房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的檢查方法d.doc

第十章 行業(yè)檢查方法本章共分十五節(jié)，分別介紹房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)、交通運輸業(yè)等十五個行業(yè)的檢查方法。每節(jié)分為兩部分，第一部分介紹行業(yè)經(jīng)營和核算特點，第二部分介紹行業(yè)常見涉稅問題和主要檢查方法。 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)檢查方法一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)營和核算特點（一）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)簡述房地產(chǎn)開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的活動。房地產(chǎn)開發(fā)方式可分為自行開發(fā)、合作建房、代建工程和提供勞務(wù)等，開發(fā)產(chǎn)品可分為土地、房屋（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施（醫(yī)院、學(xué)校、郵電局等）及代建工程，其中商品房按建筑結(jié)構(gòu)分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，按室內(nèi)鋪設(shè)程度分為毛坯房、成品房、精裝房，按開發(fā)狀態(tài)分為現(xiàn)房和期房，按消費對象分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房。（二）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)營特點房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)具有項目審批計劃性、經(jīng)營方式多樣性、開發(fā)產(chǎn)品固定性、開發(fā)周期長、資金運作密集性等特點。1.項目審批計劃性。在開發(fā)過程中，從征用土地、建設(shè)房屋到商品銷售，均嚴(yán)格按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、銷售“六統(tǒng)一”的原則有計劃地進(jìn)行，每一步都須經(jīng)有關(guān)部門審批。2.經(jīng)營方式多樣性。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的經(jīng)營方式包括土地的開發(fā)與經(jīng)營、房屋的開發(fā)與經(jīng)營、公共設(shè)施的配套開發(fā)以及代建工程。3.開發(fā)產(chǎn)品固定性。開發(fā)企業(yè)品的位置固定不變，均按套銷售，不得分割拆零銷售，每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料。4.開發(fā)周期長。開發(fā)產(chǎn)品從立項到交付使用，少則一年，多則數(shù)年才能完成，有的多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)。5.資金運作密集性。主要表現(xiàn)為投入資金的密集性和回籠資金的集中性。（三）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)管理體系1.內(nèi)部組織管理體系一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部組織管理體系見圖1011。公司董事會公司總經(jīng)理發(fā)展計劃部銷售租賃部采購供應(yīng)部工程管理部財務(wù)部辦公室項目開發(fā)可行性評估報告組織開發(fā)項目招發(fā)標(biāo)工作工程竣工驗收、返工和維修管理現(xiàn)場施工，監(jiān)管工程進(jìn)度和質(zhì)量項目動工前的報批手續(xù)開發(fā)項目現(xiàn)場施工準(zhǔn)備建筑材料、配套設(shè)備的采購、驗收、儲存銷售、租賃策劃與實施財務(wù)核算及工程預(yù)決算文件發(fā)放及檔案管理圖1011 一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部組織管理體系2.外部監(jiān)督管理體系房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的外部監(jiān)管部門主要有土地管理部門、發(fā)改委、拆遷管理部門、規(guī)劃部門、建設(shè)部門、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站、房產(chǎn)管理部門等。上述部門在工作過程中形成的大量信息與稅務(wù)稽查密切相關(guān)。土地管理部門。負(fù)責(zé)辦理國有土地出（轉(zhuǎn)）讓手續(xù)，收取土地出讓金，核發(fā)國有土地使用證。從土地管理部門可獲取土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，包括出（轉(zhuǎn)）讓方、出（轉(zhuǎn)）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價格、轉(zhuǎn)讓金額，是審核土地出（轉(zhuǎn)）讓金的依據(jù)。發(fā)改委。負(fù)責(zé)開發(fā)項目的立項審批。從發(fā)改委可獲取開發(fā)項目的批準(zhǔn)文號、建設(shè)單位、批復(fù)項目、投資概算、建設(shè)地址、項目備案號等信息。拆遷管理部門（拆遷辦公室）。負(fù)責(zé)審查頒發(fā)房屋拆遷許可證，審查、備案開發(fā)企業(yè)與拆遷方簽訂的房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的主要內(nèi)容包括補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、支付方式、安置用房面積、安置地點，是審核拆遷補(bǔ)償費的依據(jù)。規(guī)劃部門。負(fù)責(zé)規(guī)劃總圖的評審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；負(fù)責(zé)報建圖的審查，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。從規(guī)劃部門可獲取開發(fā)項目名稱、性質(zhì)、占地面積，規(guī)劃的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配套設(shè)施情況等信息，是審核可售面積的依據(jù)。建設(shè)主管部門。負(fù)責(zé)對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。從建設(shè)主管部門可獲取建筑工程施工許可證書編號、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等信息。 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門。負(fù)責(zé)對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進(jìn)行備案審查，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明。從建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門可獲取開發(fā)項目完工的工程竣工驗收備案表，采集工程竣工驗收時間、竣工驗收意見等信息。房產(chǎn)管理部門。負(fù)責(zé)審查商品房預(yù)售方案，核發(fā)商品房預(yù)售許可證；負(fù)責(zé)對房屋建筑面積進(jìn)行測量，出具測繪報告；負(fù)責(zé)核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記以及分戶產(chǎn)權(quán)登記。