常熟市黃河路260畝地塊.ppt

1、常熟黃河路地塊分析報告05.06.29,2,目 錄,常熟市區(qū)概況 常熟市市場分析 目標(biāo)項目概況 項目獲取意義 下一步工作重點(diǎn),3,常熟市區(qū)概況,4,地理位置 常熟市位于江蘇省東南部，東倚上海，南連蘇州，西鄰無錫，北瀕長江，與南通隔江相望。 全市總面積1264 平方公里，占蘇州總面積15，其中長江水域109.8平方公里。 常熟地處長三角腹地，是一個充滿活力的新興港口、商貿(mào)、工業(yè)和旅游城市。,5,常熟市現(xiàn)有11個建制鎮(zhèn)、2個省級開發(fā)區(qū)（東南開發(fā)區(qū)和沿江開發(fā)區(qū)） 、1個招商城（常熟招商城）。 市政府駐地為虞山鎮(zhèn)。,地理位置,6,區(qū)域特性： 常熟地理位置優(yōu)越，是“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國家園林城市”。

2、（尚湖風(fēng)景區(qū)、虞山國家森林公園即在虞山鎮(zhèn)） 支柱產(chǎn)業(yè)： 工業(yè)、商貿(mào)發(fā)達(dá)，以輕紡、電子、電器、精密機(jī)械、汽車配件、生物工程、IT產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè),7,區(qū)域交通 現(xiàn)狀： 鐵路：京滬鐵路 公路：204國道、205省道，在建 中的蘇嘉杭高速公路、沿 江高速公路、蘇虞張公路、 蘇通大橋、錫太一級公路 港口：37.5公里的長江黃金水道 航空：距上海虹橋國際機(jī)場、浦 東國際機(jī)場1小時車程。,未來： 常熟將新建成一條鐵路、一條長江大橋、兩條高速公路、兩條一級公路、六個連接線，構(gòu)筑起整個城市三環(huán)輻射全市的交通網(wǎng) 。,未來交通的規(guī)劃和建設(shè)，會更加突出常熟在長三角中的交通優(yōu)勢,8,經(jīng)濟(jì)發(fā)展特色 常熟的民營經(jīng)濟(jì)有著

3、堅實(shí)基礎(chǔ)，2003年呈現(xiàn)爆發(fā)性增長態(tài)勢，創(chuàng)造了 全省五個第一。 03年底： 常熟市私營企業(yè)數(shù)量達(dá)11800戶，列全省市（縣）第一； 個私企業(yè)累計注冊資本超200億元，繼續(xù)在全省保持“領(lǐng)頭羊”位置； 全市個體工商戶超過58萬戶，注冊資本接近30億元，名列全省(縣)市第一； 私營企業(yè)外資出口量仍保持全省第一； 常熟擁有中國馳名商標(biāo)、中國名牌產(chǎn)品8個，私營企業(yè)創(chuàng)名牌數(shù)量也居全省第一； 其中，05年上半年上述指標(biāo)繼續(xù)在全省保持前列。 常熟市政府重點(diǎn)推出“新一輪民營經(jīng)濟(jì)騰飛計劃”，預(yù)計在今后幾年內(nèi)，民營經(jīng)濟(jì)還將是常熟經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的重要來源。到2006年，全市私營企業(yè)超過2萬家，從業(yè)人員超過50萬，稅收超

4、過40億元，人均金融資本近7萬元。,9,國民經(jīng)濟(jì)水平,2004年常熟市國內(nèi)生產(chǎn)總值為604.7億，同比增長30.1%,2004年常熟市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)49800元，同比增長27.3% ，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)6000美元。,2004年常熟市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17288元 ，同比 增長21.8%,從上述的幾個數(shù)據(jù)可以看出，常熟市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，人民生活水平有大幅提高；,10,城區(qū)基本建設(shè)投資,0103年常熟城建共投入資金150億元，僅03年就投入80多億元，先后實(shí)施新世紀(jì)大道、文化廣場等50多項基礎(chǔ)設(shè)施重點(diǎn)工程，城市拆遷面積超過215萬平方米，城市化率提高到50%。,大量的拆遷必定會帶來大量對居住

