某縣供銷社系統(tǒng)棚戶區(qū)改造工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第一章 總論 目名稱 *縣供銷社系統(tǒng) 棚 戶區(qū)改造工程項(xiàng)目 設(shè)地址 *縣城廂鎮(zhèn)農(nóng)壇路 185 號(hào) 目 建設(shè) 類型 舊房屋改造 設(shè) 性質(zhì) 新建 目投資 項(xiàng)目總投資 2000 萬(wàn)元，其中自籌資金 1850 萬(wàn)元，申請(qǐng)財(cái)政補(bǔ)貼資金 150 萬(wàn)元。 辦單位 單位名稱： *縣供銷 合作聯(lián)社 單位 概況： *縣供銷合作聯(lián)社是由 *縣人民政府 全額撥款 元開辦的企業(yè)， 屬事業(yè)單位。 其住所位于 *縣城廂鎮(zhèn)解放街 103號(hào)。該單位的宗旨 和業(yè)務(wù)范圍 為： 對(duì) 成員社負(fù)有指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和教育培訓(xùn)人員的責(zé)任；行使本級(jí)社有資產(chǎn)出資 人 代表職能，監(jiān)督 社 有 資產(chǎn)的保值增值，并按出資額依法享有所有者的資產(chǎn)受益，重大 決策 和選擇管理的權(quán)利。 研報(bào)告編制依據(jù) 本可研報(bào)告編制的主要依據(jù)為： （ 1） *壯族自治區(qū)人民政府文件桂政發(fā) 2011 15 號(hào) *壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于確保 完成 2011 年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)的通知 ； （ 2） *壯族自治區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 （桂政發(fā)200922 號(hào)） ； （ 3） 建設(shè)部建住 房 200044 號(hào)關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知； （ 4） 國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知（國(guó)發(fā) 1998 23 號(hào)） ； （ 5） *供銷社 關(guān)于編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書； （ 6） 項(xiàng)目單位提供的于本項(xiàng)目有關(guān)的資料、數(shù)據(jù)； （ 7） 國(guó)家其他有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等。 究范圍及研究工作概況 目研究范圍 本項(xiàng)目可行性研究范圍包括： 項(xiàng)目 建設(shè)的必要性、項(xiàng)目定位、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)方案、項(xiàng)目管理、投資估算、 效益評(píng)價(jià)等。 究工作概況 受 *縣供銷 合作社 的委托，我公司依據(jù)國(guó)家和地方有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)的法規(guī)和政策對(duì)項(xiàng)目單位實(shí)際情況進(jìn)行了查證，并組織有關(guān)專家現(xiàn)場(chǎng)踏勘，查閱資料，根據(jù)工程項(xiàng)目建設(shè)條件及有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)工程建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工程投資、技術(shù)經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行了系統(tǒng)分析和論證，在此基礎(chǔ)上完成了本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作。 要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 占地 面積 700平方米，總建筑面積 6500平方米， 總投資 2000萬(wàn)元， 其中企業(yè)自籌 1850 萬(wàn) 元 ，申請(qǐng)財(cái)政補(bǔ)貼 150 萬(wàn) 元 。 總工期 2年 ，共建 小高層 住 宅樓 2 棟 ，每棟 11+1f 層。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 1 表 1 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 用地面積 00 2 建筑面積 500 共 2 棟 3 容積率 4 綠地率 % 30 5 居住戶數(shù) 戶 132 6 居住人數(shù) 人 465 以 /戶計(jì) 7 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 1495 8 總投資 萬(wàn)元 2000 9 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 10 所得稅 萬(wàn)元 12 建設(shè)期 年 2 論與建議 論 本項(xiàng)目符合國(guó)家住房政策，選址符合城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)場(chǎng)地具有交通、生活便利的優(yōu)越性，項(xiàng)目具備良好的建設(shè)環(huán)境。 根據(jù)需求調(diào)查表明，本項(xiàng)目建設(shè)將在很大程度上改善 *縣供銷系統(tǒng) 職工的居住條件，同時(shí)也 解決 不少職工因收入較低買不起市場(chǎng)高價(jià)房或無(wú)法建私房而出現(xiàn)住房困難的問(wèn)題， 本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 本項(xiàng)目建設(shè)主要包括經(jīng)濟(jì)適用房及其公共設(shè)施、道路、綠化等，目前國(guó)內(nèi)對(duì)此的設(shè)計(jì)和施工技術(shù)都十分成熟， 結(jié)合選址點(diǎn)較好的地質(zhì)地形條件，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。 