從房產(chǎn)管理部門可獲取房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號、發(fā)證時間等房產(chǎn)交易、預(yù)售許可證發(fā)放信息。3.中介機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)涉及的中介機(jī)構(gòu)主要有工程監(jiān)理公司和審計師（會計師）事務(wù)所。工程監(jiān)理公司。主要職責(zé)是控制工程建設(shè)的投資、建設(shè)工期、工程質(zhì)量；進(jìn)行安全管理、工程建設(shè)合同管理；協(xié)調(diào)有關(guān)單位之間的工作關(guān)系。其在工程監(jiān)理過程中形成的監(jiān)理日記、監(jiān)理月報、監(jiān)理工作總結(jié)等資料，對審核房地產(chǎn)開發(fā)成本的真實性具有重要參考價值。審計師（會計師）事務(wù)所。負(fù)責(zé)對預(yù)（決）算報告進(jìn)行審計，出具審計報告。審計報告是編制決算的依據(jù)，對審核預(yù)決算差異的真實性具有重要參考價值。（四）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程主要包括開工準(zhǔn)備期、組織施工期、預(yù)售和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期等階段。1.開工準(zhǔn)備期。通過招標(biāo)、拍賣、掛牌獲得土地的使用權(quán)，取得發(fā)改委印發(fā)的正式計劃書、規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地主管部門核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建委下發(fā)的設(shè)計方案審定通知書。在辦理各種手續(xù)的同時，穿插進(jìn)行施工項目設(shè)計，辦理建設(shè)工程招投標(biāo)，進(jìn)行進(jìn)場前的準(zhǔn)備工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，需提交工程結(jié)構(gòu)施工圖，該圖中附有相關(guān)項目的配筋圖。配筋圖是由勘測設(shè)計單位依據(jù)國家頒布的有關(guān)設(shè)計規(guī)范中規(guī)定的最小配筋率而設(shè)計的受壓構(gòu)件鋼筋含量的截面圖，按工程結(jié)構(gòu)的不同部位分為基礎(chǔ)配筋圖、立柱配筋圖、橫梁配筋圖、板層配筋圖、樓梯配筋圖等，其參考數(shù)據(jù)是：七層以下的普通住宅每平方米需鋼筋3035公斤；小高層每平方米需鋼筋5060公斤。2.組織施工期。根據(jù)前期審批的規(guī)劃設(shè)計圖紙和文件，通過正式的招標(biāo)程序，組織施工企業(yè)進(jìn)場施工，到建設(shè)主管部門辦理建設(shè)工程施工許可證。建設(shè)工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料兩種。3.預(yù)售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定辦理預(yù)售證，組織房屋銷售。預(yù)售房屋時必須取得房屋主管部門批準(zhǔn)的預(yù)售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購買者，必須到房管部門辦理備案及產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。商品房開發(fā)工作流程見圖1012。土地準(zhǔn)備工作競買土地國土局國有土地使用證發(fā)改委商品房開發(fā)工作流程圖項目立項書開工準(zhǔn)備期項目立項審查規(guī)劃總圖的審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證證規(guī)劃局規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工圖紙審查確定施工隊伍建設(shè)工程施工許可證 建委組織施工期簽定施工合同開始施工準(zhǔn)備 施工單位驗收證明施工中單項驗收 監(jiān)理公司工程綜合驗收竣工驗收備案表質(zhì)監(jiān)站預(yù)售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期商品預(yù)銷售商品房預(yù)售許可證 房管局 房管局簽定銷售合同階段商品房銷售許可證 房管局辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移分戶房產(chǎn)證圖1012 商品房開發(fā)工作流程（五）開發(fā)產(chǎn)品主要銷售方式主要銷售方式可按商品房的完工程度和結(jié)算方式進(jìn)行分類。1.按商品房的完工程度分為：商品房預(yù)售。是指開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，由買受人交付定金或者房價款。 商品房現(xiàn)售。是指開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，由買受人交付房價款。 2.按結(jié)算方式分為：一次性收款銷售。是指買受人一次性將購房款全部交付給開發(fā)企業(yè)。分期收款銷售。是指買受人在約定時間內(nèi)分期、分批將購房款交付給開發(fā)企業(yè)。銀行按揭銷售。又稱購房抵押貸款，是指買受人以所購房屋的產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)企業(yè)，買受人再按月向銀行分期支付本息。委托銷售。是指開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售現(xiàn)房或期房并收取購房款，開發(fā)企業(yè)與受托方結(jié)算款項。先租后售。是指買受人可以先租住商品房，至買受人有能力購買商品房產(chǎn)權(quán)時，開發(fā)企業(yè)如數(shù)退還此前收取的租金，再按租住時議定的價格將商品房出售給買受人。售后返租。是指買受人購買商品房后，以雙方議定的租價和租期返租給開發(fā)企業(yè)。（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)核算執(zhí)行企業(yè)會計制度，上市公司自2007年1月1日起施行企業(yè)會計準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則和企業(yè)會計準(zhǔn)則具體準(zhǔn)則。在稅務(wù)稽查中，應(yīng)重點關(guān)注以下三個方面的財務(wù)核算。1.銷售收入的確認(rèn)按企業(yè)會計準(zhǔn)則中有關(guān)商品銷售收入的確認(rèn)原則進(jìn)行確認(rèn)。在實際操作中，開發(fā)企業(yè)主要在開發(fā)產(chǎn)品交付使用，并將發(fā)票賬單交付給買受人時確認(rèn)銷售收入。2.成本費用的構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本按成本計算對象計入開發(fā)產(chǎn)品成本項目，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等；費用按其與項目開發(fā)的關(guān)系分為開發(fā)成本和期間費用。期間費用可直接進(jìn)行稅前扣除，包括管理費用、財務(wù)費用、營業(yè)費用，具體內(nèi)容見表1011。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)成本費用明細(xì)一覽表1011項目內(nèi)容土地征用及拆遷補(bǔ)償 費指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補(bǔ)償費、土地補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。