第8章 評估技術在房地產(chǎn)評估中的作用

1、2020/11/13,1,第8章 評估技術在房地產(chǎn)評估中的作用,8.1 房地產(chǎn)評估特點 8.2 市場途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的作用 8.3 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的作用 8.4 成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的作用 8.5 其他方法在房地產(chǎn)評估中的作用,2020/11/13,2,8.1 房地產(chǎn)評估特點,2020/11/13,3,8.1.1 房地產(chǎn)的特點 土地的特性 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)市場的特性。 （一）土地特性 1、土地的自然特性 （1）數(shù)量的有限性（不可再生性） 供給缺乏彈性 （2）位置的不可移動性 （3）效用的持久性價格具上升趨勢 （4）效用的差異性（不可替代性）,決定,決定,

2、2020/11/13,4,2、土地的經(jīng)濟特性 （1）用途的多樣性 （2）供給的稀缺性 （3）經(jīng)濟地理位置的可變性 （4）可壟斷性 房地產(chǎn)是地產(chǎn)(土地使用權)、建筑物以及地產(chǎn)與建筑物的結合及其權屬的統(tǒng)稱,亦稱不動產(chǎn)。房地產(chǎn)兼有地產(chǎn)與建筑物的特性,而它們的結合又形成了一些新的特性。 房地產(chǎn)一般具有如下特性：,2020/11/13,5,（二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性 1、位置固定性 2、質(zhì)量差異性 3、使用長期性 4、房地產(chǎn)供求區(qū)域性 5、房地產(chǎn)供給的相對壟斷性 6、房地產(chǎn)利用的多方向性 7、房地產(chǎn)效益的級差性 8、政策限制性,2020/11/13,6,（三）房地產(chǎn)市場的特征 但二者的地位并不平等，農(nóng)

3、村集體所有的土地不 能直接出讓其使用權，需由國家征用后，再出讓。 土地使用權屬無形資產(chǎn)（對物產(chǎn)權），其價值取決于其 載體土地的特性和條件。 前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權。其權益與 后者不同，主要有：無使用權年限規(guī)定；不可單獨轉(zhuǎn)讓、出 租、抵押。,2020/11/13,7,（三）房地產(chǎn)市場的特征,一級市場,政府土地使用權 出讓的市場,二級市場,土地使用權的再 轉(zhuǎn)讓的市場,2020/11/13,8,二級市場,2020/11/13,9,“多樣性房地產(chǎn)價值的基本特征” 1.房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)的權益價值 2.房地產(chǎn)價值與其用途和效用相關 3.房地產(chǎn)價值具有個別性和區(qū)域性,2020/11/13,1

4、0,8.1.2 房地產(chǎn)評估特點 1）合法性原則 2）最佳使用原則,2020/11/13,11,8.1.3 房地產(chǎn)價格及其影響因素 1)房地產(chǎn)價格及其種類 (1)按房地產(chǎn)權益劃分,房地產(chǎn)價格可分為：所有權價格、使用權價格和其它權利價格(如抵押權、地役權、租賃權、典權等價格)。 (2)按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可劃分為:土地價格、建筑物價格和房地價格,2020/11/13,12,(3)按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為:總價格、單位價格、樓面地價等 樓面地價土地總價格建筑總面積 樓面地價土地單價容積率 容積率：土地上可造成建筑物的總面積與土地總面 積的比率。 例題：投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單

5、價為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應該選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟？,2020/11/13,13,2)房地產(chǎn)價格的特征 由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的， 因此它們價格特征也不同。 土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動產(chǎn)物，因此 其價格是地租的本金化；而建筑物是勞動產(chǎn)物， 其價格可由生產(chǎn)成本和利潤構成。此外，在我 國，地價是指土地使用權價格，而房價一般是指 所有權價格。 在房地產(chǎn)價格中，土地的價格是起決定性作 用的，因此了解土地價格的特性很重要。,2020/11/13,14,土地價格的特性主要有： 1、地價是地租的資本化 2、地