本項(xiàng)目總用地面積為 700 平方米， 建筑面積為 6500 平方米 。項(xiàng)目總投資 2000 萬(wàn)元， 其中企業(yè)自籌 1850 萬(wàn)元，申請(qǐng)政府資金 150萬(wàn)元。 項(xiàng)目 施工期約為 2 年。 議 按照經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的有關(guān)政策，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)搞好小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 抓緊按有關(guān)程序辦妥相關(guān)手續(xù)，加大籌資力度，確保項(xiàng)目順 利實(shí)施。 加強(qiáng)工程項(xiàng)目管理，嚴(yán)格保證工 程質(zhì)量、工程進(jìn)度，做好項(xiàng)目成本控制。 做好建設(shè)期間拆建戶的妥善安置，保證拆除房屋的原住戶在項(xiàng)目建設(shè)期間的基本生活。同時(shí)協(xié)調(diào)各方面的利益做到和諧拆建。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性與市場(chǎng)定位 目建設(shè)的必要性 （ 1） 是改善職工住宿條件的需要 *縣供銷社系統(tǒng)棚戶區(qū)改造工程項(xiàng)目位于 *縣城廂鎮(zhèn)農(nóng)壇路 185 號(hào)。該區(qū)域現(xiàn)為 *縣供銷 合作社 部分 職工 的居住區(qū)。 目前 的住房 均 為平房， 因 房屋 建設(shè) 年份 久遠(yuǎn) ，現(xiàn)已 陳舊且嚴(yán)重受損 ，居住條件極差， 嚴(yán)重 制約著居住條件的提高。 而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，部分居民對(duì)于居住環(huán)境的質(zhì)量也日益提高，因此將現(xiàn)有平房拆除，在原址新建小高層十分有必要。 （ 2） 是堅(jiān)持 以人 為本，全面建設(shè)小康社會(huì)的需要 2011 年 2 月 24 日，國(guó)務(wù)院召開的全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議指出，加快保障性安居工程建設(shè)是黨中央、國(guó)務(wù)院作出的一項(xiàng)重大決策部署，是保障和改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的必然要求；是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要途徑；是加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康增長(zhǎng)的重要舉措；是促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展、全面建設(shè)小康社會(huì)的內(nèi) 在需要。推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，是各級(jí)黨委、政府的重要職責(zé)，既是經(jīng)濟(jì)任務(wù)，更是重要的政治任務(wù)。我區(qū) 2011 年保障性安居工程責(zé)任目標(biāo)任務(wù) 29 萬(wàn)套，相當(dāng)于 2010 年保障性安居工程工作任務(wù)的 4 倍，責(zé)任重大，任務(wù)巨大，難度空前。各市、縣人民政府務(wù)必高度重視， 充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)工作的重要性，把保障性安居工程建設(shè)作為調(diào)結(jié)構(gòu)、 促發(fā)展、惠民生的重要工作，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，加快完善住房保障體系，全面落實(shí)各項(xiàng)政策措施，多渠道增加保障性住房供應(yīng)，為實(shí)現(xiàn)黨的十七大提出的 “住有所居 ” 目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 建立經(jīng) 濟(jì)適用住房，滿足中低收入家庭的基本住房需求，既關(guān)系到千家萬(wàn)戶中低收入家庭的切身利益，也是人民政府義不容辭的重要職責(zé)所在。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，讓符合條件的中低收入家庭買得起、住得上經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的住房，對(duì)于解決中低收入家庭住房問(wèn)題，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，體現(xiàn)社會(huì)公平 ， 具有重要意義。 因此， 本項(xiàng)目以切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，有步驟地 以 解決 *供銷社 低收入家庭住房困難為原則，是 響應(yīng)政府號(hào)召的一大舉措。 （ 3） 是響應(yīng)政府號(hào)召的舉措 為保質(zhì)保量完成今年的保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，讓困難群眾共享改革發(fā)展成果， 5 月 11 日， *縣召集相關(guān)部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等在縣住建局召開保障性安居工程建設(shè)工作會(huì)議，對(duì)對(duì)保障性安居工程建設(shè)工作進(jìn)行了具體的安排部署。 會(huì)議指出，實(shí)施保障性安居工程是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的需要，是改善民生的需要，也是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的 需要。