物業(yè)的維修管理與房屋維修計(jì)劃.doc

物業(yè)的維修管理物業(yè)的維修管理是物業(yè)管理中的基礎(chǔ)性工作。它包括兩大部分內(nèi)容，其一為房屋的維修管理，其二為房屋設(shè)備管理。物業(yè)的維修管理對(duì)象是物業(yè)本身，其管理的目的是為了物業(yè)的保值和增值。&FepQ 一、房屋維修管理 房屋維修管理又稱房屋修繕管理，它是指物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的房屋管理與修繕部門對(duì)其所經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn)，進(jìn)行修繕技術(shù)管理。具體內(nèi)容包括：房屋的安全檢查，房屋維修的施工管理，房屋修繕的行政管理以及房屋的日常保養(yǎng)等內(nèi)容。在物業(yè)管理過(guò)程中，搞好房屋的維修管理，不僅有利于延長(zhǎng)房屋的使用壽命，增強(qiáng)其使用的安全性能，也有利于美化環(huán)境，使物業(yè)管理企業(yè)在用戶心中建立良好的形象和信譽(yù)，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。uQ! （一）房屋維修管理的內(nèi)容l/8 1房屋的安全檢查。房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護(hù)和維修的重要依據(jù)。定期和不定期的對(duì)房屋進(jìn)行檢查、隨時(shí)掌握情況，不僅可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和防止危險(xiǎn)情況的發(fā)生，而且還為房屋維修管理提供依據(jù)，以延長(zhǎng)房屋壽命。8q 2房屋維修施工管理。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)所掌握的房屋完好情況，編制每年的修繕計(jì)劃并安排修繕資金，審核修繕?lè)桨?。在施工過(guò)程中，應(yīng)注意保證修繕施工質(zhì)量并降低成本，對(duì)于一些委托施工項(xiàng)目，物業(yè)管理部門應(yīng)嚴(yán)格對(duì)其施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，以保證用戶的使用安全。Mhok8 3房屋修繕的行政管理。根據(jù)我國(guó)有關(guān)的法規(guī)規(guī)定，房屋修繕是房屋所有者應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞，應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。對(duì)于房屋所有者或房屋修繕責(zé)任者不及時(shí)修繕，或者在房屋修繕時(shí)，遭到使用人或鄰人等借故阻撓，或發(fā)現(xiàn)有可以導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)情況出現(xiàn)時(shí)，房管部門可采取排險(xiǎn)解危的強(qiáng)制措施，費(fèi)用則由當(dāng)事人承擔(dān)。zsK 此外，對(duì)于異產(chǎn)毗連房屋的修繕，將依照城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定承擔(dān)責(zé)任。+qwA （二）房屋完損等級(jí)的評(píng)定6Q 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)需定期或不定期的對(duì)房屋的完損等級(jí)進(jìn)行檢查和評(píng)定，以便進(jìn)一步制定房屋的修繕計(jì)劃及修繕實(shí)施方案。房屋的完損等級(jí)是指對(duì)現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級(jí)，即現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級(jí)。評(píng)定房屋的完損等級(jí)是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的項(xiàng)目、統(tǒng)一的評(píng)定方法，對(duì)現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完好和損壞的等級(jí)評(píng)定。這項(xiàng)工作技術(shù)性強(qiáng)，既有目觀檢測(cè)，又有定性定量的分析。目前，我國(guó)對(duì)房屋質(zhì)量的評(píng)定，是以原國(guó)家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)的。yfb 1房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。一般按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的完好、損壞程度分為五個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。?N （1）完好房。指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常；或雖個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)。a )Xe （2）基本完好房。指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過(guò)一般性維修即可修復(fù)。|aBhx （3）一般損壞房。指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換零件。&T6V （4）嚴(yán)重?fù)p壞房。指房屋年年失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建。d(P （5）危險(xiǎn)房。指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。, 2房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法。一般根據(jù)房屋各個(gè)組成部分完報(bào)程度綜合評(píng)定。y （l）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)就是分項(xiàng)所評(píng)定的完損程度。:lH （2）房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損度下降一個(gè)等級(jí)，其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來(lái)確定。zNs$ （3）房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻與樓地面分項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修或設(shè)備部分中有一項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，其余三個(gè)組成部分的各項(xiàng)都符合上一個(gè)等級(jí)以上的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)可按上一個(gè)等級(jí)的完損程度來(lái)確定。