6、價主要由需求方?jīng)Q定 3、地價呈不斷增長趨勢 4、地價與土地用途相關（受政策影響） 5、地價具有個別性 土地價格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價格特征。,2020/11/13,15,2)房地產(chǎn)價格的特征 (1)房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)權益的價格。 (2)房地產(chǎn)的價格有兩種基本表現(xiàn)形式,即房地產(chǎn)交易價格和房地產(chǎn)租金價格。 (3)房地產(chǎn)價格易受個別因素的影響,一般情況下容易受到買賣雙方的偏好、討價還價能力,以及感情因素的影響。,2020/11/13,16,3)影響房地產(chǎn)價格及評估價值的因素 從經(jīng)濟學的角度來看: 房地產(chǎn)的使用價值,即房地產(chǎn)的有用性；房地產(chǎn)的稀缺性和房地產(chǎn)的有效需求等。 從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的角

7、度來看: 房地產(chǎn)的實物房地產(chǎn)的權益房地產(chǎn)的區(qū)位等。,2020/11/13,17,為了便于把握和評估實踐,通常將影響房地產(chǎn)價格和評估價值的因素歸納為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。 (1)一般因素 一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格和評估價值的一般的、普遍的、共同的因素。 經(jīng)濟因素 社會因素 行政因素,2020/11/13,18,(2)區(qū)域因素 區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政等因素相結合所產(chǎn)生的區(qū)域性特性。 商業(yè)繁華度 道路通達度 交通便捷度 設施完善度 環(huán)境質(zhì)量狀況 對于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會略有區(qū)別。,2020/11/13,19,(3)個別因素

8、 影響土地的個別因素 影響建筑物的個別因素,2020/11/13,20,4)房地產(chǎn)評估程序 (1)明確評估基本事項 明確評估目的 明確評估對象 明確評估基準日 簽訂評估委托協(xié)議或合同,2020/11/13,21,(2)制定工作計劃 (3)實地勘察與搜集資料 (4)測算待估資產(chǎn)評估價值 (5)綜合分析確定評估結果 (6)撰寫房地產(chǎn)評估報告,2020/11/13,22,8.2 市場途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應用,2020/11/13,23,8.2.1 市場途徑及其方法適用的條件及對象 1、市場條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場能夠找到至少3個交易案例 2、被評估對象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)

9、開發(fā)用地、商品住宅、公寓、別墅、寫字樓、商場、標準廠房等。,2020/11/13,24,8.2.2 市場售價類比法在房地產(chǎn)評估中的應用 1、基本思路及計算公式 以類似房地產(chǎn)的交易實例為基礎估算被估房地產(chǎn)價值。 被估房地產(chǎn)價格交易實例單價交易情況修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)時間因素修正系數(shù)被估房地產(chǎn)面積,2020/11/13,25,2020/11/13,26,2、市場售價類比法的評估步驟 (1)廣泛搜集房地產(chǎn)交易資料 (2)選擇可供比較的交易實例作為參照物,2020/11/13,27,參照物交易實例的選取應注意以下幾點: 應是在鄰近地區(qū)或同一個供需圈內(nèi)的類似地區(qū)中的交易實例； 與待估

10、房地產(chǎn)屬于同一交易類型,且用途相同； 參照物的交易應屬于正常交易或可修正為正常交易； 與待估房地產(chǎn)的估價日期接近； 與待估房地產(chǎn)的區(qū)域特征、個別特征相近。,2020/11/13,28,(3)進行市場交易情況修正特殊因素對交易情況的影響主要表現(xiàn)在以下幾個方面：,注 意：,2020/11/13,29,有特別利害關系人之間的交易,如親友之間、有利害關系的單位之間的交易,通常價格偏低。 有特殊動機的交易,如急于脫手的價格往往偏低,急于購買的價格往往偏高。 有意為逃避交易稅,簽訂是虛假交易合同,造成交易價格偏低。 買方和賣方不了解市場行情,盲目購買或出售,使交易價格偏高或偏低。,2020/11/13,3

11、0,交易情況修正的數(shù)學表達式為：,2020/11/13,31,(4)進行區(qū)域因素修正 主要有兩種方法：一是直接比較法,二是間接比較法 區(qū)域因素修正系數(shù)：,估價對象,2020/11/13,32,區(qū)域因素修正系數(shù)：,交易案例,估價對象,2020/11/13,33,(5)進行個別因素修正 較常用的方法是以估價對象房地產(chǎn)的狀況為標準，交易實例逐項與它進行比較打分，然后將所得分數(shù)轉(zhuǎn)化為修正系數(shù)：,2020/11/13,34,(5)進行個別因素修正 土地使用年限因素和容積率因素也屬于房地產(chǎn)的個別因素,由于它們的重要性和評估值的影響程度較大,通常要單獨進行修正。土地使用年限修正系數(shù)的數(shù)學表達式為：,2020

