第一章-不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格

1 第一章不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)的概念和特性第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格及其類型第三節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素 2 一 不動(dòng)產(chǎn)的概念 一 不動(dòng)產(chǎn)1 不動(dòng)產(chǎn)的定義不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)位置或者移動(dòng)位置后會(huì)引起性質(zhì) 形狀改變而造成經(jīng)濟(jì)損失的財(cái)產(chǎn) 本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指指土地以及房屋 林木等地上建筑物 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法 第92條 第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)的概念和特性 3 不動(dòng)產(chǎn) 不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益 土地 建筑物 其他附著物 房屋 構(gòu)筑物 權(quán)利 利益 區(qū)位 收益 2 不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物 權(quán)益和區(qū)位 地理位置 可及性 交通便捷性 環(huán)境 景觀 配套設(shè)施 區(qū)域中的地位等 4 不動(dòng)產(chǎn)可視為是實(shí)物 權(quán)益與區(qū)位三者的結(jié)合 它們對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響同等重要 5 3 估價(jià)上不動(dòng)產(chǎn)的三種存在形態(tài) 土地 建筑物 不動(dòng)產(chǎn) 6 從實(shí)物角度看 現(xiàn)實(shí)中的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)對(duì)象有 1 空地 2 有建筑物 包括尚未建成的建筑物 的土地 3 地上建筑物 4 土地與建筑物 已建成的建筑物 的合成體 5 在建工程 土地與尚未建成的建筑物的合成體 6 未來狀況下的不動(dòng)產(chǎn) 7 已經(jīng)消失的不動(dòng)產(chǎn) 8 現(xiàn)在狀況下的不動(dòng)產(chǎn)與過去狀況下的不動(dòng)產(chǎn)的差異部分 如后來增加的裝修 9 不動(dòng)產(chǎn)的局部 如某幢公寓中的某套房 10 包含有其他資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn) 11 作為企業(yè)整體的一部分的不動(dòng)產(chǎn) 7 二 土地 土地 是指地球表層的陸地部分 包括內(nèi)陸水域和灘涂 廣義上的土地是由土壤 氣候 地貌 地質(zhì) 生物和水文 水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然綜合體 8 土地的自然特性 位置固定性質(zhì)量差異性不可再生性效用永續(xù)性 土地的經(jīng)濟(jì)特性 供給稀缺性可壟斷性多用途性收益級(jí)差性 9 對(duì)土地利用的三大制約 土地使用管制 用途管制 城市規(guī)劃限制土地權(quán)利設(shè)置及其行使的限制 地役權(quán) easement 土地相鄰關(guān)系的限制 通風(fēng) 采光 排水 排污的相鄰關(guān)系 險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系 10 對(duì)一宗土地應(yīng)有的認(rèn)識(shí) 位置 面積 形狀 四至 地形地勢(shì) 周圍環(huán)境和景觀 土地權(quán)利狀況 利用狀況 地質(zhì)和水文狀況 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 其它 11 待開發(fā)土地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 用地性質(zhì)建筑容積率建筑密度建筑高度綠地率建筑后退要求建筑藝術(shù)出入口方位停車場(chǎng)建設(shè)要求地面標(biāo)高其它要求 12 房屋 構(gòu)筑物水塔 道路 橋梁 隧道 住宅 非住宅 三 建筑物 建筑物的構(gòu)成 建筑物 13 房屋 供人居住 生產(chǎn) 工作 學(xué)習(xí)和進(jìn)行其他社會(huì)活動(dòng) 以及儲(chǔ)藏物品等的工程建筑 一般由基礎(chǔ) 墻 門 窗 柱和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成 構(gòu)筑物 房屋以外的工程建筑 如道路 水壩 隧道 水塔 橋梁 煙囪 圍墻等 14 按經(jīng)濟(jì)用途分 商業(yè)建筑 工業(yè)建筑 住宅 公共設(shè)施 公共建筑等 按結(jié)構(gòu)材料分 鋼結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 建筑物的分類 15 對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí) 坐落位置面積建筑層數(shù)和高度用途建筑結(jié)構(gòu)建筑裝修附屬設(shè)備 建成年月空間格局外觀公共服務(wù)設(shè)施完備程度維修保養(yǎng)及完損程度產(chǎn)權(quán)狀況其它 16 自然特性 不可移動(dòng)性耐久性個(gè)別性數(shù)量有限性 社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性 