淺析國際旅游島背景下海南旅游地產的發(fā)展概況.doc

江西科技學院本科生畢業(yè)設計（論文）密級： 學號： 本科生畢業(yè)（設計）論文淺析國際旅游島背景下海南旅游地產的發(fā)展概況系 別： 管理學院 專 業(yè)： 工商企業(yè)管理 班 級： 2010級統(tǒng)專工商（1）班 學生姓名： 唐聞明 指導老師： 徐 進 完成日期： 2012.10.25 摘要 中共十一屆三中全會以后，改革開放的春風吹遍祖國大地，海南島的大規(guī)模開發(fā)開放也被提上日程。1988年海南脫離廣東成立海南省并建立全國最大的經濟特區(qū)，從此開啟了海南新的發(fā)展歷程。1992年，中央提出要加快住房制度改革步伐，海南建省和特區(qū)效應因此得到全面釋放，海南的房地產熱從此開始。據不完全統(tǒng)計，1992年到1994年間，流入海南省的資金多達1000億元，這些資金絕大部分來自銀行貸款。流入海南省的資金，只有一小部分資金從事房地產開發(fā)，絕大部分用來炒作地皮套利，而其中就也包括海南的旅游地產。僅?？谝坏兀貎r就由1991年的每畝十幾萬元飆升至1993年每畝600多萬元，在海口、三亞、瓊海等地，上萬公頃的土地被購置。一個項目一打樁，就有人來購買；擁有一張土地紅線圖就可以賣出轉手，有的項目甚至被轉手加價20次以上，來自房地產交易的暴利，吸引了眾多的國內外客商進入，泡沫經濟導致年輕的海南省經濟虛假繁榮一時。1992年，?？诘慕洕鲩L率達到了驚人的83。另一個熱點城市三亞也達到了73.6，海南全省財政收入的40來源于房地產業(yè)。1991年海南的商品房平均價格為1400元/平方米，1992年迅速上漲到5000元/平方米，1993年達到最高的7500元/平方米，兩年時間暴漲超過400。可以說，當時的房地產價格已遠遠高于成本幾倍，與房地產購買者的真正需求背道而馳。 1993年6月24日，國務院發(fā)布關于當前經濟情況和加強宏觀調控的意見，提出16條強力調控措施：包括嚴格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。銀根全面緊縮，一路高歌猛進的海南房地產熱頓時被釜底抽薪。宏觀調控導致海南房地產泡沫經濟徹底破滅，其中海南的旅游地產也首當其沖，海南經濟金融陷入困境。據當時的數據，全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃積壓資金800億元，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達300億元。由于積壓的房地產產權不清，債權債務糾紛普遍，嚴重地影響海南經濟的健康發(fā)展和對外開放形象。這是海南建省和辦經濟特區(qū)以來第一次房地產熱，給海南的經濟發(fā)展帶來赤裸裸的教訓。 直到2006年下半年開始，元氣大傷的海南省房地產，才開始了緩慢的恢復性增長。 2009年12月，海南迎來了又一個春天。中央出臺國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見正式印發(fā)，標志著海南國際旅游島建設上升為國家戰(zhàn)略，海南發(fā)展面臨新的歷史機遇。2011年1月26日， 國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施(下稱“新國八條”),要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。 隨著海南國際旅游島建設的深化和發(fā)展，隨之而來的國家房地產調控的進一步深入新“國八條”在各重點調控城市的相繼落地。海南的旅游地產的發(fā)展進入了一個全新的時期。如何進一步轉變發(fā)展方式、發(fā)展方向和提升旅游地產的發(fā)展質量便成為整個海南旅游地產亟須解決的關鍵問題。海南作為一個旅游資源豐富并且獨一無二的熱帶島嶼，作為外地購房者首選目標地點之一。其在這種背景下海南旅游地產的發(fā)展無疑成為了全國旅游地產發(fā)展的風向標之一。關鍵詞：房地產熱；機遇；國際旅游島；旅游地產；轉變25目 錄第一章 旅游地產的概述11.1.1 旅游地產的定義及分類 2 1.1.2海南旅游地產的發(fā)展特征3 1.1.3海南旅游地產的發(fā)展歷程41.2 海南旅游地產發(fā)展的現狀4第二章 海南旅游地產的發(fā)展環(huán)境 2.1.1 政策及法律環(huán)境5 2.2.1 經濟環(huán)境6 2.3.1 社會環(huán)境12 2.3.4 行業(yè)壞境 13 第三章 國際旅游島背景下海南旅游地產發(fā)展方向 3.1.1 海南發(fā)展的三大馬車 13 3.2.1 海南旅游地產的發(fā)展定位15 3.3.1 基礎配套及旅游服務能力的提高16 第四章 海南旅游地產SWOT分析 4.1.1 優(yōu)勢 17 4.2.1 劣勢 18 4.3.1 機會 21 4.4.1 威脅22 第五章 海南旅游地產開發(fā)可持續(xù)發(fā)展方向 5.1.1 旅游地產開發(fā)中存在的問題及對策22 5.2.1 海南旅游地產與本土化23 第六章 結論與展望 6.1.1 結論24 6.2.1 展望24參考文獻25第一章 旅游地產的概述1.1 概述隨著經濟的快速發(fā)展，我國的旅游也發(fā)展迅猛。據2009年數據統(tǒng)計，我國國內旅游人次達到19.02億，旅游業(yè)收入超過1萬億元。