淺析國(guó)際旅游島背景下海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展概況.doc

江西科技學(xué)院本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）密級(jí)： 學(xué)號(hào)： 本科生畢業(yè)（設(shè)計(jì)）論文淺析國(guó)際旅游島背景下海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展概況系 別： 管理學(xué)院 專 業(yè)： 工商企業(yè)管理 班 級(jí)： 2010級(jí)統(tǒng)專工商（1）班 學(xué)生姓名： 唐聞明 指導(dǎo)老師： 徐 進(jìn) 完成日期： 2012.10.25 摘要 中共十一屆三中全會(huì)以后，改革開(kāi)放的春風(fēng)吹遍祖國(guó)大地，海南島的大規(guī)模開(kāi)發(fā)開(kāi)放也被提上日程。1988年海南脫離廣東成立海南省并建立全國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，從此開(kāi)啟了海南新的發(fā)展歷程。1992年，中央提出要加快住房制度改革步伐，海南建省和特區(qū)效應(yīng)因此得到全面釋放，海南的房地產(chǎn)熱從此開(kāi)始。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1992年到1994年間，流入海南省的資金多達(dá)1000億元，這些資金絕大部分來(lái)自銀行貸款。流入海南省的資金，只有一小部分資金從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，絕大部分用來(lái)炒作地皮套利，而其中就也包括海南的旅游地產(chǎn)。僅?？谝坏兀貎r(jià)就由1991年的每畝十幾萬(wàn)元飆升至1993年每畝600多萬(wàn)元，在?？?、三亞、瓊海等地，上萬(wàn)公頃的土地被購(gòu)置。一個(gè)項(xiàng)目一打樁，就有人來(lái)購(gòu)買；擁有一張土地紅線圖就可以賣出轉(zhuǎn)手，有的項(xiàng)目甚至被轉(zhuǎn)手加價(jià)20次以上，來(lái)自房地產(chǎn)交易的暴利，吸引了眾多的國(guó)內(nèi)外客商進(jìn)入，泡沫經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致年輕的海南省經(jīng)濟(jì)虛假繁榮一時(shí)。1992年，海口的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到了驚人的83。另一個(gè)熱點(diǎn)城市三亞也達(dá)到了73.6，海南全省財(cái)政收入的40來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)。1991年海南的商品房平均價(jià)格為1400元/平方米，1992年迅速上漲到5000元/平方米，1993年達(dá)到最高的7500元/平方米，兩年時(shí)間暴漲超過(guò)400。可以說(shuō)，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本幾倍，與房地產(chǎn)購(gòu)買者的真正需求背道而馳。 1993年6月24日，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見(jiàn)，提出16條強(qiáng)力調(diào)控措施：包括嚴(yán)格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國(guó)債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項(xiàng)目等。銀根全面緊縮，一路高歌猛進(jìn)的海南房地產(chǎn)熱頓時(shí)被釜底抽薪。宏觀調(diào)控導(dǎo)致海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)徹底破滅，其中海南的旅游地產(chǎn)也首當(dāng)其沖，海南經(jīng)濟(jì)金融陷入困境。據(jù)當(dāng)時(shí)的數(shù)據(jù)，全省“爛尾樓”高達(dá)600多棟、1600多萬(wàn)平方米，閑置土地18834公頃積壓資金800億元，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。由于積壓的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清，債權(quán)債務(wù)糾紛普遍，嚴(yán)重地影響海南經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和對(duì)外開(kāi)放形象。這是海南建省和辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來(lái)第一次房地產(chǎn)熱，給海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)赤裸裸的教訓(xùn)。 直到2006年下半年開(kāi)始，元?dú)獯髠暮Ｄ鲜》康禺a(chǎn)，才開(kāi)始了緩慢的恢復(fù)性增長(zhǎng)。 2009年12月，海南迎來(lái)了又一個(gè)春天。中央出臺(tái)國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)正式印發(fā)，標(biāo)志著海南國(guó)際旅游島建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，海南發(fā)展面臨新的歷史機(jī)遇。2011年1月26日， 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(下稱“新國(guó)八條”),要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 隨著海南國(guó)際旅游島建設(shè)的深化和發(fā)展，隨之而來(lái)的國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深入新“國(guó)八條”在各重點(diǎn)調(diào)控城市的相繼落地。海南的旅游地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)全新的時(shí)期。如何進(jìn)一步轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、發(fā)展方向和提升旅游地產(chǎn)的發(fā)展質(zhì)量便成為整個(gè)海南旅游地產(chǎn)亟須解決的關(guān)鍵問(wèn)題。海南作為一個(gè)旅游資源豐富并且獨(dú)一無(wú)二的熱帶島嶼，作為外地購(gòu)房者首選目標(biāo)地點(diǎn)之一。其在這種背景下海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展無(wú)疑成為了全國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)之一。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)熱；機(jī)遇；國(guó)際旅游島；旅游地產(chǎn)；轉(zhuǎn)變25目 錄第一章 旅游地產(chǎn)的概述11.1.1 旅游地產(chǎn)的定義及分類 2 1.1.2海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展特征3 1.1.3海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷程41.2 海南旅游地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀4第二章 海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境 2.1.1 政策及法律環(huán)境5 2.2.1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境6 2.3.1 社會(huì)環(huán)境12 2.3.4 行業(yè)壞境 13 第三章 國(guó)際旅游島背景下海南旅游地產(chǎn)發(fā)展方向 3.1.1 海南發(fā)展的三大馬車 13 3.2.1 海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展定位15 3.3.1 基礎(chǔ)配套及旅游服務(wù)能力的提高16 第四章 海南旅游地產(chǎn)SWOT分析 4.1.1 優(yōu)勢(shì) 17 4.2.1 劣勢(shì) 18 4.3.1 機(jī)會(huì) 21 4.4.1 威脅22 第五章 海南旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可持續(xù)發(fā)展方向 5.1.1 旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題及對(duì)策22 5.2.1 海南旅游地產(chǎn)與本土化23 第六章 結(jié)論與展望 6.1.1 結(jié)論24 6.2.1 展望24參考文獻(xiàn)25第一章 旅游地產(chǎn)的概述1.1 概述隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的旅游也發(fā)展迅猛。