xx苑小區(qū)項目申請報告

1目錄第一章申報單位及項目概況1第一節(jié)申報單位概況1第二節(jié)項目申請報告編制單位1第三節(jié)項目概況2第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析58第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析58第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析59第三節(jié)行業(yè)準入分析59第三章資源開發(fā)及綜合利用分析62第四章節(jié)能方案分析64第一節(jié)用能標準和節(jié)能規(guī)范64第二節(jié)能耗狀況和能耗指標分析65第三節(jié)節(jié)能措施和節(jié)能效果分析67第四節(jié)節(jié)能建議69第五節(jié)結(jié)論70第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析72第一節(jié)項目選址及用地方案72第二節(jié)土地利用合理性分析73第三節(jié)征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案73第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析74第一節(jié)設(shè)計依據(jù)及標準74第二節(jié)廠區(qū)周圍環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀742第三節(jié)設(shè)計原則75第四節(jié)生態(tài)環(huán)境影響治理措施75第五節(jié)生態(tài)環(huán)境影響分析79第六節(jié)生態(tài)環(huán)境影響分析結(jié)論80第七章經(jīng)濟影響分析81第一節(jié)經(jīng)濟效益分析81第二節(jié)行業(yè)影響分析85第三節(jié)區(qū)域經(jīng)濟影響分析87第四節(jié)宏觀經(jīng)濟影響分析87第八章社會影響分析88第一節(jié)社會影響效果分析88第二節(jié)社會適應(yīng)性分析89第三節(jié)社會風險及對策分析89第九章結(jié)論和建議91第一節(jié)結(jié)論91第二節(jié)建議91附件附圖1、XX省建設(shè)項目招標方案2、地理位置圖3、總平面布置圖1第一章申報單位及項目概況第一節(jié)申報單位概況11項目名稱XX小區(qū)項目12項目申報單位13項目申報單位概況XX市XX置業(yè)有限公司隸屬于XXXX投資發(fā)展有限公司XX省XX市子公司，公司成立于2007年3月，注冊資金5000萬元人民幣，是一家多年來一直從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，是華東地區(qū)頗具實力的、商業(yè)性的專業(yè)投資、開發(fā)、經(jīng)營管理公司。XX市XX置業(yè)有限公司主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)項目開發(fā)、總體規(guī)劃、策劃、銷售、招商、租賃及其商業(yè)運營物業(yè)管理。XX市XX置業(yè)有限公司立足XX市商業(yè)與住宅地產(chǎn)開發(fā)，打造XX茶葉交易基地。公司下設(shè)行政人事部、前期開發(fā)部、工程部、招商營銷部、財務(wù)部、成本控制部、物業(yè)部和辦公室。擁有一批長期從事房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)經(jīng)營人才，開發(fā)力量雄厚，經(jīng)營經(jīng)驗豐富，中高級技術(shù)人員占三分之二以上，各部門經(jīng)理均為大專以上學歷，中級以上職稱，具有較強的專業(yè)管理水平。自公司成立以來，始終堅持“專業(yè)建筑美好未來，科技創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活”的開發(fā)理念，為倡導降耗減排，推動建筑節(jié)能，開發(fā)低碳型房產(chǎn)起到了引領(lǐng)和示范帶動作用。XX市XX置業(yè)有限公司將不斷加大開發(fā)項目2的科技含量，以廣泛推進可再生能源建筑應(yīng)用技術(shù)、改善城市生態(tài)環(huán)境和提高居民生活質(zhì)量為己任，繼續(xù)探索開發(fā)低碳型、高品質(zhì)的綠色生態(tài)房產(chǎn)，為建設(shè)現(xiàn)代化、生態(tài)化的旅游城市和社會主義新農(nóng)村建設(shè)做出更大的貢獻。第二節(jié)項目申請報告編制單位XXXX工程設(shè)計院有限公司工程咨詢資格等級乙級證書編號發(fā)證機關(guān)國家發(fā)展和改革委員會第三節(jié)項目概況31、編制依據(jù)及范圍311項目申請報告的編制依據(jù)項目建設(shè)單位關(guān)于編制該項目申請報告的委托書、合同書中華人民共和國城市規(guī)劃法、城市規(guī)劃編制辦法、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄2011年本修正XX市城市總體規(guī)劃、XX市城市規(guī)劃管理辦法XX服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與經(jīng)濟評價建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)、投資項目可行性研究指南3項目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎(chǔ)資料有關(guān)部門提供的證明和資料等32、項目申請報告研究范圍該報告研究范圍是XX市XX置業(yè)有限公司XX小區(qū)項目，具體內(nèi)容如下申報單位及項目概況發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析資源開發(fā)及綜合利用分析節(jié)能方案分析建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析環(huán)境和生態(tài)影響分析經(jīng)濟影響分析社會影響分析32研究總結(jié)論該項目屬于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目，定位于商住社區(qū)建設(shè)，依據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄2011年本修正，既不屬于鼓勵類項目，也不屬于限制類、淘汰類項目，屬于允許建設(shè)的項目，符合國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。該項目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和XX市城市發(fā)展規(guī)劃，有利于加快XX市經(jīng)濟開發(fā)的步伐、改善城市環(huán)境面貌和提高市民居住質(zhì)量，同時可帶動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展以及當?shù)亟ú墓I(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。321建設(shè)地點4該項目位于XX市XX區(qū)XX街以北、XX路以東、XX路以西。該區(qū)域地勢平坦，障礙物較少，市政設(shè)施配套齊全，交通便捷，地理位置十分優(yōu)越，是開發(fā)建設(shè)的理想地段。