西華縣方房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查分析

1、西 房地 市 境 分析一、周口市城市空 展 略考 城 化空 展的不均衡，在周口、 城、淮陽“金三角”和“周商一體化” 核心的區(qū)域中心城市區(qū)。周口、 城、淮陽、商水共同構成復合中心， 模達到 150 萬人以上， 劃期末 入大城市行列。 扶溝、太康、鹿邑、 城、沈丘，在 劃期末 入中等城市行列，西 小城市。二、西 面 的城市 展格局西 位于河南省和周口市城 展核心區(qū)外 地區(qū)，如果不采取超常 的跨越式 展模式，西 在周口市乃至河南省有被 化的可能。 西 必 重新 情， 全新的思 方式， 立全新的 展理念，打造既有 ， 區(qū)位、 源、成本等后 ，高起點、大跨度、超常 推 社會 的 展，與全國一道同步 小

2、康目 。在 域城 展的 程中， 采用向中心城區(qū)及重點 集聚的 展 略。 根據(jù)近年來人口、 經(jīng) 的 化分析， 2020 年西 城區(qū)要達到 25 萬人的中等城市 模，必 集中力量于中心城區(qū)及重點 ，需要提升城市的吸引力， 一步集中 、 、 能和人口等要素。只有中心城區(qū)以及重點 集聚效 ，才有可能 射和 周 地區(qū)的 展。三、西 城考據(jù)舊志 ：秦置 平 。 分置西 、 平二 ，屬汝南郡。西 城于 南， 平城于 北。西 志 ： 南 、州郡志 郡有 平、 西 。 李兆洛地理今 平在今西 城 北十八里董城附近。水 注 水篇 水又 西 北。又據(jù)西 志 ：北 省 平入西 ，屬信州。隋開皇十八年(598) ，改曰

3、 溝 ， 城即今 治。 中國古今地名大辭典西 置，后 侯邑，故城在今西 城南，隋改置于 北，曰 溝 ，即今治，復 西 。由此可 ，今日之西 城，始置于隋，至今已有 1387 年的 史。太平寰宇 ：西 城，楚武王所筑。直至元末， 城的修建及 模，均不 史冊。據(jù)清乾隆西 志 ：元末，城圯。明成化八年(1472)，知 睿重修 城，周 五里有奇，城高兩丈五尺，廣一丈五尺，池深兩丈五尺，修四 ， 曰 平，西曰清水，南曰 ，北曰永 。 弘治十一年 (1498) ，知 李景增修角樓、 ，疏通 道。 正德七年 (1512) ，知 王 臣重修城 ，高一丈五尺。隆 二年568)，知 光孝改 、石筑 城，高二丈五尺

4、，上 八尺，濠深七尺， 二丈。萬 二十三年(1595) ，知 屈 修甕城，加重 ， 曰 陽，西曰阜城，南曰來熏，北鼠拱辰。清初，知 李培重修四 ，乾隆七年(1742)，夏大雨，城 淋倒甚多，知 介 重修。民國年 ，西 城又幾 整修，城區(qū)南北 約 3 里， 西 2 里多， 面 2.5 平方公里 (含四關 )。黃泛 城 ， 石 失殆盡。街道狹窄、高低不平，若遇雨天，泥 沒 。四條大街開 有私 店、 、 坊，繁 地點在大， 小十字街及衙 口附近。 除幾家大地主有樓房外， 余皆瓦房或草房。 全 城 有一家 毛巾的民生工廠，一 初 中學、一 完全小學、四 初 小學。四、人口 劃2002 年西 人口89.