前期工程 費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的總體規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、測繪、勘察、設(shè)計、各項臨時工程、“七通一平” 等費用?；A(chǔ)設(shè)施 費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供熱、供水、供電、供氣、通訊、照明以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等設(shè)施費用。建筑安裝工程費指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。配套設(shè)施 費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的、可計入土地和房屋開發(fā)成本的、不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設(shè)施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院等應(yīng)在“配套設(shè)施成本”中單獨核算。開發(fā)間接 費指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費用不在此列，應(yīng)在“管理費用”中核算。3.開發(fā)成本的核算開發(fā)項目成本的核算實行制造成本法，可分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本和代建工程開發(fā)成本。其基本核算程序：（1）確定成本核算對象開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔(dān)者。其基本原則是： 一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項工程為成本核算對象。 同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體項目，開、竣工時間相近且由同一施工單位施工的，可并為一個成本核算對象。 對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。（2）確定開發(fā)產(chǎn)品成本項目。成本項目是歸集生產(chǎn)費用的明細(xì)科目，具體反映計入開發(fā)產(chǎn)品成本的生產(chǎn)費用的用途和開發(fā)產(chǎn)品成本構(gòu)成。（3）審核開發(fā)成本的真實性與合法性。（4）歸集與分配開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。 （5）編制成本計算單，結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本。計算已完工開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品” 科目。（6）結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本。按對外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實際成本結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本。成本費用核算流程見圖1013。土地管理費用固定資產(chǎn)費用總額期間費用財務(wù)費用經(jīng)營費用直接扣除土地征用及拆遷補(bǔ)償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費配套設(shè)施費開發(fā)間接費開發(fā)成本歸集與分配商品性土地開發(fā)自用土地開發(fā)項目二期項目一期大型配套設(shè)施營利性或自用產(chǎn)品土地開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本商品房出租房周轉(zhuǎn)房代建工程開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)自用主營業(yè)務(wù)成本圖1013 成本費用核算流程（七）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)相關(guān)稅收政策1國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知（國稅發(fā)2001142號文）2國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號文） 3. 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號文）4財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財稅2006186號文）5. 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知（國稅函2008299號）二、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)常見涉稅問題及檢查方法對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的檢查，應(yīng)以已完工或階段性完工的開發(fā)項目為重點，從立項、開發(fā)、竣工、銷售四個環(huán)節(jié)入手，全面調(diào)取銷控臺賬、銷售合同、行政審批文書和證書、招投標(biāo)合同、施工預(yù)決算書、監(jiān)理記錄等資料，運用建安成本分析控制、利潤率分析控制、實際投資額與投資概算差額控制、大額資金支付控制等方法找準(zhǔn)疑點，采用實地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合、賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合的方法，全面審核項目的收入和成本費用支出的真實性和準(zhǔn)確性。本節(jié)主要對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的收入、成本、費用等常見涉稅問題進(jìn)行剖析，由此而影響的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加等稅款的計算不再細(xì)述。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)常見涉稅問題（一）銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用未按規(guī)定入賬，隱匿收入（二）開發(fā)產(chǎn)品完工前收取的預(yù)售收入未按規(guī)定申報納稅，產(chǎn)品完工后未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入（三）以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入（四）發(fā)生視同銷售行為，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入或申報納稅（五）虛列拆遷補(bǔ)償費，虛增成本（六）編造合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支生產(chǎn)費用（七）取得不符合規(guī)定發(fā)票的入賬，多列成本費用（八）混淆成本核算對象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本（九）將納資本性支出直接列支當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額（十）擴(kuò)大期間費用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額（一）銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用未按規(guī)定入賬，隱匿收入【問題描述】1.