7 （4）房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項(xiàng)完損程度可有高出一個(gè)等級(jí)的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級(jí)可按地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)，屋面等項(xiàng)的完損程度來(lái)確定。 3房屋完好率及危險(xiǎn)率的計(jì)算。房屋的完損等級(jí)一律以建筑面積為計(jì)量單位，評(píng)定時(shí)則以幢作為評(píng)定單位。房屋的完好率是房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理單位（包括物業(yè)管理企業(yè)）的一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。cGJGT （三）房屋維修的施工管理m|!S 1房屋維修工程的分類。根據(jù)房屋的損壞程度并按房屋維修的性質(zhì)，可以分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修五類。!+s57 （1）小修工程（零修工程或養(yǎng)護(hù)工程）。指及時(shí)修復(fù)小損小壞，以保持原來(lái)房屋的完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。這類工程項(xiàng)目簡(jiǎn)單、零星分散、量大面廣、時(shí)間要求緊迫，一般可以根據(jù)房管人員掌握的情況組織計(jì)劃維修，也可以根據(jù)用戶申報(bào)組織零星的維修。小修工程工程雖小，但關(guān)系到用戶的使用便利，眼務(wù)性很強(qiáng)，因此必須及時(shí)修理，力爭(zhēng)做到水、電、暖、衛(wèi)、氣零修不過(guò)夜，土建零修三日內(nèi)有結(jié)果。小修工程的年均費(fèi)用應(yīng)為所管房屋當(dāng)時(shí)造價(jià)的1以下。U: 1 （2）中修工程。指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要進(jìn)行局部維修，在維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，而保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。這類工程的特點(diǎn)是：工地較為集中，項(xiàng)目較少，工程量較多，帶有周期性。如屋面的局部面層重做，整幢樓門窗整修等工程。中修工程適用于一般損壞房屋，一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20以下；中修后的房屋，70以上必須符合基本完好或完好房的要求。 （3）大修工程。指房屋主體結(jié)構(gòu)大部分嚴(yán)重?fù)p壞，無(wú)倒塌或局部倒塌危險(xiǎn)的房屋；公用生活設(shè)備（包括上、下水，通風(fēng)、采暖等）必須進(jìn)行拆換、改裝、新裝的工程。這類工程一般需要牽涉和拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除，此外工程的地點(diǎn)集中，項(xiàng)目齊全，具有整體性。大修工程還常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合。大修工程往往適用于嚴(yán)重?fù)p壞的房屋。房屋大修后應(yīng)達(dá)到基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。大修工程所需費(fèi)用應(yīng)在同類結(jié)構(gòu)新建房屋費(fèi)用的25以上。, （4）翻修工程。指將原來(lái)房屋全部拆除后，另行設(shè)計(jì)，在原地或移動(dòng)后更新建造的工程。當(dāng)原有房屋已失去修繕價(jià)值或因自然災(zāi)害等因素房屋不能繼續(xù)使用時(shí)，往往采用翻修的方式。翻修工程應(yīng)盡量選用原房屋構(gòu)件和舊料，其費(fèi)用應(yīng)低于同類結(jié)構(gòu)的新建房屋。翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。9+6d （5）綜合維修工程。指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋，大部分嚴(yán)重?fù)p壞，進(jìn)行有計(jì)劃的成片維修和為改變?cè)撈ù保┓课莸拿婷驳木S修工程，也就是指大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好房或完好房屋標(biāo)準(zhǔn)要求，其費(fèi)用應(yīng)控制在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20左右。.F 2維修工程的施工管理。p （1）編制維修計(jì)劃。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)每年應(yīng)根據(jù)對(duì)查勘鑒定結(jié)果，編制維修投資計(jì)劃與維修施工計(jì)劃。vhqiY 維修投資計(jì)劃往往是廣大用戶關(guān)心的重大問(wèn)題。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)必須制定并提高年度維修投資計(jì)劃，并報(bào)業(yè)主管理委員會(huì)（或單個(gè)業(yè)主）審批后方可實(shí)施維修。維修的資金來(lái)源于物業(yè)的委托人（業(yè)主或使用者），對(duì)于多業(yè)主的物業(yè)，則需要按產(chǎn)權(quán)人份額比例分?jǐn)?。X 維修施工計(jì)劃，應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的維修投資計(jì)劃而制定。具體內(nèi)容應(yīng)包括：施工總工期、總進(jìn)度計(jì)劃、階段進(jìn)度計(jì)劃以及施工方案。R#TB% （2）落實(shí)施工隊(duì)伍。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般不設(shè)龐大而專業(yè)化的維修隊(duì)伍，僅能完成一些小修任務(wù)，對(duì)于中修、大修工程一般都是專包給專業(yè)的施工隊(duì)伍，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)則作為甲方對(duì)施工隊(duì)伍進(jìn)行管理。B%0p 維修施工隊(duì)伍的選擇，最好也應(yīng)采取招投標(biāo)的方式擇優(yōu)錄取，以便保證以較少的投資取得較好的維修效果。為了明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，一旦選定專業(yè)施工隊(duì)伍，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)與之簽訂施工合同，避免發(fā)生維修內(nèi)容及要求不清等問(wèn)題。P1 （3）施工過(guò)程的管理。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在施工過(guò)程的管理中，相當(dāng)于工程監(jiān)理的角色，故而應(yīng)按合同對(duì)施工中的進(jìn)度、成本、質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，以確保維修工程按合同中規(guī)完的工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及合同造價(jià)完成。