5、60 萬人 , 人口自然增 率 7.9。西 城 化水平2005 年 23.0%，2010 年 32.1%，2020 年 50%；相 的全 城 人口分別為 21.2 萬人、 30.5 萬人和 50.0 萬人。 城區(qū)是西 政治、 、文化中心，以 展 副 品精加工、 、醫(yī) 主的生 園林城市。 近期（2005 年）城區(qū)常住人口 11.5 萬人；中期（ 2010 年）城區(qū)常住人口 15.4 萬人； 期（2020 年）城區(qū)常住人口 25.0 萬人， 入中等城市行列。五、城市 劃和 展方向 影響西 城市 展的 主 流向、交通引力、 生 空 等種種內(nèi)外條件的反1 / 9復研究和慎重斟酌， 本次規(guī)劃確定西華城區(qū)

6、空間拓展的戰(zhàn)略應確定為 “南拓西跨， 東控北抑”?？h城優(yōu)先發(fā)展區(qū)： 位于現(xiàn)狀城區(qū)的南部， 箕城路南段及南環(huán)路兩側用地， 位于城區(qū)聯(lián)系周口市的咽喉地帶， 是城市對外主要經(jīng)濟流向、 交通區(qū)位條件優(yōu)越， 適宜大規(guī)模的城市開發(fā)建設，是城市空間近期拓展的熱點地區(qū)。1、南拓：西華城區(qū)南部的南環(huán)路沿線用地，是西華城區(qū)未來的核心地區(qū)，是體現(xiàn)西華城市新經(jīng)濟、新建設、新形象的集中區(qū)域。規(guī)劃按照生態(tài)型新城區(qū)的要求，優(yōu)化空間布局，提高綠化標準， 完善基礎設施水平， 建設成為以“行政文化居住” 為主要職能的河南省東南部地區(qū)一流的綜合性新城區(qū)。2、西跨：雙狼溝以西地區(qū)是西華工業(yè)發(fā)展主要方向。規(guī)劃集中布置污染較小的二類工業(yè)

7、，努力培育和發(fā)展具有西華特色的產(chǎn)業(yè)體系，形成優(yōu)勢產(chǎn)品、優(yōu)勢行業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè),發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的高效集約化。遠景作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略儲備空間控制。3、東控：隨著東環(huán)路的建成，東部地區(qū)已具備開發(fā)建設的條件，規(guī)劃沿線布置科研用地和高新科技工業(yè)園區(qū)。 城區(qū)東北部的賈魯河以東地區(qū)，靠近阿深高速公路城市出入口，規(guī)劃布置城市市場流通和物流儲運的功能。東南部用地位于城市主導風向上側，是城市生態(tài)敏感區(qū)，規(guī)劃從提升城市空間品質(zhì)，保證城市環(huán)境質(zhì)量，建設生態(tài)城市的角度，將城市東南部用地劃定為生態(tài)維護用地。4、北抑：北環(huán)路以北地區(qū)。因背離城市主要經(jīng)濟及交通流向；發(fā)展用地與現(xiàn)狀城區(qū)被北環(huán)路分隔，聯(lián)系不便， 故劃定為限制建設的地區(qū)。規(guī)

8、劃定為限制建設的地區(qū)，重點發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、林業(yè)和觀光旅游業(yè)。本次規(guī)劃確定西華縣城區(qū)布局結構為“集中緊湊式”，形成“兩軸、雙心、三園、五區(qū)”的規(guī)劃結構。兩軸：以箕城路、西周路為軸線，布置大型行政、文化、商業(yè)設施，成為城市的主要公共建筑軸線，集中體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建設風貌。雙心：指兩個市級的城市公共中心，即舊城區(qū)的商貿(mào)、行政、文化中心及城南新區(qū)的行政、文化、體育中心。三園： 指城西科技工業(yè)園、 城西北加工工業(yè)園和城東北物流儲運園。工業(yè)園區(qū)用地以工業(yè)用地為主，物流儲運園區(qū)以倉儲、配送加工用地為主，適當配套相關生活服務設施。五區(qū)：指城市以生活居住職能為主的居住區(qū)，即城中片（舊城區(qū)）、城南片（南環(huán)路以北） 、