5、的需求。,11,城市未來規(guī)劃,總體思路： 將發(fā)展成為一個“啞鈴型”形狀的城市，啞鈴兩端分別為虞山鎮(zhèn)區(qū)和濱江新市區(qū)； 市區(qū)大力發(fā)展工商旅游； 其他區(qū)域以“啞鈴”兩端為中心，城市的主要居住集中在城市的東北新區(qū)。 將常熟真正發(fā)展成為一個繁榮的工商、旅游城市；山水城融為一體的生態(tài)城市；開放型港口城市；現(xiàn)代化中等城市。,12,市區(qū)規(guī)劃構(gòu)想：,常熟城建未來3年內(nèi)將投入500億元，市區(qū)面積擴(kuò)大至四環(huán)，到2006年，城市建成區(qū)面積達(dá)60平方公里，常住人口超過60萬，城市化率達(dá)60，三年內(nèi)打造一個新常熟。 新的城市建設(shè)方向往東北新區(qū)發(fā)展，其主要包括建設(shè)CBD區(qū)、黃河居住片區(qū)、昆承居住片區(qū)及文化片區(qū)，04年將重點(diǎn)

6、建設(shè)文化片區(qū)，加快建設(shè)居住片區(qū)，啟動建設(shè)中央商務(wù)區(qū)； 此外還將發(fā)展東南邊昆承湖居住片區(qū)和西北邊謝橋居住片區(qū)及尚湖風(fēng)景保護(hù)片區(qū)。,中央商務(wù)區(qū)將成為常熟的新城市中心，緊鄰CBD的東北新區(qū)也將飛速發(fā)展；,13,中央商務(wù)區(qū),中央商務(wù)區(qū)總用地面積為1371畝，其中：住宅建筑面積：79萬平米 商業(yè)建筑面積：40萬平方米、其他建筑面積：43萬平方米（包括辦公、賓館等）,外圍道路：泰山北路（修建中）、昭文路（將拓寬）均由市政府 投資建設(shè) 內(nèi)部主干道：南北向新世紀(jì)大道與東西向道路珠江路西段已經(jīng)由政府03年實(shí)施完成并通車，珠江路東段或者閩江路亦由政府實(shí)施； 中央商務(wù)區(qū)包括金融、商貿(mào)、商務(wù)、娛樂、辦公等，是新的城市

7、中心,目前該區(qū)域市政府已開始起步，為未來的幾年中將成為重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域，預(yù)計用3到5年的時間全部建成；,14,15,總 結(jié)： 常熟市虞山鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)及文化所在地，是常熟的絕對中心鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越、交通便利、歷史悠久、環(huán)境優(yōu)美，是常熟市行政、文化、商業(yè)中心； 未來城建及市政投入加大，城市化建設(shè)必將為房地產(chǎn)市場注入新的活力； 東北新區(qū)是常熟今后最重要的居住片區(qū)； 常熟市整體的規(guī)劃，市區(qū)的面積擴(kuò)大，將引入大量的人口；,16,常熟市市場分析,17,房地產(chǎn)總體特征,1.相比蘇州的其他縣級市，如張家港，昆山等城市， 常熟新一輪房地產(chǎn)發(fā)展起步晚，但發(fā)展迅速； 2.常熟房地產(chǎn)市場目前發(fā)展的還不成熟，本地還沒有形成大品

8、牌的公司； 3.供應(yīng)量逐年增加，但是住宅需求旺盛，空置率不高；,18,市區(qū)市場現(xiàn)狀,市區(qū)目前土地推出及在售樓盤主要集中在東北新區(qū)版塊和謝橋版塊; 市區(qū)中心區(qū)域樓盤較少，且現(xiàn)有樓盤都比較陳舊; 目前常熟市場產(chǎn)品形式比例不協(xié)調(diào)，別墅供應(yīng)過剩，公寓房供應(yīng)不足; 板塊特征初步顯現(xiàn)；,19,房地產(chǎn)板塊分布情況,謝橋板塊：該區(qū)域內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，商品房開發(fā)集中，產(chǎn)品形式豐富，有別墅、有高層，也有多層。該區(qū)域被居民接受度高。 東北新區(qū)板塊：該區(qū)域面前商品房開發(fā)量大，是政府規(guī)劃發(fā)展的重心但該區(qū)域目前的城市基礎(chǔ)設(shè)施，較北面、東面差。 昆承湖板塊：開發(fā)量較少，主要開發(fā)集中在昆承湖周圍，且以別墅住宅為主。昆承

