資產(chǎn)評(píng)估復(fù)習(xí)概要.doc

一、資產(chǎn)評(píng)估定義（一）資產(chǎn)的含義 定義： 資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)內(nèi)涵指特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)利主體帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。（接近于會(huì)計(jì)概念）特點(diǎn)： (1)為經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制； (2)會(huì)給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益；() 資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量。（二）資產(chǎn)的分類 按流動(dòng)性分類：流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)等。 按存在形態(tài)分類：有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。 按是否具有綜合獲利能力分類：?jiǎn)雾?xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。 按是否獨(dú)立存在分類：可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)。 按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的關(guān)系分類，可以分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。（四）資產(chǎn)評(píng)估要素p評(píng)估主體p評(píng)估客體p評(píng)估依據(jù)p評(píng)估目的p評(píng)估原則p評(píng)估程序p評(píng)估價(jià)值類型p評(píng)估方法 p評(píng)估假設(shè)p資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日 （二）從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的角度表述： 繼續(xù)使用價(jià)值公開市場(chǎng)價(jià)值清算價(jià)值四大假設(shè)（一）交易假設(shè) 交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。（二）公開市場(chǎng)假設(shè) 公開市場(chǎng)假設(shè)就是假定比較完善的公開市場(chǎng)存在，被評(píng)估資產(chǎn)將要在這樣的市場(chǎng)中進(jìn)行交易。 所謂公開市場(chǎng)，是指一個(gè)有眾多買者和賣者的充分競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)上，買者和賣者的地位是平等的。資產(chǎn)交易雙方都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是自愿的、理智的，而非在強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。買賣雙方都能對(duì)資產(chǎn)的功能用途及其交易價(jià)格等做出理智的判斷。（三）持續(xù)使用假設(shè) 持續(xù)使用假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說(shuō)明。 持續(xù)使用假設(shè)首先設(shè)定資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用資產(chǎn)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。并假設(shè)可以按交易現(xiàn)有用途繼續(xù)使用。 資產(chǎn)使用的方式：在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用、移地續(xù)用。（四）清算假設(shè) 清算假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)在非公開市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說(shuō)明。清算評(píng)估通常要低于其他假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評(píng)估值。（二）資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則（看書） 1、預(yù)期收益原則。2、供求原則。3、貢獻(xiàn)原則。4、替代原則。5、評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。第二章1.重置成本的含義重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。復(fù)原重置成本是指運(yùn)用與原來(lái)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費(fèi)用。練習(xí)： 某待評(píng)估資產(chǎn)購(gòu)建于2004年9月，賬面原值為100000元，現(xiàn)評(píng)估其2008年9月2日的價(jià)值。當(dāng)時(shí)該資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為120，評(píng)估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)150，2004-2008同類資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為105%，90.2%，110%，120%，則確定被估資產(chǎn)價(jià)值。