12、/11/13,35,式中：y 為年限修正系數(shù)； N為參照物土地使用權剩余年限； n為待估土地使用權剩余年限； r為折現(xiàn)率。,2020/11/13,36,容積率修正：一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表,2020/11/13,37,(6)進行交易日期修整 利用價格指數(shù)進行交易日期修正的公式為： 評估基準日的交易實例價格=交易實例當時成交價格 交易日期修正系數(shù),2020/11/13,38,交易日期修正系數(shù)：,2020/11/13,39,（7）確定比準價格（調(diào)整值） 將交易實例的價格與各調(diào)整系數(shù)連乘。 （8）確定被估房地產(chǎn)價格 將各調(diào)整值算術平均或加權平均，確定評 估值。,2020/11/13,40,強化練習

13、 (1)估價對象概況 待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地,面積為600平方米,地形呈長方形。 (2)評估要求 評估該地塊2007年10月的市場價值。 (3)選擇評估方法 該種類型的土地有較多的交易實例,故采用市場售價類比法進行評估。,2020/11/13,41,交易實例情況表,2020/11/13,42,續(xù)表,2020/11/13,43,（4）進行交易情況修正（ ） 經(jīng)分析,交易實例A、D為正常買賣,無需進行交易情況修正;交易實例B較正常買賣價格偏低2%;交易實例C較正常買賣價格偏低3%。則各交易實例的交易情況修正率為: 交易實例A:0； 交易實例B:2%； 交易實例C:3%； 交易實例

14、D:0。,2020/11/13,44,(5)進行交易日期修正。（ ） 根據(jù)調(diào)查,1996年10月以來土地價格平均每月上漲1%,則各參照物交易實例的交易日期修正率為： 交易實例A:6%； 交易實例B:7%； 交易實例C:12%； 交易實例D:10%。,2020/11/13,45,(6)進行區(qū)域因素修正。（ ） 交易實例A與待估土地處于同一地區(qū),無需作區(qū)域因素修正。交易實例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照區(qū)域因素比較表判斷。本次評估設定待估地塊的區(qū)域因素只值為100,則根據(jù)因素比較表各種區(qū)域因素的對比分析,經(jīng)綜合判定打分： 交易實例B所屬地區(qū)為88, 交易實例C所屬地區(qū)為108, 交易實例D所屬

15、地區(qū)為100。,2020/11/13,46,(7)進行個別因素修正。 經(jīng)比較分析,待估土地的面積較大,有利于充分利用,另外環(huán)境條件也比較好,故判定比各交易實例土地價格高2%。,2020/11/13,47,土地使用年限因素的修正。交易實例B、D與待估土地的剩余使用年限相同，無需修正。交易實例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整,調(diào)整系數(shù)測算如下(假定折現(xiàn)略為8%)：,2020/11/13,48,2020/11/13,49,(8)計算待估土地的初步價格 交易實例A修正后的單價為： 交易實例B修正后的單價為： 交易實例C修正后的單價為： 交易實例D修正后的單價為：,2020/11/13,50,(9)采用簡

16、單算術平均法求取評估結果 待估土地單價為：(909+1038+932+942)4=955(元/平方米) 待估土地總價格為：600955=573000(元),2020/11/13,51,容積率因素的修正。 若交易實例A、B、C、D的容積率分別為6、5、6、6，待估土地的容積率為6。則實例A、C、D與待估土地的容積率相同，無需修正，實例B的容積率與待估土地的不同，應進行修正。,2020/11/13,52,經(jīng)收集有關數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計分析，土地 的價格與容積率的關系是：容積率在47 之間，容積率增加0.1，則地價增加2%。 則，交易實例B的容積率修正系數(shù)為：,2020/11/13,53,8.3 收益途