322建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容該項目規(guī)劃總用地面積3022242M2（合4533畝），規(guī)劃總共建設(shè)樓宇9棟，其中包括7棟17F住宅樓、1棟17F和6F高檔住宅，1棟3F幼兒園。該項目總建筑面積10180791M2，其中計入容積率建筑面積7852553M2，不計入容積率建筑面積2328238M2。計入容積率建筑面7852553M2，包括商品房建筑面積2854125M2，社區(qū)商業(yè)建筑面積350336M2，幼兒園建筑面積220080M2，安置房建筑面積4428012M2；不計入容積率建筑面積2328238M2，為地下室和地下停車位。規(guī)劃總戶數(shù)644戶，每戶按照32人計算，規(guī)劃總?cè)藬?shù)為2061個。規(guī)劃總機動車停車位772個，均為地下停車位。323項目實施進度計劃該項目建設(shè)期為1年，于2013年4月份開工建設(shè)，到2014年3月全部竣工并投入運營。324投資估算經(jīng)估算，該項目建設(shè)總投資為1900000萬元，其中建筑工程費1056435萬元，配套工程費236194萬元，其他費用528142萬元（含征地費用298054萬元），預備費79229萬元。項目資本金為5700萬元。325資金籌措項目總投資所有資金由企業(yè)自籌解決。5326效益分析項目銷售收入258268萬元，銷售稅金及附加14205萬元，利潤總額34229萬元，所得稅8557萬元，稅后利潤25672萬元。項目投資利潤率180，投資利稅率332。項目財務(wù)內(nèi)部收益率421，財務(wù)凈現(xiàn)值13705萬元IC12。327主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總表序號項目單位數(shù)量備注1總用地面積30222422總建筑面積1018079121計入容積率建筑面積7852553211商品房建筑面積2854125212安置房建筑面積4428012213社區(qū)商業(yè)建筑面積350336214幼兒園建筑面積22008022不計入容積率建筑面積23282383總圖規(guī)劃指標31總戶數(shù)戶64432總?cè)藬?shù)人206133總停車位個72234綠地率1035容積率2604建設(shè)期年15總投資萬元190006銷售收入萬元2582687銷售稅金及附加萬元142058土地增值稅萬元146699利潤總額萬元3422910所得稅萬元855711稅后利潤萬元2567212投資利潤率18013投資利稅率33214所得稅后內(nèi)部收益率42115財務(wù)凈現(xiàn)值IC12萬元1370516盈虧平衡點8476第四節(jié)項目提出的背景XX城市建設(shè)有了突飛猛進的發(fā)展，近年來全市國民經(jīng)濟保持了快速連續(xù)增長的勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟實力顯著增強。在快速推進城市化的過程中，城中村問題也日益凸顯。在繁華的都市里，在鱗次櫛比的高樓大廈邊，不時地兀立著一個個布局凌亂、擁擠不堪的建筑群落，極大地影響了城市的外觀，也影響了城市管理。城中村里環(huán)境臟亂、市政設(shè)施不配套、治安混亂，造成了諸多的社會隱患和城市問題，構(gòu)成了城市現(xiàn)代化發(fā)展的嚴重障礙。城中村是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未完全向城市轉(zhuǎn)型的原農(nóng)村社區(qū)，是在急劇的城市化過程中，原農(nóng)村居住區(qū)域包括土地、房屋等要素、人員和社會關(guān)系等就地保留下來，沒有有機參與新的城市經(jīng)濟分工和產(chǎn)業(yè)布局，仍然以土地及土地附著物為主要生活來源，以初級關(guān)系地緣關(guān)系和血緣關(guān)系而不是以次級關(guān)系業(yè)緣關(guān)系和契約關(guān)系為基礎(chǔ)形成的社區(qū)。城中村產(chǎn)生的原因是多方面的。從制度角度講，土地集體所有制、宅基地政策是形成城中村的重要制度條件，土地集體所有和宅基地政策，把村民捆在一起，形成了一個基于土地的利益共同體，難以分化瓦解，這與土地私有國家形成了顯著區(qū)別。從社會角度講，中國農(nóng)村宗族和地緣觀念很強，安土重遷，這種居住觀念構(gòu)成了城中村存續(xù)的社會心理條件；同時，隨著城市化的推進和社會經(jīng)濟的發(fā)展，土地增殖，外來人7口急增，使得私房出租成為一個利益豐厚的產(chǎn)業(yè)，這是城中村得以發(fā)展的社會條件。從政府方面講，主要是認識不足，缺乏及時的規(guī)劃和調(diào)控。政府對城中村的發(fā)生、發(fā)展后果估計不足，沒有及時拿出有效的規(guī)劃、改造措施，最后積重難返。重新安置的經(jīng)濟和社會成本巨大。迅速推進的城市化進程，使得原農(nóng)村居民主動迎接城市化，并最大限度利用城市化形成的級差地租，使得安置的成本十分高昂，政府一時無力負擔，于是采取回避態(tài)度，任其發(fā)展。無法解決農(nóng)民城市化的善后問題，如重新安排就業(yè)，解決其社會保障和生活來源等。XX市總體規(guī)劃預測到2020年，國內(nèi)生產(chǎn)總值達到6500億元，人均GDP8600美元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例105040，國內(nèi)生產(chǎn)總值達到4000億元，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入30000元，農(nóng)民人均純收入12000元。城市經(jīng)濟總量的提高、巨大的消費市場及居民購買力的增長將為XX市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)發(fā)展提供廣闊的空間。隨著城市的改造和建設(shè)，XX的機場、港口、鐵路及高速公路得到快速提升，城市大的交通體系的形成對城市空間拓展、區(qū)域及樞紐間聯(lián)系，提高客貨運輸效率都起著重要的支撐作用，并通過縮短時空距離，加強XX與周邊地區(qū)的聯(lián)系，強化城市的影響與地位，為XX市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)發(fā)展提供廣闊空間。該項目所在區(qū)域位于XX市XX區(qū)，項目原用地內(nèi)建筑陳舊，交通道路破舊，配套設(shè)施落后，與現(xiàn)代化城市的發(fā)展不協(xié)調(diào)。根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃，XX市XX置業(yè)有限公司充分依托公司雄厚的資金實力和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗對XX樓進行改造，擬開發(fā)建設(shè)XX小區(qū)項目。8第五節(jié)項目建設(shè)的必要性51項目建設(shè)必要性511符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策房地產(chǎn)業(yè)作為我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標。中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃綱要中提出“進一步落實地方政府責任和問責機制，把保障基本住房、穩(wěn)定房價和加強市場監(jiān)管納入各地經(jīng)濟社會發(fā)展的工作目標。完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴大普通商品住房供給。