房地產(chǎn)評估報告案例

某某國家稅務(wù)局所屬房地產(chǎn)拍賣底價估價報告某某國家稅務(wù)局所屬房地產(chǎn)拍賣底價估價報告委托方：某某國家稅務(wù)局估價方：某某房地產(chǎn)評估咨詢有限公司估價人員：估價作業(yè)日期：2008年7月30日-2008年8月14日估價報告編號：目 錄一、致委托方函2二、估價師聲明3三、估價的假設(shè)和限制條件4四、估價結(jié)果報告.5五、附件.10致 委 托 方 函河北省某某國家稅務(wù)局：某某房地產(chǎn)評估咨詢有限公司受貴方委托,根據(jù)委托的內(nèi)容和特定的估價目的，遵循客觀、公正、科學(xué)、獨立的原則，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范及公認的房地產(chǎn)估價方法、必要的估價程序，對于本次估價對象進行勘察和評定估算?，F(xiàn)將估價結(jié)果函告如下：估價對象為某某國家稅務(wù)局位于某某大崔莊的大崔莊稅務(wù)所，總建筑面積約為715.00平方米，國有出讓土地使用權(quán)面積約為1120.00平方米，于估價時點2008年7月30日的房地產(chǎn)拍賣底價為48.04萬元，大寫：肆拾捌萬零肆佰元整。詳見房地產(chǎn)估價明細表以上內(nèi)容摘自房地產(chǎn)估價報告書，與房地產(chǎn)估價報告書正文具有同等的法律效力。 某某房地產(chǎn)評估咨詢有限公司法人代表：2008年8月14日估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實、完整和準(zhǔn)確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論，是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本評估報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、參加本次評估的估價人員于2008年7月30日對估價對象進行了實地勘察，并作了詳細的現(xiàn)場勘察筆錄，但現(xiàn)場勘查僅限于其外觀和使用狀況，對于隱蔽、被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估，未能提供資料的不予揭示。估價人員不承擔(dān)對建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、地質(zhì)情況以及其他隱患、瑕疵進行調(diào)查的責(zé)任。6、沒有人對本估價報告提供了重要的專業(yè)幫助。7、本估價報告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對資料的真實性負責(zé)。因資料失實造成估價結(jié)果有誤的，估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。8、本估價報告提供的估價對象的價值標(biāo)準(zhǔn)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名：姓 名 執(zhí)業(yè)資格 證書編號 簽 名估價的假設(shè)和限制條件一、估價的假設(shè)條件1、委托方以出讓方式合法取得該宗土地的國有土地使用權(quán)；2、估價時以所確定的房屋用途為辦公和辦公土地用途評估估價對象的價值；3、估價時假定估價對象本身具備市場性，無附帶其他可能影響其價值的因素、限制等。4、對估價對象進行結(jié)構(gòu)測試、地質(zhì)勘測以及技術(shù)檢驗應(yīng)由其它專業(yè)機構(gòu)負責(zé)，除非委托方提供相應(yīng)資料，否則估價時以估價對象處于完好狀態(tài)并能達到委托方所提供的使用功能為假設(shè)前提。5、未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)，在估價中未考慮。二、估價的限制條件1、未考慮特殊交易方式可能追加付出的價格對評估價值的影響。2、未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對房地產(chǎn)及其價值的影響。3、估價時點后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對估價對象價值產(chǎn)生明顯的影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。 2008年8月14日房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方 委 托 方：某某國家稅務(wù)局二、受托估價方某某房地產(chǎn)評估咨詢有限公司，法人代表： ；機構(gòu) 地址：路 ；企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司；資格等級：叁級；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)價格評估及相關(guān)業(yè)務(wù)咨詢。聯(lián)系電話：。三、估價對象概況估價對象位于某某莊，其中包括：辦公樓一幢及附屬用房，總建筑面積約為715.00m2，土地使用權(quán)面積1120.00 m2，及與該房產(chǎn)相配套的照明電、電訊等附屬設(shè)施。1、實物狀況估價對象位于某某莊，總建筑面積約715.00m2，占用的土地使用權(quán)面積1120.00m2，宗地內(nèi)地勢平坦，基礎(chǔ)設(shè)施完善，已達到“六通一平”，即通路、通電、通訊、供水、排水、供暖及場地平整，宗地外達到“三通一平”，即通路、通電、通訊及場地平整。地上建筑物狀況如下：、辦公樓，二層磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積約為403.00平方米。外墻為綠色水刷石，木門窗。室內(nèi)樓梯間、走廊水磨石地面，木扶手，白色涂料內(nèi)墻、頂。自燒鍋爐取暖。 瓦房：磚木結(jié)構(gòu)，起脊瓦房,清水磚墻，木門窗，室內(nèi)水泥地面.東、西廂房、車庫、鍋爐房：均為單層磚混結(jié)構(gòu)；建筑面積均約為：36.00平方米；室內(nèi)水泥地面，內(nèi)墻、頂刷白；2、權(quán)益狀況我公司對估價對象進行了必要的產(chǎn)權(quán)驗證、實物勘查及核對。