產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文__房地產(chǎn)業(yè)[1].doc

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)期末作業(yè)學(xué)號：0911022184姓名：王 琪 班級：09電子商務(wù)房地產(chǎn)業(yè)第一節(jié) 歷史一、房地產(chǎn)也的定義關(guān)于房地產(chǎn)的涵義，可以從狹義和廣義兩個方面來理解。狹義的房地產(chǎn)是指土地及地上、地下的各種建筑物；廣義的房地產(chǎn)是指作為財產(chǎn)的房地產(chǎn)和附著在其上面的各種權(quán)益以及其經(jīng)營活動的總稱。房地產(chǎn)可分為地產(chǎn)和房產(chǎn)兩大類，地產(chǎn)指的是土地，房產(chǎn)指的是房屋，按照用途來劃分，房產(chǎn)可分為住宅和非居住用房兩大類，而非居住用房又可分為辦公樓、商業(yè)用房、廠房、倉庫等。 房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。主要包括；土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的基本職能是組織房地產(chǎn)開發(fā)，為房地產(chǎn)流通和消費(fèi)提供服務(wù)性勞動。房地產(chǎn)業(yè)是不同于建筑業(yè)的一個獨(dú)立行業(yè)，國家統(tǒng)計局把房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)為第二層次的服務(wù)部門。表一 房地產(chǎn)業(yè)的分類分類標(biāo)準(zhǔn)類別名稱定義按用途分類商業(yè)房地產(chǎn)包括各種商用店鋪、商業(yè)樓宇、寫字樓、飯店、旅店、購物中心、電影院、展覽中心、各種娛樂設(shè)施、健身中心等及其占用土地。這類房地產(chǎn)的服務(wù)范圍主要是第三產(chǎn)業(yè)，隨著我國的產(chǎn)業(yè)傾斜政策及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這類房地產(chǎn)的供給和需求都將比較活躍。住宅房地產(chǎn)即各種供人們生活居住使用的房地產(chǎn)。根據(jù)其建筑標(biāo)準(zhǔn)、功能等檔次不同可分為中低檔的普通商品住房和高檔的公寓、別墅等多種類型。隨著我國住房制度的改革，普通民居型的住宅房地產(chǎn)將獲得長足的發(fā)展。工業(yè)房地產(chǎn)指各種服務(wù)于工業(yè)生產(chǎn)的房屋構(gòu)筑物及其占用土地。這包括各種廠房、倉庫和生產(chǎn)用構(gòu)筑物，如水池、水塔、橋梁、煙囪、水井等。這種形式的房地產(chǎn)進(jìn)行投資時多伴隨著相應(yīng)的工業(yè)其他投資。另外，近年興起的開發(fā)區(qū)投資也基本屬于此類型，一般都是進(jìn)行滿足工業(yè)建廠生產(chǎn)需要的土地開發(fā)或直接修建標(biāo)準(zhǔn)廠房出售。按交易分類房地產(chǎn)一級市場（或稱土地一級市場）是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或農(nóng)村集體用地出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地，房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。房地產(chǎn)二級市場是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場，即商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場、通俗的講，房地產(chǎn)二級市場主要是房產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者之間的交易。商品房出售，安居房、平價房出售，以及外銷商品房的先租后售、預(yù)售等，均為二級市場。房地產(chǎn)三級市場是指已購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換、轉(zhuǎn)租的市場、三級市場通常是住房消費(fèi)者之間的交易，常見的有私人間的房屋買賣、租賃、交換，以及抵押、典當(dāng)、拍賣等流通形式。注：現(xiàn)實(shí)生活中，二級市場與三級市場并不是截然分不開的，它們相互滲透，相互銜接。例如，目前的差價換房中，即有個人之間房屋的交換的三級市場，又有房產(chǎn)發(fā)展商新建商品房與私人舊房、公房等之間的差價換房的二級市場與三級市場的混合。二、歷史1、住房商品化試點(diǎn)與第一次房地產(chǎn)熱改革開放后，我國開始了住房制度改革，住宅商品化工作開始推進(jìn)。1979年，西安、南寧、柳州、梧州4個城市率先開始了全價向個人出售住宅的試點(diǎn)。1980年，鄧小平對城鎮(zhèn)住房制度改革提出出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房的設(shè)想。92年南巡講話后，房地產(chǎn)得到迅速發(fā)展。但過度膨脹的房地產(chǎn)熱導(dǎo)致投資規(guī)模和信貸規(guī)模膨脹，引發(fā)了新一輪通貨膨脹。隨后，從1993年7月開始，國家開始整頓金融秩序，控制金融資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的數(shù)量。