9、湖的規(guī)劃將帶來少量的低密度住宅開發(fā)。該區(qū)域交通有待改觀。 尚湖板塊：該區(qū)域是城市規(guī)劃環(huán)境保護(hù)區(qū)，目前僅有兩個別墅項目，預(yù)計今后將僅有少量低密度項目用地推出。 中心城區(qū)：主要拆遷改造，基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)，但開發(fā)量有限。,由于市政府的傾向和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，東北新區(qū)將成為以后常熟居住發(fā)展的重中之重。,20,房地產(chǎn)板塊位置分布,21,東北新區(qū)版塊,東北新區(qū)是常熟市政府現(xiàn)階段重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，也是房地產(chǎn)開發(fā)的又一個熱土，目前已經(jīng)有一定的發(fā)展，例如信一廣場、潤欣花園、紅楓苑等幾個樓盤相繼開發(fā)，且銷售情況良好，表明了當(dāng)?shù)厝巳簩υ搮^(qū)域的接受程度比較高，也比較渴望在此區(qū)域購房。 從該區(qū)域的整體規(guī)劃上看，是今后的城市中的一

10、個亮點(diǎn)，東北新區(qū)今后配套齊全，有規(guī)劃中的CBD和在建的文化片區(qū)，區(qū)內(nèi)交通便利,這一切條件為以后這區(qū)域成為常熟的居住中心奠定了良好的基礎(chǔ)。 從整個城市發(fā)展來說，常熟市要在2006年實(shí)現(xiàn)再造一個新常熟，城區(qū)內(nèi)人口規(guī)劃到60萬，并且重點(diǎn)發(fā)展港口經(jīng)濟(jì)形成一個“啞鈴”型的發(fā)展，而該區(qū)域真好是連接啞鈴兩端的重要連接點(diǎn)，是重要的居住區(qū)域。,22,東北新區(qū)版塊未來的優(yōu)勢,在與其他區(qū)域競爭中，東北新區(qū)版塊有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢： 一、對常熟未來規(guī)劃發(fā)展的信心，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈蟪鞘械牧硪粋€中心地區(qū)，也是連接老城區(qū)和濱江新市區(qū)的主要居住區(qū)； 二、交通便利，環(huán)境優(yōu)美，周邊配套齊全，緊鄰以后城市的商業(yè)中心、行政中心、文化教育中

11、心； 三、良好的居住氛圍，大量的居住人氣，很高的市民認(rèn)可度； 四、目前的均價與其他區(qū)域現(xiàn)在的房價相比低一些，有很大的升值空間；,23,一級市場,土地市場交易單價逐年上升，目前平均地價為125. 9畝，隨著放量指標(biāo)的嚴(yán)格控制，03年起土地放量有所回落，土地的稀缺性特征凸現(xiàn)，因此，預(yù)計今后地價將繼續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)。,24,二級市場,01到03年銷售面積和銷售價格都有大幅度上漲，這表明常熟有一個很大的需求量，就以目前的價格還有不小的上漲空間，常熟樓盤的產(chǎn)品形式不協(xié)調(diào)，及地段差價也特別大，目前老城區(qū)的樓盤已有5000以上價格的樓盤上市；,25,市場主要樓盤,東北部地區(qū)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，大型項目的建設(shè)是該區(qū)

12、域的一大特 點(diǎn)，商品房住宅價格目前超過3300元。 東南部地區(qū)項目規(guī)模較小，基本以市政拆遷安置房為主。,26,明日星城,開 發(fā) 商：蘇州潤禾房地產(chǎn) 有限公司 樓盤位置：黃河路與報慈北路 占地面積：占地854畝 容積率：1.4 房屋結(jié)構(gòu)：多層、小高層 開盤時間：03.12.24(十一期） 第十二期將在下半年推出，都為小高層、高層 套型面積：104255平米 銷售均價：3150元/平方米 銷售情況：100銷售完畢,該樓盤屬于目前常熟市場規(guī)模最大樓盤，從各期銷售來看，該樓盤為大多常熟人認(rèn)可，接受度良好，后續(xù)大約還有25萬方的建筑面積上市。,27,開 發(fā) 商：常熟新源房地產(chǎn)開發(fā)公司 樓盤位置：黃河路，