伴隨著旅游業(yè)的發(fā)展，房地產產業(yè)無疑成為首先被拉動的行業(yè)之一，尤其以旅游為目的的房地產開發(fā)項目成為新一輪經濟的興奮點和房地產投資的時尚。海南的旅游地產始于20世紀90年代，當時是為了處理由于房地產泡沫積壓的空置房、爛尾樓而將其改建為各類旅游休閑的場所，旅游房地產由此開始興起。近年來，隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展以及國家對住宅房地產的調控，更多的投資者、開發(fā)商將目光聚焦到旅游房地產，與商品房住宅相比，旅游地產正迎來了嶄新的春天。2009年，中央出臺了國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見正式印發(fā)，標志著海南國際旅游島建設上升為國家戰(zhàn)略，海南發(fā)展面臨新的歷史機遇。國際旅游島建設吸引了島外眾多的知名地產開發(fā)商、國外有名的投資公司紛紛在海南各地沿海海岸線上進行了一場“圈地”運動，投資數十億乃至上百億元的旅游地產項目比比偕是。但機遇和挑戰(zhàn)并存，在盲目的開發(fā)中也存在著一些壞境及其他問題，例如海防林遭到破壞、公共海灘被開發(fā)商獨占己有、本土化不夠、差異化不足等。此外，旅游地產開發(fā)面積較大，前期投入大，一般需要占用大量的資金，收益周期長，對于開發(fā)商的財務壓力比較大。1.1.1 旅游房地產的定義及其分類 （一）旅游房地產的定義：時下我國對旅游房地產的界定還不統(tǒng)一，運用比較廣泛的觀點認為：所謂的旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產投資、開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項目全部或部分實現了旅游功能。對旅游房地產的主要歸為三個特征：首先，旅游房地產必須位于旅游風景區(qū)、度假旅游區(qū)；其次，旅游地產必須滿足人們度假旅游的需要；最后，旅游地產的開發(fā)和消費方式必須具有多樣化的特點，能滿足人們對旅游物業(yè)投入資金少、使用時間短、使用次數多和增值的要求。 （二）旅游地產開發(fā)模式的分類1. 以第一住所為主要目的的景區(qū)住宅開發(fā)。其主要目的是為本地置業(yè)者提供第一居所，多建在城市內或市郊。依托旅游資源，如優(yōu)美的自然風光、主題突出的人文景觀、多種休閑娛樂設施等，直接提升住宅的環(huán)境品質，增加休閑功能，提高居民生活質量。此類房地產基本有三種類型：1) 直接靠近現有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)景區(qū)住宅2) 在自我營造的旅游景區(qū)附近開發(fā)景區(qū)住宅，以環(huán)境帶動地產，以旅游與房地產相結合全面發(fā)展。3) 與旅游景觀開放為一體的房產開發(fā)。此類模式與旅游景觀開發(fā)高度融合，發(fā)車本身就是旅游景觀的載體或表現形式。2. 以旅游為度假目的的度假房地產開發(fā)1) 產權式酒店。即將酒店的每一個各單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下投資人擁有酒店每年一定時間段的免費居住權。2) 時權酒店。即將酒店的每一個等單位分為一定的時間段，如將一年分為52周，出售每一個時間段的一定年限的使用權。消費者擁有一定年限內在酒店每年一定時間的居住權。3) 時值度假型酒店。指消費者購買一定數量的“分數”, 這些“分數”就成為消費者購買產品的貨幣。消費者可以使用這些分數在不同的時間、地點、檔次的度假村靈活的選擇住宿設施，消費者不擁有使用權或產權。4) 養(yǎng)老型酒店。指投資人在退休之前購買退休養(yǎng)老度假村的某一單位，委托管理公司經營管理直至退休后自用。管理期間將獲取一定的投資回報。一般情況下，該物業(yè)的產權人去世以后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。5) 在高爾夫球場、登山、滑雪等運動場地附近開發(fā)的運動度假6) 別墅。3. 以旅游接待為目的的自營式酒店開發(fā)4. 與旅游相關的寫字樓開發(fā)5. 以大盤形式出現的綜合性旅游房地產開發(fā)1.1.2 海南旅游地產的發(fā)展特征一、旅游地產的發(fā)展因地域、城市的不同存在較大差異，主要以一、二、三線城市劃分，并多數集中于沿海地區(qū)。由于海南地理、經濟發(fā)展特性，形成了沿海地區(qū)經濟發(fā)達、景觀資源豐富等特點，海南旅游地產業(yè)集中分布在沿海地區(qū)，而海南的中、西部旅游地產數量較少，且多集中在城市的附近相鄰市縣。二、旅游地產類型多樣化，開發(fā)方式逐漸向綜合化、多元化發(fā)展。海南的旅游地產市場基本呈現出多樣化、綜合化、多元化的發(fā)展態(tài)勢。眾多的知名旅游房地產開發(fā)商已由過去的產權式酒店、分時度假逐步發(fā)展延伸，以健身、養(yǎng)老、旅游、休閑、娛樂、健康、熱帶農業(yè)觀光為主題的旅游房地產項目逐步興起。三、旅游地產置業(yè)者需求放在投資和消費上獲得平衡旅游房產通常具有“投資+自用”的兩重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，更可以通過投資長期享受物業(yè)的帶來了空間享受和消費功能。這樣的旅游房產通常會吸引一些“高收入”、追求“高品質”生活的人群前來消費與投資。