由此，19921993年我國出現(xiàn)了第一次房地產(chǎn)熱。2、住房分配貨幣化與住房二級市場的形成1998年7月3日，國務(wù)院發(fā)布國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，規(guī)定從1998年下半年停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，同時實(shí)行積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵居民住房消費(fèi)，尤其是銀行推出個人購房按揭貸款業(yè)務(wù)，有效激發(fā)了長期被壓抑的購房需求，住房消費(fèi)有效需求迅速釋放。這標(biāo)志著我國實(shí)行了40多年的福利房分配制度發(fā)生了根本性變革，住房供應(yīng)體系逐步走上了住宅建設(shè)市場化和住房消費(fèi)貨幣化的道路。從1999年下半年起，住房二級市場開始放開，允許房改房上市交易，增加了個人購房的支付能力，使住房需求在短期內(nèi)急劇增加。另外，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展、城鎮(zhèn)人口增加，大規(guī)模城市改造和居民拆遷，使住房銷售市場的被動需求也不斷增加。3、土地市場規(guī)范化與第二次房地產(chǎn)熱2002年，為了整頓土地市場秩序混亂及土地尋租等問題，國土部發(fā)布了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，規(guī)定經(jīng)營性用地必須實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓政策。從此，土地市場走上了規(guī)范化發(fā)展道路。2003年6月，鑒于新一輪房地產(chǎn)投資可能引發(fā)的風(fēng)險，央行發(fā)布“121”號文，規(guī)定對手續(xù)不全、自有資金不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目不得發(fā)放貸款，不得使用銀行貸款墊資，房地產(chǎn)項(xiàng)目必須主體封頂才能發(fā)放按揭貸款等。2004年4月，國務(wù)院將房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上。同時，國務(wù)院辦公廳發(fā)文要求半年內(nèi)停止審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地，全面清理整頓在建、擬建項(xiàng)目，暫停部分項(xiàng)目的開工建設(shè)。4、支柱地位的確定與第三次房地產(chǎn)熱2003年9月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，國務(wù)院發(fā)布“18號文件”，首次公開肯定了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性地位，并明確提出房地產(chǎn)業(yè)要持續(xù)健康發(fā)展。為了解決我國局部地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)熱，自2005年3月起，國務(wù)院、建設(shè)部等政府部門連續(xù)頒布“雙八條”、穩(wěn)定房價時間表、關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知等政策，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，此次調(diào)控最大的不同是將調(diào)控重點(diǎn)指向需求，特別是抑制投資性和投機(jī)性房地產(chǎn)需求。2006年4月28日，為了抑制投資需求，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%。2006年5月17日，國務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（通常稱之為“國六條”），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。隨后一系列細(xì)則陸續(xù)出爐，從九部委十五條調(diào)控細(xì)則，到住房結(jié)構(gòu)調(diào)控的165號文件說明，到規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營方式的166號文件，再到限制外資入市的171號文件，再到最新的強(qiáng)征個稅的108號文。新一輪宏觀調(diào)控的核心，是做好穩(wěn)定房價的工作，保障低收入家庭的住房需求，打擊房屋投機(jī)等非理性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)理性回歸。第二節(jié) 市場結(jié)構(gòu)一、市場集中度市場集中度是衡量產(chǎn)業(yè)組織市場結(jié)構(gòu)常用的指標(biāo)，反映市場壟斷程度的高低。我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模較小，市場集中度雖然每年都有一定程度的增長，但整體仍然處于較低水平，這反映出我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小、散、差和住房建設(shè)的規(guī)?；潭鹊偷葐栴}。