鎮(zhèn)遠縣房地產市場運行分析報告06年.doc

鎮(zhèn)遠縣房地產市場運行分析報告(2006年上半年)一、2006年16月基本情況2006年16月，在縣委、政府的宏觀調控下，我縣的房地產市場正穩(wěn)步發(fā)展，商品房新開工面積、商品房銷售量、銷售總額均保持了一個相對穩(wěn)定的數(shù)量。房地產市場總體來看是供、需基本平衡、價格穩(wěn)中有升、走勢平穩(wěn)。房地產的發(fā)展對于改善居民居住條件，推動我縣經濟發(fā)展起到了積極作用。1、商品房新開工面積為3.83萬m2，比去年同期減少12.95%，其中：商品住宅新開工面積為 3.54萬 m2,比去年同期增加10.63%，經營用房為 0.29萬m2,比去年同期減少75.83 %。2、商品房預銷售面積2.011萬m2，比去年同期減少36.76 %，其中商品住宅銷售面積1.452萬 m2，比去年同期減少 49.05%，經營用房預銷售面積0.559m2，比去年同期增加69.39 %。3、二級市場：存量住房交易面積為1.068萬m2，比去年同期減少36.04%，二級市場的發(fā)展，對穩(wěn)定房地產市場起到了較好地促進作用。由于存量住房的交易價格還是低于商品房價格，因而也為部分收入水平有限的工薪階層購買住房提供了可選擇的市場。4、按揭貸款在購房資金中所占比重逐年增長，今年上半年按揭貸款在購房資金中所占比重為46 %，按揭貸款比例增長。一方面說明老百姓消費觀點的轉變，對鎮(zhèn)遠的經濟發(fā)展前景、對預期收入的增加充滿信心，但是一方面也說明老百姓的積累已經在減少，如果沒有銀行支持，換句話說，如果銀行在房貸款政策方面有調整，對我縣房地產經濟的影響比重也會增大很多?？偟膩砜?，今年上半年房地產市場銷售狀況與去年同期基本持平。但也有一些不同之處。1、從新開工的商品房面積來看，政府以規(guī)劃為龍頭的宏觀調控起到了有效的作用，新開發(fā)的房屋不是從數(shù)量上猛增，而是從環(huán)境、功能和小區(qū)的整體規(guī)劃來要求，不論是銘城花園、古鎮(zhèn)花園、舞陽文化園，還是正在實施小菜園開發(fā)項目和羊坪彩虹廣場等，都充分考慮了住宅小區(qū)居住環(huán)境質量。2、商品房銷售保持良好的態(tài)勢，但空置總量有所上升，應引起足夠重視，從空置房情況分析來看，空置房以商品住宅為主，地點集中在區(qū)位較偏、環(huán)境欠佳、服務功能不完善地段，如南門溝市場和舞陽公寓等商品住宅。3、從今年上半年商品住宅價格走勢看，住宅價格一直保持平穩(wěn)走勢，價格基本保持在680980元/m2的微小區(qū)域內浮動。最高價格在1021元/。截止6月20日止，全縣商品房平均銷售價格為700、50元/m2，與去年同期比減少2.06元/m2，二、我縣房地產市場運作存在的主要問題1、存量房交易市場潛力未能充分發(fā)揮。我縣住房二級市場發(fā)展不平衡，存量住房交易市場發(fā)展較差，房改房上市交易政策落實不到位，全縣房改房共1400多套，近兩年來所收取的土地收益金和已經辦理市場準入手續(xù)的還不到400戶.城鎮(zhèn)居民賣舊房、買新房、推動商品住宅增長的梯度消費的巨大市場潛力未能充分發(fā)揮。2、房地產企業(yè)綜合素質有待進一步提高，開發(fā)行為亟待進一步規(guī)范，房地產企業(yè)對產業(yè)的政策運用把握不夠，缺少成熟理性的發(fā)展計劃。3、發(fā)展不平衡，供求結構失衡，片面強調以地生財、減少甚至取消經濟適用住房建設，房價上漲過快，中低收入家庭難以入市買房。4、對批地建私房控制不嚴，土地供應過量，沖擊開發(fā)市場，制約投資開發(fā)。三、擬采取的主要措施1、加大住房分配貨幣化方案的實施力度，盡快制定完善措施，推進住房分配貨幣化方案的實施，加大對已購公房未補交購房款及土地收益金的歸繳工作.2、繼續(xù)實行嚴格地宏觀調控政策，對房地產開發(fā)來講，規(guī)劃是龍頭、土地是根本，根據(jù)本縣房屋需求，合理批準開發(fā)規(guī)劃，使供需基本平衡。3、制定市場發(fā)展規(guī)劃，發(fā)揮中心城市商品流通輻射作用，通過政府引導，盡快建立鎮(zhèn)遠具有一定規(guī)模效應的專業(yè)市場，與城市建設規(guī)劃配套，消化空置商品房，拓展房地產經濟所帶來的長期效應。4、繼續(xù)穩(wěn)定房改房上市優(yōu)惠政策，鼓勵職工賣舊房、賣小房、