精品報(bào)告-2008年大唐電信天津科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告ppt

大唐電信（天津）科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2016年 9月 第 2 頁 九州天昱 本 案 定 位 流 程 圖 本案市場定位 本案的前景與展望 市場研究 地塊限制條件 市場定位可行性論證 以價(jià)值創(chuàng)造市場 以競爭力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 獨(dú)棟辦公價(jià)值點(diǎn) 2016年 9月 第 3 頁 九州天昱 目 錄 一、市場研究 天津?qū)懽謽鞘袌龇治?二、可類比項(xiàng)目與潛在競爭項(xiàng)目深入分析 三、本案市場定位 四、以價(jià)值創(chuàng)造市場 本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn) 五、以競爭力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析 六、本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 七、合作方式初探 2016年 9月 第 4 頁 九州天昱 一、市場研究 天津?qū)懽謽鞘袌龇治?1、天津?qū)懽謽堑臍v史發(fā)展階段 2、天津樓市場供求分析 2016年 9月 第 5 頁 九州天昱 天津?qū)懽謽堑臍v史發(fā)展階段 第一個(gè)發(fā)展階段： 1991始階段 第二個(gè)發(fā)展階段： 1998場低迷階段。 第三個(gè)發(fā)展階段： 2003猛發(fā)展階段 2016年 9月 第 6 頁 九州天昱 第一個(gè)發(fā)展階段： 1991始階段； 代表項(xiàng)目：國際大廈、遠(yuǎn)洋大廈； 2016年 9月 第 7 頁 九州天昱 第二個(gè)發(fā)展階段： 1998場低迷階段； 代表項(xiàng)目：金皇大廈、泰達(dá)大廈、今晚大廈 ； 2016年 9月 第 8 頁 九州天昱 第三個(gè)發(fā)展階段： 2003猛發(fā)展階段； 代表項(xiàng)目：信達(dá)廣場、天津中心、賽頓中心、津匯廣場 ； 2016年 9月 第 9 頁 九州天昱 市場研究 天津?qū)懽謽鞘袌龇治?1、天津?qū)懽謽堑臍v史發(fā)展階段 2、天津?qū)懽謽鞘袌龉┣笄闆r 2016年 9月 第 10 頁 九州天昱 1、市場供應(yīng)情況：年度供應(yīng)情況 2016年 9月 第 11 頁 九州天昱 2、市場供應(yīng)情況：供給分布（一） 當(dāng)前優(yōu)質(zhì)寫字樓主要集中在南京路沿線、小白樓區(qū)域、友誼路區(qū)域，同時(shí)開發(fā)區(qū)及海河沿線有一定存量。其中南京路甲級(jí)寫字樓權(quán)重大，平均租金高；小白樓區(qū)域由于寫字樓品質(zhì)較高，空置率較低，租金水平也較高；海河沿線項(xiàng)目不多，但未來五年供應(yīng)量提升很快，同時(shí)有大量高端辦公物業(yè)進(jìn)入市場，未來發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?。泰達(dá)區(qū)域本季度由于濱海金融街等主要寫字樓租金小幅上漲，從而平均租金維持較高水平。 截至 2007年第四季度末，天津甲級(jí)寫字樓總供給量為 西區(qū)存量占 51%，其次是和平區(qū)占 35%。 2016年 9月 第 12 頁 九州天昱 2、市場供應(yīng)情況：供給分布（二） 在本市已經(jīng)投放市場的甲級(jí)寫字樓只有 17座的體量，其中絕大部分都分布在和平、河西兩區(qū)，和平區(qū)共有甲級(jí)寫字樓 5座，河西區(qū)共有甲級(jí)寫字樓 9座，從面積上分析，和平區(qū)的甲級(jí)寫字樓存量為 樣的數(shù)據(jù)在河西區(qū)則達(dá)到了 區(qū)共囊括了 14座甲級(jí)寫字樓，合計(jì)占到甲級(jí)寫字樓市場總存量的 天津市的甲級(jí)寫字樓分布主要為兩個(gè)路段，第一：內(nèi)環(huán)線南京路南面；第二：外環(huán)線的圍堤道路段。其中第一部分擁有甲級(jí)寫字樓 10座，數(shù)量上占有天津市甲級(jí)寫字樓的 59%，黑色區(qū)域共有甲級(jí)寫字樓 4座，占天津市甲級(jí)寫字樓總數(shù)的 24%。 2016年 9月 第 13 頁 九州天昱 2、市場供應(yīng)情況：供給分布（三） 天津市區(qū)現(xiàn)有乙級(jí)寫字樓 12座，和市區(qū)甲級(jí)寫字樓一樣，天津市區(qū)乙級(jí)寫字樓的主要特點(diǎn)也是分布較為集中，其分布主要也是在和平區(qū)和河西區(qū)兩個(gè)區(qū)域，其中又為河西區(qū)最多，共有 6座乙級(jí)寫字樓，為天津市區(qū)乙級(jí)寫字樓現(xiàn)實(shí)存量的 50%，和平區(qū)共有 4座，和平、河西兩區(qū)共占有天津市區(qū)乙級(jí)寫字樓現(xiàn)實(shí)存量的 83%。 出租率和甲級(jí)寫字樓比較，天津市區(qū)乙級(jí)寫字樓銷售情況更勝一籌。 除了天津電子科技中心、三聯(lián)大廈、友誼大廈這 3座開盤不久的乙級(jí)寫字樓外，其他乙級(jí)寫字樓租售率均在 80%以上，平均租售率為 2016年 9月 第 14 頁 九州天昱 3、市場供應(yīng)情況：新增供應(yīng)量 2008年度 12個(gè)寫字樓項(xiàng)目竣工投入使用，總供應(yīng)量達(dá)到 43萬平方米，其中甲級(jí)寫字樓占總量的一半左右，包括和記黃埔南京路項(xiàng)目、金融街津門津塔項(xiàng)目、中糧地產(chǎn)南門項(xiàng)目、新世界開發(fā)區(qū)等項(xiàng)目。