項目籌資方案設計案例.doc

房地產開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃案例廣州項目籌資方案設計一、項目概況項目位于廣州市天河區(qū)，南臨，北靠，西南面對規(guī)劃中的，東側為。項目總用地47375.75平方米，經廣州市規(guī)劃局批準，用地功能為商住及配套設施，實際建設用地面積39390.36平方米。項目總建筑面積157689.07平方米，其中住宅141125.49平方米，商業(yè)部分8527.04平方米，地下室8036.54平方米。項目擬建21棟18層商住樓、494個地下車位。項目開發(fā)商為廣州房地產開發(fā)有限公司。二、廣州社會經濟發(fā)展趨勢分析（略）三、籌資基本態(tài)勢分析本項目是一個規(guī)模較大的開發(fā)項目。就目前項目情況及國內外資金來源、籌措條件來看：1本項目是一個內資開發(fā)的項目。2目前國內信貸市場資金相對充足，利率相對較低，銀行貸款籌措難度不大。3本項目區(qū)位價值凸現(xiàn)，有很好的市場銷售前景。4本項目預期社會效益、經濟效益較好，對資金成本的承受力較強。四、項目資金籌集規(guī)模和流量依據本項目的預可行性研究報告，其初步投資與開發(fā)方案如下。1 項目開發(fā)進度計劃本項目作為一個以市場為導向的中高檔商住項目，在擬定項目的開發(fā)建設計劃時，主要依據大中規(guī)模住宅項目的基本規(guī)律，遵循最佳的市場對接時機與購買力適應，以及按基地的成熟條件漸進的原則。從廣州當前樓市的發(fā)育、區(qū)域購買力，以及合理的市場占有率角度，暫定開發(fā)經營期為3年，其中銷售期為2年。根據項目基地及規(guī)模情況，在項目開發(fā)過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工過程中，以滾動開發(fā)的模式進行開發(fā)經營。項目開發(fā)進度計劃詳見表4-1。表4-1 項目進度計劃操作步驟第1季度第2季度第3季度第4季度第5季度第6季度第7季度第8季度第9季度第10季度第11季度第12季度項目開發(fā)計劃初步及施工圖設計三通一平住宅的主體建筑基礎主體外裝及設備室外環(huán)境配套道路管網環(huán)藝驗收2 項目總投資估算表4-2 項目總投資估算匯總 單位：萬元成本項目總額（一）開發(fā)成本33078.321土地成本60002前期工程費1199.763建安工程費20676.774基礎設施費1348.625公共配套設施485.006開發(fā)期間稅費2657.387不可預見費711.00（二）開發(fā)費用4647.038管理費用891.009銷售費用1495.20（三）項目總投資（不含財務費用）35464.733 項目資金投入計劃資金投入計劃是依據開發(fā)項目的土地購置安排，開發(fā)進度計劃中關于設備、材料和勞動力的投入時間要求來計算資金的需求量的。根據項目開發(fā)進度計劃，將項目總投資列表，得到本項目資金投入計劃表（見表4-3）。表4-3 資金投入計劃 單位：萬元序號項目合計開發(fā)經營期第1年上半年第1年下半年第2年上半年第2年下半年第3年上半年第3年下半年1土地成本6000.003000.003000.0000002前期工程費1199.76400.00500.00299.760003建安工程費20676.77007000.0090004676.7704基礎設施費1348.6200800.00400148.6205公共配套設施費485.0000200.000285.0006開發(fā)期間稅費2657.380800.00800.00800.00257.3807不可預見費711.00118.50118.50118.50118.50118.50118.508管理費用891.00148.50148.50148.50148.50148.50148.509銷售費用1495.2000373.80373.80373.80373.80合計35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.804 項目資金回收計劃資金回收項目包括物業(yè)預售收入、銷售收入、租金收入、其他收入。資金回收計劃是根據物業(yè)租售預測，對物業(yè)租售的估計售價、租金水平進行回收測算的。4.1銷售價格的確定（1）住宅銷售單價的確定用市場比較法確定銷售價格上限（平均價格）（略）本項目住宅銷售價格為：2500元/平方米。（2）商鋪銷售單價的確定用市場比較法確定銷售價格上限（平均價格）（略）本項目商鋪銷售價格為：11000元/平方米。（3）地下車位銷售單價的確定用市場比較法確定銷售價格上限（平均價格）（略）本項目車位銷售價格為：15萬元/個。4.2項目銷售計劃根據對廣州市住宅市場狀況的分析，結合項目的綜合競爭力、投資計劃與開發(fā)進度計劃，確定項目的銷售計劃如下：（1）住宅部分從開發(fā)經營期的第二年中開始出售，整個銷售過程規(guī)劃分四批進行，具體為10%、20%、30%、40%，價格分別為2500元/平方米、2600元/平方米、2700元/平方米、2800元/平方米，銷售率100%。（2）商鋪部分從開發(fā)經營期的第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，具體為30%、35%，價格分別為11000元/平方米、12500元/平方米，銷售率65%。