房地產(chǎn)估價(jià)師考試-案例分析考試110.doc

2005年博哥在線解答案例分析考試1101、請問: 一.P139 2-11案例:在采用動態(tài)法時(shí)仍計(jì)算了利息和利潤,這么重大的錯誤為何分析中未指出,難道是正確的嗎?二.成本法計(jì)算利潤時(shí)其基數(shù)包括利息,對否?見案例P53H和P89 三.P132 2-9 此案例分析指出公寓地下室采用同一報(bào)酬率,內(nèi)容好像沒有,怎么回事?成本法好像未扣除折舊,為什么?成本法利潤基數(shù)為何沒包括管理費(fèi)?收益法中計(jì)算維修費(fèi)時(shí)耐用年限取60,是否應(yīng)該為50年?稅金未包括營業(yè)稅機(jī)附加,土地使用稅是否也應(yīng)包括在應(yīng)扣除的房地產(chǎn)稅里?如未包括土地使用稅是否可算錯誤?謝謝答：一、凡是你覺得不知道怎么辦的時(shí)候，就以理論與方法那本教材為準(zhǔn)。至于為什么案例與分析那本教材會出現(xiàn)那么多錯誤，主要有個原因，一是作者非常忙，二是估價(jià)師考試中各本教材作者的觀點(diǎn)不一致。對于案例與分析那本教材只能作為一個幫助你學(xué)習(xí)的材料，不能夠作為標(biāo)準(zhǔn)！ 二、在成本法中計(jì)算利潤的基數(shù)要根據(jù)你所采用的利潤率是什么，是成本利潤率還是直接成本利潤率，還是銷售利潤率或投資利潤率？ 三、在案例分析中指出公寓和地下室不應(yīng)采用相同報(bào)酬率而案例中沒有的問題，這是一個教材的印刷錯誤。由于書不在身邊，成本法要不要扣除折舊，要看你評估的新建房地產(chǎn)還是舊有房地產(chǎn)，評估舊有房地產(chǎn)價(jià)值是需要扣除折舊。維修費(fèi)一般是按重置價(jià)格的某一個比例計(jì)算的，不存在考慮年限的問題，對于某一結(jié)構(gòu)的建筑物，不論你能使用多少年，其每年的維修費(fèi)應(yīng)該基本上不會變，更與該建筑物能夠使用多少年沒有多大關(guān)系，正如我們?nèi)嗣磕晁枰尼t(yī)護(hù)費(fèi)與其壽命也沒有關(guān)系一樣。對于租賃房地產(chǎn)，采用收益法評估其價(jià)格時(shí)，運(yùn)營費(fèi)用包括營業(yè)稅及附加，而且也包括土地使用稅。未包括土地使用稅可以算作一個錯誤。2、1、土地使用費(fèi)、土地使用稅的區(qū)別，在什么情況下計(jì)算土地使用費(fèi)、稅？2、投資利潤率、開發(fā)利潤率、銷售利潤率的計(jì)算基數(shù)是什么？答：1.土地使用費(fèi)是分期支付的土地價(jià)格,即土地租金,不過是以前深圳對外商的一種做法;土地使用稅是對收入的再分配,在用收益法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí),需要考慮土地使用稅.2.投資利潤率和銷售利潤率的計(jì)算基數(shù)請見房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法教材中的成本法那章；開發(fā)利潤率是一個總稱，它本身沒有一個計(jì)算基數(shù)的問題。3、在收益法中,土地為劃撥需要需要計(jì)算土地使用費(fèi)嗎?答：不需要,把完全產(chǎn)權(quán)的價(jià)格評估出來,然后減去需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金即可.4、1.采用收益法估價(jià)求凈收益是不是可以不扣除折舊費(fèi)？如果扣了折舊是不是只能是設(shè)備裝修等而不含建筑物的折舊？答：這要看你的評估范圍，也就是說,你評估的范圍是否包括家俱設(shè)備，家俱設(shè)備的年折舊費(fèi)可以扣除；同時(shí)還要看具體的條件，當(dāng)土地使用權(quán)的年限晚于建筑物的耐用年限結(jié)束時(shí),有一種評估方式可以扣除建筑物的年折舊費(fèi)。我還要開會去，如不清楚，請?jiān)賳枴?、市場法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整中并沒有提到個別因素和區(qū)域因素這兩個概念,而在去年的考試中對區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)這個問題提到用可比實(shí)例的狀況和估價(jià)對象的狀況相比這種說法(個別輔導(dǎo)書中),我不明白的是理論方法中對房地產(chǎn)狀況的調(diào)整是估價(jià)對象與可比實(shí)例的比,而沒有分個別因素與區(qū)域因素,更沒有提到兩者之間的差別?在考試中遇到此類問題,我不知該如何解答?請賜教.答：你所說的問題在今年不會出現(xiàn)。因?yàn)榻衲臧咐臉?biāo)準(zhǔn)以估價(jià)理論與方法那本教材為準(zhǔn)，即不是以規(guī)范為準(zhǔn)，也是不是以案例與分析的教材為準(zhǔn)。去年那樣出題目是因?yàn)槿ツ暾f了，考那本教材就以那本教材為準(zhǔn)，其中案例與分析以規(guī)范為準(zhǔn)。我猜你沒有參加權(quán)威教師的培訓(xùn)，本來這個信息你應(yīng)該知道的。房地產(chǎn)狀況的調(diào)整包括實(shí)物狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。其中區(qū)位狀況調(diào)整就相當(dāng)于過去的區(qū)域因素修正（不過，也有點(diǎn)區(qū)別，因?yàn)闃菍雍统蚓鶎儆趨^(qū)位狀況，而在過去這兩者是屬于個別因素的），實(shí)物狀況調(diào)整與權(quán)益狀況調(diào)整均屬于個別因素修正?？梢苑判牡氖?，在今年的案例考試中你不會遇到這樣的問題。如果萬一你遇到這樣的問題，你可以把分區(qū)域因素和個別因素分別進(jìn)行修正的做法作為一個錯誤，不過要在你找不出更規(guī)范的錯誤的條件下，因?yàn)閷τ诘降资欠謪^(qū)域因素和個別因素分別進(jìn)行修正好，還是全部作為房地產(chǎn)狀況修正好，各人有各人的觀點(diǎn)，恐怕誰也難以說服誰，所以這是一個不規(guī)范的錯誤?？荚嚶?，只能聽權(quán)威的6、案例P124，2.9.3（1）解決共有財(cái)產(chǎn)中房地產(chǎn)分配糾紛進(jìn)行估價(jià)時(shí)，一般應(yīng)以共有財(cái)產(chǎn)關(guān)系確定日期作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。這句話咋個來理解。舉個例子，若一對夫妻，99年結(jié)婚，夫妻關(guān)系續(xù)存期間，即2000年，購買了一套商品房，20年以后，離婚，這時(shí)進(jìn)行房屋分割，按書上這段話的意思是，以共有財(cái)產(chǎn)關(guān)系確定日期作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。那么估價(jià)時(shí)點(diǎn)就是2000年，這時(shí)間已經(jīng)間隔了20年，房地產(chǎn)狀況，市場狀況都發(fā)生了變化，怎么能以2000年為估價(jià)時(shí)點(diǎn)呢？答：應(yīng)以20年后的那個時(shí)點(diǎn)作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，2000年只是他們夫妻關(guān)系確定之日，而且如果以2000年作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，那么在價(jià)值將無法分割。7、1、收益法中計(jì)算運(yùn)營費(fèi)用中維修費(fèi)，管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基數(shù)是什么？2、理論與方法中的潛在毛收入、有效毛收入與開發(fā)經(jīng)營中潛在毛租金、有效毛租金是什么關(guān)系？3、請問：您有2002年案例分析的指錯題答案嗎？答：1.