且處于城市綜合體中的新增甲級(jí)寫字樓明顯增多，寫字樓逐漸告別單一的辦公形態(tài)，融入綜合物業(yè)功能的時(shí)代即將到來。 2016年 9月 第 15 頁 九州天昱 4、市場需求情況：成交量 2007年 度各大甲級(jí)寫字樓平均出租率達(dá)到了 86% 2007年四季度，天津甲級(jí)寫字樓的租賃凈吸納量約為 7502平方 米，比三季度減少了 租賃成交主要集中在泰達(dá)和信達(dá)。 2007年四季度，天津甲級(jí)寫字樓累計(jì)銷售面積約 9730平方米，銷售主要成交集中在信達(dá)和賽頓，成交面積為 6000和 3700平米。 2007年第四季度寫字樓整體空置率為 16%，環(huán)比下降 2016年 9月 第 16 頁 九州天昱 4、市場需求情況：成交價(jià)格 寫字樓總體平均月租金 平米 /天，同比提升 甲級(jí)寫字樓年末達(dá)到 平米 /天，同比上漲 9% 2007年第四季度，天津甲級(jí)寫字樓平均成交價(jià)格為 12530元 /平米，環(huán)比上升 28%，賽頓和信達(dá)仍是成交價(jià)格最高的項(xiàng)目。 2016年 9月 第 17 頁 九州天昱 4、市場需求情況：成交客戶 在全部新租面積中，新進(jìn)天津市的公司需求面積占 32%，外資公司約為 35%。 明顯變化為：一是外資企業(yè)增多，其中新進(jìn)的企業(yè)多整層租賃，以日本、歐洲和北美跨國公司為多；二是部分租戶隨著經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整選擇新的物業(yè)或在原有寫字樓擴(kuò)充面積，這類企業(yè)多集中于金融、物流等。 2016年 9月 第 18 頁 九州天昱 5、市場需求情況：主要區(qū)域?qū)懽謽亲钚虑闆r (一 ) 2016年 9月 第 19 頁 九州天昱 5、市場需求情況：主要區(qū)域?qū)懽謽亲钚虑闆r (二 ) 2016年 9月 第 20 頁 九州天昱 5、市場需求情況：主要區(qū)域?qū)懽謽亲钚虑闆r (三 ) 2016年 9月 第 21 頁 九州天昱 5、市場需求情況：主要區(qū)域?qū)懽謽亲钚虑闆r (四 ) 2016年 9月 第 22 頁 九州天昱 6、近期部分成交金融、保險(xiǎn)、證券類客戶（一） 2016年 9月 第 23 頁 九州天昱 6、近期部分成交金融、保險(xiǎn)、證券類客戶（二） 2016年 9月 第 24 頁 九州天昱 4、市場展望 經(jīng)濟(jì)增速帶來市場需求； 政策指引下的戰(zhàn)略定位帶來產(chǎn)品增量與競爭； 差異化產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生； 2016年 9月 第 25 頁 九州天昱 目 錄 一、市場研究 天津?qū)懽謽鞘袌龇治?二、可類比項(xiàng)目與潛在競爭項(xiàng)目深入分析 三、本案市場定位 四、以價(jià)值創(chuàng)造市場 本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn) 五、以競爭力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析 六、本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 2016年 9月 第 26 頁 九州天昱 二、可類比項(xiàng)目與潛在競爭項(xiàng)目深入分析 1、可類比項(xiàng)目深入分析 2、潛在競爭項(xiàng)目深入分析 2016年 9月 第 27 頁 九州天昱 1、可類比項(xiàng)目的深入分析 總部基地 置地星座 華遠(yuǎn)首府 德勝尚城 非中心 硅谷亮城 玉泉慧谷 2016年 9月 第 28 頁 九州天昱 總部基地 基本概況及優(yōu)劣勢分析 總建筑面積： 120萬平方米 容積率： 單棟體量： 1200 6000平米 標(biāo)準(zhǔn)層面積 ： 200 500平米 層高： 空部分 銷售情況： 一期銷售 90，二期銷售 80，2000平米左右的獨(dú)棟戶型銷售情況最好。 綠化比率： 占總面積約 50% 總投資額： 約 45億人民幣 建設(shè)周期： 3年 優(yōu)勢： 占地面積大，總體體量高，能形成規(guī)模開發(fā)效應(yīng)。 處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，對(duì)企業(yè)有吸引力。 劣勢： 距離城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高 豐臺(tái)區(qū)商務(wù)氛圍不強(qiáng) 2016年 9月 第 29 頁 九州天昱 總部基地 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例 單體面積 （平米） 1187620900176835144426943數(shù) 6 6 7 8 10 11 12 12 數(shù)量 30 41 25 54 18 2 5 12 比例 16 22 13 29 10 1 3 6 2016年 9月 第 30 頁 九州天昱 總部基地 5960平米） 結(jié)構(gòu)： 12層商務(wù)樓，二樓座組合 電梯： 2臺(tái) /樓座，計(jì) 4臺(tái)。 層高：首層 準(zhǔn)層高 層高 筑高度 面積：單體 5960平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積 500平米。 2016年 9月 第 31 頁 九州天昱 總部基地 2860 結(jié)構(gòu)： 10 12層商務(wù)樓，二樓座或三樓座組合 電梯： 2臺(tái) /樓座，計(jì) 4臺(tái)或 6臺(tái) 層高：首層 準(zhǔn)層高 層高 筑高度 單體面積： 10層 11層 12層 2016年 9月 第 32 頁 九州天昱 總部基地 1620 結(jié)構(gòu)： 6 8層商務(wù)樓，二樓座或三樓座組合 電梯： 1臺(tái) /樓座，計(jì) 2臺(tái)或 3臺(tái) 層高：首層 準(zhǔn)層高 層高 筑高度 26米。 