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此文檔收集于網(wǎng)絡(luò),如有侵權(quán),請聯(lián)系網(wǎng)站刪除天馬行空官方博客:/tmxk_docin ;QQ:1318241189;QQ群:175569632三和置業(yè)下屬物業(yè)管理公司作為一個新成立的物業(yè)管理公司,將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來開展工作,盡快進(jìn)入角色,迅速適應(yīng)環(huán)境,掌握先進(jìn)的物業(yè)管理理念和經(jīng)營策略;全體員工齊心協(xié)力,嚴(yán)格按照總體規(guī)劃,實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)。 第一部分 物業(yè)管理公司簡介一、公司簡介:略二、公司管理理念及服務(wù)理念根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn),公司采取以下管理理念:團(tuán)隊(duì)意識和吃苦精神+個性發(fā)展和競爭機(jī)制+先進(jìn)模式和嚴(yán)格管理1、團(tuán)隊(duì)意識和吃苦精神:在當(dāng)前競爭激烈的社會中,團(tuán)隊(duì)意識和吃苦精神無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家便是其核心體現(xiàn)。2、個性發(fā)展和競爭機(jī)制:在優(yōu)秀企業(yè)中講的是如何用人,如何充分調(diào)動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個性發(fā)展是激發(fā)員工積極性和主動性的重要方式,有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高;競爭機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段,也是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。3、先進(jìn)的模式和嚴(yán)格管理:物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式,我們作為一個新成立的物業(yè)管理公司,應(yīng)當(dāng)借鑒最新的管理理念,堅(jiān)持高起點(diǎn),直接駛?cè)肟燔嚨酪匀藶橹行?、?qiáng)調(diào)服務(wù)、堅(jiān)持嚴(yán)格管理的經(jīng)營模式。企業(yè)應(yīng)從成立開始便導(dǎo)入嚴(yán)格完善的管理體系,用質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)的完善和完美。4、真切付出、真誠服務(wù)是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來說,物管企業(yè)與業(yè)主之間是一種合作關(guān)系,公司努力創(chuàng)造出一種 舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅的環(huán)境,使我們的業(yè)主能在其中很好的生活、學(xué)習(xí)、工作,在此基礎(chǔ)上能理解、支持、配合我們的工作。三、公司的組織結(jié)構(gòu)圖項(xiàng)目經(jīng)理保潔綠化科保潔隊(duì)綠化隊(duì)水電維修科水電班設(shè)備庫保安接待科保安隊(duì)接待室會 計(jì)四、公司工作流程圖接待室住戶意 見行動方案水電班保潔隊(duì)綠化隊(duì)住 戶經(jīng) 理行 動住戶投訴監(jiān)督責(zé)成繳費(fèi)會 計(jì)問題解決住戶滿意報(bào) 帳保安隊(duì)五、公司人員配備情況:1、經(jīng)理:1人。 2、會計(jì):1人。3、各部門:水電維修科:土建工1人,水電工(含強(qiáng)弱電)2人,電梯工(直梯)1人。保潔綠化科:綠化工1人,保潔員4人(每棟樓一人);保安隊(duì):保衛(wèi)隊(duì)隊(duì)員7人(兩個門,24小時三班倒);接待室:接待員1人、收費(fèi)員1人(兼采購員)。總計(jì):20人附:公司智能化配套設(shè)施:可以有:寬帶上網(wǎng)、分時計(jì)費(fèi)供電設(shè)施、雙向數(shù)字有線電視網(wǎng)、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、Ic卡智能表具、小區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)站、物業(yè)管理電腦軟件、小區(qū)數(shù)碼攝像與紅外監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、電子對講防盜門等六、公司各部門職責(zé):經(jīng)理:1、制定公司的經(jīng)營方針和目標(biāo),對公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策;2、按權(quán)責(zé)利相匹配的原則,任命各層次負(fù)責(zé)人,實(shí)施透明式的系統(tǒng)管理;3、明確公司內(nèi)各部門/各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系。4、引導(dǎo)并培訓(xùn)員工,保持員工的工作積極性、以實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營總目標(biāo);6、主持新的經(jīng)營項(xiàng)目的開發(fā);7、對各個責(zé)任部門的工作情況進(jìn)行檢查或抽查。8、處理客戶投訴,安排公司其他相關(guān)事宜。接待處:1、負(fù)責(zé)辦理住戶的上房手續(xù),建立并維護(hù)住戶檔案;2、接待住戶并負(fù)責(zé)整理住戶的反饋意見,提出合理建議;3、根據(jù)住戶反映的意見和要求,迅速通知其他職能部門,以求問題在最短時間內(nèi)得到解決。4、將已解決的、未解決的,未完全解決的問題分類整理、登記,以備查找。5、負(fù)責(zé)傳達(dá)及安排上級領(lǐng)導(dǎo)的各項(xiàng)任務(wù),及時把重要信息及通知告知客戶。6、負(fù)責(zé)安排公司的各項(xiàng)收費(fèi)事宜;保潔員:負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的衛(wèi)生,保潔,垃圾清理。