別墅酒店可行性研究報告

1 X X 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 “澳海望洲府”房地產(chǎn)項目 可 行 性 研 究 報 告 2015 年 12 月 2 目 錄 1、總 論 . 6 . 6 目建設(shè)背景 . 30 設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 . 30 . 31 方案 . 31 . 32 . 32 . 33 2、建設(shè)用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件 . 33 . 33 . 34 3、 市場分析與預(yù)測 . 36 濟(jì)社會基本情況 . 36 . 44 . 45 . 45 . 55 四 、 建筑設(shè)計說明 . 67 . 67 筑單體設(shè)計 . 68 3 宅部分 . 68 障礙設(shè)計 . 69 通流線設(shè)計 . 69 構(gòu)設(shè)計說明 . 69 筑立面造型 . 71 防設(shè)計 . 71 . 72 . 72 . 72 . 73 要設(shè)計規(guī)范 . 73 筑節(jié)能 . 73 水排水 . 73 風(fēng) . 74 氣 . 74 照、環(huán)境保護(hù)、防疫 . 75 5、項目組織及實(shí)施計劃 . 76 目實(shí)施進(jìn)度與計劃 . 76 目招投標(biāo) . 76 6、環(huán)境影響評價 . 77 目環(huán)境條件調(diào)查 . 77 目建成后環(huán)境影響分析 . 78 4 氣污染源分析 . 78 污染源分析 . 78 . 79 . 79 . 80 金的渠道與方式 . 81 措和利用自有資金 . 81 行貸款 . 81 屋預(yù)售 . 81 公司支持 . 82 8、財務(wù)評價 . 82 務(wù)分析 . 82 務(wù)指標(biāo)： . 83 資風(fēng)險的控制 . 83 務(wù)評價結(jié)論 . 84 . 84 目對社會影響分析 . 84 會評價結(jié)論 . 84 10、研究結(jié)論與建議 . 85 薦方案的總體描述 . 85 薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述 . 85 點(diǎn) . 85 5 在問 題 . 86 結(jié)與建議 . 86 結(jié) . 86 議 . 86 6 1、總 論 目及單位概況 一、 基本情況 X 澳海控股有限公司，成立于 2007 年 8 月，公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司，注冊資本 60000 萬元，法定代表人喻祖洪，公司注冊地浙江省 X 市上城區(qū)延安路 9 號 3033室，經(jīng)營范圍為實(shí)業(yè)投資。公司成立以來，在湖南長沙、錦州、重慶、沈陽、銀川、長春 、撫順、懷化等地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，業(yè)務(wù)遍及全國 10 多個主要城市。目前擁有員工 2000 多名。 二、 公司的建立起源 澳?？毓晒痉ㄈ舜碛髯婧椋?公司創(chuàng)始人，浙江大學(xué)畢業(yè)，同時具有工程師和土地評估師兩個職稱，目前從事房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)行業(yè)已有 18 年豐富經(jīng)驗(yàn)，全面負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營管理工作。他于 1998 年 3 月注冊成立了浙江三江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資金貳仟萬元，開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)。憑借對市場的敏銳判斷和過硬的產(chǎn)品質(zhì)量， 16 年來三江房產(chǎn)從“康樂新居”到“鳴翠藍(lán)灣”到 “澳海瀾庭”系列，一直引領(lǐng)著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場。公司在不斷擴(kuò)大本地房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的同時，還積極的走一條全方位發(fā)展的道路，從 2000 年便開始走出 X 走出浙江面向全國。為了適應(yīng)公司發(fā)展需要，于 2007 年創(chuàng) 立“澳?！逼放?，成立 X 澳海控股有限公司。目前下轄20 多家控股子公司，并參股多家公司。 三、 公司發(fā)展理念與規(guī)劃 公司在不斷開拓房地產(chǎn)市場的同時還積極開展其他房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，從自有房產(chǎn)自營酒店到園林施工、苗圃基地、建筑及市政施工、建筑設(shè)計、房產(chǎn)營銷、智能電子監(jiān)控、物業(yè)管理等等，我們一直走著一條以房地產(chǎn)開發(fā)為主，其他產(chǎn)業(yè)為附的全方位有重點(diǎn)的發(fā)展模式，不僅為企業(yè)多方積累資金同時也為我們的企業(yè)培養(yǎng)了多方面的管理和技術(shù)人才，在日益激烈的市場競爭中處于領(lǐng)先地位，由于多地區(qū)的發(fā) 7 展我們可以從下屬企業(yè)中吸收不同的先進(jìn)的管理和技術(shù)經(jīng) 驗(yàn)，為建立現(xiàn)代合本企業(yè)最大利益的發(fā)展方式。 