2007年房地產估價理論與方法模擬試題.doc

免費提供各種資格考試真題、模擬題、練習題、精選題及答案2007年房地產估價理論與方法模擬試題1、高層建筑地價分攤的關鍵是確定每一棟建筑物的所有者應占有的土地份額。（ ）A、對B、錯2、下列屬于運用比較法進行估價的步驟的是（ ）。選取可比實例；搜集交易實例；建立價格可比基礎；進行交易日期修正；進行交易情況修正；進行房地產狀況修正；求取比準價格A、B、C、D、3、（ ）年9月，國務院頒布的中華人民共和國房產稅暫行條例規(guī)定，房產稅的計稅依據是房產原值一次減除10-30后的余值或房產的租金收入。A、1984B、1986C、1988D、19914、（ ），建設部制定了城市房屋拆遷估價指導意見，使得拆遷估價問題有了參考依據。A、2003年1月1日B、2004年1月1日C、2004年12月1日D、2003年12月1日5、運用假設開發(fā)法最基本的公式估價，需要重點把握（ ）。A、待開發(fā)房地產在開發(fā)前后的狀況B、開發(fā)后的房地產經營方式C、開發(fā)完成后的房地產價值D、開發(fā)成本和管理費用等費用6、某類房地產2001年初至2005年初的價格分別為2300元m2、2450元/ m2、2650元/ m2、2830元m2和3000元m2，其增減量的權重分別為01、0.2、0.3和04，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預測基期，則該類房地產與2006年初的價格最接近于（ ）元m2。A、3100B、3195C、3285D、33007、采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例的成交價格交易情況修正系數=（ ）。A、成交價格B、正常價格C、交易價格D、修正價格8、已知某城市容積率修正系數表，如下表：容積率修正系數表 若確定比較案例宗地地價為900元/m2，容積率為1.7，待估宗地規(guī)劃容積率為1.3，則進行容積率修正后可比實例的價格為（ ）元m2。A、1177B、675C、688.2D、12009、評估某宗房開發(fā)用地2005年10月l日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預測該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元，折現率為12，則需將這3000萬元折現到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價實際為（ ）萬元。A、2526B、2241C、2135D、298510、某高層樓房占用的土地總面積為900 m2，房地產總價值為3000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產價值為2000萬元；乙公司擁有該房地產的商鋪和地下超市部分，此部分的房地產價值為1000萬元。那么如果按房地價值分攤方法計算，甲公司擁有的土地數量為（ ）m2。A、700B、600C、500D、20011、在運用假設開發(fā)法進行估價時，首先要調查待開發(fā)房地產的基本情況，其基本內容包括（ ）。A、弄清土地的位置B、弄清土地的自然條件C、弄清城市規(guī)劃設計條件D、弄清將擁有的土地權利12、考慮資金的時間價值可以采用如下方式：（ ）。A、現金流量折現法B、未來收益貼現法C、計算利息的方式D、計算凈現金流的方法13、對于同一估價對象，宜選用兩種以上（含兩種）的估價方法進行估價。（ ）A、對B、錯14、下列費用不用計入商品住宅價格的為（ ）。A、非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設費用B、住宅小區(qū)內的營業(yè)性用房和設施的建設費用C、住宅小區(qū)內的公共設施D、住宅小區(qū)的文化娛樂中心15、收益遞增遞減原理可以揭示出的投入產出關系有（ ）。A、規(guī)模報酬規(guī)律B、收益遞增原理C、收益遞減原理D、均衡原理16、人口密度高的地區(qū)，房地產價格一定會趨高。（ ）A、對B、錯17、所謂房地產的（ ），是表示在一定時期內某一種房地產供給量的相對變動對于該種房地產自身價格的相對變動的反應程度。它以房地產供給量變化的百分比與其價格變化的百分比這兩者之比值來表示。A、供給預期價格彈性B、需求價格彈性C、供給價格彈性D、需求收入彈性18、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米946元、860元、800元建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇（ ）。A、甲土地B、乙土地C、丙土地D、甲、乙、丙三宗土地任選其一19、市場法中的房地產狀況調整可以分為區(qū)位狀況調整、交易狀況調整和權益狀況調整。（ ）A、對B、錯20、應用路線價法的前提條件是（ ）。A、土地形狀較規(guī)則B、街道較規(guī)整C、地勢較平坦D、臨街各宗土地的排列較整齊21、在下列的幾種提法中，屬于正確的提法應該是（）。A、交易實例一定是可比實例B、交易實例不一定是可比實例C、可比實例一定是交易實例D、可比實例不一定是交易實例22、不是導致某種房地產需求量變化的主要因素是（ ）。 ，A、相關房地產的價格水平B、該種房地產的開發(fā)成本C、消費者的收入水平D、消費者對未來的預期23、收益法根據將未來預期收益轉換為價值的方式不同可分為（ ）。A、直接資本化法和報酬資本化法B、直接資本化法和收益乘數法C、毛租金收益乘數法和凈收益乘數法D、收益乘數法和報酬資本化法24、當兩宗相鄰的房地產合并交易時，房地產的價格常會受到（ ）的影響。