提供每天從早7:30下午6:30全年365天的保潔服務(wù)工作,保證小區(qū)公共部分干凈整齊,并維持地面保潔。每天做到垃圾及時清運(yùn),垃圾桶外表無污跡及粘附物。綠化員:負(fù)責(zé)小區(qū)環(huán)境綠化,補(bǔ)種,養(yǎng)護(hù)工作及綠化帶衛(wèi)生清理。保護(hù)公共的花草樹木不被人為損壞。水電維修員:負(fù)責(zé)小區(qū)的房屋、公共設(shè)施、供電、供水、供熱維修、維護(hù)工作。提供正常維修服務(wù),保證小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和水、電、暖的正常供應(yīng)。接到客戶報(bào)修電話,15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,一般問題30分鐘解決,重大問題24小時得到處理。土建工:負(fù)責(zé)公司建筑物的建筑、結(jié)構(gòu)的檢查工作及監(jiān)管工作,應(yīng)住戶的要求,迅速解決基建方面的問題。負(fù)責(zé)核查用戶裝修申報(bào)材料的土建專業(yè)內(nèi)容。住戶要做非常規(guī)裝修、改建時必須在場。電梯工:負(fù)責(zé)小區(qū)所有電梯運(yùn)行的管理,保障轄區(qū)內(nèi)電梯的安全、正常運(yùn)行,能解決電梯出現(xiàn)的小問題。在規(guī)定的時間內(nèi)開啟、關(guān)閉電梯的使用。保安員:負(fù)責(zé)小區(qū)的日常安全,做好人員車輛出入登記; 提供全天24小時值勤、巡邏服務(wù),嚴(yán)守操作規(guī)程和門衛(wèi)制度;維護(hù)小區(qū)內(nèi)正常秩序及公共安全,發(fā)現(xiàn)問題以最快速度趕到現(xiàn)場處理問題。會計(jì):負(fù)責(zé)公司的收支帳目,做到帳目清晰。收費(fèi)員:做好小區(qū)內(nèi)所有住戶的物管費(fèi)的收繳工作,力爭做到及時、足額。對因各種原因未交費(fèi)用的住戶必須登記清楚,注明原因。協(xié)助經(jīng)理,會計(jì)做好物品采購工作。 第二部分 公司管理目標(biāo)(一)、公司總目標(biāo)1、年度業(yè)主綜合滿意度調(diào)查滿意率95%2、年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減3%3、年度無重大責(zé)任事故發(fā)生。(二)、目標(biāo)分解接待室:(包括收費(fèi)員)(1)、接待處各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn)率100%(2)、業(yè)主有效投訴處理率100%(3)、限時服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率95%(4)、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率80%(5)、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率/及時率100%(6)、收費(fèi)困難原因收集分析及時率100%,準(zhǔn)確率98%,正確傳遞100%(7)、物管費(fèi)收取率90%(8)、收費(fèi)金額差錯率1(9)、購買物品合格率90%,帳目清楚率100%綠化保潔組:(1)、環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%(2)、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率95%(3)、綠化檢查合格率85%(4)、小區(qū)綠化年成活率95%水電維修組:(包括電梯工)(1)、各項(xiàng)工程管理工作實(shí)現(xiàn)合格率率100%(2)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗(yàn)收合格率100%,修繕/整治合格率96%(3)、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%(4)、設(shè)施設(shè)備保持完好率95%(5)、機(jī)電設(shè)備檢修及時率100%(6)、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率95%(7)、業(yè)主的裝修方案審批100%,過程監(jiān)視及合格驗(yàn)收率100%(8)、保障設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行率100%(9)、重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100%(10)、設(shè)施設(shè)備標(biāo)識標(biāo)牌正確率100%,完好率98%保衛(wèi)隊(duì):(1)、保衛(wèi)各項(xiàng)管理工作實(shí)現(xiàn)良好(2)、保衛(wèi)管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%(3)、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的1%(4)、年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0(5)、機(jī)動車輛管理糾紛發(fā)生率1%(6)、限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時率100%會計(jì):(1)、帳目清楚,收支記錄準(zhǔn)確。(2)、帳目抽查良好率100%。 第三部分 公司服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)一、前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容前期介入和物業(yè)接管驗(yàn)收是維護(hù)廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益,保障其利益的重要環(huán)節(jié),也是搞好今后物管工作的前提條件。1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的建議;2、施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改;3、參與單項(xiàng)工程的甲乙方交接驗(yàn)收;4、參與整體工程的甲乙方交接驗(yàn)收;5、行物業(yè)的接管驗(yàn)收及問題的整改、督促;6、接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢;7、供業(yè)主入住前的上門服務(wù)。