如圖一所示，2000年至2004年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量呈逐年上升趨勢，2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量達(dá)到59242家，2005年企業(yè)總數(shù)有所下降，但06年又繼續(xù)回升至58710家。圖一 20002006年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量變化情況數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒2007)表二 2001年至2004年房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度的比較 單位：億元年份200l200220032004資產(chǎn)額產(chǎn)業(yè)前十位資產(chǎn)額489645435l6211975l，43總資產(chǎn)額29567.0333O430240486504653623資產(chǎn)額產(chǎn)業(yè)前十位銷售額15734192722361l26422總銷售額48627560323476709ll0375.71集中度( )24824223l207資料來源：由20022005年中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告整理所得。報告見2002至2007年中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)目眾多，排名前十的企業(yè)占市場份額很低，只有2 3左右。與發(fā)達(dá)國家及香港相比，我國房地產(chǎn)市場開發(fā)商的集中度很低。2004 年美國前10家地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商占全美市場份額高達(dá)2725 ，是中國前10家地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商集中度的105倍。從市場份額來看，市場化程度較高的上海、深圳排名前10位的開發(fā)商，區(qū)域范圍內(nèi)的市場占有率分別為23 、20 ，而香港前9位的房地產(chǎn)商的市場內(nèi)有率達(dá)80.7%。(數(shù)據(jù)來自房產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢策略分析報告)就全國的情況看，2002年在房地產(chǎn)開發(fā)百強(qiáng)企業(yè)排行榜中高居榜酋的萬科，全國的市場占有率僅為094(其中深圳、上海、北京、天津、成都的市場份額分別為237 、097、089 、168 、196 。而美國前三名的房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率達(dá)45 。可見，我國房地產(chǎn)業(yè)還沒有形成規(guī)模效應(yīng)，更談不上壟斷了。我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模較小，尚處于發(fā)展的初級階段。通過對房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的比較，可看出中國房地產(chǎn)業(yè)每年都在較大幅度的增長，盡管如此，房地產(chǎn)業(yè)市場集中度仍然很低，體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小、散、差和住房建設(shè)的規(guī)模化程度低等問題，這樣房地產(chǎn)商之間的競爭容易形成一種自殺性、破壞性的競爭格局，導(dǎo)致規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的喪失，不利于我國房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。表三 2000年至2006年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度的比較 單位：億元年份2000200120022003200420052O06產(chǎn)業(yè)前5位主營業(yè)務(wù)收入和l1453l26681088812882l97652073430707產(chǎn)業(yè)前l(fā)0位主營業(yè)務(wù)收入和l5410l8504190322l8182930930285421o6總營業(yè)收入45l57l5471667077859l3727l3314461476935l804676CR5254235154141148140170CR1034l338269239220205數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站、中國房地產(chǎn)排行網(wǎng)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)以及各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)年報整理而得。按營業(yè)收入重新測算了2000年至2006年的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度，CR5和CR10具有相似走勢的變化趨勢，從2000年開始逐年下降，到2005年達(dá)到最低點(diǎn)，06年又有所回升。就全國而言，我國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度極低，處于分散競爭階段。