被估重置成本=100000（150120）100=125000（元）或被估資產(chǎn)重置成本=1000090.2%105%110%120%=100000125=125000（元）與重置核算法相比，物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本 ；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原成本和更新重置成本。一項(xiàng)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)偏高 。某儀器制造廠生產(chǎn)線的重置成本為35萬(wàn)元，年產(chǎn)量為8000臺(tái)?，F(xiàn)知待評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為6000臺(tái)。假定該儀器生產(chǎn)線的生產(chǎn)能力和價(jià)格呈線性關(guān)系，則待評(píng)估資產(chǎn)的重置成本為：待評(píng)估資產(chǎn)重置成本=6000800035000 =262500（元）計(jì)算公式（見(jiàn)筆記）第三章、機(jī)器設(shè)備評(píng)估F重置成本測(cè)算方法的選擇 （一般應(yīng)遵循的規(guī)律）p對(duì)于目前仍在生產(chǎn)和銷售的設(shè)備，采用核算法p對(duì)于無(wú)法取得現(xiàn)行價(jià)格的被估設(shè)備，如果能找到參照物，則可采用功能成本法（更新重置成本）p若設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)與參照物均無(wú)法獲得，就只能采用物價(jià)指數(shù)法（復(fù)原重置成本）。注意：物價(jià)指數(shù)的選擇。l進(jìn)口設(shè)備重置成本構(gòu)成pCIF（FOB+境外途中保險(xiǎn)費(fèi)+境外運(yùn)雜費(fèi)）p進(jìn)口關(guān)稅（進(jìn)口完稅價(jià)格適用稅率）p增值稅（進(jìn)口轎車征收消費(fèi)稅）增值稅 （進(jìn)口完稅價(jià)格+關(guān)稅+消費(fèi)稅）增值稅率消費(fèi)稅（進(jìn)口完稅價(jià)格+進(jìn)口關(guān)稅）（1消費(fèi)稅率）消費(fèi)稅率p銀行手續(xù)費(fèi)、p國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)、p安裝調(diào)試費(fèi)等。課堂練習(xí)被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1994年，賬面價(jià)值為100,000元，1999年進(jìn)行技術(shù)改造，追加技改投資50,000元，2004年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)評(píng)估人員的調(diào)查、檢查、對(duì)比分析，得到以下數(shù)據(jù)：（1）1994至2004年每年的設(shè)備價(jià)格上升率為10%；（2）該設(shè)備的月人工成本比其替代設(shè)備高1,000元；（3）被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，所得稅稅率為33%；（4）該設(shè)備在評(píng)估前使用期間的實(shí)際利用率僅為正常利用率的50%，經(jīng)技術(shù)檢測(cè)，該設(shè)備尚可使用5年，在未來(lái)5年中，設(shè)備利用率能夠達(dá)到設(shè)計(jì)要求。 試根據(jù)上述條件，估測(cè)該設(shè)備的有關(guān)參數(shù)和評(píng)估值。第一步：計(jì)算該設(shè)備的重置成本：第二步：計(jì)算加權(quán)投資名義年限：2,996,370339,9008.82年第三步：計(jì)算加權(quán)投資實(shí)際年限： 8.8250%4.41年第四步：計(jì)算成新率: 5(4.415)100%53%第五步：計(jì)算功能性損耗:1,00012(133%)(P/A，10%，5)30,478元第六步：計(jì)算經(jīng)濟(jì)性損耗: 該設(shè)備在評(píng)估后的設(shè)計(jì)利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)要求， 故經(jīng)濟(jì)性損耗為0。第七步：計(jì)算評(píng)估值： 評(píng)估值339,90053%30,478149,669元 第四章、房地產(chǎn)評(píng)估u房地產(chǎn)評(píng)估的原則 合法原則 最有效使用原則 替代原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則樓面地價(jià)p含義 單位建筑面積地價(jià)。是平均到每單位建筑面積的土地價(jià)格 p計(jì)算公式樓面地價(jià)土地總價(jià)格建筑總面積樓面地價(jià)土地單價(jià)容積率p意義思考： 投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價(jià)為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價(jià)為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問(wèn)投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？例題 某地塊面積為80,000平方米，是通過(guò)城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬(wàn)元/畝，拆遷費(fèi)30萬(wàn)元/畝，開發(fā)費(fèi)3.75億元/平方公里，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的40%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。