某奧林匹克花園項目市場調(diào)研報告.doc

重慶奧林匹克花園項目市場調(diào)研報告第二分冊 競爭態(tài)勢分析All Right。奧林匹克花園項目市場調(diào)研報告 市場競爭環(huán)境概述高端市場競爭日趨激烈 1、北部新區(qū)主要樓盤概覽項目名稱物業(yè)形態(tài)價格水平銷售時間藍湖郡聯(lián)排別墅、獨立別墅5000元/ M2起待定，估計在8月棕櫚泉國際花園聯(lián)排別墅、獨立別墅5000元/ M2起2004年7月25日保利集團獨立別墅未定尚早魯能星城多種建筑形式2800-4300元/ M2開始認購藍山湖聯(lián)排別墅未定尚早天湖美鎮(zhèn)花園洋房4000元/ M2起待定，估計在8月財富中心小高層、花園洋房3800元/ M2起待定，估計在8月水晶酈城（三、四組團）小高層、高層3800元/ M2起待定，估計在8月佰富高爾夫別墅獨立別墅10000元/ M2起待定，估計在年底比華利獨立別墅10000元/ M2起2004年4月17日2、北部新區(qū)市場迅速放量通過上表我們可以看出多個樓盤的開盤時間都集中在8月份。因此，今明兩年整個市場上高檔樓盤的供應量會迅速放大。從市場調(diào)研報告中我們可以看出，現(xiàn)在北部新區(qū)已經(jīng)銷售和即將銷售的樓盤有藍湖郡、天籟美社、財富中心、棕櫚泉國際花園、比華利豪園、魯能星城等項目，現(xiàn)以藍湖郡的銷售為例，僅一期就有湖邊獨立別墅29棟，總面積11600平方米左右，市場價值約1.5億元，聯(lián)排別墅743棟，總面積185750平方米左右，市場價值約10億元，再看棕櫚泉，一期住宅300余套，總建筑面積70000平方米左右，市場價值約4億元以上，七月二十五日開始對外銷售，還有當前天湖美鎮(zhèn)強大的廣告攻勢為八月份的開盤積極準備，天湖美鎮(zhèn)建筑面積40萬方，估計市場價值約16億元。就這三個樓盤我們可以看出總市值超過31億元，共能容納約3000戶左右。很現(xiàn)實的一個問題是，這三家樓盤的開發(fā)商都希望在一年內(nèi)把一期房銷售出去，回籠資金約20億元左右。意味著市場上的居民財富有近20億元會在一年內(nèi)流向這三家開發(fā)公司。3、產(chǎn)品定位趨于一致現(xiàn)在北部新區(qū)推出的樓盤包括了獨立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、高爾夫別墅等多種建筑形態(tài)，基本涵蓋了建筑的主流產(chǎn)品。各個樓盤在產(chǎn)品定位和設(shè)計上趨于雷同，產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢嚴重，社區(qū)主題沒有實質(zhì)性差別。后續(xù)開發(fā)的項目想要在產(chǎn)品上有所突破非常困難。4、地理位置相對集中除魯能星城外，其余樓盤都很集中，消費者在購房選擇的時候幾乎不用考慮地理位置因素，更多的是比配套比服務等軟件因素。5、競爭態(tài)勢分析市場現(xiàn)在共有三個梯隊的產(chǎn)品，分別在不同的時間形成不同的競爭趨勢。第一梯隊是以金科天籟城中華坊、美社、龍湖水晶酈城一期為代表的樓盤。 這部分樓盤已經(jīng)全部銷售結(jié)束，在市場上取得了驕人的成績，他們是北部新區(qū)的第一批掘金者，通過自身項目的推廣，吸引了消費者的眼球，提升了開發(fā)公司的品牌知名度，可謂名利雙收。這一梯隊的產(chǎn)品現(xiàn)在不會對市場產(chǎn)生沖擊，更多的作用是起到標桿作用，成為后面開發(fā)項目的超越目標。第二梯隊是以龍湖藍湖郡、魯能星城、金科天湖美鎮(zhèn)、財富中心、比華利、佰富高爾夫、水晶酈城二期、棕櫚泉國際花園等為代表的樓盤，這部分項目正在積極準備上市，而且都集中在今年下半年開始銷售。這部分樓盤市場定位除獨立別墅外，都是在競爭同一層次的客戶，所以他們面臨的競爭是異常激烈的。 第三梯隊是以奧林匹克花園、藍山湖、融科智地、保利集團等為代表的三梯隊。這部分項目的產(chǎn)品面世時間還有很長一個過程，暫還不能和第二梯隊的樓盤形成競爭，三梯隊的市場前景還有待于從第二梯隊的市場反應中來分析。但明顯的一個問題是，一、二梯隊銷售完成后，將會從市場上消化大量的客戶資源。第一部分 競爭環(huán)境背景一、北部新區(qū)簡介重慶北部新區(qū)于2001年4月25日掛牌成立。按照規(guī)劃，北部新區(qū)將是未來重慶經(jīng)濟最為活躍、高科技人才大量聚集、商務發(fā)達的新城區(qū)，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃布局了未來新重慶的涉外生態(tài)商務區(qū)、使領(lǐng)館區(qū)、重慶光電產(chǎn)業(yè)基地、重慶軟件產(chǎn)業(yè)基地和重慶醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)基地。雄厚的產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景、巨大人口涌入和眾多高新產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，無疑使這里擁有取之不竭的住房需求。1、明顯的區(qū)位優(yōu)勢 北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國際空港區(qū)，西接嘉陵江，與高等院校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)數(shù)橋相連，東依長江寸灘港區(qū)，規(guī)劃面積136.6平方公里，是重慶中心城區(qū)難得的一片大面積開發(fā)區(qū)。北部新區(qū)在中國西部擁有通達四川、貴州、陜西、湖北、湖南等地最便利的交通優(yōu)勢：是中國西部南北（渝黔、渝合高速公路）、東西（成渝、渝涪高速公路）公路大通道交匯樞紐；將于2005年通車的渝懷鐵路橫貫境內(nèi)，重慶鐵路客運樞紐江北客運站聚散人數(shù)居西部前列；瀕長江、嘉陵江兩江，得長江黃金水道舟楫之利，設(shè)計70萬標箱、連接長江三角洲的寸灘港集裝箱碼頭已于2003年7月開工建設(shè)。中國西南最大的電信交換樞紐落戶其南緣。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達便捷的交通、通信條件，賦予北部新區(qū)明顯的區(qū)位優(yōu)勢。 2、廣闊的發(fā)展空間 北部新區(qū)建設(shè)用地91.73平方公里，規(guī)劃人口65萬人。由人和、大竹林、禮嘉、黃茅坪、翠云、鴛鴦、金山7個組團構(gòu)成，呈多中心、組團式布局結(jié)構(gòu)，組團之間由生態(tài)林地、公園綠地間隔。