綠地房地產公司財務風險研究開題報告

畢業(yè)論文開題報告課題名稱綠地房地產公司財務風險研究院系經濟管理學院專業(yè)工商管理（金融企業(yè)管理方向）姓名指導教師二一五年十月十日畢業(yè)設計論文開題報告由學生填寫學生姓名賈爽專業(yè)工商管理（金融企業(yè)管理方向）班級12級本科1班擬選題目綠地房地產公司財務風險研究選題依據及研究意義隨著經濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，房地產行業(yè)呈現快速發(fā)展的態(tài)勢。房地產行業(yè)屬于資金密集型的高風險行業(yè)，在發(fā)展過程中面臨著激烈的市場競爭。財務風險貫穿于企業(yè)經營始終，隨著經濟環(huán)境日益復雜化和多變化，房地產企業(yè)面臨的財務風險與日俱增。由于房地產行業(yè)還沒有形成平穩(wěn)健康的發(fā)展機制，中央加強了房地產行業(yè)的調控力度，這對房地產企業(yè)帶來了重大的影響。如何有效地規(guī)避、降低房地產企業(yè)的財務風險，對房地產企業(yè)的生存和發(fā)展有著至關重要的意義。本文從當前房地產企業(yè)財務風險的表現形式出發(fā)，深入研究綠地房地產企業(yè)財務風險的成因，并在此基礎上探討綠地房地產企業(yè)財務風險的措施，避免財務風險的產生。選題研究現狀1、國外研究現狀1美國房地產市場發(fā)展的現狀和警示美國的房地產業(yè)二十世紀80年代以后一直是世界上理性和規(guī)范發(fā)展的成熟市場典范，然而在進入二十一世紀后也開始了一個不太理性的高速增長期。隨著美國經濟近年來的穩(wěn)步增長，美國的住宅價格更是讓人不可理解地快速上漲。美國作為世界最發(fā)達的國家，是世界上二十世紀最先解決居民住宅問題的國家，美國絕大部分居民是居住在2至3層的別墅和單套面積達200平方米以上的住房里。美國的統(tǒng)計資料都是以單元住宅來計算房屋的價格，而不是按平方米來計算房價。雖然美國是最先進入居住現代化的國家，但進入2L世紀后隨著人民的生活水平的不斷提高和人口的自然增長，改善住房環(huán)境和投資商品住房的行為近年來較為普遍，這就進一步促使了美國房地產價格的一路走高。美國2005年房地產價格平均上漲幅度接近15，這是該國自二十世紀8年代以來房價漲幅最大的一年。2006年初房市急轉直下，房價迅速走低。全美房地產商聯合會當年8月的一份報告稱，7月份房地產商信心指數跌至32點，創(chuàng)15年來的最低點。到2007年，美國房屋銷售量和房價均繼續(xù)下滑，到年底，新房銷售量將比2005年的高峰期下降33，待售房屋近420萬套，創(chuàng)歷史新高。美國次房危機的苗頭，其實早在2006年底就開始了。房價下跌導致貸款人手中的房屋資產急劇縮水，有的人根本無法支付高額房貸，只能拒交貸款。次貸公司隨即成為直接受害者。即使收回抵押的房產，由于房價走低，房產已資不抵債，進而引發(fā)了次貸危機。只不過，從苗頭發(fā)生、問題累計到危機確認，特別是到貝爾斯登、美林證券、花旗銀行和匯豐銀行等國際金融機構對外宣布數以百億美元的次貸危機損失，花了半年多的時間。現在看來，由于次貸危機的涉及面廣、原因復雜、作用機制特殊，持續(xù)的時間會較長，產生的影響會比較大。有研究報告認為，由于次貸危機導致美國經濟將進入增長放緩時期，而房地產市場目前已處于衰退初期階段，短期難以復蘇。一方面，美國國內累積的可供出售房屋較多，需要一定時期釋放和消化才能恢復正常水平。另一方面，美國通貨膨脹壓力加大，美聯儲連續(xù)降息的貨幣政策遭遇兩難境地，這都不利于房地產市場盡快回暖。2日本擠壓房地產泡沫的措施和啟示日本是亞洲先進入發(fā)達國家行列的國度，其房地產企業(yè)的發(fā)展和房地產市場我國房地產企業(yè)財務風險及其防范研究的培育己日趨理性和規(guī)范。日本房地產市場發(fā)展到今天這樣的情況也是經過幾輪發(fā)展和調整后逐漸形成的。日本最大一次房地產泡沫來自于20世紀80年代，當時日本的房地產價格上漲速度飛快，短時期內漲幅巨大，很多投機者利用迅速上揚的股票的賬面利潤投資房地產，導致房價飆升。在日本當年的房地產熱中，最大投機者是財力雄厚的企業(yè)，它們在大量資金投入促使商業(yè)房地產價格快速抬高的同時，也拉抬了住宅房產的價格。