在施工中，應(yīng)嚴(yán)格把握住原料質(zhì)量、施工質(zhì)量、關(guān)鍵工序的施工時(shí)間以及進(jìn)度款等關(guān)鍵控制因素，從而確保維修工程達(dá)到較為滿意的施工效果。:cq6V深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。m_.H3一、房屋維修的概念=房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，在對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定、評(píng)定房屋完損等級(jí)的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和修理，使其保持或恢復(fù)原來(lái)狀態(tài)或使用功能的活動(dòng)。房屋維修包括對(duì)非損壞房屋的維護(hù)和對(duì)損壞房屋的修理。f所謂房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期，是指房屋自建成并通過(guò)竣工驗(yàn)收合格開始，到由于某種原因引起房屋報(bào)廢并拆除為止的總期限。引起房屋報(bào)廢并拆除的原因，可能是技術(shù)方面的，也可能是經(jīng)濟(jì)方面的或社會(huì)其他方面的。例如，某房屋設(shè)計(jì)使用年限為50年，50年期滿，房屋各主要構(gòu)件老化而被拆除，這種拆除是由于技術(shù)原因引起的，再如，有些房屋從技術(shù)上講可以不拆除，但由于舊城改造的需要而被拆除，這種拆除則是由于經(jīng)濟(jì)原因引起的。%MQL.在房屋使用過(guò)程中，由于一些自然因素、人為因素的作用可能造成房屋的損壞。對(duì)房屋的查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項(xiàng)經(jīng)常性的基礎(chǔ)工作，通過(guò)對(duì)房屋的查勘鑒定為房屋維修提供依據(jù)。房屋查勘鑒定是指房屋管理單位按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定，對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備進(jìn)行檢查、測(cè)試、驗(yàn)算并評(píng)定其完損等級(jí)的活動(dòng)。房屋查勘鑒定的結(jié)論是擬定房屋維修設(shè)計(jì)或維修方案、編制房屋維修計(jì)劃的依據(jù)。根據(jù)房屋查勘鑒定的結(jié)論，對(duì)房屋進(jìn)行維修，其目的是保持或恢復(fù)房屋原來(lái)的狀態(tài)或使用功能。x按照房屋維修的不同性質(zhì)，房屋維修可分為不同的類型。gu其次，按所維修房屋的完損程度不同需要進(jìn)行小修、中修、大修或翻修。小修也稱維護(hù)，是指對(duì)房屋的日常零星維修維護(hù)工作，其目的是使房屋保持原來(lái)的等級(jí)。中修是指房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，需進(jìn)行局部修理，在修理中需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。大修是指房屋的主要結(jié)構(gòu)部位損壞嚴(yán)重，房屋已不安全，需要進(jìn)行全面的修理，在修理中需牽動(dòng)或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作。翻修是指房屋已失去維修價(jià)值，主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險(xiǎn)，需全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新在原地或異地進(jìn)行更新建造的過(guò)程。YNQ第三，按經(jīng)營(yíng)管理的性質(zhì)不同可分成恢復(fù)性維修、賠償性維修、補(bǔ)償性維修、返工性維修和救災(zāi)性維修?；謴?fù)性維修是指修復(fù)因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，它的作用是恢復(fù)房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用。賠償性維修是指修復(fù)因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過(guò)失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，其維修費(fèi)用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。補(bǔ)償性維修是指在房屋移交時(shí)，通過(guò)對(duì)該房屋的質(zhì)量、完損情況進(jìn)行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位，而對(duì)房屋進(jìn)行的一次性的維修工作，其費(fèi)用由移交人與接受人通過(guò)協(xié)商解決。返工性維修是指因房屋的設(shè)計(jì)缺陷、施工質(zhì)量不好或管理失當(dāng)造成的再次維修，其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。救災(zāi)性維修是指修復(fù)因自然災(zāi)害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，對(duì)于重大天災(zāi)，如風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、水災(zāi)、震災(zāi)等，維修費(fèi)用由政府有關(guān)部門撥專款解決，對(duì)于人為失火造成的災(zāi)害，維修費(fèi)用按賠償性維修規(guī)定的辦法處理，責(zé)任者需擔(dān)負(fù)全部或部分費(fèi)用。vE二、房屋維修的特點(diǎn)81.房屋維修是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作/7o_房屋使用期限長(zhǎng)，在使用中由于自然或人為的因素影響，會(huì)導(dǎo)致房屋、設(shè)備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經(jīng)常性的工作。qVITDu2.房屋維修量大面廣、零星分散FA量大面廣是指房屋維修涉及各個(gè)單位、千家萬(wàn)戶，項(xiàng)目多而雜；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場(chǎng)地和維修隊(duì)伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動(dòng)性、分散性。NpCv3.房屋維修技術(shù)要求高8ph 房屋維修由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)意圖，因此技術(shù)要求相對(duì)于建造同類新建工程來(lái)講要高。