質(zhì)保期內(nèi)返修整改管理制度

質(zhì)保期內(nèi)工程返修整改管理規(guī)定1、目的規(guī)范質(zhì)保期內(nèi)的工程報(bào)修整改管理，避免因處理不及時(shí)造成的業(yè)主投訴。2、適用范圍適用于已交房項(xiàng)目質(zhì)保期內(nèi)的工程報(bào)修整改。3. 名詞解釋3.1 質(zhì)保期內(nèi)開(kāi)發(fā)商工程整改：指項(xiàng)目竣工后質(zhì)保期內(nèi)，在需要進(jìn)行工程整改時(shí)開(kāi)發(fā)商愿意承擔(dān)質(zhì)保責(zé)任并及時(shí)響應(yīng)的工程整改項(xiàng)目。3.2 質(zhì)保期內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)商工程整改：指項(xiàng)目竣工后質(zhì)保期內(nèi)，在需要進(jìn)行工程整改時(shí)開(kāi)發(fā)商已不存在；開(kāi)發(fā)商存在但不及時(shí)響應(yīng)或不愿意承擔(dān)質(zhì)保責(zé)任等的工程整改項(xiàng)目。3.3響應(yīng)及時(shí)率界定自地產(chǎn)或物業(yè)公司項(xiàng)目部以O(shè)A或者書(shū)面直接送達(dá)等方式向開(kāi)發(fā)商發(fā)出正式整改通知2日內(nèi)入場(chǎng)整改視為及時(shí)響應(yīng)；否則，視為不及時(shí)。3.4集中返修期指集中交房后12個(gè)月內(nèi)。4、工作職責(zé) 4.1 地產(chǎn)工程部專業(yè)工程師 4.1.1質(zhì)保期內(nèi)集中返修期的業(yè)主報(bào)修由地產(chǎn)工程部組織整改。4.1.2 對(duì)于質(zhì)保期內(nèi)集中返修期后的業(yè)主報(bào)修，配合物業(yè)對(duì)整改金額5000元的需整改項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理，包括對(duì)整改責(zé)任界定、實(shí)施技術(shù)方案咨詢及對(duì)工程量進(jìn)行抽審。4.1.3 負(fù)責(zé)金額5000元的需整改項(xiàng)目的施工協(xié)調(diào)和現(xiàn)場(chǎng)管理，包括對(duì)整改責(zé)任界定、實(shí)施技術(shù)方案審核及工程量進(jìn)行復(fù)核。4.2成本部造價(jià)工程師4.2.1配合工程部在質(zhì)保期內(nèi)對(duì)開(kāi)發(fā)商報(bào)修責(zé)任的協(xié)調(diào)管理（包括給開(kāi)發(fā)商發(fā)出的施工整改函的協(xié)調(diào)管理），負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)商質(zhì)保金扣款臺(tái)帳的登記跟蹤及在運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)中的付款辦理和扣款處理。4.2.2負(fù)責(zé)質(zhì)保期內(nèi)開(kāi)發(fā)商響應(yīng)不及時(shí)或不愿意承擔(dān)責(zé)任，需另行委托開(kāi)發(fā)商整改的年度協(xié)議簽訂，金額5000元的整改項(xiàng)目?jī)r(jià)格的報(bào)價(jià)審核、最終工程結(jié)算及財(cái)務(wù)結(jié)算辦理以及付款辦理。4.3 物業(yè)公司項(xiàng)目部4.3.1 配合地產(chǎn)工程師對(duì)質(zhì)保期內(nèi)集中返修期的業(yè)主報(bào)修整改的跟進(jìn)和代表業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)收。4.3.2質(zhì)保期內(nèi)集中返修期后的業(yè)主報(bào)修由物業(yè)公司項(xiàng)目部組織整改。