單體面積： 6層 7層 8層 2016年 9月 第 33 頁 九州天昱 總部基地 1190 結(jié)構(gòu)： 6層商務(wù)樓，四樓座組合 電梯： 1臺(tái) /樓座，計(jì) 4臺(tái) 層高：首層 準(zhǔn)層高 層高 筑高度 26米。 單體面積： 1190平米或 1250平米。 2016年 9月 第 34 頁 九州天昱 總部基地 1625 結(jié)構(gòu)： 6 8層商務(wù)樓，四樓座組合 電梯： 1臺(tái) /樓座，計(jì) 4臺(tái) 層高：首層 準(zhǔn)層高 層高 筑高度 26米。 單體面積： 6層 7層 8層 2016年 9月 第 35 頁 九州天昱 總部基地 配套設(shè)施 交通 ：附近有 10多條公交線路， 2008年之前地鐵在附近建成，有的公司設(shè)有班車。 餐飲 ：每個(gè)區(qū)域都有一個(gè)會(huì)所，提供餐飲服務(wù)，由于園區(qū)內(nèi)不準(zhǔn)生明火，都是外部送餐服務(wù)。 會(huì)所 ：每個(gè)庭院中心均設(shè)置有面積約為 200足企業(yè)總部的工作用餐、休息會(huì)客需求 酒店 ：總部基地入口處建成一標(biāo)志性建筑 五星級(jí)酒店、國美廣場綜合性商業(yè)項(xiàng)目 公寓： 五星級(jí)酒店后面配有上千套面積約 30 物業(yè)： 園區(qū)內(nèi)部統(tǒng)一物業(yè)管理，樓內(nèi)由企業(yè)自己管理。 會(huì)所 2016年 9月 第 36 頁 九州天昱 總部基地 10003000平米的戶型占到總體的 90 總部基地各種面積戶型構(gòu)成圖 0%10%20%30%40%50%60%1000200 030 00 300000 0左右總部基地 30000% 2016年 9月 第 37 頁 九州天昱 總部基地產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與銷售狀況統(tǒng)計(jì) 面積區(qū)間 1000套 20003000 3000000左右 單體面積（平米） 1187 1253 1620 1658 1900 1918 2176 2208 2835 2880 3144 3147 3426 3450 5943 5993 層數(shù) 6 6 7 8 10 11 12 12 套數(shù) 96 72 7 12 已銷售套數(shù) 37 30 4 9 產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)比例 （各面積區(qū)間總套數(shù) /總套數(shù)） 52% 38% 4% 6% 產(chǎn)品消化狀況比例 （各面積區(qū)間已售套數(shù) /各面積區(qū)間總套數(shù)） 39% 42% 57% 75% 市場需求結(jié)構(gòu)比例 （各面積區(qū)間已售套數(shù) /總套數(shù)） 20% 16% 2% 5% 總套數(shù)： 187套 已銷售套數(shù)： 80套 總銷售率： 43% 2016年 9月 第 38 頁 九州天昱 總部基地 3000從銷售情況統(tǒng)計(jì)來看 當(dāng)考慮到各種戶型已售和未售的對(duì)比關(guān)系，發(fā)現(xiàn) 3000是銷售情況較好。 1000總部基地各樓型銷售圖表 59423 33730490204060801001201 0 0 0 2 0 0 0平米2 0 0 0 3 0 0 0平米3 0 0 0 4 0 0 0平米6 0 0 0 左右已售未售39% 42% 57% 75% 2016年 9月 第 39 頁 九州天昱 總部基地 客戶構(gòu)成 總部基地對(duì)客戶群的定位是高新技術(shù)企業(yè)、跨國企業(yè)、國資委下屬的中字頭的企業(yè)（他們?cè)诟闹频倪^程中也需要企業(yè)總部）、外地進(jìn)京的高新技術(shù)企業(yè)等 ; 目前已經(jīng)簽訂了 80多家企業(yè)，所涉行業(yè)包括物資、建材、機(jī)電、通訊電子、醫(yī)療等高新技術(shù)領(lǐng)域。中國誠通集團(tuán)及其 6家直屬大型集團(tuán)公司，聯(lián)通的大股東 中華通信系統(tǒng)有限責(zé)任公司也準(zhǔn)備將總部從 總部基地客戶統(tǒng)計(jì)外地進(jìn)京企業(yè)10%外資企業(yè)30%中央/ 地方企業(yè)40%北京本地企業(yè)10%中關(guān)村高科技企業(yè)10%2016年 9月 第 40 頁 九州天昱 總部基地 主力客戶 以北京信海豐園生物醫(yī)藥科技發(fā)展有限公司等 10家企業(yè)為主體的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)； 以北京貝爾通信設(shè)備制造有限公司等 7家企業(yè)為主的 以北京金自天正智能控制股份有限公司等 12家企業(yè)為主體的光電一體化產(chǎn)業(yè)； 典型企業(yè)：北京貝爾、北方華為、燕化高新、北方天鳥、四環(huán)科寶、歐典企業(yè)、中國誠通控股公司、中國質(zhì)量認(rèn)證中心、中華通信系統(tǒng)公司、中成進(jìn)出口公司、中國航天時(shí)代電子公司、長征火箭技術(shù)股份公司、中牧實(shí)業(yè)股份公司、中國汽車技術(shù)研究中心、中國中金科技股份公司、中國物資運(yùn)輸總公司、中國集裝箱控股集團(tuán)公司、正泰電器股份公司、長城汽車股份公司、建龍鋼鐵控股公司、特變電工股份公司等； 2016年 9月 第 41 頁 九州天昱 置地星座 基本概況及優(yōu)劣勢分析 占地面積： 平方米 項(xiàng)目建筑面積： 平方米 容積率約： 停車位： 個(gè) 物業(yè)管理費(fèi)： 元平方米月 類 別： 住宅立項(xiàng)的寫字樓 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 價(jià) 格： 18000 19000元 /平方米 入住時(shí)間： 2004開 發(fā) 商： 華潤置地（北京）股份有限公司 優(yōu)勢： 地處金融街商圈，商務(wù)環(huán)境極佳； 交通直達(dá)性好，對(duì)企業(yè)有吸引力； 商住立項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)期長； 劣勢： 總價(jià)較高； 容積率高，企業(yè)獨(dú)棟綠化環(huán)境不能 和郊區(qū)產(chǎn)品競爭。 