目前來看，兩種模式的有效結合是旅游地產需求特征中重要的方面。4、 海南旅游地產置業(yè)人群區(qū)域劃分為北京、東北一帶、西北、江浙、成都等。 海南的旅游地產置業(yè)者多來自島外，購房者占據了九成以上，大都來自在北京、上海、江浙、東北一帶，其中不乏明星和巨商。 據悉，從海南搜房網上了解到，海南各城市的房價相差頗大，三亞與陵水是?？诘瘸鞘械臄当?。在最新發(fā)布的8月7日樓市成交監(jiān)控數據中，海南全省簽約住宅均價為19034.04元/平方米，其中?？跒?548.91元/平方米，瓊海為4396.60元/平方米，文昌為6414.81元/平方米，三亞則高達36261.28元/平方米。 在售的新盤中，?？诘瘸鞘絮r有均價過萬的樓盤，而三亞顯示狀態(tài)為在售的兩個樓盤均價分別為45000元/平方米和25000元/平方米。這些樓盤均打出臨海旅游地產的旗號，有的直接由旅游區(qū)公司開發(fā)，戶型既有200平方米以上的大平層和別墅，也不乏20平方米左右的小戶型。 五、旅游地產開發(fā)模式逐步豐富，創(chuàng)新型產品、配套服務需求更加豐富如今旅游地產出現多種開發(fā)模式以應對差異化的置業(yè)需求，其中以產權酒店為主體的投資型模式開始向分時共享產權的消費模式轉換、商務型與度假型旅游地產模式等將逐步發(fā)展起來。旅游地產的租務需求所引致的對配套、服務等要求也越來越高。 1.1.3 海南旅游地產的發(fā)展歷程 海南的旅游地產始于20世紀90年代，當時是為了處理由于房地產泡沫積壓的空置房、爛尾樓而將其改建為各類旅游休閑的場所，旅游房地產由此開始興起。1993年6月24日，國務院發(fā)布關于當前經濟情況和加強宏觀調控的意見，提出16條強力調控措施：包括嚴格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。銀根全面緊縮，一路高歌猛進的海南房地產熱頓時被釜底抽薪。宏觀調控導致海南房地產泡沫經濟徹底破滅，其中海南的旅游地產首當其沖，海南經濟和金融從此陷入困境。直到2006年下半年開始，元氣大傷的海南省房地產，才開始了緩慢的恢復性增長。2009年12月，中央出臺國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見正式印發(fā)，標志著海南國際旅游島建設上升為國家戰(zhàn)略，海南旅游地產發(fā)展面臨新的歷史機遇。 1.2 海南旅游地產發(fā)展的現實狀況（一）目前海南資源足夠豐富 海南的土地總面積約354萬公頃，尚未開發(fā)利用的土地只有26萬公頃，約占土地總面積的8。雖然也非小數目，但考慮到如中部有對農村耕地、森林山地等的保護，甚至一些地區(qū)有火山噴發(fā)帶、控制填海造田等所形成的限制，還有海南整體的城鎮(zhèn)化率還偏低，目前所推出的沿海土地便往往帶有稀缺性、排他性，甚至唯一性，這也被業(yè)內認為是開發(fā)商樂于在海南搶占有利地形的原因之一。 走進海南，不難發(fā)現，三亞房地產的開發(fā)無不與旅游息息相關，三亞之“景”成為眾多樓盤的主要賣點，以海景房為例,據了解,價格一般都在每平方米7000元1.2萬元以上，相比較而言，位于市區(qū)的商品房，價格一般只有一線海景房的一半。但是，市區(qū)商品房中能夠看到“海景”、“山景”的戶型，價格也隨之升高，可賣到每平方米60008000元。首先，從區(qū)域經濟特色看，三亞的旅游業(yè)是蜘蛛產業(yè)，據統(tǒng)計數據表明，近幾年來，強調“健康、生態(tài)、美麗”的三亞旅游正成為斐聲國內外的品牌，使三亞擴大了開放度。每年三亞市旅游定點飯店接待中外游客均在350萬人次以上，每年旅游總收入達40億元，由此帶動三亞房地產投資強勁增長，目前，三亞已擁有旅游飯店138家，其中五星、四星級或相當星級的酒店有38家。正是由于旅游業(yè)的飛速發(fā)展使得各類投資者看好投資三亞樓市，而投資者的涌入又進一步帶動了三亞旅游業(yè)的發(fā)展，形成雙向互動。其次，從購房信息群體看，據當地開發(fā)商介紹，外地購房者占有絕對比例，約占樓盤客戶的7成以上，并且多數為二次甚至多次置業(yè)者，其中多數是北方人，近一兩年來，來自四川、成都、昆明、貴陽等地的購房者有逐年增加的跡象，正成為三亞樓市的又一生力軍。特別是一些臨海小區(qū)，記者在三亞采訪期間，正值當地旅游淡季，在一些已入住的小區(qū)內，據物管人員告訴記者，目前多數已售住房空置，而到了每年十月以后，就會有大量業(yè)主到此度假。從收入方面看，早年購房者，以高收入群體及商界成功人士為主，由此也造成早期“豪宅開發(fā)熱”，最終使得部分高檔住房滯銷，某些2001年開發(fā)的高端產品目前還處于消化階段。而目前的購房群體中除高收入者外，外地退休人員和中高收入群體成為重要的組成部分。這類購房者的出現，使得三亞商品房結構有所變化，百平方米以下的中小戶型成為銷售主流，占市場比例的一半以上。通過旅游認識三亞，最終成為三亞樓市客戶，也由此凸顯該地區(qū)旅游品牌的成功打造。三亞樓市發(fā)展主線，最主要的是憑借當地旅游經濟的發(fā)展，旅游是當地經濟的支柱產業(yè)，房地產則是這一旅游產業(yè)鏈中不可缺少的一環(huán)，大思路決定了三亞樓市的大出路在于旅游。旅游地產也隨起興起。特別是旅游地產開發(fā)也隨之出現無所適從的局面?？梢姡齺喪幸M一步整合旅游資源，開發(fā)海南旅游地產這塊寶地，還任重道遠。