國有土地使用證號為國用第000421號，土地使用權(quán)人：；座落：；用途：；土地使用權(quán)面積平方米；終止日期：；宗地四至：。至估價時點，估價對象權(quán)屬清晰，未設(shè)定他項權(quán)利。3、區(qū)位狀況估價對象位于某某大崔莊村內(nèi)，周圍為居民住宅區(qū)，該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施一般，交通一般。四、估價目的為委托方擬將估價對象快速變現(xiàn)確定房地產(chǎn)拍賣底價提供價格參考。五、估價期日2008年7月30日 六、價值定義本報告所評估的價格為按本報告書中所闡述的全部狀況、說明、假設(shè)和限制條件以及估價目的、范圍、時點等制約條件下的拍賣底價。七、估價依據(jù)1、委托方和本公司簽訂的房地產(chǎn)估價委托書；2、；3、；4、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；5、中華人民共和國土地管理法；6、國務(wù)院、國家國土資源部、國家國有資產(chǎn)管理局、唐山市人民政府及有關(guān)部門頒發(fā)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策性文件；7、房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-1999；8、河北省建筑工程預(yù)算定額、建設(shè)工程材料預(yù)算價格；9、唐山市建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（2006年）；10、估價對象的現(xiàn)場勘察記錄；11、本估價機構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料。八、估價原則本次評估主要遵循的原則有合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。1、合法原則：房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的合法使用、合法交易、合法處置等為前提進行估價。2、最高最佳使用原則：應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。3、替代原則：要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。4、估價時點原則：要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。九、估價方法、估價技術(shù)路線1、明確估價對象、估價目的、估價時點等基本事項；2、擬定估價作業(yè)方案，根據(jù)估價對象及估價目的，選擇并確定與其相適應(yīng)的估價方法；3、實地查勘估價對象，并按選定的估價方法，收集估價所需的數(shù)據(jù)及資料。4、根據(jù)估價方法計算，確定估價結(jié)果。、估價方法估價人員在認真分析所掌握的資料及鄰近類似房地產(chǎn)進行實地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價對象的特點，遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過反復(fù)研究，考慮估價對象為辦公用房，因此本次評估房產(chǎn)采用成本法進行測算，土地使用權(quán)采用成本逼近法進行測算。以上被評估房地產(chǎn)是以繼續(xù)使用為前提條件的。成本法：求取估價對象在估價時點的重置價值或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格和價值的方法。成本逼近法就是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)交納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。十、估價結(jié)果的確定估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，選用科學(xué)的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，并結(jié)合估價經(jīng)驗和影響房地產(chǎn)價值的因素分析，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，估價對象總建筑面積約為715.00平方米，土地使用權(quán)面積為1120.00平方米，于估價時點2008年7月30日的房地產(chǎn)拍賣底價為48.04萬元，大寫：肆拾捌萬零肆佰元整。十一、估價人員簽名姓 名 執(zhí)業(yè)資格 證書編號 十二、估價作業(yè)日期2008年7月30日至2008年8月14日十三、估價報告有效期估價報告應(yīng)用的有效期自估價報告完成之日起原則上為一年，但在市場狀況有較大變化時，報告應(yīng)用的有效期不超過半年。十四、估價報告使用提示1、估價對象現(xiàn)為辦公用房，本次采用成本法評估是從房產(chǎn)成本計算角度確定的結(jié)果作為房產(chǎn)拍賣價格參考，拍賣的成交價取決于購買者對估價對象的購買競價。2、委托方應(yīng)合理使用評估價值，估價結(jié)果僅供委托方在本次估價目的下使用，嚴(yán)禁應(yīng)用于其他用途和自篡改估價報告。十五、其他需要說明的問題1、本估價報告中涉及的相關(guān)資料由委托方提供，委托方對其真實性負責(zé)。因資料失實造成估價結(jié)果有誤的，估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2、本報告估價結(jié)果僅供委托方在本次估價目的下使用，不適用于其他估價目的，凡因委托人使用估價報告不當(dāng)引起的后果，本估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。3、本估價報告的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)本估價機構(gòu)同意，不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。估價報告未經(jīng)委托方許可，本估價機構(gòu)亦不得向他人提供或公開。4、本報告是對委托方所委托的評估范圍進行的評估，參加評估人