一定要高度重視這項(xiàng)工作，采取強(qiáng)有力措施，切實(shí)將保障性安居工程建成民心工程、德政工程、陽(yáng)光工程。 會(huì)議強(qiáng)調(diào)，做好保障性安居工程建設(shè)工作意義重大，要做到“四個(gè)明確 ”，一是明確任務(wù)，要按照任務(wù)抓好落實(shí)。二是要明確人員。分解到任務(wù)的單位要成立安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組，做好方 案，專人負(fù)責(zé)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。三是要明確要求。要嚴(yán)格按照相關(guān)材料要求做好工作，不打折扣。四是要明確好時(shí)間，必須確保這些項(xiàng)目在 9 月底前開工。會(huì)議還強(qiáng)調(diào)，必須嚴(yán)格按照各自工作分工，協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，密切配合，形成推動(dòng)保障性安居工程的強(qiáng)大合力，確保今年的保障性安居工程建設(shè)任務(wù)保質(zhì)保量完成。 據(jù)了解， 2011 年 *縣計(jì)劃籌建公共租賃住房 300 套，廉租住房 500 套，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 200 套，棚戶區(qū)改造 284 套。 綜上所述，項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。 場(chǎng)定位 經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)解決一個(gè)社會(huì)在住房方面的基本保障問(wèn)題 ，它 體現(xiàn)了政 府對(duì)低收入者的關(guān)愛 ，一方面國(guó)家大力支持并規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的各項(xiàng)政策，為住宅建設(shè)發(fā)展展示了廣闊的空間，為中低收入家庭通過(guò)租、買經(jīng)濟(jì)適用住房來(lái)提高生活質(zhì)量增強(qiáng)了信心。另一方面，本項(xiàng)目屬定向開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的對(duì)象應(yīng)為符合相關(guān)資格的、 接受審 查并公示通過(guò)的 *供銷社 內(nèi)部職工。 按項(xiàng)目單位對(duì)其內(nèi)部職工住房情況進(jìn)行摸底統(tǒng)計(jì)，本項(xiàng)目可滿足*縣供銷社 職工住房需求。 第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條 件 目建設(shè)地點(diǎn)概況 （ 一 ）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目建址位于 *縣城廂鎮(zhèn)農(nóng)壇路 185 號(hào) 。 用地區(qū)域內(nèi) 原為混合砂漿砌筑 的平房 。 （ 二 ）建設(shè)地點(diǎn)概況 （ 1） 地理位置 *縣位于 *中南部，是 *首府 南寧市轄縣。縣城距南寧市區(qū) 32 公里，縣域面積 3378 平方公里，轄 13 個(gè)鎮(zhèn)， 218 個(gè)村（居）委會(huì)。全縣人口 65 萬(wàn)，其中 壯族 人口 56 萬(wàn)人，約占總?cè)丝诘?86%。 （ 2） 社會(huì)經(jīng)濟(jì) “十一五 ”期間， *縣 在區(qū)、市黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以鄧小平理論 和 “三個(gè)代表 ”重要思想為指導(dǎo)，全面貫徹落實(shí)黨的十六大精神，深入開展學(xué)習(xí)實(shí)踐 科學(xué)發(fā)展觀 活動(dòng)，實(shí)施 “工業(yè) 富縣 ”戰(zhàn)略，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全縣工業(yè)發(fā)展， 工業(yè)經(jīng)濟(jì) 保持良好的發(fā)展勢(shì)頭。 主要目標(biāo)完成情況 2010 年縣本級(jí)完成現(xiàn)價(jià) 工業(yè)總產(chǎn)值 124 億元（含兩糖），比 2005 年增長(zhǎng) ，年均增長(zhǎng) 完成 工業(yè)增加值 43 億元，比 2005年增長(zhǎng) ，年均增長(zhǎng) 企業(yè) 生產(chǎn)規(guī)模 不斷擴(kuò)大，重點(diǎn)企業(yè)成長(zhǎng)迅速 工業(yè)結(jié)構(gòu) 由比較單一的初級(jí) 農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè) 為主向多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展， 新興產(chǎn)業(yè) 呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢(shì)頭。 2010 年，縣本級(jí)規(guī)模以上 醫(yī)藥企業(yè) 9 家，比 2005 年增加 7 家；規(guī)模以上 陶瓷 企業(yè) 7 家，比 2005年增加 6 家；規(guī)模以上 塑料制品 企業(yè) 5 家，比 2005 年增加 4 家。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 進(jìn)一步優(yōu)化 工業(yè)結(jié)構(gòu) 由比較單一的初級(jí) 農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè) 為主向多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展， 新興產(chǎn)業(yè) 呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢(shì)頭。 2010 年，縣本級(jí)規(guī)模以上 醫(yī)藥企業(yè) 9 家，比 2005 年增加 7 家；規(guī)模以上 陶瓷 企業(yè) 7 家，比 2005年增加 6 家 ；規(guī)模以上 塑料制品 企業(yè) 5 家，比 2005 年增加 4 家。 