完善住房公積金制度，加強管理和擴大覆蓋范圍”。XX市XX置業(yè)有限公司充分依托公司雄厚的資金實力和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗擬開發(fā)建設(shè)XX小區(qū)項目。XX小區(qū)項目的出現(xiàn)，將對XX的城市和商業(yè)的發(fā)展起到引導市場、促進消費、擴大就業(yè)的重要作用，改變XX商業(yè)格局，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益和社會效應(yīng)，本項目為社會提供優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，促進現(xiàn)代化城市建設(shè)的進程和經(jīng)濟的發(fā)展，符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。512促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長房地產(chǎn)建設(shè)的生產(chǎn)和消費，與建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機械、儀表等50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門緊密相關(guān)，并直接影響到家用電器、家具、裝飾產(chǎn)品以及金融、旅游、園林、運輸、商業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)是一項本身創(chuàng)造價值，又能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新的9經(jīng)濟增長點。同時，住宅銷售增長10，可帶動GNP增長05。因此，該項目開發(fā)建設(shè)的實施將極大地促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動地方經(jīng)濟增長。513符合XX市城市建設(shè)的要求，符合城區(qū)的發(fā)展方向和規(guī)劃要求大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，對于貫徹落實科學發(fā)展觀，推動全市經(jīng)濟社會持續(xù)快速健康發(fā)展，加快構(gòu)建社會主義和諧社會具有重要的戰(zhàn)略意義。為此，XX市出臺了XX服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要。規(guī)劃以20082020年為主要規(guī)劃期，對XX市服務(wù)業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)、戰(zhàn)略思想、發(fā)展目標步驟、重點領(lǐng)域、空間布局和支撐措施作重點規(guī)劃。以20212050年為發(fā)展遠景期，對XX市服務(wù)業(yè)的發(fā)展遠景作描述性展望。綱要中指出“按照建設(shè)半小時經(jīng)濟圈、構(gòu)建一體化發(fā)展格局、打造緊密型城市群的城市發(fā)展戰(zhàn)略，統(tǒng)籌規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，構(gòu)建以主城區(qū)為發(fā)展極核，以壽光、昌樂、安丘、昌邑、濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主節(jié)點，以青州、臨朐、諸城、高密為外圍節(jié)點，分布有序、層次清晰、梯次發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。全面發(fā)展商業(yè)類地產(chǎn)和住宅類地產(chǎn)項目。抓住舊城改造和城市擴張的機遇，以高檔寫字樓為主體，規(guī)劃建設(shè)大型商業(yè)組團。出臺鼓勵性政策，扶持本地房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，形成服務(wù)輸出能力和區(qū)域市場競爭力。發(fā)展廉租房市場，保障低收入群體的基本住房需求。把房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)成為XX市服務(wù)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為服務(wù)本地、輻射青島的新增長點?！边@一系列有利政策有利于XX市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，有利于推動城市經(jīng)濟又好又快發(fā)展。XX市還繼續(xù)以濰政發(fā)200483號文件來鼓勵建設(shè)高層建筑，提高土地利用率，節(jié)約土地。本項目可健全、提升XX市的居民10居住水平，滿足居民居住需求，進而促進經(jīng)濟和現(xiàn)代化城市發(fā)展的步伐。XX市未來發(fā)展格局中心城市空間“一心、一環(huán)、一廊、一軸”的結(jié)構(gòu)模式（1）“一心”，即虞河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區(qū)，是優(yōu)化、提升中心城市服務(wù)功能的主體；（2）“一環(huán)”，即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)；（3）“一軸”，即由北海路向北延伸連接濱海新城為主的交通、經(jīng)濟發(fā)展軸；（4）“一廊”，即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的貫穿“一心”的中央生態(tài)綠化廊道。該項目位于XX市XX區(qū)XX街以北、XX路以東、XX路以西。根據(jù)XX市城市建設(shè)總體規(guī)劃和XX市城市發(fā)展規(guī)劃，本地域應(yīng)為商住用地，XX小區(qū)項目所在區(qū)域處于“一環(huán)”和“一廊”的輻射區(qū)域，從城市格11局的角度來看，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆?14符合我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展綱要的精神未來5年我國住宅的發(fā)展目標是，城鎮(zhèn)新建住宅27億平方米；農(nóng)村新建30億平方米。城鎮(zhèn)居民基本實現(xiàn)平均每戶擁有一套功能相對齊全、綜合質(zhì)量相對較高的住宅。繼續(xù)深化城鎮(zhèn)住房制度改革，基本建立符合社會主義市場經(jīng)濟要求的滿足人民群眾需要的城鎮(zhèn)住房新體制。“十二五”期間住宅市場的改革方向和措施是進一步完善房改配套政策，落實住房分配貨幣化政策，建立較為穩(wěn)定和規(guī)范的住房補貼資金渠道，形成比較完善的住房貨幣化分配體系。建立運作規(guī)范、功能完善的住房市場體系，全面開放住房交易市場。鼓勵社會資金投向住房建設(shè)和消費。進一步完善住房公積金制度。初步建立符合中國國情的商業(yè)性和政策性并存的住房金融體系，建立起兼顧貨款人風險和借款人負擔的住房貸款抵押、保險和擔保制度。加大政策支持力度，建立較為完善的適應(yīng)不同地區(qū)、不同收入家庭支付能力的住房保障制度。515是加快城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)調(diào)整，增強社會整體活力的必然選擇XX市“十一五”綱要草案指出，第三產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代化經(jīng)濟和社會發(fā)展的重要特征，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)比重超過第二產(chǎn)業(yè)比重，是經(jīng)濟發(fā)展的必然規(guī)律。