17、徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應用,2020/11/13,54,8.3.1 運用收益途徑及其方法評估房地產(chǎn)的理論前提及其適用范圍1、市場條件：房地產(chǎn)的未來預期收益及風險能夠預測和量化，房地產(chǎn)的收益年限能夠確定。2、被評估對象：有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如商場、商務辦公樓、公寓、酒店等，不適宜公益性房地產(chǎn)。,2020/11/13,55,8.3.2 收益途徑及其方法評估房地產(chǎn)的基本步驟,1)收集相關房地產(chǎn)收入和費用資料 2)預測房地產(chǎn)正常收入 3)估算房地產(chǎn)正常費用 4)測算房地產(chǎn)正常收益 5)估測并選擇適當?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率 6)選用適當?shù)木唧w評估技術和方法估測房地產(chǎn)評估價值,2020/11/13,

18、56,8.3.3 房地產(chǎn)凈收益的測算 1）凈收益的測算思路 除去各種費用后的收益，必須是客觀收益，而 非實際收益。因此需通過計算客觀總收益和客觀總 費用來獲取。,2020/11/13,57,實際收益與正常(客觀)收益 實際純收益是在現(xiàn)狀下待估房地產(chǎn)實際取得的純收益,實際收益由于受到多種因素的影響,通常不能直接用于評估。 只有正常純收益才能作為評估的依據(jù)。正常收益由正常收入扣除正常費用求得。,2020/11/13,58,實際費用和正常(客觀)費用 實際費用是指房地產(chǎn)在取得實際收益時實際付出的費用。 正常費用是指房地產(chǎn)取得正常收益必須支付的各項支出。,2020/11/13,59,2)不同類型房地產(chǎn)

19、正常收益可參考以下建議估測： (1)出租型房地產(chǎn)凈收益的估測 正常收益=租賃收入-維修費-管理費-保險費-房地產(chǎn)稅-租賃代理費 (8-20) 租賃收入具體包括有效毛租金和租賃保證金、押金等的利息收入。 有效毛租金=毛租金-空置損失-損失租金,2020/11/13,60,(2)直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的估測 直接經(jīng)營型房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)所有者同時又是經(jīng)營者,房地產(chǎn)租金與房地產(chǎn)經(jīng)營者利潤沒有分開。直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的正常收益實際上就是該房地產(chǎn)純租金。 凈收益=銷售收入-銷售成本-銷售費用-銷售稅金及其附加-管理費用-財務費用-經(jīng)營利潤 (8-21),2020/11/13,61,（3）自用或尚未使用房

20、地產(chǎn)凈收益的估測 （4）混合型房地產(chǎn)凈收益的測算,2020/11/13,62,8.3.4 折現(xiàn)率或資本化率的估測 關于折現(xiàn)率或資本化率的進一步的說明 從本質(zhì)上講,折現(xiàn)率和資本化率是一種投資回報率。從形式上看,折現(xiàn)率和資本化率又是將房地產(chǎn)未來收益轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的比率。 實質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報酬率（收益率）。,2020/11/13,63,1）房地產(chǎn)資本化率的種類 (1)土地折現(xiàn)率或資本化率 求取單純土地的價值時所采用的資本化率。 此時對應的純收益為：土地自身的純收益 (2)建筑物折現(xiàn)率或資本化率 求取單純建筑物的價值時所采用的資本化率。 此時對應的純收益為：建筑物自身的純收益 (3)房地合一綜合折現(xiàn)率或

21、資本化率 求取房地合一價值時所采用的資本化率。 此時對應的純收益為：房地共同產(chǎn)生的純收益,2020/11/13,64,綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關系,可用公式表示如下:,或,式中： r為綜合資本化率 r1為土地資本化率 r2為建筑物資本化率 x為土地價格占房地產(chǎn)價值的比例 y為建筑物價格占房地產(chǎn)價值的比例 L為土地價值 B為建筑物價值,2020/11/13,65,2)折現(xiàn)率或資本化率估測的基本思路和方法 (1)安全利率加上風險調(diào)整值法 首先選擇市場上無風險的資本投資的收益率作為安全利率,通常選擇銀行一年定期利率或一年期國債利率作為安全利率,然后根據(jù)影響待估房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟環(huán)境

