小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)制度

1、.東莞市 * 小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)制度第一章總則一、根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法 、物業(yè)管理?xiàng)l例 、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則 ，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，特制定本制度。二、* 小區(qū)的權(quán)利屬于全體業(yè)主，業(yè)主大會(huì)是本小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)；業(yè)主代表大會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)， 代表全體業(yè)主行使公共物業(yè)管理事項(xiàng)決策，監(jiān)督和維護(hù)本小區(qū)的合法權(quán)益；業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)的決議。本小區(qū)實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合的物業(yè)管理服務(wù)體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)小區(qū)的公共秩序，創(chuàng)建安全、整潔、和諧、舒適、文明的生活環(huán)境。三、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員

2、會(huì)的決定對(duì)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。四、業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)接受街道辦事處、社區(qū)和房產(chǎn)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。第二章業(yè)主代表?xiàng)l件及產(chǎn)生辦法一、業(yè)主代表的任職條件：1、業(yè)主代表必須是本小區(qū)合法的業(yè)主，業(yè)主的認(rèn)定依據(jù)以下標(biāo)準(zhǔn)：1）依法登記取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人（即在登記簿上記載的名字）2）基于房屋買(mǎi)賣(mài)等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，憑備案的購(gòu)房合同可以認(rèn)定為業(yè)主；3）因人民法院、 仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等發(fā)生效力，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓而取得物權(quán)的人；4）因依法繼承或接受遺贈(zèng)發(fā)生效力取得房屋所有權(quán)的人；5）與

3、產(chǎn)權(quán)證登記權(quán)屬人為夫妻關(guān)系人，或取得權(quán)屬人書(shū)面授權(quán)的其他家庭成員。2、除以上條件以外，業(yè)主代表還應(yīng)具備以下條件；1）具備擔(dān)任業(yè)主代表的意愿；2）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；3）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；5）具有一定的組織、溝通能力；6）具有完全民事行為能力；7）沒(méi)有在本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參股或任職；8）具備必要的工作時(shí)間。二、業(yè)主代表名額確定原則：1 / 4.1、根據(jù)本小區(qū)樓棟及戶(hù)數(shù)分布狀況，本小區(qū)共 * 個(gè)單元， 原則上不超過(guò)三個(gè)單元產(chǎn)生一名業(yè)主代表，同時(shí)每棟樓至少產(chǎn)生一名業(yè)主代表，這樣本小區(qū)共產(chǎn)生* 名樓棟業(yè)主代表。一期 21 棟樓，

4、代表名額 21 人；二期 9 棟樓，代表名額 9 人；三期 16 棟樓，代表名額 16 人 ，共計(jì) * 人。2、原則上業(yè)主委員會(huì)成員自動(dòng)成為其所在樓棟的業(yè)主代表，但該業(yè)委也可以另外推舉他人作為其所在樓棟業(yè)主代表候選人。三、業(yè)主代表候選人產(chǎn)生辦法：可以通過(guò)采取自愿報(bào)名、業(yè)主推薦、業(yè)委會(huì)所負(fù)責(zé)片區(qū)業(yè)委推薦等以下三種方式之一成為業(yè)主代表候選人。方式 1.自愿報(bào)名： 有意參選業(yè)主代表候選人的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到指定地點(diǎn)報(bào)名，完成報(bào)名程序并經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)資格審核通過(guò)；方式 2.業(yè)主推薦： 經(jīng)其所代表樓棟五名以上業(yè)主聯(lián)合推薦，征得本人同意后并獲得業(yè)委會(huì)資格審核通過(guò)；方式 3.所負(fù)責(zé)片區(qū)業(yè)委推薦：經(jīng)業(yè)委會(huì)所負(fù)

5、責(zé)片區(qū)業(yè)委推薦，征得本人同意后并獲得業(yè)委會(huì)資格審核通過(guò)；四、業(yè)主代表的產(chǎn)生辦法：1、業(yè)主委員會(huì)在職業(yè)委自動(dòng)成為其所在樓棟的業(yè)主代表，當(dāng)出現(xiàn)一個(gè)樓棟有兩名以上業(yè)委成員時(shí)， 由業(yè)委會(huì)確定其中一人為其所在樓棟業(yè)主代表。當(dāng)業(yè)委推薦其所在樓棟其他業(yè)主成為業(yè)主代表時(shí)，該業(yè)委自動(dòng)成為本小區(qū)不分區(qū)業(yè)主代表；2、民主選舉產(chǎn)生： 應(yīng)由其所代表的投票單位2/3 以上業(yè)主參加投票 （簽署授權(quán)代表書(shū)） ，并按照所獲得業(yè)主投票數(shù)的高低當(dāng)選，得票次高者為樓棟副代表，當(dāng)代表缺席時(shí)， 可作為樓棟代表出席會(huì)議；3、業(yè)主代表每屆任期三年，可以連選連任， 代表其所在投票單位所有業(yè)主參加業(yè)主代表大會(huì)，并行使所代表業(yè)主的投票權(quán)利；4、當(dāng)