在多年的經(jīng)營中，澳海堅持實(shí)行快速周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)，依靠專業(yè)能力獲取公平回報的經(jīng)營策略。產(chǎn)品始終定位于二三線城市主流住宅市場，主要為城市普通家庭供應(yīng)住房。堅持快速銷售、合理定價，要求各地下屬公司樓盤推出后當(dāng)月銷售率達(dá)到 60%以上。事實(shí)證明，澳海不僅做到了使廣大業(yè)主“居者有其屋”，公司本身也贏得了長足的發(fā)展。 在大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的同時，澳海還開始涉足商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、酒店、農(nóng)業(yè)開發(fā)等多個領(lǐng)域的市場研究與開拓。位于寧夏銀川集旅游、地產(chǎn)、酒店為一體的大型項目“西夏風(fēng)情園” 已開工建設(shè)，其中一期部分已于今年 7 月份正式開園迎客，吸引了大批游客前來觀光；位于江西上饒余干縣的集種植、養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)觀光為一體的大型農(nóng)業(yè)開發(fā)項目已投入運(yùn)作，項目一期預(yù)計開發(fā) 8000 畝。 澳海始終秉承“誠信、務(wù)實(shí)、開拓、創(chuàng)新”的核心價值觀和“創(chuàng)造客戶 服務(wù)客戶”的企業(yè)宗旨立足專業(yè)化發(fā)展。經(jīng)過不斷的發(fā)展目前已形成別墅、類別墅、多層公寓、高層公寓、寫字樓、城市綜合體等廣為市場接受的高品質(zhì)產(chǎn)品系列。在日常的經(jīng)營中，澳海始終遵循“誠信經(jīng)營”的理念，努力將自己打造成為行業(yè)的排頭兵。 四、 公司開發(fā)項目情況介紹 公司累計已開發(fā)完 工房地產(chǎn)面積約 500 萬平方米 ,工程合格率 100%，優(yōu)良率 90%以上。完工部分項目有富陽“康樂新居”、“海景樓”、“三江商廈”、“文教西苑”、“三江花園”、“三江鳴翠藍(lán)灣”、“三江鳴翠桃源”、“新桃源”、銀川“鳴翠春天”、銀川“澳海 長沙“三江花中城”、重慶涪陵的“杭富品山水”、沈陽“西湖印象”、長春“澳海東方 1 號”等。 公司目前擁有在建項目約 600 萬平米，在建項目主要為“瀾庭”和“瀾郡”系列，有 長春“澳海瀾庭”、長春“澳海瀾郡”、長春“澳海瀾苑”、長春“夢想城”、重慶南馬山項目“澳海 山” 、沈陽“澳海西湖印象”、沈陽“澳海瀾庭”、沈陽“澳海瀾郡”、銀川“澳海瀾庭”、長沙“澳海瀾庭”、長沙“月亮灣”、錦州“澳海瀾庭”、 懷化“澳海瀾庭”、蘇州“胥江灣”、 X“澳海 8 瀾庭”、銀川“西夏風(fēng)情園”等。 部分完工項目情況簡介： 1、 1998 年 ,在 X 富陽市建造“康樂新居”、“三江商廈”、“文教西苑”等項目。總建筑面積約 28 萬平米，已售罄。 2、 1999 年，在 X 富陽市開發(fā)“三江花園”，建筑面積約 20 萬平方米，已售罄。 3、 2000 年，開發(fā)嘉善嘉河花苑 . 該項目位于嘉興 市嘉善縣，建筑面積約 16 萬 平方米，已售罄。 4、 2001 年，開發(fā) X 富陽“好望城”項目，建筑面積約 8 萬平方，已售罄。 5、 2002 年，開發(fā)“金華江南明珠”，建筑面積 16 萬余平方，已售罄。 6、 2003 年，開發(fā)別墅與公寓項目“鳴翠桃源”，項目位 于富陽市鹿山新區(qū)的富春江北岸， 總建筑面積 40 余萬方，已售罄。 7、 2004 年，開發(fā)別墅排屋項目“鳴翠藍(lán)灣”，該項目位于 X 富市銀湖開發(fā)區(qū)，小區(qū)規(guī)劃建筑面積 40 多萬方，已售罄。 8、 2004 年開發(fā)銀川的“鳴翠春天”小區(qū)，總建筑面積約 18 萬方，交付使用。 9、 2006 年，開 發(fā)長沙“花中城”樓盤凈用地面積約 114 畝，由 28 棟純板式住宅以及超市、會館等附屬設(shè)施組成，總建筑面積約 20 多萬萬，住宅已售罄，商鋪未售在出租，銷售收入 8 個億。 10、 2007 年 12 月，開發(fā)“新桃源”項目，總占地面積 69832 平方米，總開發(fā)建筑面積約 13 萬平方米，該項目已于 2007 年 12 月開工建設(shè)， 2010 年 6 月完工結(jié)束。 11、 2007 年，開發(fā)長春“澳海東方 1 號”。該項目總占地 129400 平方米，總可售建筑面積約 35 萬平方米，項目已交付使用。 12、 2009 年 9 月，由沈陽澳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)“澳海 西湖印象” 項目，該項目占地 158 畝，建筑可售面積 25 萬平方米。于 2010 年 4 月開工，目前已 9 實(shí)現(xiàn)交付。 13、 2009 年開發(fā)的銀川“清河坊”，占地面積 7 萬方，建筑面積 18 萬方，項目已交付使用。 14、 2010 年，開發(fā) X 富陽“文教路綜合樓”項目，該項目位于富陽市城區(qū)文教路，總規(guī)劃開發(fā)建筑面積約 4 萬平方米，已售罄。 15、 2011 年 6 月，成功拍下長春市高新區(qū)編號為 92塊，總占地面積約為 125,000 平方米 ,由長春澳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資 11 個億建設(shè)長春“澳海瀾庭”小區(qū)，總建筑面積為 32 萬平方米。 目前已基本售罄。 16、 2008 年 6 月，開發(fā)重慶“澳海水岸藍(lán)山”項目。澳海水岸藍(lán)山位于涪陵區(qū)城西橋南路 777 號（廣電大樓旁），迎賓大道沿線，距離濱江大道僅 600 余米。