9、城北片（東風運河以北）和城南新區(qū)片（南環(huán)路以南）。規(guī)劃結合居住區(qū)規(guī)劃，在各片區(qū)中心分別設置居住區(qū)級的公共服務中心，為居民提供日常生活服務。六、城市發(fā)展現(xiàn)狀逐步改造舊城，疏散舊區(qū)人口，增加舊城綠地、廣場面積，改善舊區(qū)居住環(huán)境，以建設生態(tài)型城區(qū)為目標建設城南新區(qū)。居住用地布局總體上形成5 個居住區(qū)，即城中片（舊城區(qū)）、城南片（南環(huán)路以北） 、城東片（現(xiàn)東環(huán)路以東） 、城北片（東風運河以北） 和城南新區(qū)片 （南環(huán)路以南）。規(guī)劃居住用地 784.6 公頃，占建設用地的 31.5%，人均居住面積 31.4 平方米。規(guī)劃居住建筑以多層為主， 適量建設中高層住宅以豐富城市景觀。 南北向居住建筑房屋間距不低于

10、 1:1，老城區(qū)不低于 1:0.8，居住建筑密度控制在 25%左右。私人建房用地應納入規(guī)劃管理，嚴格控制，逐步降低人均居住用地指標。以在建的女媧廣場為中心， 結合舊城改造和箕城路景觀道路建設， 連片布置商貿(mào)、 文娛設施，提高服務檔次和水平，建設老城傳統(tǒng)商貿(mào)中心。將富華路、龍崗路、北華路、箕子臺路建設為商業(yè)步行街，為居民提供良好的購物休閑環(huán)境。在南部新城區(qū)中心， 集中連片建設城市行政、 文化、體育中心，創(chuàng)造體現(xiàn)代特色和鮮明城市形象的集中展示地段。 參照發(fā)達城市的成功經(jīng)驗， 爭取在 35 年內(nèi)實施城市政府機關的南遷，并結合文化教育、體育休閑運動設施用地的建設，形成一個集行政、文化、金融貿(mào)易、體育2

11、 / 9運動等多功能、現(xiàn)代化的市級行政、文化、體育中心，以帶動整個城市的建設和發(fā)展。西華舊城面積 0.6 平方公里， 范圍北至東風運河、 南至七一路、 東至龍崗路、 西至箕子臺路。城區(qū)新建和擴建的建、 構筑物必須按 6 度區(qū)抗震要求設計和施工， 已有而未達標的建、 構筑物必須按抗震要求加強加固。七、西華縣城關鎮(zhèn)是全縣的政治、經(jīng)濟、文化、交通、信息中心。全鎮(zhèn)4 個辦事處， 5 個行政村，農(nóng)業(yè)人口2.8萬人，耕地面積約 15300 畝。周鄭公路、 漯雙公路、 鄧扶公路交叉貫通全境， 地理位置優(yōu)越、投資環(huán)境寬松。近年來，該鎮(zhèn)圍繞“強化工業(yè)、優(yōu)化農(nóng)業(yè)，經(jīng)濟和社會各項事業(yè)得到全面發(fā)展。全鎮(zhèn)現(xiàn)有民營企業(yè)2

12、48 個，其中限額以上企業(yè)6 個，已形成裘皮工藝、印鐵制罐、釀酒制造、 飲食服務、面粉加工、建筑建材等民營經(jīng)濟群體。城關鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟實力在全市排名十強。八、西華縣房地產(chǎn)開發(fā)至 2008 年 3 月底，西華縣房地產(chǎn)開發(fā)項目在建建筑面積約68.5 萬平方米。從房屋供給結構可以看出， 90 平方米以下住宅占總量的約16.66%， 90-110 平方米住宅占總量的19.16%，110-130 平方米住宅占總量的 31.66% ，130-150 平方米住宅占總量的 11.66% ，150 平方米以上住宅占總量的 20.83%，近期變化不大。從以上數(shù)據(jù)可以看出，西華縣住宅面積供給類型中高面積戶型比重稍有增加