據(jù)2009年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人次達(dá)到19.02億，旅游業(yè)收入超過(guò)1萬(wàn)億元。伴隨著旅游業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)無(wú)疑成為首先被拉動(dòng)的行業(yè)之一，尤其以旅游為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成為新一輪經(jīng)濟(jì)的興奮點(diǎn)和房地產(chǎn)投資的時(shí)尚。海南的旅游地產(chǎn)始于20世紀(jì)90年代，當(dāng)時(shí)是為了處理由于房地產(chǎn)泡沫積壓的空置房、爛尾樓而將其改建為各類旅游休閑的場(chǎng)所，旅游房地產(chǎn)由此開(kāi)始興起。近年來(lái)，隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展以及國(guó)家對(duì)住宅房地產(chǎn)的調(diào)控，更多的投資者、開(kāi)發(fā)商將目光聚焦到旅游房地產(chǎn)，與商品房住宅相比，旅游地產(chǎn)正迎來(lái)了嶄新的春天。2009年，中央出臺(tái)了國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)正式印發(fā)，標(biāo)志著海南國(guó)際旅游島建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，海南發(fā)展面臨新的歷史機(jī)遇。國(guó)際旅游島建設(shè)吸引了島外眾多的知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、國(guó)外有名的投資公司紛紛在海南各地沿海海岸線上進(jìn)行了一場(chǎng)“圈地”運(yùn)動(dòng)，投資數(shù)十億乃至上百億元的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目比比偕是。但機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，在盲目的開(kāi)發(fā)中也存在著一些壞境及其他問(wèn)題，例如海防林遭到破壞、公共海灘被開(kāi)發(fā)商獨(dú)占己有、本土化不夠、差異化不足等。此外，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積較大，前期投入大，一般需要占用大量的資金，收益周期長(zhǎng)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)壓力比較大。1.1.1 旅游房地產(chǎn)的定義及其分類 （一）旅游房地產(chǎn)的定義：時(shí)下我國(guó)對(duì)旅游房地產(chǎn)的界定還不統(tǒng)一，運(yùn)用比較廣泛的觀點(diǎn)認(rèn)為：所謂的旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷模式，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。對(duì)旅游房地產(chǎn)的主要?dú)w為三個(gè)特征：首先，旅游房地產(chǎn)必須位于旅游風(fēng)景區(qū)、度假旅游區(qū)；其次，旅游地產(chǎn)必須滿足人們度假旅游的需要；最后，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和消費(fèi)方式必須具有多樣化的特點(diǎn)，能滿足人們對(duì)旅游物業(yè)投入資金少、使用時(shí)間短、使用次數(shù)多和增值的要求。 （二）旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的分類1. 以第一住所為主要目的的景區(qū)住宅開(kāi)發(fā)。其主要目的是為本地置業(yè)者提供第一居所，多建在城市內(nèi)或市郊。依托旅游資源，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、主題突出的人文景觀、多種休閑娛樂(lè)設(shè)施等，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。此類房地產(chǎn)基本有三種類型：1) 直接靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)景區(qū)住宅2) 在自我營(yíng)造的旅游景區(qū)附近開(kāi)發(fā)景區(qū)住宅，以環(huán)境帶動(dòng)地產(chǎn)，以旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合全面發(fā)展。3) 與旅游景觀開(kāi)放為一體的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。此類模式與旅游景觀開(kāi)發(fā)高度融合，發(fā)車本身就是旅游景觀的載體或表現(xiàn)形式。2. 以旅游為度假目的的度假房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)1) 產(chǎn)權(quán)式酒店。即將酒店的每一個(gè)各單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下投資人擁有酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)。2) 時(shí)權(quán)酒店。即將酒店的每一個(gè)等單位分為一定的時(shí)間段，如將一年分為52周，出售每一個(gè)時(shí)間段的一定年限的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在酒店每年一定時(shí)間的居住權(quán)。3) 時(shí)值度假型酒店。指消費(fèi)者購(gòu)買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”, 這些“分?jǐn)?shù)”就成為消費(fèi)者購(gòu)買產(chǎn)品的貨幣。消費(fèi)者可以使用這些分?jǐn)?shù)在不同的時(shí)間、地點(diǎn)、檔次的度假村靈活的選擇住宿設(shè)施，消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。4) 養(yǎng)老型酒店。指投資人在退休之前購(gòu)買退休養(yǎng)老度假村的某一單位，委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理直至退休后自用。管理期間將獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下，該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人去世以后由管理公司回購(gòu)，再出售，收益歸其家人所有。5) 在高爾夫球場(chǎng)、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地附近開(kāi)發(fā)的運(yùn)動(dòng)度假6) 別墅。3. 以旅游接待為目的的自營(yíng)式酒店開(kāi)發(fā)4. 與旅游相關(guān)的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)5. 以大盤(pán)形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)1.1.2 海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展特征一、旅游地產(chǎn)的發(fā)展因地域、城市的不同存在較大差異，主要以一、二、三線城市劃分，并多數(shù)集中于沿海地區(qū)。由于海南地理、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特性，形成了沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、景觀資源豐富等特點(diǎn)，海南旅游地產(chǎn)業(yè)集中分布在沿海地區(qū)，而海南的中、西部旅游地產(chǎn)數(shù)量較少，且多集中在城市的附近相鄰市縣。二、旅游地產(chǎn)類型多樣化，開(kāi)發(fā)方式逐漸向綜合化、多元化發(fā)展。海南的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現(xiàn)出多樣化、綜合化、多元化的發(fā)展態(tài)勢(shì)。