二、產(chǎn)品差異化程度房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品差異性大，不同區(qū)域間產(chǎn)品替代性差，產(chǎn)品差異主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1、區(qū)域差異。房地產(chǎn)最重要的特性是其位置不可移動性或固定性，它是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品最顯著的特點(diǎn)，特定的消費(fèi)者只會在特定的市場區(qū)域內(nèi)選擇商品，不同市場供給的產(chǎn)品難以互相替代，因而難以形成統(tǒng)一的市場，也就不存在統(tǒng)一的市場競爭和市場價格。在特定的區(qū)域內(nèi)，區(qū)域外的房地產(chǎn)無法“流入”參與區(qū)內(nèi)的競爭，區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也不能“流出”參與區(qū)外的競爭。區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)盡管在市場重合的區(qū)域存在競爭，但在更大程度上它們都有各自的壟斷區(qū)域。房地產(chǎn)的不可移動性，就決定著其市場區(qū)域性強(qiáng)，每座城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)各自獨(dú)特的發(fā)展態(tài)勢。2、消費(fèi)需求差異。隨著居民收入和生活水平的提高，消費(fèi)者需求日趨多樣化，購買房產(chǎn)時在房屋的區(qū)位、戶型、工程質(zhì)量、環(huán)境、物業(yè)管理、公共服務(wù)和社區(qū)文化理念選擇上，需求差異很大。3、價格差異。拿典型城市北京、上海、廣州的商品住宅均價來說，2005年北京為6725 平米，上海為6698 平米，而廣州為5l14元平米，都大大高于全國商品住宅的平均價格3010元平方米。住房市場的價格差異進(jìn)一步導(dǎo)致了住房市場結(jié)構(gòu)和住房有效需求差異。三、規(guī)模經(jīng)濟(jì)規(guī)模經(jīng)濟(jì)是指由于生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益水平隨之提高的現(xiàn)象。規(guī)模經(jīng)濟(jì)有規(guī)模內(nèi)部經(jīng)濟(jì)和外部經(jīng)濟(jì)之分。規(guī)模內(nèi)部經(jīng)濟(jì)中的“規(guī)?！笔侵腹S和企業(yè)在一定條件下的生產(chǎn)能力和產(chǎn)量。規(guī)模內(nèi)部經(jīng)濟(jì)就是指隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大使單位產(chǎn)品成本下降，收益上升。規(guī)模外部經(jīng)濟(jì)是指實(shí)現(xiàn)規(guī)模內(nèi)部經(jīng)濟(jì)性所需的外部條件，如市場規(guī)模的擴(kuò)大，資源供給充足，運(yùn)輸和融資方便等。但通常意義上的規(guī)模經(jīng)濟(jì)是指規(guī)模內(nèi)部經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)的一個重要特性是它的單件性，這不同于工業(yè)部門的大規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，但并不意味著房地產(chǎn)業(yè)就不存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)。就房地產(chǎn)品的規(guī)模經(jīng)濟(jì)而言，目前消費(fèi)者的需求水平有利于規(guī)?；a(chǎn)的擴(kuò)大。一般來說住房消費(fèi)要經(jīng)過三個階段，一是住房供不應(yīng)求，單純追求住房面積階段；二是追求面積和房屋質(zhì)量并重階段；三是注重房屋的綜合品質(zhì)和環(huán)境。目前我國居民住房消費(fèi)正處在第一階段向第二階段過渡時期，從整體市場需求來看同質(zhì)化消費(fèi)還是市場的主流，這為房地產(chǎn)品的規(guī)?；a(chǎn)提供了現(xiàn)實(shí)市場支撐。就房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性言，企業(yè)層面的經(jīng)營規(guī)模經(jīng)濟(jì)性明顯，如企業(yè)可以通過集團(tuán)采購來降低成本，增強(qiáng)企業(yè)的綜合可持續(xù)性發(fā)展能力等。因而，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，擴(kuò)大單個房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和市場占有率將成為我國眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展趨勢。我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度逐年上升恰恰體現(xiàn)了這一趨勢。四、并購趨勢我國內(nèi)地現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)3萬多家，僅上海就有4千多家，而在房地產(chǎn)業(yè)高度成熟的我國香港，僅有十來家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。