收取的售房款長期滯留在銷售部門，未按規(guī)定入賬。2.采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，部分售房款由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)隱匿收入。3.將售房款分解為兩部分，一部分記入賬內(nèi)，另一部分記入賬外。4.銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據(jù)，取得的收入未按規(guī)定入賬。5.私改規(guī)劃，增加銷售面積，隱匿增加面積部分的收入。6.舊城改造補(bǔ)償給搬遷戶新房，超出補(bǔ)償面積部分的差價款未按規(guī)定入賬。7.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、取得的政府獎勵收入、先租后售收取的租金等收入，未按規(guī)定入賬。【主要檢查方法】1.實地察看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況，核對房源銷售平面圖，調(diào)查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨作價出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。2.調(diào)取售樓處資料，收集銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質(zhì)資料以及銷售合同統(tǒng)計數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計已售面積及銷售金額。查看物業(yè)公司入住通知單及鑰匙發(fā)放保管登記簿，核對銷售數(shù)據(jù)的真實性。將確認(rèn)的已售面積及銷售金額與“預(yù)收賬款”、“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶及納稅申報表進(jìn)行核對,檢查企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報納稅。 3.調(diào)取開發(fā)企業(yè)與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂的代理銷售合同、協(xié)議，根據(jù)計提的銷售傭金金額和比例反向計算銷售額，與申報的預(yù)售收入和銷售收入比對，尋找差異，并對照檢查中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷售明細(xì)表，檢查有無分解開票，隱瞞銷售收入問題。4.將建設(shè)工程規(guī)劃許可證中開發(fā)項目的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配套設(shè)施等信息，與賬面記載面積、實地開發(fā)面積核對，檢查有無私改規(guī)劃，增加可售面積，銷售后不計收入問題。5.調(diào)取開發(fā)項目的動遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書或回遷安置協(xié)議，抽取部分拆遷戶進(jìn)行調(diào)查，核實調(diào)換房屋的面積和超出補(bǔ)償面積差價款的情況，檢查收取的超面積安置收入是否并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額申報繳納企業(yè)所得稅，是否按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)面積的工程成本價與差價款之和計算繳納營業(yè)稅等相關(guān)稅款。6.調(diào)查部分買受人，核實開具發(fā)票的金額與收取的價款是否一致。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價款單獨開具收款收據(jù)問題。7.到金融機(jī)構(gòu)調(diào)取企業(yè)開戶信息和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人、銷售負(fù)責(zé)人、財務(wù)負(fù)責(zé)人等相關(guān)人員的個人銀行儲蓄賬戶、信用卡賬戶信息，核實有無隱匿賬外資金的情況。【圖示】檢查過程如圖1014所示。金融部門掌握項目分期、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、銷售狀況實地察看、調(diào)查、詢問統(tǒng)計完工住宅、網(wǎng)點、閣樓、車庫、地下室數(shù)量售樓處的檢查合同、發(fā)票與住戶核對，收款記錄與發(fā)票、收據(jù)核對，手工臺賬與電子數(shù)據(jù)核對，售樓處數(shù)據(jù)與財務(wù)賬載數(shù)據(jù)核對收取銷售款未入賬詢問購房戶、回遷戶銷售合同、發(fā)票、收據(jù)，銷售臺賬及電子數(shù)據(jù)委托銷售協(xié)議儲蓄賬戶、信用卡信息及儲蓄資金外部信息采集規(guī)劃審批資料回遷安置協(xié)議物業(yè)入住情況圖1014 收入和價外費用檢查流程【實例】例1011某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)連續(xù)兩年申報虧損，稅務(wù)機(jī)關(guān)于2007年7月份對該其企業(yè)所得稅申報繳納情況進(jìn)行了檢查。檢查前，稽查人員先對該企業(yè)開發(fā)的XX小區(qū)進(jìn)行了實地察看，對門衛(wèi)及住戶進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品銷售情況較好，住宅及車庫已基本售完，而企業(yè)申報的預(yù)售收入?yún)s較少，且銷售價格偏低。隨后，稽查人員調(diào)取了企業(yè)售樓處、財務(wù)部門和工程部門的賬簿資料，經(jīng)核對檢查，確認(rèn)該企業(yè)在收入方面存在三個問題：一是在收取房款時，向買受人開具發(fā)票和收據(jù)各一張，將開具發(fā)票的收入記入賬內(nèi)，而將開具收據(jù)的收入記入賬外；二是2007年6月預(yù)售房余額725萬元既未及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，又未按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅；三是銷售車庫取得的收入579萬元未按規(guī)定核。（二）開發(fā)產(chǎn)品完工前取得的預(yù)售收入未按規(guī)定申報納稅，產(chǎn)品完工后未按規(guī)定及時結(jié)轉(zhuǎn)收入【問題描述】1.在開發(fā)產(chǎn)品完工前采取預(yù)售方式銷售，取得的預(yù)售收入未按規(guī)定申報繳納稅款。2.開發(fā)產(chǎn)品完工后，預(yù)售收入長期掛在“預(yù)收賬款”等往來賬戶，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入并做納稅調(diào)整。【主要檢查方法】1.對照檢查“預(yù)收賬款”等賬戶及納稅申報資料，核實預(yù)收的房款是否按規(guī)定申報納稅。2.實地察看各期樓盤開發(fā)銷售進(jìn)展情況，根據(jù)工程竣工驗收備案表確定開發(fā)產(chǎn)品完工項目，根據(jù)已售樓號、門牌號，對照預(yù)售款確定應(yīng)稅收入，與“主營業(yè)務(wù)收入”和“預(yù)收賬款”明細(xì)賬進(jìn)行比對，核實預(yù)收賬款是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入?！緢D示】檢查過程如圖1015所示。核對主營業(yè)務(wù)收入賬戶及納稅申報表實地察看各期樓盤開發(fā)進(jìn)展情況根據(jù)竣工備案表確定完工樓盤根據(jù)樓號、門牌號，對照預(yù)售款確定應(yīng)稅收入統(tǒng)計應(yīng)稅收入，檢查“預(yù)收賬款”、“主營業(yè)務(wù)收入”、“應(yīng)交稅款”等賬戶。