房屋維修有其獨(dú)特的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和操作技能的要求，而且對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采用的維修標(biāo)準(zhǔn)也不同。4 r三、房屋維修管理的概念6r房屋維修管理指物業(yè)管理公司為做好房屋維修工作而開展的計(jì)劃、組織、控制、協(xié)調(diào)等過(guò)程的集合。LfioV房屋維修管理的主體是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司受業(yè)主(如住宅區(qū)的業(yè)主委員會(huì)、作為國(guó)有房產(chǎn)代表的政府有關(guān)部門、企事業(yè)單位等)的委托開展相應(yīng)的物業(yè)管理工作。房屋維修管理是物業(yè)管理的重要組成部分。在房屋維修過(guò)程中，實(shí)施房屋維修的主體一般是專業(yè)房屋維修公司(或物業(yè)管理公司內(nèi)部的專業(yè)房屋維修部門)。而房屋維修管理的職能則是對(duì)房屋維修過(guò)程實(shí)施管理，做到在確保質(zhì)量和實(shí)現(xiàn)合理工期的基礎(chǔ)上，使整個(gè)房屋維修過(guò)程處于受控狀態(tài)，合理使用人力、物力、財(cái)力，最大限度地節(jié)約維修成本，實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。jFT:G*從管理過(guò)程講，所謂房屋維修管理，主要是指圍繞房屋維修的管理目標(biāo)而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。+從管理層次講，房屋維修管理一般可分成企業(yè)管理層次的維修管理和施工項(xiàng)目層次的維修管理。所謂企業(yè)管理層次的維修管理是指物業(yè)管理公司的企業(yè)管理層為實(shí)現(xiàn)整個(gè)企業(yè)的房屋維修管理目標(biāo)而開展的管理工作，包括組織開展對(duì)企業(yè)所管房屋的查勘鑒定工作、圍繞整個(gè)企業(yè)的房屋維修工作所做的計(jì)劃管理、質(zhì)量管理、編制維修工程預(yù)算、組織施工項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)以及開展對(duì)技術(shù)、勞動(dòng)、材料、機(jī)器等生產(chǎn)要素的管理。所謂施工項(xiàng)目層次的維修管理又分兩種情況，一種是物業(yè)管理公司擁有自己的維修施工隊(duì)伍，為組織好維修項(xiàng)目的施工而以項(xiàng)目施工過(guò)程為對(duì)象開展的管理工作，包括編制項(xiàng)目施工計(jì)劃并確定施工項(xiàng)目的控制目標(biāo)，做好施工準(zhǔn)備工作，對(duì)施工過(guò)程實(shí)施組織和控制并做好項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。另一種是物業(yè)管理公司自己沒有施工隊(duì)伍，施工項(xiàng)目是委托其他專業(yè)維修單位來(lái)從事施工活動(dòng)的，在這種情況下，所謂施工項(xiàng)目層次的維修管理主要是指物業(yè)管理公司的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)維修項(xiàng)目施工過(guò)程實(shí)施監(jiān)督管理，以確保施工過(guò)程處于受控狀態(tài)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)定的項(xiàng)目成本、質(zhì)量、工期目標(biāo)。我們把這種情況下的施工項(xiàng)目管理稱作房屋維修施工項(xiàng)目的內(nèi)部監(jiān)理。v5深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。第二節(jié)房屋維修計(jì)劃管理I=$%!一、房屋維修計(jì)劃管理的意義和任務(wù)sV1.房屋維修計(jì)劃+8b1計(jì)劃作為企業(yè)管理的重要職能之一，它是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事先安排。房屋維修計(jì)劃作為物業(yè)管理公司的一項(xiàng)重要管理職能，是對(duì)物業(yè)管理公司所管房屋開展維修活動(dòng)的事先安排。房屋維修計(jì)劃的內(nèi)容主要包括在一定時(shí)期內(nèi)有關(guān)房屋維修的計(jì)劃目標(biāo)、實(shí)施方案和相應(yīng)的保證性措施。+9(#bR所謂房屋維修的計(jì)劃目標(biāo)是指物業(yè)管理公司在計(jì)劃期內(nèi)必須完成的維修工作的數(shù)量、質(zhì)量和效益等方面的標(biāo)準(zhǔn)。其中維修工作的數(shù)量是指在計(jì)劃時(shí)期內(nèi)預(yù)期對(duì)所需維修的房屋、房屋的部位、維修工作的內(nèi)容及相應(yīng)的實(shí)物工程量和工作量的一種規(guī)定。維修工作質(zhì)量是指對(duì)計(jì)劃期內(nèi)所需維修的房屋的質(zhì)量要求。維修工作效益是指維修成果與成本的關(guān)系，具體反映在維修工程成本、勞動(dòng)生產(chǎn)率及維修工程工期等效益指標(biāo)上。1作為房屋維修計(jì)劃內(nèi)容之一的實(shí)施方案，是指為實(shí)現(xiàn)維修計(jì)劃目標(biāo)而采取的工作方法和步驟。實(shí)施方案的內(nèi)容包括計(jì)劃期內(nèi)維修工作的時(shí)間安排、實(shí)施維修工作的方式、維修工程的技術(shù)方案及組織措施等內(nèi)容。K)A房屋維修計(jì)劃的保證性措施是指為確保維修計(jì)劃目標(biāo)及相應(yīng)實(shí)施方案的實(shí)現(xiàn)而做的輔助性計(jì)劃。其內(nèi)容包括房屋維修資金使用計(jì)劃、物資供應(yīng)計(jì)劃、勞動(dòng)力計(jì)劃及技術(shù)支持計(jì)劃等。)8K房屋維修計(jì)劃是一項(xiàng)專業(yè)性強(qiáng)又具體的工作計(jì)劃，為了全面規(guī)劃物業(yè)管理公司的房屋維修工作，必須從不同層次、不同角度編制計(jì)劃，并做好各種計(jì)劃之間的綜合平衡工作，理順各種計(jì)劃之間的關(guān)系，使之成為相互聯(lián)系、相互影響、協(xié)調(diào)一致的計(jì)劃體系。6(!M2.房屋維修計(jì)劃體系?gIe9從系統(tǒng)的觀點(diǎn)講，企業(yè)屬于一個(gè)有著具體目標(biāo)的人造系統(tǒng)，構(gòu)成企業(yè)的各個(gè)部門、各個(gè)單位及各種要素之間存在著相互聯(lián)系、相互制約的系統(tǒng)關(guān)系。房屋維修作為物業(yè)管理公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的組成部分，其活動(dòng)的開展必然要受公司內(nèi)部其他部門和活動(dòng)的制約。所以房屋維修不僅僅是物業(yè)管理公司內(nèi)部房屋維修部門的工作，而且是全公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一部分。為了使房屋維修工作得以正常開展并取得良好的效益，我們必須構(gòu)造并協(xié)調(diào)房屋維修部門與全公司各個(gè)層次及各個(gè)部門之間的關(guān)系。而房屋維修計(jì)劃作為全面指導(dǎo)公司開展房屋維修活動(dòng)的指導(dǎo)性文件，則必須圍繞維修工作的正常開展，對(duì)物業(yè)管理公司內(nèi)部各層次、各部門的工作作出相應(yīng)的安排。