項(xiàng)目策劃書(最新)

1、.共享酒店公寓項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 項(xiàng)目名稱： 互聯(lián)網(wǎng)+共享酒店公寓2019年 4 月 16 日項(xiàng)目簡介當(dāng)前社會，互聯(lián)網(wǎng)已成為人們?nèi)粘Ｉ钪胁豢苫蛉钡囊徊糠郑c互聯(lián)網(wǎng)息息相關(guān)的電子商務(wù)也正逐步成為中國人最時尚的消費(fèi)方式之一。許多人認(rèn)為電子商務(wù)僅僅是網(wǎng)上購物，這是不全面的一種認(rèn)知，在不久的將來一切消費(fèi)活動都可借助互聯(lián)網(wǎng)平臺完成。時下一種特別流行的電子商務(wù)模式更是受到了人們廣泛的青睞，就是離線商務(wù)模式，又稱 Online to Offline，簡稱 O2O 模式。離線商務(wù)模式是把傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)企業(yè)的經(jīng)營活動帶到線上，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺展開營銷推廣，使線上成為商戶的服務(wù)前臺，訂單在線上產(chǎn)生，每筆交易均可追蹤，讓消

2、費(fèi)者在線上選擇心儀的服務(wù)再到線下享受服務(wù)。互聯(lián)網(wǎng)+共享酒店公寓項(xiàng)目正是采用了 O2O 網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營+線下實(shí)際操作的營銷模式面對消費(fèi)市場設(shè)計(jì)和開展的。共享酒店公寓，是一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。酒店公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。共享酒店公寓可以在網(wǎng)上進(jìn)行提前預(yù)定所需類型的公寓，然后就可以入住，不需要準(zhǔn)備任何東西，共享酒店公寓里擁有日常家居需要的東西，它既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個人的臨時住家。它可以為顧客提供各種服務(wù)

3、，顧客只需在入住的公寓網(wǎng)站上提出服務(wù)即可有人為你完成。團(tuán)隊(duì)通過精心分析和比較后選擇該項(xiàng)目作為共同創(chuàng)業(yè)發(fā)展的方向，同時搭建一個線上交流、接單、與客戶溝通的到完成訂單結(jié)賬的一體化平臺，為這個項(xiàng)目提升服務(wù)質(zhì)量和發(fā)展空間，共圓創(chuàng)業(yè)夢。目錄項(xiàng)目簡介2（一）、共享酒店公寓的起源4（二）、共享酒店公寓的概念4（三）、共享酒店公寓的特點(diǎn)：5（四） 、特色服務(wù)：24 小時私人管家5（五）、提供網(wǎng)上訂房系統(tǒng)6二、市場分析及定位6(一)、 市場分析61、共享酒店公寓前景展望62、市場優(yōu)勢73、銷售群體定位8第一類：單身貴族8第二類：新婚夫婦8第三類：置業(yè)投資8第四類：商務(wù)辦公9(二) 市場定位10三、 共享酒店公寓

4、的設(shè)計(jì)建議10（一）、共享酒店公寓的設(shè)計(jì)原則10(二)、共享酒店公寓內(nèi)部空間設(shè)計(jì)要求10（三）、共享酒店公寓安保設(shè)施的設(shè)計(jì)要點(diǎn)11四、共享酒店公寓的分類與定價11五、 營銷策略12（一）、共享酒店公寓的投資風(fēng)險特征：141、居住功能差142、得房率低153、成本過高15（二）、風(fēng)險應(yīng)對:15七、項(xiàng)目預(yù)期成果15(一) 運(yùn)營成本：15（二）、運(yùn)營模式選擇：16八、收獲與體會17一、產(chǎn)品及服務(wù)介紹（一）、共享酒店公寓的起源共享酒店公寓概念最早起源于歐洲。是當(dāng)時旅游區(qū)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，此種物業(yè)的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是又提供給他們統(tǒng)一的上門管理，所以既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個人