內(nèi)地房產(chǎn)企業(yè)眾多，規(guī)模偏小，產(chǎn)業(yè)集中度低，資金規(guī)模不足，這種行業(yè)現(xiàn)實(shí)阻礙了房地產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)的步伐，客觀上要求進(jìn)行并購重組，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰、產(chǎn)業(yè)整合和資源優(yōu)化配置。從2005年開始，房地產(chǎn)業(yè)的收購行為就接二連三的發(fā)生了。萬科以129億元收購恒大集團(tuán)位于浦東三林地區(qū)的5個房地產(chǎn)項(xiàng)目。上海置業(yè)集團(tuán)又斥資3348萬元人民幣收購了市中心城區(qū)最大的舊城改造項(xiàng)目55權(quán)益等。這些收購動作表明房地產(chǎn)行業(yè)開始“洗牌”。一系列的調(diào)控政策也加快了行業(yè)整合的速度。對于手中擁有土地，但沒有資金開發(fā)，融資渠道缺乏、經(jīng)營管理不善的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，被大企業(yè)并購已經(jīng)成為一種必然。他們要想保證土地不被收回只有盡快將手中的土地投入市場開發(fā)，而信貸政策的收緊使得一些中小企業(yè)因資金緊張而選擇退出或?qū)F(xiàn)有項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)；與此同時，一些資金實(shí)力雄厚的大開發(fā)商為支撐企業(yè)中長期發(fā)展，必須提高土地儲備。他們股權(quán)資金雄厚，融資渠道廣泛，產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量優(yōu)良，經(jīng)營管理成熟，已經(jīng)得到業(yè)界和購房者的認(rèn)可。一方面，他們繼續(xù)在土地出讓一級市場上通過“招拍掛”方式不惜重金志在必得。另一方面，在土地二級市場上，采用直接購買、參股等方式實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張。供求契合，順勢而為，大企業(yè)頻頻通過并購和股權(quán)收購獲得土地。因?yàn)檫@種獲地手段比起直接購買項(xiàng)目投資開發(fā)，稅務(wù)成本更少，直接交易成本更低，所以性價比更高，更有效率。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模意味著決定市場的能力，包括獲得土地的能力和融資及資本運(yùn)作的能力。隨著房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌、并購重組的進(jìn)程，房地產(chǎn)行業(yè)將走向質(zhì)量、品牌、資本的競爭。在競爭中，土地和資源將更有效地配置到實(shí)力強(qiáng)大的企業(yè)，產(chǎn)業(yè)集中度將不斷提高。五、進(jìn)入壁壘根據(jù)貝恩的觀點(diǎn)，進(jìn)入壁壘是影響市場結(jié)構(gòu)的重要變量。我國房地產(chǎn)業(yè)有著資本密集型強(qiáng)、關(guān)聯(lián)度高、帶動力大，同時又有高負(fù)債、高風(fēng)險等特點(diǎn)，使其在必要資本量、土地資源、政策法律上的壁壘表現(xiàn)得尤為突出。1、必要資本壁壘房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型，房地產(chǎn)投資所需資金巨大，且開發(fā)周期長，風(fēng)險大，理論上其具有一定的行業(yè)資本進(jìn)入壁壘。這種壁壘限制作用很明顯。2、行業(yè)技術(shù)壁壘從技術(shù)角度講，房地產(chǎn)企業(yè)偏重于一種資源整合的角色，房屋的建造有整體上處于過度競爭的建筑施工企業(yè)來競爭，項(xiàng)目從開發(fā)設(shè)計到竣工都有專門的中介機(jī)構(gòu)來進(jìn)行所謂的“全程規(guī)劃”，開發(fā)商只要提供資金就可以了，進(jìn)入市場對技術(shù)要求不高。3、規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘我國現(xiàn)存開發(fā)商企業(yè)規(guī)模普遍偏小，而市場集中度的分析表明，我國大的開發(fā)企業(yè)市場占有率微不足道，這決定了從整個行業(yè)的角度看，新企業(yè)進(jìn)入并不占什么劣勢。這在相當(dāng)程度上削弱了房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘，同時市場規(guī)模的增長為小企業(yè)的生存提供了廣闊的空間。4、政策法制壁壘目前的土地資源采用行政性分配政策，這就容易為某一個特定的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域人為造成強(qiáng)的政策壁壘提供了先決條件，從而影響房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。在我國，城鎮(zhèn)土地屬國家所有，這為政府的調(diào)控行為提供了有力的手段。但我國土地供給嚴(yán)重失控，土地出讓市場競爭性差，政府主管部門對行業(yè)準(zhǔn)人要求偏低，導(dǎo)致這一壁壘實(shí)際上在一定程度上也失去了市場進(jìn)入的限制性。