論安置房的項目管理與成本、風(fēng)險控制

論安置房的項目管理與成本、風(fēng)險控制摘要：在安置房的項目管理中，各個因素之間有著密切的關(guān)系，例如財務(wù)費(fèi)用、建設(shè)周期、開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用相互之間有著怎樣的利害關(guān)系，施工工期的依據(jù)是什么等問題都值得探討。本文通過對這幾個關(guān)系進(jìn)行詳細(xì)闡釋，探討安置房的項目管理，以及對其成本及風(fēng)險上所進(jìn)行的科學(xué)控制。關(guān)鍵詞：安置房 項目管理 成本 風(fēng)險控制在商業(yè)房地產(chǎn)項目中，安置房是屬于較為特殊的一種項目，對于安置房項目而言，它的主要風(fēng)險存在兩個方面：第一，政治風(fēng)險；第二，收益現(xiàn)金流風(fēng)險。不過，對安置房在開發(fā)時有關(guān)成本控制的動態(tài)因素卻不能進(jìn)行很好的體現(xiàn)，這兩個因素包括：第一，施工組織對工程成本所產(chǎn)生的影響；第二，在成本支出時時間節(jié)點沒有辦法進(jìn)行確定。所以，對于安置房項目資金在哪個階段進(jìn)行流入與流出上有必要進(jìn)行相應(yīng)的關(guān)注，并進(jìn)行科學(xué)的分析。下面通過幾個方面進(jìn)行相應(yīng)的探討：1 騰倉費(fèi)、財務(wù)費(fèi)與建設(shè)周期之間的關(guān)系安置房與其他商品房有所不同，安置房有著其獨特的一面，那就是由當(dāng)?shù)卣蛘吣骋粋€平臺單位來進(jìn)行定價，并進(jìn)行收購等，因此，安置房可以看作是已經(jīng)被銷售了的房屋。所以，安置房項目管理中，其開發(fā)價值基本上不會有所改變，同時，現(xiàn)金的流入情況也比較穩(wěn)定。那么，對于安置房的成本來說，引起現(xiàn)金流出的不確定性可以分為以下兩點：第一，騰倉費(fèi)：騰倉費(fèi)是由拆遷周期與工程周期起著決定作用的，這兩個工期的周期越長，所產(chǎn)生的騰倉費(fèi)也就越高。第二，建造費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、專業(yè)人員的費(fèi)用、管理以及融資費(fèi)用等，以上這些費(fèi)用同樣與拆遷周期和建設(shè)工程的周期有著密切關(guān)系，這兩個周期越長，所產(chǎn)生的財務(wù)費(fèi)用也就隨之越高。2 費(fèi)用與壓縮施工工期的關(guān)系房屋的開發(fā)、管理以及工程項目中所產(chǎn)生的其他費(fèi)用，和壓縮的工期成為反比的關(guān)系。工程從取得土地使用權(quán)之后，到工程的施工，再到工程的竣工，其建設(shè)周期大體可以分為4個階段，也就是準(zhǔn)備、招投標(biāo)、施工、竣工階段。而在實際操作中，雖然前面兩個階段和后面兩個階段一樣都起著至關(guān)重要的作用，但在工程項目進(jìn)行過程中，這兩個階段總是容易被忽視，因此，出現(xiàn)了這樣一個現(xiàn)象：在工程的準(zhǔn)備或者招投標(biāo)的這兩個階段，浪費(fèi)了很多時間，而在工程的施工、竣工這兩個階段，卻在趕進(jìn)度、趕時間，這樣不僅會使騰倉費(fèi)和一些財務(wù)費(fèi)用增加，還會使房屋的開發(fā)、管理以及一些費(fèi)用增大許多。