北部新區(qū)分為北部新區(qū)經(jīng)開園、北部新區(qū)高新園，分別全面委托重慶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（經(jīng)開區(qū)）和重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（高新區(qū)）實施開發(fā)建設(shè)，這有利于充分發(fā)揮兩個國家級開發(fā)區(qū)的骨干支撐作用。 3、重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè) 北部新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局以發(fā)展“十里汽車城”和光電產(chǎn)業(yè)基地為重點。規(guī)劃將“十里汽車城”打造成為以福特轎車、力帆汽車為主體的中高檔轎車生產(chǎn)基地，微型車、重型貨車、大型客車及零部件生產(chǎn)研發(fā)基地，集生產(chǎn)、研發(fā)、貿(mào)易、博展、教育、旅游等綜合功能為一體的新型工業(yè)區(qū)。汽車城已入駐長安福特轎車15萬輛、力帆轎車5萬輛項目和十多家海內(nèi)外知名汽車零部件企業(yè)。北部新區(qū)正按照新的思路、調(diào)動各方面積極性打造“十里汽車城”，重點支持長安福特和力帆轎車發(fā)展，推動轎車和發(fā)動機、微型車、重型貨車、大型客車、汽車空調(diào)、汽車技術(shù)研發(fā)中心等重點工程，引進一批專用車、改裝車和汽車零部件生產(chǎn)項目，引導一批海內(nèi)外汽配企業(yè)特別是民營汽配企業(yè)入駐并實現(xiàn)摩托車零部件生產(chǎn)向汽車零部件生產(chǎn)的轉(zhuǎn)化。 規(guī)劃以光電產(chǎn)業(yè)基地為重點推進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項目的引進和發(fā)展。在高新園實施“三、四、五”產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點，即集中建設(shè)光電子、生物醫(yī)藥工程、軟件三個產(chǎn)業(yè)基地；重點培育發(fā)展電子信息、新醫(yī)藥和生物醫(yī)學工程、新材料和環(huán)保、機電一體化四大主導產(chǎn)業(yè)；辦好留學人員創(chuàng)業(yè)園、軟件園、生物生化技術(shù)開發(fā)園、光電技術(shù)開發(fā)園、機電一體化技術(shù)開發(fā)園五個專業(yè)孵化器。引進和發(fā)展信威、華邦、海扶等一批醫(yī)療器械、生物制藥、通訊網(wǎng)絡(luò)、電子元件和軟件項目。4、良好的基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境 北部新區(qū)開發(fā)建設(shè)近四年來，一批重要的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)建成投入使用，能基本滿足企業(yè)入駐需要。從2003年開始的新一輪綜合交通、能源、給排水、信息設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等骨干工程建設(shè)將投資450億，打造良好產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人居環(huán)境，2007年左右將基本建成?，F(xiàn)在，金開大道等一批主干道已經(jīng)通車，供水加壓站、變電站等一批設(shè)施已投入使用，渝懷鐵路、重慶鐵路客運樞紐江北客運站、寸灘港集裝箱碼頭和物流園區(qū)建設(shè)進展順利；一批骨干道路建設(shè)快速推進，將形成網(wǎng)絡(luò)式、命名為“金系列”的“開山通海興渝州”的七條骨干路網(wǎng)；連接北部新區(qū)的4條軌道交通線已完成規(guī)劃，其中3號線（市中心區(qū)-江北國際機場）將在年內(nèi)開工，6號線（北部新區(qū)-北碚）將提速推進。完善的基礎(chǔ)設(shè)施將構(gòu)成北部新區(qū)公路、鐵路、水運、航空綜合立體交通網(wǎng)絡(luò)。 一批體現(xiàn)重慶直轄市水平的文化、教育、科技、體育、衛(wèi)生、旅游等標志性、功能性重點基礎(chǔ)設(shè)施項目正在興建，將逐步展露北部新區(qū)現(xiàn)代都市風貌。100米寬16.5公里長的嘉陵江沿江景觀帶已邀世界著名規(guī)劃企業(yè)德國佩西公司、重慶市規(guī)劃設(shè)計院進行形象設(shè)計，將于2004年動工；重慶汽車會展中心即將動工；正在加快推進的重慶經(jīng)貿(mào)科技會展中心、國際雙語學校、國際醫(yī)院、高檔生活區(qū)、高爾夫球場、人和民俗文化村等將提供最佳的經(jīng)貿(mào)、居住、休閑、旅游環(huán)境。 北部新區(qū)注重生態(tài)環(huán)境建設(shè)，堅持以人為本，創(chuàng)造“人與自然，城與自然”和諧共存的生活、工作休閑環(huán)境。將構(gòu)筑山水園林主體框架，分期建成龍景湖生態(tài)公園、黃桷公園、照母山植物園、人和公園等一批大型生態(tài)林地和公園綠地等綠色生態(tài)空間，形成“人.城.自然”共諧共存的生態(tài)環(huán)境。5、優(yōu)惠的扶持政策 北部新區(qū)充分利用直轄市和西部大開發(fā)的政策優(yōu)勢，實行“普惠、特惠和特事特辦”的政策，形成明顯的“政策洼地”，吸引海內(nèi)外投資者來興業(yè)發(fā)展。工業(yè)用地實行優(yōu)惠地價；租用標準廠房實行優(yōu)惠價格；生產(chǎn)性企業(yè)享受優(yōu)惠電價；財政按企業(yè)入庫所得稅額安排專項扶持資金；工業(yè)企業(yè)所得稅按15-10%的稅率征收；高新技術(shù)企業(yè)所得稅實行“兩免三減半”；實行高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項目“兩稅”增長部分由財政安排企業(yè)使用；企業(yè)建設(shè)費實行優(yōu)惠；對出口商品等實行貼息；重大項目采取“一事一議”、“雙贏多贏”方式商洽。 6、快捷的服務方式 在北部新區(qū)服務就是生產(chǎn)力，建設(shè)誠信政府、服務型管委會是一貫要求。為服務快捷，重慶市政府決定，將市政府的職能委托給北部新區(qū)管委會，將市政府相關(guān)部門的職能委托給經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)管委會，簡化了辦事程序，提高了效率。