預(yù)收賬款未計預(yù)售、銷售收入，未申報納稅圖1015 預(yù)售收入檢查流程【實例】例1012某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2004年11月成立，已開發(fā)XX花園一期和二期兩個項目，規(guī)劃建筑面積為20萬平方米，其中一期和二期分別為10萬平方米。稽查人員于2007年4月對其進(jìn)行檢查時，發(fā)現(xiàn)該公司至2006年底一直未進(jìn)行完工清算，按預(yù)售收入8200萬元申報繳納了稅款?；槿藛T實地察看了樓盤，對住戶進(jìn)行了調(diào)查，了解到該項目一期在2006年上半年早已完工。稽查人員又從質(zhì)監(jiān)部門獲取了工程竣工驗收備案表，證實一期工程已于2006年4月竣工驗收合格?；槿藛T根據(jù)完工樓盤、門牌號，結(jié)合銷控臺賬、銷售合同、售房發(fā)票等資料，與“預(yù)收賬款”、“主營業(yè)務(wù)收入”、“應(yīng)繳稅款”賬戶進(jìn)行了比對，查出企業(yè)未及時進(jìn)行一期項目完工清算，未及時結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，少申報繳納稅款。（三）以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入【問題描述】1.以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，未按規(guī)定計稅。2.將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，隱匿收入。【主要檢查方法】1.到貸款銀行檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行按貸款額的5%7%收取保證金），推算按揭貸款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)的收入比較，查找涉稅問題。2.到開發(fā)企業(yè)開戶銀行查詢按揭貸款的發(fā)放情況，核對計稅收入。3. 核對銀行存款日記賬與銀行對賬單，檢查從銀行按揭貸款賬戶轉(zhuǎn)入的款項是否記入“預(yù)收賬款”或“主營業(yè)務(wù)收入”?！緦嵗坷?013稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查某房地產(chǎn)公司時，發(fā)現(xiàn)該單位在“短期借款”科目中有一筆800多萬元的貸款，經(jīng)核對原始憑證，只有一張銀行進(jìn)賬單作為附件。經(jīng)檢查利息支付憑單，系本公司職工的按揭貸款利息。經(jīng)詢問公司負(fù)責(zé)人及財務(wù)人員，查明該公司為解決資金緊張問題，以公司職工購房名義辦理“虛假按揭”，取得按揭貸款歸公司使用，貸款利息由公司承擔(dān)。按照稅法規(guī)定，按揭貸款手續(xù)齊全，房屋購銷合同已經(jīng)簽訂，在法律上已經(jīng)產(chǎn)生效力，應(yīng)確認(rèn)收入。同時，該公司列支的應(yīng)由購房者個人承擔(dān)的按揭貸款利息應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。（四）發(fā)生視同銷售行為，未按規(guī)定申報納稅【問題描述】1.以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補(bǔ)償費等債務(wù)，未按規(guī)定計稅。2.以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理。3.將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、對外投資、分配給投資者，未按規(guī)定申報納稅?！局饕獧z查方法】1.比對房源銷控臺賬登記的開發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量、財務(wù)賬簿登記的已確認(rèn)相關(guān)收入的開發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量，查找兩者之間的差異，進(jìn)行實地調(diào)查，核實未售房產(chǎn)的真實性。2.審查各項會議記錄、董事會決議，核實有無抵債、贈送等特殊事項發(fā)生。3.審查合作建房協(xié)議，檢查以房屋所有權(quán)換取土地使用權(quán)、股權(quán)等是否按規(guī)定核算收入。4.調(diào)查、詢問部分債權(quán)人，核實長期掛賬的大額未付款項的真實性，檢查是否有隱匿售房款的行為?！緦嵗坷?014甲房地產(chǎn)開發(fā)公司無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，掛靠在乙房地產(chǎn)開發(fā)公司，以乙開發(fā)公司第二項目部的名義在稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理了稅務(wù)登記，并獨立申報納稅。其后，甲公司以每畝30萬元的價格向乙公司購買土地126畝，自行開發(fā)住宅。2006年10月，稅務(wù)機(jī)關(guān)在對甲房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行檢查時，發(fā)現(xiàn)其僅向乙公司支付土地款2500萬元。經(jīng)審查土地轉(zhuǎn)讓合同及補(bǔ)充協(xié)議，確認(rèn)甲公司將其開發(fā)的一棟商品樓（40套住宅）抵頂了拖欠乙公司的土地款。（五）虛列拆遷補(bǔ)償費，虛增成本【問題描述】1.虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補(bǔ)償費。2.虛增補(bǔ)償金額，多列拆遷補(bǔ)償費?！局饕獧z查方法】1.向拆遷管理部門（拆遷辦公室）了解拆遷政策，并獲取房屋拆遷許可證，調(diào)取房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，抽取部分拆遷戶進(jìn)行調(diào)查了解，審查包括補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、支付方式、安置用房面積、安置地點，核實是否多列拆遷補(bǔ)償費。2.將現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬與銀行對賬單進(jìn)行比對，到有關(guān)銀行查核企業(yè)銀行存款賬戶、企業(yè)負(fù)責(zé)人和財務(wù)負(fù)責(zé)人等有關(guān)人員的儲蓄賬戶、信用卡賬戶，檢查資金支付行為的真實性，核實有無資金回流情況。（六）簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費用【問題描述】1.簽訂虛假單項合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費。2.從有關(guān)聯(lián)關(guān)系的貿(mào)易公司購進(jìn)材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價格或建安費用，轉(zhuǎn)移利潤。3.采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計入開發(fā)成本的情況下，指使施工企業(yè)按勞務(wù)費和材料價款的合計金額再次開具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本?！局饕獧z查方法】1.采取工程成本總量控制法，調(diào)查了解當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品的平均建筑成本，對價格過高的建筑成本進(jìn)行重點審查。2.聘請專業(yè)的工程造價師，對照圖紙，進(jìn)行工程量和工程造價評估，與企業(yè)列支數(shù)額進(jìn)行核對。