1、估算土地取得成本 土地取得成本出讓金拆遷費(fèi) 203050萬(wàn)元/畝 750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本3.75億元/平方公里 375元/平方米3、估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：投資利息750（16%）2137540%（16%）1.5137560%（16%）0.51 92.7013.706.65 113.05(元/平方米)4、估算開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)（750375）10%112.5(元/平方米)5、計(jì)算土地價(jià)格土地單價(jià)750375113.05112.51,350.55(元/平方米)土地總價(jià)1,350.5580,000108,044,000(元)即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為108,044,000元。 p打分法計(jì)算成新率公式 成新率結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G+裝修部分合計(jì)得分S+設(shè)備部分合計(jì)得分B G：結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)S：裝修部分的評(píng)分修正系數(shù)B：設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四至五層0.750.120.130.550.150.3六層七層以上0.80.10.1例題 某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分，結(jié)構(gòu)部分80分，裝修部分70分，設(shè)備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C0.75，S0.12，B0.13， 成新率（800.75+700.12+600.13）100100 76.2注意：在實(shí)踐中，也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜、設(shè)備落后、式樣過(guò)時(shí)的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素。可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正。示例2：在正常情況下，某房地產(chǎn)每年可獲得有效毛收入30萬(wàn)元，需要營(yíng)運(yùn)費(fèi)用10萬(wàn)元，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過(guò)有償出讓獲得使用權(quán)的，在估計(jì)時(shí)點(diǎn)剩余使用壽命40年，計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。解：示例3 有一宗土地，出讓年限為50年，資本化率為10%，預(yù)計(jì)未來(lái)五年的純收益分別為15萬(wàn)元、16萬(wàn)元、18萬(wàn)元、15萬(wàn)元、20萬(wàn)元，第六年開始純收益大約穩(wěn)定在25萬(wàn)元左右，試評(píng)估該宗地的收益價(jià)格。解： 課堂作業(yè) 某房地產(chǎn)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 3.5，維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2，土地資本化率7，建筑物資本化率8。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2008年3月的土地使用權(quán)價(jià)格。1、選定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2、計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益5012900（110）486000（元）3、計(jì)算總費(fèi)用（1）年管理費(fèi)4860003.517010（元）（2）年維修費(fèi)25009001.533750（元）（3）年稅金2090018000（元）（4）年保險(xiǎn)費(fèi)25009000.24500（元）年總費(fèi)用（1）+（2）+（3）+（4）17010+33750+18000+450073260（元）4、計(jì)算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益年總收益年總費(fèi)用48600073260412740（元）5、計(jì)算房屋純收益（1）計(jì)算年折舊費(fèi)。（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期）：房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)已使用年數(shù) 25009004687542062500（元）（3）計(jì)算房屋純收益：房屋年純收益房屋現(xiàn)值房屋資本化率20625008165000（元）6、計(jì)算土地純收益土地年純收益年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益 412740165000247740（元）7、計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50644（年）。單價(jià)3358836.15/5006717.67（元）8、評(píng)估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格為3358836.15元，單價(jià)為每平方米6717.67元。 u作業(yè)現(xiàn)有一宗地，占地面積為100平方米，2005年11月通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)，使用年限為50年。2007年11月建成一房屋，該房屋建筑面積為250平方米，現(xiàn)全部用于出租。試根據(jù)以下資料，評(píng)估該宗地2010年11月的價(jià)格。