北部新區(qū)經(jīng)開園、高新園實行小機構(gòu)、大服務，最大限度簡化審批程序，實現(xiàn)體制創(chuàng)新和建立快捷的服務方式，建立了投資者投訴制度；對進入的項目實行跟蹤式、全程式、保姆式服務。已經(jīng)竣工的經(jīng)開園金山大廈、基本竣工的高新園管理服務中心大樓設(shè)”一站式服務大廳“，實行”一站式服務“和”首問責任制“，實現(xiàn)權(quán)限內(nèi)投資項目審批和政務服務不出園區(qū)。 7、開發(fā)建設(shè)步入上擋提速的軌道 基礎(chǔ)設(shè)施提速建設(shè)。2003年，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)完成固定資產(chǎn)投資98.5億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資49.7億元，均比上年同期有較大幅度增長；北部新區(qū)經(jīng)開園和高新園完成固定資產(chǎn)投資52.9億元，比上年同期增長60.4%，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資39.2億元，比上年同期增長66.7%。市政府確定的北部新區(qū)14個重大項目進展順利。 落戶開發(fā)區(qū)的項目和投資明顯增多。近四年來，北部新區(qū)經(jīng)開園和高新園引進項目122個，合同投資總額269.1億元，其中建成投產(chǎn)16個，開工建設(shè)52個；2003年引進項目87個，占歷年引進項目總數(shù)的71%；合同投資總額208.7億元，占歷年合同投資總額的77.6%。 入駐開發(fā)區(qū)項目生產(chǎn)經(jīng)營狀況良好。2003年，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值130.2億元，同比增長28.8%；完成工業(yè)總產(chǎn)值426億元，同比增長35.7%；其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值379億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的23.9%；外貿(mào)出口實現(xiàn)9890萬美元，同比有較大幅度增長。2003年，北部新區(qū)經(jīng)開園、高新園實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值14億元，比上年同期增長53.9%；完成工業(yè)總產(chǎn)值39.4億元，比上年同期增長2.3倍。二、北部新區(qū)競爭態(tài)勢綜述 北部新區(qū)擁有開闊平坦的土地，最具吸引力的城市發(fā)展前景，它正吸引著境內(nèi)外眾多房地產(chǎn)巨頭的搶先進入，上千畝成片開發(fā)的超級大盤正在成為重慶樓市里引人注目的焦點。北部新區(qū)成立的時間不長，但是該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場卻發(fā)展迅速，短短的兩年時間已經(jīng)成為我市北部市場的一顆耀眼的明珠。龍湖水晶酈城、藍湖郡、比華利豪園、財富中心、天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉及魯能星城等大盤項目在北部新區(qū)推出，使該片區(qū)成為重慶市當之無愧的大盤展覽館。龍湖1600畝的“藍湖郡”已破土動工、香港裕匯集團的棕櫚泉也蓋定1200畝良田、保利集團3200畝封地正在謀劃，而聯(lián)想控股的融科智地開發(fā)公司1000畝地皮則剛剛拿下，奧林匹克花園占據(jù)3300畝土地、建工集團的1000畝項目也浮出水面少則一千畝，多則五六千畝，相距甚近的地塊紛紛落入了幾大地產(chǎn)巨鱷的肚皮。圈地之外，先期拿地，緊挨著經(jīng)開園的幾大樓盤也展開了攻勢：300畝的和黃比華利豪園、近300畝的中央硅谷、近600畝的金科集團六一水庫項目大大小小的樓盤，皆因緊挨著金開大道這條黃金線，而被冠上一個響亮的名字金開組團。隨著新一輪開發(fā)熱潮的興起，北部城區(qū)再一次向世人證明，憑借自己獨特的地理、交通、產(chǎn)業(yè)及政策等優(yōu)勢，北部房產(chǎn)開發(fā)的前景仍是無人能比的。三、北部新區(qū)業(yè)態(tài)特點項目名稱物業(yè)類型項目名稱物業(yè)類型藍湖郡聯(lián)排別墅、獨立別墅融科智地預測是獨立別墅棕櫚泉國際花園獨立別墅、聯(lián)排別墅比華利獨立別墅財富中心多種建筑形態(tài)水晶酈城小高層、高層魯能星城多種建筑形態(tài)大川水岸聯(lián)排別墅天湖美鎮(zhèn)花園洋房藍山湖聯(lián)排別墅佰富高爾夫別墅獨立別墅保利集團高爾夫獨立別墅 從上表我們可以看出，北部新區(qū)主流開發(fā)商所開發(fā)的樓盤絕大多數(shù)都是聯(lián)排別墅、獨立別墅和花園洋房，有少量的低密度小高層，所以從發(fā)展趨勢來看北部新區(qū)的地產(chǎn)是以低密度的高檔建筑為主，低密度市場已經(jīng)成為了北部新區(qū)的主流市場。重慶市低密度住宅的判定基本有兩個標準，一是指建筑密度低于20%的住宅類型，二是指容積率指標，就一般意義而言，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；聯(lián)排別墅容積率不大于0.7；獨立別墅容積率不大于0.35。在目前市場，只要滿足其中一個要求，即可稱為低密度住宅。 目前重慶市場上低密度住宅的主要類型可以分為以下兩類：一是花園洋房，其基本在4-5層，容積率在1-1.2左右；二是別墅，包括疊加、聯(lián)排、獨棟等，其中疊加別墅容積率在0.8以上，聯(lián)排、獨棟別墅容積率在0.8以下。1、低密度市場發(fā)展及現(xiàn)狀分析 重慶市的低密度住宅發(fā)展主要在2002年開始，其以龍湖香樟林、競地溯源居、天驕美茵河谷、金科天籟城等為代表，銷售進度均較為樂觀，低密度住宅成為近一年內(nèi)重慶房地產(chǎn)突出的亮點。其旺銷的原因大致如下：其一，按照正常規(guī)律，510年是住宅升級的一個周期，在市場不成熟的階段，這一周期相對更短。重慶房地產(chǎn)市場的起動時間比較晚，從99年左右才開始進行大規(guī)模的開發(fā)，早期市場買賣雙方都不成熟，直白的說是很多中高收入階層花了錢，但沒有買到好房子，所以近年是一個換房、也就是住宅升級換代的高峰，這在直接拉動了低密度住宅的發(fā)展。其二，交通條件的改善、消費觀念的轉(zhuǎn)變在很大程度上影響了居民的購房特征：人們生活對繁華地段的依賴性在不斷削減，特別是有車一族，人們在購房是更注重景觀質(zhì)量和物業(yè)本身的品質(zhì)。對于低密度住宅開發(fā)來說，擁有良好的自然生態(tài)資源和先天景觀優(yōu)勢的地塊無疑是搶占了制高點。