5、的“臨時住家”，這就形成了共享酒店公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務(wù)也越來越周到，深受廣大消費(fèi)者的好評。隨著發(fā)展又飄洋過海，如今已遍布全球。我國的共享酒店公寓最早出現(xiàn)在深圳。當(dāng)時，由于深圳是我國改革開放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來的信息。之后在上海、北京等地均有發(fā)展。由此可見該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達(dá)的大城市或是一些旅游區(qū)。（二）、共享酒店公寓的概念共享酒店公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。共享酒店公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、

6、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。（三）、共享酒店公寓的特點(diǎn)：1：提供酒店式的服務(wù)和管理。共享酒店公寓的物業(yè)管理比一般公寓完善，能夠?yàn)榭蛻籼峁┤轿弧⑷旌虻姆?wù)和綜合管理，主要內(nèi)容有：（1）基本服務(wù)：包括公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修、清潔，建筑外墻的清洗，24 小時保安，水、電、空調(diào)、汽車泊位管理等。（2）專項(xiàng)服務(wù)：包括送餐服務(wù)，衣物洗燙，房間情節(jié)，床上用品清潔及更換，秘書服務(wù)，代托管，健身，娛樂餐飲，圖書，信函、電報(bào)及報(bào)刊速遞，電話預(yù)約及訪客留言。（3）代辦及代理也無：包括公寓轉(zhuǎn)讓、出售、出租，代收租金，票務(wù)訂購，日用品購買，預(yù)定酒店，旅游服

7、務(wù)，安排酒宴、會議，郵政報(bào)刊。此外還提供上門常規(guī)保健服務(wù)，定期身體檢查等，不一而足。2：提供舒適豪華的居住環(huán)境與個性化的家庭生活。3：商居兩宜，兼具居住和辦公兩種功能。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對生活質(zhì)量的要求也隨之提升。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。（四） 、特色服務(wù)：24 小時私人管家1、24小時生活管理（1）、24 小時熱線服務(wù)、24 小時緊急協(xié)助處理、24 小時保安服務(wù)、24 小時停車管理，24小時電梯運(yùn)作、24 小時錄像保全監(jiān)控、24 小時機(jī)電維護(hù)保修（2）、環(huán)保生活管理,公共區(qū)域定時定期保潔

8、服務(wù)、定期外前清洗服務(wù)、電梯廳打蠟服務(wù)、無異味垃圾處理服務(wù)(3)、社區(qū)品質(zhì)管理,妥善管理新住戶裝修問題、建筑物保險服務(wù)、住戶意見處理、協(xié)助處界聯(lián)絡(luò)定期保安清潔人員禮儀訓(xùn)練、管理年報(bào)、節(jié)日裝飾、社區(qū)聯(lián)誼活動(4)、居家生活秘書,代收代繳公共事業(yè)費(fèi)、代購車、船、機(jī)票、代訂報(bào)刊、雜志、牛奶、代辦家教、保姆、家庭護(hù)理、代訂外賣服務(wù)、代訂獻(xiàn)花，禮品、代送衣物清洗、代辦暫住證、常用維修工具便民借用常用電器便民借用、代辦有線電視，電話服務(wù)、提供各項(xiàng)商務(wù)服務(wù)：彩印，傳真，塑封，電話，電子郵件租賃服務(wù)、各式裝修服務(wù)、室內(nèi)清潔服務(wù)、家庭綠化養(yǎng)護(hù)、木地板打蠟服務(wù)、房屋租賃服務(wù)等。（五）、提供網(wǎng)上訂房系統(tǒng) 網(wǎng)上訂房系