為此，在房屋維修計(jì)劃中，必須編制一系列相互聯(lián)系、相互影響的計(jì)劃，并做好各種計(jì)劃之間的綜合平衡工作，使它們成為一個(gè)有機(jī)的整體。所謂房屋維修計(jì)劃體系是指以房屋維修施工計(jì)劃為中心，由一系列相互聯(lián)系、相互影響的計(jì)劃所組成的體系。gD房屋維修計(jì)劃體系中的各種計(jì)劃，按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可分為不同的類型。#首先，按計(jì)劃內(nèi)容分，可分成房屋維修施工計(jì)劃和企業(yè)各部門的保證性計(jì)劃兩類。房屋維修施工計(jì)劃是直接指導(dǎo)物業(yè)管理公司開展房屋維修工作的計(jì)劃文件，具有主體計(jì)劃的性質(zhì)。而物業(yè)管理公司各部門圍繞房屋維修施工計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)而做的保證性計(jì)劃，如材料采購(gòu)供應(yīng)計(jì)劃、勞動(dòng)力計(jì)劃、機(jī)具供應(yīng)計(jì)劃、資金使用計(jì)劃等，均屬于輔助性計(jì)劃。制定房屋維修計(jì)劃時(shí)，必須處理好維修施工計(jì)劃與其他保證性計(jì)劃的系統(tǒng)關(guān)系，保持計(jì)劃內(nèi)容、形式、數(shù)量、質(zhì)量指標(biāo)的相互適應(yīng)、相互協(xié)調(diào)及相互統(tǒng)一。同時(shí)，還必須根據(jù)房屋維修工作的特點(diǎn)，不斷調(diào)整、完善維修計(jì)劃的內(nèi)容和指標(biāo)，努力促進(jìn)維修工作的正常開展，確保物業(yè)管理公司房屋維修計(jì)劃的全面貫徹實(shí)施。S;O+B其次，按計(jì)劃期的長(zhǎng)短分，房屋維修計(jì)劃可分為年度計(jì)劃、季度計(jì)劃和月度計(jì)劃。房屋維修年度計(jì)劃是物業(yè)管理公司對(duì)其年度維修工作的事先安排。由于計(jì)劃期較長(zhǎng)，所以計(jì)劃內(nèi)容比較粗糙，屬于控制性計(jì)劃。房屋維修季度和月度計(jì)劃是管理公司對(duì)其季度和月度內(nèi)預(yù)期需要開展維修工作的事先安排，它是具體指導(dǎo)維修工作的計(jì)劃文件，屬于操作性或?qū)嵤┬缘挠?jì)劃。H二、房屋維修計(jì)劃管理bAd房屋維修計(jì)劃管理是物業(yè)管理公司計(jì)劃管理的組成部分，是為了使房屋維修工作能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的綜合性管理工作。OtaG房屋維修計(jì)劃管理是指為高效率地實(shí)現(xiàn)企業(yè)計(jì)劃職能而圍繞房屋維修所開展的計(jì)劃編制、組織實(shí)施及控制協(xié)調(diào)活動(dòng)。其目的是通過(guò)合理安排和有效協(xié)調(diào)，高效率地利用企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)要素，協(xié)調(diào)好企業(yè)各職能部門的關(guān)系，從而使房屋維修工作正常開展。房屋維修計(jì)劃管理的內(nèi)容包括計(jì)劃編制、計(jì)劃?rùn)z查、計(jì)劃調(diào)整和計(jì)劃總結(jié)等一系列工作，其中積極做好計(jì)劃工作的綜合平衡，是維修計(jì)劃管理的基本工作。!1.房屋維修計(jì)劃管理的意義;#aL(1)計(jì)劃是管理的開端，是管理循環(huán)的起始，任何管理都不能與計(jì)劃相脫節(jié)，沒有計(jì)劃就失去了對(duì)行動(dòng)的引導(dǎo)，就談不上管理。8(u(2)計(jì)劃管理是房屋維修部門與物業(yè)管理公司其他部門發(fā)生業(yè)務(wù)聯(lián)系的紐帶，它在正確處理公司全局與局部、維修部門與其他部門業(yè)務(wù)關(guān)系方面有著十分重要的意義。企業(yè)組織機(jī)構(gòu)只規(guī)定企業(yè)各部門的管理職能，而各部門在開展具體業(yè)務(wù)管理時(shí)，則必須按計(jì)劃辦事，計(jì)劃是指導(dǎo)和評(píng)價(jià)企業(yè)各職能部門工作的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。M(3)房屋維修工作涉及面廣、影響因素多，為了使其正常地、高效率地進(jìn)行，必須對(duì)其實(shí)行全過(guò)程的平衡和協(xié)調(diào)，使維修工作經(jīng)常處于計(jì)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行，而這一點(diǎn)必須通過(guò)維修計(jì)劃管理才能實(shí)現(xiàn)。(4)計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中的及時(shí)反饋是優(yōu)化生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要方法，通過(guò)維修計(jì)劃管理及時(shí)檢查計(jì)劃的執(zhí)行情況并通過(guò)控制協(xié)調(diào)及時(shí)作出優(yōu)化處理。若無(wú)計(jì)劃管理就不能使優(yōu)化得到繼續(xù)，就不能使企業(yè)人、財(cái)、物及產(chǎn)、供、銷等各方面之間保持科學(xué)、合理的關(guān)系。%#2.房屋維修計(jì)劃管理的特點(diǎn)DCX由于房屋維修工作的特點(diǎn)，使其計(jì)劃管理工作有許多不同于其他業(yè)務(wù)的復(fù)雜情況。房屋維修計(jì)劃管理的特點(diǎn)可以概括如下：iQR(1)計(jì)劃的自主性差。物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)屬于服務(wù)性的，其房屋維修工作的開展一方面取決于用戶的要求，另一方面取決于所管房屋的完損情況，所以計(jì)劃的自主性較差。.N(2)計(jì)劃的多變性。維修施工中變化因素多，如施工對(duì)象、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、氣候和協(xié)作單位等條件的變化，而且這些因素往往難以預(yù)見。因此，勞動(dòng)生產(chǎn)率不穩(wěn)定，影響開竣工，影響計(jì)劃的穩(wěn)定性。ncZ(3)計(jì)劃的不均衡性。由于維修施工的季節(jié)性與不均衡性，造成計(jì)劃期內(nèi)的施工內(nèi)容與比例不同，使年、季、月之間做到計(jì)劃均衡的難度很大。iTnQ93.房屋維修計(jì)劃管理的任務(wù)TlJ2b(1)根據(jù)國(guó)家房管政策對(duì)維修工作的要求，根據(jù)房屋損壞情況及用戶的實(shí)際需要，在調(diào)查研究及分析預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定房屋維修計(jì)劃，確定合理的房屋維修周期、維修范圍和維修方案。L(2)做好房屋維修計(jì)劃的綜合平衡和優(yōu)化工作，保證重點(diǎn)工程，統(tǒng)籌安排，最優(yōu)地使用企業(yè)的資源，提高綜合經(jīng)濟(jì)效益。OUMz(3)在組織維修計(jì)劃的實(shí)施過(guò)程中，通過(guò)控制和協(xié)調(diào)手段，消除執(zhí)行過(guò)程中的薄弱環(huán)節(jié)及不協(xié)調(diào)因素，保證生產(chǎn)有節(jié)奏、有秩序地進(jìn)行。