(一)、業(yè)主入住管理1、辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù);2、對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進(jìn)行管理。(二)、后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1、公共性服務(wù)公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù),是為了維護(hù)物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項(xiàng)目:(1)、清潔衛(wèi)生管理;(2)、綠化日常維護(hù)管理;(3)、治安管理;(4)、共用蓄水池的維護(hù)管理;(5)、水電管理;(6)、排污設(shè)施管理;(7)、道路維修管理;(8)、房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修;(9)、物業(yè)檔案資料管理;(10)、車輛停放及交通秩序管理;(11)、安排社區(qū)文化活動,協(xié)助政府宣傳教育;(12)、代收代交水電氣費(fèi);(13)、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。2、特約性服務(wù)特約性服務(wù)指提供公共性服務(wù)以外的,為滿足業(yè)戶的個別需求,受其委托而提供的服務(wù)(1)、家居設(shè)施維修包括:維修戶內(nèi)供用電設(shè)備、家具及門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機(jī)月保等。(2)、家居清潔服務(wù)包括:地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。(3)、家政服務(wù)包括:提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、布藝設(shè)計(jì)、綠化設(shè)計(jì)、保險(xiǎn)咨詢、法律咨詢、私人健康護(hù)理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、汽車美容等。(4)、租賃服務(wù)包括:物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場調(diào)查、物業(yè)估價(jià)等。二、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、房屋管理與維修(1)、房屋完好率達(dá)到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無改變使用功能,無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。(2)、房屋零修及時率達(dá)到95%以上,水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修,房屋土建方面的問題接報(bào)后三天內(nèi)完成,零修合格率達(dá)98%以上。(3)、實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi),收繳率達(dá)到90%以上。2、設(shè)備管理設(shè)備圖紙、檔案資料齊全,管理完善,可隨時查閱,配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員,維修和操作人員持證上崗。針對不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運(yùn)行正常并有針對突發(fā)事件的應(yīng)急措施,確保年無故障運(yùn)行時間達(dá)到95%以上。3、供電系統(tǒng)(1)、保證24小時正常運(yùn)行,出現(xiàn)故障,立即排除。(2)、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶,外線停電時,自備發(fā)電機(jī)送電不超過15分鐘。4、消防系統(tǒng)(1)、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全,完好無損,可隨時起用。(2)、訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序,設(shè)立消防疏散示意圖,緊委屈疏散通道暢通,照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。5、電梯(1)、電梯轎廂、井道保持清潔。(2)、出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員及時到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行維修。6、給排水系統(tǒng)(1)、定期對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒,保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生,無二次污染及隱患。(2)、設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。(3)、所有排水系統(tǒng)暢通,汛期道路無積水,樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。(4)、遇有事故,維修人員能及時進(jìn)行搶修,無大面積跑水、泛水,(5)、無長時間停水事故。7、空調(diào)系統(tǒng)(1)、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一,排列有序。8、市政公用設(shè)施管理(1)、公共配套服務(wù)設(shè)施完好,不隨意改變用途。(2)、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全,工作正常。(3)、交通車輛管理運(yùn)行有序,無亂停亂放現(xiàn)象。