其三，在重慶，除城市中心住宅以外，比較具有形象檔次的住宅有兩類：一是江景房，以不可復制的先天景觀優(yōu)勢作為賣點；二是低密度住宅，以明顯超出普通住宅小區(qū)的戶均綠化擁有指標、人與景觀良好的交融性，以及小區(qū)整體的高形象檔次作為賣點。在2002年年底到2003年相繼推出的溯源居、金砂水岸、美茵河谷、天籟城等作為這兩類物業(yè)的代表，在中高端市場上占據(jù)了很大的市場份額。但是這有可能僅僅是一個開始，在未來35年內(nèi)，中高檔住宅市場低密度住宅將保持主流的地位，很難有其他物業(yè)成規(guī)模的沖擊其主流地位。2、低密度住宅分布目前從區(qū)域的角度而言，重慶市的低密度住宅基本以下幾大重要板塊： 一是北部新區(qū)板塊，其目前的主要項目有大川水岸、藍湖郡、棕櫚泉、魯能星城、比華利、水木清華、清河灣、天籟城、水晶酈城、楓林秀水、佰富高爾夫別墅等。 二是沙坪壩板塊，主要項目有水天花園、翡翠湖、美茵河谷等。 三是南岸板塊，主要項目有學府大道69號、天池林海、溯源居、高山流水、融橋半島等。第二部分 競爭個案分析一、藍湖郡1、開發(fā)商背景重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由重慶中建科置業(yè)有限公司更名而來。公司成立于1995年6月，由重慶佳辰經(jīng)濟發(fā)展有限公司控股。擁有員工800余名。 1995年6月，公司正式介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，確立了以房地產(chǎn)為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，將住宅開發(fā)作為主導方向。公司憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，以其準確的市場定位、超前的規(guī)劃設(shè)計以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，在業(yè)內(nèi)樹立了良好的企業(yè)品牌形象。截止2003年11月，累計已開發(fā)面積約110萬平方米，在建面積約150萬平方米。2、項目基本情況位于金開大道1111號，金山大道與金開大道交匯處。數(shù)條城市快速干道構(gòu)筑暢達交通體系，乘車沿經(jīng)開大道6分鐘即可抵達龍湖大社區(qū)，經(jīng)金山大道、五童路僅10余分鐘又可快捷到達渝中區(qū)，繁華寧靜一線間。該項目的建筑形態(tài)是聯(lián)排別墅和獨立別墅，總用地面積1600畝，一期占地408畝，772套住房，其中聯(lián)排別墅743套，水邊獨立別墅29套。 戶型面積：聯(lián)排別墅約210平方米-290平方米；水邊獨立別墅約400平米該項目由全球最富盛名建筑設(shè)計師之一美國建筑協(xié)會會員、注冊建筑師、任加州大學客座教授、芬蘭博客利大學教授、紐約塞瑞克斯大學建筑學院院長約翰費雪爾設(shè)計。從情調(diào)各異的私家花園到戶與戶之間的開放式庭院，通過一系列與環(huán)境融合的人性化設(shè)計，創(chuàng)造出一個尊貴、自然、優(yōu)雅、具有夢幻般色彩的理想人居環(huán)境。藍湖郡內(nèi)部配套設(shè)施包括體育中心,恒溫游泳池、壁球館、網(wǎng)球場、羽毛球場、健身房、SPA,標準游泳池等,外部配套有幼兒園、小學、中學等教育設(shè)施，更有大型體育中心、休閑商業(yè)街、20000平方米的大型超市等生活配套設(shè)施。3、項目定位該項目定位為湖濱純別墅社區(qū)，廣告推廣主題為：“一生一棟，品味傳承”。4、銷售狀況項目套內(nèi)起價5000元/平方米， 總價80 萬元起。2004年2月中旬，藍湖郡第一次推出38套連排別墅，賣了一個月；4月27日，藍湖郡推出均價66套連排別墅，僅一天半天就銷售了50多套。并且，這次每套還漲了3萬元。這個數(shù)字不僅刷新了龍湖自己的歷史成績（香樟林一天銷售20套），更創(chuàng)下了重慶高端物業(yè)市場的新紀錄。龍湖地產(chǎn)能夠取得熱銷的成績這跟龍湖品牌的強大號召力不無關(guān)系，同時，龍湖地產(chǎn)剛剛獲得的“2003年住宅用戶滿意度抽查測評全國第一”及“全國守合同重信用企業(yè)”稱號也給龍湖地產(chǎn)增添了巨大的市場美譽度，促成了市場對龍湖產(chǎn)品的持續(xù)追捧。5、客戶群分析藍湖郡為雙資階層（資本知本）的富裕人群開創(chuàng)了別墅生活，其倡導的自由、彈性的生活模式，迎合了雙資階層的價值觀、教育水平、職業(yè)要求，因而成為白領(lǐng)精英的置業(yè)首選。6、項目優(yōu)勢分析n 良好的品牌效應，特別是香樟林別墅的開發(fā)獲得巨大的成功為藍湖郡打下了良好的基礎(chǔ)；n 開闊、獨特、功能豐富是藍湖郡別墅的特點，名師的設(shè)計充分滿足了居者對空間的多功能需求。n 獨特的自然景觀是藍湖郡別墅的品質(zhì)保證，也是購房者最看重的一點。藍湖郡的廣告推廣非常成功，為其帶來了良好的口碑和產(chǎn)品的附加值。通過精心策劃的推廣，把藍湖郡的優(yōu)勢完全展現(xiàn)在消費者面前，并深深地打動了消費者的購買欲望。二、（龍湖）水晶酈城1、項目基本情況項目位于渝北區(qū)新牌坊龍湖西苑旁，有465、411、133、125路等六條公交線路和社區(qū)交通車江北線。社區(qū)線1：龍湖-新世紀-家樂福-北城天街-龍湖，沙區(qū)線；社區(qū)線2：龍湖-大石壩-沙坪壩-石橋鋪-彩電中心，南坪線；社區(qū)線3：龍湖-五里店-巴蜀中學-南坪。該項目總用地面積500畝以上，一期開發(fā)204畝，住宅15棟，建筑面積241288平方米，總戶數(shù)1677戶，容積率2.1，綠化率60%，建筑為18層和31層高層樓房。主力戶型建筑面積85-165平方米。建筑設(shè)計成塔式，雙菱形住宅呈45度角相對，H型住宅錯落排列，以最少的接地面積來減少原生地形的變形，15棟水晶建筑塔群錯落有致、疏密有序地散布在綠野上。戶型分配： B1 兩房兩廳一衛(wèi) 套內(nèi)面積 75平方米 C1-1 三房兩廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積101平方米C2-1 三房兩廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積104平方米C4 三房兩廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積123平方米D1-1 四房兩廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積125平方米D2 四房兩廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積139平方米在設(shè)計上以“尊重自然”為核心理念規(guī)劃設(shè)計，建筑設(shè)計中特別強調(diào)豎向線條，以體現(xiàn)建筑晶瑩之感和水晶的自然形態(tài)，強調(diào)建筑的挺拔感，使建筑如水晶一般點綴綠色海洋。