2016年 9月 第 42 頁 九州天昱 置地星座 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及面積 層數(shù) 8 9 9 8 13 12 12 13 頂層近千米為帶花園泳池豪宅 辦公面積 4000 4500 4500 4000 6500 6000 6000 6500 商業(yè) 首層、二層，裙房 一到四層 辦公 三層以上 五層以上 總面積 地上面積包括裙房等 48000平方米 8個(gè)獨(dú)棟標(biāo)準(zhǔn)層 500平米，辦公面積合計(jì)約 42000平米 2016年 9月 第 43 頁 九州天昱 置地星座 技術(shù)指標(biāo) 置地星座平面圖 單棟辦公體量： 4000 6500平米 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 350 600平米 層高： 3米 外窗：小分格窗 銷售情況：總共 8棟獨(dú)棟辦公樓，目前還有 2棟在售。 2016年 9月 第 44 頁 九州天昱 置地星座 客戶分析 置地星座的客戶群被定位于國字頭的企業(yè)、外地進(jìn)京的大型企業(yè)、北京本地的大型企業(yè)以及外地駐京辦等 ; 作為只有 8棟小體量企業(yè)總部樓的置地星座項(xiàng)目來說，只需要 8個(gè)客戶，目前棟已經(jīng)入住，還有 2棟在售。 置地星座客戶為 中鐵物資 、 國家儲(chǔ)備局 、 中鋁集團(tuán) 、 棉花總公司 ，以及一個(gè) 上海國際公司 ； 2016年 9月 第 45 頁 九州天昱 華遠(yuǎn) 首府 項(xiàng)目概況及優(yōu)劣勢分析 位置：東城區(qū)安定門西濱河路護(hù)城河北岸 五棟 3000 10000平米的獨(dú)立辦公樓。 占地面積： 10135平米 總建筑面積： 38700平米 5層， 7層， 8層的樓體 容積率： 綠地率： 30% 開發(fā)商：北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司 優(yōu)勢： 位于北二環(huán)，地段較佳，商務(wù)環(huán)境成熟； 庭院式獨(dú)棟辦公群，產(chǎn)品有一定稀缺性。 劣勢： 占地太小，密度高，不成規(guī)模； 城市交通擁堵，通達(dá)性差； 整體成本很高； 2016年 9月 第 46 頁 九州天昱 華遠(yuǎn)首府 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例 單體面積 3000 6000平米 10000平米以上 數(shù)量 4 1 比例 80 20 2016年 9月 第 47 頁 九州天昱 華遠(yuǎn) 首府景觀 B， C， D， 0米高的玻璃中庭 中庭配備 9部通透的觀光電梯，通過電梯可充分欣賞中庭。 2016年 9月 第 48 頁 九州天昱 華遠(yuǎn) 首府 首層層高 A， B， C， 200平米 2016年 9月 第 49 頁 九州天昱 華遠(yuǎn) 首府 B， C， 2016年 9月 第 50 頁 九州天昱 德勝尚城 項(xiàng)目概況及優(yōu)劣勢分析 位置：德勝門西北 200米 七棟 3600 占地面積： 22048平米 建筑面積： 71662 平米 地下兩層，地上 5層 車位： 498個(gè)（ 108輛 /萬 容積率： 綠化率： 價(jià)格： 16000元 /平米 開發(fā)商：北京金融街房地產(chǎn)開發(fā)公司 優(yōu)勢： 位于北二環(huán)德勝門，地段較佳，配套好； 屬于中關(guān)村 德勝門科技園項(xiàng)目，整體推 廣有比較好的市場基礎(chǔ)； 庭院式獨(dú)棟辦公群，產(chǎn)品有一定稀缺性。 劣勢： 占地太小，密度高，獨(dú)棟感覺不易表現(xiàn)； 城市交通擁堵，通達(dá)性差； 整體成本很高； 2016年 9月 第 51 頁 九州天昱 德勝尚城 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例 單體面積 3000平米 5000平米 6000平米 7000平米 8000平米 9000平米 數(shù)量 1 2 1 1 1 1 比例 14 28% 14 14 14 14 銷售情況 已售 待售 已售 待售 待售 已售 2016年 9月 第 52 頁 九州天昱 德勝尚城 項(xiàng)目特色 1、庭院式獨(dú)棟辦公群 本項(xiàng)目由七棟獨(dú)立的五層寫字樓組成。 七棟寫字樓均擁有自己的私屬庭院，地上五層均為大空間辦公圍繞庭院布局，通過斜街、廣場、胡同、庭院等室外公共空間，使建筑群擁有具備自己特征的小環(huán)境。 2、特色屋頂觀景 每棟建筑屋頂露臺(tái)設(shè)計(jì)了一到兩個(gè)觀景辦公室，可滿足接待、會(huì)議、休息多重需求。 