A、地理位置B、土地形狀C、土地面積D、建筑規(guī)模25、公開市場價值是指在下列交易條件下，最可能實現的價格（ ）。A、雙方自愿進行交易，且追求各自利益的最大化B、雙方具有必要的專業(yè)知識并了解交易對象C、雙方掌握必要的市場信息和較充裕的時間D、不存在買者因特殊興趣而給予附加出價26、在現實生活中，房地產的價格多數取決于其花費的成本，成本的增減必定影響房地產價格的增減。（ ）A、對B、錯27、房地產估價人員必須了解房地產的供求狀況以及影響房地產價格的各種因素，并且應該不斷提高自己的估價技能和豐富自己的估價經驗，必須遵循嚴謹的（ ）。A、估價目的B、估價程序C、估價時點D、估價作業(yè)日期28、建筑物的物質折舊包括（ ）。A、功能衰退B、正常使用的磨損C、環(huán)境惡化D、意外的破壞損毀29、在實際運用假設開法估價結果的可靠性如何關鍵取決于（ ）。A、是否根據房地產估價的原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發(fā)利用方式B、是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測了未來最佳開發(fā)利用方式后的房地產價值C、是否根據我國的房地產相關稅法規(guī)定，正確地扣除了開發(fā)完成后作為賣方要繳納的稅費D、是否根據我國的房地產估價相關約定，正確地扣除了開發(fā)完成后要獲得的開發(fā)利潤30、路線價法適用于城市商業(yè)繁華地區(qū)的土地估價。（ ）A、對B、錯31、（ ）又稱全價租金，是指以房地產價值為基礎確定的租金。A、市場租金B(yǎng)、商品租金C、成本租金D、準成本租金32、根據經濟學原理，在同一供求范圍內，相同的商品具有相同的價值。房地產價格也遵循這一規(guī)律，使得完全相同的房地產價格相同或相近，這正是替代原則的內容。（ ）A、對B、錯33、最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足（ ）。 A、法律上允許B、程序上合理C、技術上可能D、財務上可行34、2000年6月，根據國務院的統一部署，建設部大力推進原有房地產估價機構與政府部門的脫鉤改制工作，使其改制成為（ ）。A、事業(yè)單位B、公私合營企業(yè)C、有限責任公司或合伙企業(yè)D、私營企業(yè)或個體企業(yè)35、某地區(qū)某類房地產2004年4月1日至10月1日的價格指數分別為796、747、767、850、892、925、981（以2002年1月1日為100）。其中有一房地產在2004年8月1日的價格為2000元m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為（ ）元m2。A、2121B、2200C、1819D、224236、路線價法實質上是一種市場比較法，但是在應用路線價法時不做“交易情況修正和“交易日期調整”，其原因在于（ ）。A、求得的路線價已經是正常價格B、求得的路線價所對應的日期，與欲求取的其他土地價格的日期一致，都是估價時點時的價格C、由于各宗土地都是臨街的，所以不用修正D、評估的宗地面積、形狀都差不多，故無需修正37、對于單純增加容積率的補地價來說，其補地價的數額理論上可以用下列公式計算：補地價（單價）=（增加后的容積率-原容積率）（ ）原容積率下的土地單價。A、建筑面積B、原容積率C、土地總面積D、增加后的容積率38、下列房地產價格的影響因素中，屬于一般因素的有（ ）。A、土地的位置、面積、形狀、地勢、地質條件B、通貨膨脹率C、環(huán)境改善、基礎設施D、利率因素39、房地產價格政策是指政府對于房地產價格高低的態(tài)度以及采取的干預方式、措施等。（ ）A、對B、錯40、建筑物的壽命有自然壽命和經濟壽命之分，該兩者的長短關系有（ ）。A、自然壽命經濟壽命B、自然壽命經濟壽命C、自然壽命=經濟壽命D、無31、（ ）又稱全價租金，是指以房地產價值為基礎確定的租金。A、市場租金B(yǎng)、商品租金C、成本租金D、準成本租金32、根據經濟學原理，在同一供求范圍內，相同的商品具有相同的價值。房地產價格也遵循這一規(guī)律，使得完全相同的房地產價格相同或相近，這正是替代原則的內容。（ ）A、對B、錯33、最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足（ ）。 A、法律上允許B、程序上合理C、技術上可能D、財務上可行34、2000年6月，根據國務院的統一部署，建設部大力推進原有房地產估價機構與政府部門的脫鉤改制工作，使其改制成為（ ）。A、事業(yè)單位B、公私合營企業(yè)C、有限責任公司或合伙企業(yè)D、私營企業(yè)或個體企業(yè)35、某地區(qū)某類房地產2004年4月1日至10月1日的價格指數分別為796、747、767、850、892、925、981（以2002年1月1日為100）。其中有一房地產在2004年8月1日的價格為2000元m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為（ ）元m2。A、2121B、2200C、1819D、224236、路線價法實質上是一種市場比較法，但是在應用路線價法時不做“交易情況修正和“交易日期調整”，其原因在于（ ）。A、求得的路線價已經是正常價格B、求得的路線價所對應的日期，與欲求取的其他土地價格的日期一致，都是估價時點時的價格C、由于各宗土地都是臨街的，所以不用修正D、評估的宗地面積、形狀都差不多，故無需修正37、對于單純增加容積率的補地價來說，其補地價的數額理論上可以用下列公式計算：補地價（單價）=（增加后的容積率-原容積率）（ ）原容積率下的土地單價。A、建筑面積B、原容積率C、土地總面積D、增加后的容積率38、下列房地產價格的