小區(qū)內(nèi)有大中小三種類型的休閑廣場，社區(qū)內(nèi)及周邊有游泳池、標準網(wǎng)球場、兒童游樂場、籃球活動場地、健身中心、老年活動中心、棋牌室等供業(yè)主休閑娛樂；其愛琴大道兩旁有超市、美容美發(fā)、蛋糕房、自助銀行、藥店、洗衣店、花店、酒吧和咖啡館等商業(yè)形態(tài)，還有龍湖巴蜀小學、巴蜀幼兒園，項目周邊配套設(shè)施成熟。龍湖水晶酈城商業(yè)項目由動步公園配套商業(yè)、龍湖水晶酈城大型超級市場、龍湖水晶酈城日式風情商業(yè)街等組成。動步公園配套商業(yè)8000平方米的動步體育公園配套商業(yè)設(shè)施，單層面積2000余平方米，共計四層，坐落在美麗的動步體育公園西南角，緊鄰新西路，建筑中間圍合有一個中庭花園，可經(jīng)營精品店、酒吧、水吧、茶樓，中西餐飲。龍湖水晶酈城大型超級市場龍湖水晶酈城大型超級市場面積12000平方米，上下兩層，坐落在龍湖水晶酈城住宅區(qū)南面，緊鄰新西路，緊接龍湖水晶酈城入口，交通暢達、人流巨大，扼守商業(yè)進出要道。是大型超市開店首選地址。龍湖水晶酈城日式風情商業(yè)街龍湖水晶酈城日式風情商業(yè)街圍繞龍湖水晶酈城住 宅，由 上下兩層小巧的建筑圍饒社區(qū)而成，建筑立面錯落有致，中間零星隨意的散布著幾個圍合的日式庭院，商鋪大小適中，約100-300平方米一個，適合社區(qū)配套商業(yè)的進駐。2、項目定位項目定位為低密度小高層，廣告推廣主題為：善待自然，善待未來生活。大尺度、大視野、大自然。一生幸福，值得等待。3、銷售狀況項目銷售套內(nèi)起價3180元/平方米，最高價4500元/平方米，均價3800元/平方米。2003年8月，水晶酈城開盤，4天銷售843套，再創(chuàng)歷史新紀錄。 2004年3月，水晶酈城再推128套住宅，創(chuàng)3小時賣光奇跡。4、客戶群分析 水晶酈城定位于高收入的年輕白領(lǐng)階層,所以購房者中年齡普遍年輕,25歲至35歲的白領(lǐng)和小型公司企業(yè)主是主力客戶5、項目優(yōu)勢分析n 項目整體密度較低，休閑、活動空間比較大；n 自然景觀營造較好，項目周邊配套設(shè)施比較完善；n 龍湖的品牌優(yōu)勢明顯，前期的成功開發(fā)為項目奠定了良好的美譽度；建筑外形、戶型設(shè)計、景觀設(shè)計都具有國際一流水平。三、財富中心1、開發(fā)商背景香港香江國際集團投資開發(fā)，香江國際集團創(chuàng)立于一九六九年，以香港為基地逐步發(fā)展為一間多元化跨國企業(yè)集團。此次投資億元打造重慶涉外商務區(qū)，由德國國際設(shè)計師聯(lián)合體（）擔任規(guī)劃設(shè)計。2、項目基本情況重慶財富中心位于被稱為“經(jīng)濟增長極”的北部新區(qū)高新園區(qū)內(nèi)北部新區(qū)星光大道16號。園區(qū)內(nèi)高科技企業(yè)云集，交通便捷，并與重慶規(guī)劃的未來使館區(qū)緊密相鄰。總用地面積32.16萬平方米，規(guī)劃建筑面積75萬平方米，容積率2.33。集高檔商業(yè)、高級公寓、甲級寫字樓、會議中心和酒店為一體。一期公寓預計在今年7月限量面市，總戶數(shù)812套。產(chǎn)品形態(tài)豐富，包含多層低密度板樓居住區(qū)、高層板樓休閑居住區(qū)、高層塔樓商務精英居住區(qū)等，建筑風格為歐洲現(xiàn)代理性主義風格。社區(qū)中容納了現(xiàn)代商務活動及生活所需要的一切設(shè)施，功能的齊全化與集中給居住者帶來方便、高效的工作效率以及更高的生活品質(zhì)。3、項目定位財富中心定位為新城的副都心/重慶首個涉外商務區(qū)，主推廣告語：新一代品質(zhì)空間。4、銷售狀況7月3日，重慶財富中心銷售處在音樂和雞尾酒的優(yōu)雅風情中正式開放，一期推出起價3800元/平方米。財富中心限量推出的國際公寓一期產(chǎn)品，包括了多層板樓和小高層板樓兩種形態(tài)。其中多層板樓采用一梯兩戶的設(shè)計，高層板樓共18層，全部坐北朝南，最大樓間距達54米。外立面設(shè)計凸現(xiàn)理性簡約的北歐風格，每戶餐廳外均搭配精巧花池，露臺上獨特的原木隔柵，帶來生態(tài)居家感受。四、魯能星城1、開發(fā)商背景 重慶魯能開發(fā)(集團)有限公司是山東電力按照現(xiàn)代化企業(yè)制度組建，在重慶注冊成立的大型有限責任集團公司。在經(jīng)營管理戰(zhàn)略上，以市場為向?qū)?，以資本為紐帶，以規(guī)范化的運作模式，實施名牌戰(zhàn)略。雄厚的企業(yè)實力，現(xiàn)代化的管理手段，為魯能集團向中西部地區(qū)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。該公司是山東魯能集團在重慶注冊組建的有限責任公司，為重慶市大型綜合性開發(fā)企業(yè)集團，注冊資本金2億元人民幣。其母公司實力相當雄厚，為多家國有商業(yè)銀行的股東，并且麾下有相當數(shù)目的信托投資機構(gòu)。2、項目基本情況魯能星城位于北部城區(qū)的核心地帶，魯能星城，被五童路、新溉路分為北區(qū)、西區(qū)、東區(qū)三大區(qū)域，西區(qū)位于龍頭寺片區(qū)，呈方形，內(nèi)有近佰畝新華水庫，南以規(guī)劃水系為界緊臨龍頭寺公園，東區(qū)位于五童路東側(cè)，新溉路南側(cè)。北區(qū)位于新溉路北側(cè)、五童路東側(cè)，緊鄰黃花園大橋及在建的輕軌三號線,目前暫無公交車輛直接到達。魯能星城是重慶市未來的商業(yè)中心和文化中心，同時也是一個兼具坡地特色的園林式住宅小區(qū)。項目總用地面積約2000畝，建筑面積241017平方米，總戶數(shù)1680戶，停車位1008個，容積率1.77，綠化率45%。社區(qū)中高層、多層、小高層多種建筑形態(tài)共存。建筑單體定位原則：根據(jù)不同生態(tài)、景觀資源，結(jié)合購房者需求，安排不同檔次、面積、戶型的建筑，實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。8層集合住宅 F01F09棟8層集合住宅沿水岸布置，依坡而建，層層退臺，景觀資源最佳，戶型以復式住宅、四房戶型為主，其中1-4層集合住宅所在地的地形坡度最大，建筑緊密結(jié)合地形由下至上作退臺式處理，既為每戶住宅提供了120平方米左右的私家花園，又豐富了建筑形體，削弱了建筑體量，各層住宅均視野開闊，四時佳景盡收眼底，為小區(qū)美宅精華相。