XX市第三產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)總值中的比重低于沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，與經(jīng)濟發(fā)展總體水平還不相適應(yīng)。為此“十二五”期間必須把第三產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的一個重點，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，將三大產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為75142（第三產(chǎn)業(yè)比重力爭達到45）。而房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點，是提高第三產(chǎn)業(yè)所占比重的中堅力量。房地產(chǎn)的開12發(fā)將有力促進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，安置富余勞動力就業(yè)，提高居民的收入，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整。516可進一步完善城市的配套基礎(chǔ)設(shè)施，加快城市現(xiàn)代化發(fā)展進程為實現(xiàn)XX市經(jīng)濟的超常規(guī)、跨越式的發(fā)展，XX市加快了城市的建設(shè)，并制定了一系列的優(yōu)惠政策，加大了招商引資的力度，城市經(jīng)濟得到迅速發(fā)展。該項目位于XX市XX區(qū)，XX區(qū)在XX市委、市政府的領(lǐng)導下，得到飛快的發(fā)展，投資環(huán)境和城市基礎(chǔ)設(shè)施得到不斷完善，XX區(qū)成為XX市經(jīng)濟、社會、文化發(fā)展的佼佼者。XX小區(qū)項目的實施，可進一步完善城區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施，加快城市現(xiàn)代化發(fā)展，緩解住宅供需矛盾，改善城市居民的生活居住條件，提高城市服務(wù)功能和經(jīng)濟水平。517有利于擴大就業(yè)，提升當?shù)厝嗣竦纳钏浇鉀Q就業(yè)問題是我國經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展中一項極端迫切而艱巨的任務(wù)，就業(yè)問題解決的如何，是衡量一個政府、一個執(zhí)政黨治國水平、執(zhí)政水平的重要標志。當前，我國正處于經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的關(guān)鍵時期，勞動力供求總量矛盾和結(jié)構(gòu)性矛盾都很突出，就業(yè)形勢十分嚴峻。解決好就業(yè)問題，已成為我國經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展中一項極端迫切而艱巨的任務(wù)。XX小區(qū)項目的日常運營需要大量的勞動力提供服務(wù)，通過該項目的建設(shè)可為當?shù)厣鐣趧恿痛笾袑．厴I(yè)生提供就業(yè)機會，有利于緩解當?shù)鼐蜆I(yè)壓力，同時可提高當?shù)厝嗣裆钏胶唾|(zhì)量，對社會的發(fā)展具有促進作用。綜上所述，該項目的建設(shè)不僅改善城市面貌，而且對XX市的經(jīng)濟13發(fā)展產(chǎn)生巨大的拉動作用。因此，XX小區(qū)項目的開發(fā)建設(shè)是十分必要的。第六節(jié)市場分析61從宏觀政策分析隨著國家房地產(chǎn)政策調(diào)控的逐步細化，中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了史上最為重大的拐點。國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)201010號，以下簡稱國發(fā)10號文件）印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的變化。國務(wù)院指出各地要繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進一步加大普通住房建設(shè)力度；繼續(xù)完善嚴格的差別化住房信貸和稅收政策，進一步有效遏制投機投資性購房；加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，逐步完善房地產(chǎn)統(tǒng)計基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；繼續(xù)做好住房保障工作，全面落實好年內(nèi)開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房的目標任務(wù)。2012年，全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度。地方人民政府要切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠等政策，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，確保完成計劃任務(wù)。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。2012年3月份，“經(jīng)濟形勢與宏觀調(diào)控”新聞發(fā)布會已經(jīng)召開，中央政府的態(tài)度非常明確，要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的各項政策不動搖，促進房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展。黨中央、國務(wù)院會加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，包括差別化的財稅14政策、信貸政策等。發(fā)改委表示要堅決貫徹好黨中央、國務(wù)院的決策部署，配合、會同有關(guān)部門，抓緊研究促進房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展的長效機制，努力增加普通商品房的供給能力，堅決抓好保障性住房的建設(shè)，促進房地產(chǎn)業(yè)能夠長期健康穩(wěn)定發(fā)展。XX市也積極響應(yīng)國家出臺的相關(guān)政策，促進XX市經(jīng)濟社會的穩(wěn)健發(fā)展。該項目可健全、提升XX市的住宅及商業(yè)用房需求，進而促進經(jīng)濟和現(xiàn)代化城市發(fā)展的步伐。因此該項目的建設(shè)符合地區(qū)政策和發(fā)展規(guī)劃。62從消費需求分析經(jīng)濟發(fā)展迅速，生產(chǎn)總值不斷提高。隨著人們生活水平的日益提高，提高生活質(zhì)量，提高生活品味已成為中國人的一種生活理念。2012年10月份，全國居民消費價格總水平同比上漲17。其中，城市上漲18，農(nóng)村上漲15；食品價格上漲18，非食品價格上漲17；消費品價格上漲15，服務(wù)項目價格上漲23。110月平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲27。10月份，全國居民消費價格總水平環(huán)比下降01。