（二）發(fā)展規(guī)劃-專業(yè)化、國際性旅游城市1. 國際旅游島海南在國際關系中有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，是祖國的真正南大門。2010年，海南申請國際旅游島正式獲得國務院批準通過，海南將以更寬廣的懷抱和美麗的容顏接待八方來客。以三亞為例，三亞市政府出臺三亞市推進海南國際旅游島建設行動方案確立了以2010年、2015年和2020年為節(jié)點，明確了三個階段的基本發(fā)展目標：即2010年全面啟動推進國際旅游島建設各項工作；2015年完成旅游要素的國際化改造，成為具有國際競爭力的旅游度假勝地；到2020年，城市公交、公共服務等綜合環(huán)境達到國際先進水平，城市文明素質得到顯著提高，知名度和美譽度進一步提升，成為世界級的度假天堂。2. 度假經濟圈海南?？谑小⑷齺喪?、保亭縣、陵水市等市縣城市，已經逐級上報了所在城市的土地利用總體規(guī)劃，并均已得到國土資源部的批準。順應了海南國際旅游島規(guī)劃中建設六大功能組團的精神，大三亞度假休閑經濟圈已經率先啟動。在政府的主導下，三亞經濟圈將有望成為海南省真正熱帶區(qū)域的下一步發(fā)展亮點。三亞市相關領導曾多次表示，三亞不能僅僅滿足自身的發(fā)展，還要助理三亞的發(fā)展，從而為保衛(wèi)18陰暗中國唯一熱帶地區(qū)大的整體崛起貢獻力量。第二章 海南旅游地產的發(fā)展環(huán)境分析2.1.1 政策及法律環(huán)境 在國務院出臺國務院關于推進海南國際旅游島建設諾干意見的政策指導下，海南省政府也相繼出臺了海南國際旅游島建設規(guī)劃綱要，指明了海南今后的的發(fā)展方向和目標。相關法律法規(guī)也相繼出臺，海南的旅游地產發(fā)展獲得了新的發(fā)展機遇。 1對外開放的機遇。海南是全國唯一的全省范圍的經濟特區(qū)。國家對海南建設國際旅游島明確給予大力支持和幫助，同意海南進一步發(fā)揮經濟特區(qū)優(yōu)勢，在旅游對外開放和體制改革等方面積極探索，先行試驗。從而讓海南島以符合國際標準的姿態(tài)出現在世界舞臺，以國際旅游島的形象帶動海南經濟的發(fā)展，帶動中國旅游的對外開放，最終形成全方位的對外開放格局。2. 新法規(guī)的出臺。2011年1月14日，海南省人大常委會會議審議通過了海南國際旅游島建設發(fā)展條例、海南經濟特區(qū)旅行社管理規(guī)定、海南經濟特區(qū)導游人員管理規(guī)定、海南省旅游景區(qū)景點管理規(guī)定、海南經濟特區(qū)旅游價格管理規(guī)定五項國際旅游島建設發(fā)展相關法規(guī)。這五項法規(guī)從2011年2月1日起開始實施，填補了旅游景區(qū)景點管理的空白，解決我省旅行社、導游行業(yè)存在的問題提供了法律依據。其中海南國際旅游島建設發(fā)展條例將國務院、省委有關國際旅游島建設發(fā)展的總體部署以法規(guī)的形式固定下來，結合海南國際旅游島建設發(fā)展的要求，圍繞海南國際旅游島六大戰(zhàn)略定位，對建設發(fā)展的原則、規(guī)劃編制、產業(yè)發(fā)展等進行整體把握，明確和解決了海南國際旅游島建設發(fā)展中的主要問題，從而將國際旅游島建設納入法制軌道，有力助推海南國際旅游島的建設發(fā)展。 3優(yōu)惠的政策。國家給與海南發(fā)展國際旅游的特殊優(yōu)惠政策支持。國務院已批準海南對21個國家的旅游團實行從海南開放口岸入境，在海南居留15天內免簽證的優(yōu)惠政策。海南實行了對臺灣同胞的特別簽證，擁有了全國有權為臺灣居民審查簽發(fā)一次性有效簽證的四個口岸中的兩個城市。海南島實行了面向全球的落地簽證，所有來海南的旅游團，都可在海口、三亞口岸簽證機關辦理即落地簽證。中國國家民航總局正式批復將海南作為中國民航開放三、四、五航權的試點地區(qū)。 隨著海南國際旅游島建設的不斷推進，各旅游要素呈現快速發(fā)展之勢，旅游購物卻一直是海南旅游業(yè)發(fā)展的“短板”。但從2011 1月1日，海南開始正式實施境外旅客購物離境退稅政策。同時，2010年12月，國務院批準了海南離島旅客免稅購物政策試點實施方案。緊接著，2011年3月23日，海關總署發(fā)布了中華人民共和國海關對海南省離島旅客免稅購物監(jiān)管暫行辦法。離島免稅政策是國家賦予海南國際旅游島建設一系列政策支持中最重要的政策之一，這項政策含金量高，影響面廣，有利于改善海南旅游環(huán)境、擴大旅客購物的規(guī)模、提高旅客購物的檔次，促進游客數量和人均消費增長，帶動以旅游業(yè)為龍頭的現代服務業(yè)發(fā)展；有利于保持和發(fā)揮海南的生態(tài)資源優(yōu)勢，支持海南綠色和可持續(xù)發(fā)展；有利于提升海南旅游業(yè)的國際競爭力，切實推進海南國際旅游島發(fā)展戰(zhàn)略的實施，可以直接帶動海南旅游業(yè)和現代服務業(yè)的進一步發(fā)展，加快海南國際旅游島建設的步伐。 2.1.2 經濟環(huán)境表2.2.1 一、海南國際旅游島建設主要經濟指標2、 各項經濟運行情況（一） 在當今國家房地產政策的嚴厲調控下海南的旅市場平穩(wěn)增長，小有回落 根據海南省統(tǒng)計局2012年4月份統(tǒng)計資料，全省共接待旅游過夜人數257.26萬人次，同比增長7.8%，增速比3月份回落2.8個百分點。