11+1小高層，18+1 高層住宅E01E06棟11+1小高層住宅為避免前面集合住宅的影響，每幢建筑之間均拉大間距，使之保持景觀軸線的同時，又使視線通透，力求做到戶戶朝陽、戶戶觀水。既可觀水景又可觀北面小區(qū)中心花園，具有較好的景觀資源，故以小區(qū)主力戶型的三房及大戶型為主；B01B06、D01D04棟18+1高層住宅緊鄰小區(qū)中心花園，景觀較好，戶型為主力型三房戶型，建筑群平面呈弧形圍合狀，為減少逼壓感，頂部由中間向兩邊退臺，也豐富和柔化了建筑輪廓線。其中D01D04棟上部各層還可遠眺南面水景，并且其底部全部架空，使南北庭院景觀空間得以貫通，為居民提供充沛、靈動的戶外活動空間。 至純靈動：30層高層點式 A01及C01、C02棟住宅為臨街布置的30層點式，該建筑是為城市青年白領(lǐng)階層量身打造的經(jīng)典住宅。戶型絕大部分為小戶型，以經(jīng)濟實用的戶型結(jié)構(gòu)取勝，設(shè)計上力求提高住宅實用率，戶型方正，大部分戶型南北對通，爭取良好朝向及景向，在房間尺寸及使用功能上精雕細琢，使其最大程度地滿足未來業(yè)主的居住要求。頂層加以利用設(shè)復式大戶型。 本著讓有生命的建筑懂得與人相處的重要性，讓一切都與自然發(fā)生關(guān)系，讓一切都和諧共生的設(shè)計理念。項目一期用地原始地貌為一較完整的圓形山丘，最高點267米，最低點216米，山坡為東、南、西向，無北向坡，景觀良好。山腳下有小區(qū)最豐富的天然水系原新堰水庫。這樣的環(huán)境正是住區(qū)中不可再生、不可復制的稀缺自然資源。并且這種山水格局與古代風水觀中：“負陰抱陽、背山面水”的風水寶地格局不謀而合，體現(xiàn)出其獨特的山水自然環(huán)境。 面對魯能星城一期的區(qū)位優(yōu)勢及其獨特山水環(huán)境的價值，為適應自然環(huán)境、發(fā)揮其區(qū)位及自然資源的優(yōu)勢，果斷取舍，放棄了將山地夷平的做法，最大限度的利用現(xiàn)有條件，減少對原生環(huán)境的破壞，延續(xù)和保留原有的歷史背景和地脈特征，將山水還給城市，還給住區(qū)，把詩意的健康的生活還給住戶，將建筑留給歷史去評說。在社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃設(shè)有近萬平方米的大型會所、商業(yè)街、超市、幼兒園、社區(qū)醫(yī)療中心等。3、項目定位項目定位為CBD首席親水生活保護區(qū)4、銷售狀況項目起價2800元/平方米，花園洋房起價3500元/平方米。6月15日，現(xiàn)在已經(jīng)在開始對外公開認購。五、棕櫚泉國際花園1、開發(fā)商背景重慶棕櫚泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2003年4月，是由香港裕匯集團控股的、專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的合資企業(yè)，注冊資金6000萬元港幣。美資背景的香港裕匯集團成立于1995年，下屬控股10家企業(yè)，是一家從事房地產(chǎn)、休閑、科技、教育等多項業(yè)務的綜合性集團公司，幾年來，成功投資開發(fā)建設(shè)了北京盈科中心、北京棕櫚泉國際公寓、深圳沙河高爾夫球會，南京沙河高爾夫球會等知名項目，累計投資超過50億港幣。其麾下三大主力品牌：沙河高爾夫、棕櫚泉國際社區(qū)、中美國際學校，均以尊貴生活、高尚品質(zhì)而聞名業(yè)界。2、項目基本情況項目位于重慶北部新區(qū)金開大道88號，緊鄰北部新區(qū)植物園?？傆玫孛娣e約1200畝，160畝天然湖泊，240畝生態(tài)公園。建筑面積80萬平方米，一期住宅300余套，車位400個，容積率1.2，整個項目分3-4期開發(fā)。項目以聯(lián)排別墅、花園洋房為主，秉承“棕櫚泉”的這一品牌所特有的生活品質(zhì)，打造國際一流品質(zhì)建筑。由柏濤墨爾本建筑設(shè)計公司進行建筑規(guī)劃；園林景觀和公園設(shè)計則由香港貝爾高林首席設(shè)計師擔綱。物業(yè)管理則由世界級權(quán)威物業(yè)管理公司香港地鐵物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理服務，為業(yè)主帶來五星級的酒店式物業(yè)管理。3、銷售狀況7月25日，棕櫚泉國際花園將要對外開放，看房如同看四大景觀：棕櫚泉主入口景觀、棕櫚泉國際俱樂部、雙層架空景觀大堂、1:1交樓標準精裝修樣板房。銷售價格聯(lián)六、天湖美鎮(zhèn)1、開發(fā)商背景 金科集團，近兩年來上升勢頭最猛，擴張勢頭最快的本土巨頭之一。繼金科花園、金科麗苑之后，去年金科天籟城美社、金科天籟城中華坊、金科金沙水岸三盤連開，取得驚人業(yè)績。2、項目基本狀況金科天湖美鎮(zhèn)位于北部新區(qū)高新園經(jīng)開大道人和段，屬于高新園人和組團，地塊面向人和立交，北接機場高速路。毗鄰已開發(fā)成熟的“富人區(qū)”新牌坊。距天籟城美社約1000米。基地東面為加新花園D區(qū)，南面為金開大道（人和至機場的高速路），西面為近250畝運動休閑公園，西北及北面直接與照母山植物園相鄰。 地塊東、南、西三面被六一水庫環(huán)繞，水庫約 100畝。用地南區(qū)東、北緊臨市政道路，北區(qū)四周均為市政道路。公交線路目前有149（人和五黃路南平），606（人和菜園壩奧體中心），小面的（人和陽光城）。人和鎮(zhèn)立交為本市重要的交通樞紐，有國道210、212、319交匯于此，是重慶市外環(huán)高速重要一站，通過外環(huán)高速可以快速達到沙坪壩區(qū)、九龍破區(qū)、大渡口區(qū)。距離解放碑車程20分鐘，距離機場車程15分鐘，距離江北商圈5分鐘車程。機場高速路、渝長高速路、渝合高速路呈“”型分布；將于2005年通車的渝懷鐵路橫貫境內(nèi)，重慶鐵路客運樞紐江北客運站集聚人數(shù)居西部前列；西南最大的電信交換樞紐落戶南緣。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達便捷的交通、通信條件賦予了重慶北部新區(qū)明顯的區(qū)位優(yōu)勢。另外，市政府還將建立大容量的城市軌道交通系統(tǒng)，在主城區(qū)內(nèi)布設(shè)五條軌道交通線路，線路總長119公里，其中五號線就由童家院子經(jīng)冉家壩、高家花園大橋、楊公橋、上橋至中梁山，線路長22公里。軌道交通線網(wǎng)密度為每平方米0.36公里。這一舉措將大大改善該地區(qū)的交通狀況。該項目用地面積約305352.，地塊東西寬約550m，南北長約1000米，呈不規(guī)則形狀，用地內(nèi)高差較大，總體北高南低，西高東低?？傆玫孛娣e850畝，其中建筑占地500余畝，公園占地250畝，天然湖占地100畝，建筑面積40萬平方米。