舊廠房改造商業(yè)案例分析

案例分析,經(jīng)驗(yàn)借鑒和啟示,舊廠房改造概述,舊廠房改造概述,案例分析,經(jīng)驗(yàn)借鑒和啟示,舊廠房產(chǎn)生背景,社會(huì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整遺等原因致使舊廠房閑置、廢棄,舊廠房產(chǎn)生背景：隨著城市化發(fā)展腳步加快和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，許多大中城市中心區(qū)的域部分工廠由于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，擴(kuò)大再生產(chǎn)，效益不佳，環(huán)境污染等因素，紛紛退出主城搬遷郊區(qū)，廠房、倉庫留在了城區(qū)。隨著時(shí)間的推移，這些失去功能的舊廠房、倉庫，逐漸淪為廢棄、空置的老舊廠房，卻占據(jù)著城市的中心位置。,舊廠房改造動(dòng)因,舊廠房占據(jù)城市中心位置，改造再利用勢在必行,改造動(dòng)因可歸結(jié)為以下5點(diǎn)：廠房企業(yè)的自身發(fā)展：隨著企業(yè)規(guī)模的發(fā)展或企業(yè)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，原有的廠房規(guī)模已不能滿足企業(yè)的生產(chǎn)需求，或企業(yè)已不再需要此廠房，只好將廠房進(jìn)行改造實(shí)現(xiàn)再利用；城市規(guī)劃：很多廠房占據(jù)著城市商業(yè)中心，但涉及環(huán)境污染、噪音污染等與城市發(fā)展、規(guī)劃格格不入，只能進(jìn)行搬遷或改造再利用；產(chǎn)業(yè)升級：與過去工業(yè)強(qiáng)國的時(shí)代相比，現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)提倡結(jié)構(gòu)多元化、平衡化發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的升級和調(diào)整必定剩余出很多工業(yè)廠房，這些廠房只有進(jìn)行功能改造才能適應(yīng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和升級；修舊如舊的建筑保護(hù)：每個(gè)廠房都有自己的歷史，承載了一個(gè)企業(yè)或是一個(gè)時(shí)代的發(fā)展，在建筑風(fēng)格和歷史故事上都是值得保留和延續(xù)的，因此為了保護(hù)這些舊廠房，改造再利用不失為一舉兩得的方法；個(gè)性化辦公需求的崛起（SOHOLOFT）：現(xiàn)在越來越多的人不拘于方方正正的寫字樓辦公了，個(gè)性化的辦公需求如：SOHOLOFT逐漸成為一種趨勢，恰好舊廠房獨(dú)特的鋼筋鐵骨改造后能契合了這種辦公需求。,舊廠房改造動(dòng)因：舊廠房雖然廢棄、閑置，卻占據(jù)著城市的重要位置，使得改造勢在必行。,舊廠房改造方向,廢舊廠房的保護(hù)、改造再利用是歷史背景下的文化創(chuàng)新,舊廠房改造方向：為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)服務(wù)的辦公室、商鋪等商業(yè)為主，旅館、博物館、體育館為輔。,辦公室：文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)辦公室，接近4A寫字樓標(biāo)準(zhǔn)；商鋪：民俗、創(chuàng)意商品、藝術(shù)品、收藏品銷售展示；旅館：星級酒店標(biāo)準(zhǔn)或特色主題旅館方向打造；博物館：歷史文物的保護(hù)和展覽；體育館：超大空間的有效利用。更多的舊廠房改造不拘于一種形式，而是多種形式相結(jié)合，比如既有辦公又館店、體育休閑，展覽館等。既滿足辦公功能同時(shí)具備旅游休閑功能。舊廠房、倉庫改造成商業(yè)，發(fā)展商業(yè)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè),對于工業(yè)建筑遺產(chǎn)的保護(hù)、再利用和對歷史文化、工業(yè)文明的延續(xù)有重要意義。