22、、變現(xiàn)難易程度、投資風險程度等,確定一個調(diào)整率值,把它與安全利率相加得到折現(xiàn)率或資本化率。,2020/11/13,66,(2)市場租價比法 評估人員搜集市場上若干近期交易的且與待估房地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的正常租金,以及交易價格等資料。運用參照物實際租金與市場價格之比求出一組市場租價比(折現(xiàn)率或資本化率),可以通過加權平均值的辦法或簡單算術平均辦法來消除各種偶然因素的干擾,具體可以根據(jù)實際情況選擇。,2020/11/13,67,例8-3在房地產(chǎn)市場中收集到5個與待估房地產(chǎn)類似的交易實例,見下表,2020/11/13,68,純收益與售價交易實例,對以上5個可比實例的資本化率進行簡單算術平均就可

23、以得到資本化率為: r=(10%+12%+11%+11、5%+10、6%)5=11%,2020/11/13,69,8.3.5房地產(chǎn)收益年限的測定 1)單獨的土地或建筑物的收益年限,應分別根據(jù)土地使用權年限和建筑物經(jīng)濟壽命確定。 單獨評房建筑物的經(jīng)濟壽命 單獨評地土地使用權年限,2020/11/13,70,2020/11/13,71,（1）建筑物的經(jīng)濟壽命土地的使用年限 根據(jù)土地使用年限確定未來可獲收益的年限 應將土地使用年限到期時建筑物部分的殘余價值或政府收回土地使用全隊建筑物的補償價值折現(xiàn)。,2020/11/13,72,（2）建筑物的經(jīng)濟壽命土地的使用年限 以建筑物的經(jīng)濟壽命為界，將房地合一

24、的凈收益折現(xiàn) 將土地使用年限超過建筑物經(jīng)濟壽命的土地剩余使用年限中的土地凈收益折現(xiàn)，并將此價值加到第一段的房地產(chǎn)的評估價值中。,2020/11/13,73,收益折現(xiàn)時： 凈收益中不扣除建筑物折舊和土地攤提費,注 意：,2020/11/13,74,8.3.6 房地產(chǎn)價值的估測,1）房地合一評估房地產(chǎn)價格,房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)純收益的現(xiàn)值,房地純收益房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費用,房地產(chǎn)總費用管理費+維修費+保險費+稅金+空房損失費,2020/11/13,75,例某房地產(chǎn)公司于2003年5月以出讓方式取得一塊 土地50年使用權，并于2005年5月在此地塊上建成一 座鋼混結構的寫字樓，當時造價為每平方米3,8

25、00 元，經(jīng)濟耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置 價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為 12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝愋?寫字樓的租金一般為每天每平方米2.5元，空置率在 10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的 3.5%，維修費為建筑物重置價的1.5%，房產(chǎn)稅為租金 收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費為建筑 物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資 料評估該寫字樓在2008年5月的價格。,2020/11/13,76,1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%） 9,855,000(元） 2、估算年營運費

26、用 （1）管理費：年管理費9,855,0003.5%344,925 (元） （2）維修費：年維修費4,80012,0001.5%864,000 (元） （3）保險費：年保險費4,80012,0000.2%115,200 (元） （4）稅金：年稅金9,855,000（12%6%）1,773,900 (元） （5）年營運費用：年營運費用344,925864,000 115,2001,773,9003,098,025 (元）,2020/11/13,77,3、估算凈收益 年凈收益年有效毛收入年營運費用 9,855,0003,098,025 6,756,975元 4、計算房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)的剩余收益期為

27、45年，則： 房地產(chǎn)價格6,756,97511/（16%）45 6% 104,434,671元 房地產(chǎn)單價104,434,67112,000 8,703元 5、評估結果 經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2008年5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米8,703元。,年金現(xiàn)值系數(shù),2020/11/13,78,2）土地價值的估測 （1）單純土地價值估測 （2）房地合一時,2020/11/13,79,例題: 某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為0。目

28、前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10，每年需支付的管理費為年租金的3.5，維修費為重置價的1.5，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2，土地資本化率7，建筑物資本化率8。試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權價格。,2020/11/13,80,1、選定評估方法 該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。 2、計算總收益 總收益應該為客觀收益而不是實際收益。 年總收益5012900（110）4