5、產(chǎn)品差異化壁壘就某一地域而言，由于消費(fèi)者目前追求的主要還是居住面積，同時也開始對房屋質(zhì)量、戶型有了一定要求，但在區(qū)域內(nèi)，同質(zhì)化消費(fèi)依然是主流，產(chǎn)品差異性不大，因而進(jìn)入這種壁壘的限制作用不強(qiáng)。6、土地資源壁壘和一般商品市場相比, 資金和土地要素的獲得使得房地產(chǎn)市場的進(jìn)入和退出門檻都比較高, 這造成房地產(chǎn)市場進(jìn)入壁壘較高。我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入在土地資源壁壘主要表現(xiàn)為：一方面, 房地產(chǎn)企業(yè)獲取某塊土地開發(fā)權(quán)的同時, 意味著同時獲得土地開發(fā)的排他權(quán), 這為該企業(yè)行使壟斷力量索取超額利潤提供了前提。另一方面, 在目前土地市場不甚完善的情況下, 土地使用權(quán)的獲取在很大程度上取決于房地產(chǎn)企業(yè)的尋租能力。第三節(jié) 市場行為一、價格行為近年來, 我國房地產(chǎn)投資在國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下加速上漲。2007年全國房地產(chǎn)價格單月漲幅比2006年最高達(dá)到10.5% 。雖然受國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國內(nèi)宏觀調(diào)控的影響, 2008年初房地產(chǎn)價格上漲趨勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn), 但自2009年5月起, 全國各大城市房價又呈現(xiàn)出直線上漲的態(tài)勢。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示, 2010年1月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5% , 漲幅比2009年12月擴(kuò)大1.7個百分點(diǎn), 并創(chuàng)21個月新高。面對房地產(chǎn)市場的過度繁榮, 中央政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控集中了金融、土地和稅收等多方面政策, 步步深入、細(xì)化、具體, 但是平抑房地產(chǎn)價格上漲波動的效果卻并不明顯。產(chǎn)業(yè)組織理論認(rèn)為, 市場結(jié)構(gòu)決定企業(yè)行為, 而企業(yè)行為決定市場績效。中國房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)著購房者、政府部門、銀行和設(shè)計施工單位, 大量的社會財富要通過房地產(chǎn)企業(yè)周轉(zhuǎn), 是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的主要微觀主體, 也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效的關(guān)鍵所在, 其市場行為對房地產(chǎn)價格波動的影響尤為顯著。1、價格競爭與伯川德悖論當(dāng)開發(fā)的商品房處于同一供需圈(可以視為同質(zhì)商品) 時, 在區(qū)域性寡頭壟斷的房地產(chǎn)市場上, 開發(fā)商如果選擇價格競爭戰(zhàn)略將會導(dǎo)致伯川德均衡的“囚徒困境”, 因而理性的開發(fā)商不會選擇價格戰(zhàn)。當(dāng)然放棄同質(zhì)性假定, 企業(yè)的產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略就成為打破伯川德悖論 的有力武器, 也意味著價格競爭就失去了作用, 企業(yè)會對差別產(chǎn)品進(jìn)行差別定價。這就是企業(yè)之間不愿意打價格戰(zhàn), 而愿意通過產(chǎn)品差異化實(shí)現(xiàn)壟斷定價, 繼而獲取更多壟斷利潤的主要原因。當(dāng)前, 隨著我國居民生活水平提高及購房能力的加強(qiáng), 改善生活等自住類型的購房需求量相當(dāng)巨大,開發(fā)商都可以采取不理睬市場觀望氣氛的策略, 維持其價格體系不變。由于大部分人都有著良好的經(jīng)濟(jì)預(yù)期, 總歸會有人逐漸入市消耗掉開發(fā)商手中的樓盤, 這樣高房價帶來的高利潤能滿足各方的利益, 開發(fā)商最好的策略是選擇都不降價, 大家一起維持現(xiàn)有的價格體系不變, 等待市場的再度好轉(zhuǎn)。因此, 在區(qū)域寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)條件下, 中國房地產(chǎn)業(yè)市場競爭的主要形式是非價格競爭策略 。為了最大限度地獲取壟斷利潤, 房地產(chǎn)寡頭企業(yè)需要借助各種競爭策略和行為, 培育市場勢力, 獲取壟斷高價來實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。2、房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷定價在市場壟斷的情況下, 房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)可能性集合具有顯著的非凸集特征, 這決定了房地產(chǎn)市場不存在均衡價格。