4.3.2.1負(fù)責(zé)對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)送施工整改函，收發(fā)文登記、發(fā)文臺(tái)帳登記及發(fā)文資料的存檔。4.3.2.2 負(fù)責(zé)質(zhì)保期內(nèi)開(kāi)發(fā)商響應(yīng)不及時(shí)或不愿意承擔(dān)責(zé)任的整改工程的協(xié)調(diào)和現(xiàn)場(chǎng)管理；包括對(duì)其項(xiàng)目實(shí)施方案、金額 5000元的整改項(xiàng)目工程數(shù)量以及價(jià)格的審核（參照：整改項(xiàng)目?jī)r(jià)格參考表）和相關(guān)簽證單（一單一價(jià)）的辦理。4.3.2.3 負(fù)責(zé)對(duì)工程量的審核及對(duì)需按實(shí)計(jì)算的工程數(shù)量的收方辦理，工程竣工驗(yàn)收辦理。4.4 財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)對(duì)開(kāi)發(fā)商質(zhì)保金扣款臺(tái)帳相關(guān)扣款項(xiàng)的處理及質(zhì)保金支付及扣款審核。4.5 開(kāi)發(fā)商4.4.1 按照規(guī)定的時(shí)間及時(shí)入場(chǎng)整改并按期完成整改項(xiàng)目。4.4.2 保持整改負(fù)責(zé)人的通訊暢通，如有變更，應(yīng)在變更后2個(gè)工作日內(nèi)將新的聯(lián)系方式告知物業(yè)公司項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人。5、辦理流程及要求5.1 辦理流程質(zhì)保期內(nèi)整改報(bào)事物業(yè)公司管理維修人員現(xiàn)場(chǎng)查看，并現(xiàn)場(chǎng)拍照有效方式通知開(kāi)發(fā)商工程部進(jìn)行報(bào)修整改原施工單位進(jìn)場(chǎng)整改原施工單位不進(jìn)場(chǎng)整改現(xiàn)場(chǎng)查看報(bào)事后編制整改方案及報(bào)價(jià)對(duì)原施工單位發(fā)函（附件1）完善發(fā)函信息登記移交工程部專業(yè)工程師的維修事項(xiàng)，報(bào)維修工程師審核方案，成本部預(yù)結(jié)算造價(jià)工程師審核報(bào)價(jià)發(fā)進(jìn)場(chǎng)整改通知函（附件4）年度協(xié)議單位按審核后的方案及報(bào)價(jià)進(jìn)場(chǎng)整改物業(yè)公司項(xiàng)目部、造價(jià)工程師、地產(chǎn)專業(yè)工程師根據(jù)各自職責(zé)完善；1、整改完成，驗(yàn)收；2、結(jié)算、付款；3、抽查、復(fù)審；4、原施工單位發(fā)函。 需完善與原施工單位電話核實(shí)記錄預(yù)估整改金額5000元預(yù)估整改金額5000元5.2 辦理要求5.2.1 無(wú)論屬于業(yè)主報(bào)修或物業(yè)提出的質(zhì)量整改，在提出整改時(shí)，需對(duì)發(fā)生整改事項(xiàng)的責(zé)任進(jìn)行確認(rèn)。 5.2.2 為確保對(duì)業(yè)主報(bào)修的整改及時(shí)，物業(yè)公司項(xiàng)目部接到整改報(bào)修2個(gè)工作日內(nèi)完成與開(kāi)發(fā)商是否進(jìn)場(chǎng)整改核實(shí)，并對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)工程整改確認(rèn)函（詳附件1）；對(duì)報(bào)修問(wèn)題進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，聯(lián)系整改施工單位。 