3、休閑商業(yè)配套 在古樹和城市廣場之間是一處新建仿古四合院，其功能為茶室或會(huì)所，供寫字樓員工及客戶休憩交流之用；斜街內(nèi)部得首層在布置了部分咖啡廳、商業(yè)及展示用房 2016年 9月 第 53 頁 九州天昱 硅谷亮城 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例 面積區(qū)間 3000平米以下 4000 8000平米 10000平米以上 數(shù)量 1 11 3 比例 7 73 20 2016年 9月 第 54 頁 九州天昱 玉泉慧谷 項(xiàng)目概況及優(yōu)劣勢分析 項(xiàng)目規(guī)模： 33單體辦公樓 占地面積： 140968平方米 總建筑面積： 94505平方米（地上 82844 平米 ，地下 11661平米） 停車場面積： 5205平米 建筑高度： 7 9米（地下 1層，地上 2 3層） 建筑密度： 綠化率： 46% 容積率： 位置：西四環(huán)、五環(huán)之間，閔莊路旁 開發(fā)商：玉泉農(nóng)工商公司 入住企業(yè)：以國內(nèi)外高新技術(shù)企業(yè)和跨國公司入駐商務(wù)辦公、發(fā)展產(chǎn)業(yè)和設(shè)立研發(fā)中心、采購中心、結(jié)算中心為主 優(yōu)勢： 位于四環(huán)、五環(huán)之間，緊鄰閔莊路，交通 便利 ; 處于中關(guān)村高科技園區(qū)輻射地帶； 海淀區(qū)生態(tài)辦公區(qū)（ 念，容積率 低，綠化較好，生態(tài)化辦公； 劣勢： 開發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)； 項(xiàng)目知名度不足； 2016年 9月 第 55 頁 九州天昱 玉泉慧谷 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例 單體面積 1715平米 3315平米 3476平米 數(shù)量 12 11 10 比例 37 33 30 未出租數(shù)量 9 1 1 2016年 9月 第 56 頁 九州天昱 玉泉慧谷 規(guī)劃布局特色 科技園區(qū) 商務(wù)園區(qū) 文化園區(qū) 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 辦公樓 10棟 業(yè)務(wù)樓 15棟 研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓 11棟 國際高科技展覽中心 1棟 配套生活輔助設(shè)施 15棟商務(wù)辦公樓 下沉式綠意廣場 健身設(shè)施 各種形式的會(huì)所 系列生活建筑 車間及配樓 1棟 辦公樓 2棟 業(yè)務(wù)樓 6棟 研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓 7棟 綠樹圍合的怡然磁場和音樂廣場的 2個(gè)主題建筑。 玉泉慧谷園的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念以科技園區(qū)南部為研發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)，北部為業(yè)務(wù)辦公區(qū)，以中部半圓形主題綠地廣場為主形成中心，展覽中心、健身場等生活配套設(shè)施，建筑物呈南北方向布置。 2016年 9月 第 57 頁 九州天昱 競爭項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例統(tǒng)計(jì) 面積區(qū)間 3000平米以下 3000 6000平米 6000 10000平米 10000平米以上 總部基地 168 19 N/A N/A 置地星座 N/A 6 2 N/A 華遠(yuǎn)首府 N/A 4 N/A 1 德勝尚城 N/A 4 3 N/A 硅谷亮城 1 5 6 3 玉泉慧谷 12 21 N/A N/A 合計(jì) 181 59 11 4 比例 71 23 4 2% 2016年 9月 第 58 頁 九州天昱 可類比項(xiàng)目供應(yīng)小結(jié) 3000以下的產(chǎn)品總棟數(shù)占總供給量的 71%， 3000以上的產(chǎn)品總棟數(shù)占總供給量的 29%， 3 0 0 0 平米以下71%6 0 0 0 1 0 0 0 0 平米4%3 0 0 0 6 0 0 0 平米23%1 0 0 0 0 平米以上2%競爭項(xiàng)目產(chǎn)品面積構(gòu)成比例 2016年 9月 第 59 頁 九州天昱 3000平米以下獨(dú)棟辦公樓銷售情況最好 3000 6000平米寫字樓存在需求，但供給較少 對(duì)比項(xiàng)目 小結(jié) 2016年 9月 第 60 頁 九州天昱 二、可類比項(xiàng)目與潛在競爭項(xiàng)目深入分析 1、可類比項(xiàng)目深入分析 2、潛在競爭項(xiàng)目深入分析 2016年 9月 第 61 頁 九州天昱 2、潛在競爭項(xiàng)目深入分析 遠(yuǎn)洋新干線 2016年 9月 第 62 頁 九州天昱 基本概況及優(yōu)劣勢分析 總建筑面積： 規(guī)劃建筑面積 498000平米 ;一期建筑面積 容積率： 建筑形式： 建筑形式以 3層獨(dú)棟、雙拼別墅 獨(dú)棟面積 ：一期 480 870平米、二期 480 1200平米 綠化比率： 綠地率大于 25% 銷售價(jià)格 ：起價(jià) 8800元 /平米 均價(jià) 9500元 /平米 建設(shè)進(jìn)度： 一期完工正在銷售、二期 09年 5月投入市場。 開發(fā)商 ：新華投資 優(yōu)勢： 占地面積大，總體體量高，能形成規(guī)模開發(fā)效應(yīng)。 處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，對(duì)企業(yè)有吸引力。 劣勢： 距離城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高 產(chǎn)品外觀樣式統(tǒng)一，缺乏個(gè)性化 新區(qū)商務(wù)氛圍不強(qiáng) 2016年 9月 第 63 頁 九州天昱 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例（一期） 單體面積 （平米） 480數(shù) 量 28 比例 16 2016年 9月 第 64 頁 九州天昱 東麗商圈 2016年 9月 第 65 頁 九州天昱 整體規(guī)劃 部港總占地 663畝，建筑面積約 50萬平方米，園區(qū)內(nèi)四個(gè)方向的規(guī)劃路把基地主要分成四個(gè)組團(tuán)，計(jì)劃建設(shè)集總部辦公、技術(shù)研發(fā)、高科技生產(chǎn)、企業(yè)配套服務(wù)于一體的都市型現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。 