第2章 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營,第2章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究,本章學(xué)習(xí)要求,1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算，房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價的基本概念和指標體系，主要技術(shù)經(jīng)濟指標，財務(wù)評價報表的編制； 2.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的主要內(nèi)容與投資決策分析；熟悉房地產(chǎn)市場分析方法；以及房地產(chǎn)開發(fā)的風險分析； 3.了解房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的含義、作用、依據(jù)、工作程序，可行性研究報告的編制單位，房地產(chǎn)開發(fā)項目國民經(jīng)濟評價，房地產(chǎn)開發(fā)項目社會影響分析。,重點問題,房地產(chǎn)可行性研究的概念 即在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟、社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目技術(shù)上是

2、否可行、經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學(xué)方法。,2.1 房地產(chǎn)可行性研究概述,房地產(chǎn)可行性研究的目的 旨在使決策科學(xué)化、程序化，提高決策的可性， 并為項目的實施控制提供依據(jù)或參考。,2.1 房地產(chǎn)可行性研究概述,房地產(chǎn)可行性研究的作用,2.1 房地產(chǎn)可行性研究概述,項目 概況,市場 研究,結(jié)論 及建議,項目經(jīng) 濟評價,社會影 響分析,項目開 發(fā)方案,可行性研究 的主要內(nèi)容,可行性研究的主要內(nèi)容,房地產(chǎn)可行性研究的步驟,2.1 房地產(chǎn)可行性研究概述,可行性研究報告的編制單位,可行性研究報告可由開發(fā)商自行編制， 但不適用于向金融機構(gòu)申請貸款的情況。,通常情況下，由開發(fā)商委托具有相 應(yīng)資質(zhì)

3、的工程咨詢機構(gòu)來編制完成。,房地產(chǎn)可行性研究報告的內(nèi)容,2.1 房地產(chǎn)可行性研究概述,廣義上，房地產(chǎn)市場調(diào)查是指為了解和預(yù)測房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品供給和需求信息、正確判斷和把握市場現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢，同時為制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù)的一項市場調(diào)查活動。,狹義上，房地產(chǎn)市場調(diào)查是指開發(fā)商為了項目開發(fā)的需要而進行的市場調(diào)查活動。,2.2 房地產(chǎn)市場調(diào)查概述,1.房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義,2.2.1房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)涵,2.房地產(chǎn)市場調(diào)查的必要性和作用,必要性,能使決策者準確把握產(chǎn)品定位及經(jīng)營策略，也可以從中發(fā)現(xiàn) 新的市場機會，從而較好地規(guī)避市場風險,可以幫助開發(fā)商掌握消費者消費意向及消費動態(tài)，尋求項目 的最佳市

4、場切入點，從而不斷開拓市場，提高市場占有率,作用,是項目策劃者認識市場，捕捉新的市場機會的前提；,是項目策劃者感知市場，了解消費者需求的主要手段；,是項目策劃者了解市場，挖掘賣點、形成創(chuàng)意的必要前提；,是項目投資機會研究、項目定位、項目規(guī)劃設(shè)計、項目營銷 等一系列活動的基礎(chǔ)，貫穿項目全程策劃的始終,（1）調(diào)查內(nèi)容的廣泛性； （2）調(diào)查內(nèi)容的針對性； （3）調(diào)查內(nèi)容的時效性； （4）調(diào)查方法的多樣性與專業(yè)性； （5）調(diào)查結(jié)果的局限性。,2.2.2 房地產(chǎn)市場調(diào)查的原則,（1）客觀性原則； （2）全面性原則； （3）經(jīng)濟性原則； （4）學(xué)習(xí)性原則。,2.2.3 房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點,1.訪問法,2

5、.2.4房地產(chǎn)市場調(diào)查常用方法,人員訪問,電話訪問,郵寄訪問,網(wǎng)上訪問,2.觀察法,直接觀察法,親身經(jīng)歷法,痕跡觀察法,行為記錄法,3.定性研究法,焦點小組座談會,深度訪談法,投影技法,4.實驗法,1.確定調(diào)查目的 2.建立調(diào)查組織 3.初步情況分析,1.制定調(diào)查方案 2.搜集資料 3.資料的甄別與審查,1.分析數(shù)據(jù) 2.撰寫調(diào)查報告 3.總結(jié)反饋,準備階段,實施階段,分析和總結(jié)階段,2.2.6 房地產(chǎn)市場調(diào)查程序,2.2.7房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容,環(huán)境調(diào)查,需求調(diào)查,供給調(diào)查,營銷環(huán)境調(diào)查,1.宏觀環(huán)境 調(diào)查層面 2.區(qū)域環(huán)境 調(diào)查層面 3.微觀環(huán)境 調(diào)查層面,1.市場需求 容量調(diào)查 2.