眾多的知名旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已由過(guò)去的產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假逐步發(fā)展延伸，以健身、養(yǎng)老、旅游、休閑、娛樂(lè)、健康、熱帶農(nóng)業(yè)觀光為主題的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目逐步興起。三、旅游地產(chǎn)置業(yè)者需求放在投資和消費(fèi)上獲得平衡旅游房產(chǎn)通常具有“投資+自用”的兩重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，更可以通過(guò)投資長(zhǎng)期享受物業(yè)的帶來(lái)了空間享受和消費(fèi)功能。這樣的旅游房產(chǎn)通常會(huì)吸引一些“高收入”、追求“高品質(zhì)”生活的人群前來(lái)消費(fèi)與投資。目前來(lái)看，兩種模式的有效結(jié)合是旅游地產(chǎn)需求特征中重要的方面。4、 海南旅游地產(chǎn)置業(yè)人群區(qū)域劃分為北京、東北一帶、西北、江浙、成都等。 海南的旅游地產(chǎn)置業(yè)者多來(lái)自島外，購(gòu)房者占據(jù)了九成以上，大都來(lái)自在北京、上海、江浙、東北一帶，其中不乏明星和巨商。 據(jù)悉，從海南搜房網(wǎng)上了解到，海南各城市的房?jī)r(jià)相差頗大，三亞與陵水是?？诘瘸鞘械臄?shù)倍。在最新發(fā)布的8月7日樓市成交監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)中，海南全省簽約住宅均價(jià)為19034.04元/平方米，其中海口為6548.91元/平方米，瓊海為4396.60元/平方米，文昌為6414.81元/平方米，三亞則高達(dá)36261.28元/平方米。 在售的新盤(pán)中，海口等城市鮮有均價(jià)過(guò)萬(wàn)的樓盤(pán)，而三亞顯示狀態(tài)為在售的兩個(gè)樓盤(pán)均價(jià)分別為45000元/平方米和25000元/平方米。這些樓盤(pán)均打出臨海旅游地產(chǎn)的旗號(hào)，有的直接由旅游區(qū)公司開(kāi)發(fā)，戶型既有200平方米以上的大平層和別墅，也不乏20平方米左右的小戶型。 五、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式逐步豐富，創(chuàng)新型產(chǎn)品、配套服務(wù)需求更加豐富如今旅游地產(chǎn)出現(xiàn)多種開(kāi)發(fā)模式以應(yīng)對(duì)差異化的置業(yè)需求，其中以產(chǎn)權(quán)酒店為主體的投資型模式開(kāi)始向分時(shí)共享產(chǎn)權(quán)的消費(fèi)模式轉(zhuǎn)換、商務(wù)型與度假型旅游地產(chǎn)模式等將逐步發(fā)展起來(lái)。旅游地產(chǎn)的租務(wù)需求所引致的對(duì)配套、服務(wù)等要求也越來(lái)越高。 1.1.3 海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷程 海南的旅游地產(chǎn)始于20世紀(jì)90年代，當(dāng)時(shí)是為了處理由于房地產(chǎn)泡沫積壓的空置房、爛尾樓而將其改建為各類旅游休閑的場(chǎng)所，旅游房地產(chǎn)由此開(kāi)始興起。1993年6月24日，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見(jiàn)，提出16條強(qiáng)力調(diào)控措施：包括嚴(yán)格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國(guó)債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項(xiàng)目等。銀根全面緊縮，一路高歌猛進(jìn)的海南房地產(chǎn)熱頓時(shí)被釜底抽薪。宏觀調(diào)控導(dǎo)致海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)徹底破滅，其中海南的旅游地產(chǎn)首當(dāng)其沖，海南經(jīng)濟(jì)和金融從此陷入困境。直到2006年下半年開(kāi)始，元?dú)獯髠暮Ｄ鲜》康禺a(chǎn)，才開(kāi)始了緩慢的恢復(fù)性增長(zhǎng)。2009年12月，中央出臺(tái)國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)正式印發(fā)，標(biāo)志著海南國(guó)際旅游島建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，海南旅游地產(chǎn)發(fā)展面臨新的歷史機(jī)遇。 1.2 海南旅游地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況（一）目前海南資源足夠豐富 海南的土地總面積約354萬(wàn)公頃，尚未開(kāi)發(fā)利用的土地只有26萬(wàn)公頃，約占土地總面積的8。雖然也非小數(shù)目，但考慮到如中部有對(duì)農(nóng)村耕地、森林山地等的保護(hù)，甚至一些地區(qū)有火山噴發(fā)帶、控制填海造田等所形成的限制，還有海南整體的城鎮(zhèn)化率還偏低，目前所推出的沿海土地便往往帶有稀缺性、排他性，甚至唯一性，這也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商樂(lè)于在海南搶占有利地形的原因之一。 走進(jìn)海南，不難發(fā)現(xiàn)，三亞房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)無(wú)不與旅游息息相關(guān)，三亞之“景”成為眾多樓盤(pán)的主要賣點(diǎn)，以海景房為例,據(jù)了解,價(jià)格一般都在每平方米7000元1.2萬(wàn)元以上，相比較而言，位于市區(qū)的商品房，價(jià)格一般只有一線海景房的一半。但是，市區(qū)商品房中能夠看到“海景”、“山景”的戶型，價(jià)格也隨之升高，可賣到每平方米60008000元。首先，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色看，三亞的旅游業(yè)是蜘蛛產(chǎn)業(yè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，近幾年來(lái)，強(qiáng)調(diào)“健康、生態(tài)、美麗”的三亞旅游正成為斐聲國(guó)內(nèi)外的品牌，使三亞擴(kuò)大了開(kāi)放度。每年三亞市旅游定點(diǎn)飯店接待中外游客均在350萬(wàn)人次以上，每年旅游總收入達(dá)40億元，由此帶動(dòng)三亞房地產(chǎn)投資強(qiáng)勁增長(zhǎng)，目前，三亞已擁有旅游飯店138家，其中五星、四星級(jí)或相當(dāng)星級(jí)的酒店有38家。正是由于旅游業(yè)的飛速發(fā)展使得各類投資者看好投資三亞樓市，而投資者的涌入又進(jìn)一步帶動(dòng)了三亞旅游業(yè)的發(fā)展，形成雙向互動(dòng)。其次，從購(gòu)房信息群體看，據(jù)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商介紹，外地購(gòu)房者占有絕對(duì)比例，約占樓盤(pán)客戶的7成以上，并且多數(shù)為二次甚至多次置業(yè)者，其中多數(shù)是北方人，近一兩年來(lái)，來(lái)自四川、成都、昆明、貴陽(yáng)等地的購(gòu)房者有逐年增加的跡象，正成為三亞樓市的又一生力軍。特別是一些臨海小區(qū)，記者在三亞采訪期間，正值當(dāng)?shù)芈糜蔚?，在一些已入住的小區(qū)內(nèi)，據(jù)物管人員告訴記者，目前多數(shù)已售住房空置，而到了每年十月以后，就會(huì)有大量業(yè)主到此度假。從收入方面看，早年購(gòu)房者，以高收入群體及商界成功人士為主，由此也造成早期“豪宅開(kāi)發(fā)熱”，最終使得部分高檔住房滯銷，某些2001年開(kāi)發(fā)的高端產(chǎn)品目前還處于消化階段。而目前的購(gòu)房群體中除高收入者外，外地退休人員和中高收入群體成為重要的組成部分。這類購(gòu)房者的出現(xiàn)，使得三亞商品房結(jié)構(gòu)有所變化，百平方米以下的中小戶型成為銷售主流，占市場(chǎng)比例的一半以上。通過(guò)旅游認(rèn)識(shí)三亞，最終成為三亞樓市客戶，也由此凸顯該地區(qū)旅游品牌的成功打造。三亞樓市發(fā)展主線，最主要的是憑借當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)則是這一旅游產(chǎn)業(yè)鏈中不可缺少的一環(huán)，大思路決定了三亞樓市的大出路在于旅游。旅游地產(chǎn)也隨起興起。