江蘇省2016年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：對(duì)測算結(jié)果進(jìn)行校核試題

江蘇省2016年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：對(duì)測算結(jié)果進(jìn)行校核試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、以下關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的說法中，正確的是。 A：房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，可能與其價(jià)值無關(guān) B：房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的有用性、稀缺性和有效需求相互結(jié)合所產(chǎn)生的，但現(xiàn)實(shí)中可以不需要完全具備這三個(gè)要素 C：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格來說，主要是從房地產(chǎn)價(jià)格的本質(zhì)上把握房地產(chǎn)價(jià)格的“數(shù)量” D：房地產(chǎn)價(jià)格有高有低，是由房地產(chǎn)稀缺性唯一確定的 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 2、從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)。 A：估價(jià)業(yè)務(wù) B：估價(jià)目的 C：估價(jià)對(duì)象 D：估價(jià)程序 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展急需擴(kuò)展房地產(chǎn)_渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行貸款的局面。 A間接融資 B直接融資 C基金融資 D債券融資 4、房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在_的立場上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。 A委托人 B估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者 C管理部門 D中立5、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（）。 A建設(shè)貸款 B土地開發(fā)貸款 C土地購置貸款 D土地儲(chǔ)備貸款 6、目前，我國普通商品住宅個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價(jià)值的（）。 A60% B70% C80% D90% 7、某開發(fā)商向銀行申請(qǐng)了利率6%，期限為10年，按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本付息額為_。 A7.59萬元 B7.28萬元 C13.59萬元 D6.05萬元 8、當(dāng)房地產(chǎn)的需求和供給同時(shí)減少后，以下能反映市場均衡價(jià)格變化的選項(xiàng)是_。 A均衡價(jià)格上升 B均衡價(jià)格下降 C均衡價(jià)格不變 D取決于供給和需求變動(dòng)的程序 9、一個(gè)國家以當(dāng)年價(jià)格(或不變價(jià)格)計(jì)算的1年內(nèi)所生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場價(jià)值總和，稱為_。 A國內(nèi)生產(chǎn)總值 B國民生產(chǎn)總值 C國內(nèi)生產(chǎn)凈值 D國民收入 10、估價(jià)目的本質(zhì)上是由_提出并決定的。 A估價(jià)人員 B委托人 C地方政府 D國家相關(guān)法規(guī)11、需求比供給增長快，空置率繼續(xù)下降，租金增長率上漲，這種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的。 A：第一階段 B：第二階段 C：第三階段 D：第四階段 E：借款合同 12、在運(yùn)用路線價(jià)法過程中，為了簡化以后各宗土地價(jià)格的計(jì)算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的作為標(biāo)準(zhǔn)深度。 A：中位數(shù) B：眾數(shù) C：平均數(shù) D：分位數(shù) E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 13、2006年w國本國所有單位、個(gè)人國內(nèi)生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場價(jià)值為1000億元，w國所有單位、個(gè)人在外國生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場價(jià)值為200億元，外國所有單位、個(gè)人在w國生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場價(jià)值為100億元。試計(jì)算2006年w國的國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP為億元。 A：1000 B：1100 C：1200 D：2000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以（）的方式籌集的。 A房地產(chǎn)開發(fā)貸款 B房地產(chǎn)抵押貸款 C債務(wù)融資 D權(quán)益融資 15、下列關(guān)于熱水供應(yīng)系統(tǒng)，說法不正確的是。 A：熱水供應(yīng)系統(tǒng)按豎向分區(qū) B：熱水供應(yīng)系統(tǒng)按橫向分區(qū) C：若建筑高度較高，分區(qū)數(shù)量較多，為防止加熱器負(fù)擔(dān)過大壓力，可將各分區(qū)的加熱器和循環(huán)水泵設(shè)在該區(qū)的設(shè)備層中，分別供應(yīng)本區(qū)熱水 D：熱水的加熱器和水泵均集中于地下的設(shè)備間 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年末完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為_年。 A0.5 B1.5 C2 D3 17、與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞有_。 A利息率 B折現(xiàn)率 C內(nèi)部收益率 D資本化率 18、在工程建設(shè)定額中，分項(xiàng)最細(xì)、定額子目最多的是_。 A概算指標(biāo) B概算定額 C預(yù)算定額 D施工定額 19、一廠房建成后8年被改造為超級(jí)市場并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為年。 