2016年 9月 第 66 頁 九州天昱 配套設(shè)施 交通 ： 距京津塘高速機(jī)場入口 4公里，距濱海國際機(jī)場 2公里，距天津站 12公里，距建設(shè)中的地鐵二號(hào)線 天津市外環(huán)線 5公里，距東南半環(huán)快速路 9公里，距天津市中環(huán)線 規(guī)劃中有 6條公交路線， 3條通往市區(qū)， 1條通往塘沽區(qū)， 2條區(qū)內(nèi)運(yùn)行。 會(huì)所 ： 包括商業(yè)配套區(qū)、金融服務(wù)中心、產(chǎn)品交易中心、教育培訓(xùn)中心，國際市場發(fā)展研究中心及政府辦公在內(nèi)的綜合服務(wù)區(qū)。（二期建設(shè)） 公寓：員工公寓區(qū)， 為區(qū)域內(nèi)員工提供休息空間，實(shí)現(xiàn) 24小時(shí)生活工作圈。 物業(yè)： 第一太平戴維斯（ 2016年 9月 第 67 頁 九州天昱 遠(yuǎn)洋新干線 2、潛在競爭項(xiàng)目深入分析 2016年 9月 第 68 頁 九州天昱 遠(yuǎn)洋新干線 項(xiàng)目簡介 遠(yuǎn)洋新干線項(xiàng)目，位于空港加工區(qū)主干路中心大道一側(cè)，東六道與東七道之間，項(xiàng)目總建筑面積 45萬平方米，集商務(wù)、住宅商業(yè)的綜合大盤，涵蓋獨(dú)棟辦公、聯(lián)排寫字樓及住宅、公建 宅部分（含配套公建） 37萬平米 辦公： 聯(lián)排 、北、中三區(qū)域。 獨(dú)棟別墅辦公 3層 55棟獨(dú)棟辦公。 2016年 9月 第 69 頁 九州天昱 遠(yuǎn)洋新干線 基本情況及優(yōu)劣勢分析 總建筑面積： 規(guī)劃建筑面積 450000平米 ;住宅 37萬平米，寫字樓及商業(yè) 容積率： 1 建筑形式： 3層獨(dú)棟別墅辦公、聯(lián)排別墅寫字樓、小高層住宅及特色商業(yè)街 獨(dú)棟面積 ： 390 408平米 綠化比率： 綠地率大于 25% 銷售價(jià)格 ：均價(jià) 15000元 銷售進(jìn)度 ：獨(dú)棟已售 10套。 開發(fā)商 ：遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 優(yōu)勢： 占地面積大，總體體量高，能形成規(guī)模開發(fā)效應(yīng)。 產(chǎn)品一次開發(fā)，配套齊全 劣勢： 距離城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高 價(jià)位較高，同檔次產(chǎn)品競爭力較弱 2016年 9月 第 70 頁 九州天昱 競爭對(duì)手分析小結(jié) 特點(diǎn)： 1）總部概念、規(guī)模效應(yīng) 2）獨(dú)棟、別墅辦公，分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 3）體量小 機(jī)會(huì) 1）空港加工區(qū)發(fā)展趨勢需求體量靈活的獨(dú)棟辦公 2） 1000以上辦公產(chǎn)品市場空白 3）大唐電信天然大客戶 2016年 9月 第 71 頁 九州天昱 目 錄 一、市場研究 天津?qū)懽謽鞘袌龇治?二、可類比項(xiàng)目與潛在競爭項(xiàng)目深入分析 三、本案市場定位 四、以價(jià)值創(chuàng)造市場 本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn) 五、以競爭力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析 六、本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 2016年 9月 第 72 頁 九州天昱 獨(dú)棟辦公是本案產(chǎn)品定位的原則和基本出發(fā)點(diǎn) 2016年 9月 第 73 頁 九州天昱 如何進(jìn)一步滿足 適當(dāng)拆分容積率 3508002000+ + 可拆分組合 綜合容積率 達(dá)到 拆分組合 2016年 9月 第 74 頁 九州天昱 本案產(chǎn)品組合化定位 多樣化可拆分獨(dú)棟辦公 3508002000+ + 保證可有效拆分 為產(chǎn)品 01 產(chǎn)品 01產(chǎn)品 02產(chǎn)品 03保證可有效拆分 為產(chǎn)品 02 2016年 9月 第 75 頁 九州天昱 本案客群定位 產(chǎn)品 01： 350需求量在300需求量在 8001200平米的中小型企業(yè)客戶 產(chǎn)品 01 800產(chǎn)品 02 2000中型企業(yè)的企業(yè)總部 客群 1： 客群 2： 客群 3： 2016年 9月 第 76 頁 九州天昱 目 錄 一、市場研究 天津?qū)懽謽鞘袌龇治?