【畢業(yè)設(shè)計(jì)】江寧區(qū)房屋租賃市場管理策略研究

中央廣播電視大學(xué)畢業(yè)論文題目江寧區(qū)房屋租賃市場管理策略研究專業(yè)行政管理年級13秋學(xué)號學(xué)生姓名指導(dǎo)教師論文完成日期2015年11月江寧區(qū)房屋租賃市場管理策略研究【內(nèi)容摘要】隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和對外開放力度的不斷加大，房屋租賃市場日趨活躍，其直接創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)收益和對國家財(cái)稅的貢獻(xiàn)份額逐年增長，同時管理的覆蓋面和管理難度也在加大，目前房屋租賃市場管理還存在諸如法制不健全、法律觀念淡、信息不完善、地下交易、政策制約等問題。存在的問題不容忽視，推陳出新管理體制和管理方法勢在必行。本文通過對出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析，提出了推進(jìn)發(fā)展、擴(kuò)大宣傳、完善方法、深化系統(tǒng)、加強(qiáng)研究、積極協(xié)調(diào)、規(guī)范市場的管理對策。【關(guān)鍵詞】江寧區(qū)房屋租賃策略研究目錄引言1一、房屋租賃在房地產(chǎn)市場的地位1一房屋租賃是房地產(chǎn)市場的重要組成部分1（二）房屋租賃是房地產(chǎn)投資者實(shí)現(xiàn)其投資目標(biāo)的重要途徑1（三）房屋租賃市場對整個房地產(chǎn)市場具有積極的推動作用2（四）房屋租賃市場在江寧特定的條件下有著特殊的地位2二、江寧區(qū)房屋租賃市場管理存在的問題及成因分析2（一）法制不夠健全、立法相對滯后2（二）法律觀念淡薄、管理難度較大2（三）重外來人口管理、忽視當(dāng)?shù)胤恐鞴芾?（四）地下交易活躍、稅費(fèi)流失過大3（五）市場信息量少、參照信息不足3（六）相關(guān)政策不盡合理、影響租賃市場發(fā)展4三、江寧區(qū)房屋租賃市場管理策略4（一）鞏固成果、推進(jìn)發(fā)展4（二）擴(kuò)大宣傳、加強(qiáng)監(jiān)督4（三）完善方法、健全機(jī)制5（四）信息支撐、提升管理5（五）積極協(xié)調(diào)、形成合力6（六）規(guī)范市場、發(fā)展中介6致謝7參考文獻(xiàn)7引言隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的成長，房地產(chǎn)市場體系已相對完善，作為房地產(chǎn)市場體系的重要組成部分的房屋租賃市場近年來無論是在拉動投資還是啟動消費(fèi)方面都起著房屋買賣市場所不能替代的作用。因此在這種形勢下，大力發(fā)展房屋租賃市場不僅具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，更具有重要的社會意義。隨著近幾年我區(qū)房屋租賃的日趨活躍，房屋租賃市場也已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我區(qū)各類租賃房屋約15000戶左右，其中住宅租賃的約6000戶，非住宅租賃的約9000戶，每年的租金總額近十億元，對拉動我區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長和社會穩(wěn)定，起到了積極的作用。房屋租賃的重要性已經(jīng)開始顯現(xiàn)出來，因此，我們認(rèn)為有必要大力強(qiáng)調(diào)房屋租賃在整個房地產(chǎn)市場中的重要性，重新認(rèn)識房屋租賃市場的地位和作用。我區(qū)將房屋租賃納入房產(chǎn)市場管理范疇至今，此項(xiàng)工作正逐步走向規(guī)范化的發(fā)展軌道。但隨著市場形勢的不斷變化，房屋租賃管理工作也正面臨著巨大的挑戰(zhàn)，存在的問題不容忽視，推陳出新管理體制和管理方法勢在必行。一、房屋租賃在房地產(chǎn)市場的地位一房屋租賃是房地產(chǎn)市場的重要組成部分房屋租賃市場是整個房地產(chǎn)市場不可或缺的重要組成部分。一個完整的房地產(chǎn)市場，不僅應(yīng)包括土地出讓市場、商品房銷售市場，而且應(yīng)包括房屋存量市場和租賃市場。缺少了租賃市場的房地產(chǎn)市場，將使大部分購房者以自用為主要目的，而以投資為目的的購房者將大大減少，不利于投資結(jié)構(gòu)、商品結(jié)構(gòu)和市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。