6、消費者調(diào)查,1.房地產(chǎn)市場 供給總體調(diào)查 2.競爭樓盤 調(diào)查 3.競爭對手 調(diào)查,1.房地產(chǎn)廣告 環(huán)境調(diào)查 2.房地產(chǎn)營銷 中介機構(gòu)調(diào)查 3.房地產(chǎn)營銷 媒體調(diào)查,2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目市場細分,所謂房地產(chǎn)市場細分，就是指營銷者通過市場調(diào)研，按照一定的標準，把房地產(chǎn)整體市場劃分為若干個消費者群的市場分類過程。其中，每個消費者群就是一個細分市場，也稱“子市場”。 這里必須指出的是，細分市場不是根據(jù)產(chǎn)品品種、產(chǎn)品系列來進行的，而是從消費者的角度進行劃分的，是根據(jù)市場細分得理論基礎(chǔ)即消費者的需求、動機、購買行為的多元性和差異性來劃分的。市場細分對開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)、營銷起著極其重要的作用。,2.3.1房

7、地產(chǎn)市場細分的概念,住宅類房地產(chǎn) 商業(yè)類房地產(chǎn) 工業(yè)類房地產(chǎn) 特殊用途房地產(chǎn),地理細分,人口細分,心理細分,行為細分,2.3.2房地產(chǎn)市場細分的方法,按照房地產(chǎn)功能的不同分類,住宅物業(yè)類型的市場細分方法,2.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目定位,2.4.1客戶定位,客戶定位就是開發(fā)商為自己的項目確定、確認潛在客戶的過程，確定房地產(chǎn)項目的目標消費群體和他們的特征。,1.客戶定位的概念,2.目標客戶群的研究內(nèi)容,客戶群年齡； 客戶群職業(yè)特征； 客戶群區(qū)域結(jié)構(gòu)； 客戶群的商品房消費能力、消費方式； 客戶群對商品房特征的需求； 客戶群對環(huán)境及配套的需求； 客戶群對物業(yè)管理的需求； 客戶群購買商品房的目的。,2.4.

8、2 產(chǎn)品定位,凡是提供給市場的能夠滿足消費者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。,1.房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體概念,物業(yè)管理,信貸,保證,售后服務(wù),質(zhì)量,地理位置,建筑造型,戶型結(jié)構(gòu),核心利益,有形產(chǎn)品,核心產(chǎn)品,延伸產(chǎn)品,2.產(chǎn)品定位的概念,房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品定位是在市場細分、客戶需求分析、客戶群確定的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)項目的主要技術(shù)參數(shù)、模式等的確定，對產(chǎn)品效用、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品功能的設(shè)計與創(chuàng)新，最終目的是反映產(chǎn)品獨特的市場形象。,3.產(chǎn)品定位的原則,（3）定位的前瞻性原則,（4）產(chǎn)品之間的不可替代性,（1）定位的市場化原則,（2）定位的差異化原則,4.產(chǎn)品定位的限制

9、條件,房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的限制條件是指對產(chǎn)品的性質(zhì)、檔次、價格等起到?jīng)Q定作用俄客觀和主觀條件，主要包括圖示幾個方面。 房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的限制條件主要包括以下幾個方面。 （1）土地； （2）城市規(guī)劃；（3）顧客需求； （4）資金供應(yīng)；（5）市場條件；（6）開發(fā)商思維。,房地產(chǎn)市場分析方法,SWOT分析方法,建筑策劃法,目標客戶需求定位法,頭腦風暴法,5.產(chǎn)品定位的方法,2.4.3 形象定位,1.形象定位的概念,形象定位主要是找到該房地產(chǎn)項目所持有、不同于競爭對手、能 進行概念化描述、能通過廣告表達并能為目標客戶所接受而產(chǎn)生共鳴 的特征。,2.形象定位的原則,（1）項目形象易于展示和傳播； （2）項目形

10、象定位應(yīng)與項目產(chǎn)品特征符合； （3）項目形象定位與項目周邊的資源條件相符合； （4）項目形象與目標客戶群的需求特征符合； （5）項目形象定位應(yīng)充分考慮市場競爭的因素，與其他樓盤有明顯的差異和區(qū)別。,項目經(jīng)濟分析,如果能，什么時候開始賺錢？,項目能否賺錢？,賺錢時是否面臨的風險？,財務(wù)分析 （確定性分析）,風險概率分析 （不確定性分析）,靜態(tài)分析 （NO資金時間價值） 動態(tài)分析 （YES資金時間價值）,簡單投資收益率 靜態(tài)投資回收期,動態(tài)投資回收期 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）,盈虧平衡分析 敏感性分析 風險概率分析,2.5 房地產(chǎn)項目的財務(wù)狀況分析,2.5.1 房地產(chǎn)項目