其中，入境游客8.52萬人次，同比增長2.9%；國內游客248.74萬人次，增長8.0%，增速比上月回落2.8個百分點。旅游總收入25.33億元，同比增長14.3%；旅游飯店客房開房率57.39%，比上月低7.47個百分點。 1-10月，全省共接待旅游過夜人數1112.72萬人次，比上年同期增長9.6%；全省旅游總收入137.83億元，增長20.7%；旅游飯店客房開房率63.67%。 （二）在當今國家調控背景下海南房地產開發(fā)投資略有放緩，商品房銷售降幅進一步收窄 1-10月，全省房地產開發(fā)投資完成212.10億元，比上年同期增長20.5%，增速較一季度放慢0.8個百分點;房屋施工面積3683.94萬平方米，增長47.9%，增速較一季度放慢8.3個百分點。從區(qū)域看，東部地區(qū)房地產開發(fā)投資總量和增速均居全省首位，1-4月累計投資額176.51億元，同比增長22.1%，占全省比重83.2%；中部和西部分別增長14.9%、12.7%。 1-10月，全省房屋銷售面積244.80萬平方米，同比下降14.9%，降幅比一季度收窄3個百分點。分區(qū)域看，文昌、瓊海、萬寧、三亞、陵水、保亭、澄邁7市縣的房屋銷售面積實現增長。 表2.2.2 2012年9月17日簽約套數表2.2.3 2012年9月26日簽約套數 表2.2.4 2012年10月17日簽約套數 表2.2.5 2012年10月26日簽約套數表2.2.6 2012年前三個季度主要房企銷售額表2.2.7 2012年前三個季度主要房企銷售面積（三)消費品市場保持較快增長，但增幅回落比較明顯 據海南省統(tǒng)計局資料顯示，4月份全省社會消費品零售總額67.74億元，比上年同期增長14.2%（國家統(tǒng)計局評估認定數），增幅同比回落4.4個百分點；1-4月，全省社會消費品零售總額283.85億元，比上年同期增長16.0%，增幅比預期目標低2個百分點，比一季度回落0.6個百分點。 在國人離島免稅政策實施效應翹尾作用的帶動下，化妝品、金銀珠寶等仍然是引領消費的熱點，零售額實現強勁增長，推動商品零售消費較快增長。4月份，商品零售57.80億元，增長15.0%。限上企業(yè)商品零售中，化妝品類增長96.1%、日用品類增長82.1%、金銀珠寶類增長35.8%、通訊器材增長1.4倍、石油及制品類增長25.5%、家用電器和音響器材類增長16.9%，共同拉動限上企業(yè)商品零售額增長16.7個百分點。汽車銷售額和住宿業(yè)營業(yè)額下降是影響4月份消費增長明顯回落的主要原因。一方面，汽車消費市場持續(xù)低迷，汽車類零售額下降19.2%，影響限上企業(yè)商品零售額下降6.0個百分點。另一方面，限上住宿業(yè)營業(yè)額今年首次出現下降，3.3%的降幅與去年同期37.4%的增長相比，明顯回落。 （四）工業(yè)生產增速明顯回落 4月份，全省規(guī)模以上工業(yè)完成增加值38.67億元，比上年同月增長3.7%，增速比3月份回落7.5個百分點；1-4月，全省規(guī)模以上工業(yè)完成增加值150.93億元，比上年同期增長8.0%，增幅比一季度回落1.8個百分點，與預期目標的差距進一步拉大。4月份，大企業(yè)生產下降是工業(yè)生產增速回落的主要原因，去年完成總產值5億元以上的49家企業(yè)工業(yè)總產值同比下降2.6%，影響全省工業(yè)總產值下降2.1個百分點。49家企業(yè)中26家生產下降，其中前四大企業(yè)生產均下降。一是，在缺少新增產能的情況下，原油加工量同比下降1.8%，石油加工業(yè)總產值下降5.3%，影響全省工業(yè)總產值下降1.8個百分點；二是，受設備檢修、國家藥物政策調整、以及市場銷售不暢等因素影響，化工、醫(yī)藥、造紙和汽車等支柱產業(yè)分別下降23.6%、2.5%、14.1%、21.4%，共同影響全省工業(yè)總產值下降4.7個百分點。（五）物價漲幅持續(xù)回落，但高于全國平均水平 4月份，全省居民消費價格同比上漲3.8%，漲幅較上月回落0.2個百分點,高于全國0.4個百分點；1-4月，全省居民消費價格累計同比上漲3.9%,與一季度持平，高于全國0.2個百分點。物價調控工作仍要進一步緊抓。 八大類別全面上漲，4月份，食品類上漲5.8%，漲幅較上月回落1.1個百分點；居住類上漲1.8%,漲幅回落0.1個百分點；其他依次為：衣著類上漲5.2%、家庭設備用品及維修服務類上漲5.1%、交通和通訊類上漲2.5%、醫(yī)療保健與個人用品類上漲2.4%、娛樂教育文化用品及服務類上漲2.1%、煙酒及用品類上漲1.8%。 2.1.3 社會環(huán)境 旅游是隨著人們生活水平提高、物質相對豐富而相應發(fā)展的產業(yè)。近年來政策的開放和經濟的高速發(fā)展，為海南旅游業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好條件，海南旅游業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，并由此產生了可觀的經濟效益。與此同時，海南旅游業(yè)資源破壞、旅游區(qū)環(huán)境質量下降的問題也日益突出。 上世紀80年代末，海南旅游進入國人視野。1987年海南被列為全國七大重點旅游區(qū)之一。按照規(guī)劃至20世紀末，計劃接待國內外游客300萬人次。海南旅游業(yè)的迅猛發(fā)展之勢超過了預期。1988年海南建省辦經濟特區(qū)，全省接待國內外游客近120人次，旅游總收入逾2.87億元。