維修費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)是建筑物的重置價(jià)格,管理費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)是年有效毛租金,保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)是建筑物現(xiàn)值.2.潛在毛收入和有效毛收入是對任何經(jīng)營方式都適應(yīng)的,它們是一種總稱,潛在毛租金是潛在毛收入在租賃房地產(chǎn)上的具體化,有效毛租金是有效毛收入在租賃房地產(chǎn)上的具體化.3.我沒有電子版的02年試題上的答案,不過在本論壇上有,你找一下應(yīng)該能找到的.8、請問運(yùn)營費(fèi)用中固定要扣除的是不是有1維修費(fèi)2管理費(fèi)3房產(chǎn)稅4兩費(fèi)一稅,呢？請問這四項(xiàng)各自的計(jì)算基數(shù)是什么？ 是否還有遺漏？答：兩稅一費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)為年有效毛收入,其他見本棟的論壇.9、運(yùn)營費(fèi)用的扣除項(xiàng)目有：維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)（房產(chǎn)稅、土地使用稅、營業(yè)稅及附加）及租賃費(fèi)用。請問:他們分別是以什麼做為計(jì)算基礎(chǔ)的?答：就這個問題我在本棟論壇回答了多次，不過我還是愿意重復(fù)一次。 維修費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)一般是建筑物的重置價(jià)，管理費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)是年有效毛租金，保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)是建筑物現(xiàn)值，房地產(chǎn)稅的計(jì)算基礎(chǔ)是年有效毛租金，兩稅一費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)是年有效毛收入，土地使用稅的計(jì)算基礎(chǔ)是所占用的土地面積，租賃費(fèi)用的計(jì)算基礎(chǔ)要根據(jù)房屋租賃居間合同確定。10、請問投資利潤的計(jì)算基數(shù)是什么？答：投資利潤率的計(jì)算基礎(chǔ)是：土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用。請參看04年估價(jià)理論與方法教材中的P12811、請問:如果商品房面積誤差超過3%,買房有權(quán)單方解除合同退房嗎?我認(rèn)為可以,但答案不可以,為什么?答：我想是因?yàn)橐鶕?jù)合同的約定，面積誤差比絕對值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)退房的前提條件是：合同中關(guān)于這個問題沒有約定。如果合同中有約定則按照約定優(yōu)先的原則進(jìn)行處理。12、我在做模擬題的過程中發(fā)現(xiàn)了在房地產(chǎn)合并估價(jià)的計(jì)算中，關(guān)于房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的土地合并、條件改變等轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)的不同解釋方法，在教材2.8章節(jié)中又沒發(fā)現(xiàn)具體說明，想請教一下：轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)是否應(yīng)作為土地增值額被原來的兩地塊按相應(yīng)的比例進(jìn)行分配？04年考試的第八道單選題的答案是不是可以理解為：改變用途的費(fèi)用包含在土地增值總額中，但不用被1號、2號地塊分配？請答復(fù),謝謝答：1.轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)需要作為土地增值額的扣除項(xiàng)，例如教材案例2-8，增值總額=c-(a+b)，如果存在轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，則增值總額=c-(a+b)-轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，這樣做也就等于在原來的兩地塊按相應(yīng)的比例進(jìn)行分配。2.根據(jù)上面的回答你能很容易理解04年第8道單項(xiàng)選擇題的答案為什么是C了。13、請問一下,02 年案例指錯題中年出租費(fèi)用中不扣除管理費(fèi)(標(biāo)準(zhǔn)答案也不算錯),而04年的運(yùn)營費(fèi)用中卻扣除?物業(yè)管理費(fèi)和管理費(fèi)概念一樣嗎?答：因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)包括了管理費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)的范圍比管理費(fèi)更廣。14、某公司有一商場，該公司擁有該商場的劃撥土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，并且此商場處于一棟18層高建筑中的第14層，1997年進(jìn)行了一次重新裝修，但由于經(jīng)營管理不善，商場自1997年一直處于虧損狀態(tài),因此欲出售該商場,現(xiàn)假設(shè)某集團(tuán)公司欲購買該商場，并委托你評估其客觀合理價(jià)格，請寫出你評估的技術(shù)路線。參考答案：1、用收益法和市場比較法評估出商場的完全產(chǎn)權(quán)售價(jià)2、用地價(jià)分?jǐn)偡椒y算出商場應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)，然后根據(jù)當(dāng)?shù)卣P(guān)于劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)補(bǔ)交出讓金的規(guī)定乘上一定的比例，得出商場需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。3、測算商場裝修因轉(zhuǎn)讓所造成的價(jià)值損失4、由完全產(chǎn)權(quán)的售價(jià)，減去需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，再減去原裝修因轉(zhuǎn)讓所造成的價(jià)值損失，得出商場的轉(zhuǎn)讓測算價(jià)5、根據(jù)測算出的轉(zhuǎn)讓價(jià)，結(jié)合評估人員的經(jīng)驗(yàn)，確定最終的轉(zhuǎn)讓評估價(jià)博哥：為何此題用收益法和市場法求出估價(jià)對象的價(jià)格后，還需要單獨(dú)列出裝修因轉(zhuǎn)讓所造成的價(jià)值損失，結(jié)果中再減去原裝修因轉(zhuǎn)讓所造成的價(jià)值損失。什么情況下要這樣做？謝謝答：商場如果發(fā)生轉(zhuǎn)讓，則原有的裝修基本沒用，因?yàn)椴煌纳虡I(yè)用途對裝修具有不同的要求，因此商場的轉(zhuǎn)讓必須造成裝修價(jià)值的損失；而原有裝修對于持續(xù)使用是有價(jià)值的，亦即收益價(jià)格已經(jīng)包含裝修價(jià)值，所以用收益法評估商場的轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)需要損失裝修的價(jià)值損失。我認(rèn)為對于用市場法評估出來的價(jià)格不需要再扣除裝修價(jià)值的損失，因?yàn)槌山粌r(jià)已經(jīng)考慮了裝修價(jià)值的損失。15、博哥：在以抵押貸款為估價(jià)目的的評估中，假如指錯題中沒有說明未來的風(fēng)險(xiǎn)和強(qiáng)制處分對抵押價(jià)值 的影響，我能不能認(rèn)為這也是一點(diǎn)錯誤？在以往的考題的答案和些習(xí)題的答案中都沒有寫出這是個錯誤，我很矛盾，請幫助我，謝謝答：以前可以作為一個錯誤，而且也是我在改卷中提出的；現(xiàn)在不要作為一個錯誤，因?yàn)樵诘盅汗纼r(jià)中，我們需要做的是評估出公開市場價(jià)值。