,舊廠房改造概述,案例分析,經(jīng)驗(yàn)借鑒和啟示,上海紅坊,上海8號橋,上海田子坊,上海田子坊簡介,昔日的舊廠房，今日的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)居住街區(qū),在歷史痕跡上開發(fā)創(chuàng)意，在創(chuàng)意文化中拓展功能,田子坊簡介：田子坊是老街、舊廠房、里弄居民區(qū)發(fā)展為中國最佳創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園之一，上海典型的為數(shù)不多的原生態(tài)石庫門建筑，位于原法租界和華人居住區(qū)，是工業(yè)區(qū)和商業(yè)居住街區(qū)的過渡地帶。,上海田子坊簡介,昔日的舊廠房，今日的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)居住街區(qū),原先田子坊有許多工業(yè)廠房，現(xiàn)在已經(jīng)全部置換成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),上海田子坊外立面,富有藝術(shù)感的外觀，匯聚了國內(nèi)外眾多創(chuàng)意工作室,在老建筑基礎(chǔ)上，無大面積進(jìn)行更新的，但商家自發(fā)的從立面、窗、墻、屋頂進(jìn)行創(chuàng)意改造，充滿藝術(shù)感。,在5000平方米內(nèi)引進(jìn)了10個(gè)國家與地區(qū)的藝術(shù)人群，他們在這里設(shè)立了設(shè)計(jì)室、工作室。若廠門前有10根旗桿上飄著10面不同國家的旗子，象在開一個(gè)小型的國際藝術(shù)博覽會(huì)。,上海田子坊外立面,商業(yè)、住宅、辦公融入了濃濃的藝術(shù)和時(shí)尚感,商業(yè)、住宅、辦公融于一體。特色商業(yè)打造，讓老舊的區(qū)域融入較強(qiáng)時(shí)尚感。田子坊入駐的藝術(shù)品，工藝品商店已有40余家，入駐的工作室、設(shè)計(jì)室有20余家,上海田子坊打造成效,上海的SOHO、視覺產(chǎn)業(yè)的“硅谷”,打造成效：,上海紅坊,上海8號橋,上海田子坊,上海紅坊簡介,老舊廠房變藝術(shù)創(chuàng)業(yè)園,上海紅坊老舊廠房變藝術(shù)創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目情況：紅坊國際公共文化藝術(shù)社區(qū)坐落于淮海西路570號，處于商業(yè)中心區(qū)，前身為上鋼十廠內(nèi)冷軋鋼廠舊址，建筑面積近4萬平米，5000平米綠化面積。,上海紅坊業(yè)態(tài)規(guī)劃,商務(wù)辦公、大型展廳和休閑餐飲為一體,整體規(guī)劃：紅坊商務(wù)中心分為總建筑面積18000平方米，商務(wù)辦公面積11000平方米。項(xiàng)目內(nèi)另有2600平方米大型展示廳、1400平方米畫廊和2000平方米酒吧、咖啡廳、西餐廳等休閑場所及1000平方米手工作坊。,上海紅坊項(xiàng)目特色,以上海城市雕塑藝術(shù)中心為主體的綜合文化中心,項(xiàng)目特色：利用老工業(yè)建筑的鋼筋鐵骨，紅坊將廠房的高大空間、框架結(jié)構(gòu)等特點(diǎn)與現(xiàn)代建筑藝術(shù)相結(jié)合，既傳承了老建筑與生俱來的歷史肌理，保護(hù)其原生態(tài)感，又作通風(fēng)、安全、和諧的細(xì)節(jié)處理，使新舊空間互相結(jié)合、流動(dòng)、自然過度，打造成為了一個(gè)綜合文化中心，以上海城市雕塑藝術(shù)中心為主體，并有多功能會(huì)議區(qū)、大型活動(dòng)及藝術(shù)展覽場館、多功能創(chuàng)意場地等靈活的空間應(yīng)用。,藝術(shù)廣場,雕塑藝術(shù)中心,廠房改造辦公,廠房改造為辦公和展廳,休閑區(qū)域打造,現(xiàn)代化辦公改造,上海紅坊4A寫字樓標(biāo)準(zhǔn),舊廠房改造4A寫字樓，專業(yè)化管理,打造標(biāo)準(zhǔn)：中央監(jiān)控、紅外線警報(bào)、消防系統(tǒng)等一系列智能化辦公設(shè)施應(yīng)有盡有，中央溫控、智能化樓宇、環(huán)保設(shè)施，實(shí)現(xiàn)信息收集、整合、發(fā)布的即時(shí)化，達(dá)到4A寫字樓水準(zhǔn)。