這里講的控制和協(xié)調(diào)是指年度計(jì)劃對(duì)季度計(jì)劃的控制和協(xié)調(diào)，季度計(jì)劃對(duì)月度計(jì)劃的控制和協(xié)調(diào)。PKAO!c(4)做好執(zhí)行情況的檢查、統(tǒng)計(jì)和分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，及時(shí)反饋、及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)，不斷提高計(jì)劃管理水平。4.房屋維修計(jì)劃管理的目的e)ATW(1)有計(jì)劃地對(duì)房屋進(jìn)行維修保養(yǎng)，盡可能地避免房屋維修工作的盲目性，確保房屋安全正常使用，盡量提高房屋的使用功能，延長(zhǎng)房屋的使用壽命。W(2)保證合理使用維修資金，使有限的資金發(fā)揮最大的維修效果，實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，努力使用戶滿意，提高物業(yè)管理公司的信譽(yù)。4_%v(3)提高房屋維修管理水平，實(shí)現(xiàn)房屋維修目標(biāo)，全面完成維修任務(wù)。Cf總之，做好房屋維修計(jì)劃管理工作，要根據(jù)國(guó)家房屋政策對(duì)維修工作的要求、房屋完好損壞情況及用戶的實(shí)際需要，在調(diào)整及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，制定維修計(jì)劃并做好綜合平衡工作，合理使用企業(yè)資源，做到節(jié)省開支、縮短工期，對(duì)維修活動(dòng)的各個(gè)方面進(jìn)行有效的組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制，不斷提高房屋維修質(zhì)量，盡最大可能滿足用戶的需求，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。d4r三、房屋維修計(jì)劃的編制kD1.房屋維修計(jì)劃編制的原則Ax4編制房屋維修計(jì)劃應(yīng)本著實(shí)事求是、量力而行、留有余地的原則。即從房屋維修工程的實(shí)際出發(fā)，計(jì)劃的編制既考慮到必要，又考慮到可能。ri所謂實(shí)事求是，是指應(yīng)根據(jù)房屋的完損情況及用戶的具體要求，在確保房屋安全使用的基礎(chǔ)上，正確處理重點(diǎn)和一般的關(guān)系，區(qū)分主要矛盾和次要矛盾，合理安排維修計(jì)劃。5% 所謂量力而行，是指正確處理用戶需要、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，在編制維修計(jì)劃時(shí)，在聽取用戶意見的同時(shí)，應(yīng)充分考慮技術(shù)上的可行性和經(jīng)濟(jì)上的合理性，做好房屋維修方案的論證工作，在確保房屋正常使用功能和合理延長(zhǎng)房屋使用壽命的基礎(chǔ)上，盡量減少用戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。!%mx所謂留有余地，是指計(jì)劃應(yīng)有彈性。房屋維修施工的特殊性決定了在維修施工過(guò)程中存在很多不確定因素及外部環(huán)境對(duì)它的干擾，一旦某個(gè)不確定因素變成現(xiàn)實(shí)的影響因素，一旦某個(gè)外部環(huán)境因素對(duì)施工過(guò)程產(chǎn)生負(fù)面影響，都會(huì)帶來(lái)實(shí)際施工情況偏離原計(jì)劃從而改變?cè)?jì)劃的情況。隨著這些情況的出現(xiàn)，必將對(duì)人力、物力、財(cái)力等企業(yè)資源提出新的要求。所以，在編制計(jì)劃時(shí)必須充分考慮上述可能出現(xiàn)變化的因素，做好準(zhǔn)備，即在編制計(jì)劃時(shí)應(yīng)留有余地。Ts&8/2.房屋維修計(jì)劃的內(nèi)容e$房屋維修計(jì)劃的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：9xM(1)房屋維修施工計(jì)劃。是物業(yè)管理公司房屋維修計(jì)劃的主導(dǎo)和核心，是編制其他計(jì)劃的依據(jù)。維修施工計(jì)劃必須反映計(jì)劃期內(nèi)所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質(zhì)、規(guī)模(建筑面積和實(shí)物工期量)、投資額、各項(xiàng)工程開竣工日期、施工任務(wù)的分配方式、自營(yíng)維修或外包維修)、維修項(xiàng)目進(jìn)度表及維修項(xiàng)目施工技術(shù)方案等。2(2)房屋維修輔助計(jì)劃。屬于支持、保證性計(jì)劃，它為確保完成房屋維修施工計(jì)劃創(chuàng)造條件。其內(nèi)容主要包括：N%(房屋維修施工力量計(jì)劃。包括臨時(shí)工、合同工的招聘計(jì)劃，自有工人的組織及供應(yīng)計(jì)劃，各維修班組(或施工項(xiàng)目部)任務(wù)的安排，外包工程的招投標(biāo)計(jì)劃等。I:el房屋維修材料供應(yīng)計(jì)劃。包括材料、器材的采購(gòu)、運(yùn)輸、儲(chǔ)存計(jì)劃等。=8Xh%房屋維修機(jī)具供應(yīng)計(jì)劃。包括機(jī)具的購(gòu)置、維修、更新計(jì)劃等。z!房屋維修技術(shù)支持計(jì)劃。包括技術(shù)人員的組織與配備、技術(shù)制度的制定、施工安全措施等。D Y?房屋維修資金使用計(jì)劃。包括資金的需要量預(yù)測(cè)、資金籌措、資金使用計(jì)劃等。T房屋維修成本及利潤(rùn)計(jì)劃。包括成本預(yù)測(cè)、成本目標(biāo)確定、成本控制、成本核算以及預(yù)期實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)額計(jì)劃等。s&2NZ3.房屋維修計(jì)劃的編制方法h?oE(1)編制依據(jù)。編制房屋維修計(jì)劃主要依據(jù)以下經(jīng)營(yíng)環(huán)境和條件的分析：*QHX依據(jù)黨和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)管理的方針、政策以及必要的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)和技術(shù)預(yù)測(cè)資料。2房屋的完損狀況。現(xiàn)有房屋的完損狀況是編制年度維修計(jì)劃的主要依據(jù)，通過(guò)組織查勘鑒定，掌握房屋各類完損等級(jí)情況后，為確保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必須安排不同類型的維修。如危險(xiǎn)房屋必須及時(shí)安排修理排險(xiǎn)；嚴(yán)重?fù)p壞房屋可根據(jù)情況考慮翻修或大修；一般損壞房屋可進(jìn)行中修上升為完好房；完好和基本完好房屋經(jīng)常進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，以保持完好的狀態(tài)等。所以要根據(jù)現(xiàn)有房屋的完損情況，著重在確保安全的前提下，編制安排全年房屋維修的總規(guī)模及翻修、大修、中修、綜合維修等各類維修工程的規(guī)模。ld5編制房屋維修計(jì)劃，除上述主要依據(jù)外，還應(yīng)考慮物業(yè)管理公司自身的條件。根據(jù)公司的施工力量、材料供應(yīng)能力、設(shè)備及人員素質(zhì)等因素進(jìn)行綜合全面的平衡。