其中，城市下降01，農(nóng)村下降01；食品價格下降08，非食品價格上漲03；消費品價格下降02，服務(wù)項目價格上漲02。2012年上半年，XX經(jīng)濟保持平穩(wěn)發(fā)展，GDP增長97。固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額及進出口總額分別增長204、149和48，投資與消費成為拉動經(jīng)濟增長主要動力。上半年，XX省固定資產(chǎn)投資127345億元，增長204。從消費來看，城鄉(xiāng)市場差距在縮小。上半年，城鎮(zhèn)市場零售額72204億元，增長151；鄉(xiāng)村市場零售額17813億元，增長142。農(nóng)村市場漸趨活躍，城鄉(xiāng)消費增速差距為0915個百分點，比上年同期縮小33個百分點。63消費能力分析XX市（含轄區(qū)、縣）全市常住人口為90862萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口43071萬人。隨著農(nóng)村走向城市化建設(shè)進程的加快，市區(qū)人口在不斷增加，XX市流動人口也逐年增長。據(jù)XX市統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22508元，增長144，同比提高05個百分點，較“十一五”提高06個百分點。從城市居民收入構(gòu)成看，財產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移性收入增長較快，分別增長398和3085；工資性收入是拉動居民家庭總收入增加的主導力量，全年實現(xiàn)工資性收入1756652元，增長89，拉動總收入增長73個百分點，對家庭總收入的貢獻率為507。2011年，全市農(nóng)民人均純收入10409元，增長173，較“十一五”提高52個百分點。從農(nóng)村居民收入構(gòu)成看，工資性收入快速增長。從收入來源結(jié)構(gòu)看，城鎮(zhèn)居民具有較強的購買力，居民消費能力的提高帶動了流通商業(yè)企業(yè)的快速發(fā)展。由以上的數(shù)據(jù)可以看出，隨著人民生活水平的提高，對生活、商業(yè)環(huán)境的需求，質(zhì)量要求越來越高，當前的房地產(chǎn)消費市場發(fā)展平穩(wěn)健康，消費需求量很大。第七節(jié)建設(shè)地址選擇71建設(shè)地址該項目位于XX市XX區(qū)XX街以北、XX路以東、XX路以西。72建設(shè)場址主要優(yōu)缺點優(yōu)點A地理位置良好。該處是XX市XX區(qū)傳統(tǒng)城市商業(yè)旺地，是XX16市白浪河綜合整治開發(fā)工程的重要組成部分。B項目附近基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。環(huán)境火車站綠地廣場、白浪河畔、人民公園商店市場佳世客、小商品城、茶葉市場、百貨大2樓、中百大廈酒店鳶飛大酒店、金融大廈、XX大酒店銀行工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、交通銀行、2農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院人民醫(yī)院、交通醫(yī)院、市婦幼保健醫(yī)院學校XX第八中學、健康街小學、市直機關(guān)幼兒園、實驗小學臨C交通條件優(yōu)越。近XX火車站南廣場、聯(lián)運客運總站、南苑機場等，出行便利，交通方便，客流集散順暢。聯(lián)運客運總站緊鄰本項目，集散XX各縣市客流。通往省2內(nèi)交通十分便利；XX火車站緊鄰本項目，火車站南廣場新建將會促成客貨流走向的新格局形成南苑機場位于項目以南約2KM，通往省外交通十分便利；國道206，309項目以南約1KM，通往市內(nèi)各縣市及省內(nèi)外各地都十分便利D靠鄰道路，工程機械和材料出入口設(shè)置限制不大，建設(shè)施工便利。E建設(shè)用地較規(guī)整，便于改造方案的布置。F周圍機關(guān)、企事業(yè)單位較多，人文環(huán)境較好。缺點17A項目區(qū)周圍道路流量較大，對施工有一定影響。B項目區(qū)周圍多為企事業(yè)單位，周邊關(guān)系處理復雜。XX小區(qū)項目區(qū)域休閑、娛樂、醫(yī)療、學校等設(shè)施一應(yīng)俱全，還有多條四通八達的公交線路途經(jīng)于此，出行極為方便。該地塊基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通、購物、通訊等條件便捷，是開發(fā)建設(shè)商住社區(qū)的理想地段。綜上所述，該項目良好的人文環(huán)境，便捷的交通條件，完善的生活服務(wù)設(shè)施，合理的市場定位，為項目建設(shè)提供了極大的開發(fā)潛力和增值前景，市場前景十分樂觀。第八節(jié)建設(shè)條件81城市概況XX市轄奎文、XX、寒亭、坊子4個市轄區(qū)，濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、峽山生態(tài)經(jīng)濟發(fā)展區(qū)四個開發(fā)區(qū)，臨朐、昌樂2個縣，代管青州、諸城、壽光、安丘、高密、昌邑6個縣級市，共有34個街道、147個鎮(zhèn)、10個鄉(xiāng)，9495個自然村。至2010年底，全市戶籍總?cè)丝?6785萬人，常住人口89515萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口43071萬人，少數(shù)民族50個，共34萬人。XX區(qū)位于XX市中部，膠濟鐵路兩側(cè)。東隔白浪河與奎文區(qū)、坊子區(qū)為鄰，西北與壽光市、西南與昌樂縣毗連，北與XX區(qū)接壤。XX古稱濰縣，位于XX半島中部，是“世界風箏都”XX的中心區(qū)，總面積2723平方公里，人口368萬，轄6個街道辦事處和2個管理區(qū)。XX是XX半島重要的交通樞紐，有“半島走廊”之稱。境內(nèi)膠濟鐵路、濟青高速公路、濰萊高速公路橫貫東西；國道、省道及市區(qū)公路縱橫交錯。北距XX港50公里，南距XX機場5公里，東距青島流亭機場、青島海18港100公里，西距濟南遙墻機場150公里。XX地處平原，土地肥沃，農(nóng)業(yè)自然資源豐富。全區(qū)共有耕地185萬畝，盛產(chǎn)小麥、玉米、地瓜、大豆等糧食作物和棉花、花生等經(jīng)濟作物。花卉、苗木基地形成規(guī)模，濰縣蘿卜馳名中外。畜禽種類齊全，其中水貂、狐貍、肉食雞是拳頭畜牧業(yè)項目。礦產(chǎn)資源非常豐富，境內(nèi)有膨潤土、石墨、石灰石、藍寶石等礦藏。其中，藍寶石為全國稀有，具有很高的開采價值。發(fā)展創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)具有良好的基礎(chǔ)和前景。XX商貿(mào)業(yè)發(fā)達，是XX半島重要的物資集散地，早在乾隆年間就有“南蘇州、北濰縣”的盛譽。全區(qū)共有各類集貿(mào)市場、專業(yè)批發(fā)市場63處，年交易額近40億元。對外交流與合作日益加強，已與40多個國家和地區(qū)建立經(jīng)貿(mào)合作關(guān)系。外資項目涉及電子、汽車配件、農(nóng)產(chǎn)品加工、房地產(chǎn)開發(fā)、飲食娛樂等多個行業(yè)。全區(qū)現(xiàn)有“三資”企業(yè)55家，出口產(chǎn)品共8大類、40多個品種。XX物阜民豐，人杰地靈，風俗純樸、人文景觀頗多，是著名的省級歷史文化名城。十笏園集南北園林建筑藝術(shù)為一體，名揚海內(nèi)外，浮煙山的修貞觀、朝陽觀、麓臺書院是重要的歷史文化遺產(chǎn)。工藝風箏、仿古銅器、布玩具等工藝品做工精細，讓人愛不釋手。