（3）車位部分從開發(fā)經營期的第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，具體為50%、20%，價格均為15萬元/個，銷售率70%。4.3總銷售收入的測算表4-4住宅銷售總收入預測項目可銷售面積（平方米）建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批10%高層14112.5525003528.14第二批20%高層28225.1026007338.53第三批30%高層42337.65270011431.17第四批40%高層56450.20280015806.06合計38103.90表4-5商鋪銷售總收入預測項目可銷售面積（平方米）建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批30%比例2558.11110002813.92第二批35%比例2984.46125003730.58合計6544.50表4-6地下車位銷售總收入預測項目可銷售車位數（個）建議銷售單價（萬元/個）銷售收入（萬元）第一批50%比例247153705.00第二批25%比例99151485.00合計5190.00表4-7項目銷售收入分批比例預測單位：萬元銷售計劃開發(fā)經營期批數比例面積/個數第2年上半年第2年下半年第3年上半年第3年下半年合計110%高層14112.553528.143528.14220%高層28225.107338.537338.53330%高層42337.6511431.1711431.17440%高層56450.2015806.0615806.06530%商鋪2558.112813.922813.92635%商鋪2984.463730.583730.58750%車位2473705.003705.00820%車位991485.001485.00合計3528.147338.5317950.0921021.6449838.404.4資金回收計劃表4-8項目資金回收計劃單位：萬元項目合計第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年資金回收49838.400.000.003528.147338.5317950.0921021.64占總回收資金比例100%007.08%14.72%36.02%42.18%五、項目資金籌集方案1 資金籌集方案前提或假設條件1.1用款計劃與資金來源情況依據本項目的預可行性研究報告，其開發(fā)經營期間的用款計劃、資金來源、可行或可爭取渠道情況詳見表5-1。表5-1 用款計劃、資金來源、投資缺口及籌資渠道情況 單位：萬元年份項目第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年投資額3667.004567.009740.5610840.806008.57640.80較明確的籌資渠道銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入比較可行或可盡力爭取的籌資渠道1項目投資者投入的自有資金2商業(yè)銀行開發(fā)貸款3公司債券4臨時周轉1項目投資者投入的自有資金2商業(yè)銀行開發(fā)貸款3公司債券4臨時周轉1項目投資者投入的自有資金2商業(yè)銀行開發(fā)貸款3商業(yè)銀行抵押貸款4公司債券5臨時周轉1項目投資者投入的自有資金2商業(yè)銀行開發(fā)貸款3商業(yè)銀行抵押貸款4公司債券5臨時周轉1項目投資者投入的自有資金2商業(yè)銀行開發(fā)貸款3商業(yè)銀行抵押貸款4公司債券5臨時周轉1項目投資者投入的自有資金2商業(yè)銀行開發(fā)貸款3商業(yè)銀行抵押貸款4公司債券5臨時周轉注：1項目開發(fā)商是上市公司。2建成并確權后的物業(yè)單位可以作為抵押擔保品向商業(yè)銀行申請抵押貸款。3商業(yè)銀行開發(fā)貸款5年期以下的貸款利率5.463%。從表5-1可以看出：已明確的籌資渠道，即項目銷售收入再投入屬于項目內部籌資，是首選并有把握的籌資渠道；開發(fā)期第2年的資金缺口最大；就目前形勢和本項目而言，商業(yè)銀行開發(fā)貸款是所有外部籌資渠道中較為理想并有把握的；在開發(fā)經營期間項目可能需要臨時周轉貸款支持。本項目資金來源渠道可選擇：一是項目自有資金，二是商業(yè)銀行開發(fā)貸款，三是項目銷售收入用于投資部分。（1）自有資金，全部用于投資；（2）銷售收入再投入，考慮到銷售收入扣除成本費用與銷售有關稅費后用于投資，投資額暫按項目銷售收入的20%測算；（3）商業(yè)銀行開發(fā)貸款；（4）臨時周轉貸款，1年及1年以內，測算時按1年計，主要解決臨時資金缺口。項目前期階段，將匯集到的自有資金主要用于支付土地價款和前期工程費（施工場地的三通一平）；開發(fā)階段的資金來源主要是商業(yè)銀行開發(fā)貸款和預/銷售收入再投入；銷售階段的資金來源主要是預/銷售收入再投入。1.2初步籌資方案根據可能及可行的原則，基于資金來源渠道的選擇，進行初步籌資方案設計?；I資方案設計的約束條件如下：國家城市房地產開發(fā)經營管理條例第13條“房地產開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%”的規(guī)定；商業(yè)銀行開發(fā)貸款申請條件“項目自有資金投入不低于項目總投資的30%”的要求；商業(yè)銀行開發(fā)貸款不能用于交納土地地價款。