二、可類比項(xiàng)目與潛在競爭項(xiàng)目深入分析 三、本案市場定位 四、以價(jià)值創(chuàng)造市場 本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn) 五、以競爭力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析 六、本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 2016年 9月 第 77 頁 九州天昱 以價(jià)值創(chuàng)造市場 本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn) 企業(yè)具備郊區(qū)化獨(dú)棟辦公趨勢 2016年 9月 第 78 頁 九州天昱 郊區(qū)化辦公產(chǎn)品形成的重要因素 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，是催生郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的重要因素 辦公需求的多元化，決定了郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的生存空間 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，是促進(jìn) 郊區(qū)化辦公產(chǎn)品 規(guī)模發(fā)展的重要因素 郊區(qū)化辦公產(chǎn)品 2016年 9月 第 79 頁 九州天昱 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化 催生郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的重要因素 高科技產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位日趨顯著，這些企業(yè)依賴員工腦力 保證工作人員的工作效率 激發(fā)員工創(chuàng)作靈感 避免與同行業(yè)公司擠在一個(gè)辦公樓 選擇具有自身獨(dú)門獨(dú)院的辦公空間 創(chuàng)造良好的辦公環(huán)境 防止技術(shù)人才流失 郊區(qū)化辦公產(chǎn)品 2016年 9月 第 80 頁 九州天昱 辦公需求多元化 推動(dòng)郊區(qū)化辦公發(fā)展 在一個(gè)城市中，僅有 元化的企業(yè)需要多元化的辦公物業(yè)。 郊區(qū)化辦公產(chǎn)品是對(duì)統(tǒng)一城市中 區(qū)辦公產(chǎn)品是商務(wù)辦公需求多元化的必然結(jié)果。 市區(qū)大體量辦公企業(yè)，由于辦公成本較高，越來越青睞郊區(qū)化產(chǎn)品；摩托羅拉，北方電訊、索愛、西門子紛紛將公司總部從城中心區(qū)遷出。 因?yàn)?擠的交通已經(jīng)越來越使這些大公司感到無法忍受，而開發(fā)區(qū)、空港物流區(qū)等日益發(fā)達(dá)和完善的交通和市政條件及優(yōu)惠政策也使辦公郊區(qū)化變得越來越現(xiàn)實(shí)。 2016年 9月 第 81 頁 九州天昱 郊區(qū)化辦公產(chǎn)品與城市中心高層傳統(tǒng)寫字樓的區(qū)別 項(xiàng)目 郊區(qū)化辦公產(chǎn)品 城市中心 位置分布 城市邊緣區(qū)域，郊區(qū)城市化（城市郊區(qū)化）較為完善的區(qū)域 城市內(nèi)部、市中心，多與城市中心商業(yè)區(qū)功能復(fù)合 用地緊張度較低 土地資源相對(duì)緊缺，用地緊張度高 產(chǎn)品形態(tài) 低容積率，高綠化率 高容積率，低綠化率 建筑密度低 建筑密度高 小體量，低層 大體量，高層 獨(dú)立性：獨(dú)門獨(dú)院，占天占地，具有獨(dú)立冠名權(quán) 標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一 個(gè)性化，滿足公司自身個(gè)性的特別需要。寫字樓是公司個(gè)體形象 的載體。 強(qiáng)調(diào)寫字樓整體的形象，寫字樓是某一群 /檔次公司群體形 象的載體。 客戶群 需要良好的辦公環(huán)境以提高工作質(zhì)量的智力型公司或部門：如軟 件、研發(fā)等。 需要濃厚的商業(yè)氛圍以嗇商業(yè)機(jī)會(huì)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)：如貿(mào)易、廣 告、律師、會(huì)計(jì)、咨詢等公司或部門。 需要獨(dú)立辦公環(huán)境進(jìn)行統(tǒng)一人力資源管理的公司 金融企業(yè)總部：需要在城市中心區(qū)的核心地段置業(yè)，以顯示 公司的實(shí)力，增強(qiáng)投資人的信心，促進(jìn)自身商務(wù)事業(yè)發(fā)展。 某些公司總部：著重企業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)籌，其工作性質(zhì)決定了其 不需要聚集在商務(wù)花園成本很高的城市中心區(qū)。對(duì)企業(yè)自身形象 展示的需求很高。 客戶需求 心理 通過良好的辦公環(huán)境，激發(fā)研究工作人員的創(chuàng)造力，提高工作效 率。 這些客戶十分看重公司的商務(wù)綜合成本，因此其需要聚集在 城市中商務(wù) /業(yè)區(qū)以降低其商務(wù)綜合成本。 以獨(dú)棟寫字樓承載公司深厚實(shí)力和品牌。 以寫字樓所在的知名地段體現(xiàn)公司形象，增加企業(yè)自信。 2016年 9月 第 82 頁 九州天昱 目 錄 一、市場研究 天津?qū)懽謽鞘袌龇治?