82自然條件821地形、地質(zhì)、地貌XX市地處華北臺地中部，魯中隆斷區(qū)邊緣和沂沭斷裂帶上。地質(zhì)構(gòu)造比較復雜，有太古代的花崗片麻巖，古生代的石灰?guī)r、沙巖及頁巖，新生代的砂巖及粘土巖。大體可分為三個類型區(qū)南部太古界、遠古界變質(zhì)巖區(qū)，地貌構(gòu)成侵蝕丘陵區(qū)。中部新生界第三系玄武巖區(qū)，地貌成19低山區(qū)。北部新生界第四系沖積平原區(qū)，地貌成山前平原區(qū)。地震烈度為7度，定為設(shè)防區(qū)，地耐力為1530T/M2。地層巖性出露地層為第四系上更新統(tǒng)沖積黃土質(zhì)粉質(zhì)黏土、黏土層，厚度大于20M，未揭穿該層；各層巖性分述如下黃土質(zhì)粉質(zhì)黏土弱膨脹土黃、黃褐色，硬塑，局部堅硬狀。土質(zhì)均勻性差，微含姜石及角礫，厚度813M，廣布于地表，屬II級普通土。黏土棕黃、灰黃色，硬塑狀。土質(zhì)均勻性差，局部夾粉質(zhì)黏土層，含少許角礫。厚度大于5M，未揭穿該層；屬II級普通土。地質(zhì)構(gòu)造及地震城區(qū)范圍地表為土層所覆，未見構(gòu)造痕跡。根據(jù)中華人民共和國中國地震烈度區(qū)劃圖2001年版資料，地震動峰值加速度為015G，該工程所在區(qū)域為7度烈度區(qū)，該項目抗震建設(shè)標準應(yīng)按國家抗震設(shè)計規(guī)范要求執(zhí)行。822水文特征XX市區(qū)河流分濰河、白浪河和虞河三大水系，均依地勢自南向北流入渤海萊州灣，多系季節(jié)性河流。濰河古稱濰水，發(fā)源于莒縣箕屋山，上游流經(jīng)莒縣、沂水、五蓮，從五蓮北部進入XX市，流經(jīng)諸城、高密、安丘、坊子、寒亭6市區(qū)，在昌邑市下營鎮(zhèn)入渤海萊州灣。干流全長246公里，支流143條，其中較大支流有濰汶河和渠河。濰河總流域面積6376平方公里，是XX的母親河。流域中峽山水庫是XX省第一大水庫。白浪河流經(jīng)XX省XX市城區(qū)的一條最為重要的河流，橫穿昌濰大平原，白浪河的前身是XX老城的護城河，河水自南向北緩緩流過市20中心，把XX和奎文兩區(qū)分隔開來，將濰縣劈為東、西兩半。流域面積1237平方公里，上游發(fā)源于XX市昌樂縣打鼓山，流經(jīng)XX市坊子區(qū)、XX區(qū)、奎文區(qū)和XX區(qū)，最后經(jīng)XX區(qū)央子鎮(zhèn)流入渤海萊州灣。全長127公里，其中城區(qū)段217公里。虞河虞河發(fā)源于靈山，全長80公里，是流經(jīng)XX市區(qū)的三條河流之一，虞河是貫穿XX市區(qū)南北的一條河流，全長127公里。是XX城區(qū)主要的污水排放干道之一。XX市地下水含水層相互迭置，巖性變化復雜，地下水主要為第四紀松巖層孔隙水，其性質(zhì)多為潛水和微承壓水，透水性強，含水層厚度一般為6530米，平均為135米。近年來，因受天氣干旱、降水量少以及工業(yè)對地下水的過量開采，地下水位嚴重下降。該區(qū)地下水補給源上部第四系孔隙潛水主要為大氣降水補給，其次是基巖裂隙水順層徑流補給。下部灰?guī)r裂隙溶水的補給一是上游區(qū)的逕流補給，二是上層潛水補給，三是構(gòu)造裂隙水補給。含水層傾伏于第四系覆蓋層及第三層玄武層巖以下，成為一個單斜儲水構(gòu)造，具有一定的承壓性。地下水流向與地形起伏基本一致，由南向北流，局部由兩河分水嶺分別向兩側(cè)徑流。該項目建設(shè)場地土層穩(wěn)定，地質(zhì)狀況良好。項目區(qū)淺層地下水屬潛水類型，其補給源主要以大氣降雨為主，水位隨降雨量多少而升降明顯，水位埋深一般在15米左右。823氣候、氣象XX市地處中緯度帶，北瀕渤海，屬暖溫帶季風區(qū)大陸性氣候。受暖冷氣流的交替影響，形成了“春季干旱少雨，夏委炎熱多雨，秋季爽涼21有旱，冬季干冷少雪”的氣候特點。日照全年平均日照時數(shù)26074小時，日照率為59。年內(nèi)日照分布不均，以5月日照時數(shù)最多，為2743小時，日照率63；12月最少，為1764小時，日照率為59。輻射年平均太陽總輻射量1243千卡/平方厘米。五六月份最多，為151千卡/平方厘米，12月份最少，為57千卡/平方厘米。氣溫XX市氣象局統(tǒng)計，歷年平均氣溫為124。境內(nèi)溫度相差在0103之間，月平均氣溫7月最高，為262。1月最低，為34。極端最低氣溫223，出現(xiàn)在1972年1月27日，極端最高氣溫41，出現(xiàn)在1968年6月11日。春季溫度回升較快，平均氣溫升到6以上，0以下溫度出現(xiàn)較少。夏季天氣炎熱，平均氣溫23以上，日最高溫度在30以上的時間，平均每年68天。秋季氣溫逐日降低，平均氣溫19，有寒潮出現(xiàn)。冬季從12月開始，平均氣溫在10以下，日氣溫低于10以下的時間平均每年22天。降水歷年平均降水量5919毫米，最大年降水量12867毫米，最小年降水量2995毫米。境內(nèi)處平均降水差異不大，為1030毫米，干旱和濕潤季節(jié)分明。夏季降水量為3871毫米，占年降水量654。在夏季降水中，7月下旬至8月上旬的降水量為983毫米，占夏季降水量的254。冬季降水量最少，只占全年降水量的41。歷年平均降水日數(shù)為787天，最多年108天1964，最少年58天1965。降水日數(shù)以夏季最多，春秋次之，冬季最少。蒸發(fā)平均年蒸發(fā)量20295毫米，最大年25318毫米，最少年16202毫米。年內(nèi)蒸發(fā)變率較大，35月份占全年蒸發(fā)總量的3035，69月22占4550，L0月份至次年2月僅占20左右。濕度年平均相對濕度為66，最高為741974，最低為591968。季平均濕度以夏季最高，為75。春季最低，為58。月平均濕度以8月最高，為82。3、4月最低，為57。風向、風速XX市常年主導風向為東南XX，平均頻率112，南南XX也較多。冬春季盛行西北西風，夏秋季盛行東南風。全年平均風速35M/S，4月份最大，平均45M/S，最大風速223M/S，8月份最小，平均風速25M/S。地面溫度年平均地面溫度為15。12月至次年2月，月平均地面溫度在零度以下，以1月份最低，為31，410月份各月平均溫度都在平均值以上。歷年平均最高地面溫度為30，最低為59，地面極端最高溫度為6611970年6月，極端最低為2941972年1月。83配套條件831供水項目給水水源取自XX市自來水公司給水管網(wǎng)，項目毗鄰XX路。擬從市政給水管接二路進水管DN200至基地，在基地四周形成環(huán)管作為生活、消防合用管。供水水量、水質(zhì)、水壓均能滿足項目用水需求，該項目不需新建供水設(shè)施。832排水項目排水采用雨污分流制，雨水經(jīng)雨水管道就近排入市政雨水管道，生活污水量按生活用水量的80計，日生活污水量為24760M3/D，經(jīng)該項目配套建設(shè)的污水處理設(shè)施處理后，水質(zhì)達到城市污水再生利用城市雜用水水質(zhì)（GB/T189202002）標準要求，進入XX市城西污水23處理廠做進一步處理后排入小圩河，然后匯入白浪河。833供電項目用電由XX市供電公司供給，自XX路上10KV市政供電線路引線至區(qū)內(nèi)10KV變配電站，電壓降至380/220V后，引至各用電單位作為電源。該項目供電設(shè)施可以滿足新上項目的用電需求。834供熱項目熱源來自XX市熱力公司，該區(qū)域建有完善的供熱管網(wǎng)，熱媒為95/70熱水，在小區(qū)已建有1座水換熱式集中換熱站，內(nèi)設(shè)3臺換熱機組，提供55/45熱水，可滿足本項目采暖需求。835供氣該項目生活用氣為天然氣，由XX市港華燃氣供應(yīng)公司供給，該區(qū)域建有完善的供氣管網(wǎng)，自就近的供氣管道引入，可滿足項目居民生活需求。836交通XX區(qū)位于XX半島中部，是XX半島重要的交通樞紐，具有得天獨厚的地理區(qū)位和立體化的海陸空交通優(yōu)勢。