某地房地產(chǎn)三級市場市場分析報告.doc

珠海房地產(chǎn)三級市場市場分析報告 1 宏觀經(jīng)濟形勢分析 隨著全球經(jīng)濟一體化進程的加快及我國加人WTO,我市的房地產(chǎn)業(yè)必將介入到世界經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境中,我們應(yīng)借鑒國外房地產(chǎn)市場的先進經(jīng)驗和模式,吸納國外先進的管理和銷售經(jīng)驗,結(jié)合我國、我市的具體情況，加快房地產(chǎn)發(fā)展的新步伐，走適合國民經(jīng)濟發(fā)展的道路。 綜合判斷，2002年以來珠海房地產(chǎn)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢，其主要影響因素： 一是我國加入世貿(mào)組織后，更加開放和多元化的市場為珠海經(jīng)濟增長拓展了空間，也為珠海房地產(chǎn)發(fā)展注入新的活力。而且，自從我國加入世貿(mào)組織以來，帶來的正面效應(yīng)明顯大于負面影響。同時，珠海房地產(chǎn)也隨著加入世貿(mào)組織變得更為有利。 二是國家出臺的刺激房地產(chǎn)的銷售額的政策力度較大，近年來多次降低儲蓄存款利率，放寬按揭貸款手續(xù)?；謴驼魇沾婵罾€人所得稅，增加城鎮(zhèn)低收入者和公職人員工資，積極培育城鎮(zhèn)住房消費熱點，改革休假制度擴大“假日消費”，建立和完善社會保障制度等，其累積效應(yīng)正在逐漸發(fā)揮。 2003年，珠海房地產(chǎn)發(fā)展面臨的銷售局面基本穩(wěn)定。平穩(wěn)發(fā)展仍是珠海房地產(chǎn)運行的主旋律：當前房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的亮點將進一步增強，對擴大需求、提高消費者信心將起積極芒萬丈 作用。住房政策的刺激和消費者結(jié)構(gòu)升級的推動下，對擴大內(nèi)需和拉動經(jīng)濟增長的作用將逐步增強。作為市國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度是衡量該行業(yè)成熟與否的主要標準。 據(jù)珠海統(tǒng)計信息網(wǎng)公布數(shù)據(jù)顯示，截止今年8月份累計實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值410.64億元，增長12.4%，高出2004年0。3個百分點，也明顯高出全省平均水平1。6個百分點，達到我市1996年以來的最高增速。 投資增長較快，增速逐月提高。全年固定資產(chǎn)投資完成120.35億元，增長14.8%，增幅比上年高出4.4個百分點，比全省平均水平高出2.3個百分點，在珠三角城市中增速排行第三位。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資37.03億元，增長8.2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部固定資產(chǎn)投資的比重超過30%。城中舊村改造工程全面鋪開，共完成投資27。05億元，超過整個房地產(chǎn)投資的70%，成為我市房地產(chǎn)投資增長的一個亮點。 16月，我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入78.29元（按新口徑計算），比上年同期增長7.4%?？芍涫杖朐黾拥脑蛑饕环矫媸枪ば绞杖氲脑黾訊徫唤蛸N和通訊補貼以及少數(shù)單位推行車改，發(fā)放汽車補貼導致工薪收入明顯增加；另一方面是財產(chǎn)性收入的增加，主要是利息收入和出租房屋收入大幅增加。 所以珠海經(jīng)濟從總體上來看有所加溫。 隨著房地產(chǎn)二、三級市場的聯(lián)動及各種促銷政策、措施的實施，住宅銷售依然活躍。二手房交易尤為明顯，成交量再創(chuàng)歷史新高，據(jù)房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，2004年112月份共成交6282宗，面積達到658233平方米，今年18月份，我市二手房交易辦證3939宗，比去年同期增加6.9%。 2.政府宏觀政策為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供助力 首先是江珠高速公路、廣珠鐵路、珠三角城際高速輕軌、港珠澳大橋等項目的實施，將使珠海從一個邊緣城市連接成一個中心樞紐城市。