西安小戶型公寓市場研究ppt課件

1、,西安小戶型公寓市場研究,1,小戶型公寓分布以各版塊核心區(qū)域，主干道為主,區(qū)域分布,城南區(qū)：長安路沿線為主;,高新區(qū)：以唐延路、高新路沿路為主;,城北區(qū)：以未央路沿路兩邊為主;,城內區(qū)：見縫插針，分布較為分散;,二環(huán)：分布較為分散，以各區(qū)域繁華交匯處為主。,7000元/,9000元/,7500元/,7500元/,2,小戶型產品成交均價高約其他面積800元/小戶型公寓成交穩(wěn)定，成交量占全市10%左右,小戶量價分析,2010年小戶型成交量占比,3,小戶型公寓城北成交量最大，城內成交價最高,區(qū)域量價分析勢,2010年各區(qū)域小戶型成交量比,城北成交量最大 高新項目最多 城南量價表現最穩(wěn) 城內占比最高，

2、價格最高,2010年區(qū)域小戶型成交均價,單位：元/,單位：,4,主要集中在以辦公、商業(yè)、科研、文教等為主區(qū)域以剛需、首置、投資客戶為主,區(qū)域分析,城南區(qū)：區(qū)域以辦公，商業(yè)，文教等為主；區(qū)域內剛畢業(yè)參加工作的大學生、教師、工薪白領等剛需、投資客戶為主；,高新區(qū)：西安市經濟最活躍區(qū)域、區(qū)域集聚辦公，產業(yè)，科研等為主，以工薪白領、剛畢業(yè)參加工作的大學生、投資客戶為主,城北區(qū)：經濟技術開發(fā)區(qū)、工業(yè)、產業(yè)新區(qū)；客戶以工薪白領等剛需、投資客戶為主,城內區(qū)：主要以商業(yè)為主；土地供應量少，區(qū)域價值高，多以投資客戶為主,二環(huán)：主要集中在各區(qū)域的繁華交匯處，以工薪白領、投資客戶為主,5,剛需以收入一般的年輕客戶為

3、主投資以收入水平較高，炒房為目的客戶為主,客戶群分析,小戶型市場的客戶特征：1、年齡客戶比較年輕，其中以自用為主的客戶較年輕，主要年齡在28-30歲范圍，以投資為主的客戶在35-40歲之間居多；客戶文化水平高，80以上客戶為大專以上水平。租住的客戶以即將或者剛畢業(yè)的大學生為主，年齡約在24-28之間居多。 2、收入自住客戶一般工作穩(wěn)定，儲蓄不多，家庭月收入水平在30005000元之間；投資客戶一般有較好的經濟基礎，家庭月收入在10000以上。 3、家庭家庭結構比較簡單，多數為婚房，部分為單身家庭。 4、現狀目前居住狀態(tài)以租房為主，急于擺脫目前的租房生活，住房的使用以過渡性為主，投資性客戶分兩類

4、：1、租房收入填補新房月供2、以炒房為目的。 5、階層以普通工薪白領首次置業(yè)為主，占到一半左右的比例；純投資客戶約15-20左右，其他如個體、自由職業(yè)者等占到2成左右的比例。,6,項目總體體量小，容積率高，戶型以小面積一房、二房為主,產品分析,7,小戶型公寓集中于商務、商業(yè)、產業(yè)且交通便利區(qū)域,區(qū)域共性及現狀,項目體量小，容積率高。,項目所在位置均以區(qū)域主干道為主，交通方便。,戶均面積以3070平方米為主，建筑形式一般為高層一梯58戶,項目所在位置均以商務、商貿，產業(yè)為主。,公寓型項目對交通，周邊配套的依賴性較強。,小戶型公寓項目面積小，總價低，精巧實用，潛在客戶群廣泛，以剛需首置性客戶 小戶

5、型物業(yè)租售市場旺盛，投資回報較高,8,精裝修公寓，方便，舒適，且可以提高溢價,精裝修市場分析,精裝修可分三個檔次：低擋、中檔、高檔 低擋：800元/平方米以下的裝修，裝修相對很簡單，所用材料材質也很普通； 中檔：800-1500元/平方米之間，選用的材料多是一些品牌產品，裝修也較為全面和精細； 高檔：1500元/平方米以上，除了具有高質量的裝修外，往往還配以品牌的家具、家電等；,精裝小戶型優(yōu)勢： 1、省時省力，拎包入住 2、酒店式的物業(yè)管理 3、低成本、高質量 4、尋求提高售價的產品理由 5、增加產品附加值 6、避免裝修的污染,9,精裝修房售價較高、裝修標準多數為高檔裝修,精裝修市場分析,西安

6、目前在售小戶型公寓大約有50個左右，精裝修項目大約有20個左右；,10,市場小戶型公寓以30-50為主流，30-40出租回報率最高,精裝修市場分析,回報率：投資回報率=月租金*12/總房款，結果數值越大，表明投資回報約高,11,各區(qū)域代表性小戶型公寓項目,經典案例,MAX未來城,糖果house,海星未來城,民樂園萬達廣場,萊安逸境,12,MAX未來,總面積：約11.5畝； 總建筑面積： 56000平方米； 容積率：7.3； 綠化率：35%； 車位配比1：0.5； 住宅總戶數：580戶 建筑形態(tài)：項目以精裝修公寓、辦公、商業(yè)為一體的智控社區(qū) 樓層狀況：2棟30層及5層商業(yè)組成 地址：未央大道與鳳