根據(jù)工程結(jié)構(gòu)施工圖中配筋圖的設(shè)計，運用中國建筑科學(xué)研究院開發(fā)的PKPM結(jié)構(gòu)設(shè)計軟件或聘請專業(yè)技術(shù)人員，計算出單體項目需用的鋼筋重量，再根據(jù)鋼筋市場價格確定鋼筋成本，與決算書中的成本進(jìn)行比較，尋找差異。3.審查施工合同和預(yù)（決）算書，核對工程內(nèi)容，參照審計事務(wù)所出具的審計報告，對決算超出預(yù)算價格過高的項目，重點審查單項合同、補(bǔ)充協(xié)議的真實性。4.調(diào)取工程監(jiān)理部門的監(jiān)理記錄及材料物資進(jìn)場試驗報告，核實有關(guān)材料的真實性。5.掌握開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，通過行業(yè)比較、營業(yè)常規(guī)等方面對比分析是否存在利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。6.對照有關(guān)合同款項支付的約定要求，審查企業(yè)資金支付情況，對長期掛賬的大額應(yīng)付款項，到對方核實未付款項的真實性。 【圖示】檢查過程如圖1016所示。編造協(xié)議、合同，虛列、多列、重列工程成本實地察看、了解開發(fā)地塊狀況土地征用、拆遷費審查審查企業(yè)付款記錄及往來賬戶。調(diào)取監(jiān)理公司施工監(jiān)理紀(jì)錄審核施工圖紙，進(jìn)行工程量和工程造價評估通過實地察看、外部調(diào)查及工程成本總量控制，審查協(xié)議、合同、預(yù)決算的真實性。對照現(xiàn)金和應(yīng)付賬款科目審查付款的真實性。工程總量及成本的核實資金流的檢查調(diào)閱拆遷文件，了解拆遷戶數(shù)、政策調(diào)查詢問拆遷戶審查施工合同和預(yù)決算書圖1016 虛列、多列或重復(fù)列支成本費用【實例】例1015某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品為框架結(jié)構(gòu)的樓房，賬面反映建安成本達(dá)928元/,遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)?00800元/的平均水平?；槿藛T通過調(diào)閱、分析施工合同、變更合同、施工監(jiān)理記錄，證實項目施工無特殊性；審核付款記錄發(fā)現(xiàn)有近千萬元的工程款通過現(xiàn)金支付或掛在應(yīng)付款中。通過核實款項支付，審查開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人的會議記錄，取得了該開發(fā)企業(yè)通過編造虛假變更合同，唆使建安企業(yè)虛開建安發(fā)票的證據(jù)。另外，稽查人員發(fā)現(xiàn)該單位與施工方簽訂單項蝦池土方回填合同400萬元，經(jīng)實地調(diào)查當(dāng)?shù)厝罕姾驼?項目開發(fā)前政府已將開發(fā)地塊周邊公路修好，不存在大面積蝦池，屬虛假合同。在核實購進(jìn)的保溫砂漿時，通過監(jiān)理部門調(diào)查取證，證實該項目墻體保溫是由施工單位用廢棄的塑料泡沫顆粒摻上水泥抹墻完成的，沒有用保溫砂漿，監(jiān)理記錄也無送驗的該材料，屬虛構(gòu)業(yè)務(wù)。（七）取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費用【問題描述】1.取得舊版作廢發(fā)票入賬。2.涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬。3.取得第三方開具的發(fā)票入賬。4.取得開具內(nèi)容不實的發(fā)票入賬?！局饕獧z查方法】采集大額成本費用發(fā)票的開具時間、發(fā)票代碼、發(fā)票號碼、開票單位、開具項目及金額等信息。對不同字段進(jìn)行排序分析，并在CTAIS中查詢發(fā)票流向,發(fā)現(xiàn)問題,區(qū)別處理。1.票面審查（1）檢查發(fā)票版次，查看有無舊版作廢發(fā)票。國稅函2004521號文規(guī)定自2004年7月日起啟用新的普通發(fā)票編碼規(guī)則。新版發(fā)票在發(fā)票右上角由12位代碼和8位號碼組成。（2）審核發(fā)票代碼信息與發(fā)票上的印章單位及實際業(yè)務(wù)是否一致，檢查有無從第三方取得發(fā)票問題。（3）從發(fā)票開具痕跡上辨別真?zhèn)巍２榭从袩o調(diào)整打印格式、字體，背面有無復(fù)寫痕跡等問題。對從一般納稅人取得的發(fā)票是否是微機(jī)票（國稅發(fā)200678號規(guī)定一般納稅人自2007年1月1日起開具的普通發(fā)票納入增值稅防偽稅控系統(tǒng)管理）。2.通過CTAIS系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，對有問題發(fā)票外調(diào)取證。3.對照合同、協(xié)議、預(yù)決算和付款情況，審查開具內(nèi)容的真實性。【圖示】檢查過程如圖1017所示。排序分析票面審查痕跡鑒別CTAIS發(fā)票流向查詢查詢、比對分析外調(diào)取證開具內(nèi)容真實性審查合同、預(yù)決算付款情況核對對不同字段排序分析，查找疑點。在CTAIS中查詢發(fā)票流向，審核發(fā)票出處的合法性。對照合同、協(xié)議、預(yù)決算及付款情況審查開具內(nèi)容的真實性取得違規(guī)發(fā)票，多列成本費用圖1017 取得不符合規(guī)定的發(fā)票檢查流程（八）混淆成本核算對象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本【問題描述】1.未根據(jù)開發(fā)項目的特點及實際情況確定成本核算對象，所有開發(fā)工程成本在一個賬戶中核算，無法確認(rèn)當(dāng)期單項工程開發(fā)成本。2.企業(yè)各期成本核算混亂，提前列支下期項目的成本。3. 一次性列支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋爻杀荆ê恋馗綄俪杀荆?. 未單獨核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，將其全部計入可售房屋開發(fā)成本。5.雖單獨核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，但只分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費，而土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、借款利息等費用在已售房屋中分?jǐn)偂?6.發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。【主要檢查方法】1.審查建設(shè)工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃總圖，確定成本核算對象。檢查是否按確定的成本核算對象歸集與分配開發(fā)費用。2.審查土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有附加條件，檢查在賬面如何列支、分?jǐn)?，有無全部計入完工產(chǎn)品成本。3.根據(jù)項目規(guī)劃及測繪報告，確定完工項目總可售面積。審核是否將拆建換建面積、產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施、開發(fā)企業(yè)自用的配套設(shè)施及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積計入總可售面積。是否按測繪報告中的建筑面積計算可售面積。4.檢查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)賬，審查是否將有償轉(zhuǎn)讓或自用的配套設(shè)施開發(fā)成本計入可售房屋開發(fā)成本。成本分配計算表核算內(nèi)容是否缺項，分?jǐn)偙嚷适欠駵?zhǔn)確。5.根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售單位工程成本，計算當(dāng)期銷售成本。