另外, 由于房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)函數(shù)是各自的利益最大化, 因此不存在任何的激勵機(jī)制能讓他們關(guān)注社會福利的最大化和資源的優(yōu)化配置, 即沒有任何激勵機(jī)制促使市場價格向均衡價格靠攏。在空間寡頭壟斷的格局下, 中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有相當(dāng)強(qiáng)的市場力量,其面對的是一條向下傾斜的需求曲線, 此時, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是價格制定者,而不是價格接受者 。中國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際上正在運(yùn)用自己的市場力量, 通過壟斷定價行為獲取壟斷利潤, 使房地產(chǎn)價格嚴(yán)重偏離邊際成本, 從而扭曲了房地產(chǎn)市場的價格機(jī)制, 造成了我國房地產(chǎn)價格存在剛性。3、房地產(chǎn)企業(yè)的價格合謀房地產(chǎn)企業(yè)不僅不會打價格戰(zhàn), 相反, 還會存在價格合謀的可能?，F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)企業(yè)都是理性的,他們都能預(yù)測到削價競爭的嚴(yán)重后果, 認(rèn)為最好的策略是維持現(xiàn)有價格體系。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為, 在生產(chǎn)同類產(chǎn)品的寡頭壟斷中, 企業(yè)會認(rèn)識到他們之間的相互依存性, 因而能夠不必實(shí)行明顯的勾結(jié)而維持其價格壟斷。殘酷價格戰(zhàn)的威脅足以阻擋削價的誘惑, 因此, 寡頭壟斷企業(yè)常常能夠以一種非合作的方式進(jìn)行默契合謀 。從定價的角度, 開發(fā)商合謀可以得到比競爭時更多的利潤。因此, 在空間寡頭壟斷的房地產(chǎn)市場, 一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)之間有強(qiáng)烈的合謀動機(jī), 以避免相互之間激烈競爭而導(dǎo)致每個企業(yè)利潤的損失。在需求旺盛的條件下(包括投機(jī)需求在內(nèi)) , 開發(fā)商之間更加缺乏價格競爭的外部壓力?，F(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)往往不是靠公開協(xié)定 形成卡特爾, 而更多是用暗中互相配合等方式協(xié)調(diào)價格, 獲得寡占利潤。其中, 價格領(lǐng)袖定價( price leadership) 就是房地產(chǎn)企業(yè)默契式價格合謀的一種形式。中國房地產(chǎn)業(yè)的空間寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)特征, 以及法律環(huán)境和新聞輿論的監(jiān)督, 決定了在中國房地產(chǎn)市場上公開的價格合謀活動是很少見的。相比之下, 房地產(chǎn)企業(yè)參照周圍樓盤的價格, 確定本企業(yè)價格的做法具有很大的隱蔽性, 可以避開公眾視線和政府規(guī)制, 又有利于房地產(chǎn)企業(yè)群體利潤的最大化。根據(jù)況偉大的研究, 北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以價格領(lǐng)導(dǎo)形式進(jìn)行串謀的比例最高, 約為63%。這種價格合謀行為加劇了國內(nèi)住宅市場的壟斷, 妨礙了優(yōu)勝劣汰的市場機(jī)制發(fā)揮作用, 降低了市場資源的配置效率。二、廣告行為隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭的加劇，我 國房地產(chǎn)企業(yè)的廣告支出不斷增加。這在提供必要信息減少消費(fèi)者搜尋成本的同時，也進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)產(chǎn)品的主觀差別化程度，有利于提升品牌的知名度和美譽(yù) 度，進(jìn)而又影響了我國房地產(chǎn)業(yè)的績效。但同時，我國房地產(chǎn)業(yè)虛假廣告問題也較為突出。2002年，我國關(guān)于房屋建材的投訴中，僅虛假廣告一項(xiàng)就達(dá)888 件。到2004年，仍然有377件?？梢?，為了追逐利潤，我國房地產(chǎn)企業(yè)一方面紛紛通過加強(qiáng)廣告的投放量來移動消費(fèi)者的需求曲線；另一方面，也進(jìn)行著嚴(yán)重的刻意誤導(dǎo)或欺騙消費(fèi)者的不正當(dāng)競爭行為。表四 19992004年房地產(chǎn)廣告支出占商品房銷售額的比重 單位：億元年份投放額年增長率占商品房銷售額比重199942.511.42200059.5940.181.51200169.4816.601.432002101.3845.911.682003159.1556.982.522004125.32-21.6數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒2004、中國廣告年鑒2004整理第四節(jié) 市場績效從總體來看， 20世紀(jì)90年代初到1995年間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤和行業(yè)平均利潤不斷攀升，強(qiáng)大的利益驅(qū)動使得各種資金紛紛涌入房地產(chǎn)，從而造成房地產(chǎn)持續(xù)過 熱。