工業(yè)集中區(qū)建設(shè)進(jìn)一步完善，工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展 2002 年伊嶺工業(yè)集中區(qū)成立以來(lái)，投入了大量財(cái)力、人力建設(shè)集中區(qū)，目前集中區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施基本完善，城南、城西工業(yè)園區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)大，形成了 林產(chǎn)品 加工業(yè) 、建材業(yè)、制藥業(yè)、紙塑包裝業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、 機(jī)械制造業(yè) “六大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè) ”的發(fā)展格局。預(yù)計(jì)2010 年伊嶺工業(yè)集中區(qū)工業(yè)企業(yè)數(shù)達(dá) 120 家以上，比 2005 年增加110 多家，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 80 家以上，比 2005 年增加 76 家。預(yù)計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值 40 億元，比 2005 年增加 38 億元，其中規(guī)模工 業(yè)總產(chǎn)值 39 億元，比 2005 年增加 元。 設(shè)條件 然條件 氣象條件 *縣地處低緯度，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候，光能充足，熱量豐富。年平均氣溫 ，一月平均氣溫 ，七月平均氣溫 ，極端最高氣溫 ，極端最低氣溫 。年平均降水量 1 233 量主要集中在 4。 水文特征 *河是 *縣境內(nèi)的主要河流，發(fā)源于大明山，全長(zhǎng) 198 下游隆安白馬煤礦處匯入右江。有 132穿 *縣境，豐水期流量 33.3 m3/s，平水期流量 26.0 m3/s， 90%s，流域面積 4131 中在南寧市境內(nèi) 3102 *河既是 *縣工業(yè)、生活用水水源，也是城市工業(yè)、生活廢水的受納水體。 通運(yùn)輸條件 *境內(nèi)公路四通八達(dá)，是大西南陸路出海的重要通道之一。境內(nèi) 210 國(guó)道 及 20323、 20321 省道、渝湛高速公路北往 貴州 、 重 慶、南到 湛江港 、 北海港 、 防城港 。 目配套工程條件 項(xiàng)目 位于 *縣城廂鎮(zhèn)農(nóng)壇路 185 號(hào) *供銷系統(tǒng)的 生活區(qū)內(nèi)， 供水、排水、通訊、電力等市政配套設(shè)施齊全。 供水 項(xiàng)目 用水由 *縣市政給水管網(wǎng)提供 ， 水質(zhì)和水量均能滿足項(xiàng)目需求 。 排水 項(xiàng)目排水體制擬采用雨污分流制。雨水排入市政雨水管網(wǎng)。 項(xiàng)目 污水主要為生活污水，經(jīng)匯集后統(tǒng)一匯入室外化糞池處理達(dá)標(biāo)后，排入市政污水管網(wǎng)輸送至 *縣污水處理廠處理。 供電 項(xiàng)目地電源來(lái)自 *縣市政電網(wǎng) ，其供電能力充足，能夠保證項(xiàng)目建設(shè)所需的用電要求。 活配套設(shè)施條件 項(xiàng)目位于 *縣城廂鎮(zhèn)農(nóng)壇路 185 號(hào) *供銷系統(tǒng)的生活區(qū)內(nèi)，項(xiàng) 目南面緊鄰農(nóng)壇路， 出行交通 設(shè)施完善；項(xiàng)目附近有小學(xué)、初中等 文化教育 設(shè)施；以及 醫(yī)療衛(wèi)生 所 等生活配套設(shè)施。 程地質(zhì)條件 本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地內(nèi)埋藏的地層依據(jù)勘察結(jié)果，自上而下可分為素填土、粉質(zhì)黏土、殘積土、元古界強(qiáng)風(fēng)化板巖和中風(fēng)化板巖，其地層較為簡(jiǎn)單，擬建場(chǎng)地屬中軟地土，類建筑場(chǎng)地，無(wú)巖溶、土洞、邊坡、液化等無(wú)不良地質(zhì)構(gòu)造現(xiàn)象，工程地質(zhì)條件較好。根據(jù)擬建建筑物特點(diǎn)及場(chǎng)地特征，本場(chǎng)地在部分基巖出露較淺，且粉質(zhì)粘土厚，層位較均勻，可選擇淺基礎(chǔ)形式。局部較深處可采用獨(dú)立樁基礎(chǔ)。 文地質(zhì)條件 本項(xiàng)目場(chǎng)地地下 水主要表現(xiàn)為孔隙水及弱裂隙水，孔隙水賦存于上部土層中，弱裂隙水賦存于基巖裂隙中，通過(guò)地質(zhì)勘察，未發(fā)現(xiàn)承壓水及地下水突涌地段，地下水主要由地表水體補(bǔ)給，場(chǎng)地內(nèi)埋藏地層均為弱透水性，水力梯度小，一般水交替循環(huán)較慢。根據(jù)對(duì)場(chǎng)地環(huán)境水分析，并參照鄰近區(qū)地下水質(zhì)分析結(jié)果，地下水對(duì)鋼筋砼無(wú)侵蝕作用。 質(zhì)構(gòu)造與地震效應(yīng) 在大地構(gòu)造上，本項(xiàng)目地位于漢江 洞庭呦陷區(qū)邊緣，地處隆起區(qū)與盆地間連接統(tǒng)一的地帶，其基底為元古界冷家溪群淺變質(zhì)巖系。其地震穩(wěn)定性主要受湘江斷裂的影響，歷史上曾發(fā)生 6 次 級(jí)地震，挽近時(shí)期仍在 活動(dòng)，根據(jù)鉆空資料及鄰區(qū)地質(zhì)資料，場(chǎng)地基巖為單斜巖層，地質(zhì)構(gòu)造相對(duì)簡(jiǎn)單。 依據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（ 001）判定，場(chǎng)地土層等效剪切波速 140m/s，覆蓋層厚度 15 米 ,本場(chǎng)地為中軟土， 類建筑場(chǎng)地 ,其地震基本烈度為 7 度，建議工程按照 7 度進(jìn)行抗震設(shè)防。