因此缺少租賃市場的房地產(chǎn)市場在結(jié)構(gòu)上也是不合理的。（二）房屋租賃是房地產(chǎn)投資者實(shí)現(xiàn)其投資目標(biāo)的重要途徑房屋租賃市場是房地產(chǎn)投資者實(shí)現(xiàn)其投資目標(biāo)的重要途徑。在市場經(jīng)濟(jì)日益成熟的今天，不動產(chǎn)已經(jīng)成為人們競相投資的對象，在這種條件下，只有房屋存量市場，以及房屋租賃市場交投活躍，房地產(chǎn)投資者的投資成本才能得以回收和增值。應(yīng)該說房屋轉(zhuǎn)讓和租賃是房地產(chǎn)投資者實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)的“兩條腿”，兩者缺一不可，同等重要。（三）房屋租賃市場對整個房地產(chǎn)市場具有積極的推動作用一個城市或地區(qū)的房屋租賃市場活躍，勢必刺激當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)消費(fèi)。這里面既有一部分人最終將轉(zhuǎn)租為買，成為房地產(chǎn)消費(fèi)者，另一方面更主要的是會刺激房地產(chǎn)投資者以出租贏利為目的而增加在房地產(chǎn)市場中的投入。（四）房屋租賃市場在江寧特定的條件下有著特殊的地位江寧經(jīng)濟(jì)騰飛的奇跡，吸引了大量流動人口和暫住人口前來江寧創(chuàng)業(yè)，他們在江寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)中發(fā)揮了重要的作用。截止2013年底江寧的人（口己過百萬，其中暫住人口和流動人口接近一半，這些暫住人口和流動人口的居住問題絕大多數(shù)靠租房解決。正是這種特殊的人員結(jié)構(gòu)，使房屋租賃市場在江寧顯得尤為重要。在充分認(rèn)識到房屋租賃市場重要性后，我們認(rèn)識到加強(qiáng)對房屋租賃市場的管理的必要性，通過采取一系列措施規(guī)范市場管理，適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要，有效地促進(jìn)了房屋租賃市場的進(jìn)一步繁榮和發(fā)展。二、江寧區(qū)房屋租賃市場管理存在的問題及成因分析（一）法制不夠健全、立法相對滯后完善地方規(guī)章、強(qiáng)化行政管理，是切實(shí)加強(qiáng)房屋租賃市場管理的迫切需要。自1995年1月1日中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法開始實(shí)施及建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法頒布以來，我市既未轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部的城市房屋租賃管理辦法，又未制定本市的實(shí)施細(xì)則或相應(yīng)規(guī)定。同時一些計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期遺留下來的房屋租賃政策法規(guī)又未清理和廢止，造成我市房屋租賃市場管理法規(guī)體系長期處于混亂和不健全狀態(tài)，基本上各區(qū)還是各自為政，直至南京市租賃管理辦法的出臺，這種情況才得以好轉(zhuǎn)，但辦法的出臺相對滯后，從而使租賃管理工作顯得力不從心。導(dǎo)致實(shí)際工作的尷尬局面。改革當(dāng)前的房屋租賃管理，出臺相應(yīng)配套實(shí)用的管理法規(guī)，是當(dāng)前我區(qū)房屋租賃管理的當(dāng)務(wù)之急。（二）法律觀念淡薄、管理難度較大目前，廣大市民對依法進(jìn)行房屋租賃登記備案的觀念十分淡薄。許多人認(rèn)為，房屋租賃只是房屋出租人和承租人雙方的事，不愿接受房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督管理和辦理租賃登記，雙方往往口頭協(xié)定了事。發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛后，雙方無憑無據(jù)，有的因簽訂的租賃合同漏洞百出而習(xí)慣于“私了”。私下解決不了的，則可能鬧出流血事件，給社會穩(wěn)定造成極大隱患。個別的企事業(yè)單位因法制觀念淡薄，還將房屋租賃市場管理與亂收費(fèi)行為等同視之，不配合管理工作。