項目離塵不離城，坐落于南馬山之上，北臨長江，南望群山。周邊學(xué)校、醫(yī)療、生活配套完善?？偨ㄖ娣e約 26 萬平方米，于南馬山原生坡地之上，構(gòu)筑簡約、雅致的新古典主義建筑群落，涪陵少有的超低密度、超高綠化率舒適社區(qū)。目前已基本售罄。 在建項目情況簡介： 1、 重慶奉節(jié)“澳海瀾庭”。 2011 年 11 月，在重慶奉節(jié)舉牌拍下總占地面積為96218 平方米， 建筑面積可達(dá) 34 萬方的住宅及商業(yè)性質(zhì)用地，將建成奉節(jié)具有地標(biāo)性質(zhì)的時尚新型小區(qū)。項目位于奉節(jié)縣未來主要發(fā)展區(qū)域 西部新城核心區(qū)塊胡家壩社區(qū)，眾多休閑、生活設(shè)施環(huán)繞項目四周。匠心獨(dú)運(yùn)于新古典主義建筑風(fēng)格與藝術(shù)園林風(fēng)情，揮就高層、商業(yè)兩位一體，有機(jī)融合的區(qū)域綜合住區(qū)典范。項目截止到 2015 年 6 月底，預(yù)售面積 12 萬多方，預(yù)售收入 億。 10 重慶“澳海瀾庭” 2、懷化“澳海瀾庭”項目位于懷化市府新城板塊，距市政府約 里，市民服務(wù)中心、市政府新區(qū)公交配套齊全，約 77 萬平方米精粹規(guī)劃，與近 2500 畝巖門沖公園聯(lián)袂成片；融合約 15 萬方商業(yè)配套、多層花園洋房、高層精品公寓等多種業(yè)態(tài)，打造城市菁英聚集地標(biāo)；讓自然的悠閑和建筑元素有效的結(jié)合，打造城市花園建筑范本。項目預(yù)計總投資 ，預(yù)計總銷售收入 31 億元。目前項目正在熱銷中。 懷化“澳海瀾庭” 3、錦州“澳海瀾庭” 。錦州澳海瀾庭地處龍棲灣開發(fā)區(qū)核心區(qū)域，與 2013世界園藝博覽會僅一橋之隔，距離市府廣場 20 公里，約 30 分鐘的車程。項目占地 11 約 400 畝，建筑面積 40 萬平方米，其中住宅面積 35 萬多方，商業(yè)面積 4 萬多方，總居住用戶達(dá)到 5290 戶，項 目預(yù)計總投資 11 億，預(yù)計總銷售收入 20 億元；規(guī)劃建設(shè)有聯(lián)體別墅、花園洋房、高層，小區(qū)配套完善，澳海瀾庭坐擁遼寧“五點(diǎn)一線”稀缺海岸資源，是龍棲灣新區(qū)景觀附加值最高、地段位置最佳、最低密宜居的奢華海景社區(qū)。截止到 2015 年 6 月底，預(yù)售面積 3000 多方，預(yù)售收入 700 多萬元。 錦州“澳海瀾庭” 4、沈陽“澳海瀾庭”。 2012 年 7 月，沈陽澳海成功拍下位于沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中央大街 25 號地塊，項目位于中央大街以東，十三號路以南，八號街以西，南十三號路以北。該項目地塊面積為 98061 平米，容積率 化率 35%，規(guī)劃建筑面積 22 萬方，預(yù)計總投資 ，預(yù)計總銷售收入 14 億元。小區(qū)北臨沈陽世紀(jì)高爾夫球場，西靠熙湖公園，附近還有沈陽化工學(xué)院、沈陽工業(yè)大學(xué)等知名學(xué)府，人文薈萃、環(huán)境優(yōu)美、視野寬闊。截止到 2015 年 6 月底，一期已全部完工交房。二期多層基本完工；高層及 32業(yè)樓主體已經(jīng)封頂，砌筑工程基本完成，裝飾裝修工程施工中； 36業(yè)樓主體施工中。已售面積 14 萬多方，已售收入 億。 12 沈陽“澳海瀾庭” 5、沈陽“澳海瀾郡”。 2013 年 1 月，沈陽澳海瀾庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司成功拍下位于沈陽市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)沈遼西路地塊，打造“澳海瀾郡”項目。項目占地為 米，規(guī)劃建筑面積為 111530 平方米，預(yù)計總投資 4 億，預(yù)計總銷售收入 元。項目位于鐵西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)核心區(qū)域，一府兩院所在地。項目緊靠中央大街繁華主干道，毗鄰地鐵一號線，交通便利；熙湖公園與項目僅一街之隔，更有 6 所中小學(xué)坐落于項目周邊，讓孩子的教育一步到位。約 20 萬方精粹規(guī)劃，花園洋房、高層與沿街商鋪相互交映，建筑面積約 40精致花園洋房，定義洋房新標(biāo)準(zhǔn)，圓普通人的洋房夢想。截止到 2015 年 6 月底， 一期多層主體已完工，配套建設(shè)施工中，預(yù)售收入 9500 多萬，已售面積 方。 沈陽“澳海瀾郡” 13 6、長春“澳海瀾郡”。澳海瀾郡項目位于長春市高新北區(qū)中科大街與光機(jī)路交匯處，占地面積約 22 萬平方米，建筑面積約 40 萬平方米，預(yù)計總投資 ，預(yù)計總銷售收入 元。產(chǎn)品為高層、花園洋房、疊排，以花園洋房和疊排產(chǎn)品為主，項目緊鄰歐亞商超，毗鄰百萬平米奧體公園、長春北湖國家濕地公園、萬壽寺佛教文化園、長東北城市森林公園，集合歐亞商超、大學(xué)城、長東北高科技中心等資源優(yōu)勢。截止到 2015 年 6 月 底，項目一期已經(jīng)交房，預(yù)售面積 5 萬方，預(yù)售收入 3 個億。 長春“澳海瀾郡” 7、長春“澳海瀾苑”。澳海瀾苑地處長春市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，位于超強(qiáng)街以西，丙十二路以北，超強(qiáng)西街以東，總占地面積 102433 平方米，總建筑面積約為16 萬平方米。預(yù)計總投資 7 億，預(yù)計總銷售收入 元。項目緊鄰長春信息學(xué)院、吉林師范大學(xué)，附近擁有知名中?。