13、新世紀(jì)大道東南向 占地面積：500畝 容積率：0.5 開盤時間：04/7、8（三期） 房屋結(jié)構(gòu)：這期推出的小高層和多層 主力面積：80-240m2 銷售價格：3600元/m2,潤欣花園是昆承居住片區(qū)中目前開發(fā)面積最大的樓盤，雖周邊配套暫不完善，但當(dāng)?shù)厥忻窨春眠@邊的發(fā)展?jié)摿鸵?guī)劃定位，樓盤去化速度很快,28,開 發(fā) 商 ：江蘇信一房產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤位置：地塊東側(cè)（一路之隔） 占地面積: 120畝 開盤時間：04.04.22（二期） 房屋結(jié)構(gòu)：多層、復(fù)式、小高層 套型面積：145-234平米 銷售均價：3780元/平米 銷售情況：100%銷售率,該樓盤目前銷售情況良好，得天獨(dú)厚的周邊配套和交通

14、情況為樓盤快速銷售提供了強(qiáng)力保證,29,客戶情況,常熟市房地產(chǎn)從目前的客戶來看，其客源層分兩種情況分析： 普通公寓房：多為改善型居民、打算進(jìn)城生活的農(nóng)民、富裕的拆遷戶、高級技工、白領(lǐng)和初次置業(yè)的工薪階層。（今后此類客戶和產(chǎn)品形式將在市場上占主導(dǎo)） 由于常熟優(yōu)美的自然環(huán)境和深厚的人文底蘊(yùn)，別墅的開發(fā)量比較大，由于別墅的總價較高主要客源：部門公務(wù)員、私營業(yè)主、高級管理人員、部分海外及港、澳、臺人士。,30,對常熟市場的預(yù)測,1、市場需求量不會大幅度減少，相反會有少量增加，因為常熟市場剛剛開始進(jìn)入高速發(fā)展階段，況且政府的人口導(dǎo)入、城市的整體規(guī)劃及大量的拆遷將帶來對商品房的大量需求，特別是普通公寓房將

15、成為主導(dǎo)； 2、品牌開發(fā)商將進(jìn)入常熟，由于提高拿地的門檻，為品牌公司提供了絕佳的機(jī)會，高品質(zhì)和大盤化會越來越明顯； 3、東北新區(qū)將是城市新的居住熱點(diǎn)，由于幾年來政府對該地區(qū)的重視和建設(shè)，現(xiàn)在東北新區(qū)已形成周邊配套完善、交通便利、居住氣氛好、市民認(rèn)同度高，從目前該區(qū)域的各樓盤銷售來看，估計在今年內(nèi)該區(qū)域的房價會突破4000；,31,競爭對手情況,常熟目前總共擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)75家，其中1級資質(zhì)為3家， 2級資質(zhì)為2家，其余均為3級或3級以下；,目前常熟房地產(chǎn)界尚未有大型品牌公司進(jìn)入，常熟市政府希望借助外來大型品牌公司給常熟市房地產(chǎn)市場帶來新的刺激點(diǎn)，從而推動其向高品質(zhì)、高水準(zhǔn)的方向積極發(fā)展。,

16、32,在售樓盤主要集中在東北方向，東北新區(qū)是今后房產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。 整體房價在03年有一個飛躍，平均上漲1000元/平方米，房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展時期，市場開始進(jìn)入大盤化。 以目前的銷售情況來看，東北新區(qū)的項目可以快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流 政府對外來大型品牌開發(fā)商介入來帶動城市房地產(chǎn)的新一輪發(fā)展的想法，有利于我們快速進(jìn)入并占領(lǐng)市場。,結(jié) 論：,33,目標(biāo)項目概況,34,地塊位置：黃河路以南、衡山路以東， 泰山路以西（見圖）； 地塊面積：260畝； 地塊現(xiàn)狀：尚存40戶農(nóng)宅和4家工廠 其余已完成初步場地平整； 規(guī)劃用途：居?。?容 積 率：1.8-2.5； 出讓價格：160萬元/畝起拍； 土地推出時間：預(yù)計