（1）該房屋出租，每年收取押金5萬(wàn)元，平均每月租金收入為3萬(wàn)元，平均每月總費(fèi)用為1.5萬(wàn)元（2）該房屋耐用年限為50年，目前重置價(jià)為每建筑平方米4000元，假設(shè)殘值率為2%（3）押金收益率為9%（4）土地還原利率為6%，建筑物的還原利率為8%習(xí)題：某城市內(nèi)，有一宗住宅用地500m2需要評(píng)估,評(píng)估基準(zhǔn)日為1994年10月31日,先根據(jù)該地條件,選擇了與之類似的四宗已成交案例,幾宗地塊的比較條件如下: 項(xiàng)目 評(píng)估土地 比較案例A 比較案例B 比較案例C 比較案例D 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 成交日期 評(píng)估日：1994年10月31日 1993年10月 1993年12月 1993年4月 1994年8月 成交價(jià)格 1200元/m2 1300元/m2 1400元/m2 1100元/m2 容積率 2 3 3 4 2 區(qū)域條件 位置基礎(chǔ)設(shè)施交通 000 -2%-1%-2% +3%-2%0 0+2%+3% -3%00 個(gè)別條件 地勢(shì)形狀其他 000 -2%+3%-3% +1%0-3% 000 -2%+1%-2% 表中:數(shù)字正值表示評(píng)估地優(yōu)于比較地塊百分比；數(shù)字負(fù)值表示評(píng)估地劣于比較地塊百分比；值的大小表示需要修正的幅度 又知:該城市地價(jià)指數(shù)在1993年1月為100,以后上漲均為1% 空地剩余使用年限為40年 按照以下條件，估算該住宅用地的單位地價(jià)和總地價(jià) 容積率修正系數(shù)如下容積率12345修正指數(shù)11.82.12.32.41. 確定地價(jià)指數(shù)年月93.193.293.393.493.1093.1294.894.10地價(jià)指數(shù)1001011021031091111191212.試算價(jià)格 進(jìn)行日期修正,容積率修正,位置修正,基礎(chǔ)設(shè)施修正,交通修正,地勢(shì)修正,形狀修正及其他修正3.運(yùn)用算術(shù)平均法確定待估地塊價(jià)格單位地價(jià)=(PA+PB+PC+PD)/4=1169.16(元/平方米)總地價(jià)=5001169.16=584581.25元第九章、流動(dòng)資產(chǎn)v4合理選擇評(píng)估方法。不同類別流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估方法 對(duì)于實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)，可以采用市場(chǎng)法和成本法。 對(duì)于貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)，其清查核實(shí)后的賬面價(jià)值本身就是現(xiàn)值，不需采用特殊方法進(jìn)行評(píng)估，只是應(yīng)對(duì)外幣存款按評(píng)估基準(zhǔn)日的國(guó)家外匯牌價(jià)進(jìn)行折算。 v實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)包括各種材料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及庫(kù)存商品等，實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的重要內(nèi)容。v一、材料評(píng)估v1.近期購(gòu)進(jìn)庫(kù)存材料的評(píng)估。 v評(píng)估時(shí)，可以采用成本法，也可以采用市場(chǎng)法。 v評(píng)估時(shí)對(duì)于購(gòu)進(jìn)時(shí)發(fā)生運(yùn)雜費(fèi)的處理 , 如果是從外地購(gòu)進(jìn)的原材料（本地沒(méi)有這種材料），因運(yùn)雜費(fèi)發(fā)生額較大，評(píng)估時(shí)應(yīng)將由被評(píng)估材料分擔(dān)的運(yùn)雜費(fèi)計(jì)入評(píng)估值；如果是本市購(gòu)進(jìn)，運(yùn)雜費(fèi)發(fā)生額較少，評(píng)估時(shí)則可以不考慮運(yùn)雜費(fèi)。 v 核算方法的差異不應(yīng)影響評(píng)估結(jié)果 v由于材料的分期購(gòu)進(jìn)，且購(gòu)價(jià)各不相同，各企業(yè)采用核算方法不同，如先進(jìn)先出法、后進(jìn)先出法、加權(quán)平均法等，其賬面余額就不一樣。 v（三）低值易耗品的評(píng)估v評(píng)估方法 v（1）在庫(kù)低值易耗品的評(píng)估 v可以采用與庫(kù)存材料評(píng)估相同的方法v（3）實(shí)際工作中的處理方法 v 對(duì)于十分暢銷的產(chǎn)品 v根據(jù)其出廠銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用和全部稅金確定評(píng)估值；（基本上體現(xiàn)的是生產(chǎn)成本加利潤(rùn)） v 對(duì)于正常銷售的產(chǎn)品 v根據(jù)其出廠銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用、全部稅金和適當(dāng)數(shù)額的稅后凈利潤(rùn)確定評(píng)估值；（基本上體現(xiàn)的是生產(chǎn)成本加適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)） v 對(duì)于勉強(qiáng)能銷售出去的產(chǎn)品 v根據(jù)其出廠銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用、全部稅金和稅后凈利潤(rùn)確定評(píng)估值。（基本上體現(xiàn)的是生產(chǎn)成本） v舉例： v現(xiàn)就某企業(yè)預(yù)付費(fèi)用進(jìn)行單項(xiàng)評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2008年6月30日。有關(guān)資料如下：企業(yè)截止評(píng)估基準(zhǔn)日賬面費(fèi)用余額為86.78萬(wàn)元 （不含車間在制品成本），其中有預(yù)付一年的保險(xiǎn)金7.56萬(wàn)元，已攤銷1.89萬(wàn)元，余5.67萬(wàn)元；尚待攤銷的低值易耗品余額39.71萬(wàn)元；預(yù)付的房租租金25萬(wàn)元，已攤銷5萬(wàn)元，余20萬(wàn)元。