而且珠海又處于港珠澳大橋的咽喉地帶，正如董建華先生們在粵港合作會議所說的：打造“大珠三角經(jīng)濟圈?！?中國國際跨國公司研究會常務(wù)副會長兼秘書長張笑宇說： 一，珠海是珠三角中心城市之一，有一定的經(jīng)濟實力，和境外經(jīng)濟聯(lián)系密切； 二，珠海的地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人。廣東省常務(wù)副省長湯炳權(quán)說，珠海作為經(jīng)濟特區(qū)，毗鄰港澳，交通方便，城市基礎(chǔ)設(shè)施良好，優(yōu)美的城市環(huán)境得到國內(nèi)外的廣泛認同和贊譽。 所以，珠海將成為直接受惠的城市。據(jù)有關(guān)專家預(yù)測珠海將是香港、澳門、深圳、上海、北京、廣州的地產(chǎn)大鱷前來珠?？疾臁⑷Φ亍Ｈ纾盒馒櫥禺a(chǎn)、南國奧園、嘉華集團、遠大集團、金地集團、中關(guān)村等。 我們就對CEPA的實施、港珠澳大橋?qū)嵸|(zhì)性籌備、廣珠鐵路招標等等，這將使珠海面臨種種新的機遇。而面對這些，人們對珠海樓市的期望值是否有所上升呢？此次調(diào)查結(jié)果表明，有42%的被訪者認為珠海未來兩年的樓市價格可能會升，而33%的被訪者認為珠海未來兩年的樓市價格可能會升，而面對樓市的越來越好，有52%的人表明會投資置業(yè)，從以上可以顯示出人們對珠海樓市的未來發(fā)展抱有很大的信心。 第二是城市西進，使原本舉步不前的珠海經(jīng)濟又開始邁出新的步伐。為增加了珠海的流動人口和投資者作出杰出的貢獻。同時，也為珠海 的房地產(chǎn)升溫添了一把火。 第三是東區(qū)規(guī)劃為高新技術(shù)基地和大學園區(qū)，為珠海留住和吸引了一大批高新技術(shù)人才，而這批高新技術(shù)人才都具有購買能力。 第四是入戶的政策放寬，由“業(yè)主”放寬到全家，為購房者解決了許多實際問題；房改房的土地轉(zhuǎn)讓金免收，促使大量的房改房的土地上市。其次，契稅的高低、按揭保險費降低用貸款年限成數(shù)放寬，使交易雙方都不同程度受益。98年以來我市從福利分房改成貨幣分房使我市機關(guān)事業(yè)單位和部分企業(yè)的員工涌躍購房，同時，也使一些有幾套房的投資者大量放盤，從而推動了房地產(chǎn)的新步伐。 第五是珠海的城中的舊村改造，為珠海提供了許多品質(zhì)優(yōu)良的樓盤，讓珠海換上了一套新裝。為“喜新厭舊”者提供了購房契機。同時，二次置業(yè)者和回遷房大量放盤入市場，對市場推動力也不可估量。 第六是珠海的定位旅游城市，徹底的改變了珠海的投資環(huán)境和居住環(huán)境，使許多海外華僑、港、澳同胞、臺胞等外地投資者和創(chuàng)業(yè)者來珠海投資購房。 3.專家對宏觀市場的分析 顧云昌：中國房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)生了很大的變化，一方面經(jīng)濟發(fā)展導致居住房地產(chǎn)變化，另一方面居住房地產(chǎn)的發(fā)展反過來影響經(jīng)濟，現(xiàn)在住宅建設(shè)、房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟新的增長點，住房制度改革了人們的理念，改變了人們消費的觀念。改變了人們財產(chǎn)的觀念。陳勁松：深圳世聯(lián)董事長 陳勁松：我在賣房子的過程中深切體驗到，中國需要穩(wěn)定。有這么多問題，它怎么這么穩(wěn)定呢？是因為房地產(chǎn)，按揭20年，就保穩(wěn)定這個基礎(chǔ)是這么來的。 王明賢：建筑評論家 王明賢：過去這100年，我覺得有一個最重要的事就是現(xiàn)代建筑運動，從20世紀初開始的現(xiàn)代建筑運動，把整個世界的城市建筑全改變了，我們的居住狀況就處在這種背景下。 楊孫西：香江國際集團董事長 楊孫西：現(xiàn)在香港的房地產(chǎn)價格開始回到一個比較合理的價位，但是跟內(nèi)地的房地產(chǎn)比較，價錢還是比較高，所以在最近一些年我們很多香港的投資和華僑在香港或海外賺到了錢，回國來置業(yè)，就應(yīng)該讓海內(nèi)外的中國人能夠?qū)幼…h(huán)境、對中國的重要性有更深入的了解。海外幾千萬的華人華裔會覺得他們除了有海外的家，還應(yīng)該在自己祖先所在的地方建立一個美好的家園。這也是我們這些在國內(nèi)發(fā)展房地產(chǎn)的人的一個理想，就是要為海內(nèi)外的中國人提供一個最好的居住環(huán)境。 