16、關(guān)于05案例大綱后面例題的疑問：1指錯題：（一）酒店第一、二層估價(jià)中，對酒店大堂的估價(jià)有重復(fù)計(jì)算。這點(diǎn)怎么理解？在評估一收益性房地產(chǎn)時(shí)，對其中自用部分如何處理？（案例教材P213 6第六層辦公（自用部分）的估價(jià)，也不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，這部分繞不過彎來了！）（三）酒店第20層估價(jià)中，計(jì)算凈收益時(shí)為什么用的是租約租金，而不是市場客觀租金？既然估價(jià)的是房地產(chǎn)的市場客觀價(jià)值，就應(yīng)該用客觀市場價(jià)值，不知我這樣理解對不對？2改錯題：對于第5條計(jì)算利潤的疑問，在假設(shè)開發(fā)法中，利用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是不考慮投資利息與利潤的，此處為什么要計(jì)算利潤，而在第6條中又減去利潤部分價(jià)值？對于參考答案中3、計(jì)算利潤公式：（V2641102132055）2002V549231 此式中V是該項(xiàng)目的價(jià)格，2641102是建筑費(fèi)，132055是管理費(fèi)，這三項(xiàng)基數(shù)是不是錯誤？答：1。指錯題（一）因?yàn)榈趯哟筇玫膬r(jià)值已有部分在第2層的酒樓和第10-13層客房及第20層的娛樂用房得到了體現(xiàn)（大堂還有其他部分的價(jià)值要通過本酒店的其他有直接收益部分來體現(xiàn)，大堂其他部分的價(jià)值和第2、10-13和20層的價(jià)值之和構(gòu)成了估價(jià)對象的價(jià)值）；案例教材P213 6第六層辦公（自用部分）的估價(jià)也是同樣的錯誤。（二）在求取客觀價(jià)值時(shí)，租約期要用租約租金，租約期外要用市場上的正常租金。其凈收益求取方法錯了這個錯誤已經(jīng)包含了你所說的錯誤。2.指錯題因?yàn)?3年那個時(shí)候的標(biāo)準(zhǔn)是這樣,那個時(shí)候考理論方法以理論與方法教材為準(zhǔn);考案例與分析則以案例與分析教材為準(zhǔn)。那個時(shí)候利潤的計(jì)算基礎(chǔ)是取得待開發(fā)房地產(chǎn)的成本（包括購買待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)）、開發(fā)成本和管理費(fèi)。17、在2005教材成本法中，功能折舊的新計(jì)算方法-可修復(fù)的部分；折舊增加新功能所需要的費(fèi)用若在建造時(shí)就增加該功能所必需的費(fèi)用我想請問，這些費(fèi)用是應(yīng)該采用哪個時(shí)點(diǎn)的價(jià)值？請賜教，謝謝。答：這些費(fèi)用均應(yīng)該采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值18、請問博哥，這樣說是不是裝修情況對商業(yè)用途的房屋價(jià)格沒有影響呢？它的裝修沒有使整個房屋價(jià)值增加反而要扣除損失，那是不是原貌買出去還要貴一些呢？答：多數(shù)情況是這樣，因?yàn)槿绻b修比較高檔，轉(zhuǎn)讓后的用途和原有的用途一致時(shí)，則原有裝修還是有價(jià)值的；同時(shí)還要看你對裝修內(nèi)容或范圍的確定，評估時(shí)要具體情況具體分析。裝修的適應(yīng)性越強(qiáng)，則在轉(zhuǎn)讓時(shí)裝修越有價(jià)值。19、1.采用收益法估價(jià)求凈收益是不是可以不扣除折舊費(fèi)？如果扣了折舊是不是只能是設(shè)備裝修等而不含建筑物的折舊？答：只有當(dāng)建筑物的耐用年限先于土地使用權(quán)年限結(jié)束且采用無限年期的公式來計(jì)算估價(jià)對象的價(jià)值時(shí)，才可以扣除建筑物的年折舊費(fèi)，其他情況均不可以扣除建筑物的年折舊費(fèi)。20、如果房子已屬于危房,但現(xiàn)在又要拆遷.請問應(yīng)該怎樣去補(bǔ)償.希望能在百忙中給予解答.答：土地價(jià)值+危房的殘余價(jià)值。如果當(dāng)?shù)卣泻戏ǖ囊?guī)定，則從其規(guī)定。21、請教博哥:2002年的指錯題的答案中有一個年費(fèi)用不應(yīng)扣除營業(yè)稅而我認(rèn)為這個錯誤的說法應(yīng)該是在已經(jīng)扣除了房產(chǎn)稅的情況下,營業(yè)稅的稅率取值錯誤.辛苦你幫忙看一下是不是.請回答.答：確實(shí)如你所說。標(biāo)準(zhǔn)答案是：15.房產(chǎn)稅應(yīng)按租金收入的12%計(jì)算16.營業(yè)稅等費(fèi)率取16.576%,太高.22、博哥你好:請問有效毛收入和有效毛租金是否一個概念?即有效毛收入是否包含押金利息收入?答：不是一個概念，有效毛租金僅包含租金，而有效毛收入還包括押金收益23、請教：拍賣土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)時(shí)，拍賣價(jià)款中含土地出讓金嗎？答：含，但拍賣所得的價(jià)款首先需要補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金24、請問您一個問題:劃撥土地上收益性房地產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算,是否可有這兩種途徑:1、在運(yùn)營費(fèi)用中扣除土地收益后計(jì)算2、當(dāng)成出讓土地上的房地產(chǎn)計(jì)算價(jià)值，再扣除土地出讓金。這兩種思路對否，請老師指點(diǎn)。答：對，就是這樣。在運(yùn)營費(fèi)用中扣除土地收益（準(zhǔn)確地說是“土地收益金”）的標(biāo)準(zhǔn)是：房租的15%，或土地租金的30%（純土地出讓的情況下）25、請教博哥:04四、改錯題的四個小疑問？答案如下：1、土地取得成本：10000*16000*0.9946*1.04=16550144元 問題1：為何計(jì)算投資利息的基數(shù)用的是15913600,計(jì)算總評估價(jià)值時(shí)也是用15913600而不用加了契稅的土地成本:165501442、配套費(fèi)用：12000*300=36000000元 3、銷售稅費(fèi)：（15913600+15240000+1415999+6230720）*8%/（1-8%）=3405.245元問題2：8%是否是:兩稅一費(fèi)的說率加銷售費(fèi)用率即(5.5%+2.5%=8%)，但為什么除以（1-8%）？答：1.改錯題中不搞“株連政策”2. 首先我告訴你兩點(diǎn)，一是標(biāo)準(zhǔn)答案有誤，二是銷售稅費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)是售價(jià)，即等式左邊要求的東西，我們可以設(shè)為V，則V=土地取得成本15913600+開發(fā)成本15240000+管理費(fèi)360000+利息1415999+利潤6230720+銷售稅稅費(fèi)V*8%解此一元一次方程得：V=（15913600+15240000+360000+1415999+6230720）/（1-8%）所以銷售稅費(fèi)=V*8%=（15913600+15240000+360000+1415999+6230720）*8%/（1-8%）=3405245元26、估價(jià)結(jié)果是不是都要寫出 總價(jià)和單價(jià)？ 外幣必須折合為人民幣?。看穑弘m然規(guī)范中說估價(jià)結(jié)果中寫明總價(jià)和單價(jià)，但在考試中不要把沒有寫出單價(jià)作為一個錯誤，因?yàn)檫@是一個非規(guī)范的錯誤，實(shí)際估價(jià)中很多情況不需要寫明單價(jià)。估價(jià)結(jié)果中外幣也不一定要折算為人民幣，但需要注明估價(jià)結(jié)果折算為人民幣的匯率；然而，在房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)中，估價(jià)結(jié)果只能用人民幣來表達(dá)。