9、綠化管理定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù),無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。10、環(huán)境衛(wèi)生管理(1)、實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,垃圾日產(chǎn)日清,公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔,無隨意堆放雜物和占用。(2)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌,亂貼、亂畫現(xiàn)象。11、治安管理(1)、實(shí)行封閉式管理,并實(shí)行24小時安全防范制度。(2)、無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。12、業(yè)戶滿意率無重大投訴,對物業(yè)管理公司的評議,滿意率達(dá)到95%以上。 第四部分 公司日常管理工作安排(一)日常管理工作1、日常管理工作的內(nèi)容(1)物業(yè)管理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防;(2)房屋及建筑的公共部分、機(jī)電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維修、管理;(3)住戶裝修管理;(4)車輛管理;(5)客戶檔案管理;2、安全保衛(wèi)(1)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問題,制定治安案件發(fā)生率控制標(biāo)準(zhǔn); (2)制定物業(yè)管理區(qū)治安管理?xiàng)l例,保安員崗位職責(zé)及保安工作作業(yè)流程;3、清潔綠化(1)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場所及配套設(shè)備的特點(diǎn)、制定清潔保潔率;(2)制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)主管理?xiàng)l例、保潔員崗位職責(zé)及保潔工作作業(yè)流程;(3)制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標(biāo)準(zhǔn)及綠化管理規(guī)定;(4)明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責(zé)及作業(yè)流程;4、消防(1)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的消防隱患、制定消防設(shè)備、設(shè)備完善率及火災(zāi)發(fā)生控制率的標(biāo)準(zhǔn);(2)制定物業(yè)管理區(qū)消防管理?xiàng)l例及消防工作內(nèi)容、明確責(zé)任人;(3)制定消防設(shè)備、設(shè)備的管理、維護(hù)、使用規(guī)定及作業(yè)流程、確保消防系統(tǒng)符合國家規(guī)定要求;5、水、電設(shè)備的管理、維護(hù)(1)了解有關(guān)水、電設(shè)備可能出現(xiàn)的問題或存在的事故隱患,制定水、電設(shè)備的故障率、維修及時率和合格率控制標(biāo)準(zhǔn);(2)制定水、電設(shè)備的使用和維護(hù)條例及作業(yè)流程,以保證其達(dá)到應(yīng)有的性能標(biāo)準(zhǔn);(3)制定水、電設(shè)備維護(hù)人員的管理規(guī)定及崗位職責(zé);6、房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的維護(hù)、管理(1)了解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施可能存在的問題及事故隱患率,制定相應(yīng)的完好率、維修及時率及驗(yàn)收合格率指標(biāo);(2)制定房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的使用及管理規(guī)定;(3)制定房屋及公共配套設(shè)施維護(hù)人員的管理?xiàng)l例、崗位職責(zé)及作業(yè)流程;(4)業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設(shè)施,物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定完善相應(yīng)的手續(xù),并制定對承租人的管理規(guī)定。7、住戶裝修管理(1)制定住戶裝修管理規(guī)定,明確裝修范圍、時間、垃圾的處理及裝修人員的管理,完善裝修申報(bào)手續(xù);(2)建立裝修檢查監(jiān)督制度,明確責(zé)任人,以確保房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)消防、防盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響;8、車輛管理(1)車輛管理包括機(jī)動車及非機(jī)動車的管理;(2)制定物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛的進(jìn)出、停放和行駛的管理規(guī)定,明確責(zé)任人的崗位職責(zé)及作業(yè)流程;(3)制定停車場、自行車棚的完好率、維修及時率和合格率標(biāo)準(zhǔn)。9、客戶檔案管理(1)客戶檔案包括與客戶有關(guān)的各類入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費(fèi)記錄;(2)建立客戶檔案的管理規(guī)定,明確責(zé)任人的崗位職責(zé)及作業(yè)流程。(二)便民服務(wù)物業(yè)管理公司應(yīng)在管理區(qū)內(nèi)設(shè)立便民服務(wù),具體項(xiàng)目可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的特點(diǎn)及自身的實(shí)際情況而定。 1、便民服務(wù)(1)可分為無償服務(wù)和有償服務(wù)兩類,內(nèi)容及價(jià)格應(yīng)透明化;(2)無償服務(wù)的成本費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出;有嘗服務(wù)的價(jià)格應(yīng)按政府有關(guān)法規(guī)確定; 2、建立便民服務(wù)的管理程序及作業(yè)指導(dǎo)書,明確責(zé)任,規(guī)范服務(wù)人員的用語及行為。