罕本煼洞髮W(xué)附屬中小及高新區(qū)二實(shí)驗(yàn)和長春市二實(shí)驗(yàn)，周邊小區(qū)眾多，未來配套齊全。截止到 2015 年 6 月底，預(yù)售面積 8萬方，預(yù)售收入 億。 14 長春“澳海瀾苑” 8、 撫 順“澳海瀾庭”。由撫順澳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司打造的撫順“澳海瀾庭”項目位于撫順城東三期，東臨頤城街，北接撫順城路，南倚裕城路，西沿永城街，與撫順市政府僅 2 分鐘車程。項目占地 204585 平米，總建筑面積約 70 余萬平方米，項目預(yù)計總投資 ，預(yù)計總銷售收入 40 億元；建有 30 余棟高層住宅，內(nèi)置社區(qū)幼兒園；根據(jù)區(qū)域發(fā)展需要，規(guī)劃有 17 萬平方米的大型商業(yè)項目，購物、美食、娛樂、休閑一網(wǎng)打盡，引領(lǐng)城東新區(qū)消費(fèi)品位。項目分兩期開發(fā)，一期分兩個標(biāo)段，一期工程總用地面積 7 萬多方，規(guī)劃總建筑面積 24 萬多方，其中住宅建筑面 積 20萬多方，截止到 2015 年 6 月，一期工程項目住宅已銷售 17 萬多方，去化率達(dá)到 93%，銷售收入 億。 撫順“澳海瀾庭” 15 9、銀川“澳海瀾庭”。由子公司銀川先澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)的銀川“澳海瀾庭”項目，占地面積 182890 平米，規(guī)劃建筑面積 31 萬方，項目預(yù)計總投資 計總銷售收入 元。項目位于銀川市西夏區(qū)，緊鄰北京西路北側(cè)，東邊是寧夏石化家屬院。周邊規(guī)劃有西夏風(fēng)情園（各種特色農(nóng)莊、酒莊、周邊果園林立），住在澳海瀾庭您可以想象是把家放在果園中，四季飄香其樂無窮。浪漫的法式建筑風(fēng)格排屋，和新古典簡約風(fēng)格的高層建筑布局合理錯落有致，小區(qū)內(nèi)部綠化、園林景觀設(shè)計獨(dú)特時尚，水系環(huán)繞，戶戶都可觀景，引領(lǐng)西夏區(qū)居住品質(zhì)。項目于 2011年年底開始銷售，截止到 2015 年 6 月底，預(yù)售面積 20 多萬方，預(yù)售收入 8 個億。 銀川“澳海瀾庭” 10、富陽“澳海瀾庭”。 2004 年 10 月，掛牌取得 X 富陽新登鎮(zhèn)一宗面積 120畝的土地該地塊打造“三江澳海瀾庭”別墅項目，項目位于富陽西郊（昌東），距離富陽城區(qū) 13 公里左右，占地近 78000 方，總建筑面積近 10 萬方，小區(qū)規(guī)劃有聯(lián)體別墅、山景公寓。整個小區(qū)分三期滾 動開發(fā)。澳海瀾庭的建筑風(fēng)格較為豐富，其最大的特點(diǎn)就是“清溪、坡地、林蔭、靜院”，以生態(tài)環(huán)境著稱，整個小區(qū)的環(huán)境營造以“生態(tài)、精致”為原則，實(shí)現(xiàn)“步移景異、人在畫中”的效果。預(yù)計總投資 ，預(yù)計總銷售收入 元。目前項目已開始銷售。 16 富陽“澳海瀾庭” 11、長春“澳海瀾庭”。項目地處長春市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，位于硅谷大街以東，丙十一街以南，超強(qiáng)西街以西，丙十一路以北。 總占地面積約 建筑面積約 萬平方米，項目預(yù)計總投資 11 億，預(yù)計總銷售收入 16 億元。由住宅和 商業(yè)構(gòu)成，住宅部分包括高層 6 棟，多層 30 棟，商業(yè)部分將打造成集超市、娛樂、餐飲、購物與一體的大型商業(yè)綜合體。項目于 2012 年開始銷售。 長春“澳海瀾庭” 12、長春“澳海夢想城” 。澳海夢想城作為澳海地產(chǎn)布局長春以來的第五盤，坐落于高新北區(qū)與經(jīng)開北區(qū)交會之地，項目臨近北湖，與吉林省首批以濕地為主題的北湖濕地公園，僅有一街之隔，盡享北湖生態(tài)鮮氧生活。項目總建筑面積約為 26萬平米，整體規(guī)劃為高層、小高層、多層建筑，作為低密度高品質(zhì)的生活社區(qū)，提 17 供給業(yè)主更優(yōu)質(zhì)的生活，更便捷的交通。 項目預(yù)計總投資 ， 預(yù)計總銷售收入15 億元。 澳海夢想城 13、蘇州“胥江灣”。 蘇州項目位于蘇州吳中區(qū)胥口鎮(zhèn)核心，東欣路西側(cè)，騰胥路以北；毗鄰胥口連接太湖旅游度假區(qū)和蘇州城區(qū)的東西向主干道 目占地面積約 11萬平方米，總建面積約 18萬平方米，其中地上部分約 13萬平方米。整個社區(qū)建筑設(shè)計堅持美國賴特草原住宅的講究以及對環(huán)境的尊重，不但具有美國文化的精神，更是一種現(xiàn)代住宅的典范。產(chǎn)品規(guī)劃以多層電梯洋房、小高層與 個社區(qū)營造天然靜謐、關(guān)愛分享的主題式生活公園，也將開創(chuàng)蘇州城西住宅新地標(biāo)。 項目 預(yù)計總投資 ，預(yù)計總銷售收入 元。截止到 2015 年 6 月，項目已經(jīng)預(yù)售 4萬多方，銷售收入 億元。 蘇州“胥江灣” 14、 沈陽“七號公館”。 2015 年 6 月由沈陽澳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成功拍下沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)編號為 塊，總占地面積約為 方米 ,項目位于沈陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開發(fā)大路 9 號，容積率 2%，綠化率 35%。 