某項(xiàng)目宗地投資可行性研究報(bào)告

) ) )泰花園 ) ) )泰花園 1 一、總 論 1項(xiàng)目建設(shè)背景 海南娜財(cái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前萬寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇靠近萬寧市東星高速公路出入口處東北面即萬寧新車站東北側(cè)海南東華鞋廠工業(yè)區(qū) 簡(jiǎn)稱 1號(hào)地塊 )和海南嘉泰摩托車 土地 (簡(jiǎn)稱 2 號(hào)地塊 )，開發(fā)高檔 宅小區(qū)，建設(shè)萬寧首個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)。公司在萬寧市已有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和一定的知名度，普遍得到萬寧市市民和政府的認(rèn)可，由于 1 號(hào)地塊 和 2號(hào)地塊僅一路之隔，這為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來不可多得的商機(jī)。 根據(jù)萬寧市城市規(guī)劃發(fā)展及本企業(yè)發(fā)展的需要，擬競(jìng)買 1號(hào)地塊和2號(hào)地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)萬寧市以及白龍路萬城鎮(zhèn)東星新區(qū)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)規(guī)劃為未來新城區(qū)商業(yè)中心及居住組團(tuán)。公司競(jìng)買后將 1號(hào)和 2號(hào)工業(yè)用地用途變更為開發(fā)建設(shè)用地（商住用地），土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由公司指派專人在土地管理局和市規(guī)劃局辦理。 地塊競(jìng)拍時(shí)間將在近期分別舉行，各項(xiàng)前期籌備工作已相繼開展。 2項(xiàng)目概況 (1)項(xiàng)目名稱： 目。（該案名為暫定） (2)建設(shè)地點(diǎn)： 位于 萬寧市東星新區(qū) 海南東線高速公路萬寧出入口北側(cè) 800米處， 萬寧新車站北側(cè)。 (3)建設(shè)單位：海南娜財(cái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 ) ) )泰花園 ) ) )泰花園 2 (7)資質(zhì)等級(jí)：城市綜合開發(fā)二級(jí)。 (9)工程概況： 目占地 約 ，總建筑面積 為 方米 ，容積率為 定），項(xiàng)目建設(shè)有住宅二千余套，擬 規(guī)劃建設(shè)多層（ 6層）或聯(lián)排別墅（二層半）、小高層住宅，臨街規(guī)劃為兩層商業(yè)配套服務(wù)性用房。 經(jīng)估算，工程總投資40760萬元，每平方米造價(jià) 1320元。 (10)資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由公司自籌，不足投資通過預(yù)售房款解決。 3該地塊投資可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù) 目地塊現(xiàn)狀、區(qū)位環(huán)境條件及公司提供的資料，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位及客戶定位，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。 5. 研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)在競(jìng)買后立即辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè) 由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和萬寧市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體 及島外休閑度假消費(fèi)群體 ，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)萬寧市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項(xiàng)目開發(fā)土地利用 1 號(hào)和 2 號(hào)生產(chǎn)用地，對(duì)改善萬寧市居民居住條件，拉動(dòng)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推進(jìn)萬寧市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)，有明顯的社會(huì)效益。 ) ) )泰花園 ) ) )泰花園 3 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作 出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 二、海南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、海南房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 a、 2007 年上半年海南房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 今年上半年，海南省房地產(chǎn)發(fā)展主要特點(diǎn)是投資增幅低于全國水平，房屋銷售量增幅不大，銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升，房?jī)r(jià)增幅低于全國平均水平。 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局海南調(diào)查總隊(duì)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 6月份，全國房屋銷售價(jià)格同比指數(shù)為 口市房屋銷售價(jià)格同比指數(shù)為 全國 70個(gè)大中城市中排位第位。 據(jù)悉， 1份，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 增幅低于全國平均水平。其中，商品房投資額 比增長(zhǎng) 1份房屋施工面積 平方米，同比增長(zhǎng) 從供給層面上看，海南省房地產(chǎn)投資并未出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。 1南省房屋銷售面積 比增長(zhǎng) 其中住宅銷售面積 比增長(zhǎng) 從需求層面上看，增長(zhǎng)也比較緩慢。 業(yè)內(nèi)人士分析，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)島外購 房者占有較大比重。) ) )泰花園 ) ) )泰花園 4 ?？谑蟹课蒌N售對(duì)象 50是島外消費(fèi)者，三亞市房屋銷售對(duì)象 90是島外消費(fèi)者。 6 月份，?？谑行陆ㄉ唐纷≌骄蹆r(jià) 3590 元，三亞市新建商品住宅平均售價(jià) 6965元。 b、海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)分析 近來，海南旅游與房地產(chǎn)兩個(gè)高速增長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)頻頻聯(lián)姻，且構(gòu)筑了一段段旅游地產(chǎn)美好姻緣。就連和記黃埔、中信泰富、魯能集團(tuán)、美國蘆薈株式會(huì)社等豪門公子也紛紛來海南房地產(chǎn)業(yè)找媳婦。 受宏觀調(diào)控、國六條等政策影響，今年海南房地市場(chǎng)比較低迷。而旅游房地產(chǎn)卻逆市看漲，依然保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。 據(jù)了解，今年來海南購 買度假式房子的外地人比較踴躍。一些新開發(fā)樓盤的銷售情況比預(yù)想的要好，好的樓盤一期剛推出來就已銷量過半。 旅游地產(chǎn)旺銷，也導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，三亞灣旅游地產(chǎn)均價(jià)已達(dá)每平米 6000 多元，?？谖餍愫┮粠У母邫n住宅群，房?jī)r(jià)上漲也比較快，有的已接近 5000元大關(guān)。 自從旅游地產(chǎn)概念引入我省后，特別是三亞，旅游房產(chǎn)不僅全線躥紅，且已形成規(guī)模，打破海南房產(chǎn)界多年的沉寂。同時(shí)，也吸引了內(nèi)地、香港等地地產(chǎn)大鱷前來投資。 從 2005年起，一批海內(nèi)外客商前來投資開發(fā)項(xiàng)目。中信集團(tuán)以中信泰富為旗艦，投資 100 億元高調(diào)殺入海南旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，直接介入博鰲二期開發(fā)建設(shè)。中信除參與原 41 8 平方公里博鰲特別規(guī)劃區(qū)的開發(fā)外，還要將規(guī)劃區(qū)向南拓展擴(kuò)大到 122 平方公里， 2014 年前總投資將達(dá)到 300億元以上。香港華潤(rùn)集團(tuán)計(jì)劃今后 ) ) )泰花園 ) ) )泰花園 5 入 50億元的資金參與石梅灣總體發(fā)展的開發(fā)。浙江吉利集團(tuán)在海南投資 30 億元建三亞學(xué)院及落筆洞旅游項(xiàng)目。創(chuàng)維集團(tuán)投資 20 多億元在三亞投資開發(fā)了海南省最大的舊城改造項(xiàng)目 時(shí)代海岸。華人首富、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)主席李嘉誠、霍英東集團(tuán)董事總經(jīng)理霍震霆、香港恒隆集團(tuán)主席陳啟宗、泰國海南商會(huì)名譽(yù)理事長(zhǎng) 歐宗清博士、泰國中華總商會(huì)主席鄭明如等富豪們也都看上了海南房地產(chǎn)投資。 