銷售收入的20%，約1000萬元用于項目再投入?？紤]到上述約束條件，以及財務杠桿效益和財務風險，并根據開發(fā)項目投資額巨大的特征，自有資金按銀行貸款的最低比例要求投入。初步設計了如下三種方案：方案1，項目資本結構為：權益資金40%，債務資金60%。方案2，項目資本結構為：權益資金50%，債務資金50%。方案3，項目資本結構為：權益資金60%，債務資金40%。（1）方案1（權益資金40%，債務資金60%）自有資金占項目總投資（不含財務費用）的30%，主要用于項目土地費用支付和前期用款，取整后為10700萬元，分1.5年投入。詳見表5-2。表5-2 自有資金年度投入計劃 單位：萬元項目合計第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年投資額35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.80自有資金10700.003667.004567.002466.00資金缺口24764.73007274.5610840.86008.57640.8開發(fā)貸款占項目總投資（不含財務費用）的60%，取整后為21500萬元，分二筆借入。第一筆借款17200萬元，期限2年，分別于第2年上半年和第2年下半年分兩次投入，采用到期一次性支付本息的償還方式；第二筆借款4300萬元，期限1年，于第3年上半年一次性投入，采用到期一次性支付本息的償還方式。項目借款還本付息計劃詳見表5-3。表5-3 借款還本付息計劃 單位：萬元序號項目第2年第3年上半年下半年上半年下半年1第一筆借款年初借款本息累計07298.2817634.0218115.43本年借款72001000000本年應計利息98.28335.74481.41494.55年末還本付息00018609.98年末借款本息累計7298.2817634.0218115.4302第二筆借款年初借款本息累計04358.70本年借款43000本年應計利息58.70118.99年末還本付息04477.69年末借款本息累計4358.7003借款匯總年初借款本息累計07298.2817634.0222474.13本年借款72001000043000本年應計利息98.28335.74540.10613.54年末還本付息00023087.67年末借款本息累計7298.2817634.0222474.130注：1.央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率為5.463%，半年利率為2.73%。2.項目資金缺口由銷售收入彌補。項目投資計劃及資金籌措詳見表5-4。表5-4 項目投資計劃及資金籌措 單位：萬元序號項目合計第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額37052.403667.004567.009838.8411176.546548.671254.341.1建設投資35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.801.2利息1587.6798.28335.74540.10613.542資金籌措37052.403667.004567.009838.8411176.546548.671254.342.1自有資金10700.003667456724662.2開發(fā)貸款21500.007200.0010000.004300.0002.3銷售收入再投入4852.40172.841176.542248.671254.34小結：本項目總投資（含財務費用）37052.40萬元。其中，開發(fā)商投入自有資金10700萬元，占比29%；銀行開發(fā)貸款21500萬元，占比58%，銷售收入再投入4852.40萬元，占比13%。（2）方案2（權益資金50%，債務資金50%）自有資金投入同方案1。表5-5 自有資金年度投入計劃 單位：萬元項目合計第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年投資額35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.80自有資金10700.003667.004567.002466.00資金缺口24764.73007274.5610840.86008.57640.8開發(fā)貸款占項目總投資（不含財務費用）的50%，取整后為18000萬元，分二筆借入。第一筆借款17200萬元，期限2年，分別于第2年上半年和第2年下半年分兩次投入，采用到期一次性支付本息的償還方式；第二筆借款800萬元，期限1年，于第3年上半年一次性投入，采用到期一次性支付本息的償還方式。項目借款還本付息計劃詳見表5-6。表5-6 借款還本付息計劃 單位：萬元序號項目第2年第3年上半年下半年上半年下半年1第一筆借款年初借款本息累計07298.2817634.0218115.43本年借款72001000000本年應計利息98.28335.74481.41494.55年末還本付息00018609.98年末借款本息累計7298.2817634.0218115.4302第二筆借款年初借款本息累計0810.92本年借款800.000本年應計利息10.9222.14年末還本付息0833.06年末借款本息累計810.9203借款匯總年初借款本息累計07298.2817634.0218926.35本年借款7200.0010000.00800.000本年應計利息98.28335.74492.33516.69年末還本付息00019443.04年末借款本息累計7298.2817634.0218926.350項目資金缺口由銷售收入彌補。