（三）重外來人口管理、忽視當(dāng)?shù)胤恐鞴芾碓诜课葑赓U市場法規(guī)體系尚不健全的背景下，我區(qū)的房屋租賃市場管理開始片面強(qiáng)調(diào)對外地來寧人員租賃房屋的管理，外來人口管理成為各級房屋租賃行政管理部門的中心工作，一般房屋租賃的管理工作被忽視，房屋租賃合同備案制度未能全面實(shí)施。同時由于不同主體的房屋租賃行為適用不同的法規(guī)，履行不同的手續(xù)，頒發(fā)不同的證件，甚至在收費(fèi)方面也有所不同，使實(shí)際工作更加混亂。（四）地下交易活躍、稅費(fèi)流失過大根據(jù)國家及省、市的規(guī)定，房屋租賃當(dāng)事人在辦理登記備案的同時，應(yīng)繳納房屋租賃手續(xù)費(fèi)。但在實(shí)際上，房屋租賃當(dāng)事人為了規(guī)避交費(fèi)，而進(jìn)行私下租賃交易，有的還弄虛作假，采取用假手續(xù)和相關(guān)要件蒙混過關(guān)的手段，進(jìn)行偷漏費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，我區(qū)房屋租賃登記備案率不足50，也就是說，有近50的租賃鑒證手續(xù)費(fèi)流失。同時以江寧區(qū)2013年個人出租房產(chǎn)征稅為例，實(shí)際征稅款只占應(yīng)征稅款的20，而2010年僅為887，近幾年來，上述情況未有根本改觀。以目前的人力、物力資源也只能暫時對商業(yè)門面房的出租行為有所管理，在實(shí)際工作中，對個人出租交易很難監(jiān)管。地下租賃市場交易活躍，底數(shù)難以摸清。在我區(qū)，未依法辦理登記備案的房屋租賃大量存在，而且在整個房屋租賃市場所占的比例較大。由于我們?nèi)狈?qiáng)有力的制約和打擊措施，開展工作時，顯得力不從心，對有些“釘子戶”連法院都無法執(zhí)行。因此在制定政策和規(guī)范管理時，難以了解整個房屋租賃市場詳細(xì)準(zhǔn)確的信息，無法科學(xué)分析市場形勢，很難做出正確的決策，嚴(yán)重影響我區(qū)整個租賃市場持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。（五）市場信息量少、參照信息不足由于我區(qū)的房屋租賃市場的管理工作剛剛起步，房屋租賃合同備案制度還未全面實(shí)施。除外來人口租賃房屋因受規(guī)模控制指標(biāo)影響而只能提供不完全的交易信息外，還無法提供較為全面的房屋租賃市場交易信息，從而無法按照建設(shè)部的要求發(fā)布租賃交易的指導(dǎo)租金，這不能不說是一大缺失。（六）相關(guān)政策不盡合理、影響租賃市場發(fā)展1、我區(qū)外來人口租賃房屋管理與一般主體租賃房屋管理被人為割裂，造成外來人口來我區(qū)租賃房屋承擔(dān)更高成本，交納更高的費(fèi)用。2、我區(qū)公有住房承租權(quán)交易市場及公有住房轉(zhuǎn)租市場遲遲未開放也阻礙了房屋租賃市場的進(jìn)一步發(fā)展。3、盡管自2009年1月1日起根據(jù)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知，對個人按市場價(jià)格出租的居民住房，其綜合稅負(fù)確有較大幅度的降低，但我區(qū)與上海等其它租賃市場比較發(fā)達(dá)的城市相比，住房租賃市場的實(shí)際稅收負(fù)擔(dān)仍偏高。三、江寧區(qū)房屋租賃市場管理策略隨著經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我區(qū)的房屋租賃市場規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大，大力加強(qiáng)房屋租賃市場的管理，我們的工作任重道遠(yuǎn)。針對總結(jié)出的問題，及分析成因，主要采取以下幾項(xiàng)對策（一）鞏固成果、推進(jìn)發(fā)展嚴(yán)格按照調(diào)查摸底、上門宣傳發(fā)放辦理登記和繳稅通知單，電話催辦，發(fā)放責(zé)改通知書，發(fā)放處罰決定書的工作程序，進(jìn)一步鞏固工作成果并在提高工作效率的同時加快推進(jìn)步伐、積極摸索新路子、探索新舉措、建立新機(jī)制，進(jìn)一步提高工作效率和工作推進(jìn)速度。（二）擴(kuò)大宣傳、加強(qiáng)監(jiān)督在2006年集中宣傳的基礎(chǔ)上，2009年充分利用新聞媒體繼續(xù)加強(qiáng)租賃政策和相關(guān)法規(guī)知識的宣傳，提高社會各界對發(fā)展我區(qū)房屋租賃市場重要意義的認(rèn)識。