27、1、04年案例改錯題中，計(jì)算建筑物建造成本時(shí)用了重置價(jià)格。按說重置價(jià)格已包含專業(yè)費(fèi)、配套費(fèi)、管理費(fèi)、利息、利潤、稅費(fèi)等，但改錯題又重復(fù)計(jì)算了這些費(fèi)用，卻又不算錯。那重置價(jià)格的內(nèi)涵到底是什么呢？2、按照你的說法，房產(chǎn)稅計(jì)稅基數(shù)為有效毛租金，二稅一費(fèi)計(jì)稅基數(shù)是有效毛收入。04年改錯題中兩者卻用同樣的基數(shù)，請問是否算錯？3、因抵押目的產(chǎn)生的估價(jià)糾紛，重新評估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)是什么：（1）原報(bào)告所載估價(jià)時(shí)點(diǎn)；（2）原報(bào)告所載估價(jià)作業(yè)期中的某一天；（3）新的估價(jià)作業(yè)期中的某一天。4、拍賣價(jià)格評估，評估結(jié)果是否以公開市場價(jià)值體現(xiàn)？還是要做相應(yīng)的折扣？5、估價(jià)結(jié)果（技術(shù)）報(bào)告標(biāo)題怎樣算完整？“房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果（技術(shù)）報(bào)告”還是“XXXX房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果（技術(shù)）報(bào)告”？如果只寫“房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果（技術(shù)）報(bào)告”算不算錯誤？6、致委托人函中未提及應(yīng)用有效期算不算錯誤？7、估價(jià)目的表述為“確定的價(jià)值”，而不是“為確定提供參考”算不算錯誤？8、寫到估價(jià)原則時(shí)沒有具體寫原則的含義算不算錯誤？9、04年選擇4:估價(jià)機(jī)構(gòu)評估某商業(yè)樓在04年3月1日公開市場價(jià)值4000萬元,銀行據(jù)此貸款給產(chǎn)權(quán)人.2005年9月1日該樓公開市場價(jià)值增加了500萬元,則:A:原抵押權(quán)人認(rèn)為500萬不可再設(shè)立抵押B:原抵押權(quán)人認(rèn)為500萬不可對原抵押權(quán)人以外的的債權(quán)擔(dān)保C:業(yè)主認(rèn)為500萬不屬抵押范圍,若對樓拍賣,原抵押權(quán)人就500萬無優(yōu)先權(quán)D:該500萬可再次抵押答案為B(不知此答案是否權(quán)威)，似乎D才是正確的。因?yàn)榈谝坏盅喝耸莾?yōu)先受償?shù)模瑢τ谑軆旐樞蚺旁谒竺娴牡盅?，他沒有必要去管。所以A、B錯誤，而C明顯錯誤，似乎只有D是正確的。答：1.那是出題人的失誤,正確的就是你所認(rèn)為的那樣 2.算錯 3.新的估價(jià)作業(yè)日期中的某一天。首先謝謝博哥的答疑。對于第三個問題還有疑問。既然把新的估價(jià)作業(yè)期的某一天作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，那么這個估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般都與原估價(jià)時(shí)點(diǎn)是不一樣的，那就會造成新的估價(jià)結(jié)果與原來的估價(jià)結(jié)果不一樣。在這種情況下，如何去評定原來的估價(jià)結(jié)果是不是合理，以便解決糾紛呢？答：不好意思，是我沒看清題目，我只看到“重新評估”這幾個字，如果是抵押評估糾紛的估價(jià)，應(yīng)該以原報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)作為重新評估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)確實(shí)應(yīng)該與原估價(jià)時(shí)點(diǎn)一樣。我當(dāng)時(shí)沒有注意這是糾紛的估價(jià)。4.以公開市場價(jià)值體現(xiàn),不要給一個折扣,因?yàn)槟鞘桥馁u機(jī)構(gòu)的事情 5.在考試中那樣的錯誤不要作為一條錯誤. 6.算錯 7.不算錯 8.不算錯,只要寫明本次估價(jià)中所遵循的原則,沒要要求寫明各原則的含義. 9.正確答案就是D，你從哪搞的答案？那份答案真是害人不淺！28、請問:某人99年7月按房改政策以3萬的成本價(jià)買了一套96年7月建成的磚混公房,耐用50年,殘值率2%,套內(nèi)建筑面積80平米,當(dāng)時(shí)建筑物重置價(jià)500元/平米,03年7月重置價(jià)550元/平米,當(dāng)時(shí)市場上96年7月建成的相同結(jié)構(gòu)的建筑物的合理價(jià)格為400元/平米,結(jié)構(gòu),裝修,建成時(shí)間均相同的商品房的正常轉(zhuǎn)讓價(jià)格是10萬元,問該房在03年7月最可能售價(jià)是( ) C:10萬 D:大于3萬,小于10萬. 答案為D.請問:是否因?yàn)榇朔繛槌杀緝r(jià)的房改房,其售價(jià)即為大于3,小于10,如此房為正常商品房,則答案為C.對嗎答：對,就是你所認(rèn)為的那樣!29、感謝博哥，請問289頁假設(shè)開發(fā)法中為何不扣除開發(fā)利潤，馬上要考試了，希望提點(diǎn)建議，答：現(xiàn)在動態(tài)的假設(shè)開發(fā)法，即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，既不扣除利息，也不扣除利潤。30、規(guī)范的估價(jià)報(bào)告的格式和理論最后一章的格式不一樣,安例考試的時(shí)候要依照那樣啊?答：對于這個問題，沒有哪個部門明確說過，所以我不好說，但是我認(rèn)為就案例分析與理論方法兩本教材而言，應(yīng)該以理論方法教材為準(zhǔn)。31、1.今年強(qiáng)制拍賣評估還考慮柏賣系數(shù)嗎？2.強(qiáng)制拍賣評估劃撥用地上的房地產(chǎn)，評估價(jià)要扣除土地出讓金嗎！？3.拆遷估價(jià)沒同時(shí)寫出總價(jià)和單價(jià),算一個錯誤嗎?4.如果估價(jià)結(jié)果是外幣,且寫出匯率(1:8.4),但沒說明此匯率是中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價(jià),算一個錯誤嗎!?5.是單列(放到之后),還是不單列,放到中.6.假設(shè)開發(fā)法中,是不是任何情況下都必須扣除!?有沒有不要扣除的特殊情況!?若有,請您舉例說明一下好嗎!?7.酒店用收益法估價(jià)時(shí),對其中的客房估價(jià),每間客房每天客觀收入*客房數(shù)*365天*入住率,這個計(jì)算結(jié)果不是單純的房地產(chǎn)收入吧!?是不是應(yīng)該扣除非房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入!?但我看書上沒有一個案例考慮要扣除營業(yè)利潤的.到底該不該扣呀?答：1.不需要考慮拍賣系數(shù)2.在需要轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)或先評估出完全產(chǎn)權(quán)(出讓土地使用權(quán)和商品房的房屋所有權(quán))價(jià)格的條件下,評估結(jié)果中需要扣除需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金3.算一個錯誤,但是只是沒有寫出單價(jià),則不要算一條錯誤4.不算一個錯誤5.放到估價(jià)結(jié)果報(bào)告中(對于這一條標(biāo)準(zhǔn),我只是聽說的)6.如果評估的價(jià)值內(nèi)涵包括了買方購買估價(jià)對象應(yīng)交納的稅費(fèi)就不需要扣除,例如:合同約定在建工程的轉(zhuǎn)讓時(shí),由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)所有的稅費(fèi).7.