設(shè)計(jì)基本地震加速度 計(jì)特征周期值 第四章 建設(shè)方案及規(guī)劃說(shuō)明 平面布置 本要求 規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟(jì)性、時(shí)代性、超前性，成為*供銷系統(tǒng)生活區(qū)的 有機(jī)組成部分。 堅(jiān)持“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則，著重于環(huán)境的立意和刻畫，創(chuàng)造一個(gè)方便、安全、舒適、和諧的人居環(huán)境。 住宅建筑設(shè)計(jì)力求達(dá)到居室方便、舒適、安全、居住生活空間功能布局合理，設(shè)施齊全。 總圖布置滿足規(guī)劃要求 。 面布置 根據(jù) *縣城市建設(shè)總體規(guī)劃的要求、周邊環(huán)境以及原小區(qū)現(xiàn)有布局情況，因地制宜靈活布置各住宅。 在進(jìn)行綠化布局和道路工程布局時(shí)，注意與住宅區(qū)原有道路及綠化帶的協(xié)調(diào)一致。 區(qū)擬建規(guī)模 依據(jù)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范、城市用地分類與規(guī)劃建筑用地標(biāo)準(zhǔn)、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范、民用設(shè)計(jì)通則，針對(duì)地域氣候特征和文化傳統(tǒng)，以及不同的服務(wù)對(duì)象和消費(fèi)群體，創(chuàng)造出市場(chǎng)能夠接受的舒適居住環(huán)境，體現(xiàn) “以人為本 ”的原則。注重住宅的套型結(jié)構(gòu)，合理的空間尺度，明確的功能分區(qū)，使人們既有一個(gè)活動(dòng)、散步、 休閑的地方，又有一個(gè)好的居住環(huán)境，精心的立面設(shè)計(jì)，使住宅充分體現(xiàn)美感。經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)強(qiáng)調(diào)與成片開發(fā)的商住區(qū)統(tǒng)一劃，從設(shè)計(jì)上營(yíng)造出與居住生活相吻合的空間層次結(jié)構(gòu)，貫徹以人為本的原則，注重強(qiáng)調(diào) 其文化內(nèi)涵和品性，增強(qiáng)空間層次感。 項(xiàng)目占地面積 3000 平方米，總建筑面積 10800 平方米，共 2 棟，每棟均按 13 層設(shè)計(jì)。 108 套，每套面積約為 80120 平方米。 礎(chǔ)及結(jié)構(gòu) 程概況 依據(jù)中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（ 2001 年），本場(chǎng)地地址抗震設(shè)防烈度為 7 度區(qū)，設(shè)計(jì)基本地震加速度值 計(jì)地震分組為第一組。故本項(xiàng)目各主要建構(gòu)筑物應(yīng)依據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的抗震設(shè)計(jì)。 計(jì)依據(jù) 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ 2001） 高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 (建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（ 2010） 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（ 2002） 建筑結(jié)構(gòu)可靠度統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（ 2001） 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（ 2002） ； 設(shè)置鋼筋混凝土構(gòu)造柱多層磚房抗震技術(shù)規(guī) （ 13 計(jì)參數(shù) （ 1） 荷載取值 a、恒荷載標(biāo)準(zhǔn)值 恒荷載標(biāo)準(zhǔn)值均按實(shí)計(jì)取。樓面裝修及粉刷取 b、活荷載標(biāo)準(zhǔn)值 商場(chǎng)及商場(chǎng)樓梯 宅 生間 出陽(yáng)臺(tái)及走廊 人屋面 上人屋面 m2 c、風(fēng)荷載基本風(fēng)壓值 m2 d、基本雪壓值 結(jié)構(gòu)選型 本工程框架 為 剪力墻結(jié)構(gòu)體系。 礎(chǔ)設(shè)計(jì) 為保證基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確合理性，要求建設(shè)方在設(shè)計(jì)方進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)之前，提供施工圖設(shè)計(jì)階段的工程地質(zhì)勘察報(bào)告。 構(gòu)防火 本建筑耐火等級(jí) 定 為一級(jí)，建筑構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限，均滿足高層 民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ 要求。 用輔助工程 排水 （ 1）設(shè)計(jì)依據(jù) 建筑給水設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 2001 年版） 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 2）供水 給水（生活給水及消防用水） 本項(xiàng)目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管網(wǎng)供給，其水量、水質(zhì)均可滿足本項(xiàng)目的要求。 根據(jù)本建筑的高度、布局，從節(jié)能考慮，本項(xiàng)目為多層建 筑，生活給水靠市政管網(wǎng)直接供水能滿足項(xiàng)目需求。室外管網(wǎng)成環(huán)狀，公共、生活、消防合一，并按防火規(guī)范要求設(shè)置消防栓。 排水 室外排水系統(tǒng)采取雨污分流制，雨水直接排入室外明溝，采用重力流直接排入城市排水管網(wǎng)，污水主要為生活污水， 統(tǒng)一處理后排入市政管網(wǎng)。 