A：40 B：42 C：48 D：50 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 20、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用表述不正確的是_。 A青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 21、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80，項(xiàng)目的總固定成本為8000萬元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本為4500元假設(shè)所有司銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價(jià)為元。 A：5377.78 B：6277.78 C：6722.22 D：7847.22 E：借款合同 22、重新評(píng)估一般應(yīng)由_進(jìn)行評(píng)估。 A交易雙方 B房地產(chǎn)交易活動(dòng)監(jiān)督機(jī)構(gòu) C房地產(chǎn)管理部門 D交易雙方和房地產(chǎn)管理部門共同認(rèn)定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)23、下列關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款的說法，錯(cuò)誤的是_。 A是指個(gè)人購買住房時(shí)，以所購買住房作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的行為 B包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款兩種類型 C屬于購房者的消費(fèi)性貸款，通常與開發(fā)商有直接的關(guān)系 D政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金，購買自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制 24、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦公和需求減少，估計(jì)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)存的15上升為25，每月可出租面積租金為70元，又知該寫字樓可出租面積為10000，運(yùn)營費(fèi)用率為40。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生萬元的貶值。 A：548.19 B：558.15 C：567.39 D：675.40 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、2005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權(quán)，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡稱乙機(jī)構(gòu))對(duì)被拆遷房屋的市場價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。被拆遷入李某就其房屋的性質(zhì)與甲公司未能協(xié)商一致。該項(xiàng)目于2005年10月1日動(dòng)工，由丙建筑工程公司(以下簡稱丙公司)承包施工。該區(qū)私營企業(yè)職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元的價(jià)格預(yù)購了一套80的住宅。該項(xiàng)目于2006年6月通過竣工驗(yàn)收并交付使用。王某于2006年9月將該套住宅轉(zhuǎn)讓給他人，售房收入44萬元。(2007年試題)問題：王某轉(zhuǎn)讓該住宅時(shí)隨營業(yè)稅附征的城市維護(hù)建設(shè)稅為元。 A：100 B：140 C：1100 D：1540 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、下列關(guān)于項(xiàng)目資本金的出資方式，表述不正確的是。 A：項(xiàng)目投資資本金可以用貨幣出資 B：項(xiàng)目投資資本金也可以用實(shí)物出資 C：項(xiàng)目投資資本金不可用土地使用權(quán)作價(jià)出資 D：項(xiàng)目投資資本金也可以用非專利技術(shù)作價(jià)出資，但必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依照法律、法規(guī)評(píng)估其價(jià)值，且不得高估或低估 E：以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過投資項(xiàng)目資本金總額的10，國家對(duì)采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外 2、投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略、主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析，該階段投資估算的精度為_。 A10% B20% C30% D40%3、基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地_。 A最低價(jià)格 B最高價(jià)格 C平均價(jià)格 D成交價(jià)格 4、目前，A省W村集體經(jīng)濟(jì)組織人均耕地面積2畝，因建設(shè)現(xiàn)征收W村集體經(jīng)濟(jì)組織的耕地面積10畝，該耕地近3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝。下列關(guān)于征收該耕地的表述中，不正確的是_。 A征收該耕地，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)為6人 B該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)最少為6萬元 C該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)最高為10萬元 D征收該耕地需要報(bào)A省人民政府審批5、物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成一般包括_。 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利等，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新、改造費(fèi)用，物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用，辦公費(fèi)用，物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用，物業(yè)管理區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)的酬金，物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 A B C D 6、隨著市場細(xì)分化研究的深入，在房地產(chǎn)營銷中引入了“彌隙市場”的概念，彌隙市場的特點(diǎn)是。 