對于這個問題,目前在全國沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),我認(rèn)為應(yīng)該扣除其商業(yè)利潤.但是今年考試時(shí)如果出現(xiàn)了這個問題,請你不要把它作為一個錯誤,因?yàn)樗且粋€不統(tǒng)一的錯誤,你應(yīng)該把精力放在尋找統(tǒng)一錯誤或規(guī)范錯誤上(即人人都認(rèn)為錯了的東西)32、1。對99年最后一個指錯題中的一段合作開發(fā)的話不理解！“開工后第2季度結(jié)束時(shí)，項(xiàng)目的原開發(fā)商擬將項(xiàng)目以合作開發(fā)的方式轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方式為：一次性付給一筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)，用于補(bǔ)償已經(jīng)投入的土地使用權(quán)出讓金和建筑費(fèi)等投資，已經(jīng)預(yù)售的1000平米的凈銷售收入在銷售結(jié)束時(shí)由原開發(fā)商返還給合作方?！?這是不是說，合作方投入該筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)，所獲得的利益就是（在該工程建成銷售結(jié)束時(shí)）已經(jīng)預(yù)售的1000平米的凈銷售收入！？2。假設(shè)一在建住宅樓，建設(shè)期3年（2000.1-2003.1），總建筑面積2000平米。在2001.1月預(yù)售1000平米（3000元每平米），到2002年1月，該項(xiàng)目擬轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)采用假設(shè)開發(fā)法。（預(yù)計(jì)售價(jià)3000元每平米）那開發(fā)完成后的售價(jià)為哪個？ A. 3000*2000/（1+年折現(xiàn)率）；B. 3000*1000*（1+年折現(xiàn)率）+3000*1000/（1+年折現(xiàn)率）。3.帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估，要考慮租約對價(jià)格的影響。收益法采取的是租約期內(nèi)按租約租金評，期外按客觀租金評的方法來考慮租約影響；那市場法呢？是不是：用市場法評估不考慮租約影響的價(jià)值-承租人的權(quán)益。4.公開市場價(jià)值是指在公開市場上最可能成交的價(jià)格。那么，抵押價(jià)值是公開市場價(jià)值嗎？我的意思是：如果劃撥地上在建工程的評估（完全產(chǎn)權(quán)的價(jià)值-出讓金-拖欠工程款）這還能稱其為公開市場價(jià)值嗎？另外劃撥地上房屋的評估（完全產(chǎn)權(quán)的價(jià)值-出讓金）這個能稱為公開市場價(jià)值嗎？答：1.不是你所理解的那樣,由于我身邊沒有99年的試題,所以我無法說出其具體是什么涵義,2.應(yīng)該是3000*1000*（1+年利息率或收益率）+3000*1000/（1+年折現(xiàn)率）。3.用市場法評估帶租約房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),租約的影響在房地產(chǎn)狀況的比較、修正中考慮，具體是在權(quán)益狀況的比較與修正中考慮。關(guān)于這個修正可以定量化進(jìn)行。4。抵押價(jià)值是指房地產(chǎn)作為抵押物時(shí)的價(jià)值，它采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)評估的對象是估價(jià)對象的權(quán)益，進(jìn)行劃拔地在建工程評估時(shí)，評估的價(jià)值內(nèi)涵是：完全產(chǎn)權(quán)的價(jià)值-需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，不需要扣除拖欠的工程款，而“完全產(chǎn)權(quán)的價(jià)值-需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金”屬于公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)闊o論是完全產(chǎn)權(quán)的價(jià)值，還是需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金都必須采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)；另一種情況也同樣。33、博哥: 指錯題如何識別規(guī)范的錯誤指錯題中什么叫規(guī)范的錯誤,非規(guī)范的錯誤.如何識別?公寓與住宅有何區(qū)別?答：規(guī)范的錯誤是指人人都認(rèn)為錯了的錯誤，非規(guī)范錯誤是只有部分人認(rèn)為錯了的錯誤，規(guī)范的錯誤能說服任何人，而非規(guī)范的錯誤總是引起爭議。公寓是住宅的一種，我估計(jì)你是住在公寓里吧，記住俺住的平房也是住宅，他住的別墅也是住宅。34、劃撥土地上的房屋在：轉(zhuǎn)讓、拆遷的報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果是否包含出讓金部分？答：劃拔地上的房屋的權(quán)益不包含出讓金，因此估價(jià)結(jié)果中不包含出讓金部分。35、成本法145頁中說：要結(jié)合市場供求分析等來確定評估價(jià)值，當(dāng)供大于求時(shí)，應(yīng)下調(diào)評估價(jià)值；當(dāng)供小于求時(shí)，應(yīng)上調(diào)評估價(jià)值。以上內(nèi)容是不是說要根據(jù)供求因素來對“估價(jià)結(jié)果”進(jìn)行調(diào)整?；蚴且笤谠u估過程中考慮，如經(jīng)濟(jì)折舊等。答：指在評估中要考慮經(jīng)濟(jì)折舊的問題，即應(yīng)該在通常的評估結(jié)果中扣除經(jīng)濟(jì)折舊。36、1、估價(jià)方法的定義是不是必不可少的？報(bào)告中沒有闡述估價(jià)方法定義的話，是不是算一個錯誤？正確的情況下應(yīng)在哪個部分闡述估價(jià)方法的定義。但是案例書中最后一個范例中好像并沒有闡述估價(jià)方法的定義。2、重置價(jià)格的內(nèi)涵到底是什么？2004年案例改錯題中，計(jì)算建筑物建造成本時(shí)采用了重置價(jià)格。按理說重置價(jià)格已經(jīng)包含了專業(yè)費(fèi)、配套費(fèi)、管理費(fèi)、利息、利潤、稅費(fèi)等，但是，改錯題又重復(fù)計(jì)算了這些費(fèi)用，卻又不算錯。那么重置價(jià)格的內(nèi)涵到底式什么呢？3、房產(chǎn)稅和二稅一費(fèi)的計(jì)稅基數(shù)是否一樣？按照博哥的說法，房產(chǎn)稅計(jì)稅基數(shù)為有效毛租金，二稅一費(fèi)的計(jì)稅基數(shù)是有效毛收入。兩者是不一樣的，差額包括押金利息等。04年改錯題中兩者用的是同樣的計(jì)稅基數(shù)，請問是否算錯？答：1。關(guān)于這個沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在考試中只有實(shí)在找不出更好的錯誤的條件下，才把它作為一個錯誤。2。算錯3。絕對的算錯37、“在拆遷估價(jià)中，拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估?！比绻麉f(xié)商結(jié)果同權(quán)屬證書記載不一致，還可以按協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估嗎？答：即使協(xié)商結(jié)果同權(quán)屬證書記載不一致，也是按協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。