用途多樣性涉及廣泛性權(quán)益受限性難以變現(xiàn)性保值增值性 二 不動(dòng)產(chǎn)的特性 17 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的基本認(rèn)識(shí) 每一宗不動(dòng)產(chǎn)都是不相同的 不動(dòng)產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體是不可移動(dòng)的 不動(dòng)產(chǎn)通常是耐久的不動(dòng)產(chǎn)的供給是有限的 不動(dòng)產(chǎn)對(duì)人們是有用的 18 三 不動(dòng)產(chǎn)的分類 一 按用途劃分 居住 商業(yè) 工業(yè) 農(nóng)業(yè) 特殊 辦公 服務(wù) 文教 醫(yī)療等 二 按是否產(chǎn)生收益分 收益性不動(dòng)產(chǎn) 非收益性不動(dòng)產(chǎn) 三 按開發(fā)程度分 生地 毛地 熟地 在建工程 現(xiàn)房 四 按經(jīng)營(yíng)使用方式分 銷售型 出租型 營(yíng)業(yè)型 自用型 19 一 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 在某個(gè)時(shí)點(diǎn)上為取得他人不動(dòng)產(chǎn)而獲得相應(yīng)權(quán)益所支付的代價(jià) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是某個(gè)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的價(jià)格 不同的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益對(duì)應(yīng)于不同的價(jià)格 一般以貨幣形式支付 第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格及其類型 20 二 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的形成不動(dòng)產(chǎn)的有用性 Utility 不動(dòng)產(chǎn)的相對(duì)稀缺性 Scarcity 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的有效需求 EffectiveDemand 21 三 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的基本特征 地價(jià)與一般物價(jià)的不同 生產(chǎn)成本不同供求變化不同價(jià)格差異不同市場(chǎng)性質(zhì)不同折舊現(xiàn)象不同形成時(shí)間不同 22 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格既可表示為交換代價(jià)的價(jià)格 也可表示為使用和收益的價(jià)格 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的 不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格一般隨交易的必要而個(gè)別形成 交易主體之間的個(gè)別因素容易起作用 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的特征 23 1 按價(jià)格的形成形式分類 成交價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格理論價(jià)格公開市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)格清算價(jià)格政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià) 四 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的種類 24 2 按實(shí)物形態(tài)分類 土地價(jià)格 生地價(jià)格 毛地價(jià)格 熟地價(jià)格 地價(jià) 單位地價(jià) 樓面地價(jià) 補(bǔ)地價(jià)建筑物價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 現(xiàn)房?jī)r(jià)格 期房?jī)r(jià)格 25 3 按不同的經(jīng)濟(jì)行為分類 買賣價(jià)格租賃價(jià)格抵押價(jià)格保險(xiǎn)價(jià)格課稅價(jià)格征用價(jià)格 26 各種影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響方向是不盡相同的 各種影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響程度是不盡相同的 各種影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的 某些因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響是完全可以用數(shù)學(xué)模型度量 但更多因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響是無形的 難以用數(shù)學(xué)模型表達(dá)出來 第三節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素 27 1 自身因素 反映不動(dòng)產(chǎn)本身的實(shí)物 權(quán)益和區(qū)位狀況的因素 1 位置 對(duì)城市土地尤為重要 西方關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)有句名言 Location Location Location 不動(dòng)產(chǎn)的位置有自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置之分 