二手房交易中買家贖樓的風(fēng)險(xiǎn)

1、二手房交易中買家贖樓的風(fēng)險(xiǎn)在深圳二手房交易中，大約八成涉及到 “贖樓 ”，主要是因?yàn)橘u家大多是缺錢，所以才會考慮賣房來獲取資金。 在賣家無力 “贖樓 ”的情況下，只能提前由買家代付，但這樣買家就要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際交易的過程中，買家負(fù)責(zé)贖樓，又有兩種選擇：第一種是 “擔(dān)保公司贖樓 ”，引入擔(dān)保公司贖樓，風(fēng)險(xiǎn)由擔(dān)保公司承擔(dān)，但費(fèi)用一般較高，擔(dān)保公司可以采用 “額度贖樓 ”，費(fèi)用由兩部分組成，擔(dān)保費(fèi)和銀行短期利息，目前深圳市面上擔(dān)保費(fèi)大概是 0.6% - 1% ；銀行短期利息大概是每天萬分之三左右的費(fèi)用；也可以 “現(xiàn)金贖樓 ”，費(fèi)用大概是 2.5% ， “現(xiàn)金贖樓 ”比“擔(dān)保贖樓 ”花費(fèi)的時(shí)間

2、短，手續(xù)也比較簡單；第二種是 “買家自有資金贖樓 ”，風(fēng)險(xiǎn)由買家承擔(dān)，這些風(fēng)險(xiǎn)包括：1、房產(chǎn)被查封或者被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)保全如果賣家有債務(wù)， 一旦房產(chǎn)被從銀行贖出， 再被查封之后， 房產(chǎn)就無法進(jìn)入交易流程，買家就 “房、錢兩空 ”。2、賣家違約，拒絕過戶房產(chǎn)在整個(gè)交易過程中， 如果買家贖樓， 相當(dāng)于締結(jié)了兩份合約， 一份是房產(chǎn)交易合約，一份是借貸合約，即買家借錢給賣家，賣家用來贖樓；如果賣家毀約，拒絕過戶房產(chǎn)，買家只能走司法流程， 民間借貸的司法流程比較長，至少需要一年半以上。3、其他原因，無法過戶如果交易過程中出現(xiàn)其他原因， 使房產(chǎn)無法過戶，例如違建，賣家共有財(cái)產(chǎn)人（即配偶）提出不同意見等等； 買家

3、只能追討贖樓款， 而賣家此時(shí)是否有能力馬上歸還贖樓款是個(gè)問題， 如果沒有能力， 或者主觀故意拖欠贖樓款， 買家就只能走漫長的司法流程。鑒于買家贖樓面臨的風(fēng)險(xiǎn)基本上是不可控的， 而買家也不會有擔(dān)保公司的風(fēng)險(xiǎn)管控能力，所以建議買家不要用自有資金贖樓；為啥現(xiàn)在銀行放款慢時(shí)，中介和贖樓的擔(dān)保公司都把業(yè)主當(dāng)成活雷鋒，都推薦現(xiàn)金贖樓，還給買受人許諾說要在首期款里扣贖樓款。 還業(yè)主必須同意， 不行擔(dān)保公司現(xiàn)金贖樓時(shí)可以強(qiáng)行扣款，中介這樣說，能理解， 他是為了忽悠買受人簽單。但是擔(dān)保公司的人這樣說我作為律師就不能理解了， 你擔(dān)保公司是業(yè)主的委托人， 要聽業(yè)主的按業(yè)主的意愿辦事， 你不是買受人的委托人， 你要維

4、護(hù)出賣人的利益的， 合著你是依法接受出賣人的委托， 卻干著維護(hù)買受人的利益的事，咋能這樣呢，這是吃里扒外的白養(yǎng)狼知道不，有點(diǎn)江湖道義沒。業(yè)主賣房為的啥，不是為了套現(xiàn)嗎， 不急著拿錢他賣房干啥， 有病啊， 難道業(yè)主賣房就是為了當(dāng)雷鋒替買受人省交易成本啊。 都拿首期款還贖樓款了， 房子此時(shí)已經(jīng)過戶到買受人名下，業(yè)主除了定金其他一毛錢沒撈到， 感情業(yè)主賣房不是套現(xiàn)， 是幫忙買受人實(shí)現(xiàn)低成本置業(yè)來了。為啥都把業(yè)主當(dāng)傻瓜，當(dāng)然不差錢的業(yè)主同意用首期款提前支付贖樓款除外。作為律師我就不明白了， 逾期放款你買受人有贖樓費(fèi)或短期利息的支出， 感情你認(rèn)為出賣人房產(chǎn)過戶給你后， 幾個(gè)月收不到錢， 他沒有損失， 他

5、的資金你逾期多少天給他都沒有成本是.吧?？汕f不要說， 那是銀行不給， 和我買受人無關(guān)， 他找銀行要去， 你這是法盲不講理了，銀行依據(jù)你的貸款申請接受你的委付替你付款的， 銀行不給就是你不給， 出賣人找銀行， 銀行認(rèn)識他是誰啊。這贖樓費(fèi)的承擔(dān)合同需要約定清楚，不然你說啥沒有用的。業(yè)主沒有同意用首期款償還贖樓款，擔(dān)保公司強(qiáng)行扣款是侵犯業(yè)主合法權(quán)益的違法行為。擔(dān)保公司不能由中介和買受人指定，業(yè)主賣房，讓誰贖自己的樓，業(yè)主自己決定，碰見吃里扒外的擔(dān)保公司不能委托，委托你給我辦事，你卻替別人考慮坑我，這不能容忍，可千萬不要說是買受人給的贖樓費(fèi)如何，業(yè)主不委托你贖樓，你上哪里掙贖樓費(fèi)，買受人贖樓費(fèi)先給業(yè)主，業(yè)主再轉(zhuǎn)手給你贖樓就能聽出賣人的了嗎。買賣合同簽訂后，合同的履行法律意義上和中介關(guān)系不大，買受人自己可以找貸款銀行貸款， 出賣人可以自己委托擔(dān)保公司贖樓， 法律上都和中介公司無關(guān)， 中介公司無權(quán)為買賣雙方指定必須在自己的合作伙伴如何。很遺憾，很多人基本法律常識不知道，才被人指定擔(dān)保公司，造成自己委托的擔(dān)保合同不聽自己的，聽中介和買受人的怪事。有擔(dān)保公司員工在房網(wǎng)說我不懂贖樓細(xì)節(jié)，指導(dǎo)出賣人不同意用首期款償還贖樓款是個(gè)大壞蛋。 作為擔(dān)