打造創(chuàng)意：公共區(qū)域和局部辦公區(qū)域頂樓采用全透明玻璃屋頂，以營造一種通透陽光的效果。供暖系統(tǒng)和保溫系統(tǒng)使用法國節(jié)能新型材料。管理服務(wù)：專業(yè)商務(wù)管理服務(wù)，營造工作、休閑、生活的舒適化。,4A寫字樓打造標(biāo)準(zhǔn):,上海紅坊打造成效,較高租金，顯著社會(huì)效益,打造成效:,租金對比：上海甲級寫字樓平均日租金為人民幣7.5元/（225元/.月）；紅坊辦公租金4-7元/（120-210元/.月）；商鋪12-14元/，接近甲級商業(yè)商務(wù)租金水平。社會(huì)效益：保護(hù)工業(yè)歷史建筑，資源整合再利用；促進(jìn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)人數(shù)；提升區(qū)域商業(yè)氛圍，促進(jìn)配套商業(yè)、物業(yè)等發(fā)展，提升周邊物業(yè)價(jià)值；增加政府稅收收入，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。,上海紅坊,上海8號橋,上海田子坊,上海8號橋簡介,上海汽車制動(dòng)器廠的8棟老廠房蛻變特色創(chuàng)意園區(qū),基本信息：位于上海市中心城區(qū)，占地7000多平方米，總建筑面積12000平方米。園區(qū)由20世紀(jì)70年代所建造的上海汽車制動(dòng)器廠的8棟老廠房改造而成。,老廠房到工業(yè)創(chuàng)意園,上海8號橋改造前后,新舊對比，工業(yè)廠房和時(shí)尚創(chuàng)意園的對比,改造特點(diǎn)：以保護(hù)整體建筑格局為基礎(chǔ)內(nèi)部注重空間設(shè)計(jì)利用外部注重形象創(chuàng)意、公共區(qū)域打造,廠房入口廣場設(shè)計(jì)理念,廠房內(nèi)部空間創(chuàng)意改造,外立面玻璃，創(chuàng)意墻壁設(shè)計(jì),項(xiàng)目打造前后對比圖：,上海8號橋改造前后,新舊對比，工業(yè)廠房和時(shí)尚創(chuàng)意園的對比,現(xiàn)代時(shí)尚元素與歷史建筑融合,多層建筑改創(chuàng)意寫字樓,橋廊建筑的創(chuàng)新增設(shè)，寄寓8號橋命名內(nèi)涵,上海8號橋軟件特色,用文化塑造產(chǎn)業(yè)生命力,創(chuàng)意：8號橋內(nèi)匯集了與創(chuàng)意相關(guān)的各行各業(yè)，并且不斷發(fā)展，衍生。同時(shí)無論是建筑設(shè)計(jì)，園區(qū)規(guī)劃還是活動(dòng)策劃，始終創(chuàng)造著最新的創(chuàng)意園區(qū)模式，把創(chuàng)意行業(yè)進(jìn)行完美嫁接。,科技：區(qū)內(nèi)擁有高科技硬件與軟件設(shè)施。它可以實(shí)現(xiàn)信息收集、整合、發(fā)布以及園區(qū)對內(nèi)管理、對外服務(wù)等一系列應(yīng)用功能，實(shí)現(xiàn)全信息化覆蓋，為在此工作的人們創(chuàng)造更方便，更高效率的服務(wù)。,時(shí)尚：8號橋同時(shí)賦予我們與眾不同的時(shí)尚理念。最I(lǐng)N、最熱的派對活動(dòng)每個(gè)月都會(huì)在這里舉行。原創(chuàng)、優(yōu)秀的藝術(shù)作品都會(huì)在這里展出。張揚(yáng)著不失本色，含蓄卻又保存著獨(dú)特的個(gè)性，傳統(tǒng)與現(xiàn)代的結(jié)合。,風(fēng)韻：舊工業(yè)廠房經(jīng)過新的設(shè)計(jì)和模式改造，注入時(shí)尚、創(chuàng)意的元素，保留的舊廠房現(xiàn)已成為現(xiàn)代城市景觀的新景象。號橋的命名也有其特別意義：形象上每一座建筑物都有天橋相連；內(nèi)涵上，它是連接國內(nèi)外各創(chuàng)意咨詢專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)的溝通之橋。