特別是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也隨之出現(xiàn)無(wú)所適從的局面。可見(jiàn)，三亞市要進(jìn)一步整合旅游資源，開(kāi)發(fā)海南旅游地產(chǎn)這塊寶地，還任重道遠(yuǎn)。（二）發(fā)展規(guī)劃-專業(yè)化、國(guó)際性旅游城市1. 國(guó)際旅游島海南在國(guó)際關(guān)系中有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是祖國(guó)的真正南大門(mén)。2010年，海南申請(qǐng)國(guó)際旅游島正式獲得國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)通過(guò)，海南將以更寬廣的懷抱和美麗的容顏接待八方來(lái)客。以三亞為例，三亞市政府出臺(tái)三亞市推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)行動(dòng)方案確立了以2010年、2015年和2020年為節(jié)點(diǎn)，明確了三個(gè)階段的基本發(fā)展目標(biāo)：即2010年全面啟動(dòng)推進(jìn)國(guó)際旅游島建設(shè)各項(xiàng)工作；2015年完成旅游要素的國(guó)際化改造，成為具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的旅游度假勝地；到2020年，城市公交、公共服務(wù)等綜合環(huán)境達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平，城市文明素質(zhì)得到顯著提高，知名度和美譽(yù)度進(jìn)一步提升，成為世界級(jí)的度假天堂。2. 度假經(jīng)濟(jì)圈海南?？谑小⑷齺喪小⒈Ｍたh、陵水市等市縣城市，已經(jīng)逐級(jí)上報(bào)了所在城市的土地利用總體規(guī)劃，并均已得到國(guó)土資源部的批準(zhǔn)。順應(yīng)了海南國(guó)際旅游島規(guī)劃中建設(shè)六大功能組團(tuán)的精神，大三亞度假休閑經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)率先啟動(dòng)。在政府的主導(dǎo)下，三亞經(jīng)濟(jì)圈將有望成為海南省真正熱帶區(qū)域的下一步發(fā)展亮點(diǎn)。三亞市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾多次表示，三亞不能僅僅滿足自身的發(fā)展，還要助理三亞的發(fā)展，從而為保衛(wèi)18陰暗中國(guó)唯一熱帶地區(qū)大的整體崛起貢獻(xiàn)力量。第二章 海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境分析2.1.1 政策及法律環(huán)境 在國(guó)務(wù)院出臺(tái)國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)諾干意見(jiàn)的政策指導(dǎo)下，海南省政府也相繼出臺(tái)了海南國(guó)際旅游島建設(shè)規(guī)劃綱要，指明了海南今后的的發(fā)展方向和目標(biāo)。相關(guān)法律法規(guī)也相繼出臺(tái)，海南的旅游地產(chǎn)發(fā)展獲得了新的發(fā)展機(jī)遇。 1對(duì)外開(kāi)放的機(jī)遇。海南是全國(guó)唯一的全省范圍的經(jīng)濟(jì)特區(qū)。國(guó)家對(duì)海南建設(shè)國(guó)際旅游島明確給予大力支持和幫助，同意海南進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)優(yōu)勢(shì)，在旅游對(duì)外開(kāi)放和體制改革等方面積極探索，先行試驗(yàn)。從而讓海南島以符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的姿態(tài)出現(xiàn)在世界舞臺(tái)，以國(guó)際旅游島的形象帶動(dòng)海南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)中國(guó)旅游的對(duì)外開(kāi)放，最終形成全方位的對(duì)外開(kāi)放格局。2. 新法規(guī)的出臺(tái)。2011年1月14日，海南省人大常委會(huì)會(huì)議審議通過(guò)了海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展條例、海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)旅行社管理規(guī)定、海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)導(dǎo)游人員管理規(guī)定、海南省旅游景區(qū)景點(diǎn)管理規(guī)定、海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)旅游價(jià)格管理規(guī)定五項(xiàng)國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展相關(guān)法規(guī)。這五項(xiàng)法規(guī)從2011年2月1日起開(kāi)始實(shí)施，填補(bǔ)了旅游景區(qū)景點(diǎn)管理的空白，解決我省旅行社、導(dǎo)游行業(yè)存在的問(wèn)題提供了法律依據(jù)。其中海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展條例將國(guó)務(wù)院、省委有關(guān)國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的總體部署以法規(guī)的形式固定下來(lái)，結(jié)合海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的要求，圍繞海南國(guó)際旅游島六大戰(zhàn)略定位，對(duì)建設(shè)發(fā)展的原則、規(guī)劃編制、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等進(jìn)行整體把握，明確和解決了海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展中的主要問(wèn)題，從而將國(guó)際旅游島建設(shè)納入法制軌道，有力助推海南國(guó)際旅游島的建設(shè)發(fā)展。 3優(yōu)惠的政策。國(guó)家給與海南發(fā)展國(guó)際旅游的特殊優(yōu)惠政策支持。國(guó)務(wù)院已批準(zhǔn)海南對(duì)21個(gè)國(guó)家的旅游團(tuán)實(shí)行從海南開(kāi)放口岸入境，在海南居留15天內(nèi)免簽證的優(yōu)惠政策。海南實(shí)行了對(duì)臺(tái)灣同胞的特別簽證，擁有了全國(guó)有權(quán)為臺(tái)灣居民審查簽發(fā)一次性有效簽證的四個(gè)口岸中的兩個(gè)城市。海南島實(shí)行了面向全球的落地簽證，所有來(lái)海南的旅游團(tuán)，都可在?？?、三亞口岸簽證機(jī)關(guān)辦理即落地簽證。中國(guó)國(guó)家民航總局正式批復(fù)將海南作為中國(guó)民航開(kāi)放三、四、五航權(quán)的試點(diǎn)地區(qū)。 隨著海南國(guó)際旅游島建設(shè)的不斷推進(jìn)，各旅游要素呈現(xiàn)快速發(fā)展之勢(shì)，旅游購(gòu)物卻一直是海南旅游業(yè)發(fā)展的“短板”。但從2011 1月1日，海南開(kāi)始正式實(shí)施境外旅客購(gòu)物離境退稅政策。同時(shí)，2010年12月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了海南離島旅客免稅購(gòu)物政策試點(diǎn)實(shí)施方案。緊接著，2011年3月23日，海關(guān)總署發(fā)布了中華人民共和國(guó)海關(guān)對(duì)海南省離島旅客免稅購(gòu)物監(jiān)管暫行辦法。離島免稅政策是國(guó)家賦予海南國(guó)際旅游島建設(shè)一系列政策支持中最重要的政策之一，這項(xiàng)政策含金量高，影響面廣，有利于改善海南旅游環(huán)境、擴(kuò)大旅客購(gòu)物的規(guī)模、提高旅客購(gòu)物的檔次，促進(jìn)游客數(shù)量和人均消費(fèi)增長(zhǎng)，帶動(dòng)以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展；有利于保持和發(fā)揮海南的生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)，支持海南綠色和可持續(xù)發(fā)展；有利于提升海南旅游業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，切實(shí)推進(jìn)海南國(guó)際旅游島發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，可以直接帶動(dòng)海南旅游業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，加快海南國(guó)際旅游島建設(shè)的步伐。 