不僅如此，對于有些部門來說，安置房進(jìn)入委托設(shè)計階段時，他們經(jīng)常以為這不代表工程的正式開始，而是等到施工階段奠基儀式開始了，才把它當(dāng)作是工程項目建設(shè)的開始。在一般情況下，建設(shè)項目的施工工期一般是比較固定的，很少出現(xiàn)變動，因此，安置房建設(shè)項目在進(jìn)行時，要判斷其所進(jìn)行的四個階段對成本造成的影響時，我們可以看到：安置房建設(shè)項目如果周期不會變化，那么，在項目的準(zhǔn)備、招投標(biāo)階段，如果花費(fèi)的時間越長，在施工與竣工階段，所進(jìn)行的壓縮時間也會隨之增加；把施工工期壓縮得越短，那么，建設(shè)項目房屋的開發(fā)、管理以及其他一些相關(guān)費(fèi)用也會隨之增加。如果建筑施工工期沒有發(fā)生變化，而項目的準(zhǔn)備、招投標(biāo)階段這兩個階段花費(fèi)的時間越多，那么，建設(shè)項目的周期也就越長；如果建設(shè)周期變長，其騰倉費(fèi)及財務(wù)費(fèi)用也就會有所增加。因此，在進(jìn)行實際操作時，建設(shè)項目的準(zhǔn)備、招投標(biāo)這兩個階段沒有進(jìn)行很好的控制，那么，即便在后面對施工工期進(jìn)行壓縮，事實上也是使建設(shè)周期延長了，而建設(shè)周期延長，其所產(chǎn)生的騰倉費(fèi)、開發(fā)費(fèi)、財務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)等各個費(fèi)用也就會相應(yīng)地增多。因此，有些施工項目在進(jìn)行的過程中，在前面的準(zhǔn)備與招投標(biāo)階段上浪費(fèi)了很多時間，那么，到竣工階段時，經(jīng)常會出現(xiàn)相關(guān)的資料不齊全的現(xiàn)象，不僅使工程的成本增大，還會使拆遷戶受到影響，引起他們的不滿，甚至還會激發(fā)一系列的群體上訪的事件。3 單項工程、工序的并列和串聯(lián)一般來講，安置房建設(shè)均是采用固定單價合同進(jìn)行發(fā)包或者總價合同來進(jìn)行的。這就要求工程建設(shè)的工期能如期完成，這樣作為工程項目的負(fù)責(zé)人就不用顧慮到建設(shè)成本的問題。從另一方面來講，如果工程工期因為受到各方面因素的影響而不能按時完工，這樣就要調(diào)節(jié)好成本、工期以及質(zhì)量等三方面直接的關(guān)系。下面就影響到施工工期的一些因素進(jìn)行了總結(jié)：基礎(chǔ)施工時碰到特別的地質(zhì)條件；連續(xù)天氣情況惡劣；在開挖時發(fā)現(xiàn)歷史文物；建筑材料和設(shè)備條件不足；受到政府決策的影響；由于工錢糾紛造成工人罷工；出現(xiàn)重大安全問題；承包商沒有遵守合同。以上這些因素都會影響到工程工期，從而也會增加財務(wù)費(fèi)用和騰倉費(fèi)。那么，遇到這種情況就可以采取以下這些措施進(jìn)行解決：3.1 要科學(xué)合理地編制工程計劃，將工程內(nèi)容總結(jié)和分解為并列和串聯(lián)的關(guān)系，并理順?biāo)鼈兊捻樞蚝完P(guān)系，按照施工的先后順序來進(jìn)行。在此所提到的并列和串聯(lián)關(guān)系并不是對每個單項工程簡單的組合，而是針對安置房建設(shè)項目的整體來說的。在項目管理上，在控制工程進(jìn)度上可以堅持兩個原則：如果是在相同的小區(qū)，那么它的單體建筑在時間進(jìn)度上是屬于并列關(guān)系，施工工期快慢一般是由速度最慢的那幢單體建筑來決定的。