面對較旺的市場要求，業(yè)內(nèi)人士認為，開發(fā)商應(yīng)該對我市的房產(chǎn)消費潛力增強信心，在提高樓盤整體素質(zhì)的同時，應(yīng)細化市場調(diào)查。針對不同階層的消費者，推出新的戶型、配套、材料，盡可能在價位、居住條件、空間利用、小區(qū)配套上，為購房者提供更為細致、舒適和貼心的服務(wù)，這樣產(chǎn)品才能具有市場競爭力和生命力。 4、珠海房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程 （1）19911993年；地產(chǎn)熱 商品房竣工面積、銷售面積逐年上升，房價大幅上揚，92年下半年至93年上半年，達到峰頂。拱北、吉大、香洲、檸溪房價躍升到4000元左右，部分拱北外銷高層住宅，創(chuàng)出7000多元的歷史天價。 （2）19941996年：治理整頓 供應(yīng)量及價格出現(xiàn)下滑，市場低迷不振，交投稀少，新開發(fā)項目寥寥無幾。 （3）1997年：復蘇期 96年底97年初總體價格到達谷底，但供應(yīng)量及成交量出現(xiàn)上升跡象。富和新城、富豪花園、海濱花園等項目市場反應(yīng)理想，引致投資增加，市場升溫。 （4）19982000年：上升期間 供應(yīng)量訊速增長，成交量翻番，不同類型物業(yè)價格百花齊放，部分價格企穩(wěn)。海景樓價高、前山、市郊樓價低。 （5）20002003年：調(diào)整期 受政府政策影響，新開發(fā)樓盤的建設(shè)及銷售受到限制，市場懷手欞供應(yīng)集中在舊盤及城中村改造項目上；二手房交易呈量增價減的狀況。 5.幾大區(qū)域新建樓宇房地產(chǎn)市場狀況 拱北：供應(yīng)量少，主要消化積壓空置房及二手房，價格從然來的20004000元/平方米上漲400015000元/平方，租金也由然來的4000元/月上漲到現(xiàn)在15000元/月就是一房一廳在最峰可以租4000元/月相當于2003年的3房的租金。所以很多投資者都比較看好拱北這個旺地。拱北米蘭麗都的商鋪炒到40000元/平方米。海灣半山預(yù)估起價也要8000元/平方米。華發(fā)國際花園均價5500元/平方，排隊搶購的熱鬧景象。 夏灣：97年以來開發(fā)進進入高潮，人氣逐漸旺盛，樓價穩(wěn)步價格：25003000元/平方。夏灣的恒泰河庭也示弱價格也在4000起。與然來的2500相比上漲了1500元/平方。春澤名園也漲6000元平方米。中珠豪庭漲至5000元。 吉大：供應(yīng)不多，消化較快，中檔樓宇供應(yīng)量少，價格30004000元/平方。世航洛瑞比利由去年的4400元上漲到現(xiàn)在的6500元平方上漲了將近2000元。 老香洲：老城區(qū)改造提供樓盤小區(qū)少，質(zhì)素一般，高層多，但配套方便，價格33007800元/平方。華南名宇回遷房也售價4000元每平方米。 檸溪：中檔住宅，多層住宅多，近年來供應(yīng)量主要集中在檸溪西路及迎賓北路開發(fā)，二手市場活躍，價格25005000元/平方米。嶺南世家、錦繡檸溪、御龍山莊、均價都在3500元左右 新香洲：以體育中心為開發(fā)熱點，前景喜人，升值潛力大，目前仍是生活配套不足，價格23005300元/平方米。新香洲的五洲花城從2004年4000元/平方上升到現(xiàn)在的5300元每平方米。 前山：低價多層住宅居多，少量高層爛尾，價格20004800元/平方米；漾湖名居售價在本公司前幾天以3800元售出一套三樓看前山河的毛坯房。 南屏的華發(fā)新城是珠海有名的大社區(qū)和高尚小區(qū)。因小區(qū)規(guī)劃設(shè)計好曾被評為珠海最有影響的兩大社區(qū)。 唐家擁有李嘉誠名下的海怡灣畔和旭日灣花園（被評為國際名居獎）高爾夫山莊等高尚小區(qū)和別墅。 海景：多為高層，分一線海景及二線海景，價格600018000平方米。 6市場發(fā)展趨勢 （1） 品牌化 營銷大師科特勒的定義是“品牌是一種你賦予公司或產(chǎn)品的獨有的、可視的、情感的、理智的文化的形象”中房集團公司總經(jīng)理殷友田先生說：“房地產(chǎn)的競爭將是品牌的競爭、規(guī)模優(yōu)勢的競爭、專業(yè)化程度的競爭、科技含量的競爭”。已經(jīng)在天津、濟南等城市復制“陽光100”品牌的范圍中談到品牌建設(shè)時說：“社會分工的日益精細化使房地產(chǎn)企業(yè)愈發(fā)具備整合、共享、提升資源的能力，產(chǎn)品在很多地方是模塊化、標準化的，但是核心是品牌，品牌聚焦的目標客戶群體即使在全國也是一致的”。隨著越來越多境外地產(chǎn)公司到我市擴展，在未來