5.2.3 質(zhì)保期內(nèi)開(kāi)發(fā)商仍存在并愿意承擔(dān)維保責(zé)任的工程整改由物業(yè)公司項(xiàng)目部直接通知開(kāi)發(fā)商整改 。5.2.4 如開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主報(bào)修進(jìn)場(chǎng)整改，但在整改完成后，業(yè)主因其經(jīng)濟(jì)損失提出的賠付，在確定金額后，物業(yè)公司項(xiàng)目部向開(kāi)發(fā)商發(fā)函確認(rèn)（詳附件3）。5.2.5 如報(bào)修所涉及開(kāi)發(fā)商不愿進(jìn)場(chǎng)整改，物業(yè)公司項(xiàng)目部應(yīng)在開(kāi)發(fā)商回復(fù)放棄整改的1個(gè)工作日內(nèi)，將報(bào)修信息及開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)按分類管理原則，將其預(yù)估金額5000元的整改項(xiàng)目，告知地產(chǎn)工程部專業(yè)工程師并征得同意后安排整改人員進(jìn)場(chǎng)實(shí)施；預(yù)估金額5000元的整改項(xiàng)目，由物業(yè)安排整改人員進(jìn)場(chǎng)實(shí)施。5.2.6 如報(bào)修所涉及開(kāi)發(fā)商不愿進(jìn)場(chǎng)整改，在整改完成后，物業(yè)工部向開(kāi)發(fā)商發(fā)函，告知相關(guān)整改產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)扣除的質(zhì)保金及業(yè)主賠付金額（詳附件2）。注：所有向開(kāi)發(fā)商的發(fā)函，均要求用快遞、傳真?zhèn)魉汀?.2.7房屋維修或賠償?shù)母犊钐幚砹鞒蹋?根據(jù)維修、賠償費(fèi)用的金額大小，審批分物業(yè)、地產(chǎn)兩個(gè)審批流程：為確保質(zhì)保期內(nèi)業(yè)主報(bào)修整改及時(shí)處理，并對(duì)報(bào)修整改事項(xiàng)進(jìn)行積累、分析，提煉現(xiàn)場(chǎng)施工管控重點(diǎn)，要求地產(chǎn)和物業(yè)公司項(xiàng)目部對(duì)業(yè)主報(bào)修進(jìn)行完整的信息收集、記錄，并每月組織報(bào)修分析會(huì)。5.2.8 信息收集及管理要求：建立工程維修電子文檔管理文件夾及紙質(zhì)檔案盒，收集工程維修電子、紙質(zhì)資料。電子及紙質(zhì)文檔文件夾設(shè)置原則：一級(jí)文件夾二級(jí)文件夾三級(jí)文件夾備注文檔要求01項(xiàng)目01樓棟01與開(kāi)發(fā)商往來(lái)函件包含對(duì)開(kāi)發(fā)商第一次、第二次發(fā)函及開(kāi)發(fā)商復(fù)函對(duì)施工單位發(fā)函要求用特快專遞對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)函的電子、紙質(zhì)文檔如開(kāi)發(fā)商有復(fù)函，則需復(fù)函的掃描圖片及紙質(zhì)文檔02報(bào)修現(xiàn)場(chǎng)查看照片照片要求清晰，并對(duì)相關(guān)報(bào)修問(wèn)題進(jìn)行標(biāo)注數(shù)碼照片03整改實(shí)施過(guò)程照片數(shù)碼照片04整改實(shí)施完成照片數(shù)碼照片05整改方案及報(bào)價(jià)電子文檔或掃描圖片紙質(zhì)文檔06 對(duì)年度協(xié)議單位進(jìn)場(chǎng)整改發(fā)函電子文檔紙質(zhì)文檔07 整改完成竣工驗(yàn)收表掃描圖片紙質(zhì)文檔08 辦理結(jié)算或付款簽證掃描圖片紙質(zhì)文檔注：所有紙質(zhì)檔案除辦理結(jié)算或付款的簽證存檔責(zé)任人為造價(jià)工程師外，其余均為物業(yè)公司項(xiàng)目部。