全部的配套工程和速度最慢的那幢單體建筑上的工期進(jìn)度是屬于串聯(lián)關(guān)系，因為速度最慢的這幢會直接影響到其他的配套工程，和施工速度最快的那幢單體建筑都沒有關(guān)系。由此，從上面的分析中可以得出結(jié)論：如果在相同小區(qū)內(nèi)，安置房的建設(shè)成本和最慢與最快的這兩幢單體建筑完成的實際差是成正比的，這兩幢建筑完成的時間差如果越大，那么安置房的建設(shè)成本就越高，如果時間差越小，建設(shè)成本就越低。3.2 如果工程計劃的工程沒有發(fā)生變化，就不能破壞和擾亂工程內(nèi)容的并列和串聯(lián)之間的關(guān)系。因為這會讓施工秩序出現(xiàn)混亂，從而影響到施工進(jìn)度。在實際施工操作過程中，一般是先打破并列關(guān)系，才會導(dǎo)致串聯(lián)關(guān)系的解散，從而造成施工工期延長。為了保護(hù)好并列關(guān)系不受到破壞，可以采取下列兩種措施：首先盡量加快速度最慢單體建筑的進(jìn)度，然后對速度最快的那幢單體建筑的進(jìn)度進(jìn)行合理的控制。這兩種措施均可以從以下這些方面入手：對勞動力進(jìn)行調(diào)整；對設(shè)備材料進(jìn)行合理配套；可以對工藝進(jìn)行創(chuàng)新以及采用新材料；可以按照天氣情況來調(diào)節(jié)施工順序。4 兩大風(fēng)險在安置房項目管理中，如果進(jìn)度沒有得到很好的控制，那將會引起現(xiàn)金流風(fēng)險與政治風(fēng)險。對進(jìn)度沒有進(jìn)行很好的控制，主要是由于工程內(nèi)容之間的并列、串聯(lián)兩者的關(guān)系被破壞。串聯(lián)關(guān)系被破壞，它所造成的風(fēng)險性我們可以比較直觀地進(jìn)行預(yù)見使施工工期延長，導(dǎo)致建設(shè)周期的延長，使騰倉費(fèi)和相關(guān)的財務(wù)費(fèi)用增加，如此，使得收益現(xiàn)金流風(fēng)險也隨之增加。而并列關(guān)系被破壞所造成的風(fēng)險則是：如處于同個小區(qū)，安置房的建設(shè)成本與最快、最慢這兩棟工程所竣工的時間差成正比關(guān)系，最快與最慢的兩棟樓竣工的時間差越大，安置房的建設(shè)成本就會越高，相反，則越低。除此之外，并列關(guān)系如果遭受破壞，對串聯(lián)關(guān)系也會造成影響，甚至使其被瓦解。這也就是說，當(dāng)并列關(guān)系被打破，同樣會使收益現(xiàn)金流風(fēng)險增大。而不管是工程的并列關(guān)系還是串聯(lián)關(guān)系被破壞，其導(dǎo)致的最后結(jié)果就是建設(shè)項目周期被延長，如此，致使安置房沒辦法在計劃時間內(nèi)完成并交付，使騰倉期也隨之延長，不僅會對老百姓的生活造成影響，甚至使當(dāng)?shù)卣男庞檬艿接绊懀⑦M(jìn)一步影響到社會的穩(wěn)定發(fā)展，這也就是我們所說的政治風(fēng)險。5 結(jié)束語終上所述，對于安置房建設(shè)項目的理解，很多人把造價控制理解為成本控制，這就導(dǎo)致他們忽視了工程建設(shè)的四個階段，對工程四個階段的時間安排不夠合理，使得項目的成本也隨之增加，從這一問題出發(fā)，對于建設(shè)項目的準(zhǔn)備與招投標(biāo)階段，要嚴(yán)格控制所進(jìn)行的時間，使得施工階段有個合理的時間來進(jìn)行，把工程內(nèi)容的并列與串聯(lián)關(guān)系處理好，使工程能夠如期完成，并且保證工程的施工質(zhì)量。參考文獻(xiàn)：1董晨鵬.舊城改造中的房源安置和貨幣補(bǔ)