8號橋的建筑設(shè)計(jì)素材取自于建國中路的城市元素，通透的玻璃外墻體充分滿足創(chuàng)意人士視覺空間的創(chuàng)意需求。,上海8號橋外立面,時(shí)尚、創(chuàng)意辦公中心,具有時(shí)尚藝術(shù)感立面、整體造形建筑設(shè)計(jì)。,上海8號橋內(nèi)部,內(nèi)外部設(shè)置時(shí)尚，藝術(shù)感極強(qiáng),廠房式開放、半開放辦公環(huán)境環(huán)境，每間公司都能擁有自己的展示面，增大創(chuàng)意展示空間和采光性。,木制墻、小樹、雕塑、咖啡座時(shí)尚休閑藝術(shù)感。,上海8號橋文化推廣,定期舉辦各類創(chuàng)意活動(dòng)，有效進(jìn)行品牌推廣,運(yùn)營管理：定期舉辦各種創(chuàng)意活動(dòng)及展示會(huì)，逐漸形成為廣告拍攝、發(fā)布會(huì)，媒體見面會(huì)、文化交流會(huì)、慈善晚會(huì)等綜藝活動(dòng)舉辦場所，有效的推進(jìn)8號橋品牌提升。,每月舉辦最I(lǐng)N、最熱的派對活動(dòng)及原創(chuàng)、優(yōu)秀的藝術(shù)作品展。,汽車發(fā)布會(huì),高爾夫改裝大賽,知名廣告拍攝,Kanebo佳麗寶瑞麗第7屆封面女孩大賽,知名品牌媒體見面會(huì),上海8號橋打造成效,知名創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、影視拍攝、產(chǎn)品展示、綜合活動(dòng)舉辦場地,租金：日租金達(dá)6元/平方米，相當(dāng)于接近上海甲級寫字樓平均租金標(biāo)準(zhǔn)。,效益：開創(chuàng)和促進(jìn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)人口；帶動(dòng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，提升區(qū)域物業(yè)價(jià)值，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加政府財(cái)政收入；提升城市形象和品味。,入住業(yè)態(tài)：入駐率已達(dá)到100，其中80為辦公樓出租，20為餐飲、休閑等配套服務(wù)，匯集了來自國內(nèi)外的各類知名創(chuàng)意、藝術(shù)、時(shí)尚類企業(yè)，業(yè)態(tài)包括建筑設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)咨詢、影業(yè)制作、時(shí)尚商鋪、休閑餐飲標(biāo)。對入駐商業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格篩選。,打造成效:,舊廠房改造概述,案例分析,經(jīng)驗(yàn)借鑒和啟示,經(jīng)驗(yàn)借鑒和啟示,區(qū)位優(yōu)越的老舊廠房蛻變創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),總結(jié)：項(xiàng)目均是老舊產(chǎn)房改商業(yè)，規(guī)模不大；位于市核心或次核心商業(yè)區(qū)，區(qū)位優(yōu)越；定位以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園為主。,經(jīng)驗(yàn)借鑒和啟示,創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主，租金接近上海甲級寫字樓,總結(jié)：建筑內(nèi)外富有藝術(shù)感，內(nèi)部現(xiàn)代化辦公設(shè)備，裝潢時(shí)尚有特色；以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主，其他業(yè)態(tài)和配套服務(wù)為輔；休閑、創(chuàng)意辦公環(huán)境，匯集國內(nèi)外創(chuàng)意公司，租金均接近上海甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)；前期均得到政府扶持。,經(jīng)驗(yàn)借鑒和啟示,重視市場需求，明