9、統(tǒng)使用.NET 技術(shù)和SQL數(shù)據(jù)庫來實(shí)現(xiàn)。.NET 就是用來實(shí)現(xiàn) XML，Web Services,SOA（面向服務(wù)的體系結(jié)構(gòu) service-oriented architecture）和敏捷性的技術(shù)。.NET 包含了.NET 技術(shù), 稱為 。它包含了很多獨(dú)立的開發(fā)語言，例如 C#，VB 等，我們網(wǎng)上訂房平臺服務(wù)層用 C#來實(shí)現(xiàn)，C#也是主要用來網(wǎng)絡(luò)的編程 。數(shù)據(jù)庫層使用 SQL 構(gòu)建平臺數(shù)據(jù)庫，需要學(xué)會 SQL（結(jié)構(gòu)化查詢語言），SQL 是專為數(shù)據(jù)庫而建立的操作命令集，是一種功能齊全的數(shù)據(jù)庫語言。SQL 功能強(qiáng)大、簡 單易學(xué)、使用方便，已經(jīng)成為了數(shù)據(jù)庫操作的基

10、礎(chǔ)，并且現(xiàn)在幾乎所有的數(shù) 據(jù)庫均支持 SQL。二、市場分析及定位(一)、 市場分析1、共享酒店公寓前景展望目前，國內(nèi)各大、中城市已經(jīng)形成了高級商務(wù)人士階層。這一階層擁有非常客觀的商務(wù)消費(fèi)能力。從另一方面來看，中國加入世貿(mào)以后也將為煙臺這樣的沿海開放城市帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司。中小型公司由于資金實(shí)力有限，既想要交通方便、價位比酒店低，又不能放棄高檔的辦公環(huán)境和辦公處所，那么酒店式公寓則是其最佳選擇。共享酒店公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務(wù)，同時提供了完善的辦公環(huán)境，是中國房地產(chǎn)業(yè)的一種新模式，它擁有更多、更全的服務(wù)功能，對投資置業(yè)的人士來講是一種新的具有更高回報(bào)率的選擇。有關(guān)專家

11、認(rèn)為，酒店式公寓是投資性置業(yè)尤其是異地置業(yè)的上選，因?yàn)榇祟愇飿I(yè)投資對于多數(shù)人而言，具有超值回報(bào)空間。通常，酒店的租金要比公寓高 30%左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點(diǎn)是其它物業(yè)項(xiàng)目難以比擬的。我們認(rèn)為“共享酒店公寓”的市場潛力是巨大的，并且具有及強(qiáng)的可操作性。因此，我們的樓盤怎樣進(jìn)行策劃、設(shè)計(jì)及形象的定位、包裝是至關(guān)重要的，從而爭取更大的市場份額，創(chuàng)造熱銷奇跡！2、市場優(yōu)勢第一，區(qū)位交通便利。位于成熟商務(wù)中心，外國企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等酒店式配套設(shè)施完善。有些項(xiàng)目提供了充足的商務(wù)、休閑、社交及生活配套設(shè)施，為公寓儲備了得天獨(dú)厚的共享資源，在居

12、住、商務(wù)雙重兼?zhèn)涞木蛹噎h(huán)境，更符合年輕白領(lǐng)的心理取向和生活習(xí)慣特征。第二，從建筑外形、戶型設(shè)計(jì)、精裝修風(fēng)格等方面體現(xiàn)高品質(zhì)。作為穩(wěn)定的居住建筑形式，新一代的酒店式公寓在設(shè)計(jì)和使用功能上更符合客戶需求，包括獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)施、廚房、就餐區(qū)、書寫工作區(qū)、梳妝區(qū)、衣儲區(qū)等等;其中，獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)施與廚房操作區(qū)是必備內(nèi)容;空間設(shè)計(jì)保證了公寓的私密性和居住氛圍，能夠建立一定的鄰里關(guān)系。公寓內(nèi)有充足的車位。第三，管理服務(wù)優(yōu)秀。聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入駐，可以提供24小時送餐、迎賓、導(dǎo)游、集成辦公、保潔、清洗等多方面的服務(wù)，為住戶的生活帶來極大便利。第四，投資價值呈良好趨勢。更多的跨國公司企業(yè)