二、可類比項(xiàng)目與潛在競爭項(xiàng)目深入分析 三、本案市場定位 四、以價(jià)值創(chuàng)造市場 本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn) 五、以競爭力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析 六、本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 2016年 9月 第 83 頁 九州天昱 以競爭力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析 1、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑之一：打造項(xiàng)目核心競爭力 2、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑之二：產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈活組合與拆分 3、本案盈利能力論證：綜合經(jīng)濟(jì)分析 2016年 9月 第 84 頁 九州天昱 本案規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑之 打造項(xiàng)目核心競爭力 生態(tài)化獨(dú)棟辦公形象 低總價(jià)獲取舒適空間 1、針對(duì)市區(qū)集約化寫字樓產(chǎn)品的競爭力 2、針對(duì) 3003、針對(duì) 8002016年 9月 第 85 頁 九州天昱 本案定位對(duì)比市區(qū)集約化寫字樓產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢 競爭項(xiàng)目 本案定位競爭優(yōu)勢 市區(qū)集約化寫字樓 獨(dú)棟辦公概念 更好的形象展示， 如企業(yè) 立大堂等。 生態(tài)化的辦公空間， 如中庭、退臺(tái)、空中花園等。 可擴(kuò)展的辦公空間， 如在市區(qū)寫字樓 1500 2000平米辦公面積可以在本案擴(kuò)展到 3000 4000平米，為企業(yè)的發(fā)展預(yù)留更大的辦公空間。 總價(jià)優(yōu)勢 2016年 9月 第 86 頁 九州天昱 本案定位對(duì)比 300競爭項(xiàng)目 本案定位競爭優(yōu)勢 郊區(qū) 300 更完備的獨(dú)棟產(chǎn)品功能結(jié)構(gòu)， 在更大的空間條件下，可以實(shí)現(xiàn)部門分層辦公、設(shè)置員工空間等功能。 擴(kuò)展的辦公空間，可為企業(yè)預(yù)留發(fā)展空間。 更強(qiáng)的商務(wù)感形象， 如觀光電梯、樓座高度、現(xiàn)代感建筑風(fēng)格、外立面等。 真正的企業(yè)獨(dú)棟， 300 600平米真正意義上應(yīng)是部門獨(dú)棟， 1000平米以上才可能實(shí)現(xiàn)“一棟建筑，一個(gè)企業(yè)，一種理想”的真正企業(yè)獨(dú)棟。 2016年 9月 第 87 頁 九州天昱 本案定位對(duì)比 3000競爭項(xiàng)目 本案定位競爭優(yōu)勢 空港 800以上的獨(dú)棟產(chǎn)品 市場供應(yīng)少，存在空白點(diǎn)， 說明本身這種產(chǎn)品競爭就比較小。 空港物流加工區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢， 本項(xiàng)目所在的空港物流加工區(qū)的整體規(guī)劃及園區(qū)軟硬件配套，相對(duì)其他項(xiàng)目所在區(qū)域有一定競爭力，更能與周邊華為、大唐、中興等大型企業(yè)有機(jī)融合，存在更大的發(fā)展空間。 2016年 9月 第 88 頁 九州天昱 本案規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑之二 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈活組合與拆分 35088002000+ + 保證可有效拆分 為產(chǎn)品 01品 01產(chǎn)品 02產(chǎn)品 03保證可有效拆分 為產(chǎn)品 02 2016年 9月 第 89 頁 九州天昱 600單元作為主力設(shè)計(jì)單元 產(chǎn)品體量上要可靈活組合及拆分，以滿足企業(yè)的擴(kuò)展性需求或規(guī)避市場對(duì)大體量營銷的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)品體量上的靈活拆分體現(xiàn)在： 350棟產(chǎn)品可看作是基本單元的有機(jī)組合，設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到整棟銷售和分割銷售的不同形式和解決方案。 尤其對(duì)于體量越大的產(chǎn)品要求的靈活拆分性能更強(qiáng)。 2016年 9月 第 90 頁 九州天昱 產(chǎn)品靈活組合的意義 滿足企業(yè)擴(kuò)展需求 獨(dú)棟辦公企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展要求靈活的可擴(kuò)展的辦公空間： 本案低總價(jià)優(yōu)勢使該類企業(yè)在同樣總價(jià)下可預(yù)留更大發(fā)展空間。 小面積的多企業(yè)辦公場所 為企業(yè)內(nèi)部溝通帶來不便 大體量獨(dú)棟辦公產(chǎn)品設(shè)計(jì)的必要性 2016年 9月 第 91 頁 九州天昱 產(chǎn)品靈活拆分的意義 規(guī)避大體量營銷風(fēng)險(xiǎn) 大體量企業(yè)獨(dú)棟比小體量企業(yè)獨(dú)棟具有一定的市場風(fēng)險(xiǎn) 市場風(fēng)險(xiǎn)很大程度來自于不可控因素，如政府行為影響的企業(yè)決策 5000傳統(tǒng)獨(dú)棟形態(tài) 體量上不可拆分 創(chuàng)新獨(dú)棟設(shè)計(jì) 體量上可拆分形式 2016年 9月 第 92 頁 九州天昱 靜態(tài)經(jīng)濟(jì)分析假設(shè)前提 假定條件一： 銷售均價(jià)為 8000元 /建筑平米 假定條件二： 土地樓面價(jià)為 144元 /建筑平米（容積率為 2，用地面積 288元 /平米） 2016年 9月 第 93 頁 九州天昱 總投資估算 2016年 9月 第 94 頁 九州天昱 本案租售收入測算 613939萬元 2016年 9月 第 95 頁 九州天昱 投資經(jīng)濟(jì)效益分析 稅后利潤率 盈利能力可觀 2016年 9月 第 96 頁 九州天昱 本案的盈利能