18 五、公司在長沙開發(fā)歷程及項目介紹： 公司于 2006 年開始進(jìn)駐長沙，由湖南三江房產(chǎn)開發(fā)的“三江花中城”項目，位于長沙市重點(diǎn)發(fā)展的黃金地區(qū) 雨花區(qū)體 育新城。在長沙市 “ 西文東市 ” 的整體規(guī)劃格局下，體育新城聚集了高橋大市場、上河國際街區(qū)、黎托商圈等黃金商業(yè)資源，吸引了眾多大規(guī)模、高潛力的投資，并將因武廣高鐵、長沙地鐵、京珠高速、機(jī)場高速在這里匯集而成為新的交通樞紐。同時，作為市重點(diǎn)規(guī)劃的新城區(qū)，大型體育設(shè)施、公園和文化中心的落成，必將會讓體育新城成為長沙市現(xiàn)代宜居的新坐標(biāo)。三江 花中城項目坐落于體育新城的核心地帶，東臨古曲路，南倚湖南廣益實(shí)驗(yàn)中學(xué)，西鄰圭塘河（隔河相望為華雅國際大酒店和華雅高爾夫球場），北靠石壩路。公交發(fā)達(dá)， 121、 147、 156、159、 160、 603、 601、 802 路等多條公交線路都在小區(qū)附近設(shè)有站點(diǎn) 。 樓盤凈用地面積約 114 畝，由 28 棟純板式住宅以及超市、會館等附屬設(shè)施組成，總建筑面積約 25萬平方米，項目已于 2009 年陸續(xù)實(shí)現(xiàn)交付入住。 “三江花中城”區(qū)位圖 19 “三江花中城”效果圖 2010年 8月份，公司成功競得 望土網(wǎng)掛【 2010】 07號 土地，開發(fā)長沙“澳海瀾庭”項目和“澳海月亮灣”項目。項目 位于長沙市府北濱水新城銀星路 999 號，處于大河西先導(dǎo)核心板塊，是望 城區(qū)迅速融入長沙主城區(qū)的橋頭堡。項目總占地面積約 500 畝，建筑面積達(dá) 100 萬平米，容積率 成后同時可容納居住約 9000 戶家庭，小區(qū)規(guī)劃有花園洋房、電梯高層、高 端商務(wù)中心、特色商業(yè)街區(qū)、主題商業(yè)裙樓，是濱水新城板塊內(nèi)高品質(zhì)的復(fù)合型社區(qū)。項目所在區(qū)域是政府重點(diǎn)投資開發(fā)的濱水新城核心區(qū)。東南面有政府斥資 3 億元打造的體育文化公園，西面黃金大道對接河西南北城市主干道雷鋒大道，北面為銀星路，直接連接金星路與月亮島風(fēng)景區(qū)。瀟湘大道、金星大道、雷鋒大道、銀星路、普瑞大道三橫兩縱城市路網(wǎng)布局，無縫對接城心繁華商圈。項目距離長沙市市政府只約 10 分鐘車程，擁有得天獨(dú)厚的地理位置，南面坐享 6000 畝的原生態(tài)谷山森林公園，讓小區(qū)業(yè)主足不出戶即可體驗(yàn)大自然的無限美好；區(qū)域內(nèi)教育配套十分完善 ，周邊師大附中、星城實(shí)驗(yàn)小學(xué)、普瑞砂子塘小學(xué)（在建）、長郡中學(xué)等名校給業(yè)主小孩一個優(yōu)良的教育環(huán)境；區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套日趨完善，項目自身配有近 5 萬平商業(yè)街區(qū)，可以在家門口滿足業(yè)主日常的生活和購物需求。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有在建的 40萬平大型商業(yè)中心，而華中地區(qū)規(guī)模最大、國際名品最多的世界頂尖級國際假日購物公園 奧特萊斯購物公園亦落戶在濱水新城片區(qū)。 20 長沙“澳海瀾庭”區(qū)位圖 長沙“澳海瀾庭”效果圖 21 長沙“澳海瀾庭”效果圖 項目于 2013 年 3 月開始銷售，自開盤銷售以來，在周邊區(qū)域一直保持銷售領(lǐng)先。 澳海瀾庭在區(qū)域內(nèi)乃至長沙市內(nèi)都屬于熱銷樓盤，得其原因，有一下幾個方面： 豐富的自然環(huán)境資源，便利的交通配套打造 10分鐘生活圈、緊鄰名校，投資潛力大，周邊生活配套豐富，滿足業(yè)主日常需求。 2. 區(qū)域內(nèi)稀缺花園洋房，南北通透采光好，戶型方正 0浪費(fèi)，產(chǎn)品過硬，深受消費(fèi)者青睞。 六、社會公益 回饋彰顯責(zé)任，真誠寄予奉獻(xiàn)。澳海心系慈善，澳海地產(chǎn)持續(xù)踐行企業(yè)社會責(zé)任，近年來，澳海在扶貧賑災(zāi)，捐資助學(xué)，襄助公益等方面，處處都有澳海作為企業(yè)公民，勇于擔(dān)當(dāng)?shù)纳碛啊?2014年，澳?？毓?1000萬捐資設(shè)立教育基金 2013年，千萬元助學(xué)富陽中學(xué)教育集團(tuán) 2013年，心系抗洪一線 撫順澳海捐款 50萬元。 2010年，捐資 600 萬元回饋社會助慈善。 2010年，捐款 100 萬助推涪陵教育發(fā)展。 2010年，澳海清河坊捐助十八小學(xué)教育發(fā)展。 22 2008年，為四川地震災(zāi)區(qū)人民捐款 100萬元。 七、品牌榮譽(yù)： 公司榮譽(yù)： 004 年“誠信承諾社會監(jiān)督”活動中，被評為誠信企業(yè) 005 年度“走出去”先進(jìn)企業(yè) 005 年度企業(yè)信用等級 006 年度現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展先進(jìn)企業(yè) 006 年度先進(jìn)黨支部 006 年度房地產(chǎn)開發(fā)誠信企業(yè) 006 年度企業(yè)信用等級 度富陽市第三屆消費(fèi)者信得過單位 007 年 度企業(yè)信用等級 008 年度企業(yè)信用等級 008 浙江省工商企業(yè)信用 守合同重信用單位 008 年度富陽市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展先進(jìn)單位 009 年度房地產(chǎn)開發(fā)誠信企業(yè) 