13、來中國設(shè)立公司，中檔次、單位面積小的共享酒店公寓相對較好管理，通常租金要比正規(guī)酒店低30%，會成為它們的首選;高檔次項(xiàng)目所占用的資金相對較多，回報(bào)的周期相對較長，會成為中長線投資者青睞的目標(biāo)。另外，相對穩(wěn)定的客源會給酒店式公寓帶來了相當(dāng)可觀的租金收益。3、銷售群體定位隨著居民生活水平的不斷提高和消費(fèi)能力的增強(qiáng)，人們對居住環(huán)境也有了更新潮、更時尚、更具品味的要求。本案推出的“共享酒店公寓”概念，不但符合當(dāng)代潮流，更迎合了大眾需求，而我們的項(xiàng)目選擇怎樣的目標(biāo)消費(fèi)群體，又是其至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)。第一類：單身貴族該部分客戶多從事一些新興產(chǎn)業(yè)或正在自己投資創(chuàng)業(yè)，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定。包括一些企業(yè)白領(lǐng)、IT 行業(yè)

14、精英以及一些畢業(yè)留在大連工作的外地大學(xué)生等。年齡在 2535 歲之間，為了事業(yè)努力工作而暫時不急于結(jié)婚。對居住要求：素食、個性且對物業(yè)管理要求較高，并且善于把握時代脈搏，對新興事物有很快的接受能力和適應(yīng)能力。住宅戶型為一室一廳，建筑面積在 2050 平方米不等，樓款總數(shù)額在 615 萬之間，首付 25 萬元左右，銀行月均還款 300800 元。第二類：新婚夫婦該累客戶因結(jié)婚而需要購房，建立自己的小家庭。但是由于年齡較為年輕，多在 2530 歲之間，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限。并且多為夫妻雙方各有工作單位，正處于事業(yè)發(fā)展期，所以對居住環(huán)境的配套服務(wù)有相對較高的要求。房屋面積在 5070 平方米左右就能滿足他們

15、的需求。該類客戶多為打工一族，有一定的積蓄，家庭二人月經(jīng)濟(jì)收入在 20003000 元左右。購房計(jì)劃樓款總額在 1525 萬元左右，首付 5 萬元，銀行月均還款 1000 元以內(nèi)。第三類：置業(yè)投資對于市場化程度越來越高的房產(chǎn)市場來說，投資者的存在本質(zhì)上說是不可避免的，一些專家甚至認(rèn)為一定數(shù)量的投資者的存在對活躍房產(chǎn)市場還會起到一些促進(jìn)作用。可以說，趨于理性的房產(chǎn)市場需要的是著眼長線的投資者，這樣的房產(chǎn)市場才能保持持續(xù)穩(wěn)定的健康發(fā)展。在這種趨勢的發(fā)展下，對房產(chǎn)投資產(chǎn)品的本身也提出了更高的要求。尤其是作為純投資的酒店式公寓，用于長期投資可能更有利于投資者獲得穩(wěn)定而持久的回報(bào)。而對于酒店式公寓本身的

16、品質(zhì)則成為眾多投資者最為關(guān)心的內(nèi)容。其實(shí)作為純投資的房產(chǎn)工具，酒店式公寓在硬件方面要有很高的要求，比如產(chǎn)品本身的建筑、設(shè)計(jì)、裝潢和地段等標(biāo)準(zhǔn)。酒店管理集團(tuán)的負(fù)責(zé)人指出，酒店式公寓應(yīng)該既有高檔酒店的良好環(huán)境、專業(yè)服務(wù)，又能享受家庭式的居住布局：客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間一應(yīng)俱全，保持“居家”的私密性和溫馨生活氛圍，能夠保證吸引到足夠數(shù)量的租客。第四類：商務(wù)辦公“共享酒店公寓”外觀設(shè)計(jì)豪華典雅，起到了提升公司形象的作用，房間全部精裝修，為辦公人員打造精致舒適的辦公環(huán)境。而“酒店式公寓”為在此辦公的住戶提供的不僅僅是一個氣派堂皇的門面，還配備二十四小時管家，隨時候命解決客戶的任何需求。經(jīng)過我們的初步調(diào)