配電 依據(jù) 國(guó)家有關(guān)電氣設(shè)計(jì)相關(guān)規(guī)范、規(guī)定。 項(xiàng)目單位對(duì)本工程的有關(guān)要求。 用電負(fù)荷的確定 本項(xiàng)目用電負(fù)荷主要以應(yīng)急照明、普通照明、電器設(shè)備等。根據(jù)目前的用電水平和國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，用電設(shè)施 按住宅 40w/上室外照明及設(shè)備用電并考慮同時(shí)系數(shù)和需要系數(shù)等因數(shù)。 電源 本項(xiàng)目供電來(lái)自 市政電網(wǎng) ，其供電能力充足，能夠保證項(xiàng)目建設(shè)及項(xiàng)目建成后所需的用電要求。 信 住宅、辦公和公用通信設(shè)施及寬帶網(wǎng)的接入，由當(dāng)?shù)仉娦挪块T實(shí)施解決。 宅設(shè)計(jì) 元設(shè)計(jì) 項(xiàng)目占地面積 3000 平方米，總建筑面積 10800 平方米。擬建設(shè)經(jīng) 2 棟 13 層的小高層住宅樓，戶型為 80120 平方米 /戶。 體設(shè)計(jì) 體現(xiàn)居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性，并注意單 體局部和整體效果，采取不同的處理的手法，使單位建筑美觀雅致，在考慮經(jīng)濟(jì)適用房特點(diǎn)的同時(shí)，注重內(nèi)在質(zhì)量和外在美學(xué)。 第五章 節(jié)能、環(huán)保、消防、勞動(dòng)安全 能節(jié)水措施 能 節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù) 公共建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) 綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 50378 （ 2）節(jié)能措施 項(xiàng)目建成后，用電范圍主要是照明、空調(diào)等，為了減少能耗，采取以下措施： 供電設(shè)計(jì)按就近原則合理配置，以減少線路損耗，供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。 采取低壓電容器補(bǔ)償，減少無(wú)功損耗。 在電器設(shè)備的選型及建筑物內(nèi)、外照明燈具選用上，采用新型節(jié)能設(shè)備、高效燈具，減少用電負(fù)荷。如采用節(jié)能型筒燈，日光燈采用電子啟動(dòng)器，公共場(chǎng)所不使用白熾燈等。 加強(qiáng)用電管理，減少能耗。 本項(xiàng)目建筑物的設(shè)計(jì)中，充分考慮利用自然通風(fēng)和采光，以減少 不必要的電能消耗，同時(shí)也有利于居民和場(chǎng)內(nèi)其他人員的身心健康。 水 采取節(jié)水型設(shè)備設(shè)施，降低水資源消耗。 加強(qiáng)用水管理，搞好供水系統(tǒng)的防滲、防漏。 境保護(hù) 據(jù) 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) 城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn) 大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn) 建筑施工場(chǎng)界噪聲限值 地下水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 14848 地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 染源 與污染物 項(xiàng)目建設(shè)地為 *縣供銷系統(tǒng)生活區(qū)內(nèi) ，現(xiàn)狀無(wú)大的污染源，適合本項(xiàng)目的建設(shè)。 本項(xiàng)目建設(shè) 過(guò)程產(chǎn)生的 主要 污染源及 污染物是施工過(guò)程中運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的粉塵、噪音以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)產(chǎn)生的生活垃圾、生活污水等，擬建項(xiàng)目無(wú)工業(yè)污染和化學(xué)污染。項(xiàng)目的建設(shè)不會(huì)對(duì)原有環(huán)境狀況造成影響，在對(duì)相關(guān)污染物進(jìn)行處理后基本沒有污染。 保措施 粉塵 本項(xiàng)目粉塵的形成是在工程建設(shè)期間。按環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定 ,通過(guò)灑水降塵和噴灑抑塵藥劑等措施，把粉塵控制在每立方米空氣含量不超過(guò) 10 毫克，控制粉塵對(duì)周圍環(huán)境的污染。 噪音 建設(shè) 期內(nèi)機(jī)械及運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪音，通過(guò)建筑機(jī)械設(shè)備選用和避免深夜作業(yè)（一般不超過(guò)晚上十點(diǎn)）來(lái)進(jìn)行控制。 廢水 生活廢水和機(jī)房油污水，采取雨污分流和污廢水經(jīng)相應(yīng)處理后實(shí)施達(dá)標(biāo)排放。 其他廢棄物 生活垃圾。區(qū)域內(nèi)設(shè)置垃圾站，生活垃圾和一般包裝廢棄物由專職人員清掃并送至垃圾站，再由環(huán)衛(wèi)清潔車每天運(yùn)往垃圾處理場(chǎng)實(shí)行垃圾無(wú)害化、資源化、減量化的“三化”處理。 項(xiàng)目建成后，積極搞好區(qū)域綠化，創(chuàng)造良好的衛(wèi)生環(huán)境，減少噪聲和粉塵污染。 防 計(jì)依據(jù)和原則 依據(jù) a.建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 2001 年修訂本） b.建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 原則 防為主，防消結(jié)合”的方針。 