011 年度房地產(chǎn)開發(fā)誠信企業(yè) 010 年度“消費(fèi)者信得過企業(yè)” 011 年度“優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)” 010度“優(yōu)秀私營企業(yè)” 012 年由經(jīng)濟(jì)區(qū)工作委員會頒發(fā)“先進(jìn)黨支部”光榮稱號 23 008 年“吉林名企”稱號 010 年度 “優(yōu)秀企業(yè)” 010 年 8 月獲遼沈地產(chǎn) 15 年功勛紀(jì)念：責(zé)任地產(chǎn) 品牌企業(yè) 011 年 1 月獲“ 2010 沈陽地產(chǎn)鋒銳大獎” 011 年 1 月 獲“ 2010 年度鐵西新區(qū)納稅百強(qiáng)企業(yè)” 011 年 3 月獲 “ 2010 沈陽百強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)誠信聯(lián)盟會員單位” 011 年 12 月獲“ 沈陽市好房子理事會第一屆常務(wù)理事單位” 009 年獲“最佳組織獎” 010 年 3 月獲“誠信企業(yè)” 010 年 6 月獲“ 2008度守合同、重信用企業(yè) ” 011 年 12 月獲“自治區(qū) 2009度納稅信用單位 A 級” 2011 年度寧夏房地產(chǎn)價值企業(yè) 發(fā)展?jié)摿Κ劇?012 年 4 月獲“房地產(chǎn)開發(fā)誠信企業(yè) ” 007 年“ 長沙房地產(chǎn)開發(fā)信用等級評定銀牌單位” 008、 2009 年“長沙房地產(chǎn)開發(fā)信用等級評定金牌單位” 部分項目榮譽(yù) ： 1、“三江鳴翠桃源” ： 2003 年被確認(rèn)“中國（浙江）山景園林地產(chǎn)成功開發(fā)的典范”收錄至中 國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大全；榮獲 2003 浙江首屆著名景觀樓盤競賽活動最佳山景排屋。 2、“三江鳴翠藍(lán)灣” ：榮獲 2003 年浙江省首屆著名景觀樓盤競賽活動著名景觀樓盤綜合大獎 3、澳海水岸藍(lán)山 ： 2010 中國重慶房博會“鉑金品質(zhì)樓盤”榮譽(yù)稱號 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會授予 2011 年度“最佳戶型設(shè)計”樓盤 4、撫順澳海瀾庭 ：撫順 2011 年樓盤網(wǎng)絡(luò)盛典，獲“最具營銷傳播力品牌樓盤” 24 5、長春澳海瀾庭： 1998春地產(chǎn)十年風(fēng)云榜“創(chuàng)新節(jié)能示范樓盤” 2008 年“最佳景觀設(shè)計示范樓盤” 2008 年度中國地產(chǎn)星光榜 “最值得市民期待的樓盤” 2009 年度房地產(chǎn)總評榜 “中國十大宜居生態(tài)社區(qū)” 第五屆中國長春地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜 “年度百姓最滿意樓盤” 第六屆中國長春地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜 “年度百姓最滿意樓盤” 2009 年房地產(chǎn)報“讀者推崇的區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)力樓盤” 2010 年城市推動力“最適宜居住樓盤” 2010 年中國長春地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜 “最具網(wǎng)絡(luò)人氣樓盤” 2010 年長春樓市風(fēng)云榜 “十大熱銷樓盤” 2010 年樓市風(fēng)云榜“十大熱銷樓盤” 2010 年 紀(jì)念長春建城 210 周年 “長春鉆石樓盤” 2011“長春年度網(wǎng)絡(luò)人氣樓盤”搜狐 焦點(diǎn)“長春最佳口碑樓盤” 2011 年住交會吉林賽區(qū)組委會：“吉林名盤” 2011 年上半年“最受大眾推崇樓盤” 6、沈陽澳海西湖印象： 2010 年 2 月 影響沈陽 2010 年度沈陽房地產(chǎn)：最具區(qū)域經(jīng)濟(jì)推動力樓盤 2010 年 10 月 2010 年秋季房交會“百姓眼中好房子”評選活動：建筑品質(zhì)獎 2010 年 12 月 2010 第五屆沈陽地產(chǎn)奧斯卡頒獎盛典：推動區(qū)域品質(zhì)樓盤 2011 年 1 月 2010 沈陽最具品質(zhì)樓盤 2011 年 1 月 第七屆中國（沈陽）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜： 2010具人氣升值潛力樓盤 2011 年 12 月 2011 年度最具區(qū)域推動力樓盤 25 2011 年 12 月 建筑風(fēng)格典范樓盤 2011 年 12 月 榜樣樓盤 7、鳴翠春天： 2007 年 3 月，鳴翠春天推薦為 07 年度 費(fèi)和諧誠信上榜樓盤 2007 年 7 月，鳴翠春天花園 榮獲 07 年寧夏銀川房地產(chǎn)交易博覽會參展優(yōu)秀樓盤 2007 年 12 月，鳴翠春天榮獲“宜居改變銀川”房地產(chǎn)十年巡禮地標(biāo)樓盤 2011 年 1 月，寧夏 2010 消費(fèi)者最認(rèn)可品質(zhì)樓盤 8、湖南三江花中城： 2007 最佳生態(tài)環(huán)境樓盤 2007 年度 十大名盤 2007 年 最值得期待的十大樓盤 2007度湖湘地產(chǎn)最具影響力國際人居樓盤 2008 長沙房地產(chǎn)開發(fā)十年典范樓盤 2008、 2009 年度中國湖南 網(wǎng)絡(luò)最具人氣樓盤 