依法加強(qiáng)、規(guī)范房屋租賃市場管理，運(yùn)用多種形式，向社會各界宣傳中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、城市房屋租賃管理辦法、六部委文件，南京市房屋租賃管理辦法等法律法規(guī)，使全區(qū)各企事業(yè)單位、廣大市民以及外來流動人口，了解房屋租賃法規(guī)，支持房屋租賃工作、服從房屋租賃管理。同時在擴(kuò)大宣傳的的同時加強(qiáng)監(jiān)督。對有意對抗管理的個別當(dāng)事人，要通過新聞媒體曝光，抓一兩個反面典型形成有利于房屋租賃管理工作開展的輿論監(jiān)督氛圍。（三）完善方法、健全機(jī)制依照南京市房屋租賃管理辦法進(jìn)一步規(guī)范江寧房屋租賃市場管理。提高房屋租賃登記備案率，加強(qiáng)商業(yè)門面，經(jīng)營場所及流動人口房屋租賃的管理，加大對市場中違規(guī)違法行為的處罰力度。結(jié)合本區(qū)特點(diǎn)，積極借鑒兄弟單位的管理機(jī)制、建設(shè)科學(xué)、規(guī)范的管理方法積累經(jīng)驗(yàn)，并充分發(fā)揮工商、稅務(wù)、公安的作用，形成齊抓共管的局面。（四）信息支撐、提升管理2008年南京市房屋租賃管理系統(tǒng)正式投入使用，要充分運(yùn)用租賃管理信息系統(tǒng)平臺，認(rèn)真做好原始數(shù)據(jù)的錄入工作，盡快實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)內(nèi)部共享，建立便捷高效的數(shù)據(jù)查詢和數(shù)據(jù)庫分析系統(tǒng)。為督促相關(guān)單位、個人及時進(jìn)行登記和納稅提供信息支撐，并建立租賃市場信息平臺，通過新的租賃管理系統(tǒng)的起用適時發(fā)布租金指導(dǎo)價(jià)，進(jìn)一步加大房屋租賃管理規(guī)范化建設(shè)，提升管理檔次和水平。實(shí)踐證明，房屋租賃市場屬于市場經(jīng)濟(jì)的范疇，必須按市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律辦事。為了指導(dǎo)房屋租賃市場的健康發(fā)展，我們打算制定房屋租賃指導(dǎo)租金制度，定期予以公布，為租賃雙方當(dāng)事人確定租金提供價(jià)格參考。指導(dǎo)租金是以市場租金價(jià)格水平為依據(jù)，在新系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫運(yùn)算的基礎(chǔ)上，采取科學(xué)的測算方法，定期制定和公布不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同用途出租房屋的階段性租金，當(dāng)事人可參照指導(dǎo)租金約定數(shù)額。為了使制定的指導(dǎo)租金更準(zhǔn)確地反映市場價(jià)格水平和科學(xué)地引導(dǎo)市場發(fā)展，我辦將在全區(qū)范圍內(nèi)廣泛采集不同地段、不同性質(zhì)、不同結(jié)構(gòu)、不同用途、不同層次、不同位置、不同朝向、不同類型的出租房屋租金價(jià)格信息，信息采集點(diǎn)的位置相對固定，便于跟蹤比較分析當(dāng)?shù)氐淖饨饍r(jià)格變化趨勢，同時注意選點(diǎn)應(yīng)具有代表性，盡可能地涵蓋較大的范圍，以便采集到的價(jià)格信息能夠更真實(shí)地反映市場價(jià)格水平。對采集的價(jià)格信息按照測算公式進(jìn)行測算后，制定出全區(qū)的房屋租賃指導(dǎo)租金，每半年公布一次。指導(dǎo)租金價(jià)格的公布，對房屋租賃市場具有實(shí)際意義，它既為租賃當(dāng)事人提供了一個價(jià)格參考，也為其他各部門收繳稅款及我辦收取房屋租賃鑒證手續(xù)費(fèi)提供了計(jì)價(jià)基數(shù)，使房屋租金的評定更加準(zhǔn)確地接近實(shí)際，能有效避免個別租賃當(dāng)事人為規(guī)避稅費(fèi)而私下約定較低的合同價(jià)格。同時為司法機(jī)關(guān)裁定房地產(chǎn)糾紛提供了依據(jù)。（五）積極協(xié)調(diào)、形成合力依照六部委聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)出租房屋管理工作有關(guān)問題的通知精神，多方協(xié)調(diào)，盡快理順我區(qū)房屋租賃市場協(xié)管體制。積極主動加強(qiáng)與有關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)、充分發(fā)揮各部門職能和作用，切實(shí)履行好各自職能，做到各司其職、密切配合、齊抓共管、形成租賃管理合力。