發(fā)展。未來十年，城鎮(zhèn)住房銷售面積增長速度、城鎮(zhèn)普通商品房銷售面積增長速度、城鎮(zhèn)普通商品房銷售價格增長速度、國民經濟增長速度、居民可支配收入增長速度等，預計實現“五個同步增長”，這是經濟社會發(fā)展良好狀態(tài)，是政府最期待之效果。但局部房價(部分城市、部分區(qū)位)增長潛力仍較大?！笆晃濉逼陂g，中國城鎮(zhèn)普通商品房需求增長過快、銷售面積增長過快、銷售價格增長過快，進入“十二五”開局同時面臨2011、2012年過高物價水平，國家抑制物價，實施穩(wěn)健貨幣政策，抑制房貸、間接抑制需求，從而抑制房價過快上漲，消化“十一五”期間房價透支。根據中國控制物價周期、物價調控與經濟政策關系，預計2012年下半年物價回歸正常水平(4%以下)，貨幣政策開始松動，房產信貸開始放松，實