(三)與業(yè)主日常溝通1、與業(yè)主的日常溝通包括以下形式和內(nèi)容:(1)通過電話、信函、張貼公布及面對面等形式處理各項(xiàng)與客戶有關(guān)的事務(wù);(2)通過登門或約見的形式,定期或不定期拜訪客戶;(3)通過組織專題或系列活動,開展社區(qū)文化活動;(4)應(yīng)邀參加或列席業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。2、物業(yè)管理公司的高層管理人員應(yīng)高度重視與業(yè)主的日常溝通,保持與每一業(yè)主的良好關(guān)系。3、如遇業(yè)主發(fā)生違背管理規(guī)定或發(fā)生其他不愉快事件時,物業(yè)管理公司必須堅(jiān)持不采取任何制裁性的措施,而應(yīng)通過正面協(xié)調(diào)直至尋求法律援助。(四)處理客戶投訴1、物業(yè)管理公司應(yīng)遵循公司的經(jīng)營原則,規(guī)范客戶投訴的處理流程;(1)接到投訴時,首先要假定我們的工作存在問題;(2)出現(xiàn)投訴,一定要及時向上反映信息;(3)面對重大的投訴問題,第一負(fù)責(zé)人要親自處理;(4)在滿足客戶的要求時,應(yīng)遵循公司的經(jīng)營原則辦事。2、物業(yè)管理公司應(yīng)及時分析、總結(jié)客戶投訴的案例,并列入崗位培訓(xùn)的教材中。(五)營造社區(qū)文化1、社區(qū)文化包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動兩方面。社區(qū)文化活動促進(jìn)社區(qū)文化氛圍的形成;社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文化活動層次的提高和住戶業(yè)余生活的豐富。2、物業(yè)管理公司應(yīng)把營造社區(qū)文化的工作列入日常工作日程并加以重視。3、社區(qū)文化氛圍主要體現(xiàn)在以下方面:(1)物業(yè)管理區(qū)的整體精神風(fēng)貌;(2)家庭的生活方式;(3)住戶的鄰居關(guān)系;4、建立物業(yè)管理區(qū)精神文明建設(shè)公約,通過設(shè)立專欄或印發(fā)信函等形式廣泛宣傳,物業(yè)管理公司的各位員工應(yīng)嚴(yán)格遵守,起模范表率作用。5、社區(qū)文化活動有各種類型,包括:各類競技、表演、旅游、購物、培訓(xùn)班、夏令營、節(jié)日慶祝活動以及當(dāng)?shù)卣M織的各類精神文明活動。6、開展社區(qū)文化活動,物業(yè)管理公司應(yīng):(1)分析住戶的構(gòu)成,充分了解住戶的需求;(2)針對不同的層面,制定各類社區(qū)文化活動方案及經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)業(yè)主委員會通過;(3)提高并逐步改善活動場地。 第五部分 管理人員的職責(zé)和權(quán)利一、物業(yè)管理人的主要權(quán)利(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況,制定物來管理公約、住戶手冊、員工手冊等各方面的管理規(guī)定。(2)依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實(shí)施管理。(3)依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用。物業(yè)管理公司有權(quán)按時收取物業(yè)管理費(fèi)、裝修管理費(fèi)以及其他合理的費(fèi)用。(4)制止違反規(guī)章制度的行為。物業(yè)管理公司如發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人違反規(guī)定進(jìn)行以下行為的,應(yīng)予以制止、批評教導(dǎo),責(zé)令恢復(fù)原狀和賠償損失: a 擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途; b 擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)和外觀,毀損設(shè)備、設(shè)施而危及房屋安全的; c 私搭亂建,亂停亂放車輛,在房屋公共部位亂堆亂放,隨意占用,破壞綠化,污染環(huán)境,影響住宅小區(qū)景觀,噪聲擾民等。 (5)選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)管理服務(wù)。如選聘清潔公司負(fù)責(zé)物業(yè)的清潔工作,選聘保安公司負(fù)責(zé)物業(yè)保安方面的工作等。 (6)可實(shí)行多種經(jīng)營,其收益補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)。在現(xiàn)階段,由于居民收入水平的限制,物業(yè)管理收費(fèi)不可能很高,開展多種經(jīng)營,增加收入,以補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足是行之有效的辦法。二、物業(yè)管理人的主要義務(wù) (1)以為業(yè)主服務(wù)為宗旨,注重社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。正確處理物業(yè)管理公司和業(yè)主的關(guān)系,追求和諧共處。 (2)按照管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),履行物業(yè)管理合同,提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以物業(yè)管理合同為依據(jù)開展經(jīng)營活動,履行管理合同,提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。(3)采取完善的安全保衛(wèi)措施,保衛(wèi)住戶的人身、財(cái)產(chǎn)安全和公共安全。 (4)接受業(yè)主的監(jiān)督。重大的管理措施應(yīng)當(dāng)尊重業(yè)主的意見。(5)接受房地產(chǎn)行政主管部門以及其他部門和物業(yè)所在地政府的管理、監(jiān)督。(6)對住戶的合理要求和實(shí)際困難,迅速

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