東連青島、煙臺、威海，西接東營、淄博，南鄰臨沂、日照，居于半島城市群地理中心，有“半島走廊”之稱。境內(nèi)膠濟鐵路、青銀高速公路、濰萊高速公路橫貫東西；國道、省道及市區(qū)公路縱橫交錯；水運、空運便利，北距XX海港50公里，南距XX機場5公里，東去青島流亭機場、青島海港100公里。837通訊XX區(qū)通訊設(shè)施先進，電話全部實現(xiàn)了程控自動交換，可直撥國內(nèi)外。形成以高速寬帶為主的高效迅捷的網(wǎng)絡(luò)，各類信息能夠及時傳輸交24流，為項目的建設(shè)提供了便利條件。838消防XX市XX區(qū)消防局根據(jù)火災(zāi)危險性類別和重點單位、工商企業(yè)、人口密度、建筑狀況以及交通道路、水源等實際情況劃分消防區(qū)，以“消防結(jié)合、以防為主”的原則組織消防。消防設(shè)施按防水規(guī)范要求設(shè)置，沿城市主干道每隔120米設(shè)一消火栓，以確?；鹎榘l(fā)生時能及時滅火，降低損失。該項目的消防應(yīng)按建筑設(shè)計防火規(guī)范和建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范設(shè)計、配置。第九節(jié)工程建設(shè)方案91建設(shè)地點該項目位于XX市XX區(qū)XX街以北、XX路以東、XX路以西。該區(qū)域地勢平坦，障礙物較少，市政設(shè)施配套齊全，交通便捷，地理位置十分優(yōu)越，是開發(fā)建設(shè)的理想地段。92建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容該項目規(guī)劃總用地面積3022242M2（合4533畝），規(guī)劃總共建設(shè)樓宇9棟，其中包括7棟17F住宅樓、1棟17F和6F高檔住宅，1棟3F幼兒園。該項目總建筑面積10180791M2，其中計入容積率建筑面積7852553M2，不計入容積率建筑面積2328238M2。計入容積率建筑面7852553M2，包括商品房建筑面積2854125M2，社區(qū)商業(yè)建筑面積350336M2，幼兒園建筑面積220080M2，安置房建筑面積4428012M2；不計入容積率建筑面積2328238M2，為地下室和地下停車位。規(guī)劃總戶數(shù)644戶，每戶按照32人計算，規(guī)劃總?cè)藬?shù)為2061個。規(guī)劃總機動車停車位772個，均為地下停車位。2593規(guī)劃依據(jù)城市規(guī)劃編制辦法（200641）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB50180932002版）城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB5022095）其他國家及當?shù)匾?guī)劃相關(guān)法規(guī)法則94設(shè)計原則941以人為本的原則面向21世紀，針對居民經(jīng)濟水平的提高和生活方式的更新，并研究其新特點，滿足居民在生理上和心理上的各種需求，努力創(chuàng)造富有地方特色的城市景觀風貌和高質(zhì)量的生活居住環(huán)境。942可持續(xù)發(fā)展的原則建立人與自然有機和諧的統(tǒng)一體，充分利用資源、節(jié)約資源，實現(xiàn)社會經(jīng)濟與自然生態(tài)在更高水平的協(xié)調(diào)發(fā)展。既考慮近期建設(shè)，又兼顧長遠的發(fā)展，以適應(yīng)遠期居民生活需要。943生態(tài)環(huán)境保護的原則在滿足日照、采光和通風的基礎(chǔ)上，著重進行綠地系統(tǒng)規(guī)劃，最大程度的使居民接近自然、享受自然，保證居民的身心健康，并根據(jù)當?shù)氐淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境，運用生態(tài)學、建筑技術(shù)科學的基本原理，采用現(xiàn)代化科學技術(shù)手段，生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能思想貫穿到建筑與環(huán)境。944整體規(guī)劃的原則充分挖掘地方特色，綜合考慮小區(qū)內(nèi)物質(zhì)因素，特別注重小區(qū)外部空間的景觀設(shè)計，建筑、道路、綠化、小品統(tǒng)籌規(guī)劃，有機結(jié)合，滿足各個層次居民的需求，形成完整的統(tǒng)一體。26945節(jié)能原則節(jié)約能源是我們努力追求的目標，將節(jié)能思想貫穿到整個小區(qū)規(guī)劃設(shè)計中。95、總圖與運輸951總平面布置總體要求居住區(qū)的規(guī)劃布局應(yīng)突出以人為本，遵循居民的行為心理和居住行為的軌跡，綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，有效、有機地組織居住區(qū)內(nèi)的物質(zhì)功能要素，使全區(qū)各項功能布局合理，構(gòu)成一個完善的、相對獨立的有機整體。用地布局應(yīng)做到充分、合理、有效地使用土地，處理好住宅建筑用地、道路用地和綠化用地的布局關(guān)系，使規(guī)劃結(jié)構(gòu)具有整體性，主次分明，中心突出，脈絡(luò)清晰。同時還應(yīng)處理好建筑、道路、綠地和空間環(huán)境等各方面相互間的關(guān)系，以適應(yīng)居民物質(zhì)與文化、生理與心理、動與靜的要求。規(guī)劃布局還應(yīng)具有本方案的特色，突出規(guī)劃結(jié)構(gòu)的識別性、藝術(shù)性和地方特色。規(guī)劃總體布局本項目總體規(guī)劃結(jié)合地形特點，合理布局社區(qū)商業(yè)和各種住宅類型。地塊設(shè)計為1棟3層幼兒園，7棟17F住宅樓、1棟17F和6F高檔住宅，在地塊上規(guī)律分布。建筑間距項目用地處于XX市XX區(qū)XX街以北、XX路以東、XX路以西，27建筑間距按照XX市的相關(guān)要求。建筑正向間距多層按照15H計算高層按照日照陰影分析計算，滿足大寒日日照大于等于2小時標準，且正面間距大于等于30米。建筑側(cè)向間距多層建筑之間側(cè)向間距不小于6米，高層建筑之間側(cè)向間距不小于13米，多層和高層建筑之間最小消防間距不小于9米，建筑間距需滿足防火、防災(zāi)及采光通風，管線埋設(shè)，視覺衛(wèi)生等方面的而要求。建筑退讓道路退讓建筑退讓XX街紅線不小于15米；退讓水庫路紅線不小于10米；營業(yè)性建筑退讓XX路紅線不小于30米；退讓XX街紅線不小于15米，營業(yè)性建筑退讓北側(cè)之路紅線不小于15米。邊界退讓規(guī)劃建筑退讓北側(cè)用地界限不小于規(guī)定間距的2/3，且保證高層建筑之間最小距離不小于30米，高層與多層之間不少與20米，并滿足消防，視覺衛(wèi)生等要求。952道路系統(tǒng)XX小區(qū)項目處于XX市XX區(qū)XX街以北、XX路以東、XX路以西，城市規(guī)劃路的走向和斷面均按照XX市相關(guān)規(guī)定。高層建筑交通組織形式為人車分流。車行道路以小區(qū)北側(cè)為主干道，道路寬度為6米；車輛停放進入地下車庫，內(nèi)部道路寬度4米，隱形消防車道寬為6米，高層建筑的周圍，設(shè)置環(huán)形消防車道，當設(shè)環(huán)形車道有困難時，沿高層建筑的兩個長邊設(shè)置消防車道，當建筑的沿街長度超過150米或總長度超過220米時，在適中位置穿過建筑的消防車道，凈寬凈高不低于4米。