2009 中國長沙十大人氣社區(qū) 9、澳海瀾庭 &澳海月亮灣 2013 年度長沙市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信評定金牌單位 2013 年第九屆地產(chǎn)奧斯卡長沙房地產(chǎn)公園樓盤代表作 2014 年度十佳熱銷樓盤 2014 年中國湖南房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)排行榜最具性價比樓盤 2014 年第十一屆（長沙）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜長沙最具人氣樓盤 2014 年最佳人居環(huán)境樓盤 2014 年長沙最具影響力城市宜居大盤 2014 年度長沙市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信評定金牌單位 26 組織結(jié)構(gòu)圖： 杭州澳?？毓捎邢薰?項 目 分 公 司 業(yè) 務(wù) 分 公 司 富陽紫太商住有限公司 重慶杭富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 湖南澳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銀川先澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 湖南三江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 沈陽澳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 富陽市同瀚智能電子有限公司 杭州同翰建筑設(shè)計有限公司 杭州新海建設(shè)工程實(shí)業(yè)有限公司 杭州三江物業(yè)管理有限公司 富陽市新海園林養(yǎng)殖有限公司 富陽市三江大酒店有限公司 長春澳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 重慶澳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 湖南澳海月亮灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 湖南澳海月亮灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 27 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（表格 4） 澳海望洲府地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 項目 單位 數(shù)值 總用地面積 60921 凈用地面積 37605 地上總建筑面積 12900 其 中 住宅建筑面積 372960 微型別墅面積 2950 4+1疊墅面積 9120 5+1 洋房面積 28250 高層面 積 85400 商業(yè)建筑面積 8000 配套用房建筑面積 000 商業(yè)（及配套）比例 容積率 筑占地面積 42530 建筑密度 綠地率 30% 28 項目 1）項目優(yōu)勢（ S） 地理位置 /升值潛力 項目位于大河西先導(dǎo)區(qū)、政府規(guī)劃發(fā)展的湘江新區(qū)核心區(qū)地塊，地鐵 2株潭城際鐵軌直達(dá)，長沙貨運(yùn)樞紐 火車北站正在建設(shè)中，加上奧特萊斯商業(yè)中心、金橋國際商業(yè)集群 等區(qū)域內(nèi)利好因素，具有良好的升值空間。 特色商業(yè) 奧特萊斯中高檔購物商業(yè)中心、金橋國際商業(yè)集群 自然環(huán)境 宗地內(nèi)原生態(tài)植被保存完好，地塊東側(cè)緊鄰馬橋河景觀帶。 教育配套 項目用地周邊有桂芳、桐嶺等十多所小學(xué)和黃金、星城、高塘嶺等十多所初級中學(xué)，而且北有重點(diǎn)高中望城一中，南有雷峰中學(xué)，東有長郡中學(xué)、師大附中，項目周邊北有電子信息學(xué)院、銀行干校，東有長沙醫(yī)學(xué)院、湖南商學(xué)院北津分院，南有中南工大、湖南大學(xué)、湖南師大等十多所大專院校。 2）項目劣勢（ W） 地理位置 項目在長沙三環(huán)外，當(dāng)前隸屬望城區(qū)管制，公 交出行、自駕出行均不太方便。 配套 項目附近均為在開發(fā)區(qū)域，周邊除了教育配套外尚無太多成型商業(yè)配套、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)較少。 區(qū)域市場規(guī)模 項目周圍人居稀少，區(qū)域內(nèi)購買力明顯不足，而望城亦是各鎮(zhèn)獨(dú)立發(fā)展，且多鎮(zhèn)與長沙內(nèi)相連，購買力分散且在各鎮(zhèn)已消耗大部。 項目規(guī)劃 與周邊各個在開發(fā)項目相比，宗地面積較小，項目建筑規(guī)模屬中等水平，且容積率高于周邊項目，在規(guī)劃設(shè)計上如何體現(xiàn)優(yōu)勢為一大課題。 3）項目機(jī)會（ O） 市場形勢 29 2015年上半年住宅供應(yīng)量最大的是岳麓區(qū)，共批準(zhǔn)預(yù)售 交量最大的 也是岳麓區(qū)，共成交住宅 方 ；其次是雨花 區(qū) 和望城 區(qū)；住宅成交價格與去年同期相比望城區(qū)仍然保持上漲態(tài)勢 ；總體表現(xiàn)為西拓南延。 相比 2014年區(qū)域購房比例，岳麓區(qū)、望城區(qū)有所增加， 8090后年輕群體高學(xué)歷，注重追求品質(zhì)生活，大河西宜居生活環(huán)境得到認(rèn)可和喜好。 