至2008年全省接待國內外游客逾2000萬人次，旅游總收入達192億元。從建省之初的“工、農、貿、旅并舉”，到后來的“一省兩地”（新興工業(yè)省、熱帶高效農業(yè)基地和度假休閑旅游勝地），再到現在的建設國際旅游島，海南以熱帶、生態(tài)、海島、海洋為主要特色，具有得天獨厚的復合型旅游資源。海南島緯度與夏威夷、巴厘島、普吉島等世界著名旅游勝地相近，亞龍灣可與夏威夷相媲美，?？谧鳛槭澜缟儆械谋卑冻鞘?，海闊浪平。海南擁有原生態(tài)的熱帶雨林，豐富的動植物物種資源。海南的“藍色+綠色”組合堪為世界獨有，而海南高度綜合性的生態(tài)系統(tǒng)在世界來說都是罕見的。2.1.4 行業(yè)環(huán)境 目前，在?？诘臇|西海岸，以及?？谥寥齺啍蛋俟锏暮０毒€上，旅游地產的開發(fā)成為第一沖擊波，引領著海南旅游產業(yè)的升級。富力地產、雅居樂、魯能、華潤置業(yè)、萬科等房企大鱷已經完成布點開發(fā)，建設了一批濱海居住區(qū)、旅游度假酒店、高爾夫球場、游艇設施、主題公園等旅游休閑地產項目。按照以上的投資分析，有幾家公司值得關注：一線地產商：魯能、富力、雅居樂；二線城市地產商（非海南本土企業(yè)）：中國寶安、萬通地產、中體產業(yè)；海南本土產業(yè)：正和股份、ST珠江、海韻、海航集團。第三章 國際旅游島背景下海南旅游地產發(fā)展方向3.1.1 海南發(fā)展的三大馬車1、 建筑業(yè)-交通、能源、水利領域基礎設施齊頭并進由于歷史原因，海南基礎設施建設水平整體滯后，欠賬很多，令海南長時間陷入交通不便、電力供應不足、工程性缺水等一系列窘境。也正因為缺乏完善的基礎設施，海南各個產業(yè)的發(fā)展缺乏支撐和載體，中西部發(fā)展相對滯后于東部，各種稀缺資源難以體現出應有的市場價值，與海南發(fā)展步伐不相適應。 2010年12月，海南東環(huán)高鐵開通運營，讓海南步入高鐵時代，完善了立體交通體系。2010年8月，曾擱淺10多年的?？谥镣筒咚俟分匦麻_建，計劃今年底建成通車。去年底，海南一南一北兩大國際機場旅客吞吐量先后突破千萬人次大關。此外，洋浦港三期工程、洋浦30萬噸級原油碼頭、?？诟鄱诠こ?、華能東方電廠配套5萬噸級煤碼頭工程等相繼投入使用，構筑起海南“四方五港”格局。公路、鐵路、航空建設齊頭并進，為海南構建了一條條快捷順暢的“黃金通道”。交通領域的發(fā)力并非“獨舞”，能源領域的基礎設施同樣精彩。去年，海南電網220千伏主網架實現了從“東部單環(huán)西部雙回”到“全島雙環(huán)網”的轉變；總投資約190億元的海南昌江核電工程一期1號、2號機組于2010年開建；海南感城、四更、峨蔓等5個風力發(fā)電項目已并網運行；海南太陽能光伏發(fā)電項目臨高20兆瓦光伏并網示范工程正式并網發(fā)電未來，海南將逐步實現核電、火電、風電、太陽能光伏發(fā)電、水電等“五電”齊發(fā)的格局。工程性缺水，是多年來制約海南農業(yè)發(fā)展的突出問題。近幾年，海南加大水利基礎設施建設，啟動大項目，以破解工程性缺水難題。2009年，大廣壩戈枕水利樞紐工程竣工，讓周邊幾十萬農民不再“望天吃飯”，從根本上改變了海南西部干旱缺水現狀。去年，備受關注的紅嶺水利樞紐工程開建，將徹底解決瓊東北地區(qū)工程性缺水的難題。建成后，海南將編織起北有松濤、南有大隆、西有大廣壩、東北有紅嶺的完善水網。 按照規(guī)劃，在未來幾年里，海南強力推進以瓊州海峽跨海通道、環(huán)島高速鐵路、“田字型”高速公路、核電、機場、港口、公路、水利、能源、“三網融合”十大工程為重點的基礎設施建設，構建現代化的交通、能源、水利、通信等基礎設施體系。2、 旅游業(yè) 旅游業(yè)是拉動海南經濟發(fā)展的“三駕馬車”之一，作為海南的重要產業(yè)旅游業(yè)在國際旅游島背景下，將進一步得到完善和發(fā)展。旅游也應相應的配套措施完善旅游市場，應實施以下措施：（1） 建立海南日用消費品免稅區(qū)實現旅游產業(yè)高度開放關鍵一步。 建立海南日用消費品免稅區(qū)的基本內涵。即在全島范圍內對海內外旅游者及本島居民實行日用消費品免關稅、消費稅和增值稅的政策。對在海南出售的國產日用消費品視同出口，可以參照國家規(guī)定的出口退稅率給予稅收優(yōu)惠。在條件成熟時，可以由旅游相關的日用消費品免稅政策擴大到相關的生活資料。 （二）完備的醫(yī)療服務是國際旅游島建設的基本保障。隨著國際旅游島建設進程的加快，日益增長的國內外游客對海南醫(yī)療急救體系的應急能力、專業(yè)技術水平和救治質量提出更高的要求。（三）金融保險服務是國際旅游島建設的重要支持。旅游及相關服務業(yè)的參與主體對金融服務，如信貸業(yè)務、結算業(yè)務、外幣兌換業(yè)務、資金管理業(yè)務、保險代理提出了更高要求。（四）文化體育娛樂業(yè)是提高國際旅游島軟實力的重要手段。休閑度假旅游將成為海南主導旅游。加快海南文化體育娛樂產業(yè)開放，引進和發(fā)展國際通行的娛樂項目，就可以吸引大批境外高端游客來海南休閑度假、娛樂和消遣，從而帶動相關服務業(yè)的發(fā)展。（五）會展業(yè)是海南旅游發(fā)展的新增長點。會展業(yè)的繁榮與發(fā)展不僅可以源源不斷地吸引眾多游客，同時，還帶來巨大的消費和旅游市場。（六）電信服務是實現國際旅游島信息化建設的重要因素。適應國內外游客的文化消費和信息咨詢的需求，以及文化創(chuàng)意等新型服務業(yè)的發(fā)展，迫切要求加快推進電信產業(yè)開放進程。