Xj(2)年度維修計(jì)劃的編制。年度維修計(jì)劃的編制與維修工程量、工期、降低成本、安全、質(zhì)量、服務(wù)、施工管理等有著密切的聯(lián)系，年度維修計(jì)劃的編制步驟如下：IWxY根據(jù)房屋完損狀況、國(guó)家有關(guān)房屋維修管理的政策及標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)自身的施工力量、用戶提出的正確意見等因素研究確定計(jì)劃期內(nèi)房屋維修的總規(guī)模以及各種維修類型的規(guī)模。aw根據(jù)有關(guān)技術(shù)要求和企業(yè)自身?xiàng)l件確定維修任務(wù)分配方案(即確定是自營(yíng)維修還是自包維修)并編制相應(yīng)的年度維修施工進(jìn)度計(jì)劃。5根據(jù)房屋維修工程量、在維修施工中各種資源的消耗量標(biāo)準(zhǔn)(定額)及進(jìn)度安排，編制有關(guān)人工、材料、機(jī)具、成本、資金計(jì)劃。C-/z制定年度維修計(jì)劃時(shí)，還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：=J對(duì)企業(yè)自身?xiàng)l件應(yīng)有全面正確的了解，在自身具備的條件基礎(chǔ)上編制計(jì)劃。A對(duì)房屋損壞等級(jí)統(tǒng)計(jì)資料和維修施工中工料消耗資料要有積累和分析。6l8u|在編制計(jì)劃時(shí)，應(yīng)做好綜合平衡工作，協(xié)調(diào)好各層次、各方面的關(guān)系。Dk+(3)季度維修計(jì)劃的編制。季度維修計(jì)劃是在年度維修計(jì)劃的基礎(chǔ)上，按照均衡生產(chǎn)的原則，并結(jié)合季節(jié)特點(diǎn)，編制季度計(jì)劃，季度計(jì)劃要保證年度計(jì)劃的順利完成。EQFu編制季度維修計(jì)劃要考慮的因素。首先，應(yīng)根據(jù)季節(jié)不同、氣候條件不同(如冬季天寒地凍，夏季盛夏酷暑)，適當(dāng)安排維修任務(wù)和采取施工措施。其次應(yīng)根據(jù)不同季節(jié)安排不同維修項(xiàng)目，例如維修屋面工程應(yīng)盡量安排在雨季到來(lái)之前進(jìn)行。再次應(yīng)根據(jù)不同季節(jié)安排不同住戶維修，如修理商業(yè)用房應(yīng)盡量安排在營(yíng)業(yè)淡季進(jìn)行，學(xué)校用戶可安排在寒暑假期間施工等。U季度維修計(jì)劃的編制。編制季度維修計(jì)劃時(shí)，應(yīng)在年度維修計(jì)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)季度特點(diǎn)及有關(guān)具體條件來(lái)確定本季度維修施工的工程量及相應(yīng)的進(jìn)度計(jì)劃，在確定本季度維修工程量及進(jìn)度計(jì)劃時(shí)應(yīng)考慮與年度維修計(jì)劃總量的比例，在條件許可的基礎(chǔ)上，盡量趕早，以確保年度計(jì)劃的完成。在編制季度維修計(jì)劃時(shí)，應(yīng)擬定具體的維修設(shè)計(jì)方案和施工方案，以作為編制資源供應(yīng)計(jì)劃的依據(jù)。季度維修計(jì)劃中每個(gè)維修工程均應(yīng)編制工程預(yù)算，以確定該工程的預(yù)算造價(jià)及工料消耗量指標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上編制勞動(dòng)力組織計(jì)劃及材料、機(jī)具、資金供應(yīng)計(jì)劃。對(duì)在建工程，應(yīng)參照其原有的施工組織設(shè)計(jì)中總進(jìn)度的要求來(lái)編制季度維修計(jì)劃進(jìn)度表，對(duì)新開工程，在未編制進(jìn)度計(jì)劃表的情況下，首先要摸清在建工程在季度維修計(jì)劃中施工進(jìn)度計(jì)劃表上的工程量及相應(yīng)資源的分配情況，在此基礎(chǔ)上，對(duì)新開工程進(jìn)行研究，初步排出其施工進(jìn)度計(jì)劃，并對(duì)其資源進(jìn)行綜合平衡，考慮工程搭接，盡量組織均衡施工。OM9,月度維修計(jì)劃的編制。在充分保證季度維修計(jì)劃完成的前提下，根據(jù)季度維修計(jì)劃中各項(xiàng)工程準(zhǔn)備情況及房屋完損情況，按輕重緩急原則編制月度維修計(jì)劃。工程準(zhǔn)備情況主要指工程前期準(zhǔn)備，包括工程項(xiàng)目的查勘設(shè)計(jì)，維修項(xiàng)目報(bào)批，水電表移位，道路占用辦理，住用戶動(dòng)遷，維修隊(duì)伍、材料、設(shè)備等準(zhǔn)備情況。)4N月度維修計(jì)劃的編制方法與季度維修計(jì)劃相同，維修項(xiàng)目因是月度計(jì)劃，基本上均做查勘預(yù)算，編制的依據(jù)是施工分段作業(yè)計(jì)劃，如情況有變化，在月度計(jì)劃中要進(jìn)行調(diào)整。月度維修計(jì)劃應(yīng)保證季度維修計(jì)劃的完成。如有特殊情況，應(yīng)辦理一定手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后才可以調(diào)整計(jì)劃。nEe/J四、房屋維修計(jì)劃的執(zhí)行和控制P5V_編制房屋維修計(jì)劃，是計(jì)劃管理的開始，重要的是在計(jì)劃確定以后，如何貫徹執(zhí)行，保證計(jì)劃的實(shí)施。XHQ房屋維修計(jì)劃控制的主要內(nèi)容包括：修繕項(xiàng)目的進(jìn)度、產(chǎn)量、質(zhì)量、成本和安全等。其控制的手段應(yīng)為各級(jí)人員深入實(shí)際地檢查，召集有關(guān)會(huì)議等。1房屋維修計(jì)劃是維修工作要達(dá)到總要求。因此，必須將維修計(jì)劃按內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)層層分解，落實(shí)到基層，實(shí)行責(zé)任制，并讓從事維修的有關(guān)人員了解，使計(jì)劃成為全體人員的奮斗目標(biāo)。Se ruC在計(jì)劃貫徹執(zhí)行過(guò)程中，要進(jìn)行經(jīng)常性地監(jiān)督檢查和考核。房屋維修施工中對(duì)已有房屋進(jìn)行的維護(hù)保養(yǎng)、修理、改造，受到多種因素的制約。如：因使用單位和使用人不能搬遷而使維修不能按期進(jìn)行；因房屋周圍環(huán)境牽連而改變維修方案；因城市規(guī)劃的需要而提前更新改造；因維修經(jīng)費(fèi)限制而降低維修標(biāo)準(zhǔn)和減少維修工程量，以及建筑材料價(jià)格調(diào)整，突發(fā)性天災(zāi)人禍等。這些必然會(huì)影響原計(jì)劃的實(shí)施和完成。因此，加強(qiáng)對(duì)維修計(jì)劃的監(jiān)督檢查和考核，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)研究解決，搞好綜合平衡，對(duì)于維修計(jì)劃的完成尤為重要。-/aK維修計(jì)劃執(zhí)行情況檢查的主要內(nèi)容有：計(jì)劃指標(biāo)分解及措施落實(shí)情況；計(jì)劃指標(biāo)的完成情況；原計(jì)劃的正確程度；執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題及解決的辦法；有哪些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等。