29、86000（元） 3、計算總費用 （1）年管理費4860003.517010（元） （2）年維修費25009001.533750（元） （3）年稅金2090018000（元） （4）年保險費25009000.24500（元） 年總費用（1）+（2）+（3）+（4） 17010+33750+18000+450073260（元）,2020/11/13,81,4、計算房地產(chǎn)純收益 年房地產(chǎn)純收益年總收益年總費用 48600073260412740（元） 5、計算房屋純收益 （1）計算年折舊費。 （2）計算房屋現(xiàn)值（假設房屋收益年期為無限年期）： 房屋現(xiàn)值房屋重置價年折舊費已使用年數(shù) 25009004

30、687542062500（元） （3）計算房屋純收益： 房屋年純收益房屋現(xiàn)值房屋資本化率 20625008165000（元）,2020/11/13,82,6、計算土地純收益 土地年純收益年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益 412740165000247740（元） 7、計算土地使用權價格 土地使用權在2003年3月的剩余使用年期為50644（年）。 單價3358836.15/5006717.67（元） 8、評估結果 本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價格為 3358836.15元，單價為每平方米6717.67元。,2020/11/13,83,3）建筑物價值的估測,2020/11/13,84,例

31、題 某磚混結構二層住宅，宅基地面積200平方米， 房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地 還原利率為8，建筑物還原利率為10，建筑 物評估時的剩余使用年限為25年，評估該住宅建 筑物價格。 （1）年房租總收入48001257600（元） （2）年總費用： 房租損失準備費（以半月租金計）2400（元）,2020/11/13,85,房產(chǎn)稅（按年租金的12計） 57600126912（元） 土地使用稅（每年按每平方米2元計） 2002400（元） 管理費（按年租金3計）5760031728（元） 修繕費（按年租金4計）5760042304（元） 保險費每年576（元） 年總費用2400+6

32、912+400+1728+2304+57614320（元） （3）年總純收益576001432043280（元） （4）土地純收益 另運用市場比較法求得土地價格為每平方米1200元，則土地總價為：1200200240000（元）,2020/11/13,86,則歸屬于土地的年純收益為： 240000819200（元） （5）建筑物的年純收益 432801920024080（元） （6）建筑物折舊率1/251004 （7）建筑物價格： 2408011/（1+14）25 （10+4）=1720000.9622165498.4（元） 建筑物每平方米價格為：165498.4240689.58（元）,20

33、20/11/13,87,8.4 成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應用,2020/11/13,88,8.4.1 成本途徑適用的條件和對象 成本途徑及其方法是依據(jù)開發(fā)和建造被估房地產(chǎn)所耗各項費用,包括合理的利息、利潤、稅費等來確定房地產(chǎn)評估價值的一系列評估方法。 成本途徑及其方法的理論基礎是生產(chǎn)費用價值論,即認為費用是價值的主體,價值是由費用與利稅之和所構成。,2020/11/13,89,1.適用條件：房地產(chǎn)的重新購建成本費用及 各種貶值因素能夠量化 2.適用范圍：那些很少交易沒有參照物的房 地產(chǎn)、新開發(fā)的房地產(chǎn)，以及難以單獨測算 收益的房地產(chǎn)，如學校、圖書館、醫(yī)院等。,2020/11/13,90

34、,值得注意的是土地的價格主要由其效用決 定，而非成本，因此成本法在評估土地價 值時，其應用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用 地。但是單純評估建筑物價格時，成本法較 適宜。 3.基本思路及基本公式 評估值重新購建價格損耗 因為是從成本耗費的角度評估房地產(chǎn)價值，因此，首先需了解房地產(chǎn)的價格構成。,2020/11/13,91,8.4.2 房地產(chǎn)重置成本的估測 1）取得成本（土地取得成本） 取決于土地使用權是如何取得的。是劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村取得土地使用權還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權。 （1）從農(nóng)村取得土地 國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體 經(jīng)濟組織的費用，包括：土地補償費、地 上附著物和青苗補償費及安

35、置補助費。 支付給政府的土地使用權出讓金。,2020/11/13,92,（2）從城鎮(zhèn)取得土地 為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。 支付給政府的土地使用權出讓金。 （3）通過市場交易取得土地 支付的土地使用權價款和繳納的相關稅費,2020/11/13,93,2）開發(fā)成本 土地開發(fā)成本和房屋建造成本 （1）勘察設計和前期工程費 （2）基礎設施建設費 （3）建安工程費 （4）公共設施建設費 （5）開發(fā)過程的稅費及其他間接費,2020/11/13,94,3）估算管理費（可并入“2）”計算） 4）估算投資利息 土地取得成本：整個開發(fā)建設期 開發(fā)成本和管理費用：開發(fā)建設期的一半 若開發(fā)費