防措施 區(qū)域內(nèi)設(shè)置消防栓和滅火器，消防栓、滅火器數(shù)量與間距按照當(dāng)?shù)叵啦块T的要求布防。 平面布置上，要考慮設(shè)置消防通道、消防龍頭。 室內(nèi)裝修及走廊采用非燃燒材料或難燃燒材料，夾板等裝飾材料要用防火涂料浸泡涂刷 ,地毯、簾布盡量采用阻燃材料制成的。 電器、電線的布置與裝飾物要有一段安全距離。 設(shè)計(jì)時(shí)留出消防通道出 口。 施工時(shí)，施工單位要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求施工，不得擅自更改施工圖。 項(xiàng)目建成后，要建立安全巡視制度，制定安全規(guī)章，設(shè)置安全警示，對(duì)區(qū)域內(nèi)居民和全體工作人員進(jìn)行安全教育。 注意火警預(yù)防， 在 本項(xiàng)目平面布置圖中標(biāo)明每一消防箱和消防龍頭的位置，定期請(qǐng)消防支隊(duì)到街區(qū)來(lái)進(jìn)行滅火示范。 防手段 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)均采用消防冷卻水和干粉滅火器共同撲滅火災(zāi)。 冷卻水消防系統(tǒng)采用常高壓給水消防系統(tǒng)。 防器材 本項(xiàng)目分別配置一定數(shù)量推車式和手提式干粉滅火器。 全衛(wèi)生 為了嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生，除采取消 防措施外必須加強(qiáng)消防安全教育。 為確保人身安全，各住戶 對(duì)所有配電設(shè)備、用電設(shè)備和金屬外殼及管線支架等金屬件采用接零保護(hù)，并設(shè)置必要的工作接地系統(tǒng)。 加強(qiáng)設(shè)備選型，合理布置噪聲源，努力降低噪聲對(duì)環(huán)境的影響。 合理安排功能分區(qū)和安全疏散通道，滿足防護(hù)安全距離要求，從規(guī)劃上防止各類事故。 充分利用空坪隙地進(jìn)行場(chǎng)地綠化，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美舒適的環(huán)境。 按規(guī)定搞好抗震設(shè)防和防雷減災(zāi)設(shè)計(jì)。 第六章 項(xiàng)目管理 目實(shí)施計(jì)劃 目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 為使本項(xiàng)目盡快建成并投入使用，項(xiàng)目批復(fù)后，應(yīng)盡快 委托有關(guān)部門進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和資金落實(shí)，同時(shí)做好設(shè)備考察和訂貨工作，并對(duì)工程建設(shè)實(shí)行招投標(biāo)。同時(shí)，為確保工程進(jìn)度和建成運(yùn)營(yíng)后達(dá)到預(yù)期效益，應(yīng)合理安排工期，做好市場(chǎng)開發(fā)和管理人員的培訓(xùn)工作。 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況，預(yù)計(jì)批復(fù)可行性研究報(bào)告后，項(xiàng)目從前期準(zhǔn)備工作到竣工驗(yàn)收投入使用共需 2 年 時(shí)間。 設(shè)方式 采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。 目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度建議 項(xiàng)目施工期預(yù)計(jì)共 2 年，期間每 3 個(gè)月劃分為 1 季，共 8 季。 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度 詳見表 6 表 6 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 施工期 工程名稱 1 季 2 季 3 季 4 季 5 季 6 季 7 季 8 季 施工前準(zhǔn)備 基礎(chǔ)、地下室 結(jié)構(gòu)、主體 裝飾等分項(xiàng)工程 安裝工程 室外工程 銷售階段 構(gòu)設(shè)置及勞動(dòng)定員 本經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的建設(shè)按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，本著精簡(jiǎn)、高效的原則設(shè)置職能部門和進(jìn)行勞動(dòng) 定員。 構(gòu)設(shè)置 總經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理 營(yíng)銷部 財(cái)務(wù)部 工程部 動(dòng)定員 本項(xiàng)目為總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，勞動(dòng)定員為 7 人。其中： 營(yíng)銷部 2 人，協(xié)助項(xiàng)目前期手續(xù)報(bào)批和客戶接待及經(jīng)濟(jì)適用房戶資格材料發(fā)放、收集、報(bào)審等。 財(cái)務(wù)部 2 人，由公司財(cái)務(wù)人員兼任，負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程財(cái)務(wù)計(jì)劃管理。 工程部 2 人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期手續(xù)報(bào)批和建設(shè)期工程管理。 項(xiàng)目經(jīng)理 1 人，負(fù)責(zé)職權(quán)內(nèi)本項(xiàng)目工作。 業(yè)管理 項(xiàng)目建成竣工驗(yàn)收并完成定向租售后，其物業(yè)管理工作交由*縣供銷社 物業(yè)管 理部門統(tǒng) 一管理。 投標(biāo)與合同管理 按照公開公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原則，采取招標(biāo)的方式選擇有資質(zhì)、資信好、有實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)豐富的勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位及大宗材料設(shè)備供應(yīng)商等簽訂工程承包合同。