7、城五路交匯處 銷售均價：7300-7800元/平米（2000元精裝修）,地鐵物業(yè)、周邊配套齊全，緊鄰世紀金花、沃爾瑪、西安中學等、交通便利，南鄰地鐵二號線；升值潛力，宜居、投資。,智能化社區(qū)： 節(jié)能凈水、隔熱降噪、富氧新風、智能安防,智能化社區(qū),13,四大科技系統定義高端社區(qū),MAX未來,14,MAX未來,戶型特點： 落地飄窗設計、獨特的轉角式客廳,以39-52平一房為絕對主力戶型,15,萊安逸境,總面積：150000平方米； 總建筑面積： 40000平方米； 容積率3.6； 綠化率：39%； 車位配比1：0.4； 住宅總戶數：1800戶 建筑風格：現代 樓層狀況：6棟33層 地址：高新區(qū)唐延

8、路一號 銷售均價：9500元/平米（2000元精裝修）,精裝酒店式公寓、恒溫有氧泳池、健身會所、內庭臺地水景園林景觀、下沉廣場、500米線性主題商業(yè)街、架空層泛會所，鋼琴鍵式的外立面設計；,配套化社區(qū),交通核、公園核、豪宅核、都市核、事業(yè)核,16,項目自身風格化配套功能,架空層泛會所,下沉式廣場,500米線性主題商業(yè)街,住宅區(qū)自動扶梯出入系統,鋼琴鍵式里面設計,萊安逸境,17,萊安逸境,戶型特點： 景觀陽臺，落地飄窗、空中花園、雙層高露臺、270度轉角飄窗、面積贈送,精裝一房，60-70小兩房公寓占多數,18,糖果house,總面積：12666平方米； 總建筑面積： 70000平方米； 容積率

9、5.53； 綠化率：35%； 車位配比1：0.45； 住宅總戶數：1086戶 建筑風格：現代 樓層狀況：4棟30層，一二層商街 地址：高新區(qū)灃惠南路 銷售均價：6300元/平米（2000元精裝修）,特點：樓體布局呈逆時針旋轉15度，二層架空平臺，社區(qū)院落疊加式分布，獨特的外立面設計.不同角度呈現不同色彩。,時尚化社區(qū),19,年輕化，時尚化的風格設計，彰顯出社區(qū)年輕的活力,糖果house,四棟高層不同外立面顏色與開放式廣場、陽光車庫、中央會所、架空平臺等構成交互式3度空間，年輕時尚化的外立面設計，彰顯了社區(qū)年輕的活力,20,糖果house,項目以一房為主，戶型設計常規(guī)，無亮點,圍合式設計分布，戶

10、型設計無特點，有面積贈送,21,海星未來城,總面積：37300平方米； 總建筑面積： 200000平方米； 容積率4.62； 綠化率：30%； 車位配比1：0.2； 住宅總戶數：1500戶 樓層狀況：4棟24-30層高層 地址：太白南路電子科技大學對面 銷售均價：830010000元/平米（1500元精裝修）,智能化公寓：光化照明，智能化遠程控制，室內環(huán)保凈化處理,多元化社區(qū)、品牌家居家電,精裝化公寓：海爾品牌全套家電,配套化公寓：2萬平米景觀廣場、6萬平米商業(yè),22,海星未來城,一房為絕對主力，室內活動墻獨特設計,戶型特點：臥室與客廳之間有活動墻設計，不同情況可隨意分割，衛(wèi)生間干濕分離，闊景

11、陽臺,23,民樂園萬達廣場,總面積：110000平方米； 總建筑面積： 280000平方米； 容積率2.94； 綠化率：16%； 車位配比1：0.2； 住宅總戶數：1700戶 樓層狀況：13棟711層住宅 地址：解放路民樂園 銷售均價：800010000元/平米（600元精裝修）,項目位于城內繁華區(qū)，緊鄰火車站，交通方便，周邊配套齊全，自身配套休閑商業(yè)步行街，升值潛力，宜居，投資；,配套化社區(qū),24,民樂園萬達廣場,戶型設計普通，亮點不多，空中花園設計,25,個案小結,借鑒： 強勢資源占有，突出資源優(yōu)勢MAX未來 、萊安逸境、海星未來城、萬達廣場 獨特的風格萊安逸境、糖果house 高科技、贈

12、送面積、配套等附加值MAX未來 、萊安逸境、海星未來城、糖果house 精細產品塑造萊安逸境、糖果house、,26,總價低、首付低、首置受寵受通脹影響，投資小戶型市場樂觀,發(fā)展趨勢,投資,首置 剛需,房價,總價高,首付高,總價低、首付低,租售市場旺盛、回報高,9月、首付提高二套房貸收緊 三套房停貸,改善性及高端性住房,改善性,三次以上置業(yè),小戶型公寓,27,地鐵將拉大城市骨架，同時將對小戶型公寓帶來廣度分布及量價的提升,發(fā)展趨勢,28,未來小戶型公寓將會越來越精致、更加的受到市場的歡迎,發(fā)展趨勢,目前西安仍以毛坯房為主要的交房形式，但精裝小戶型產品越來越多，也受到廣大客戶的青睞，后期必對傳統產品進行沖擊；,未來小戶型市場展望： 1、供應量將維持在較高的水平，但消化并不困難 2、小戶型物業(yè)開始向泛中心化區(qū)域擴展 3、戶型設計越來越精致，居住主題越來越被重視4、稀缺戶型、個性化戶型將會受到市場的歡迎,小戶型未來產品特點： 精裝化、風格化、科技化、配套化、泛中心化,29,市場小結,1、政策對二次房貸及三房停貸的打壓，影響到剛需對大戶型首付的壓力，對小戶型公寓影響較小。 2、小戶型公寓以城南、城北、高新、城內為主，主要沿板塊主要干道分布，依賴于區(qū)域交通及周邊產