36、是均勻投入，則按資金投入時間的一 半計息。 5）估算開發(fā)利潤 6）估算相關稅費 銷售費用 銷售稅金及附加 其他銷售稅費,2020/11/13,95,8.4.3 房地產(chǎn)實體性貶值的估測 主要是建筑物的實體性貶值。 成新率估測方法為：使用年限法、打分法 8.4.4 房地產(chǎn)功能性貶值、經(jīng)濟性貶值的估測 1）房地產(chǎn)功能性貶值 （1）修復原有功能使其能滿足現(xiàn)實需要，修 復費用相當于功能性貶值。 （2）與建造成本、外部環(huán)境、新舊程度等基本相同的房地產(chǎn)交易價格相比，差額即是。,2020/11/13,96,（3）與房地產(chǎn)的實體性貶值一起考慮，確 定包括功能性貶值在內(nèi)的綜合成新率。 2）房地產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的估測

37、（1）與外部條件沒有發(fā)生變化前相同的房地產(chǎn)交易價格相比，差額即是； （2）若為收益性房地產(chǎn)，可用未來收益凈損失額折現(xiàn)求??； （3）與房地產(chǎn)的實體性貶值一起考慮，確 定包括經(jīng)濟性性貶值在內(nèi)的綜合成新率。,2020/11/13,97,例8-6待估地塊為征用農(nóng)地,面積為1 000平方米。土地取得費為300元/平方米,土地開發(fā)費（包括管理費）為200元/平方米。土地開發(fā)周期為2年,第一年投資占總投資的3/4,第二年投資占總投資的1/4；銀行貸款年利率為8%,土地開發(fā)投資的平均利潤率為10%,營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加為營業(yè)稅的3%，銷售費用為開發(fā)后土地售價的3%。 1)估價

38、要求。計算待估土地開發(fā)后的評估價值。,2020/11/13,98,(1)計算土地取得費 土地取得費=1 000300=300 000(元) (2)計算土地開發(fā)費 土地開發(fā)費=1000200=200 000(元) (3)計算投資利息 土地取得費的計息期為2年,土地開發(fā)費為分段均勻投入,則： 土地取得費利息=300 000(1+8%)21=49 920(元),2020/11/13,99,土地開發(fā)費利息=2000003/4(1+8%)1.5-1+2000001/4(1+8%)0.51=11289+1206=12495(元) 利息合計為：49 920+20 317=70 237(元) (4)計算開發(fā)利

39、潤 開發(fā)利潤=(300 000+200 000)10%=50 000(元) (5)計算相關稅費 營業(yè)稅 =（500 000+70 237+50 000）（15%）5% =32 644（元）,2020/11/13,100,城市維護建設稅=32 6447%=2 285（元） 教育費附加=32 6443%=979（元） 營業(yè)稅及附加合計：32644+2 285+979=35 908（元） （6）計算銷售費用 （300 000+200 000+70 237+50 000+35 908）3%=19 684（元） (7)計算土地評估價值 土地評估價值 =300 000+200 000+70 237+500

40、00+35908+19684 =675 829(元) 土地單價= 675 829 1 000=676(元/平方米),2020/11/13,101,強化練習 某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn) 土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝， 拆遷費30萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公 里，其他費用（包括稅費）5萬元/畝，土地 開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開 發(fā)費的40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報 酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該 土地經(jīng)開發(fā)后的價格。,1畝=6666平方米 1公頃=10 000平方米,2020/11/13,102,1、估算土地取得成本 土地取得成本出讓金拆遷費

41、2030 50萬元/畝750元/平方米 2、估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本開發(fā)費其他費用 3億元/平方公里5萬元/畝 300元/平方米75元/平方米 375元/平方米 3、估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則： 投資利息750（16%）2137540%（16%）1.5 137560%（16%）0.51 92.7013.706.65113.05元/平方米,2020/11/13,103,4、估算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤（750375）10% 112.5（元/平方米） 5、計算土地價格 土地單價750375113.05112.5 1,350.55（元/平