13、，這和當?shù)厝嗣裆盍晳T、政府的宏觀調(diào)控有這必然聯(lián)系。1、投放情況* 投放量持續(xù)走高近一年，西華城關鎮(zhèn)在售物業(yè)共計約13 個，投放面積約90.3 萬平方米。無論是物業(yè)投放個數(shù)還是投放面積從2006 年中期伊始，近兩年都有著明顯的上升趨勢。對于縣城來說， 西華縣城關鎮(zhèn)在售開發(fā)樓盤投放量保持著較高的增長速度，而且銷售量也在2007 年 11 月之前持續(xù)走高，從而導致市場控制率持續(xù)攀升，使得近一年多來大多數(shù)開發(fā)商的心理預期值逐漸提高，從 2007 年 11 月至今，半年內(nèi)城關鎮(zhèn)物業(yè)的預售價格每平方平均上漲 300 多元。形成如此市場環(huán)境存在一定的條件：（1）、物業(yè)開發(fā)起步晚。城關鎮(zhèn)早期正式開發(fā)樓盤為2

14、006 年 10 月 -天泰花園。（ 2）、存在一定的市場需求。由于西化近幾年再周口鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展工作中取得了不少成績，帶動區(qū)域人民致富，形成房產(chǎn)市場發(fā)展的潛力。（3）、價格的持續(xù)上升一方面受房產(chǎn)相關產(chǎn)品成本的上漲造成。如2008年，年前年后剛才上漲近千元每噸。2007 年下半年以來，西華房產(chǎn)銷售主要集中在品質(zhì)樓盤，這些樓盤位置分布于城關鎮(zhèn)不同區(qū)域， 故核心賣點不大形同，如現(xiàn)代城、大時代出售的是物業(yè)位置，中原溫泉花園出售小區(qū)配套， 明誠苑出售周邊生活配套等等。但是從這些品質(zhì)樓盤的共性上分析，其銷售進展順利的主要原因是符合當?shù)厝松盍晳T與伴隨物質(zhì)生活提高而提高的精神生活需求。2、樓盤情況案名 現(xiàn)代

15、城 建筑風格現(xiàn)代板式開發(fā)商 河南海川實業(yè)有限公司銷售均價 1580物業(yè)位置西華縣長平路公開日期 2007 年 1 月建筑類型多層框架 交房日期二期 9 月 25 日樓棟數(shù) 31 棟 占地面積80 畝建筑面積12 萬平方米交房標準 毛坯層高 3.2 米 銷售率 70%總戶數(shù) 1100 戶 綠化率 60%3 / 9工程進度二期即將封頂主力面積109 平方米主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)小區(qū)內(nèi)配套設施園林景觀、幼兒園、水景等* 物業(yè)分析：物業(yè)分三期開發(fā)，處于西華縣繁華地段，人杰地靈。物業(yè)自身外立面趨于現(xiàn)代，提升了了物業(yè)的整體效果， 位置的商業(yè)氛圍帶動小區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的快速銷售。住宅以 110 平方左右三房銷售較快

16、， 有著一定的口碑。但是由于物業(yè)所處位置早期的地質(zhì)問題，造成工程質(zhì)量問題也一定程度的影響了樓盤的銷售。* 銷售工作分析：（ 1）售房部面積大，但內(nèi)部布局較空洞，缺少主題。（ 2）廣告投入現(xiàn)僅限于戶外，近期無宣傳資料的制作。（ 3）銷售人員整體素質(zhì)較高，但專業(yè)知識和項目認識不夠。案名 明誠苑住宅 建筑風格 現(xiàn)代開發(fā)商 河南中信投資有限公司銷售均價998 元每平方物業(yè)位置教育達到與清華路交叉口公開日期 2007 年下半年建筑類型多層 交房日期2008 年 8 月樓棟數(shù) 20 棟 占地面積100 畝建筑面積11 萬平方米 交房標準毛坯層高 3 米 銷售率 90%總戶數(shù) 1000 戶 綠化率 40%工