最終，由于日本中央銀行升息力度的不斷加大，在股市崩潰的同時，樓市的泡沫也同時被擠破。隨著投資者大量拋售股票以填補土地市場的損失，或者拋售房產以彌補股市損失，促使日本的股市和樓市價格在短期內直線下降，跌至低谷。從后果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業(yè)，還接引發(fā)了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷?，F今日本房市才得以恢復，進入新一輪的增長周期。日本房地產泡沫的破滅給世人很多的警世，其一是市場經濟環(huán)境下政府如何做好對房地產市場的風險預測和調控，其二是房地產更多的是用于解決人們的居住和生活的產品，而不應過分看重它的投資回報，其三是避免受高漲的房地產市場的誘惑和吸引，動用高利和高額貸款來購買或投資房地產。2、國內研究現狀房地產業(yè)是我國國民經濟的主導產業(yè)，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。經過十幾年的發(fā)展，中國房地產業(yè)正處于向規(guī)?；⑵放苹?、規(guī)范運作的轉型時期，房地產業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分的轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業(yè)自身調節(jié)的方式轉變。隨著WTO各項有關條款的兌現和落實，包括房地產業(yè)在內的我國經濟各方面都將發(fā)生新的變化。國民經濟的持續(xù)增長和居民消費結構的提升，為房地產業(yè)提供了高速發(fā)展的機會，也使房地產業(yè)面對著更加激烈的競爭。房地產行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長、地域性強的特點。目前，我國房地產企業(yè)現狀主要表現在以下幾個方面1房地產企業(yè)發(fā)展迅速我國房地產開發(fā)企業(yè)的隊伍是隨著我國房地產市場的發(fā)展而不斷壯大起來的，根據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示，1986年全國房地產開發(fā)企業(yè)僅有1991家，到2006年已達到58710家。其發(fā)展過程可以劃分為3個階段1986到1991年我國房地產市場初步發(fā)育，房地產開發(fā)企業(yè)數量增長緩慢。2第二階段為19921996年1992年，我國房地產開發(fā)投資開始出現快速增長勢頭房地產開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般不斷涌現，僅當年就增加8438家，房地產開發(fā)商隊伍首次突破1萬家。1993、1994、1995年開發(fā)商隊伍仍在膨脹，但是增幅逐漸減緩。到1996年，我國房地產開發(fā)企業(yè)數量出現銳減，當年全國房地產開發(fā)企業(yè)為21269家，比1995年減少12213家。3第三階段為1997年至今房地產開發(fā)企業(yè)數量出現穩(wěn)步增長局面。2房地產企業(yè)中以內資企業(yè)為主我國房地產開發(fā)企業(yè)主體為內資企業(yè)，呈逐年增加趨勢，但內資房地產開發(fā)企業(yè)中的國有、集體企業(yè)數量卻逐年減少，而港澳臺投資企業(yè)、外商投資企業(yè)數量也有逐年減少趨勢。根據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示內資企業(yè)個數由2001年所占比例8632上升到2006年所占比例9073。而國有企業(yè)個數卻由2001年所占比例1984下降到2006年所占比例647；集體企業(yè)個數卻由2001年所占比例1012下降到2006年所占比例270。2006年與2001年相比，國有和集體企業(yè)個數分別減少了3523和4697，而民營和股份制企業(yè)個數則增加了18749。國有房地產開發(fā)企業(yè)的個數所占比例雖然只有647，但由于其占有的土地、人才、資本等社會稀缺資源的數量巨大，國有房地產開發(fā)企業(yè)對市場的影響仍然舉足輕重。