A：消費(fèi)者愿意支付較高的價(jià)格 B：企業(yè)處于領(lǐng)導(dǎo)地位 C：消費(fèi)者以年輕人為主 D：商品住宅多為豪宅 E：以投資性購買為主 7、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有。(2007年試題) A：內(nèi)部收益率反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力 B：內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資正好被收回的收益率 C：當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí)，投資項(xiàng)目是可行的 D：如果使用貸款，且項(xiàng)目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率 E：內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小 8、以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的可以_。 A無償收回土地使用權(quán) B有償收回土地使用權(quán) C無償出租土地使用權(quán) D無償出讓土地使用權(quán) 9、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋?，價(jià)格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價(jià)格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍是_萬元。 A050 B5075 C50100 D100150 10、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓的地價(jià)款包括_。 A建筑安裝工程費(fèi) B土地使用權(quán)出讓金 C拆遷補(bǔ)償費(fèi) D公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) E城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)11、與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（）。 A是一種專業(yè)意見 B估計(jì)價(jià)格或價(jià)值 C實(shí)行有償服務(wù) D承擔(dān)法律責(zé)任 E估價(jià)作業(yè)日期長 12、下列關(guān)于測量學(xué)，表述正確的是。 A：點(diǎn)到大地水準(zhǔn)面的鉛垂距離，也稱“海拔” B：我國采用東海平均海水面作為高程基準(zhǔn) C：海洋或湖泊的水面在自由靜止時(shí)的表面，稱為水準(zhǔn)面 D：與水準(zhǔn)面相切的平面稱為水平面 E：測量工作的根本任務(wù)是確定地面點(diǎn)的空間位置 13、下列關(guān)于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有。 A：征收或者征用都是為了公共利益需要 B：征收或者征用都要依法給予補(bǔ)償 C：征收是國家行為，征用是企業(yè)行為 D：征收是土地所有權(quán)發(fā)生改變，征用是土地使用權(quán)發(fā)生改變 E：征收是強(qiáng)制性的，征用是非強(qiáng)制性的14、在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中，一般承擔(dān)結(jié)構(gòu)、供暖、給水排水、照明以及空調(diào)或高級(jí)電氣設(shè)備等設(shè)計(jì)工作。 A：建筑師 B：工程師 C：造價(jià)工程師 D：估價(jià)師及物業(yè)代理 E：借款合同 15、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有。 A：稅收政策 B：城市規(guī)劃調(diào)整 C：環(huán)境狀況 D：城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況 E：匯率 16、房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查包括的類型有。(2005年試題) A：產(chǎn)品調(diào)查 B：價(jià)格調(diào)查 C：市場需求質(zhì)量調(diào)查 D：分銷渠道調(diào)查 E：促銷策略調(diào)查 17、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行_工作。 A客戶評(píng)價(jià) B項(xiàng)目評(píng)估 C擔(dān)保方式評(píng)價(jià) D貸款綜合評(píng)價(jià) E環(huán)境評(píng)價(jià) 18、某房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓一塊以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入為2900萬元，土地增值稅規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額為1800萬元，土地增值稅應(yīng)納稅額為萬元。 A：330 B：350 C：440 D：870 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、下列指標(biāo)中，屬于控制性詳細(xì)規(guī)劃中規(guī)定性指標(biāo)的有。(2006年試題) A：建筑密度 B：建筑控制高度 C：建筑色彩 D：建筑紅線后退距離 E：容積率 20、下列不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)范圍的是。 A：房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估 B：保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值 C：價(jià)值的最差值的評(píng)估 D：損失程度評(píng)估 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、不屬于通風(fēng)施工圖紙類別的是_。 A平面圖 B剖面圖 C系統(tǒng)圖 D分部圖 22、公開市場價(jià)值是指下列條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。 A：賣方和買方掌握必要的市場信息 B：賣方具有必要的專業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象 C：買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價(jià) D：賣方和買方追求各自利益的最大化 E：賣方和買方急于完成交易23、開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)，須提供的材料主要有_。 A建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B