17、程進度二期已經(jīng)開工主力面積120 平方米主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)小區(qū)內(nèi)配套設施健身設施、娛樂會所、景觀園林等* 物業(yè)分析：一期主推教師生活園區(qū)，銷售整體速度較快。二期正在對外銷售，由于其區(qū)域價格優(yōu)勢顯著，存在一定的競爭優(yōu)勢。* 銷售工作分析：電視廣告投放量較大，通過一定的口碑在西華縣城傳播，銷售人員對項目缺乏了解認識，沒有經(jīng)行過銷售的培訓。案名 江南水鄉(xiāng) 建筑風格 現(xiàn)代開發(fā)商 江西樂威集團置業(yè)有限公司銷售均價1500 元每平方物業(yè)位置興華北路北側東關賈魯河公開日期07 年 4 月建筑類型多層框架 交房日期 08 年 9 月底樓棟數(shù) 24 棟 占地面積56 畝建筑面積6 萬平方米 交房標準毛坯層高

18、3 米 銷售率 45%總戶數(shù) 600 戶 綠化率 60%工程進度二期建設中主力面積119.6 平方米主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)小區(qū)內(nèi)配套設施 會所、超市、人工湖等* 物業(yè)分析：整體規(guī)劃以“健康、休閑”為主題，一個景觀花園，一個臨街園林廣場，有會所。三房、四房為主，面積控制在 110 至 150 平方米，并附之復式樓。吸引了多層面的客戶群體，但由于施工質(zhì)量問題影響客戶購買需求。* 銷售工作分析：臨街售樓部包裝簡易， 所處區(qū)域整體環(huán)境較差。 車載流動廣告宣傳， 售樓部銷售人員素質(zhì)較低，對項目認識不足。4 / 9案名 中原溫泉花園 建筑風格現(xiàn)代開發(fā)商 大中原地產(chǎn)有限公司銷售均價1500 元物業(yè)位置箕子臺路

19、西段公開日期 07 年 11 月 25 日建筑類型多層框架 交房日期08 年 10 月樓棟數(shù) 25 棟 占地面積100 畝建筑面積12 萬平方米交房標準 毛坯層高 3 米 銷售率 80%總戶數(shù) 800 戶 綠化率 30%工程進度一期即將全面上市主力面積128.7 平方米主力戶型三室兩廳一衛(wèi)小區(qū)內(nèi)配套設施溫泉入戶、休閑廣場等* 物業(yè)分析：小區(qū)依靠其規(guī)模與實力打造溫泉入戶，地下打井1000 多米。憑借其小區(qū)內(nèi)整體綠化等設施的完善吸引了部分消費者，但由于后期實景與宣傳出入過大，導致銷售的滯后。* 銷售工作分析：雙案場銷售，主售樓部配套較為齊全，但布局空洞。沒有經(jīng)行規(guī)模的廣告宣傳，僅在本案附近以戶外廣

20、告做平臺。銷售人員素質(zhì)較高，經(jīng)行過簡單的培訓。案名 源升小區(qū) 建筑風格 現(xiàn)代開發(fā)商 華興房地產(chǎn)有限公司銷售均價 1380 元每平方物業(yè)位置箕城路中段公開日期07 年初建筑類型磚混多層交房日期08 年 10 月樓棟數(shù) 2 棟 占地面積 8 畝建筑面積6 萬平方米交房標準毛坯層高 3 米 銷售率 60%總戶數(shù) 36 戶 綠化率30%工程進度三層正在建設中主力面積 125.7 平方米主力戶型三房 小區(qū)內(nèi)配套設施電子監(jiān)控等* 物業(yè)分析：此案以優(yōu)越的地理位置為主賣點，以大戶型為主打，結合區(qū)域商業(yè)氛圍開發(fā)商住樓。* 銷售工作分析：售房部氣氛過于冷淡工作積極性差，缺少熱情，項目認識少，銷售組織平淡。案名 幸