D為了確保按規(guī)定工期完成任務(wù)，在計(jì)劃管理中還要重視抓好掃尾工作計(jì)劃。當(dāng)一個(gè)階段的工程完成70左右時(shí)，就要準(zhǔn)備下一階段的開工，所以這時(shí)往往容易重視新開工階段工程，而忽視對(duì)上一階段的掃尾工作，使工期得不到保證。因此必須重視掃尾工程計(jì)劃，對(duì)掃尾計(jì)劃要落實(shí)到人，并要落實(shí)時(shí)間、落實(shí)任務(wù)，以確保整個(gè)工程按工期計(jì)劃完成 第三節(jié)房屋維修質(zhì)量管理%X一、房屋維修質(zhì)量管理概述G9!房屋維修質(zhì)量管理是指為保證和提高維修工程質(zhì)量，貫徹預(yù)防為主，為下道工序負(fù)責(zé)、為住戶負(fù)責(zé)而進(jìn)行的一系列管理工作的總和。施工項(xiàng)目的質(zhì)量管理是一種一次性的動(dòng)態(tài)過(guò)程。所謂動(dòng)態(tài)管理過(guò)程，指的是維修施工項(xiàng)目管理的對(duì)象、內(nèi)容和重點(diǎn)，都隨著工程的進(jìn)展而變化，而且某一階段工程質(zhì)量的好壞，是建立在前一階段質(zhì)量管理工作基礎(chǔ)之上的。由于施工項(xiàng)目質(zhì)量管理的一次性，所以要求領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)高，組織管理嚴(yán)格，操作精心。rhJ1.房屋維修質(zhì)量管理的指導(dǎo)思想+0搞好房屋維修質(zhì)量管理，必須樹立正確的指導(dǎo)思想，主要有下列幾方面：h1nj*B(1)明確對(duì)質(zhì)量的全面認(rèn)識(shí)。質(zhì)量，除通常指工程(產(chǎn)品)本身的質(zhì)量外，還包含產(chǎn)品形成與使用過(guò)程中各種要素的質(zhì)量(稱要素質(zhì)量或工序質(zhì)量)和各方面工作的質(zhì)量(稱工作質(zhì)量)。房屋維修產(chǎn)品質(zhì)量離不開工序質(zhì)量這一基礎(chǔ)。工作質(zhì)量則是工序質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量及經(jīng)濟(jì)效益的保證和基礎(chǔ)。所以，要保證和提高房屋維修工程質(zhì)量，就必須努力提高各方面的工作質(zhì)量，以工作質(zhì)量來(lái)保證和提高工序質(zhì)量，從而最終達(dá)到保證和提高工程質(zhì)量的目的。DpE-*(2)樹立全面質(zhì)量管理的基本觀點(diǎn)。房屋維修工程質(zhì)量要體現(xiàn)一切為用戶服務(wù)的觀點(diǎn)，這不僅要把施工項(xiàng)目的使用者作為用戶，還要把施工中下道工序當(dāng)作上道工序的用戶。全面管理的觀點(diǎn)，即依靠所有部門的全體人員，在形成產(chǎn)品的全過(guò)程中對(duì)全面質(zhì)量進(jìn)行的三全管理，樹立預(yù)防為主的觀點(diǎn)和用數(shù)據(jù)說(shuō)話的觀點(diǎn)。kF%S(3)正確處理質(zhì)量、成本、工期間的關(guān)系。要正確處理質(zhì)量、成本、工期之間對(duì)立統(tǒng)一的關(guān)系，也就是要正確處理好、快、省之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系。概括地說(shuō)，就是要在維修項(xiàng)目現(xiàn)有的技術(shù)條件下，合理地把好、快、省這幾個(gè)目標(biāo)協(xié)調(diào)起來(lái)，做到好中求快，好中求省，以高效率、低成本、高質(zhì)量的維修工程使用戶滿意。bbl2.房屋維修質(zhì)量管理的內(nèi)容Yh:E房屋維修質(zhì)量管理要做好以下幾個(gè)方面的工作：K st(1)建立健全質(zhì)量監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)，配置專職或兼職質(zhì)檢人員，分層管理，層層負(fù)責(zé)，并相互協(xié)調(diào)配合。_;O;u(2)質(zhì)量機(jī)構(gòu)和質(zhì)檢人員必須堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)，參與編制工程質(zhì)量的技術(shù)措施，并監(jiān)督實(shí)施，指導(dǎo)執(zhí)行操作規(guī)程。u(3)堅(jiān)持貫徹班組自檢、互檢和交接檢查制度，對(duì)維修工程的關(guān)鍵部位，一定要經(jīng)過(guò)檢查合格、辦理簽證手續(xù)后，才能進(jìn)行下一道工序施工。w(4)在施工準(zhǔn)備階段，應(yīng)熟悉施工條件和施工圖紙，了解工程技術(shù)要求，這是為提高施工組織設(shè)計(jì)質(zhì)量、制定質(zhì)量管理計(jì)劃與質(zhì)量保證措施、提供控制質(zhì)量的可靠依據(jù)。oS)oL(5)在施工過(guò)程中，加強(qiáng)中間檢查與技術(shù)復(fù)核工作，特別是對(duì)關(guān)鍵部位的檢查復(fù)核工作。X/(6)搞好施工質(zhì)量的檢查驗(yàn)收，堅(jiān)持分項(xiàng)工程的檢查，做好隱蔽工程的驗(yàn)收及工程質(zhì)量的評(píng)定，不合格的工程不予驗(yàn)收簽證。x(7)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)建筑物配件、成品與半成品的檢查驗(yàn)收，檢查出廠合格證書或測(cè)驗(yàn)報(bào)告。=d(8)嚴(yán)格對(duì)建筑材料的品種、規(guī)格和質(zhì)量進(jìn)行檢查驗(yàn)收，主要材料應(yīng)有產(chǎn)品合格證或測(cè)試報(bào)告。FQHE(9)若發(fā)生工程質(zhì)量事故，按有關(guān)規(guī)定及時(shí)上報(bào)技術(shù)管理部門，并查清事故原因，進(jìn)行研究處理。u=g(10)對(duì)已交付使用的維修工程要進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，實(shí)行質(zhì)量回訪。在保修期內(nèi)，因施工造成質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，按合同規(guī)定負(fù)責(zé)保修。.二、維修施工項(xiàng)目的質(zhì)量保證體系 1.質(zhì)量保證體系的概念QU質(zhì)量保證是物業(yè)管理公司向用戶保證其維修的工程在規(guī)定期限內(nèi)能正常使用。它體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)到底的精神，把現(xiàn)場(chǎng)施工的質(zhì)量管理與交工后用戶使用質(zhì)量聯(lián)系在一起。Ej6hq質(zhì)量保證體系，是企業(yè)以保證和提高工程質(zhì)量為目標(biāo)，運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法，把各部門、各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能組織起來(lái)，形成一個(gè)有明確任務(wù)、職責(zé)和權(quán)限，相互協(xié)調(diào)、互相促進(jìn)的有機(jī)整體。3kL2.質(zhì)量保證體系的內(nèi)容hh 維修施工項(xiàng)目的質(zhì)量保證體系一般由思想工作體系、質(zhì)量形成過(guò)程的控制體系和組織保證體系組成。J!8(1)思想工作體