以組團為基本單元的花園洋房分為建筑風格迥異的南、北兩區(qū)，結(jié)合區(qū)域自然與人文展現(xiàn)“院”、“錯”、“退”、“露”的生活空間。項目定位為擁有良好自然山水資源的低容積率的高檔文化健康社區(qū)。陽光、湖面、森林的自然條件激發(fā)出設(shè)計的創(chuàng)造力。我們的設(shè)計從與自然合諧統(tǒng)一又根據(jù)不同的功能需求的相對獨立的氛圍開始，營造出獨特的山、水、人的小鎮(zhèn)風情。創(chuàng)造出既有城市文化和精神的自由、開放性，又有自然、生態(tài)和恬靜的生活空間。我們在規(guī)劃設(shè)計中遵循以下原則： 保留用地的地勢地貌特征，最大限度地利用地形及周邊環(huán)境資源，將用地進行簡化和整理，來適應大規(guī)模開發(fā)；根據(jù)地貌特征和環(huán)境資源來規(guī)劃不同的產(chǎn)品，不同的容量和密度。 小區(qū)中優(yōu)先考慮公共空間，小區(qū)的公共利益應大于私人利益。 在交通組織上不是簡單意義上的人車分流，在規(guī)劃中應建立的是安全的步行系統(tǒng)和多功能復合的車行系統(tǒng)。 小區(qū)的基本構(gòu)成元素是界面清晰的小組團的鄰里結(jié)構(gòu)。 利用自然地貌特征的景觀綠化系統(tǒng)，綠化景觀軸作為中心綠脈聯(lián)系各組團的綠地3、小鎮(zhèn)開發(fā)大標準一）規(guī)劃超前化1.以創(chuàng)造更高層次的生活模式為出發(fā)點。2.以提高、擴充現(xiàn)行規(guī)劃設(shè)計標準，充分滿足未來的生活和發(fā)展需求為根本。3.以有機結(jié)合區(qū)域人文與自然，創(chuàng)造生態(tài)和諧人居為追求。4. 尊重城市的歷史和文化，承認建筑是城市有機組成部分和城市更新的重要組成部分。二）戶型合理化1.空間尺度舒適，注重居住者的使用需求和生理需求；2.結(jié)構(gòu)合理、房無凸柱，主要活動空間隱梁隱柱，視覺空間完整，3.功能布局科學，潔污、動靜等區(qū)域明顯。三）建筑藝術(shù)化1.建筑追求美學，注重給人以美的享受，充分體現(xiàn)建筑的個性和形韻。2.遵循國際建協(xié)北京憲章關(guān)于“文化是歷史的積淀，它存留于建筑間，融匯在生活里，對城市的營造和市民行為具有潛移默化的影響，是城市和建筑的靈魂”之原則，倡導追求經(jīng)得起歷史考驗的建筑藝術(shù)。四）質(zhì)童標準化1.工程、設(shè)計技術(shù)指標充分符合國家頒發(fā)的有關(guān)標準。2.精心、精致、精確，做到安全、舒適、提高健康生活的標準;五）建材環(huán)?；?.建筑材料適應時代潮流，符合環(huán)保標準，避免對環(huán)境、人體的危害。2.積極采用新設(shè)備、新技術(shù)、科學合理設(shè)計，減少對資源的浪費，充分循環(huán)利用資源。六）配套完善化1.服從政府在教育、生活等各方面的市政配套要求，嚴格按城市規(guī)劃要求進行開發(fā)。2.理解健康宜家生活需求，籌劃多層次的、不同規(guī)模的商業(yè)性服務網(wǎng)點，建立多個公平、良性、具有競爭活力的生活商業(yè)環(huán)境;3.建立小鎮(zhèn)社區(qū)服務中心，為業(yè)主提供更貼近、更自然、更舒適的生活服務。七）服務酒店化1.物業(yè)管理強化其行業(yè)標準性管理內(nèi)容，如環(huán)境、治安、衛(wèi)生及房屋、小區(qū)設(shè)施的維護和更新。2.滿足個性化服務需求，針對業(yè)主在物質(zhì)和精神方面的需要，細化服務內(nèi)容，建立公平、健康、開放的服務體系。八）環(huán)境公園化1.融合工作和生活的對立，在居住環(huán)境的建設(shè)中，努力實現(xiàn)高標準園林化。2.展望未來，提出居住環(huán)境公園化，使“天湖美鎮(zhèn)”成為環(huán)境優(yōu)美、休養(yǎng)身性、激發(fā)人生理想之地。九）生活科技化1.自覺運用成熟的現(xiàn)代科學技術(shù)來釋放居民多層次生活空間，運用成熟的技術(shù)手段服務社區(qū)、家庭和個人。2. 提倡科技的生活化、人性化。 十）社區(qū)人性化1.高度弘揚建筑以人為本的理念，通過理想的住宅設(shè)計實現(xiàn)對人的終身關(guān)懷。2.努力營造社區(qū)整體文化的，滿足居住者的心里需求。3.提供足夠的硬件設(shè)施，啟動社會各行業(yè)健康、公開地服務于小區(qū)，創(chuàng)造安全、優(yōu)雅、舒適而又充滿活力的人居社區(qū)。4、項目定位第三代花園洋房。靠山、藏水，呈現(xiàn)出都市后院之洞天府地。區(qū)域遠眺草泊散布，山脈蜿蜒，內(nèi)則人文崇尚，繁華與寧靜詩意共存，高華鋒芒不顯自露。廣告推廣語：一城山色半城湖。5、銷售狀況 “天湖美鎮(zhèn)”預計在今年月初入市。天湖美鎮(zhèn)即將入市的消息一經(jīng)傳開，一天內(nèi)，強烈要求預約登記的客戶竟達100余人。目前公園已開始動工，湖泊正在整治中。該項目負責人說，通過治理，未來的湖泊更加清澈。建成后的公園和湖泊，二者面積達24萬余平方米。公園內(nèi)上百種休閑運動設(shè)施隱于林中：高爾夫練習場、網(wǎng)球場、羽毛球、攀巖等等。銷售價格4000元起。七、同創(chuàng)奧韻1、開發(fā)商背景重慶同創(chuàng)集團置業(yè)（集團）有限公司是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理及其延伸的新型企業(yè)集團，集團注冊資金壹億元，具有二級房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。 目前集團公司擁有一支集拆遷安置、工程管理、營銷策劃、房產(chǎn)銷售、投資決策、物業(yè)管理、財務控制、行政管理、經(jīng)濟法律等于一體的專業(yè)門類齊全、管理能力強、業(yè)務經(jīng)驗豐富的職工隊伍。集團總部常設(shè)部門9個：總裁辦、財務部、開發(fā)部、設(shè)計部、策劃部、工程部、銷售部、行政及人力資源部、法律顧問室?，F(xiàn)有骨干員工100多人，其中80%以上的員工具有大專以上文化程度，博士、碩士、高級職稱人員占10%以上，并擁有重慶地產(chǎn)界的部分精英作為公司的高層決策者。 集團自創(chuàng)建以來，以同創(chuàng)美好生活的經(jīng)營宗旨和富于創(chuàng)造性的創(chuàng)業(yè)精神為基礎(chǔ)，嚴格按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行科技領(lǐng)先、奉獻精品、同創(chuàng)一流、服務社會的經(jīng)營方針，取得了堅實而長足的發(fā)展。