42、方米） 土地總價 1,350.5580,000108,044,000（元） 即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,044,000元。,2020/11/13,104,例8-7評估對象為某事業(yè)單位辦公樓，建 筑總面積為600平方米，該建筑的建筑結構 為磚混結構，4層，建于2004年10月。要求： 評估該房地產(chǎn)2008年10月的價值。 1）估測土地價值 土地評估單價為900元/平方米。則： 土地價值=900200=180 000（元/平方米） 2）估測建筑物價值 （1）估測建筑安裝成本,2020/11/13,105,（2）估測勘察設計及前期工程費 （3）計算基礎設施及配套工程費 （4）計算管理費用 394

43、 5002%=7 890（元） （5）計算投資利息 建設期為1年，假定銀行1年期基本建設貸款利 率為9%，則： 投資利息 =（394500+13808+28000+7890）/29%=19989（元） （6）計算開發(fā)利潤 （394500+13808+28000+7890）15%=66630（元）,2020/11/13,106,（7）計算銷售稅金及銷售費用 （8）計算建筑物的重置成本 394500+13808+28000+7890+19989+66630+30732 +16846=578 395（元） （9）估測成新率 （10）計算建筑物評估價值 578 35594.63%=547 335（元）

44、 4）計算房地產(chǎn)評估價值 180 000+547 335=727 335（元） 單價：727 335600=1 212（元/平方米）,2020/11/13,107,8.5 其他方法在房地產(chǎn)評估中的應用,2020/11/13,108,8.5.1 剩余法的基本思路及運用范圍 剩余法又稱假設開發(fā)法或倒算法,它是將待估土地預期開發(fā)后的全部建筑物的租售價格減去建造費用、利息、利潤、稅金、租售費用等來確定待估土地評估價值的一種具體方法。 1.剩余法的基本思路是:開發(fā)商欲投資開發(fā)一宗土地,由于存在競爭,其投資目的是希望獲取社會正常利潤。,2020/11/13,109,2.基本思路和計算公式 3.適用范圍及注

45、意事項 該方法主要適用于：待開發(fā)、待拆遷的土 地、未完工的房地產(chǎn)項目。 4.運用該方法時需要注意： （1）正確選擇最佳開發(fā)形式 （2）正確預期賣樓價 （3）正確預期各項成本以及注意成本、費用與收益發(fā)生的時間，必要時需折現(xiàn)。,地價賣樓價建筑費專業(yè)費用銷售費利息稅費利潤,2020/11/13,110,例待估土地為一塊已完成“七通一平”的待開發(fā)空地，土地面積為5,000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率4，覆蓋率50%，土地使用權年限為50年。試估算該宗地目前的價格。 1、選用評估方法 該宗地為待建筑土地，適用剩余法進行評估，故確定采用剩余法進行評估。 2、選擇和確定最佳開發(fā)方

46、式 根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預測，評估人員認為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為20,000平方米，建筑層數(shù)為8層，各層建筑面積均為2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積15,000平方米。,2020/11/13,111,3、估算建設周期 預計正常情況下該項目的建設周期為2年。 4、預計售樓價 經(jīng)分析預測，該開發(fā)項目完成后，其中全部商業(yè)用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。預計商業(yè)用房的平均售價為每平方米8,500元，住宅的平均售價為每平方米6,500元。,2020/11/13,1

47、12,5、估算開發(fā)費用 預計總建筑費為4,000萬元，專業(yè)費為建筑費的6%，成本利潤率為20%，貸款的年利息率為6%，租售費用和稅費合計為售樓價的4%。 在未來2年的建設周期中，開發(fā)費用的投入情況預計如下：第一年需投入60%的建筑費及相應的專業(yè)費用，第二年需投入40%的建筑費及相應的專業(yè)費用。 6、求取地價 確定折現(xiàn)率為8%，則： 樓價8,5005,000/（18%）26,50015,000/（18%）230%/（18%）050%/（18%）0.520%/（18%）1 11,721.14(萬元) 建筑費4,00060%/（18%）0.54,00040%/（18%）1.5 3,734.96萬(元),2020/11/13,113,各年建筑費的投入實際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計算的方便，假定各年的建筑費的投入集中在各年的年中，故上述計算中折現(xiàn)年數(shù)分別為0.5和1.5。 專業(yè)費用3,734.966%224.10萬元 租售費用及稅費11,721.144468.85萬元 投資利潤