2.1.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境表2.2.1 一、海南國(guó)際旅游島建設(shè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2、 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況（一） 在當(dāng)今國(guó)家房地產(chǎn)政策的嚴(yán)厲調(diào)控下海南的旅市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)，小有回落 根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局2012年4月份統(tǒng)計(jì)資料，全省共接待旅游過(guò)夜人數(shù)257.26萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)7.8%，增速比3月份回落2.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，入境游客8.52萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)2.9%；國(guó)內(nèi)游客248.74萬(wàn)人次，增長(zhǎng)8.0%，增速比上月回落2.8個(gè)百分點(diǎn)。旅游總收入25.33億元，同比增長(zhǎng)14.3%；旅游飯店客房開(kāi)房率57.39%，比上月低7.47個(gè)百分點(diǎn)。 1-10月，全省共接待旅游過(guò)夜人數(shù)1112.72萬(wàn)人次，比上年同期增長(zhǎng)9.6%；全省旅游總收入137.83億元，增長(zhǎng)20.7%；旅游飯店客房開(kāi)房率63.67%。 （二）在當(dāng)今國(guó)家調(diào)控背景下海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資略有放緩，商品房銷售降幅進(jìn)一步收窄 1-10月，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成212.10億元，比上年同期增長(zhǎng)20.5%，增速較一季度放慢0.8個(gè)百分點(diǎn);房屋施工面積3683.94萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)47.9%，增速較一季度放慢8.3個(gè)百分點(diǎn)。從區(qū)域看，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量和增速均居全省首位，1-4月累計(jì)投資額176.51億元，同比增長(zhǎng)22.1%，占全省比重83.2%；中部和西部分別增長(zhǎng)14.9%、12.7%。 1-10月，全省房屋銷售面積244.80萬(wàn)平方米，同比下降14.9%，降幅比一季度收窄3個(gè)百分點(diǎn)。分區(qū)域看，文昌、瓊海、萬(wàn)寧、三亞、陵水、保亭、澄邁7市縣的房屋銷售面積實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。 表2.2.2 2012年9月17日簽約套數(shù)表2.2.3 2012年9月26日簽約套數(shù) 表2.2.4 2012年10月17日簽約套數(shù) 表2.2.5 2012年10月26日簽約套數(shù)表2.2.6 2012年前三個(gè)季度主要房企銷售額表2.2.7 2012年前三個(gè)季度主要房企銷售面積（三)消費(fèi)品市場(chǎng)保持較快增長(zhǎng)，但增幅回落比較明顯 據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局資料顯示，4月份全省社會(huì)消費(fèi)品零售總額67.74億元，比上年同期增長(zhǎng)14.2%（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局評(píng)估認(rèn)定數(shù)），增幅同比回落4.4個(gè)百分點(diǎn)；1-4月，全省社會(huì)消費(fèi)品零售總額283.85億元，比上年同期增長(zhǎng)16.0%，增幅比預(yù)期目標(biāo)低2個(gè)百分點(diǎn)，比一季度回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。 在國(guó)人離島免稅政策實(shí)施效應(yīng)翹尾作用的帶動(dòng)下，化妝品、金銀珠寶等仍然是引領(lǐng)消費(fèi)的熱點(diǎn)，零售額實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，推動(dòng)商品零售消費(fèi)較快增長(zhǎng)。4月份，商品零售57.80億元，增長(zhǎng)15.0%。限上企業(yè)商品零售中，化妝品類增長(zhǎng)96.1%、日用品類增長(zhǎng)82.1%、金銀珠寶類增長(zhǎng)35.8%、通訊器材增長(zhǎng)1.4倍、石油及制品類增長(zhǎng)25.5%、家用電器和音響器材類增長(zhǎng)16.9%，共同拉動(dòng)限上企業(yè)商品零售額增長(zhǎng)16.7個(gè)百分點(diǎn)。汽車銷售額和住宿業(yè)營(yíng)業(yè)額下降是影響4月份消費(fèi)增長(zhǎng)明顯回落的主要原因。一方面，汽車消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)低迷，汽車類零售額下降19.2%，影響限上企業(yè)商品零售額下降6.0個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，限上住宿業(yè)營(yíng)業(yè)額今年首次出現(xiàn)下降，3.3%的降幅與去年同期37.4%的增長(zhǎng)相比，明顯回落。 （四）工業(yè)生產(chǎn)增速明顯回落 4月份，全省規(guī)模以上工業(yè)完成增加值38.67億元，比上年同月增長(zhǎng)3.7%，增速比3月份回落7.5個(gè)百分點(diǎn)；1-4月，全省規(guī)模以上工業(yè)完成增加值150.93億元，比上年同期增長(zhǎng)8.0%，增幅比一季度回落1.8個(gè)百分點(diǎn)，與預(yù)期目標(biāo)的差距進(jìn)一步拉大。4月份，大企業(yè)生產(chǎn)下降是工業(yè)生產(chǎn)增速回落的主要原因，去年完成總產(chǎn)值5億元以上的49家企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值同比下降2.6%，影響全省工業(yè)總產(chǎn)值下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。49家企業(yè)中26家生產(chǎn)下降，其中前四大企業(yè)生產(chǎn)均下降。一是，在缺少新增產(chǎn)能的情況下，原油加工量同比下降1.8%，石油加工業(yè)總產(chǎn)值下降5.3%，影響全省工業(yè)總產(chǎn)值下降1.8個(gè)百分點(diǎn)；二是，受設(shè)備檢修、國(guó)家藥物政策調(diào)整、以及市場(chǎng)銷售不暢等因素影響，化工、醫(yī)藥、造紙和汽車等支柱產(chǎn)業(yè)分別下降23.6%、2.5%、14.1%、21.4%，共同影響全省工業(yè)總產(chǎn)值下降4.7個(gè)百分點(diǎn)。（五）物價(jià)漲幅持續(xù)回落，但高于全國(guó)平均水平 4月份，全省居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲3.8%，漲幅較上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn),高于全國(guó)0.4個(gè)百分點(diǎn)；1-4月，全省居民消費(fèi)價(jià)格累計(jì)同比上漲3.9%,與一季度持平，高于全國(guó)0.2個(gè)百分點(diǎn)。物價(jià)調(diào)控工作仍要進(jìn)一步緊抓。 八大類別全面上漲，4月份，食品類上漲5.8%，漲幅較上月回落1.1個(gè)百分點(diǎn)；居住類上漲1.8%,漲幅回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；其他依次為：衣著類上漲5.2%、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類上漲5.1%、交通和通訊類上漲2.5%、醫(yī)療保健與個(gè)人用品類上漲2.4%、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)類上漲2.1%、煙酒及用品類上漲1.8%。 