17、查了解，在采訪了 76 個人中：25 人表示“非常喜歡，在看過房型后會考慮購買。”43 人表示“感興趣，但首先要考慮資金等問題之后再決定是否購買?！? 人表示“不會購買?！眻D示1:01020304050非常喜歡 25 感興趣 43 不會購買 8從以上數(shù)據(jù)說明：有 89的人認(rèn)可并向往“共享酒店公寓”。有 32的人希望擁有，并且非常了解“共享酒店公寓”，會立即購買。(二) 市場定位共享酒店公寓是一種前瞻性的物業(yè)形態(tài)，并成為未來十年中一種不可忽視的高端產(chǎn)品形式，可以為客戶提供舒適的家居環(huán)境和便捷的商務(wù)平臺，在選擇地段上，有立體的交通結(jié)構(gòu)，同時城市接點(diǎn)要強(qiáng)，可以與周邊做到很好的資源共享，不一定是目前城

18、市的焦點(diǎn)區(qū)域，但一定是極具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。三、 共享酒店公寓的設(shè)計(jì)建議（一）、共享酒店公寓的設(shè)計(jì)原則1、整體有機(jī)原則。共享酒店公寓是一個復(fù)雜的大系統(tǒng)，而其內(nèi)部的每個單元又都是完整的小系統(tǒng)，系統(tǒng)之間相互關(guān)聯(lián)，相互影響。因此，無論是公共部分的設(shè)計(jì)還是每個單元的設(shè)計(jì)都要有整體概念。2、動態(tài)有機(jī)原則。共享酒店公寓住戶的居住時間、個人需求等因素都很復(fù)雜，所以在設(shè)計(jì)時要采取動態(tài)的彈性原則，以適應(yīng)各種可變因素。3、系統(tǒng)的次序與程序原則。不同的客人同時提出不同的需求，物業(yè)管理者在處理時需要遵循一定的順序及程序，所以在設(shè)計(jì)中必須考慮系統(tǒng)的等級與優(yōu)先級的問題。4、個性化及均好性原則。共享酒店公寓住戶的需求較為個性

19、化，物業(yè)管理者需要提供個性化的家居及服務(wù)，因此設(shè)計(jì)時應(yīng)體現(xiàn)個性化的概念，并講求均好性。5、材料選用需遵循親和力、家居性，舒適性和實(shí)用性的原則。6、顏色系統(tǒng)的“能級躍遷”原則。為使共享酒店公寓在色彩的運(yùn)用商，既多樣變化又協(xié)調(diào)統(tǒng)一，所以在設(shè)計(jì)時需要首先確定主色，然后根據(jù)色溫和色差變化建立一個專門的色彩體系表，作為參照。(二)、共享酒店公寓內(nèi)部空間設(shè)計(jì)要求1、大堂設(shè)計(jì)應(yīng)具有開放性和現(xiàn)代干，面積宜在 300400 平方米之間，且設(shè)有休息區(qū)和接待區(qū)。2、標(biāo)準(zhǔn)層室內(nèi)凈高不低于 2.7 米，中央空調(diào)低區(qū)部分室內(nèi)凈高不低于 2.4 米。3、位于建筑綜合整體中的共享酒店公寓應(yīng)同與之配套的寫字樓、商業(yè)中心、會展中

20、心、酒店之間有辯解、安全的接連通道。（三）、共享酒店公寓安保設(shè)施的設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、應(yīng)設(shè)置四道安全防范措施。第一道為電視監(jiān)控系統(tǒng)，第二道為門禁管理系統(tǒng)，第三道為防盜報(bào)警系統(tǒng)，第四道為巡更系統(tǒng)。（2）有條件的可考慮應(yīng)用安全防范集成技術(shù)。在夜間設(shè)防時段里如果有人闖入設(shè)防區(qū)域內(nèi)，安防系統(tǒng)在報(bào)警的同時，會打開相應(yīng)區(qū)域的燈光，聯(lián)動附近的攝像機(jī)進(jìn)行錄像。2、可考慮應(yīng)用門禁系統(tǒng)與電梯的集成技術(shù)。當(dāng)住戶進(jìn)入大門刷卡的同時，系統(tǒng)能自動呼叫電梯到一層等候。重要的住宅樓層，也由門禁根據(jù)輸入的數(shù)據(jù)自動講住戶送到指定的樓層，防止不同樓層的居民之間互相干擾。3、可考慮采用停車管理系統(tǒng)與電梯的集成技術(shù)。當(dāng)住戶通過停車場入口時，停