調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明，海南旅游地產(chǎn)在全國的市場(chǎng)份額已占到 40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國旅游地產(chǎn)的知名品牌。在第一屆中國旅游房地產(chǎn)會(huì)，在人們最喜歡的旅游地產(chǎn)發(fā)展的城市調(diào)查問卷中，排前三名里海南有兩個(gè)城市被首選，第一是三亞，第二是北京，?？谑堑谌??？梢姾Ｄ下糜蔚禺a(chǎn)在內(nèi)地人心中的地位。 海南旅游地產(chǎn)蘊(yùn)藏巨大商機(jī)。海南省氣候宜人、風(fēng)景優(yōu)美，具備了發(fā)展旅游地產(chǎn)充分的先天條件，而旅游經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展又為旅游地產(chǎn)的發(fā)展搭建了橋梁。國內(nèi)外大型企 業(yè)紛紛進(jìn)入海南旅游地產(chǎn)，必將掀起海南旅游地產(chǎn)新一輪開發(fā)熱潮。同時(shí)也加快實(shí)現(xiàn)海南島打造成亞洲高檔休閑度假旅居基地和富裕起來的中國人第二居住地的目標(biāo)。 事實(shí)上，旅游地產(chǎn)的發(fā)展不僅是多賣幾套房這么簡(jiǎn)單而已。由于旅游地產(chǎn)涉及多個(gè)行業(yè)，可帶來多重發(fā)展。 c、 海南二三線城市樓市分析 今年月中下旬，海南省糧食系統(tǒng)存量土地進(jìn)入市場(chǎng)，文昌、澄邁、臨高等各市縣的國有糧食企業(yè)土地資產(chǎn)公開拍賣。市縣糧食系統(tǒng)國有存量土地資產(chǎn)已經(jīng)被激活，海南二三線城市土地交易開始進(jìn)入活躍期。 ) ) )泰花園 ) ) )泰花園 6 在海南二三線城市，不僅土地交易升溫，城鎮(zhèn)樓市 也已悄然形成。在瓊海官塘鎮(zhèn)，有開發(fā)商利用當(dāng)?shù)氐臏厝獌?yōu)勢(shì)，開發(fā)度假療養(yǎng)樓盤，吸引了不少外省客戶。瓊海全市的樓盤在三年前只有個(gè)，現(xiàn)在已激增到個(gè)。在二三線城市的樓盤中，超過六成以上的房產(chǎn)被島外人士購買。 據(jù)了解，目前瓊海大部分公寓樓盤價(jià)格集中在 1500 元 /平方米至2400元 /平方米，保亭的價(jià)格在 1200元 /平方米至 1800元 /平方米，五指山市的價(jià)格更低，每平方米約 1100 在海南一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)硝煙未散之際，保亭等二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也已悄然興起，海南樓市正悄悄發(fā)生著一種深層格局的演變。 在二三線城市的樓盤中，超過六成以上的房產(chǎn)被島外人士購買。據(jù)了解，到海南二三線城市購房的多數(shù)是經(jīng)濟(jì)寬裕的內(nèi)地中老年人。海南的氣候、生態(tài)環(huán)境和較低房?jī)r(jià)，是吸引他們購房的主要原因。 近年來，保亭縣城正發(fā)生著巨大的變化，縣城高樓聳立，在七仙廣場(chǎng)附近，幾座正在修建中的樓房吸引著游客的眼睛。 據(jù)悉通過這幾年的七仙溫泉嬉水節(jié)的影響和帶動(dòng)，保亭的名氣大了，來保亭旅游、投資建設(shè)、購買住房的人多了。目前，除江西、西藏等兩省外，全國其他各省市均有人在保亭購房居祝。目前保亭房產(chǎn)的價(jià)格在 1200元 /平方米至 1800元 /平方米 。 d、海南二三線城市土地交易狀況 在房地產(chǎn)開發(fā)所有的資源中，土地是根本。 海甸島一塊面積僅 20 多畝的土地，在上個(gè)月拍賣成交價(jià)高達(dá) ) ) )泰花園 ) ) )泰花園 7 多萬元，平均地價(jià)高達(dá) 220萬元 /畝，而在兩年前這里地價(jià)不過 40萬 /畝至 60 萬 /畝。雖然這只是特例，但?？谕恋卣w價(jià)格的上漲幅度之快，仍然令眾多房產(chǎn)開發(fā)商目瞪口呆。 而三亞土地的價(jià)格上漲幅度更加驚人，三亞灣的土地在四年前價(jià)格不過 30多萬元 /畝，現(xiàn)在則高達(dá) 360多萬元 /畝。有的開發(fā)商聲稱，三亞一線海景地 400萬元 /畝也敢拿，三亞市一般的土地價(jià)格動(dòng)輒超過100萬元 /畝。 土地成 本迅速竄高的背景下，海南一些中小開發(fā)商把目光投向了海南二三線城市所轄區(qū)域，從炙手可熱的一線城市?？凇⑷齺嗈D(zhuǎn)向瓊海、文昌、保亭、五指山、陵水、萬寧等二三線城市拿地。 這一輪拿地特征已經(jīng)顯示出，海南部分開發(fā)商開始從機(jī)會(huì)主義，逐步轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略機(jī)會(huì)主義。 海南二三線樓市已經(jīng)興起，五指山市今年報(bào)建的房地產(chǎn)項(xiàng)目高達(dá)70 萬平方米。瓊海天來泉項(xiàng)目成功的示范，也增加了開發(fā)商們對(duì)海南二三線區(qū)域土地的開發(fā)信心。 中小開發(fā)商正在考慮轉(zhuǎn)向開吃二三線區(qū)域土地奶酪，澄邁、文昌是他們的考慮重點(diǎn)之一。 瓊海