同時，港澳臺投資企業(yè)個數也由2001年所占比例1001下降到2006年所占比例599；外商投資企業(yè)個數由2001年所占比例367下降到2006年所占比例328；2006年內資企業(yè)個數分別是港澳臺投資企業(yè)、外商投資企業(yè)個數的1514倍和2770倍。3房地產企業(yè)資產規(guī)模較小根據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示2001年房地產開發(fā)企業(yè)總資產為2856681億元，平均每個企業(yè)資產約為966662萬元，2006年達到8839799億元，平均每個企業(yè)資產為1505672萬元；2006年房地產企業(yè)總資產比2001年大幅增長了20944，但平均每個企業(yè)資產2006年卻比2001年只增長了5576；由此可見，我國房地產開發(fā)企業(yè)資產規(guī)模普遍呈現出太小的特點。此外，由于房地產是資金高度密集的企業(yè)，在開發(fā)和消費過程中離不開融資支持，同時，“121號“文件有針對性地對房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款用途作了詳細規(guī)定，為房地產企業(yè)設置了較高的信貸門檻。國內房地產開發(fā)企業(yè)資金來源主要以銀行貸款為主，歷年來國內房地產企業(yè)的資產負債率都高達75左右，如此高的資產負債率，體現了房地產開發(fā)企業(yè)資產中負債占有較大比重，而房地產開發(fā)企業(yè)資產規(guī)模太小難以保證企業(yè)經營的正常化。4房地產企業(yè)資金來源自籌資金所占比例較小房地產開發(fā)企業(yè)資金來源自籌資金所占當年資金來源一般為30左右，房地產企業(yè)資金來源主要以外來資金為主，外來資金主要包括國內貸款、利用外資指境外房地產投資基金和風險投資基金以及大量的個人資金，通過直接購買土地、房產、進行項目合作、直接參股房地產公司等方式，集中投資于房地產行業(yè)。和其他資金來源主要由定金與預付款、個人按揭貸款等組成，企業(yè)除向銀行貸款外，還向非銀行金融機構如保險公司、證券公司、信托公司、財務公司融通資金。在總體規(guī)模上，近幾年我國房地產企業(yè)投入始終保持快速增長的發(fā)展勢頭，特別是2003年以后，相對于宏觀經濟的協(xié)調發(fā)展，房地產投資一直在高位運行。從資金來源結構來分析，2003年是分水嶺，2003年之前房地產國內貸款在房地產投資中的比重一直保持在20左右的水平，2003年國家出臺了121號文，隨后又實行了一系列的調控政策，導致銀根緊縮，銀行貸款明顯下降，2004年國內貸款比2003年下降了近5個百分點，房地產自籌資金和其他資金來源比例持續(xù)提高。隨著貸款規(guī)模和資金投入規(guī)?？焖僭黾樱Y金風險不容忽視。盡管經過幾年來的宏觀調控，對房地產企業(yè)開發(fā)貸款的風險整體下降，但由于房地產企業(yè)自籌資金和其他資金的比例逐年提高，實際上，這部分資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30計算，有大約70來自銀行貸款，以此計算在房屋銷售的過程中使用銀行貸款的比重在55以上，定金和預收款比重的增加加大了消費者的購房風險，而銀行作為個人住房貸款的提供方，仍然承擔著巨大的金融風險。5房地產企業(yè)投資銷售情況在投資方面，房地產企業(yè)投資額繼續(xù)保持增長態(tài)勢，增長速度卻有所降緩。房地產企業(yè)開發(fā)投資將繼續(xù)受到宏觀調控和開發(fā)企業(yè)資金壓力的限制，后續(xù)投資增速有繼續(xù)下降的可能。在銷售方面，2001年2005年房地產企業(yè)銷售額持續(xù)增加，尤其在2005年當年銷售額增長就達到720042億元，增幅為6940；2006年之后由于受到國內宏觀政策調控影響，國際經濟變動的影響，金融政策的收緊，銷售情況大幅度下降，當年銷售額增長僅為324983億元，增幅下降到1849?？梢?