嚴(yán)格履行合同，并加強(qiáng)合同管理，確保工程質(zhì)量，控制項(xiàng)目投資和工程實(shí)施進(jìn)度。 標(biāo)范圍 本項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及水泥、鋼材等大宗設(shè)備材料的采購(gòu)均為招標(biāo)的范圍。 標(biāo)組織形式 對(duì)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及水泥、鋼材等大宗設(shè)備材料的采購(gòu)采取委托招標(biāo)的組織形式。 標(biāo)方式 根據(jù)不同 的標(biāo)的物，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定要求分別擬采用公開招標(biāo)方式或邀請(qǐng)招標(biāo)方式。 標(biāo)公告發(fā)布 根據(jù)國(guó)家招投標(biāo)法及 *壯族自治區(qū) 實(shí)施中華 人民共和國(guó)招投標(biāo)法辦法，擬在 區(qū) 、市級(jí)媒體或其它公開刊物上公開招標(biāo)信息。 同管理 本項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，建設(shè)方應(yīng)根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法及國(guó)際通用的 款同項(xiàng)目參與各方簽定工程承包合同，安排專人從事工程合同管理，嚴(yán)格把關(guān)工程質(zhì)量、確保工程實(shí)施進(jìn)度、加強(qiáng)工程投資控制，并注重索賠與反索賠管理 。 第七章 投資估算及資金籌措 資 估算 本項(xiàng)目總投資估算為 1300 萬(wàn)元 ，各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算如下： 表 7 投資估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 費(fèi)用名稱 估算價(jià)（萬(wàn)元） 備注 一 土地款 遷費(fèi) 二 前期費(fèi)用 其中 1、設(shè)計(jì) 13 總建面積 *20 元 /、設(shè)計(jì)審圖 計(jì)費(fèi) *20% 3、勘察 地面積 * /、臨時(shí)水電 地面積 * /、場(chǎng)地平整 驗(yàn)值 三 建筑安裝 建面積 *1150 元 /電梯） 四 室外工程 130 總建面積 *200 元 / 報(bào)建費(fèi) 程造價(jià) *6%+總建面積 * / 不可預(yù)見 （二）（五）】 *3% 七 監(jiān)理費(fèi) 筑安裝費(fèi) *八 管理費(fèi) 筑安裝費(fèi) *3% 九 營(yíng)銷費(fèi) 售額 *2% 十 竣工審圖費(fèi) 筑安裝費(fèi) *十一 房屋交易管理費(fèi) 售額 *十二 拆遷安置費(fèi) 戶每月按 200 元 十三 總成本 1300 【（一） + （十二）】 十四 平均成本 2000 元 /金籌措 及投資計(jì)劃 本項(xiàng)目總投資 1300 萬(wàn)元，其中企業(yè)自籌 1150 萬(wàn)元， 150 萬(wàn)元申請(qǐng)政府補(bǔ)貼。 資金分期使用預(yù)計(jì)表 費(fèi)用名稱 1 2 3 4 5 6 7 8 合計(jì) 土地 0 0 0 0 0 0 期費(fèi)用 0 0 0 0 0 0 安工程 0 0 外工程 0 0 0 0 0 0 130 報(bào)建費(fèi) 0 0 0 0 0 0 理費(fèi) 0 0 0 可預(yù)見 0 0 理費(fèi) 0 0 0 設(shè)投資合計(jì) 0 0 建設(shè)投資累計(jì) 營(yíng)銷費(fèi)用 0 0 0 第八章 效益評(píng)價(jià) 益分析 根據(jù)本項(xiàng)目的物業(yè)特點(diǎn)及市場(chǎng)調(diào)查的分析預(yù)測(cè)，擬定本項(xiàng)目銷售業(yè)務(wù)及銷售均價(jià)為：小高層總建筑面積 10800 平方米，平均售價(jià)2300 元 /平 方米。 項(xiàng)目銷售計(jì)劃方案詳見銷售、回收資金計(jì)劃表。 項(xiàng)目施工期共計(jì) 2 年，即 24 個(gè)月。為方便統(tǒng)計(jì)，本報(bào)告擬將每三個(gè)月劃分為 1季，則項(xiàng)目施工期共有 8 季。 銷 售 時(shí) 段 銷售物業(yè) 住宅 面積 均價(jià) 金額 / 元 1 季 0 0 0 2 季 0 0 0 3 季 0 0 0 4 季 1300 2335 季 1700 2290 季 1260 2260 季 1160 2300 季 1080 合計(jì) 6500 2300 1495 項(xiàng)目名稱 金額（萬(wàn)元） 1、總銷售收入 1495 2、投資總成本 1300 3、營(yíng)業(yè)稅及附加 （ 1） *、毛利潤(rùn) (1)-(2)-(3)=、所得稅 (4)*33%=、所得稅后利潤(rùn) (4)-(5)=、投資年收益率 項(xiàng)目現(xiàn)金流量詳見下表現(xiàn)金流量表。 現(xiàn)金 合計(jì) 項(xiàng)目 萬(wàn)元 1 季 2 季 3 季 4 季 5 季 6 季 7 季 8 季 1、 現(xiàn)金流入 14954 0 0 0 、銷售收入 14954 0 0 0 、其他收入 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2、現(xiàn)金流出 a、項(xiàng)目投資 1300 b、營(yíng)業(yè)稅及附加 0 0 、所得稅 凈現(xiàn)金流量 4、年凈現(xiàn)金流量 、累計(jì)現(xiàn)金流 、折現(xiàn)現(xiàn)金流量 i=6% 、累計(jì)折現(xiàn)流量 務(wù)凈現(xiàn)值 會(huì)效益評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)實(shí)用房建設(shè)是黨和政府關(guān)心人民群眾的“德政工程”，其目的是為解決困難企業(yè)中低收入