6、樓棟代表空缺時(shí)，由副代表遞補(bǔ)， 或暫由所負(fù)責(zé)片區(qū)的業(yè)主委員會(huì)業(yè)委出任或該業(yè)委指定的該樓棟業(yè)主臨時(shí)出任，直至選出正式的樓棟業(yè)主代表。五、經(jīng)業(yè)委會(huì)確認(rèn)業(yè)主代表有如下情況之一時(shí)，可以取銷(xiāo)其業(yè)主代表資格，組織在其原投票樓棟業(yè)主中重新補(bǔ)選業(yè)主代表或者按前一次投票數(shù)順序遞補(bǔ)一名：1、無(wú)故一年以上不參加業(yè)主代表大會(huì)，不履行業(yè)主代表的職責(zé)；2、已經(jīng)不具備業(yè)主身份者；3、其所在樓棟業(yè)主超過(guò)30%業(yè)主向業(yè)委會(huì)書(shū)面聯(lián)署提出撤換其業(yè)主代表資格。六、樓棟業(yè)主代表職責(zé)：1、密切聯(lián)系本樓棟區(qū)域業(yè)主，及時(shí)征集和反饋業(yè)主的意見(jiàn)及建議；2、代表所屬樓棟業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議，參與議題討論、決策，具體按本制度規(guī)定執(zhí)行；

7、3、關(guān)心和支持業(yè)主委員會(huì)工作，同時(shí)監(jiān)督業(yè)委會(huì)的工作；4、履行本樓棟對(duì)物業(yè)管理公司工作的監(jiān)督職責(zé)；5、參與協(xié)調(diào)處理本樓棟業(yè)主內(nèi)部矛盾，增強(qiáng)業(yè)主自律行為管理。2 / 4.第三章業(yè)主代表大會(huì)的職責(zé)一、討論、 審查本小區(qū)全體業(yè)主的專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和續(xù)籌方案，重大改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施， 需要經(jīng)業(yè)主代表征求各投票樓棟業(yè)主書(shū)面表決意見(jiàn)，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后通過(guò)，并監(jiān)督實(shí)施。 只涉及部分區(qū)域業(yè)主的專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和續(xù)籌方案，重大改建、 重建建筑物及其附屬設(shè)施，由該區(qū)域中專(zhuān)有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意表決通

8、過(guò)即可生效。二、經(jīng)業(yè)主代表征求各投票樓棟業(yè)主書(shū)面表決意見(jiàn)，累計(jì)超過(guò)小區(qū)具有投票權(quán)1/2 以上業(yè)主同意后通過(guò)，業(yè)主代表大會(huì)可以決定如下事宜：1、討論、修改和通過(guò)業(yè)主公約、 業(yè)主代表大會(huì)制度、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及小區(qū)其他重要文件；2、審查、推薦、選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)成員，撤換、改選部分不稱(chēng)職委員，增補(bǔ)部分缺額委員；3、討論和決定選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；4、討論決定本小區(qū)內(nèi)重要的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案 （涉及月收益金額大于或等于10 萬(wàn)元）；5、決定涉及本小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同利益的其他重大事項(xiàng)（涉及月利益金額10 萬(wàn)元）。三、當(dāng)超過(guò)1/2 業(yè)主代表出席，并且經(jīng)過(guò)出席會(huì)議代表2/3 表決

9、通過(guò)時(shí)，業(yè)主代表大會(huì)可以決定如下事項(xiàng)：1、聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告和年度財(cái)務(wù)預(yù)算決算方案；2、審議和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作和經(jīng)費(fèi)使用情況；3、改變或撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)的不當(dāng)決定；4、討論和審查物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)方案、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；5、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正常的物業(yè)管理服務(wù)工作；6、決定本小區(qū)在維護(hù)公共安全、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生等方面的規(guī)章制度；7、討論決定本小區(qū)內(nèi)重要的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案 （涉及月收益金額小于10 萬(wàn)元）；8、決定涉及本小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同利益的其他事項(xiàng)（涉及月收益金額10 萬(wàn)元）。第四章業(yè)主代表大會(huì)議事規(guī)則一、業(yè)主代表大會(huì)最少