21、?；▓@ 建筑風格 現(xiàn)代開發(fā)商 西華海川房地產(chǎn)銷售均價1300 元物業(yè)位置箕子臺路東段公開日期07年 11 月建筑類型多層框架 交房日期 09年 1月底樓棟數(shù) 2 棟 占地面積 15 畝建筑面積1 萬多平方交房標準毛坯層高 3 米 銷售率 25%總戶數(shù) 96 戶 綠化率30%工程進度地基完成主力面積132.84 平方米主力戶型三室兩廳兩衛(wèi) 小區(qū)內(nèi)配套設施車庫等* 物業(yè)分析：此案所處位置符合當?shù)厣盍晳T， 毗鄰菜市場和農(nóng)產(chǎn)品市場。 其主要以戶型布局為賣點， 主推 138 平方左右的三房。* 銷售工作分析：5 / 9售房部氣氛過于冷淡， 工作積極性較強， 對項目自身與區(qū)域市場的認識較深刻， 專業(yè)知識

22、較強。但樓盤本身無廣告宣傳，無任何沙盤等物品。案名 鵬盛商住樓 建筑風格現(xiàn)代開發(fā)商 西華鵬盛房地產(chǎn)有限公司銷售均價1360 元物業(yè)位置興華路與東城墻路公開日期 2007年 9 月建筑類型多層框架交房日期2008 年底樓棟數(shù) 4 棟 占地面積 13 畝建筑面積2 萬平方米交房標準毛坯層高 3.2 米 銷售率60%總戶數(shù) 110 戶 綠化率 30%工程進度一層封頂主力面積132.4 平方米主力戶型三室兩廳一衛(wèi) 小區(qū)內(nèi)配套設施 商業(yè)街、花園、外廣場等* 物業(yè)分析：本案屬武裝部招商項目， 項目本身有部分為定向開發(fā)。 項目位于一市政規(guī)劃路中， 與興華路市場相鄰。物業(yè)自身為商住，一樓為臨街菜市場，樓上為住

23、宅。* 銷售工作分析：售房部氣氛過于冷淡工作積極性差，缺少熱情，相互配合少，銷售組織平淡。無廣告宣傳。案名 箕城文化小區(qū) 建筑風格 現(xiàn)代開發(fā)商 興華房地產(chǎn)銷售均價1400 元物業(yè)位置集成路北段公開日期未公開建筑類型多層框架交房日期08 年底樓棟數(shù) 31 棟 占地面積50 畝建筑面積5.2 萬平方米交房標準 毛破層高 3 米 銷售率 10%總戶數(shù) 276 戶 綠化率 10%工程進度地基未完成主力面積107 平方米主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)小區(qū)內(nèi)配套設施步行街等* 物業(yè)分析：本案位于箕城路與教育大道交匯處，交通便利，小區(qū)完全臨街，以三房、四房為主，面積范圍： 107.94 186.56 平方米，戶型、面

24、積以實用為主?；锹飞蠟槠湫^(qū)商業(yè)街。* 銷售工作分析：日前并未對外推出， 僅少數(shù)內(nèi)部認購。銷售人員較為熱情，對項目有一定的認識，但是產(chǎn)品介紹中多少含夸大成分。沒有配合銷售的廣告投入。案名 明郡 建筑風格 現(xiàn)代物業(yè)位置青華路與迎賓大道公開日期未公開建筑類型多層 交房日期 未定樓棟數(shù) 一期 16 棟 占地面積110 畝建筑面積13.9 萬平方米 交房標準 毛坯總戶數(shù) 未定 綠化率 40.1%工程進度未動工 主力面積未定主力戶型三房 小區(qū)內(nèi)配套設施 雙氣、幼兒園、溫泉、文化休閑廣場明郡為現(xiàn)今本項目最有利的潛在競爭者，無論從規(guī)模， 位置等方面與本項目存在一定的共性，但針對明郡所處西華大的區(qū)域來說，符