房屋租賃管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，管理部門涉及到房產(chǎn)、公安、民政、稅務(wù)、工商等部門，管理內(nèi)容又各不相同，只有各方配合、互相協(xié)調(diào)才能抓好。僅依賴于法院的聯(lián)合辦公、合作辦案，已不能滿足新形勢下的工作需要。幾年來，我區(qū)在法院的密切配合和鼎力支持下，共同營造了良好的房屋租賃協(xié)管環(huán)境，使我區(qū)的房屋租賃市場管理有了質(zhì)的飛躍，取得了一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益?？墒怯捎谧赓U管理工作量較大、執(zhí)行標(biāo)的額度較低，加上法院本身的工作較多而辦案人員又少的實(shí)際情況，無法給予我們更多的法律援助。城市房屋租賃管理辦法中沒有明確對違法出租房屋行為的處罰措施，因此，造成法院給房屋租賃當(dāng)事人下達(dá)的“執(zhí)行通知書”和“傳票”，在某種程度上，已經(jīng)成為“紙老虎”。因此，應(yīng)爭取主動，理順管理關(guān)系，確立以房產(chǎn)管理部門為主，其他部門配合的協(xié)管新體制。達(dá)成一定共識，準(zhǔn)備通過協(xié)調(diào)配合、相互把關(guān)、信息資源共享等途徑，形成管理合力，齊抓共管。出租房屋辦理租賃登記備案證明后，定期將有關(guān)情況通報(bào)給公安、工商、稅務(wù)等部門；工商局在辦理工商營業(yè)執(zhí)照及年檢時、稅務(wù)部門在向當(dāng)事人征稅時、公安及轄區(qū)各派出所在辦理暫住戶口登記及暫住證時，對于生產(chǎn)、經(jīng)營、居住場所為出租的，應(yīng)首先查驗(yàn)房屋租賃登記備案證明。對發(fā)現(xiàn)沒有依法辦理房屋租賃登記備案的，應(yīng)將詳細(xì)情況定期、及時通報(bào)。（六）規(guī)范市場、發(fā)展中介進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)，加強(qiáng)對房屋租賃中介服務(wù)人員和機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，通過提高從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格、中介機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件、規(guī)范其經(jīng)營項(xiàng)目，使房屋租賃中介服務(wù)機(jī)構(gòu)向規(guī)?；?、規(guī)范化、專業(yè)化方向發(fā)展。重點(diǎn)培育和發(fā)展幾家“放心中介”。加強(qiáng)行業(yè)自律，開創(chuàng)租賃市場新局面。房屋租賃市場管理工作是一項(xiàng)長期的、復(fù)雜的系統(tǒng)工程，上述的一些管理對策，僅是我對房屋租賃管理方面的一些粗淺的設(shè)想，隨著時間的推移和各方面不懈的努力房屋租賃市場管理必將會掀起嶄新的一頁。致謝本論文在選題及寫作過程中得到南京電大吳老師的悉心指導(dǎo)，吳老師多次詢問寫作進(jìn)程，并為我指點(diǎn)迷津，幫助我開拓寫作思路，精心點(diǎn)撥、熱忱鼓勵。江寧區(qū)房屋租賃管理辦公室提供了大量的資料，在此表示衷心感謝；并感謝吳老師和各位領(lǐng)導(dǎo)關(guān)心。參考文獻(xiàn)1宋宗宇輕松應(yīng)對房地產(chǎn)買賣與租賃M上海，同濟(jì)大學(xué)出版社，20122徐剛明明白白購房置業(yè)M南京，江蘇科學(xué)技術(shù)出版，20113葉永祿房地產(chǎn)訴訟實(shí)務(wù)M廣東，廣東經(jīng)濟(jì)出版社，20134張霞，徐彥夫房地產(chǎn)會計(jì)M南京，化學(xué)工業(yè)出版社出版，2013中央廣播電視大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）教師指導(dǎo)記錄表省級電大南京分校江寧教學(xué)點(diǎn)江寧電大指導(dǎo)教師吳鳳媛學(xué)生姓名笪世盼學(xué)號1332101250513專業(yè)行政管理第一次指導(dǎo)指導(dǎo)時間2015年7月10日指導(dǎo)內(nèi)容1選題、明確設(shè)計(jì)任務(wù)2查閱、保存有關(guān)資料3明確論文課題第二次指導(dǎo)指