6、其他說(shuō)明 6.1 質(zhì)保期已過(guò)的工程整改原則上由物業(yè)公司項(xiàng)目部自行委托辦理，如確需地產(chǎn)完成的項(xiàng)目（如商業(yè)的大修等），其處理流程參照本流程執(zhí)行。7、本辦法自發(fā)布之日起實(shí)施。8、相關(guān)記錄附件1：對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)函（一）：工程整改確認(rèn)函附件2：對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)函（二）：工程整改及業(yè)主賠付扣款確認(rèn)函（適用于開(kāi)發(fā)商未進(jìn)場(chǎng)整改）附件3：對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)函（三）：業(yè)主賠付確認(rèn)函（適用于開(kāi)發(fā)商已進(jìn)場(chǎng)整改）附件4：簽證模板附件5：收方單模板 附件1： 項(xiàng)目 戶整改確認(rèn)函編號(hào)：聯(lián)系單位聯(lián)系人簽收人簽收時(shí)間經(jīng) 辦 人審核人聯(lián)系事宜由貴司承建的 項(xiàng)目 （樓棟號(hào)），竣工交房后，業(yè)主使用過(guò)程中于 年 月 日提出如下報(bào)修： 請(qǐng)貴司根據(jù)雙方簽訂的合同及質(zhì)保條款的約定，在 年 月 前進(jìn)場(chǎng)對(duì)報(bào)修問(wèn)題進(jìn)行整改處理。如延期未處理，我司為保證業(yè)主的使用，將另行委托其他單位進(jìn)行整改，由此所產(chǎn)生的所有整改費(fèi)用、業(yè)主賠付費(fèi)用及一切經(jīng)濟(jì)損失等將由貴司承擔(dān)，我司將在貴司的工程款或質(zhì)保金中予以扣除。特此函告！附：上述報(bào)修照片公司單位落款 年 月 日附件2： 項(xiàng)目 戶工程整改及業(yè)主賠付扣款確認(rèn)函編號(hào)：聯(lián)系單位聯(lián)系人簽收人簽收時(shí)間經(jīng) 辦 人審核人聯(lián)系事宜由貴司承建的 項(xiàng)目 （樓棟號(hào)），竣工交房后，業(yè)主使用過(guò)程于 年 月 日提出如下報(bào)修： 根據(jù)我司 年 月 日發(fā)函要求，貴司未按雙方簽訂的合同及質(zhì)保條款的約定及時(shí)整改。為保證業(yè)主的使用，我司已委托其他施工單位對(duì)上述報(bào)修問(wèn)題進(jìn)行了整改處理，并經(jīng)我司、物業(yè)、業(yè)主共同驗(yàn)收合格。針對(duì)上述報(bào)修整改的工程費(fèi)及工程整改完成后業(yè)主向我司提出的因工程整改造成的業(yè)主 等經(jīng)濟(jì)損失的索賠，經(jīng)與業(yè)主反復(fù)溝通，達(dá)成一致意見(jiàn)。根據(jù)貴我雙方簽訂的合同及質(zhì)保條款的約定，如下費(fèi)用將由貴司承擔(dān)：1、上述報(bào)修整改工程費(fèi)： ￥ 元（大寫(xiě)： ）2、由于工程整改造成業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失賠付： ￥ 元（大寫(xiě)： ）以上費(fèi)用共計(jì)： ￥ 元（大寫(xiě)： ），將從貴司的： 工程進(jìn)度款 工程質(zhì)保金中予以扣除，請(qǐng)貴公司在收到此函后7日內(nèi)書(shū)面回復(fù)我公司，否則，視為同意。特此函告！附：上述報(bào)修照片、整改過(guò)程照片、整改完成照片重慶利安物業(yè)有限責(zé)任公司 年 月 日附件3： 項(xiàng)目 戶業(yè)主賠付扣款確認(rèn)函編號(hào)：聯(lián)系單位聯(lián)系人簽收人簽收時(shí)間經(jīng) 辦 人審核人聯(lián)系事宜由貴司承建的 項(xiàng)目 （樓棟號(hào)），竣工交房后，業(yè)主使用過(guò)程于 年 月 日提出如下報(bào)修： 根據(jù)貴我雙方簽訂的合同及質(zhì)保條款的約定，貴司在 年 月 日進(jìn)場(chǎng)對(duì)報(bào)修問(wèn)題進(jìn)行了整改處理，并經(jīng)我公司、物業(yè)、業(yè)主共同驗(yàn)收合格。