25、合現(xiàn)在政府發(fā)展方向，使得其有一定的優(yōu)勢。* 總結：通過個案綜合因素分析， 現(xiàn)有開發(fā)商多缺少品牌整合營銷行為，缺乏營銷手段創(chuàng)新，6 / 9整體樓盤素質(zhì)與管理較差，營銷上缺乏與客戶必要的溝通，影響客戶對項目的關注。共同的弱性在于：1. 面積偏大且戶型相近，總價過高。2. 產(chǎn)品精品少。外立面、戶型、配套設施明鮮有創(chuàng)造性變革。3. 有品牌意識，但缺少品牌建設行為。社區(qū)文化匱乏，人文精神缺少立體感。4. 銷售缺乏創(chuàng)新，銷售管理不到位，銷售人員整體水平不高。5. 物業(yè)管理深度不夠，還沒有徹底從“管理”變?yōu)椤胺铡薄?. 工地現(xiàn)場包裝不到位。此次調(diào)查主要針對城關鎮(zhèn)內(nèi)具有一定規(guī)模和影響的樓盤作為競爭對象，實際

26、情況， 縣城還有少量低成本缺乏競爭力的小區(qū)，但是這些小區(qū)對本樓盤的開發(fā)前期工作沒有可利用價值，故沒有列入個案分析當中。3、宅基地部分本次調(diào)查過程中， 對西華縣城宅基地從問卷中得到了解，城關鎮(zhèn)宅基地使用量較大，在所調(diào)查的問卷當中有 36.69%的家庭現(xiàn)今擁有宅基地住房。但是隨著政府的城中村改造政策的指導、家庭成員的增多、 人民生活習慣的改變等因素使得宅基地對縣城房地產(chǎn)開發(fā)的影響力度減小。在調(diào)查中，絕大部分擁有宅基地的家庭均已經(jīng)或者在未來計劃購買縣城商品房。因此，對于西華本項目的開發(fā)，宅基地部分對項目的影響力較小。綜合以上幾個方面分析與調(diào)查顯示，根據(jù)市場的需求、 周邊地區(qū)競爭樓盤的發(fā)展現(xiàn)狀，結合西

27、華縣房地產(chǎn)市場競爭狀況、地塊區(qū)域、未來發(fā)展趨勢等因素，本案開發(fā)多層住宅、酒店式公寓、 配套商業(yè)區(qū)， 不僅能充分發(fā)揮地段優(yōu)勢，降低開發(fā)風險，而且整個項目的利潤也是可觀的。 具體開發(fā)為： 臨近五二系統(tǒng)生活區(qū)為高檔酒店式公寓部分；教育大道沿街部分為多層居民教師住宅， 臨街商鋪； 靠近賈魯河部分與小區(qū)內(nèi)部為多層高檔住宅。此方案不僅有利于市場推廣，而且可以提升整個項目的品位，更有利于項目利潤達到最大化的實現(xiàn)。4、目標客戶調(diào)查了解本區(qū)域客戶及同檔次目標客戶的基本生活需求，以使樓盤的開發(fā)定位有一個準確的綱領作為航標， 迎合目標客戶的需求，準確的確定樓盤開發(fā)的檔次及品質(zhì)，以優(yōu)勢的姿態(tài)和周邊的樓盤進行競爭，作到

28、“有備而戰(zhàn)”，方可成為勝者。本次調(diào)查以重點抽樣的方式，共投放500 份問卷，回收有效問卷487 份，合格率為 97.4%。通過對目標客戶市場需求調(diào)查問卷科學、系統(tǒng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計， 為本案贏取了目標市場的第一手資料，具體內(nèi)容如下（主要針對影響項目開發(fā)的題目經(jīng)行分析）：縣級市的生活習慣決定對高層建筑的排斥心理，但是從調(diào)查數(shù)據(jù)顯示出， 縣級市對獨門小院的生活已經(jīng)成為習慣， 即使生活質(zhì)量上升時， 他們也希望購買的房子能和原先是一樣的。故項目開發(fā)在針對首選多層產(chǎn)品的同時，適當適量的推出高端別墅區(qū)是很能吸引購房者目光的，并且別墅區(qū)在西華暫時還未出現(xiàn)。據(jù)了解當?shù)亻_發(fā)商和現(xiàn)在的物業(yè)面積，西華縣購房者傾向于 110