21、車管理系統(tǒng)會記錄入口信息，根據(jù)該用戶所停車位，打開相應(yīng)區(qū)域的照明，并在一定延時后自動呼叫電梯到該層等候，節(jié)省用戶的候梯時間。武漢馨樂庭沌口服務(wù)公寓四、共享酒店公寓的分類與定價戶型面積（平方米）房間價格（元）長包價一居30-80150-3004500-6500元/月二居56-100200-4005000-9000元/月三居90-120360-6909000-12000元/月四居110-140500-90011000-14000元/月復(fù)式60-130300-10006000-14000元/月單間30-80200-4005000-8000元/月五、 營銷策略共享酒店公寓類產(chǎn)品的營銷推廣戰(zhàn)略，在進(jìn)行共

22、享酒店公寓的營銷推廣時，常采用整合營銷傳播總體戰(zhàn)略，這種營銷戰(zhàn)略針對共享酒店公寓這種個性強(qiáng)的產(chǎn)品十分有效。（一）整合營銷傳播的概念和機(jī)會點(diǎn)1、概念 整合營銷傳播的核心原則和基本內(nèi)容是：（1）制造的是消費(fèi)者確定想要購買的產(chǎn)品（2）需要制定的是消費(fèi)者為滿足其心理價值所愿意付出的價格（3）首先考慮的是消費(fèi)者如何能方便地購買產(chǎn)品，而不是固有 的銷售渠道（4）企業(yè)與消費(fèi)者進(jìn)行的是“雙向溝通傳播”，而不是單向的 促銷。（5）在進(jìn)行共享酒店公寓類產(chǎn)品整合營銷傳播時應(yīng)注意流程，它是逆向的，雙向溝通的模式，同時又是適應(yīng)于“差別化 營銷”理念。2、整合營銷傳播的機(jī)會點(diǎn) （1）對于傳播機(jī)會點(diǎn)的把握和設(shè)計(jì)，在宏觀層面

23、上應(yīng)著眼于適應(yīng)當(dāng)前及未來社會文化思想的“熱點(diǎn)”和消費(fèi)潮流（2）在開發(fā)、設(shè)計(jì)用于傳播的“概念”、“媒介產(chǎn)品”應(yīng)是具有顯著的差別性和個別性，即“與眾不同”（3）傳播策略應(yīng)體現(xiàn)“虛實(shí)結(jié)合”的原則（二）整合營銷傳播戰(zhàn)略的前提條件分析在進(jìn)行整合營銷時必須要以系統(tǒng)的、科學(xué)的方法研究、分析項(xiàng)目的諸多條件及前提，同時對項(xiàng)目的核心競爭力“商品力、市場力、形象力”及對組合的深度開發(fā)運(yùn)用其中。1. 共享酒店公寓的商品力（1）要有設(shè)定的市場和產(chǎn)品定位（2）設(shè)定共享酒店公寓的目標(biāo)消費(fèi)者（3）設(shè)計(jì)產(chǎn)品的“核心概念”（4）共享酒店公寓項(xiàng)目的“商品力”要素分析住宅產(chǎn)品是“建筑空間”的產(chǎn)品，其組合要素一般包括：“地段環(huán)境建筑單