工程整改完成后業(yè)主向我公司提出：由于工程整改造成業(yè)主 等經(jīng)濟(jì)損失 ￥ 元（大寫(xiě)： ）的索賠。經(jīng)與業(yè)主反復(fù)溝通，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)：由于 等原因應(yīng)補(bǔ)償 直接經(jīng)濟(jì)損失 ￥ 元（大寫(xiě)： ）。 根據(jù)貴我雙方簽訂的合同及質(zhì)保條款的約定，該費(fèi)用將由貴司承擔(dān)，我司將從貴司的： 工程進(jìn)度款 工程質(zhì)保金中予以扣除。請(qǐng)貴公司收到此函后在7日內(nèi)書(shū)面回復(fù)我公司，否則，視為同意。特此函告！重慶利安物業(yè)有限責(zé)任有限公司 年 月 日是否需要回復(fù)其他是，請(qǐng)于 年 月 日前書(shū)面回復(fù)；有附件（附件共 頁(yè)）；是，請(qǐng)于 年 月 日前口頭回復(fù)；無(wú)附件。否。附件4：現(xiàn)場(chǎng)簽證表項(xiàng)目名稱： 編號(hào)：事項(xiàng)名稱提出時(shí)間原施工單位承包人日 期致： （發(fā)包人全稱）根據(jù) (指令人姓名) 年 月 日的口頭指令或你方 (或監(jiān)理人) 年 月 日的書(shū)面通知，我方要求完成此項(xiàng)工作應(yīng)支付價(jià)款金額為(大寫(xiě)) 元，(小寫(xiě)) 元，請(qǐng)予核準(zhǔn)。附：1.簽證事由及原因：2.附圖及計(jì)算式：承包人（章） 承包人代表 日 期 物業(yè)公司意見(jiàn)：工程部主管 : 日 期發(fā)包人審核意見(jiàn):地產(chǎn)專業(yè)工程師：日 期費(fèi)用審核意見(jiàn)：不同意此項(xiàng)簽證（同意此項(xiàng)簽證，價(jià)款與本期進(jìn)度款同期支付。） 物業(yè)公司（章） 物業(yè)公司維修工程師 成本部造價(jià)工程師 日期：費(fèi)用承擔(dān)說(shuō)明：說(shuō)明本項(xiàng)目原施工單位名稱，是否分?jǐn)傎M(fèi)用及分?jǐn)偨痤~。 物業(yè)工程主管 ： 工程部專業(yè)工程師： 日期：注：1、本表一式四份，由承包人在收到發(fā)包人的口頭或書(shū)面通知后填寫(xiě)，發(fā)包人、承包人各存一份。2、簽證辦理原則 “估算或?qū)徍速M(fèi)用”金額 5000元時(shí)，由物業(yè)維修工程師簽字 ；估算金額5000元時(shí)，物業(yè)工程主管、地產(chǎn)專業(yè)工程師、成本造價(jià)工程師會(huì)簽簽字 后簽章發(fā)放。現(xiàn)場(chǎng)簽證計(jì)價(jià)匯總表工程名稱： 第 頁(yè) 共 頁(yè)序號(hào)現(xiàn)場(chǎng)簽證項(xiàng)目名稱計(jì)量單位數(shù)量單價(jià)合價(jià)現(xiàn)場(chǎng)簽證依據(jù)本頁(yè)小計(jì)合 計(jì) 注：簽證依據(jù)是指經(jīng)雙方認(rèn)可的簽證單依據(jù)的編號(hào)。季度匯總一次，年度總結(jié)算。附件5：收 方 記 錄項(xiàng)目名稱：編號(hào)：同現(xiàn)場(chǎng)簽證單編號(hào)附件工程名稱合同編號(hào)施工單位報(bào)送內(nèi)容申請(qǐng)收方內(nèi)容須注明收方事件的時(shí)間、部位，同時(shí)根據(jù)需要提供收方工程量計(jì)算式等內(nèi)容審核確認(rèn)欄參加人員各單位和部門參加收方的人員簽名