區(qū)域優(yōu)勢 河西先導(dǎo)開發(fā)區(qū)、湘江新區(qū)核心區(qū)、長株潭城際鐵軌 項目共贏 地塊附近各個項目相繼運(yùn)作提升了地塊受關(guān)注度。各項目通過產(chǎn)品互補(bǔ)、產(chǎn)品競爭優(yōu)化、區(qū)域炒作達(dá)到區(qū)域內(nèi)各項目共贏。 4）項目威脅（ T） 項目競爭 地塊附近有 多種物業(yè)形態(tài)并存的局面讓我們壓縮了我們推陳出新的空間，很難在推盤之初通過推出區(qū)域市場內(nèi)稀缺產(chǎn)品來占據(jù)主動的機(jī)會。且周邊多為大型社區(qū)，多為外地實(shí)力開發(fā)商，如綠地集團(tuán)、中航集團(tuán)、裕田中國等。自身配套豐富他們不僅搶占區(qū)域內(nèi)第一桶金，也將在后續(xù)的競爭中奪得先機(jī)。 市場反應(yīng) 根據(jù)地塊 3 容積率要求，我們將成為周邊最高容積率的商品房小區(qū)，做什么樣的產(chǎn)品能市場所追捧是一大難題。 優(yōu)勢解析 本地塊最大優(yōu)勢為教育配套及大型商業(yè)配套的未來發(fā)展驅(qū)動力。在小區(qū)及戶型設(shè)計方面可借鑒我桃源、藍(lán)灣設(shè)計經(jīng)驗(yàn)、借勢人文教育、地鐵價值宣傳推 廣，衍生、放大項目價值點(diǎn)。 劣勢解析 通過對于地塊景觀、自然資源及項目所推崇的生活理念，區(qū)域內(nèi)宜居環(huán)境、優(yōu)質(zhì)教育等優(yōu)勢宣傳放大，弱化地塊內(nèi)交通不便劣勢，項目通過自建部分配套以彌補(bǔ)一部分配套不足現(xiàn)狀。在項目啟動之初可參考配套先行、招商先行理念。 機(jī)會解析 長沙城市建設(shè)不斷發(fā)展，城區(qū)面積將不斷延升，長沙河西先導(dǎo)區(qū)發(fā)展及項目附近規(guī)劃有地鐵線，高鐵線，城際鐵路等，地塊內(nèi)交通連接三環(huán)、城際高速等交通要道，都是區(qū)域?qū)戆l(fā)展機(jī)遇。 威脅解析 因?yàn)橹苓呿椖矿w量大，區(qū)域市場內(nèi)供應(yīng)充足、競爭激烈，所以項目定位失誤、產(chǎn)品結(jié) 構(gòu)設(shè)計失當(dāng)將可能造成產(chǎn)品積壓滯銷的嚴(yán)重后果。產(chǎn)品差異化、推盤節(jié)點(diǎn)、營銷策 30 略及側(cè)重點(diǎn)均對項目操盤成功與否相當(dāng)關(guān)鍵。 目建設(shè)背景 “澳海望洲府” 位于 湖南 省 長沙市 望城區(qū)星城鎮(zhèn)普瑞大道上，隸屬河西先導(dǎo)開發(fā)區(qū)核心板塊、同屬政府規(guī)劃湘江新區(qū)板塊。地塊緊鄰馬橋河。在當(dāng)前長沙市房地產(chǎn)格局中屬望城板塊，該板塊客戶主要以望城縣及板塊周邊剛需客戶以及長沙周邊城市的部分投資型、改善型客戶為主。目前由于金星北片區(qū)與岳麓區(qū)市府板塊逐漸接軌，而縣城板塊可謂偏安一隅，發(fā)展緩慢。 隨著金星北板塊的價格持續(xù)走高，金星北片區(qū)受到的 客戶重視越來越高，片區(qū)市場大盤扎堆，片區(qū)建設(shè)日新月異。雖然目前配套交通尚未形成氣候，但是由于價格較低，片區(qū)大盤較多，可預(yù)知未來發(fā)展前景較好，所以目前客戶群體也仍舊以剛需客戶為主，因而截流了相當(dāng)部分的長沙導(dǎo)流客戶。 目前地塊周邊主要項目有：金橋國際商業(yè)集群、中航山水藍(lán)天、晟通城、綠地香樹花城、奧萊小鎮(zhèn)等。目前客戶群體主要為望城區(qū)域剛需客戶為主，各項目銷售情況一般。但是金橋國際商業(yè)集群，作為 集商品交易、會展博覽、倉儲物流、電子商務(wù)、金融后援、總部基地、休閑、娛樂、旅游度假及相關(guān)生活配套于一體超大型金融商貿(mào)物流綜 合體 。金橋國際城 14年底首次開盤為金橋國際市場集群家居建材城部分 50商鋪（一樓均價 10000元 /，二樓均價 7000元 /）。從每月數(shù)據(jù)對比來看，其商鋪銷售業(yè)績比較穩(wěn)定，發(fā)展?fàn)顩r良好，從目前發(fā)展?fàn)顩r來看，金橋國際帶動區(qū)域發(fā)展的能力是比較強(qiáng)的，根據(jù)當(dāng)前良好預(yù)期，金橋國際將會給項目所在區(qū)域帶來大量的人流，因而區(qū)域發(fā)展前景較好。 3、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證必選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃燒供應(yīng)方案 及投資估算的依據(jù)。 31 設(shè)規(guī)模 “澳海望洲府 項目規(guī)劃總用地 約 160921 平 方米， 總 建筑面積 約 412900 平方米，其中住 宅 372960 平 方米，商 業(yè) 及其 它 38000 平 方米 ，物管用房 1000 平方米 。綠化覆蓋率 30%， 小區(qū)內(nèi)設(shè)配套休閑、娛樂文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等設(shè)施。 本小區(qū)為一商住小區(qū)， 整個小區(qū)有 73 棟房子 ,住宅有高層和花園洋房、別墅等多種建筑形態(tài)，商業(yè)有底商和獨(dú)立商務(wù)樓兩種建筑形態(tài)。 品方案 本地塊采用組團(tuán)布置，各組團(tuán)的區(qū)域由小區(qū)內(nèi)的水系、道路自然分割而成。住宅形式分為三種類型：別墅、花園洋房 和高層公寓住宅。綜合考慮周邊用地環(huán)境，高層公寓主要布置在地塊的北部以及西面，花園洋房位于地塊中部以及南面，別墅主要布置在地塊中部和東面 。 高層公寓區(qū)域和花園洋房、別墅三者分而不離， 盡享尊貴