，房地產企業(yè)開發(fā)投資額近幾年雖有所降緩，但還是保持在較高水平，而商品房屋銷售情況卻節(jié)節(jié)下降，這種逆向反差有其深刻的背景，受政策因素的限制，開發(fā)商高價獲地后在核定周期內要追加投資，加速開發(fā)進度，導致了投資額同比上升；受房地產調控政策影響，樓市彌漫的觀望情緒并未消退，銷售情況因此比以往同期下降。6房地產企業(yè)營業(yè)利潤持續(xù)上升近幾年來，我國房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤呈現上升趨勢。根據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示雖然1989年我國房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤僅為786億元，但隨后的幾年，尤其是1993年，房地產行業(yè)開始出現投資熱潮，房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤和行業(yè)平均利潤率都不斷攀升，1993年行業(yè)平均利潤率高達137，1994年房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤達到16744億元的高峰。但是，受宏觀調控的影響，1994年之后，房地產開發(fā)企業(yè)經營利潤迅速下降，1996年行業(yè)平均利潤率僅為091，1997年一1999年更是出現全行業(yè)虧損的局面，1999年我國房地產行業(yè)平均利潤率為116。隨后形勢有所好轉，營業(yè)利潤不斷持續(xù)上升，2006年達到了166989億元。研究內容（包括基本思路、框架、主要研究方式、方法等）（一）基本思路與框架本文第一章簡介，闡述研究目的、研究意義、研究方法及論文結構；第二章概述我國房地產公司現狀及其特征，主要說明我國房地產公司現狀、房地產財務風險的種類；第三章分析綠地房地產公司財務風險及其成因，主要包括綠地房地產公司財務風險現狀、綠地房地產公司財務風險成因；第四章討論綠地房地產財務風險改善措施，主要包括融資風險防范、投資決策階段風險防范、資金回收風險和收益分配風險防范、宏觀經濟政策調控下的財務風險防范的角度；第五章總結。（二）主要研究方法本文將采取調查法，文獻分析法，對綠地房地產公司的財務風險進行分析。首先通過調查法及對我國房地產公司的現狀進行調查。其次通過文獻分析法，研究企業(yè)財務風險及其成因。通過這些分析觀察，最后得出對綠地房地產財務風險改善措施。在歸納分析各種信息與資料之后，得到結論，完成本文。論文提綱含論文選題、論文主體框架論文選題綠地房地產公司財務風險研究論文主體框架一、簡介（一）研究目的（二）研究意義（三）研究方法（四）論文結構二、我國房地產公司現狀及其特征（一）我國房地產公司現狀（二）房地產財務風險的種類三、綠地房地產公司財務風險及其成因（一）綠地房地產公司財務風險現狀（二）綠地房地產公司財務風險成因1、外部因素2、內部因素四、綠地房地產財務風險改善措施（一）融資風險防范（二）投資決策階段風險防范（三）資金回收風險和收益分配風險防范（四）宏觀經濟政策調控下的財務風險防范五、結論參考文獻主要參閱文獻1陳嵐房地產企業(yè)財務風險及防范策略J會計師，2011，558592戴紹軍論新形勢下的房地產投資管理J法制與經濟，2010，724688893馬永紅關于房地產企業(yè)財務風險分析及防范措施的研究J中國總會計師，2011，79650514滑偉房地產開發(fā)項目風險管理研究D天津大學，20105羅晨云目前房地產企業(yè)財務創(chuàng)新及管理水平的跟進J當代經濟，2011，948496林立偉房地產企業(yè)財務風險評價研究D廈門大學，20087李曉梅淺析房地產企業(yè)的財務風險管理J財會研究，2007，162638梁學猛新形勢下加強房地產企業(yè)財務管理工作的思考J中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2011，350529孫惠，張翠燕淺析房地產企業(yè)財務風險控制J合作經濟與科技，2009（2）858610唐世定，戚文舉房地產企業(yè)集團化管理模式與機制研究M北京經濟科學出版社，201011聞新燕試論中小型房地產企業(yè)財務風險及應對策略J中國總會計師（月刊），2011，190