2.1.3 社會(huì)環(huán)境 旅游是隨著人們生活水平提高、物質(zhì)相對(duì)豐富而相應(yīng)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)政策的開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，為海南旅游業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好條件，海南旅游業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，并由此產(chǎn)生了可觀的經(jīng)濟(jì)效益。與此同時(shí)，海南旅游業(yè)資源破壞、旅游區(qū)環(huán)境質(zhì)量下降的問(wèn)題也日益突出。 上世紀(jì)80年代末，海南旅游進(jìn)入國(guó)人視野。1987年海南被列為全國(guó)七大重點(diǎn)旅游區(qū)之一。按照規(guī)劃至20世紀(jì)末，計(jì)劃接待國(guó)內(nèi)外游客300萬(wàn)人次。海南旅游業(yè)的迅猛發(fā)展之勢(shì)超過(guò)了預(yù)期。1988年海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，全省接待國(guó)內(nèi)外游客近120人次，旅游總收入逾2.87億元。至2008年全省接待國(guó)內(nèi)外游客逾2000萬(wàn)人次，旅游總收入達(dá)192億元。從建省之初的“工、農(nóng)、貿(mào)、旅并舉”，到后來(lái)的“一省兩地”（新興工業(yè)省、熱帶高效農(nóng)業(yè)基地和度假休閑旅游勝地），再到現(xiàn)在的建設(shè)國(guó)際旅游島，海南以熱帶、生態(tài)、海島、海洋為主要特色，具有得天獨(dú)厚的復(fù)合型旅游資源。海南島緯度與夏威夷、巴厘島、普吉島等世界著名旅游勝地相近，亞龍灣可與夏威夷相媲美，?？谧鳛槭澜缟儆械谋卑冻鞘?，海闊浪平。海南擁有原生態(tài)的熱帶雨林，豐富的動(dòng)植物物種資源。海南的“藍(lán)色+綠色”組合堪為世界獨(dú)有，而海南高度綜合性的生態(tài)系統(tǒng)在世界來(lái)說(shuō)都是罕見(jiàn)的。2.1.4 行業(yè)環(huán)境 目前，在海口的東西海岸，以及海口至三亞數(shù)百公里的海岸線上，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成為第一沖擊波，引領(lǐng)著海南旅游產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。富力地產(chǎn)、雅居樂(lè)、魯能、華潤(rùn)置業(yè)、萬(wàn)科等房企大鱷已經(jīng)完成布點(diǎn)開(kāi)發(fā)，建設(shè)了一批濱海居住區(qū)、旅游度假酒店、高爾夫球場(chǎng)、游艇設(shè)施、主題公園等旅游休閑地產(chǎn)項(xiàng)目。按照以上的投資分析，有幾家公司值得關(guān)注：一線地產(chǎn)商：魯能、富力、雅居樂(lè)；二線城市地產(chǎn)商（非海南本土企業(yè)）：中國(guó)寶安、萬(wàn)通地產(chǎn)、中體產(chǎn)業(yè)；海南本土產(chǎn)業(yè)：正和股份、ST珠江、海韻、海航集團(tuán)。第三章 國(guó)際旅游島背景下海南旅游地產(chǎn)發(fā)展方向3.1.1 海南發(fā)展的三大馬車1、 建筑業(yè)-交通、能源、水利領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施齊頭并進(jìn)由于歷史原因，海南基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平整體滯后，欠賬很多，令海南長(zhǎng)時(shí)間陷入交通不便、電力供應(yīng)不足、工程性缺水等一系列窘境。也正因?yàn)槿狈ν晟频幕A(chǔ)設(shè)施，海南各個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展缺乏支撐和載體，中西部發(fā)展相對(duì)滯后于東部，各種稀缺資源難以體現(xiàn)出應(yīng)有的市場(chǎng)價(jià)值，與海南發(fā)展步伐不相適應(yīng)。 2010年12月，海南東環(huán)高鐵開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，讓海南步入高鐵時(shí)代，完善了立體交通體系。2010年8月，曾擱淺10多年的?？谥镣筒咚俟分匦麻_(kāi)建，計(jì)劃今年底建成通車。去年底，海南一南一北兩大國(guó)際機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量先后突破千萬(wàn)人次大關(guān)。此外，洋浦港三期工程、洋浦30萬(wàn)噸級(jí)原油碼頭、?？诟鄱诠こ?、華能東方電廠配套5萬(wàn)噸級(jí)煤碼頭工程等相繼投入使用，構(gòu)筑起海南“四方五港”格局。公路、鐵路、航空建設(shè)齊頭并進(jìn)，為海南構(gòu)建了一條條快捷順暢的“黃金通道”。交通領(lǐng)域的發(fā)力并非“獨(dú)舞”，能源領(lǐng)域的基礎(chǔ)設(shè)施同樣精彩。去年，海南電網(wǎng)220千伏主網(wǎng)架實(shí)現(xiàn)了從“東部單環(huán)西部雙回”到“全島雙環(huán)網(wǎng)”的轉(zhuǎn)變；總投資約190億元的海南昌江核電工程一期1號(hào)、2號(hào)機(jī)組于2010年開(kāi)建；海南感城、四更、峨蔓等5個(gè)風(fēng)力發(fā)電項(xiàng)目已并網(wǎng)運(yùn)行；海南太陽(yáng)能光伏發(fā)電項(xiàng)目臨高20兆瓦光伏并網(wǎng)示范工程正式并網(wǎng)發(fā)電未來(lái)，海南將逐步實(shí)現(xiàn)核電、火電、風(fēng)電、太陽(yáng)能光伏發(fā)電、水電等“五電”齊發(fā)的格局。工程性缺水，是多年來(lái)制約海南農(nóng)業(yè)發(fā)展的突出問(wèn)題。近幾年，海南加大水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，啟動(dòng)大項(xiàng)目，以破解工程性缺水難題。2009年，大廣壩戈枕水利樞紐工程竣工，讓周邊幾十萬(wàn)農(nóng)民不再“望天吃飯”，從根本上改變了海南西部干旱缺水現(xiàn)狀。去年，備受關(guān)注的紅嶺水利樞紐工程開(kāi)建，將徹底解決瓊東北地區(qū)工程性缺水的難題。建成后，海南將編織起北有松濤、南有大隆、西有大廣壩、東北有紅嶺的完善水網(wǎng)。 按照規(guī)劃，在未來(lái)幾年里，海南強(qiáng)力推進(jìn)以瓊州海峽跨海通道、環(huán)島高速鐵路、“田字型”高速公路、核電、機(jī)場(chǎng)、港口、公路、水利、能源、“三網(wǎng)融合”十大工程為重點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，構(gòu)建現(xiàn)代化的交通、能源、水利、通信等基礎(chǔ)設(shè)施體系。2、 旅游業(yè) 旅游業(yè)是拉動(dòng)海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三駕馬車”之一，作為海南的重要產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)在國(guó)際旅游島背景下，將進(jìn)一步得到完善和發(fā)展。旅游也應(yīng)相應(yīng)的配套措施完善旅游市場(chǎng)，應(yīng)實(shí)施以下措施：（1） 建立海南日用消費(fèi)品免稅區(qū)實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)高度開(kāi)放關(guān)鍵一步。 建立海南日用消費(fèi)品免稅區(qū)的基本內(nèi)涵。即在全島范圍內(nèi)對(duì)海內(nèi)外旅游者及本島居民實(shí)行日用消費(fèi)品免關(guān)稅、消費(fèi)稅和增值稅的政策。對(duì)在海南出售的國(guó)產(chǎn)日用消費(fèi)品視同出口，可以參照國(guó)家規(guī)定的出口退稅率給予稅收優(yōu)惠。在條件成熟時(shí)，可以由旅游相關(guān)的日用消費(fèi)品免稅政策擴(kuò)大到相關(guān)的生活資料。 （二）完備的醫(yī)療服務(wù)是國(guó)際旅游島建設(shè)的基本保障。隨著國(guó)際旅游島建設(shè)進(jìn)程的加快，日益增長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)外游客對(duì)海南醫(yī)療急救體系的應(yīng)急能力、專業(yè)技術(shù)水平和救治質(zhì)量提出更高的要求。（三）金融保險(xiǎn)服務(wù)是國(guó)際旅游島建設(shè)的重要支持。旅游及相關(guān)服務(wù)業(yè)的參與主體對(duì)金融服務(wù)，如信貸業(yè)務(wù)、結(jié)算業(yè)務(wù)、外幣兌換業(yè)務(wù)、資金管理業(yè)務(wù)、保險(xiǎn)代理提出了更高要求。