24、體戶型裝修、裝飾各種配置”（物質(zhì)形態(tài)）及其所體現(xiàn)的“生活方式（精神領(lǐng)域）”。盡管人們對這類產(chǎn)品的各種組合形態(tài)的認(rèn)識不一，但最一般的評判標(biāo)準(zhǔn)仍應(yīng)是在“升級換代”動態(tài)意義上的合理性及先進(jìn)性，以及體現(xiàn)某種時代、文化精神的生活方式上。2. 共享酒店公寓類產(chǎn)品的市場力和形象力共享酒店公寓產(chǎn)品一般確立的模式是：銷售力品牌偏好率市場占有率（市場力） （形象力）因此，具體的工作將包括：（1）增加“拉”的力量：以宣傳、廣告的傳播手段消除共享酒店公寓與目標(biāo)消費(fèi)者之間的“心理”距離，實(shí)現(xiàn)銷售。（2）加強(qiáng)“推”的力量：以銷售機(jī)構(gòu)、人員的工作清除項(xiàng)目與目標(biāo)消費(fèi)者之間“物理”距離，實(shí)現(xiàn)銷售（3）確立個性化、整合統(tǒng)一的形象

25、，并通過多元化的傳播手段提高目標(biāo)消費(fèi)者對本項(xiàng)目的注意力和品牌偏好（知名度）。（三）共享酒店公寓類產(chǎn)品整合營銷傳播戰(zhàn)略組合與計(jì)劃1.整合營銷戰(zhàn)略（1）整合營銷戰(zhàn)略組合整合營銷戰(zhàn)略組合包括廣告戰(zhàn)略、促銷戰(zhàn)略及關(guān)系傳播戰(zhàn)略。A.廣告戰(zhàn)略：主要包括大眾媒體的表現(xiàn)策略及傳播策略B.促銷戰(zhàn)略：主要包括新聞話題策劃及銷售促銷策略。C.關(guān)系傳播戰(zhàn)略：主要包括戶外媒體、大型公關(guān)活動和營銷傳播策略。（2）整合營銷的戰(zhàn)略目標(biāo)我們應(yīng)深刻了解“注意力經(jīng)濟(jì)時代”與在品牌傳播領(lǐng)域中“贏家通吃”的效應(yīng)，因此，在確立酒店式公寓整合營銷戰(zhàn)略目標(biāo)時是明確的。（3）“主題傳播和投放”的最大化廣告投放周期通常包括“導(dǎo)入期、公開期、強(qiáng)銷

26、期、持續(xù)期”等，在“強(qiáng)銷期”階段，持續(xù)時間和投放額度均達(dá)致峰值。任何一個共享酒店公寓項(xiàng)目往往取決于“強(qiáng)銷期”的銷售反饋，一旦疲軟便陷入被動之中。在共享酒店公寓廣告的投放通常以“獨(dú)立主題傳播”模式操作來取代常規(guī)的投放周期：即在年度內(nèi)每23個月推出一個“獨(dú)立主題”，運(yùn)用“整合營銷傳播”進(jìn)行全方位的沖擊。這種做法實(shí)際上在全年可形成34個所謂的“強(qiáng)銷期”，從而達(dá)到營銷傳播“投入產(chǎn)出效果”的最大化。這也是適應(yīng)于“速度制勝”的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的。2.整合營銷的“概念、主題的設(shè)計(jì)” 對于整合營銷的“概念、主題的設(shè)計(jì)”的應(yīng)根據(jù)酒店式公寓項(xiàng)目自身特征，遵循“整合營銷”的原則，選擇系列廣告的策略，仔細(xì)斟酌廣告語和主題句。（1）、整合營銷戰(zhàn)略的計(jì)劃及預(yù)算安排預(yù)算費(fèi)用按照目前市場投入的平均成本和酒店式服務(wù)公寓項(xiàng)目的實(shí)際情況，進(jìn)行測算；具體的營銷時間周期（年度內(nèi)各階段）按照市場環(huán)境及項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度等因素確定。六、風(fēng)險控制（一）、共享酒店公寓的投資風(fēng)險特征：1、居住功能差一些改造的小戶型酒店式公寓，戶型單一，無獨(dú)立廚房、客廳，缺乏足夠的儲存空間，只具備旅店的暫住功能，雖然在價格上有一些優(yōu)勢，但從綜合角度考慮，既不適宜日常起居，也會讓投資貶值。2、得房率低多數(shù)酒店式公寓項(xiàng)目只有60%多的得房率，最多也只有