檢查企業(yè)銷售成本明細(xì)賬，將銷售成本與銷售收入對比分析，復(fù)核計入銷售成本的戶數(shù)、面積和銷售收入的統(tǒng)計口徑是否一致，有無銷貨退回只沖減收入不沖減成本問題。【圖示】檢查過程如圖1018所示?？墒勖娣e、已售面積的審查注意開發(fā)成本（土地成本）、開發(fā)產(chǎn)品、主營業(yè)務(wù)成本、固定資產(chǎn)等科目，對照銷售數(shù)據(jù)、合同、協(xié)議進(jìn)行審核，準(zhǔn)確計算結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本與銷售收入比對，確定已售面積銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)的審查混淆成本核算對象，不配比結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本完工成本結(jié)轉(zhuǎn)的審查銷售成本的計算完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)確定可售總面積土地成本的結(jié)轉(zhuǎn)獨立核算項目成本結(jié)轉(zhuǎn)已售、退回產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)及沖回規(guī)劃總圖的審查確定成本核算對象圖1018 混淆成本核算對象檢查流程（九）將資本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額【問題描述】1.將辦公用的電子設(shè)備、汽車、音像設(shè)備等固定資產(chǎn)計入銷售費用或在低值易耗品賬戶核算，進(jìn)行稅前扣除。2.由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的，位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等配套設(shè)施在完工后出租的，未將其按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。 3.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的會所、售樓部、停車場庫、物業(yè)管理場等產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，未按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理?！局饕獧z查方法】1.通過現(xiàn)場檢查，核實有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施,如商店、銀行、郵電所等。2.檢查固定資產(chǎn)明細(xì)賬，核實是否作為固定資產(chǎn)管理。3.審核看立項報告書和竣工驗收單，了解公用設(shè)施、配套設(shè)施和經(jīng)營資產(chǎn)的處理情況，檢查企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)情況，核實是否將產(chǎn)權(quán)為本企業(yè)所有的開發(fā)產(chǎn)品作為固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理?！緦嵗坷?016稽查人員檢查某房地產(chǎn)公司的XX花園項目時，發(fā)現(xiàn)其賬面記錄的配套設(shè)施有幼兒園和居委會、配電室等，而經(jīng)實地檢查發(fā)現(xiàn)有2000平方米的會所作為企業(yè)辦公用房。經(jīng)審核固定資產(chǎn)明細(xì)賬，發(fā)現(xiàn)賬面未登記該項目?；槿藛T到房管部門采集了有關(guān)信息，證實該會所已辦理房權(quán)證，產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)企業(yè)所有。經(jīng)詢問企業(yè)負(fù)責(zé)人及財務(wù)人員，查明企業(yè)將會所的建造成本500余萬元直接計入已銷房屋開發(fā)成本，多轉(zhuǎn)營業(yè)成本。（十）擴(kuò)大期間費用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額【問題描述】1.預(yù)售收入作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的計算基數(shù)，多列管理費用。2.開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，一次性計入當(dāng)期損益，虛增財務(wù)費用。【主要檢查方法】1.以核實的銷售收入為基數(shù)計算廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的扣除標(biāo)準(zhǔn)，審核是否多列“三項費用”。審核以前年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除的“三項費用”是否超過3年期限（2008年1月1日起，廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的扣除執(zhí)行新的企業(yè)所得稅法）。2.審核銀行借款利息支付憑證，是否屬于成本對象完工前發(fā)生的，是否計入開發(fā)產(chǎn)品成本。思考題：1.如何確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品可售面積、已售面積？2.從房地產(chǎn)企業(yè)外部監(jiān)管部門可采集哪些信息，有何用途？第二節(jié) 公路運輸業(yè)檢查方法一、公路運輸業(yè)經(jīng)營管理及核算特點（一）公路運輸業(yè)簡述公路運輸是交通運輸業(yè)的其中一項業(yè)務(wù)，主要是指以公路為運輸途徑，通過使用運輸工具將貨物或旅客送達(dá)目的地，使其空間位置得到轉(zhuǎn)移的業(yè)務(wù)活動。（二）公路運輸業(yè)經(jīng)營管理特點1.基本結(jié)構(gòu)公路運輸企業(yè)一般設(shè)經(jīng)理、辦公室、財務(wù)、安保、業(yè)務(wù)(車隊)等部門及下屬的站（場）等部門，各部門按職責(zé)開展工作，以實施完成貨運或客運業(yè)務(wù)。公路運輸企業(yè)組織結(jié)構(gòu)見圖1021。經(jīng)理辦公室財務(wù)部門業(yè)務(wù)部門安保部門 站（場）等圖1021 公路運輸企業(yè)組織結(jié)構(gòu)簡圖2.經(jīng)營種類劃分公路運輸業(yè)務(wù)的經(jīng)營種類可以分為自運業(yè)務(wù)和聯(lián)運業(yè)務(wù)兩類：（1）自運業(yè)務(wù)，是指運輸企業(yè)自行承接運輸業(yè)務(wù),并自行實施完成旅客或貨物從發(fā)送地點至到達(dá)地點所進(jìn)行的運輸業(yè)務(wù)。（2）聯(lián)運業(yè)務(wù)，是指兩個以上的運輸企業(yè)完成旅客或貨物從發(fā)送地點至到達(dá)地點所進(jìn)行的運輸業(yè)務(wù)，聯(lián)運的特點是運輸業(yè)務(wù)委托方一次購買，一次收費，一票到底，后道環(huán)節(jié)承運單位向前道環(huán)節(jié)承運單位開具發(fā)票，前道環(huán)節(jié)承運單位據(jù)以抵減運輸收入，計算聯(lián)運業(yè)務(wù)計稅收入并進(jìn)行納稅申報。3.納稅人種類劃分提供貨物運輸勞務(wù)的單位和個人，按其開具貨物運輸業(yè)發(fā)票的方式，分為自開票納稅人和代開票納稅人。（1）自開票納稅人，是指符合規(guī)定條件，向主管地方稅務(wù)部門申請領(lǐng)購并自行開具貨物運輸業(yè)發(fā)票的納稅人。該類納稅人可承接聯(lián)運業(yè)務(wù)，稅務(wù)部門對其實行查賬征收?！耙?guī)定條件”是指具有營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、道路運輸經(jīng)營許可證；具有固定的辦公場所；在銀行開設(shè)結(jié)算賬戶；具有自備運輸工具，并提供貨物運輸勞務(wù)；賬簿設(shè)置齊全，能按規(guī)定保管、使用發(fā)票及其他單證，能正確進(jìn)行財務(wù)核算及進(jìn)行申報和繳納各項稅款；年提供貨物運輸勞務(wù)金額在20萬元以上（新辦企業(yè)除外）。