38、1、張某在1998年7月以按揭方式購買了一套住宅，現(xiàn)在（2003年7月）因資金緊張要出售該套住宅，同時(shí)李某打算購買該套住宅，但雙方均不知道如何確定該套住宅的售價(jià)，為此委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，請你作為一名房地產(chǎn)估價(jià)師寫出評估該套住宅轉(zhuǎn)讓價(jià)格的技術(shù)路線。2、華夏公司有一臨街寫字樓，在2000年7月與神州公司簽訂了為期5年的整體出租的租賃合同，試問： 1、如果用收益法評估該寫字樓價(jià)格為3000萬元，用市場比較法評估的結(jié)果為2000萬元，而且兩種方法的評估測算過程均無問題，則該寫字樓的客觀合理的價(jià)格應(yīng)為（ ）。 A、3000萬元； B、2000萬元； C、2500萬元； D、大于3000萬元。 2、如果評估的目的為拍賣底價(jià)的評估，則評估價(jià)應(yīng)為：（ ）。 A、小于2000萬元； B、2000萬元； C、2000至3000萬元之間； D、3000萬元。答：1。估價(jià)對象在轉(zhuǎn)讓之日無債務(wù)條件下的公開市場價(jià)值，減去需要繼續(xù)償還的貸款本息值在轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值2。另外一個題目在你擁有的原始資料上有答案（其實(shí)第一個也有）39、99年題目我已經(jīng)抄來，你幫忙看一下到底這里合作開發(fā)是什么意思?。?某開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃用途為單身公寓，土地使用權(quán)年限為1997年3月31日至2067年2月28日，土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)全部交清。規(guī)劃建筑面積5000平方米，預(yù)計(jì)售價(jià)3000元/平方米。該項(xiàng)目于1997年7月1日開工，原定工期9個月，建筑費(fèi)為1200元/平方米，管理費(fèi)為建筑費(fèi)的5%。建筑費(fèi)和相應(yīng)的管理費(fèi)投入時(shí)間為：開工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中間投入，年利率6.66%，銷售稅率和銷售費(fèi)用分別為售價(jià)的6%和3%。開工后第一季度結(jié)束時(shí)，已經(jīng)有1000平方米建筑面積按3000元/平方米預(yù)售。開工后第二季度結(jié)束時(shí)，項(xiàng)目的原開發(fā)商擬將項(xiàng)目以合作開發(fā)的方式轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方式為：一次性付給一筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)，用于補(bǔ)償已經(jīng)投入的土地使用權(quán)出讓金和建筑費(fèi)等投資，已經(jīng)預(yù)售的1000平米的凈銷售收入在銷售結(jié)束時(shí)由原開發(fā)商返還給合作方。現(xiàn)合作方委托估算該項(xiàng)目的1998年1月1日的價(jià)格。答：我認(rèn)為合作開發(fā)的意思就是你認(rèn)為的那樣，這就好比第一季度以前的那些投資所形成的在建工程是合作方的，現(xiàn)在合作方把它轉(zhuǎn)讓給原開發(fā)商，原開發(fā)商支付給合作方的轉(zhuǎn)讓費(fèi)就是銷售結(jié)束時(shí)已經(jīng)預(yù)售的1000平方米的凈銷售收入。40、1、成本法利息計(jì)算是否必須用復(fù)利？在指錯題中用單利計(jì)算是否算一個錯誤？2、關(guān)于劃撥用地轉(zhuǎn)出讓用地的出讓年限問題。劃撥住宅用地，1990年1月建成，建筑物耐用年限60年，2000年1月轉(zhuǎn)讓，住宅用地的最高出讓年限為70年，問題：補(bǔ)交的土地出讓金應(yīng)該以哪個時(shí)間段計(jì)算？是2000.1-2050.1嗎？如果是從2000.1-2070.1.估價(jià)時(shí)是不是還要加上土地剩余使用年限2050-2070年的價(jià)值？結(jié)果還不是跟2000-2050一樣？3、估價(jià)結(jié)果報(bào)告書中，委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)詳細(xì)資料是否一定需要電話？另外，估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級需要嗎？4、租約情況交待不清、應(yīng)分別采用租約期內(nèi)外租金來計(jì)算，能算2個錯誤嗎？答：1。沒有特別說明就必須用復(fù)利計(jì)算，用單利算一個錯誤2。劃拔地轉(zhuǎn)為出讓地的時(shí)候，沒有人會要求要按法定的最高出讓年限補(bǔ)交出讓金；如果你是按70年補(bǔ)交，則需要加上后面20年的土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。3。請2005年的考試大綱4。應(yīng)該算一個錯誤41、請問博哥：理論與方法書本上P119到P121頁共列舉了八種特殊交易情況，P121頁“有上述特殊交易情況的交易實(shí)例一般不宜選為可比實(shí)例，但當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少而不得不選用時(shí)，則應(yīng)對其進(jìn)行交易情況修正”我對這句話不是很理解，我認(rèn)為交易情況修正就是為了把不正常的成交價(jià)格（含特殊交易情況）修正為正常價(jià)格。如果指錯題中可比實(shí)例是屬于特殊交易情況的，算不算一個錯誤？（我本人理解應(yīng)不算）請指導(dǎo)！謝謝！答：你對那句話的理解很正確。 如果是可以修正為正常交易情況的，則不算一個錯誤；如果該可比實(shí)例的特殊交易情況無法修正為正常交易情況，則算一個錯誤。42、1。教材累加法公式為：報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠 那如果考試時(shí) 報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 算一個錯誤嗎！？2。對上面的無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，如果考試時(shí)選用了同期貸款利率，算一個錯誤嗎??？3。地役權(quán)的價(jià)格評估=（需役房地產(chǎn)取得地役權(quán)后的價(jià)值-需役房地產(chǎn)取得地役權(quán)前的價(jià)值）*一定的比例 這一定的比例 如何理解??？4。拆遷估價(jià)要在對項(xiàng)目名稱說明 分類估價(jià)報(bào)告還是分戶估價(jià)報(bào)告。請問分類估價(jià)報(bào)告是什么??？5。對目錄中沒有.xx頁 沒頁碼算一個錯誤嗎！？答：1. 不算錯2. 算錯3. 地役權(quán)的評估不會來考,如果要考也是考基于公共利益的地役權(quán),為公共利益的地役權(quán)的價(jià)值=供役房地產(chǎn)在供役前的價(jià)值-供役房地產(chǎn)在供役后的價(jià)值.4.只要是一份估價(jià)報(bào)告就得有項(xiàng)目名稱。你在哪看到的這句話？5.考試會出現(xiàn)哪樣的錯誤嗎？不可能！因?yàn)闆]有一個出題人是不具有完全民事行為能力的人！43、劃撥住宅用地，1990年1月建成，建筑物耐用年限60年，2000年1月轉(zhuǎn)讓，住宅用地的最高出讓年限為70年，我國現(xiàn)行實(shí)際操作是:補(bǔ)交的土地出讓金是2000.1-2070.1土地證上登記的土地使用權(quán)年限為2000.1-2070.1.你要求不要求都是這樣辦.答：在那種情況下，要求補(bǔ)交70年的出讓土地使用權(quán)出讓金是不符合規(guī)定的44、1在建工程抵押評估,未說明符合轉(zhuǎn)讓條件,是否算錯?2新建房地產(chǎn)評估,在估價(jià)對象介紹時(shí),未說明拖欠工程款情況,是否算錯?