2、項目基本情況“同創(chuàng)奧韻”體康社區(qū)位于重慶市國家級高新科技開發(fā)區(qū)內(nèi)，成渝高速公路的起點，是城市總體向西發(fā)展的重要中心地段，可謂是城市中心的中心。社區(qū)北面緊鄰重慶市的國賓館渝州賓館和大型居住社區(qū)（南方花園），南面直接與成渝高速公路和城市交通主干道接壤，西面是高新區(qū)科技大樓，東面直接擁有占地1800畝全市規(guī)模最大、配套最齊全、設(shè)施最完備的奧林匹克體育中心公園和桂花湖水上運動公園?！巴瑒?chuàng)奧韻”在開發(fā)過程中將依靠奧林匹克體育公園這獨一無二的優(yōu)勢，以運動、健康為主題進行小區(qū)開發(fā)建設(shè)。在小區(qū)規(guī)劃中采用多組團布局，各組團均以各個國家（在奧運會上著名的）特色項目為基調(diào)確立自己獨特的特色，結(jié)合利用周邊的體育運動設(shè)施和小區(qū)自身配套設(shè)施，讓運動氛圍在小區(qū)內(nèi)無所不在，并在建筑設(shè)計中按照國家健康住宅示范小區(qū)的標準要求，進行開發(fā)建設(shè)，打造西南地區(qū)首個健康住宅，保障小區(qū)居民長久的享有健康生活?？傆玫孛娣e110175平方米，其中建筑面積229889平方米，容積率2. 09，綠化率30%，總戶數(shù)1350戶，停車位765個。網(wǎng)球及其他運動場地建筑面積：11986，球場配套功能面積：450，商業(yè)建筑面積：2450，會館建筑面積：18100，同創(chuàng)奧韻相關(guān)指標，總用地面積：60050，住宅建筑面積：188555，商業(yè)建筑面積：8007，車庫建筑面積：9517，幼兒園建筑面積：1800?！巴瑒?chuàng)奧韻”體康社區(qū)總占地210畝，整體規(guī)劃有六大主題特色功能區(qū)域。以運動為主題的奧韻之光城市陽臺，彌補了高新區(qū)沒有大眾性休閑廣場的缺憾，樹立了高新區(qū)對外發(fā)展的形象。運動為主題的休閑廣場位于社區(qū)的北部，規(guī)劃了中心露天舞臺、嘹望臺、動感主題噴火臺、運動雕塑小品等感受運動氛圍的廣場設(shè)施，以運動休閑廣場的形式為社區(qū)及周邊的居民提供了一個散心信步的好去處。以運動為主題的產(chǎn)品規(guī)劃“同創(chuàng)奧韻”體康社區(qū)住宅區(qū)域整體設(shè)計，充分滿足現(xiàn)代人對運動鍛煉的需要，對健康生活的渴望，對舒適居家的追求，體現(xiàn)出社區(qū)建設(shè)對社會、小區(qū)、家庭、個人的關(guān)愛，結(jié)合社區(qū)獨具的優(yōu)勢和特色，以運動、健康為主題全力精心打造現(xiàn)代社區(qū)。住宅區(qū)域整體規(guī)劃成南北兩個組團，中間以“奧韻大道”相連接，規(guī)劃上施以封閉、圍合的建筑布局，點、板結(jié)合的建筑形態(tài)，高低錯落有秩的建筑物高度，簡潔現(xiàn)代的外觀造型，健康明快的外立面色彩，并且在住宅區(qū)域內(nèi)實施運動、健康規(guī)劃，在硬件設(shè)施上為不同年齡、愛好、性別的運動、健康需要提供保障，展現(xiàn)出體康社區(qū)的規(guī)劃特色。景觀園林以規(guī)劃區(qū)分的組團分別設(shè)置不同主題體現(xiàn)運動、健康特色的景觀，包括高爾夫、籃球、攀巖等，考慮景觀的互動性和參與性，同時利用地勢的高差，充分體現(xiàn)山地社區(qū)的景觀特色。在戶型設(shè)計上遵照健康住宅的要求，以居住生活行為規(guī)律為原則，滿足居住者的生活需求，實現(xiàn)居民的舒適、安全、衛(wèi)生、健康的文明型居住生活的目標。合理安排各功能空間，實施公私分區(qū)、動靜分區(qū)、潔污分區(qū)的原則，明確各功能空間的專用性，保障戶戶均有充足的陽光和良好的視野，且在設(shè)計上有很大創(chuàng)新，幾乎每家每戶設(shè)計有入戶花園、陽光健身房，最大完善生活功能需求。并抓住廚房、衛(wèi)生間、陽臺等實用功能上的創(chuàng)新運用，使住宅功能劃分更為合理，更貼近現(xiàn)實生活的需求，無處不體現(xiàn)出對健康生活的尊重和重視。社區(qū)內(nèi)有奧網(wǎng)中心、奧韻名店街、奧韻會所，外部環(huán)境有大學、醫(yī)院、中心體育場及各類生活和商業(yè)配套設(shè)施?！皧W網(wǎng)中心”作為主題性網(wǎng)球中心運動場，充分體現(xiàn)出它獨具的優(yōu)勢，擁有13塊國際標準的室外練習場、3塊國家標準的室內(nèi)訓練場和1個國際標準的網(wǎng)球正式比賽場，除此之外還擁有若干塊羽毛球室外練習場地和相關(guān)的配套服務中心，規(guī)模之大、標準之高堪稱西南之最?！皧W韻名店街”作為主題性運動商業(yè)步行街，充分利用奧林匹克體育公園在全市的號召影響力和“奧網(wǎng)中心”的經(jīng)營優(yōu)勢及特色，在社區(qū)大環(huán)境內(nèi)開辟商業(yè)步行街，主題經(jīng)營國際國內(nèi)知名體育品牌的體育用品、裝備，重新為重慶的體育產(chǎn)業(yè)搭建起經(jīng)營發(fā)展的新平臺?！皧W韻會所”作為一個大型的主題性運動、健康會所，專門為居住在社區(qū)的生活、健康而服務。會所內(nèi)除設(shè)置了健身房、壁球館、乒乓球、飛鏢等運動功能之外，還設(shè)置了獨具特色的運動、健康管理中心，為社區(qū)的住戶提供體康評價、膳食營養(yǎng)、運動計劃等系列專業(yè)咨詢和服務，并建立個人的體康檔案，讓每位住戶都體會到一種無微不至的貼心和關(guān)愛?！皧W韻大道”作為主題性運動景觀大道，不僅是奧林匹克體育公園的中軸線上的景觀大道，也是連接住宅區(qū)域兩個組團的一條景觀軸線。“奧韻大道”在設(shè)計上通過雕塑、景觀、小品等的設(shè)置體現(xiàn)出運動之美、健康之美，表達出體育的深刻內(nèi)涵和韻味。3、項目定位高尚住宅小區(qū)，推廣主題： 奧林匹克的生活方式。4、銷售狀況項目起價2700元/平方米 ，均價3300元/平方米。一、二期已經(jīng)銷售完畢，現(xiàn)在三期正在銷售中。2004年初，提倡以運動、健康為主題的同創(chuàng)奧韻健康住宅試點小區(qū)，拋出了一個以體驗為主線的全年營銷計劃2004走進奧韻體驗營銷計劃。該營銷計劃一經(jīng)推出，立即受到行業(yè)內(nèi)外關(guān)注，對于近兩年各行業(yè)極力倡導的體驗營銷方式，在房地產(chǎn)大張旗鼓的推廣由此開始。 3月20日，同創(chuàng)奧韻二期開盤，兩天時間，樓盤銷售過80%，銷售金額突破一億元。這樣的銷售業(yè)績，除了產(chǎn)品品質(zhì)的出色外，樓盤通過體驗活動所展現(xiàn)的健康風采也是刺激銷售的重要因素。 3月底，奧韻業(yè)主再次出發(fā)，背負沉重的行軍裝備，在江津中山古鎮(zhèn)開始了兩