根據(jù)租約合同，始租時(shí)間為2006年6月30日，租約終止期為2011年6月30日 ；以前年度應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)因成本高而未結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用21.4萬(wàn)元。 v評(píng)估人員根據(jù)上述資料進(jìn)行評(píng)估： （1）預(yù)付保險(xiǎn)金的評(píng)估。根據(jù)保險(xiǎn)金全年支付數(shù)額計(jì)算每月應(yīng)分?jǐn)倲?shù)額為： v75612=6300（元）v應(yīng)預(yù)留保險(xiǎn)金（評(píng)估值）=63006=37800（元）v（2）低值易耗品的評(píng)估。根據(jù)實(shí)物數(shù)量和現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，評(píng)估值為412820元。 v（3）租入固定資產(chǎn)的評(píng)估。按租約合同規(guī)定的租期和5年總租金計(jì)算，每年的租金為5萬(wàn)元，租賃的房屋尚有3年使用權(quán)。 v評(píng)估價(jià) =53=15（萬(wàn)元）v（4）以前年度應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用的評(píng)估。這部分費(fèi)用是應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)費(fèi)用，因此評(píng)估值為零。 v評(píng)估結(jié)果： 37800+412820+150000=600620（元）第十章、企業(yè)價(jià)值評(píng)估（一）從產(chǎn)權(quán)的角度界定企業(yè)價(jià)值評(píng)估范圍(一般依據(jù))（四）直接比較法的運(yùn)用 市盈率乘數(shù)（P/E）法。該方法的思路：（1）從證券市場(chǎng)尋找可比企業(yè)，按不同的可比指標(biāo)計(jì)算市盈率；（2）確定被估企業(yè)相應(yīng)口徑的收益；（3）評(píng)估值被估企業(yè)相應(yīng)口徑的收益市盈率 為了提高市盈率乘數(shù)法的可信度，可選擇多個(gè)上市公司作為可比企業(yè)，通過(guò)算術(shù)平均或加權(quán)平均計(jì)算市盈利。例題 某企業(yè)擬進(jìn)行整體資產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2004年12月31日。評(píng)估人員在同行業(yè)的上市公司中選擇了9家可比公司，分別計(jì)算了可比公司2004年的市盈率。被評(píng)估企業(yè)2004年的凈收益為5,000萬(wàn)元，則采用市盈率乘數(shù)法評(píng)估企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值的過(guò)程如下：9家可比公司2004年的市盈率如下所示：可比公司 C1C2C3C4C5C6C7C8C9市盈率 16.712.315.016.528.614.450.517.815.19家可比公司2004年平均的市盈率為20.77。但注意到可比公司C5和C7的市盈率明顯高于其他可比公司，因此在計(jì)算平均市盈率時(shí)將它們刪除。剔除可比公司C5和C7后的7家可比公司2004年平均的市盈率為15.40。因此確定市盈率乘數(shù)為15.40。 被評(píng)估企業(yè)價(jià)值5,00015.40=77,000萬(wàn)元由于企業(yè)的個(gè)體差異始終存在，如果僅采用單一可比指標(biāo)計(jì)算乘數(shù)，在某些情況下可能會(huì)影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。因此在市場(chǎng)法評(píng)估中，除了采用多可比樣本外，還可采用多種可比指標(biāo)，即綜合法。 采用多樣本（可比企業(yè)）、多種參數(shù)（可比指標(biāo)），即綜合法。例題 甲企業(yè)因產(chǎn)權(quán)變動(dòng)需要進(jìn)行整體評(píng)估，評(píng)估人員從證券市場(chǎng)上找到三家與被評(píng)估企業(yè)處于同一行業(yè)的相似公司A、B、C作為可比公司，然后分別計(jì)算各公司的市場(chǎng)價(jià)值與銷售額的比率、市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值的比率以及市場(chǎng)價(jià)值與凈現(xiàn)金流量的比率，得到的結(jié)果如下表所示：A公司 B公司 C公司 平均市價(jià)/銷售額 1.21.00.81.0市價(jià)/賬面價(jià)值 1.31.22.01.5市價(jià)/凈現(xiàn)金流量 2.01.52.52.0將三家可比公司的各項(xiàng)價(jià)值比率分別進(jìn)行平均，就得到了市場(chǎng)法評(píng)估甲企業(yè)所需的三個(gè)價(jià)值比率。需要注意的是，計(jì)算出來(lái)的各家公司的比率或倍數(shù)在數(shù)值上相對(duì)接近是十分必要的。如果它們差別很大，就意味著平均數(shù)附近的離差相對(duì)較大，所選擇可比公司與被評(píng)估企業(yè)在某項(xiàng)特征上可能存在著較大的差異性，此時(shí)公司的可比性就會(huì)受到影響，需要重新篩選可比公司。本例中得到的數(shù)值結(jié)果都具有較強(qiáng)的可比性。假設(shè)甲企業(yè)的年銷售額為1億元，資產(chǎn)賬面價(jià)值為6,000萬(wàn)元，凈現(xiàn)金流量為5500萬(wàn)元，利用可比公司平均價(jià)值比率計(jì)算出的甲企業(yè)的價(jià)值如下表所示：項(xiàng)目 甲企業(yè)數(shù)據(jù) 可比公司平均比率 甲企業(yè)價(jià)值銷售額 10,000萬(wàn)元 1.010,000萬(wàn)元 賬面價(jià)值 6,000萬(wàn)元 1.59,000萬(wàn)元凈現(xiàn)金流量 5500萬(wàn)元 2.011,000萬(wàn)元 將得到