答：1。算錯，這相當(dāng)于對估價(jià)對象的權(quán)益介紹不清 2。不算錯。在實(shí)際工作中，估價(jià)人員無法了解到開發(fā)商的那些情況45、求助：對于可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊的問題折舊=增加該功能所必需的費(fèi)用-在建造時(shí)增加該功能所必需的費(fèi)用。都用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的數(shù)值。1、增加該功能所必需的費(fèi)用=估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置成本？2、在建造時(shí)增加該功能所必需的費(fèi)用=估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置成本折算到建造日期？這樣理解對嗎？答：兩種費(fèi)用都是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的，即都是按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平；不過它們的構(gòu)成不一樣，“在建造時(shí)增加該功能所必需的費(fèi)用”比“（現(xiàn)在）在建造時(shí)增加該功能所必需的費(fèi)用”要少，因?yàn)楝F(xiàn)在增加該功能多下改造費(fèi)用，例如有些墻就要打掉，而在建造時(shí)增加該功能就不存在打墻的問題。46、估價(jià)結(jié)果報(bào)告中評估的價(jià)值類型是否要寫價(jià)值類型的定義，如什么叫公開市場價(jià)值？答：評估的價(jià)值類型是指：市場價(jià)值、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值等，需要寫出你在該報(bào)告所評估的價(jià)值類型的定義，公開市場價(jià)值即是在公開市場最可能形成的價(jià)格。具體看規(guī)范第2頁47、1.采用收益法評估租賃價(jià)格時(shí)，因?yàn)槲铱吹接械陌咐磺蟮接行杖刖痛蛑沽耍业囊馑季褪且獜氐走€原（考慮出租率、押金收入）！您認(rèn)為這在考試時(shí)求到有效毛收入就打止可以算做一個共性錯誤嗎??？2.用收益法評估劃撥地上的超市的市場價(jià)值，那么運(yùn)營費(fèi)用中是扣除“按當(dāng)?shù)匾?guī)定交納的土地使用費(fèi)”還是扣除您說的“房租的15%（或土地租金的30%）”??？3.您說“劃撥土地上的房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣評估價(jià)”不含出讓金，那么案例書上所講到的法院強(qiáng)拍后的拍賣所得，要先扣除須補(bǔ)交的出讓金后，抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償，那么“劃撥土地上的房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣評估價(jià)”不含出讓金，又怎么會在拍賣所得中扣除出讓金呢??？博哥幫我理理思路！4.評估受抵押權(quán)限制的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值，如果在假設(shè)和限制條件里寫道：不考慮抵押權(quán)對評估價(jià)值的影響，那么自然可以評估出其公開市場價(jià)值，但是我現(xiàn)在假如不在“假設(shè)和限制條件里寫道：不考慮抵押權(quán)對評估價(jià)值的影響”，那么評估價(jià)格怎么體現(xiàn)抵押權(quán)對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值的影響??？另問博哥：租賃價(jià)格的評估用成本法時(shí)，利息的計(jì)算基數(shù)是什么?。慷惤鸢皟啥愐毁M(fèi)”和土地使用稅嗎！？答：1。要看你評估的是什么，如果你要評估的是潛在毛租金，則不需要考慮出租率的問題，抵押的利息不需要考慮，因?yàn)槲覀冊u估是的租賃價(jià)格，而利息不是租金的一個組成部分2。就兩者選擇而言，選擇15%，準(zhǔn)確的表達(dá)是：扣除土地收益金3。哦，是應(yīng)該含出讓金（在受讓方不具有使用劃拔取得土地的條件下），對不起4。這個時(shí)候你評估的是具有他項(xiàng)權(quán)利（即抵押權(quán)）限制的房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值，這時(shí)你應(yīng)該在評估測算中考慮抵押權(quán)限制對估價(jià)對象價(jià)值的影響，就是要考慮一個債務(wù)的問題，即要扣除其擔(dān)保的剩余債務(wù)。另問的問題：1。利息的計(jì)算基礎(chǔ)是所有者建房的所有正常費(fèi)用，計(jì)算方法有兩種，但是你沒有必要掌握，因?yàn)榭荚嚥粫?。稅金包含“兩稅一費(fèi)”和土地使用稅。48、請教博哥，05年案例教材的抵押貸款章節(jié)比去年新增了很多內(nèi)容，主要是講抵押價(jià)值應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值。后面又提到了抵押貸款評估的若干風(fēng)險(xiǎn)（包括房地產(chǎn)本身的及評估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)等），占了很大篇幅。如果指錯題中給出抵押貸款的案例，請問完全不說明上述風(fēng)險(xiǎn)算不算錯誤？如果說明上述風(fēng)險(xiǎn)不作減價(jià)調(diào)整算不算錯誤？如果在公開市場價(jià)值基礎(chǔ)上作減價(jià)調(diào)整算不算錯誤？答：1。需要在結(jié)果報(bào)告中的“有關(guān)說明”中說明房地產(chǎn)本身的風(fēng)險(xiǎn)，如果完全不作說明，算一條錯誤2。說明上述風(fēng)險(xiǎn)不作減價(jià)調(diào)整不算錯3。如果在公開市場價(jià)值基礎(chǔ)上作減價(jià)調(diào)整，則算一條錯誤。因?yàn)槲覀冊u估只是公開市場價(jià)值。49、請教博哥:設(shè)X、Y為一定量的資源投入所生產(chǎn)的兩種商品，則每增加一單位X商品的產(chǎn)量所要減少的Y商品的產(chǎn)量，隨著X商品的增加而（ ）。 A不確定 B不變 C遞減 D遞增 為什么為C，我認(rèn)為是D。答：例如：為了生產(chǎn)1000斤大米，你需要使用兩種生產(chǎn)要素：勞動和機(jī)器（這兩個生產(chǎn)要素也就是商品X和Y），假設(shè)這時(shí)你一個單位勞動的作用為10，一個單位機(jī)器的作用為12。由于這兩種要素可以相互替代，你可以多用一些勞動力但少用一些機(jī)器設(shè)備（即資本）來1000斤大米，在生產(chǎn)要素報(bào)酬遞減規(guī)律作用下，當(dāng)你增加一個單位的勞動投入時(shí)，這一個單位的勞動就沒有前一個單位的勞動作用大，假設(shè)為9，這時(shí)你需要減少的機(jī)器就不到一個單位，需要2/3個單位（實(shí)際還不需要減少2/3個單位，因?yàn)闄C(jī)器設(shè)備的數(shù)量越少，其邊際報(bào)酬就越大），從而所要減少的機(jī)器設(shè)備，即要減少的Y的產(chǎn)量就減少。50、1、房地產(chǎn)先出租，然后再抵押或轉(zhuǎn)讓，租金低于或高于市場租金，如果評估房屋抵押或轉(zhuǎn)讓價(jià)值時(shí)，在估價(jià)報(bào)告中如何體現(xiàn)出租金的影響？2、在一個綜合用房中，比如出租的咖啡屋租金明顯比市場租金低的，我評估時(shí)是否不用有租約的租金而是考慮用公開市場租金？3、比如一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，在轉(zhuǎn)讓前已經(jīng)抵押了，對這種房地產(chǎn)評估轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)，如何考慮已經(jīng)存在的抵押權(quán)，是按照市場價(jià)值評估后扣除未還的剩余抵押款作為評估價(jià)值嗎？