（2）代開票納稅人，是指除自開票納稅人以外的，由代開票單位（主管地方稅務(wù)部門或經(jīng)省級地方稅務(wù)局批準(zhǔn)的中介機(jī)構(gòu)）代開貨物運輸業(yè)發(fā)票的單位和個人。個人、承包人、承租人以及掛靠人均為代開票納稅人，其中承包人、承租人以及掛靠人在代開發(fā)票時，統(tǒng)一使用出包方、出租方以及被掛靠方的單位名稱和納稅人識別號。對代開票納稅人實行定期定額征收方法，代開發(fā)票時即時征收相關(guān)稅費。掛靠人一般自備車輛，與被掛靠方簽訂掛靠合同，向被掛靠方交納一定的掛靠費，在對外承接經(jīng)營業(yè)務(wù)時以被掛靠方的名義進(jìn)行，由掛靠方承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任（國稅發(fā)2003121號文）。（三）公路運輸企業(yè)業(yè)務(wù)流程及財務(wù)核算特點1.業(yè)務(wù)流程簡述運輸公司的經(jīng)營運作由公司各職能部門分工進(jìn)行，由業(yè)務(wù)部門進(jìn)行運輸業(yè)務(wù)承接及實施營運，由財務(wù)部門進(jìn)行款項催收及款項結(jié)算與發(fā)票開具，安全保衛(wèi)部門進(jìn)行交通安全管理，辦公室或機(jī)械維護(hù)部門進(jìn)行運輸工具領(lǐng)用及維護(hù)。公路運輸企業(yè)業(yè)務(wù)運作及財務(wù)核算流程見圖1022。業(yè)務(wù)部門聯(lián)系業(yè)務(wù)簽訂合同業(yè)務(wù)運行財務(wù)部門款項催收款項結(jié)算開具（收取）發(fā)票賬務(wù)處理圖1022 公路運輸企業(yè)業(yè)務(wù)運作及財務(wù)核算流程簡圖2.收入核算特點（1）公路運輸業(yè)對其取得的營業(yè)收入通過“主營業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶進(jìn)行，一般在“運輸收入”、“裝卸收入”、“堆存收入”、“代理業(yè)務(wù)收入”等明細(xì)賬戶核算；“運輸收入”賬戶核算汽車運輸企業(yè)經(jīng)營旅客、貨物運輸業(yè)務(wù)所發(fā)生的各項收入。為區(qū)別自運及聯(lián)運業(yè)務(wù)的收入，運輸公司通常設(shè)立“聯(lián)運收入”賬戶進(jìn)行聯(lián)運業(yè)務(wù)收入核算；“裝卸收入”賬戶核算經(jīng)營裝卸業(yè)務(wù)的汽車運輸企業(yè)的裝卸收入；“堆存收入”賬戶核算企業(yè)經(jīng)營倉庫、堆場的運輸企業(yè)發(fā)生該業(yè)務(wù)時所產(chǎn)生的收入；“代理業(yè)務(wù)收入”賬戶核算企業(yè)經(jīng)營各種代理業(yè)務(wù)所發(fā)生的收入；（2）客運汽車站根據(jù)其營運特征，其營運收入的構(gòu)成主要包括自有車隊的站內(nèi)售票費，站內(nèi)服務(wù)員補(bǔ)票費，站外稽查人員補(bǔ)票費，包車費，行李費，外站營運結(jié)算所得營運費，為外來車輛提供服務(wù)的票價分成勞務(wù)收入，外來車輛的進(jìn)站費等，以上收入均構(gòu)成其應(yīng)稅收入。2.成本費用核算特點運輸企業(yè)將一切與營運活動直接有關(guān)的支出，計入企業(yè)的運輸成本，將發(fā)生的運輸費用、管理費用和財務(wù)費用作為期間費用，計入當(dāng)期損益。因公路運輸企業(yè)的特殊性，其運輸成本有其特指的歸集對象，主要是指公路運輸企業(yè)在營運過程中實際發(fā)生的與運輸、裝卸、堆存和其他業(yè)務(wù)等營運業(yè)務(wù)直接有關(guān)的各項開支。（1）從事營運活動人員的工資、獎金、津貼、補(bǔ)貼、職工福利費；（2）營運過程中實際耗用的燃料、材料、潤料、動力及照明、備品配件、輪胎、各種物料和低值易耗品等支出；（3）營運過程中使用的各種固定資產(chǎn)折舊費、固定資產(chǎn)修理支出；租入的參加營運的固定資產(chǎn)租賃費；（4）營運過程中發(fā)生的行車雜費、車輛牌照檢驗費、車輛清洗費、車輛冬季預(yù)熱費、養(yǎng)路費、公路運輸管理費、過路費、過橋費、過隧道費、過渡費，司機(jī)途中宿費、取暖費，季節(jié)性、修理期間的停工損失，事故凈損失等支出；（5）為區(qū)別聯(lián)運業(yè)務(wù)中委托下環(huán)節(jié)運輸?shù)穆?lián)運業(yè)務(wù)成本支出，運輸公司通常設(shè)立“聯(lián)運成本”賬戶進(jìn)行核算。（四）公路運輸業(yè)相關(guān)稅收政策1.中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例(國務(wù)院令（1993）第136號文)2.財政部關(guān)于印發(fā)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則的通知(財法字199340號文)3.國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)貨物運輸業(yè)稅收征收管理的通知（國稅發(fā)2003121號文）二、公路運輸業(yè)常見涉稅問題及檢查方法公路運輸業(yè)常見涉稅問題一般是通過違法開具或收受違法開具的發(fā)票減少計稅收入、對收取的應(yīng)稅收入不按規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理，不繳或少繳稅或遲繳稅費。檢查時，應(yīng)針對性地對涉稅賬戶進(jìn)行重點檢查，并結(jié)合外調(diào)協(xié)查、延伸檢查、發(fā)票網(wǎng)上比對等方式，核實各環(huán)節(jié)運輸業(yè)務(wù)的真實性，承接業(yè)務(wù)與發(fā)票開具（收受）的匹配性，發(fā)票開具與收受的真實性、規(guī)范性等。公路運輸業(yè)常見涉稅問題（一）不開發(fā)票、不按規(guī)定開具發(fā)票或開假發(fā)票，隱匿收入（二）獲取無真實業(yè)務(wù)的運輸發(fā)票或假發(fā)票，虛列委托外單位運輸?shù)穆?lián)運成本，減少計稅依據(jù)（三）為無營運資格的單位或個人開具發(fā)票，獲取非法利益（四）混淆經(jīng)營收入內(nèi)容，對非運輸業(yè)務(wù)取得的收入開具運輸發(fā)票，套用低稅率，少繳稅費（五）收入不及時入賬，滯后申報納稅（六）計入營業(yè)外收入的應(yīng)稅收入項目不申報納稅，應(yīng)稅收入長期掛賬不申報納稅，以扣除代理手續(xù)費或其他價外費用后的余額作為應(yīng)稅收入申報納稅（七）將收入直接抵頂債務(wù)、直接發(fā)放工資或福利、直接沖減運輸成本、費用支出，少計應(yīng)稅收入（一）不開發(fā)票、不按規(guī)定開具發(fā)票或者開假票，隱匿收入【問題描述】納稅人通過不開發(fā)票、開具發(fā)票聯(lián)與記賬聯(lián)、存根聯(lián)金額不一致的發(fā)票（俗稱抽芯發(fā)票或“大頭小尾”發(fā)票）或者開假發(fā)票的方式隱匿收入，少申報納稅?！局饕獧z查方法】1突擊檢查運輸企業(yè)的經(jīng)營場所，獲取與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的筆記本、流水賬、內(nèi)部報表等賬外資料，進(jìn)行收集、統(tǒng)計后，與實際申報納稅數(shù)進(jìn)行比較，檢查是否足額申報納稅。2檢查業(yè)務(wù)部門的運輸合同，核實承接業(yè)務(wù)的實施情況，與財務(wù)的結(jié)算情況核對，檢查已實施運輸?shù)臉I(yè)務(wù)其應(yīng)收或已收款項是否均已作收入處理，到保險公司調(diào)查投保情況，檢查已投保并已承運的業(yè)務(wù)收入是否在賬上全面反映。3.根據(jù)資金往來情況，通過到銀行檢查被查單位的開戶情況，檢查是否有多頭開戶的情況，從而核實是否有通過其它賬戶收取營業(yè)款不入賬的情況。4.通過國稅部門對已開具的發(fā)票進(jìn)行網(wǎng)上比對或?qū)κ芷狈絽f(xié)查取證，核實已