項目投資計劃及資金籌措詳見表5-7。表5-7 項目投資計劃及資金籌措 單位：萬元序號項目合計第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額36907.773667.004567.009838.8411176.546500.901157.491.1建設投資35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.801.2利息1443.0498.28335.74492.33516.692資金籌措36907.773667.004567.009838.8411176.546500.901157.492.1自有資金10700.003667.004567.002466.002.2開發(fā)貸款18000.007200.0010000.00800.002.3銷售收入再投入8207.77172.841176.545700.901157.49小結：本項目總投資（含財務費用）36907.77萬元。其中，開發(fā)商投入自有資金10700萬元，占比29%；銀行開發(fā)貸款18000萬元，占比49%，銷售收入再投入8207.77萬元，占比22%。（3）方案3（權益資金60%，債務資金40%）自有資金投入同方案1。表5-8 自有資金年度投入計劃 單位：萬元項目合計第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年投資額35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.80自有資金10700.003667.004567.002466.00資金缺口24764.73007274.5610840.86008.57640.8開發(fā)貸款占項目總投資（不含財務費用）的60%，取整后為14200萬元，分別于第2年上半年和第2年下半年分兩次投入，期限2年，采用到期一次性支付本息的償還方式。項目借款還本付息計劃詳見表5-9。表5-9 借款還本付息計劃 單位：萬元序號項目第2年第3年上半年下半年上半年下半年1年初借款本息累計07298.2814593.0714991.462本年借款7200.007000.00003本年應計利息98.28294.79398.39409.274年末還本付息00015400.735年末借款本息累計7298.2814593.0714991.460項目資金缺口由銷售收入彌補。項目投資計劃及資金籌措詳見表5-10。表5-10 項目投資計劃及資金籌措 單位：萬元序號項目合計第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額36665.463667.004567.009838.8411135.596406.961050.071.1建設投資35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.801.2利息1200.7398.28294.79398.39409.272資金籌措36665.463667.004567.009838.8411135.596406.961050.072.1自有資金10700.003667.004567.002466.002.2開發(fā)貸款14200.007200.007000.00002.3銷售收入再投入11765.46172.844135.596406.961050.07小結：本項目總投資（含財務費用）36665.46萬元。其中，開發(fā)商投入自有資金10700萬元，占比29%；銀行開發(fā)貸款14200萬元，占比39%，銷售收入再投入11765.46萬元，占比32%?；I資方案設計匯總如下：表5-11 項目籌資方案設計匯總 單位：萬元項目方案1方案2方案3金額（萬元）占總投資比例（%）金額（萬元）占總投資比例（%）金額（萬元）占總投資比例（%）總投資37052.4036907.7736665.46其中：自有資金107002910700291070029開發(fā)貸款215005818000491420039銷售收入再投入4852.40138207.772211765.4632六、籌資方案比較分析1項目籌資結構分析（1）項目內部資金籌措包括兩部分，一是自有資金，二是銷售收入再投入，均屬于項目權益資金。（2）項目外部資金籌措主要來自銀行的開發(fā)貸款。（3）項目財務生存能力本項目各籌資方案的資金來源與運用表如下。表6-1 方案1的資金來源與運用 單位：萬元序號項目合計第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1資金來源82038.403667.004567.0013194.1417338.5322250.0921021.641.1自有資金10700.003667.004567.002466.001.2銀行貸款21500.007200.0010000.004300.001.3銷售收入49838.403528.147338.5317950.0921021.642資金運用64231.683667.004567.0010023.7111572.568140.4726260.932.1開發(fā)建設投資35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.802.2借款還本付息23087.6723087.672.3銷售稅金及附加3104.93219.80457.191118.291309.652.4土地增值稅498.3835.2873.39179.50210.222.5所得稅2075.9728.07201.19834.111012.603盈余資金17806.72003170.435765.9714109.62-5239.294累計盈余資金003170.438936.4023046.0117806.72注：1.