如果是這樣做的話，我是不是可以這樣想，房地產(chǎn)評估時(shí)評估的是自己可以處置的權(quán)利，當(dāng)一個房產(chǎn)中有2個或2個以上的權(quán)利時(shí)，估價(jià)時(shí)就要扣除或考慮這些不屬于自己的權(quán)利（拆遷除外）？4、比如：有一個2層建筑，1層為商業(yè)，2層為住宅，1層的業(yè)主想買2層的住宅，又比如：某企業(yè)有一個臨街倉庫，土地劃撥，現(xiàn)企業(yè)要轉(zhuǎn)讓倉庫，這2個例子的中均未說明目前的土地使用用途和能否改變規(guī)劃用途，問采用何種估價(jià)方法，在標(biāo)準(zhǔn)答案中均提到用假設(shè)開發(fā)法評估。是不是后一個例子有商酌的地方，前一個例子因?yàn)榭梢酝茢嘤玫貫榫C合用地，故可以采用假設(shè)開發(fā)法，后一個例子沒有說明或暗示可改變用途，考試中我能否用假設(shè)開發(fā)法哪？答：1.在收益法中通過租約期內(nèi)采用合同租金作為客觀收益來體現(xiàn)租金的影響，在市場法通過房地產(chǎn)狀況的修正（具體是權(quán)益狀況的修正）來體現(xiàn)，在成本法中通過加減他項(xiàng)權(quán)益的價(jià)值來體現(xiàn)2.租約期內(nèi)采用合同租金作為客觀租金3.要看債務(wù)是否隨同轉(zhuǎn)讓,在債務(wù)隨房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件下,就需要扣除估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后未還的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值,或扣除估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的本金.4.你這個題目是某個資料上的題目吧，我不回答資料上的題目，因?yàn)楹枚囝}目本身有問題，我無法回答51、1、在成本法應(yīng)用過程中，先用市場法求取土地的比準(zhǔn)價(jià)格（應(yīng)已包含土地部分的利息和利潤），在后面用成本法計(jì)算利息、利潤時(shí)，要不要把土地價(jià)格再加到基數(shù)上（即土地費(fèi)用開發(fā)成本管理費(fèi)），我認(rèn)為不應(yīng)該加?？墒侨绻_發(fā)商以市場價(jià)購買了一塊土地后進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，土地費(fèi)用的利息、利潤似乎還應(yīng)該計(jì)算，如何解釋這個矛盾。 2、用成本法計(jì)算土地重新取得費(fèi)用，如果估價(jià)對象需要農(nóng)地征用或拆遷，是按實(shí)際成本計(jì)入，還是另測算土地的客觀成本，這時(shí)可比實(shí)例很難找，客觀成本如何確定？因?yàn)槊總€房地產(chǎn)其取得土地的成本都有其個別性，費(fèi)用相差很大，似乎不存在客觀成本，如何解決這個矛盾。 3、公寓是不是指居住房地產(chǎn)中檔次僅次于別墅的又高于普通住房的一種？還是指專門用于出租的居住房地產(chǎn)。 4、實(shí)際工作中估價(jià)技術(shù)報(bào)告一般是不是不需要提供給委托人，僅作為估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔用，還是需要作為估價(jià)報(bào)告一起全部交給委托人？ 5、估價(jià)報(bào)告中對估價(jià)對象區(qū)位，權(quán)屬，實(shí)物狀況的描述是不是一定要在結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中分別予以敘述，這不是重復(fù)了嗎？如果二者都要描述，那么是否在結(jié)果報(bào)告中可以簡略一點(diǎn)，在技術(shù)報(bào)告中要詳細(xì)一些？僅在結(jié)果報(bào)告中描述或僅在技術(shù)報(bào)告中描述算不算個錯誤？ 答：1。土地費(fèi)用要不要計(jì)算利息和利潤，要看它對就應(yīng)的時(shí)點(diǎn)和估價(jià)時(shí)點(diǎn)是不是一致，當(dāng)其價(jià)格時(shí)點(diǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之前時(shí)，就要計(jì)算其利息和利潤2。也許某個估價(jià)對象在整體上不存在可比實(shí)例，但是其價(jià)格的各個構(gòu)成部分就存在可比實(shí)例，因此也就存在客觀成本。3。住宅由高到低的檔次可以粗略地劃分為：別墅、公寓、普通住宅，公寓不一定出租4。關(guān)于這個沒有標(biāo)準(zhǔn)，完全由各公司根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定5。在結(jié)果報(bào)告中是對權(quán)益、區(qū)位和實(shí)物三方面的狀況進(jìn)行介紹，而在技術(shù)報(bào)告中是對它們進(jìn)行分析！52、在修正土地使用年限時(shí)，如果是土地的重置價(jià)格，直接進(jìn)行按收益法的年限修正方法辦。如果是成本法中的話，土地取得費(fèi)用有：1.出讓金，2.基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)。3.土地開發(fā)費(fèi)。4.拆遷補(bǔ)償費(fèi)。5.購買時(shí)的稅費(fèi)等。在年限修正時(shí)只修正1.土地出讓金，還是1+2+3+4+5，還是除3以外1+2+4+5？容積率又如何修正？修那幾項(xiàng)？答：1。都需要進(jìn)行修正。2。容積率的修正采用容積率修正系數(shù)，容積率修正系數(shù)通過調(diào)查、統(tǒng)計(jì)得出，在上述各項(xiàng)費(fèi)用中，只有出讓金和基礎(chǔ)設(shè)配套建設(shè)費(fèi)才需要進(jìn)行容積率修正。53、1。要看你評估的是什么，如果你要評估的是潛在毛租金，則不需要考慮出租率的問題，抵押的利息不需要考慮，因?yàn)槲覀冊u估是的租賃價(jià)格，而利息不是租金的一個組成部分。要是評估毛租金，要考慮空置率、押金利息收入嗎?。考葍羰找?有效毛收入=有效毛租金=毛租金答：租金怎么和利息混在一起？租金就是租金，利息就是利息，衣你把本棟的貼子認(rèn)真看看。毛租金包括了潛在毛租金和有效毛租金，它是否要考慮空置率的問題，要看它是哪種毛租金，當(dāng)是有效毛租金時(shí)就需要考慮。博哥博哥我的意思是指有效毛收入不是含利息的嘛剔除利息才是有效毛租金呀！不剔除不就錯了！答：有效毛收入含利息,剔除利息才是有效毛租金,不剔除是一條錯誤54、請問博哥,在任何情況下,任何評估目的下,大堂和自用辦公室都不計(jì)評估值嗎答：不能,例如:單獨(dú)評估大堂和自用辦公室時(shí),就需要評估它們的價(jià)值.56、1、請問，關(guān)于剩余技術(shù)中：VL=(AO-VB*BO)/RL ，此公式中書上對VB的注解為“建筑物價(jià)值”，在計(jì)算中VB到底是采用建筑物重置成本？還是采用建筑物的現(xiàn)值（即重置成本乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑物成新）？2、另一個問題：關(guān)于成本法中利息的計(jì)算。 如果開發(fā)期為2年，則土地的計(jì)息周期為整個開發(fā)期2年，若題目告訴你開發(fā)費(fèi)用在第一年投入總費(fèi)用的40，第二年投入總費(fèi)用的60，這個開發(fā)費(fèi)怎么計(jì)算利息??？（書上的例題一般都是整個開發(fā)期直接投入好多好多，沒有分年計(jì)算，計(jì)息周期直接為整個開發(fā)期的一半）3、另外我看了大家的提問和你的解答后，對于其中一個你的解答我很疑惑：有人提問，出租咖啡館的租金比外面低很多，是不是要重新評估租金，你說不用，就采用約定的租金，但我在2005年案例玉分析的第44頁，第二段中有這