2 肥力 對(duì)農(nóng)用地尤為重要 有自然肥力和人工肥力之分 28 3 地質(zhì)條件它決定著土地的承載力 對(duì)建筑物很重要 土地的承載力是指土地可負(fù)荷物品的能力 特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下 建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力 4 地形 地勢(shì)地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況 地勢(shì)是指本塊土地與相臨土地的高低關(guān)系 特別是與相臨道路的高低關(guān)系 29 5 土地面積和形狀 6 日照 風(fēng)向 降水量 天然周期災(zāi)害 7 建筑物外觀形象及其他建筑物外觀形象包括建筑式樣 風(fēng)格和色調(diào)等 另外 建筑物的朝向 平面布置 功能 質(zhì)量等因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格均有較大影響 8 權(quán)益產(chǎn)權(quán)的完整性 城市規(guī)劃 用途管制等 30 2 環(huán)境因素 1 聲覺環(huán)境 汽車 火車 飛機(jī) 工廠 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等都可能形成噪聲 2 大氣環(huán)境 難聞氣味 有害物質(zhì) 粉塵等 含氣候狀況 降雪 降雨 地震等 3 水文環(huán)境 地下水 溝渠 河流等的污染程度 4 視覺環(huán)境 建筑物之間的協(xié)調(diào) 公園 綠化等 5 衛(wèi)生環(huán)境 清潔衛(wèi)生狀況 6 人文環(huán)境 居民素質(zhì)及鄰里關(guān)系 7 交通狀況 8 公共服務(wù)設(shè)施 學(xué)校 商店 公園 菜場(chǎng) 游憩和文化娛樂設(shè)施 如圖書館 影劇院 禮拜堂及其他服務(wù)設(shè)施 31 3 人口因素 1 人口數(shù)量 日間人口和夜間人口 常住人口 暫住人口和流動(dòng)人口 人口密度 人口密度從兩方面影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 人口密度 商業(yè) 服務(wù)業(yè)發(fā)展 價(jià)格 人口密度 生活環(huán)境惡化 價(jià)格 2 人口素質(zhì)文化教育水平 生活質(zhì)量和文化程度 3 家庭人口規(guī)模全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù) 價(jià)格 4 年齡和性別結(jié)構(gòu) 32 4 經(jīng)濟(jì)因素 1 經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展 預(yù)示著投資 生產(chǎn)活動(dòng)活躍 對(duì)廠房 辦公樓 商場(chǎng) 住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加 由此會(huì)引起不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的上漲 尤其是地價(jià)的上漲 2 物價(jià)整個(gè)物價(jià) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 部分物價(jià) 如建筑材料 建筑人工費(fèi) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲 3 居民收入 與就業(yè)狀況 工資水平 價(jià)格水平有關(guān) 低收入者收入 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響不大中高等收入者收入 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響較大 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 高收入者收入 一般影響不大 但如果從事不動(dòng)產(chǎn)投資或投機(jī) 價(jià)格 4 抵押貸款的成本及可得性 33 5 社會(huì)因素 1 政治安定狀況 不同政黨 團(tuán)體的沖突 現(xiàn)行政權(quán)的穩(wěn)固程度 2 社會(huì)治安程度 刑事犯罪情況 3 不動(dòng)產(chǎn)投機(jī) 通過在不同時(shí)期買進(jìn)或賣出不動(dòng)產(chǎn) 從差價(jià)中獲取利潤(rùn)的行為 可能導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的上漲 下跌或穩(wěn)定 4 城市化 城市人口增加 農(nóng)村人口相對(duì)減少 城市人口比重提高 城市數(shù)量增加 規(guī)模擴(kuò)大 城市質(zhì)量不斷提高 城市經(jīng)濟(jì)關(guān)系和生產(chǎn)方式的普及和擴(kuò)大 農(nóng)村逐步實(shí)現(xiàn)城市的生產(chǎn)方式和生活方式 5 教育態(tài)度 對(duì)教育的重視程度 34 6 行政因素 制度 政策 法律法規(guī) 行政措施等 1 房地產(chǎn)制度 2 房地產(chǎn)價(jià)格政策 貨幣政策 3 行政隸屬變更 4 特殊政策 如建立經(jīng)濟(jì)特區(qū) 5 城市發(fā)展戰(zhàn)略 城市規(guī)劃 土地利用規(guī)劃 建筑與安全法規(guī) 環(huán)境保護(hù)法律 6 稅收政策不同的稅種 稅率及其征收環(huán)節(jié) 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響是不同的 可將稅收分為不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和不動(dòng)產(chǎn)持有環(huán)節(jié) 7 交通管制 35 7 心理因素 1 購(gòu)買或出售心態(tài) 2 個(gè)人欣賞趣味 偏