（四）文化體育娛樂(lè)業(yè)是提高國(guó)際旅游島軟實(shí)力的重要手段。休閑度假旅游將成為海南主導(dǎo)旅游。加快海南文化體育娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)開(kāi)放，引進(jìn)和發(fā)展國(guó)際通行的娛樂(lè)項(xiàng)目，就可以吸引大批境外高端游客來(lái)海南休閑度假、娛樂(lè)和消遣，從而帶動(dòng)相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。（五）會(huì)展業(yè)是海南旅游發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。會(huì)展業(yè)的繁榮與發(fā)展不僅可以源源不斷地吸引眾多游客，同時(shí)，還帶來(lái)巨大的消費(fèi)和旅游市場(chǎng)。（六）電信服務(wù)是實(shí)現(xiàn)國(guó)際旅游島信息化建設(shè)的重要因素。適應(yīng)國(guó)內(nèi)外游客的文化消費(fèi)和信息咨詢的需求，以及文化創(chuàng)意等新型服務(wù)業(yè)的發(fā)展，迫切要求加快推進(jìn)電信產(chǎn)業(yè)開(kāi)放進(jìn)程。3、 酒店和房地產(chǎn)業(yè)在海南國(guó)際旅游島建設(shè)背景下，酒店業(yè)發(fā)展迎來(lái)新機(jī)遇，海南已逐步成為全國(guó)頂級(jí)酒店品牌最集中、酒店國(guó)家化水平較高的區(qū)域。截至2010年9月，海南共有星級(jí)酒店237家，其中五星級(jí)酒店21家、四星級(jí)酒店56家、三星級(jí)酒店110家、二星級(jí)酒店40家、一星級(jí)酒店10家，尚未評(píng)定的具五星級(jí)酒店近20家，已基本建立起包括高、中、低不同檔次，適應(yīng)不同客戶群的酒店業(yè)體系。海南省旅游資源非常豐富，2009年12月31日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)，為包括海南酒店業(yè)在內(nèi)的多個(gè)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展提供了巨大的機(jī)遇與廣闊的市場(chǎng)空間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2010年9月，海南共有星級(jí)酒店237家，其中五星級(jí)酒店21家、四星級(jí)酒店56家、三星級(jí)酒店110家、二星級(jí)酒店40家、一星級(jí)酒店10家，尚未評(píng)定的具五星級(jí)酒店近20家，已基本建立起包括高、中、低不同檔次，適應(yīng)不同客戶群的酒店業(yè)體系。從酒店品牌來(lái)看，希爾頓等21家國(guó)際酒店管理集團(tuán)進(jìn)駐海南，涉及32個(gè)品牌、48家酒店(含在建/擬建)。此外，還有具有影響力的國(guó)內(nèi)酒店管理集團(tuán)6家落戶海南，涉及9個(gè)品牌、23家酒店(含在建/擬建)。在海南國(guó)際旅游島建設(shè)背景下，酒店業(yè)發(fā)展迎來(lái)新機(jī)遇，海南已逐步成為全國(guó)頂級(jí)酒店品牌最集中、酒店國(guó)家化水平較高的區(qū)域。未來(lái)5年海南將引進(jìn)20家國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)，提升海南酒店業(yè)整體形象和國(guó)際管理水平，促進(jìn)海南酒店業(yè)向規(guī)模化、品牌化和國(guó)際化方向發(fā)展。屆時(shí)，國(guó)際一線、國(guó)內(nèi)頂級(jí)品牌酒店將遍布海南海濱和腹地，沿著海岸線聚集，呈帶狀分布。 目前，富力地產(chǎn)在海南已經(jīng)取得了近萬(wàn)畝土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，主要包括香水灣的2500畝土地、在?？诘?80畝土地和澄邁的6700畝土地。其中，富力地產(chǎn)在香水灣打造的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目富力灣，投資超過(guò)15億元，并吸引13家大公司進(jìn)駐。而2009年9月9日富力地產(chǎn)在海南的另一項(xiàng)目“富力紅樹(shù)灣”在澄邁縣正式開(kāi)工，計(jì)劃投資逾百億元。雅居樂(lè)地產(chǎn)攜手摩根士丹利共同開(kāi)發(fā)的海南清水灣，占地約1.5萬(wàn)畝，海岸線長(zhǎng)達(dá)12公里，項(xiàng)目總投資逾200億元，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)10年，號(hào)稱是海南目前最大的熱帶濱海旅游度假區(qū)，并列入海南“十一五”重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。海南魯能城規(guī)劃總占地面積約19平方公里，土地儲(chǔ)備達(dá)8000畝。其中，三亞灣新城占地6.8平方公里，擁有9公里長(zhǎng)的海岸線。在旅游休閑地產(chǎn)概念下，海南已經(jīng)成為星級(jí)酒店最密集的地方。根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于海南國(guó)際旅游島建設(shè)若干意見(jiàn)中指出，保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。積極引導(dǎo)和發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度，鼓勵(lì)有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)發(fā)展富有海南特色、高品質(zhì)的星級(jí)賓館、度假村等房地產(chǎn)項(xiàng)目。加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式度假酒店的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理。穩(wěn)步發(fā)展?jié)M足避寒、療養(yǎng)等不同需求的度假居住型房地產(chǎn)。鼓勵(lì)發(fā)展家庭旅館經(jīng)營(yíng)和房屋租賃經(jīng)營(yíng)。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，逐步改善城鄉(xiāng)居民的住房條件。條件成熟時(shí)，在海南開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。3.2.1 海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展定位及其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)（一）海南旅游地產(chǎn)正在從單一型的旅游房地產(chǎn)業(yè)逐步過(guò)度到綜合性，外向型，多元化的產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)。 由單一的近旅游地商住消費(fèi)，逐步向旅游者以旅游，度假，投資等為目的的并最終產(chǎn)生購(gòu)買行的房地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)，營(yíng)銷等多種形式的發(fā)展，如景區(qū)住宅，風(fēng)景名勝度假村，時(shí)權(quán)酒店，產(chǎn)權(quán)酒店，養(yǎng)老型酒店、等多類型的旅游地產(chǎn)共同發(fā)展。（二）注重房地產(chǎn)與旅游業(yè)相結(jié)合其獨(dú)有的特點(diǎn)是：一是以優(yōu)美的自然景觀和人文景觀，齊全的旅游休閑娛樂(lè)設(shè)施為主要依托；二是以滿足旅游市場(chǎng)需要為出發(fā)點(diǎn)；三是以突出休閑、度假為主要目的。透過(guò)國(guó)外一些國(guó)家發(fā)展旅游房地產(chǎn)的實(shí)踐，可以得出：1、發(fā)展旅游房地產(chǎn)有利于促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。能夠加快完善旅游目的地的旅游配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，為旅游活動(dòng)的開(kāi)展創(chuàng)造良好的前提條件。2、能夠帶動(dòng)如建筑、交通、飲食、通信等行業(yè)的發(fā)展，并提供就業(yè)崗位，增加政府稅收。3、發(fā)展旅游房地產(chǎn)業(yè)，可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，可以解決房地產(chǎn)中的空置房問(wèn)題，盤(pán)活房地產(chǎn)中的積壓資金等問(wèn)題。必須認(rèn)真研究和解決發(fā)展中的問(wèn)題，使其沿著健康的方向發(fā)展。 （三）在穩(wěn)定置業(yè)型旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，應(yīng)該加快分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店等產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，推動(dòng)海南由適居地向度假地的切實(shí)轉(zhuǎn)變，使海南旅游房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。 一方面，圍繞旅游房地產(chǎn)，另一方面，在目的地綜合開(kāi)發(fā)中發(fā)展一批特色突出、風(fēng)格不同、檔次較高的旅游項(xiàng)目，與房地產(chǎn)項(xiàng)目形成配套，并提高海南的休閑氛圍、康樂(lè)度假氛圍，從而最終推動(dòng)海南旅游業(yè)的整體提升。 (四) 旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)突出獨(dú)特性、差異化、滿足多樣化市場(chǎng)需求 海南旅游地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)不能夠與內(nèi)陸城市千篇一律、要突出海南獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)、要具有差異化。海南旅游地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)時(shí)要突出海南獨(dú)特的旅游資源及文化含蘊(yùn)，如濱海資源，山林風(fēng)景、少數(shù)民族旅游等資源優(yōu)勢(shì)都可以體現(xiàn)在旅游地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)中，符合當(dāng)?shù)丨h(huán)境，做出特色才能吸引更多的購(gòu)房者。3.2.2 基礎(chǔ)配套及旅游服務(wù)能力的提高（一）交通 根據(jù)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要(20102020)中指出：加強(qiáng)海南交通運(yùn)輸業(yè)的建設(shè)，以提高旅游服務(wù)接待能力，提高效率。 1.進(jìn)出島通道。推進(jìn)瓊州海峽跨海通道工程的前期工作。加快?？谥翉V州、?？谥聊蠈幐咚俟方ㄔO(shè)。對(duì)?？诿捞m機(jī)場(chǎng)、三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)進(jìn)行擴(kuò)能改造;適時(shí)建成開(kāi)通運(yùn)營(yíng)博鰲機(jī)場(chǎng);開(kāi)展西部機(jī)場(chǎng)前期工作。加強(qiáng)港口基礎(chǔ)設(shè)施和集疏運(yùn)體系建設(shè)，重點(diǎn)建設(shè)洋浦、?？?馬村)、八所、三亞、清瀾五個(gè)港口，盡快形成功能完善、配套齊全的港口格局。加快推進(jìn)馬村海洋石油專用碼頭和服務(wù)基地建設(shè)。加快建設(shè)郵輪碼頭，完善配套設(shè)施和服務(wù)，推進(jìn)國(guó)際郵輪母港發(fā)展。2.島內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)。2010年底前建成開(kāi)通東環(huán)鐵路，2015年底前建成西環(huán)鐵路，適時(shí)建設(shè)西線鐵路擴(kuò)能改造和洋浦支線鐵路項(xiàng)目。推進(jìn)中線地方高速公路和萬(wàn)寧至洋浦地方高速公路建設(shè)，形成“田”字型高速公路網(wǎng)絡(luò)。提升現(xiàn)有國(guó)道、省道技術(shù)等級(jí)，改善農(nóng)村道路交通條件。到2015年，形成島內(nèi)“2小時(shí)旅游交通圈”。3.旅游交通設(shè)施。延伸沿海公路主干線，分期、分段建設(shè)沿海觀光公路，配套完善觀景點(diǎn)設(shè)施。打通主干道通往旅游景區(qū)的連接通道以及景區(qū)和景區(qū)之間的連接通道，提高景區(qū)的可進(jìn)入性。逐步建設(shè)完善登山道、自駕車服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施、露營(yíng)地設(shè)施，規(guī)范引導(dǎo)自發(fā)性旅游活動(dòng)。重點(diǎn)濱海旅游城市要逐步建設(shè)完善游艇基礎(chǔ)設(shè)施，在主要內(nèi)河預(yù)留旅游航運(yùn)通道和游艇碼頭發(fā)展空間。在主要旅游城市和大型旅游度假區(qū)，規(guī)劃建設(shè)慢行交通系統(tǒng)及配套設(shè)施，滿足自行車、輪滑、步行等休閑交通需求。（2） 能源海南加強(qiáng)能源建設(shè)是建設(shè)國(guó)際旅游島的有力保障，是旅游地產(chǎn)發(fā)展的強(qiáng)有力的后盾。目前海南在規(guī)劃建設(shè)中的有：1.海南昌江核電2臺(tái)65萬(wàn)千瓦核電機(jī)組2.條件成熟建設(shè)海南東方電廠二期3.海南積極推進(jìn)LNG發(fā)電項(xiàng)目和抽水蓄能電站的前期工作4.大力發(fā)展風(fēng)能、太陽(yáng)能、生物質(zhì)能等新能源，加快建成東方感城、四更、高排等風(fēng)電項(xiàng)目，以及臨高縣光伏并網(wǎng)示范工程等太陽(yáng)能發(fā)電項(xiàng)目，按照規(guī)劃有序開(kāi)發(fā)海上風(fēng)電項(xiàng)目。（三）水利據(jù)悉海南雅居樂(lè)清水灣建設(shè)有自己企業(yè)的自來(lái)水公司，而水的來(lái)源則是海南陵水的小妹水壩。 海南省政府在規(guī)劃中提出，要合理開(kāi)發(fā)利用水資源。重點(diǎn)實(shí)施一批水源工程、節(jié)水灌溉工程。目前開(kāi)工建設(shè)的水壩有紅嶺水利樞紐，并做好邁灣、天角潭等水庫(kù)工程的前期準(zhǔn)備工作，論證后將適時(shí)開(kāi)工建設(shè)，基本解決海南島的工程性缺水問(wèn)題。完善城鄉(xiāng)和旅游區(qū)供水設(shè)施。在用水量較大的中心城鎮(zhèn)和水質(zhì)安全性較差地區(qū)，新建、擴(kuò)建水廠，統(tǒng)一處理，集中供水，輻射周邊旅游區(qū)，滿足城鄉(xiāng)居民和旅游業(yè)發(fā)展的需要;在游客集散地和主要景區(qū)設(shè)置達(dá)到飲用水標(biāo)準(zhǔn)的便捷取水設(shè)備。2013年城鎮(zhèn)自來(lái)水普及率達(dá)到90%。第四章 海南旅游地產(chǎn)SWOT分析4.1.1 優(yōu)勢(shì)(1) 先天稟賦的自然資源海南四面環(huán)海，在長(zhǎng)達(dá)1928公里的海岸線上，沙岸約占50%-60%，沙灘寬數(shù)百米至1000多米不等，向海面坡度一般為5，土地資源豐富。這些地區(qū)氣候宜人，風(fēng)景秀麗，十分有利于旅游地產(chǎn)的規(guī)劃與建設(shè)。海南的熱帶雨林、原始森林資源豐富以及珍稀動(dòng)植物，部分已被列為國(guó)家級(jí)保護(hù)的動(dòng)植物。以此作為基礎(chǔ)發(fā)展起來(lái)的登山和避暑山莊、野生動(dòng)物自然保護(hù)區(qū)、熱帶原始森林公園，對(duì)熱衷于生態(tài)旅游的消費(fèi)者具有很大吸引力。這些地區(qū)特色鮮明，稀缺性優(yōu)勢(shì)明顯，雖然土地資源十分有限，但非常適合發(fā)展以小型“農(nóng)家樂(lè)”為主的體驗(yàn)式旅游地產(chǎn)。（2） 有較好的地質(zhì)、溫泉條件較著名的游?？诨鹕娇诠珗@溫泉、興隆溫泉、南平溫泉、藍(lán)洋溫泉、七仙嶺溫泉、大田溫泉、官塘溫泉等。以這些地區(qū)為依托，十分適宜以休閑、養(yǎng)生、度假為主題的旅游地產(chǎn)的發(fā)展。（3） 氣候狀況 海南島地理位置為北緯30至20.07度，東經(jīng)108.15至120.05度，海南島屬熱帶季風(fēng)海洋性氣候。四季不分明，夏無(wú)酷熱，冬無(wú)嚴(yán)寒，溫差小，平均氣溫高；光、熱、水資源豐富，年均溫22.5-25.6C，海水溫度一般為18-30；年日照時(shí)數(shù)1780-2600小時(shí), 年降水量1500-2500毫米。氣候宜人，適合居住。是旅游地產(chǎn)養(yǎng)老、避寒有利的棲息地。（4） 地理位置海南島（包括南海諸島）位于華南和西南陸地國(guó)土和海洋國(guó)土的結(jié)合部，是大西南走向世界的前沿；近傍香港，遙望臺(tái)灣，內(nèi)靠我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角，外鄰亞太經(jīng)濟(jì)圈中最活躍的東南亞；位于太平洋環(huán)形帶上，處在日本到新加坡的中段，直接面向東南亞，靠近國(guó)際深水航道；連接亞洲和大洋洲、太平洋和印度洋，南海是我國(guó)通往東南亞、印度洋直到非洲、歐洲的海上通道，海運(yùn)交通位置重要。（5） 經(jīng)濟(jì)特區(qū)的優(yōu)