17、于10月上市；,由于宏觀政策的調(diào)控，預(yù)計土地價格將可能低于政府期望的價格。,35,周邊環(huán)境及配套,地塊屬于市政府大力發(fā)展的黃河居住片區(qū)，周邊交通便利，環(huán)境適合居??； 地塊南、西、北側(cè)目前都有已建小區(qū)，東側(cè)為在建小區(qū)且已對外銷售； 由于地塊處于常熟市政府重點(diǎn)區(qū)域，各項配套都在抓緊建設(shè)，并已初步形成，且離以后城市中心（CBD)步行10分鐘左右； 在建的信一廣場內(nèi)有該片區(qū)的主要商業(yè)街及一些附屬配套；,36,地塊狀況,37,地塊狀況,38,地塊周邊交通,39,地塊周邊樓盤,開 發(fā) 商 ：江蘇信一房產(chǎn)開發(fā)有限 公司 樓盤位置： 地塊東側(cè)（一路之隔） 占地面積 : 120畝 開盤時間： 04.04.22（

18、二期） 房屋結(jié)構(gòu)： 多層、復(fù)式、小高層 套型面積： 145-234平米 銷售均價： 3780元/平米 銷售情況： 100%銷售,40,新加坡花園在目標(biāo)地塊的南側(cè)，主要以別墅為住。,明珠新村在目標(biāo)地塊的東南側(cè)，建筑形式為多層。,地塊周邊樓盤,41,地塊周邊地塊交易價情況,目前該地塊周邊基本沒有土地開發(fā)，歷年的存量土地也已基本開發(fā)完畢，如在該區(qū)域現(xiàn)階段能獲得土地，必將優(yōu)先取得競爭優(yōu)勢。,上述地塊都已經(jīng)進(jìn)行開發(fā)和銷售，大概對今后的市場還有35萬方左右的商品房供應(yīng)量。,42,SWOT分析,絕 對 優(yōu) 勢,項目處于政府大力發(fā)展的東北新區(qū)，且離未來的行政、文化、商業(yè)中心距離非常近，目前周邊配套設(shè)施已非常完

19、善，政府的支持及發(fā)展必將給周邊區(qū)域以帶動；,地段市民接受度較好，地塊面積相對較大，便于規(guī)劃設(shè)計；,43,固 有 劣 勢,地塊位于城區(qū)東北角，距離老城市市中心較遠(yuǎn)，交通線路較少。,目前地塊中還存在少量拆遷。,44,市場機(jī)會點(diǎn),政府部門對區(qū)域的大力宣傳和支持，將保障區(qū)域市場的長期發(fā)展和人口的大量匯聚；,現(xiàn)在東北新區(qū)已經(jīng)形成居住氛圍，像該類大規(guī)模地塊以后將越來越少；,市民對此區(qū)域接受程度比較高，周邊配套日趨完善，相對與其他區(qū)域，房價相對較低，升值空間較大；,45,市場威脅點(diǎn),地塊的產(chǎn)品類型將會遭受較為激烈的競爭；,樓盤周邊的項目與城市其它地區(qū)的規(guī)模項目將帶來一定的競爭。,46,項目定位,本地塊定位從

20、常熟市整體規(guī)劃，結(jié)合目前市民的接受程度以及周邊項目的定位，建設(shè)中高檔品質(zhì)的住宅。 客戶定位：主要以本地市民為主，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購房者 產(chǎn)品定位：產(chǎn)品形態(tài)主要以高層為主，配以適量小高層 高層和小高層= 7：3 價格定位：小高層4000元/平米，高層4200元/平米,注：目前與我們地塊一路之隔的信一廣場二期均價為：3780元。,47,成本及利潤狀況,以地價160萬/畝銷售均價小高層4000元/平方米、高層4200元/平方米為準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)銷售額17.9億元，利潤額4.1億元，利潤率23.01%。,48,土地成本導(dǎo)致利潤率的變化,49,開發(fā)及銷售周期,1、土地掛牌2005年10月 2、獲取土地并簽定出讓合同2005年11月 3、土地交付2005年11月 4、國有土地使用權(quán)證2005年11月 5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證2005年10月 6、建筑工程規(guī)劃許可證2005年11月 7、施工許可證2005年12月 8、銷售許可證2005年2月,重要時間節(jié)點(diǎn),50,獲取方式,計劃在上半年將此地塊推出，由于拆遷問題最遲要在10月份左右推出，我們將通過掛牌的方式獲取土地； 政府要盡快推出的主要原因有以前二點(diǎn)： 一、常熟市整體規(guī)劃把城區(qū)面積從三環(huán)擴(kuò)大到四環(huán)，由于資金壓力至今沒有解決，政府想通過此地塊籌得部分資金； 二、由于宏觀政策影響，近期掛牌地塊有多幅流標(biāo)，政府希