29、 平方以上住房， 層高基本上都在 2.8 到 3.5 米之間，體現(xiàn)了當?shù)厣盍晳T。項目在開發(fā)過程中應更清楚的研究當?shù)孛袂榱曅?。從受訪者調(diào)查中可以看出， 多數(shù)受訪者是中意三室兩廳兩位的戶型，與當?shù)胤慨a(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品和生活習慣有關。 但是部分受訪者對城市中流行的多層樓中樓很感興趣，并且這個產(chǎn)品在西華市場現(xiàn)屬空白期，所以，產(chǎn)品多樣化在一定程度上是近期進入市場的一個試金石。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)， 當?shù)叵M者對付款方式的認識很單一，局限于一次性與分期。 但是調(diào)查中相當一部分人認識到銀行按揭的好處，所以在項目開發(fā)前， 向銀行申請辦按揭， 能夠帶來一個賣點快速打入市場。7 / 9根據(jù)對手方群眾的調(diào)查，西華縣家庭結構20.

30、41% 左右是五口之家，50%以上為3 口之家，少部分為兩口之家。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)， 城關鎮(zhèn)中商品房進駐的消費者多數(shù)為三口之家，因為老人的生活習慣決定對全新環(huán)境的接受。 所以， 對購房決策者來說， 絕大多數(shù)已經(jīng)來源于自己的配偶。根據(jù)對受訪者的談話調(diào)查，近百分之五十以上的人認為房價依然會上漲，說明多數(shù)人對市場的有著深刻的認識。更深入的了解， 在西華縣城存在著對市場持觀望態(tài)度的消費者，他們在滿足自身物質(zhì)生活之前會先考慮市場的發(fā)展。所以，項目開發(fā)前期的定價需要慎重考慮。結合受訪者的職業(yè)狀況，我們舍去最低選擇項1000-2000 元，將最高選項增加兩個組距為1.1 萬元與1.2 萬元，各選項比例依次下調(diào)，則

31、受訪者正常的家庭平均月收入為：3000 37.6%+4000 41.45%+5000 13.67%+10000 4.27%+11000 2.13%+12000 0.08%=4140.4 元從對目標人群的調(diào)查和區(qū)域市場的分析得出，本地塊總開發(fā)定位于多層住宅為主，同時伴隨多樣化產(chǎn)品，例如別墅、樓中樓小復式等，但在項目的開發(fā)定位時，要充分做好對價格、產(chǎn)品包裝的定位，避免無謂的競爭因素，打造同檔次客戶消費的強勢品牌。通過本次對西華市場的調(diào)查問卷分析，總結出同位人群的消費結構為：年齡在 26-50 歲之間，家庭月平均收入應在 4000 元以上，職業(yè)為私營業(yè)主、教師、醫(yī)生、農(nóng)民、銷售人員和行政機關人員居多。由于本地塊正處于西華旅游建設的樞紐區(qū)域，保值、升值空間非常大， 因此能吸引部分投資客戶對本項目的二次和三次置業(yè)。從受訪者對于在此置業(yè)所擔心的問題分析，目前本區(qū)域生活配套設施缺乏嚴重，并且距離鎮(zhèn)中心有一定的距離， 也就是沒有達到迅速帶動市場發(fā)展的條件，如何解決這些問題所發(fā)生的沖突，將是本項目在開發(fā)過程中應著重考慮的問題。九、西華縣 08 年房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境全縣各個樓盤的成交量均較之前幾個月有大幅度的提高，各個售樓部的來電、 來客量明顯增加。整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“井噴”。這是否意味