10、每半年召開(kāi)一次。 業(yè)主代表大會(huì)一般由業(yè)委會(huì)組織召開(kāi)， 當(dāng)在有 30% 以上業(yè)主代表提議或有 15%以上業(yè)主書(shū)面聯(lián)名提議時(shí)，業(yè)委會(huì)必須組織召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)。經(jīng)業(yè)委會(huì)資格審核的非業(yè)主代表的業(yè)主或住戶(hù)可以參加大會(huì)旁聽(tīng)，經(jīng)大會(huì)主持人同意，可以有發(fā)言權(quán)，但是無(wú)表決權(quán)。二、業(yè)主代表大會(huì)開(kāi)會(huì)可以采取現(xiàn)場(chǎng)集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)、電子表決三種形式。表決非法規(guī)明確需要業(yè)主簽名表決事項(xiàng)時(shí)：可以采用上述三種形式任何一種，但都需要1/2 以上業(yè)主代表參加，會(huì)議決議須經(jīng)參會(huì)的業(yè)主代表的2/3 以上表決投票通過(guò)，否則大會(huì)做出的決議決定無(wú)效。當(dāng)業(yè)主代表大會(huì)表決需要業(yè)主簽名表決同意的事項(xiàng)時(shí)，根據(jù)各個(gè)樓棟代表所提交的業(yè)主3 /

11、4.戶(hù)數(shù)和物業(yè)建筑面積統(tǒng)計(jì)相應(yīng)投票權(quán)：業(yè)主簽署的書(shū)面意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)有業(yè)主的房號(hào)、產(chǎn)權(quán)面積、聯(lián)系方式、同意與否和業(yè)主親筆簽名，并長(zhǎng)期保存?zhèn)洳椤Ｈ?、業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)前，應(yīng)提前十五天向小區(qū)全體業(yè)主公布大會(huì)議題和議程內(nèi)容，通過(guò)業(yè)主代表廣泛征集其所代表樓棟廣大業(yè)主的意見(jiàn)，將這些意見(jiàn)要求如實(shí)向業(yè)主代表大會(huì)反映。業(yè)主代表對(duì)業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主大會(huì)所形成的決定、決議和通過(guò)的小區(qū)重大事項(xiàng)，應(yīng)及時(shí)向所代表樓棟的業(yè)主傳達(dá)、宣傳，并督促、勸導(dǎo)執(zhí)行四、業(yè)主的投票權(quán)按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積確定。同一物業(yè)的業(yè)主超過(guò)一人的，由物業(yè)共有人推出一人參加有關(guān)選舉、 議事和投票等活動(dòng)。 業(yè)主代表的投票權(quán)是其所代表區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主投票權(quán)的總和

12、。五、買(mǎi)受人和出賣(mài)人的議事決定投票權(quán)可委托使用人， 承租人或其他代理人行使， 但需出具書(shū)面授權(quán)委托證明。 物業(yè)使用人， 承租人及其他代理人不具有業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)委員的被選舉權(quán)。六、業(yè)主代表大會(huì)采取記名表決方式，可以現(xiàn)場(chǎng)舉手表決，也可以通過(guò)書(shū)面或?qū)嵜J(rèn)證的電子表決。 當(dāng)需要業(yè)主書(shū)面意見(jiàn)投票表決的議題時(shí)， 投票人必須在投票上填寫(xiě)業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積或所代表業(yè)主的投票權(quán)，同意、反對(duì)及棄權(quán)的業(yè)主票數(shù)，并簽名或蓋章后生效。七、為了保護(hù)每位業(yè)主充分行使自己權(quán)利，特制定如下否決條款：在業(yè)主代表大會(huì)做出相關(guān)表決后 10 日公示期內(nèi)，每一位業(yè)主都可實(shí)名向業(yè)委會(huì)提出書(shū)面意見(jiàn)，當(dāng)累計(jì)有超過(guò)本小區(qū) 20%投票權(quán)的業(yè)主提出反對(duì)意見(jiàn)時(shí)， 相關(guān)業(yè)主代表大會(huì)決議應(yīng)停止執(zhí)行，應(yīng)對(duì)相關(guān)議案進(jìn)行修改后再次提交業(yè)主代表大會(huì)表決。第五章