政府從1995年開始加大宏觀調(diào)控，從而 1997至1999年甚至出現(xiàn)了行業(yè)虧損。直至2001年，政府鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策開始出臺，房地產(chǎn)形勢才又好轉(zhuǎn)起來。到2003年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 的營業(yè)利潤已達(dá)430億元，為歷史最高水平，比1991年增長了近15倍。 10多年來，不管房地產(chǎn)業(yè)形勢如何，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營稅金一直呈穩(wěn)步增長趨勢。2003年達(dá)到494億元，比上年同期增長了33，比1991年增長了23倍。 從消費(fèi)者福利來看,近年來，很多地方出現(xiàn)商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象，普通商品房特別是經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，不能滿足中低層消費(fèi)者的住房需求。 表五 19982003年全國經(jīng)濟(jì)適用住房占商品住宅及商品住宅銷售的比例 單位：年份199819992000200120022003L116.723.026.023.614.613.4L22123201713數(shù)據(jù)來源：CEI中國行業(yè)發(fā)展報告.房地產(chǎn)業(yè) 注：L1表示經(jīng)濟(jì)適用房占商品住宅比例 L2表示經(jīng)濟(jì)適用房銷售占商品住宅銷售比例第五節(jié) 公共政策近年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長快，銀行信貸資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例過大，房地產(chǎn)領(lǐng)域投機(jī)及炒樓嚴(yán)重。此外，房價上漲過快，造成住房總需求巨大但有效需求不足，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性供給過剩和結(jié)構(gòu)性供給不足的矛盾突出，房地產(chǎn)業(yè)帶動鋼鐵、水泥等行業(yè)過快增長等問題嚴(yán)重。這些問題也引起了政府的高度關(guān)注，一系列宏觀調(diào)控的政策相繼出臺，但是收效甚微。一、我國房地產(chǎn)公共政策中存在的問題1、對事前事中的預(yù)警調(diào)控力度不夠房地產(chǎn)公共政策的制定要經(jīng)歷公共政策問題的確認(rèn)、公共政策規(guī)劃、公共政策采納與合法化等一些列復(fù)雜的過程。這是屬于事后的調(diào)控。由于從“發(fā)現(xiàn)問題“到”解決問題“要經(jīng)歷一段時間，而在這段時間內(nèi)我們?nèi)狈刂疲霈F(xiàn)了”政策時滯效應(yīng)“。政府缺乏對事中的控制，同樣地，對于事前的預(yù)警控制仍然十分薄弱，政府總是在問題發(fā)生得很嚴(yán)重的時候才開始采取措施。我們不能否認(rèn)這時候推行政策是可以起到一定的作用的。但是此時，房價已經(jīng)上漲得很快了。這十年來，一系列政策推出仍然無法抑制其上漲。這就是政府沒有做好事前控制的結(jié)果。如果我們可以對未來有所預(yù)期，在很早的時候就看出了房價上漲的趨勢，及時地采取措施，或許如今的房價不會漲的如此迅速。因此，事前事中的預(yù)警調(diào)控是十分重要的。2、政策風(fēng)險預(yù)見性不強(qiáng)在政策本身質(zhì)量和外界各種因素的影響下，任何一項(xiàng)政策制定都存在著一定的風(fēng)險，而對這種風(fēng)險我們不可預(yù)見，所以政策的推出并不一定能夠達(dá)到預(yù)期的效果。就今年的房地產(chǎn)新政來說，我們可以看到在十一黃金周時期北京的樓市遇冷，表現(xiàn)與去年大相徑庭。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)字顯示，今年9月最后五天（26日至30日），北京新建商品房期房網(wǎng)上簽約量為4013套，而國慶黃金周的前五天，這個數(shù)字跌至849套。9月最后五天，二手房網(wǎng)上簽約量為5088套，而長假前五天僅有91套。從表面上看，這是新政推出來后的結(jié)果。居民因?yàn)槭赘度傻拇胧╅_始對買房感到猶豫，大家都抱著觀望的態(tài)度，希望等到年底房價下跌的時候再買。但是，“房價是否會下跌“這個問題是不可預(yù)見的，我們并不能保證新政的推出能起到這樣的作用。在我看來，房價肯定還是會繼續(xù)上漲，但是幅度可能會縮小，畢竟國家是想保證房地產(chǎn)事業(yè)健康地成長。3、政策制定未實(shí)現(xiàn)從經(jīng)驗(yàn)決策到科學(xué)決策的轉(zhuǎn)變決策者的觀念比較滯后，往往僅憑過去的經(jīng)驗(yàn)作出決策，并未考慮實(shí)際情況；而且決策的程序往往并不規(guī)范，沒有經(jīng)過深入地調(diào)查研究，沒有經(jīng)過系統(tǒng)的咨詢論證，沒有充分征求各方面的意見，就斷然下決定；現(xiàn)代化的決策方法并沒有很好地落實(shí)，例如“定量決策”；政策研究人員的素質(zhì)不高。房地產(chǎn)調(diào)控政策正存在著這樣的問題。房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)是總量基本平衡