3、 酒店和房地產業(yè)在海南國際旅游島建設背景下，酒店業(yè)發(fā)展迎來新機遇，海南已逐步成為全國頂級酒店品牌最集中、酒店國家化水平較高的區(qū)域。截至2010年9月，海南共有星級酒店237家，其中五星級酒店21家、四星級酒店56家、三星級酒店110家、二星級酒店40家、一星級酒店10家，尚未評定的具五星級酒店近20家，已基本建立起包括高、中、低不同檔次，適應不同客戶群的酒店業(yè)體系。海南省旅游資源非常豐富，2009年12月31日，國務院發(fā)布了關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見，為包括海南酒店業(yè)在內的多個行業(yè)的未來發(fā)展提供了巨大的機遇與廣闊的市場空間。據統(tǒng)計，截至2010年9月，海南共有星級酒店237家，其中五星級酒店21家、四星級酒店56家、三星級酒店110家、二星級酒店40家、一星級酒店10家，尚未評定的具五星級酒店近20家，已基本建立起包括高、中、低不同檔次，適應不同客戶群的酒店業(yè)體系。從酒店品牌來看，希爾頓等21家國際酒店管理集團進駐海南，涉及32個品牌、48家酒店(含在建/擬建)。此外，還有具有影響力的國內酒店管理集團6家落戶海南，涉及9個品牌、23家酒店(含在建/擬建)。在海南國際旅游島建設背景下，酒店業(yè)發(fā)展迎來新機遇，海南已逐步成為全國頂級酒店品牌最集中、酒店國家化水平較高的區(qū)域。未來5年海南將引進20家國際知名酒店管理集團，提升海南酒店業(yè)整體形象和國際管理水平，促進海南酒店業(yè)向規(guī)?；?、品牌化和國際化方向發(fā)展。屆時，國際一線、國內頂級品牌酒店將遍布海南海濱和腹地，沿著海岸線聚集，呈帶狀分布。 目前，富力地產在海南已經取得了近萬畝土地的開發(fā)權，主要包括香水灣的2500畝土地、在海口的680畝土地和澄邁的6700畝土地。其中，富力地產在香水灣打造的旅游地產項目富力灣，投資超過15億元，并吸引13家大公司進駐。而2009年9月9日富力地產在海南的另一項目“富力紅樹灣”在澄邁縣正式開工，計劃投資逾百億元。雅居樂地產攜手摩根士丹利共同開發(fā)的海南清水灣，占地約1.5萬畝，海岸線長達12公里，項目總投資逾200億元，開發(fā)周期長達10年，號稱是海南目前最大的熱帶濱海旅游度假區(qū)，并列入海南“十一五”重點建設項目。海南魯能城規(guī)劃總占地面積約19平方公里，土地儲備達8000畝。其中，三亞灣新城占地6.8平方公里，擁有9公里長的海岸線。在旅游休閑地產概念下，海南已經成為星級酒店最密集的地方。根據國務院關于海南國際旅游島建設若干意見中指出，保持房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。積極引導和發(fā)展與旅游業(yè)相適應的房地產業(yè)，科學規(guī)劃房地產業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度，鼓勵有實力、有信譽的企業(yè)發(fā)展富有海南特色、高品質的星級賓館、度假村等房地產項目。加強產權式度假酒店的開發(fā)、建設、銷售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理。穩(wěn)步發(fā)展?jié)M足避寒、療養(yǎng)等不同需求的度假居住型房地產。鼓勵發(fā)展家庭旅館經營和房屋租賃經營。加強保障性住房建設，逐步改善城鄉(xiāng)居民的住房條件。條件成熟時，在海南開展房地產投資信托基金試點。3.2.1 海南旅游地產的發(fā)展定位及其未來發(fā)展趨勢（一）海南旅游地產正在從單一型的旅游房地產業(yè)逐步過度到綜合性，外向型，多元化的產業(yè)趨勢。 由單一的近旅游地商住消費，逐步向旅游者以旅游，度假，投資等為目的的并最終產生購買行的房地產物業(yè)開發(fā)，營銷等多種形式的發(fā)展，如景區(qū)住宅，風景名勝度假村，時權酒店，產權酒店，養(yǎng)老型酒店、等多類型的旅游地產共同發(fā)展。（二）注重房地產與旅游業(yè)相結合其獨有的特點是：一是以優(yōu)美的自然景觀和人文景觀，齊全的旅游休閑娛樂設施為主要依托；二是以滿足旅游市場需要為出發(fā)點；三是以突出休閑、度假為主要目的。透過國外一些國家發(fā)展旅游房地產的實踐，可以得出：1、發(fā)展旅游房地產有利于促進旅游經濟的發(fā)展。能夠加快完善旅游目的地的旅游配套設施的開發(fā)和建設，為旅游活動的開展創(chuàng)造良好的前提條件。2、能夠帶動如建筑、交通、飲食、通信等行業(yè)的發(fā)展，并提供就業(yè)崗位，增加政府稅收。3、發(fā)展旅游房地產業(yè)，可以促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，可以解決房地產中的空置房問題，盤活房地產中的積壓資金等問題。必須認真研究和解決發(fā)展中的問題，使其沿著健康的方向發(fā)展。 （三）在穩(wěn)定置業(yè)型旅游房地產產品的基礎上，應該加快分時度假、產權酒店等產品的開發(fā)，推動海南由適居地向度假地的切實轉變，使海南旅游房地產的結構更加優(yōu)化。 一方面，圍繞旅游房地產，另一方面，在目的地綜合開發(fā)中發(fā)展一批特色突出、風格不同、檔次較高的旅游項目，與房地產項目形成配套，并提高海南的休閑氛圍、康樂度假氛圍，從而最終推動海南旅游業(yè)的整體提升。 (四) 旅游地產開發(fā)應突出獨特性、差異化、滿足多樣化市場需求 海南旅游地產業(yè)的開發(fā)不能夠與內陸城市千篇一律、要突出海南獨特的優(yōu)勢、要具有差異化。海南旅游地產在開發(fā)時要突出海南獨特的旅游資源及文化含蘊，如濱海資源，山林風景、少數民族旅游等資源優(yōu)勢都可以體現在旅游地產產品當中，符合當地環(huán)境，做出特色才能吸引更多的購房者。3.2.2 基礎配套及旅游服務能力的提高（一）交通 根據海南國際旅游島建設發(fā)展規(guī)劃綱要(20102020)中指出：加強海南交通運輸業(yè)的建設，以提高旅游服務接待能力，提高效率。 1.進出島通道。推進瓊州海峽跨海通道工程的前期工作。加快海口至廣州、?？谥聊蠈幐咚俟方ㄔO。對?？诿捞m機場、三亞鳳凰機場進行擴能改造;適時建成開通運營博鰲機場;開展西部機場前期工作。加強港口基礎設施和集疏運體系建設，重點建設洋浦、?？?馬村)、八所、三亞、清瀾五個港口，盡快形成功能完善、配套齊全的港口格局。加快推進馬村海洋石油專用碼頭和服務基地建設。加快建設郵輪碼頭，完善配套設施和服務，推進國際郵輪母港發(fā)展。2.島內交通網絡。2010年底前建成開通東環(huán)鐵路，2015年底前建成西環(huán)鐵路，適時建設西線鐵路擴能改造和洋浦支線鐵路項目。推進中線地方高速公路和萬寧至洋浦地方高速公路建設，形成“田”字型高速公路網絡。提升現有國道、省道技術等級，改善農村道路交通條件。到2015年，形成島內“2小時旅游交通圈”。3.旅游交通設施。延伸沿海公路主干線，分期、分段建設沿海觀光公路，配套完善觀景點設施。打通主干道通往旅游景區(qū)的連接通道以及景區(qū)和景區(qū)之間的連接通道，提高景區(qū)的可進入性。逐步建設完善登山道、自駕車服務基礎設施、露營地設施，規(guī)范引導自發(fā)性旅游活動。重點濱海旅游城市要逐步建設完善游艇基礎設施，在主要內河預留旅游航運通道和游艇碼頭發(fā)展空間。在主要旅游城市和大型旅游度假區(qū)，規(guī)劃建設慢行交通系統(tǒng)及配套設施，滿足自行車、輪滑、步行等休閑交通需求。（2） 能源海南加強能源建設是建設國際旅游島的有力保障，是旅游地產發(fā)展的強有力的后盾。目前海南在規(guī)劃建設中的有：1.海南昌江核電2臺65萬千瓦核電機組2.條件成熟建設海南東方電廠二期3.海南積極推進LNG發(fā)電項目和抽水蓄能電站的前期工作4.大力發(fā)展風能、太陽能、生物質能等新能源，加快建成東方感城、四更、高排等風電項目，以及臨高縣光伏并網示范工程等太陽能發(fā)電項目，按照規(guī)劃有序開發(fā)海上風電項目。（三）水利據悉海南雅居樂清水灣建設有自己企業(yè)的自來水公司，而水的來源則是海南陵水的小妹水壩。 海南省政府在規(guī)劃中提出，要合理開發(fā)利用水資源。重點實施一批水源工程、節(jié)水灌溉工程。目前開工建設的水壩有紅嶺水利樞紐，并做好邁灣、天角潭等水庫工程的前期準備工作，論證后將適時開工建設，基本解決海南島的工程性缺水問題。完善城鄉(xiāng)和旅游區(qū)供水設施。在用水量較大的中心城鎮(zhèn)和水質安全性較差地區(qū)，新建、擴建水廠，統(tǒng)一處理，集中供水，輻射周邊旅游區(qū)，滿足城鄉(xiāng)居民和旅游業(yè)發(fā)展的需要;在游客集散地和主要景區(qū)設置達到飲用水標準的便捷取水設備。2013年城鎮(zhèn)自來水普及率達到90%。第四章 海南旅游地產SWOT分析4.1.1 優(yōu)勢(1) 先天稟賦的自然資源海南四面環(huán)海，在長達1928公里的海岸線上，沙岸約占50%-60%，沙灘寬數百米至1000多米不等，向海面坡度一般為5，土地資源豐富。這些地區(qū)氣候宜人，風景秀麗，十分有利于旅游地產的規(guī)劃與建設。海南的熱帶雨林、原始森林資源豐富以及珍稀動植物，部分已被列為國家級保護的動植物。以此作為基礎發(fā)展起來的登山和避暑山莊、野生動物自然保護區(qū)、熱帶原始森林公園，對熱衷于生態(tài)旅游的消費者具有很大吸引力。這些地區(qū)特色鮮明，稀缺性優(yōu)勢明顯，雖然土地資源十分有限，但非常適合發(fā)展以小型“農家樂”為主的體驗式旅游地產。（2） 有較好的地質、溫泉條件較著名的游?？诨鹕娇诠珗@溫泉、興隆溫泉、南平溫泉、藍洋溫泉、七仙嶺溫泉、大田溫泉、官塘溫泉等。以這些地區(qū)為依托，十分適宜以休閑、養(yǎng)生、度假為主題的旅游地產的發(fā)展。（3） 氣候狀況 海南島地理位置為北緯30至20.07度，東經108.15至120.05度，海南島屬熱帶季風海洋性氣候。四季不分明，夏無酷熱，冬無嚴寒，溫差小，平均氣溫高；光、熱、水資源豐富，年均溫22.5-25.6C，海水溫度一般為18-30；年日照時數1780-2600小時, 年降水量1500-2500毫米。氣候宜人，適合居住。是旅游地產養(yǎng)老、避寒有利的棲息地。（4） 地理位置海南島（包括南海諸島）位于華南和西南陸地國土和海洋國土的結合部，是大西南走向世界的前沿；近傍香港，遙望臺灣，內靠我國經濟發(fā)達的珠三角，外鄰亞太經濟圈中最活躍的東南亞；位于太平洋環(huán)形帶上，處在日本到新加坡的中段，直接面向東南亞，靠近國際深水航道；連接亞洲和大洋洲、太平洋和印度洋，南海是我國通往東南亞、印度洋直到非洲、歐洲的海上通道，海運交通位置重要。（5） 經濟特區(qū)的優(yōu)