2896結(jié)構(gòu)說明961設(shè)計依據(jù)設(shè)計依據(jù)建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準GB500682001建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB5000920012006版混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB500102010建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范GB500072002建筑抗震設(shè)計規(guī)范GB500112010建筑抗震設(shè)防分類標準GB502232008砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB500032010高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程JGJ32010該工程主要由住宅、商業(yè)建筑等組成。建筑均為丙類建筑，結(jié)構(gòu)安全等級為二級，耐火等級為二級。該地區(qū)地震基本烈度為7度，抗震設(shè)防烈度按照80度進行設(shè)計?；撅L壓045KN/基本雪壓035KN/主要樓面活荷載標準值類別住宅電梯機房商業(yè)衛(wèi)生間樓梯陽臺上人屋面不上人屋面標準值2070352035252005組合值系數(shù)C0707070707070707準永久系數(shù)Q0408050404405040962結(jié)構(gòu)設(shè)計設(shè)計標準本工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級，結(jié)構(gòu)的重要性系數(shù)為10。在正常設(shè)計、正常施工、正常使用、正常維護的情況下結(jié)構(gòu)主體29的使用年限為50年。本工程地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為乙級。結(jié)構(gòu)選型區(qū)內(nèi)建筑均采用框架結(jié)構(gòu)或框架剪力墻結(jié)構(gòu)?；A(chǔ)選型建筑采用鋼筋混凝土獨立基礎(chǔ)或閥片基礎(chǔ)。采用主要原料混凝土基礎(chǔ)部分C40，上部結(jié)構(gòu)C25及C30；砌體材料粉煤灰磚、燒結(jié)磚、水泥沙漿及混合砂漿。鋼筋一級鋼HRB235，二級鋼HRB335，三級鋼HRB400。963豎向規(guī)劃現(xiàn)狀的地勢西高東低，平均高在350米左右，規(guī)劃中參照相關(guān)的XX市高程設(shè)計，依據(jù)用地現(xiàn)狀地勢，并結(jié)合規(guī)劃原則推算得出。規(guī)劃雨水總的排水方向是利用人工水系從河南北中部三個出口排放，擁戴豎向規(guī)劃和雨水工程規(guī)劃協(xié)調(diào)，場地盡可能高于周邊道路，各處高程的設(shè)定利于組織排水。道路規(guī)劃應(yīng)滿足交通和雨水排放的要求，滿足塑造城市街景的要求，同時考慮盡可能地減少周邊地塊的挖填方，規(guī)劃內(nèi)容包括道路控制點標高，排水方向，縱坡的設(shè)計。是在地坪標高一般按照高于周邊道路05米10米設(shè)計，室內(nèi)地坪標高一般按照高于周邊室外地坪標高01045米設(shè)計，以利于場地內(nèi)排水，各處標高均取平均值。964總圖運輸30本規(guī)劃地塊的道路交通系統(tǒng)分為四個主要的組成部分城市主干道、支路、步行系統(tǒng)、停車場。各部分分工明確、協(xié)調(diào)組織。地塊周邊的城市主干道網(wǎng)提供了城市各地區(qū)通往該區(qū)的快速交通聯(lián)系，并擔負著將住宅區(qū)人流快速疏散的作用。在規(guī)劃上突出其交通功能和景觀功能，通過沿街建筑的合理退讓及充足的便道寬度、交通設(shè)施的現(xiàn)代化使其交通順暢，通過沿街建筑空間界面的豐富變化和綠化環(huán)境的設(shè)計提高其景觀水平。支路系統(tǒng)擔負著本區(qū)域內(nèi)的交通聯(lián)系的作用。在設(shè)計上從整合地塊功能入手，嚴格控制支路對城市主干道的出口，尤其盡量避免出口方向的含糊不清，以減少交通干擾，保障交通安全。步行系統(tǒng)以住宅區(qū)為中心通道向外圍輻射，形成豐富多彩的綠色空間景觀。停車位722個，均為地下停車位。第十節(jié)公用工程101電力工程1011設(shè)計依據(jù)1低壓配電設(shè)計規(guī)范210KV變電所設(shè)計規(guī)范3建筑設(shè)計防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范4民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范5火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范6建筑防雷設(shè)計規(guī)范7住宅設(shè)計規(guī)范1012負荷等級該項目主要由住宅、商業(yè)等組成。根據(jù)電氣負荷等級劃分規(guī)范要求，31該項目消防用電設(shè)備、應(yīng)急與疏散照明為二級用電負荷，其余為三級用電負荷。1013負荷估算該項目建筑主要是商業(yè)、居住用房等用電，用電負荷按建筑面積進行估算。根據(jù)全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施節(jié)能專篇電氣及建筑照明設(shè)計標準（GB500342004）相關(guān)規(guī)定分析估算項目用電負荷，分析如下（1）商業(yè)用電負荷社區(qū)商業(yè)建筑面積為350336M2，夏季用電負荷按照40W/M2計，安裝負荷14013KW，其他季節(jié)用電負荷按30W/估算，安裝負荷10510KW。（2）住宅用電負荷商品房建筑面積2854125M2，安置房建筑面積4428012M2，夏季用電負荷為30W/M2，安裝負荷218464KW；其它季節(jié)用電負荷為20W/M2，安裝負荷145643KW。（3）幼兒園用電負荷幼兒園住宅建筑面積為220080M2，夏季用電負荷為40W/M2，安裝負荷8803KW；冬季用電負荷為30W/M2，安裝負荷6602KW。（4）地下建筑用電負荷地下建筑面積為2328238，地下建筑用電負荷為5W/M2，安裝負荷11641KW。（5）電梯用電負荷根據(jù)設(shè)計，該項目需安裝電梯24部（8棟住宅共24部），電梯系統(tǒng)32安裝負荷為48000KW。（6）供水暖系統(tǒng)用電負荷供水系統(tǒng)用電負荷為3000KW；供暖系統(tǒng)用電負荷為3000KW。該項目具體用電量估算見下表用電量估算表名稱季節(jié)面積/M2單位面積耗電量W/M2安裝負荷/KW需要系數(shù)有功功率/KW小時數(shù)/H天數(shù)/D耗電量/萬KWH夏季350336401401303650451090454商業(yè)其他季節(jié)350336301051028294310270709夏季728213730218464033720936903893住宅其他季節(jié)7282137201456430263786762706134夏季220084088030353081890222幼兒園其他季節(jié)2200830660202818498270399地下建筑面積2328238511641011164243601006電梯系統(tǒng)2420480000296243608294供水系統(tǒng)30000515243601296供熱系統(tǒng)3000051524117421變電損耗25571合計23399根據(jù)綜合能耗計算通則（GB/T25892008）中“能源及耗能工質(zhì)在用能單位內(nèi)部儲存、轉(zhuǎn)換及分配供應(yīng)中的損耗，也應(yīng)計入綜合能耗”的要求，變配電損耗按負載用電量的25算，則全年變配電損耗約為571萬KWH。該項目年全年用電量為23399萬KWH。1014供電方案該項目需新增1臺S111