銷售稅金及附加按銷售收入的6.23%計算。2.土地增值稅按銷售收入的1%簡單估算。3.所得稅=(銷售收入預計計稅毛利率-期間費用)所得稅率；所得稅稅率33%；開發(fā)項目位于廣州市，預計計稅毛利率取20%。表6-2 方案2的資金來源與運用 單位：萬元序號項目合計第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1資金來源78538.403667.004567.0013194.1417338.5318750.0921021.641.1自有資金10700.003667.004567.002466.001.2銀行貸款18000.007200.0010000.00800.001.3銷售收入49838.403528.147338.5317950.0921021.642資金運用60634.783667.004567.0010023.7111572.568156.2422648.272.1開發(fā)建設投資35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.802.2借款還本付息19443.040.000.000.0019443.042.3銷售稅金及附加3104.93219.80457.191118.291309.652.4土地增值稅498.3835.2873.39179.50210.222.5所得稅2123.6928.07201.19849.881044.563盈余資金17903.62003170.435765.9710593.85-1626.634累計盈余資金00.003170.438936.4019530.2517903.62表6-3 方案3的資金來源與運用 單位：萬元序號項目合計第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1資金來源74738.403667.004567.0013194.1414338.5317950.0921021.641.1自有資金10700.003667.004567.002466.001.2銀行貸款14200.007200.007000.001.3銷售收入49838.403528.147338.5317950.0921021.642資金運用56672.433667.004567.0010023.7111586.088187.2418641.412.1開發(fā)建設投資35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.802.2借款還本付息15400.7300015400.732.3銷售稅金及附加3104.93219.80457.191118.291309.652.4土地增值稅498.3835.2873.39179.50210.222.5所得稅2203.6628.07214.70880.881080.013盈余資金18065.97003170.432752.459762.852380.234累計盈余資金003170.435922.8815685.7318065.97資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是項目財務評價的重要依據。從表6-1、6-2、6-3可以看出：方案3的銀行貸款額最低，且不存在任何資金缺口，相比較而言，資金使用效率較高。2籌資成本分析根據測算結果，各方案的籌資成本見表6-4。表6-4 各方案籌資成本 單位：萬元序號項目方案1方案2方案31貸款額2150018000142002貸款占總投資（不含財務費用）的比例58%49%39%3貸款占總投資的比例61%51%40%4利息1587.671443.041200.735籌資成本（4/1）7.38%8.02%8.46%從表6-4可以看出：（1）從籌資成本角度比較，方案1的籌資成本最低，其次是方案2，方案3的籌資成本最高。（2）從貸款可能性的角度比較，方案3的可能性最高，其次是方案2，方案1的可能性最低，貸款占總投資（不含財務費用）的比例已超過60%。3籌資風險分析（1）利率風險。利率風險分析一般只考慮利率上升的情況。對本項目而言，各方案均可以承受利率上浮20%（見表6-5），利率風險較小。表6-5 利率增大時項目盈余資金與累計盈余資金變化情況 單位：萬元序號利率的上漲率項目第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年方案10盈余資金003170.435765.9714109.62-5239.29累計盈余資金003170.438936.4023046.0117806.725%盈余資金003173.645777.0214127.67-5379.85累計盈余資金003173.648950.662307