11、反映財務(wù)狀況的指標體系,財務(wù)評價指標的計算與評價,不確定性與風險分析,財務(wù)評價指標的計算與評價,編制基本財務(wù)報表,測算財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)， 編制輔助財務(wù)報表,2.5.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表的編制,1.財務(wù)評價基本程序,房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價輔助報表一般包括：,2.財務(wù)評價輔助報表的編制,通過財務(wù)評價基本報表，可以計算反映項目盈利能力的主要財務(wù)評價指標，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率等。 財務(wù)評價基本報表一般包括：,項目投資現(xiàn)金流量表,項目資本金現(xiàn)金流量表,3.財務(wù)評價基本報表的編制,4.財務(wù)分析及評價指標的對應(yīng)關(guān)系,2.5.3房地產(chǎn)項目反映財務(wù)狀況的指標計算 財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)內(nèi)部報酬率 投資收

12、益率 靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期,財務(wù)凈現(xiàn)值 是指將項目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值得代數(shù)和。數(shù)學(xué)表達式為： FNPV項目在起始時間點的財務(wù)凈現(xiàn)值； CI-CO凈現(xiàn)金流量； 折現(xiàn)率，可以選用行業(yè)基準收益率或期望的預(yù)期收益率； 如果 FNPV0，則項目可以被接受； 如果 FNPV0，則項目應(yīng)該被拒絕。,凈現(xiàn)值 (NPV) net present value,將項目開發(fā)經(jīng)營過程中各年的凈現(xiàn)金流量用一定的 貼現(xiàn)率折算成開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。（看現(xiàn)金流量表）,例：現(xiàn)值為10000元的資金，6個月后的價值是10615，則月貼現(xiàn)率為？,判斷標準：NPV 0，盈利能力強，財務(wù)上可

13、行 NPV 0，淘汰該項目,現(xiàn)金流量表,（單位：萬元）,4000,0,2500,1500,1000,1500,1500,1000,500,500,500,1000,500,-1000,1000,500,-1000,1500,2500,0。7,1,0。8,0。6,-1000,400,600,700,-1000,-600,100,700,財務(wù)內(nèi)部報酬率 是指使項目凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。公式為： 項目在第t年的凈現(xiàn)金流量； 項目開始進行的時間點。,內(nèi)部收益率 (IRR) internal rate of return,是在項目建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)累計凈現(xiàn)值=0時的貼現(xiàn)率。,是項目所能承受的最高貸款利率,判斷

14、標準：IRR 貸款利率，項目保本、盈利 IRR 貸款利率，項目虧損,現(xiàn)金流量表,（單位：萬元）,4000,0,2500,1500,1000,1500,1500,1000,500,500,500,1000,500,-1000,1000,500,-1000,1500,2500,0。7,1,0。8,0。6,-1000,400,600,700,-1000,-600,100,700,投資收益率 是指項目在正常年份的凈收益或項目壽命期的年平均凈收益與投資總額的比率，通常用百分數(shù)表示，計算公式為： 投資收益率年凈收益投資總額 其中投資總額包括固定資產(chǎn)投資、投資方向調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期利息和流動資金投資。凈收益額可

15、以為繳納所得稅前的利潤總額，也可以為繳納所得稅后的凈利潤。所以投資收益率可以分為稅前投資收益率和稅后投資收益率。,項目利潤=項目總收入 項目總成本費用,銷售收入 出租收入,1.土地費用 2.前期工程費 3.房屋開發(fā)費,4.管理費 5.銷售費用 6.財務(wù)費用,7.其他費用 8.不可預(yù)見費用 9.稅費,土地使用權(quán)出讓金 土地征用費 城市建設(shè)配套費 拆遷安置補償費,建安工程費 附屬工程費 室外工程費,現(xiàn)金流量表,（單位：萬元）,4000,0,2500,1500,1000,1500,1500,1000,500,500,500,1000,500,-1000,1000,500,-1000,1500,250

16、0,0。7,1,0。8,0。6,-1000,400,600,700,-1000,-600,100,700,成本利潤率=1500/4000*100%=37。5%,靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期 投資回收期是指項目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時間。 靜態(tài)投資回收期（ ） 即在不考慮時間因素影響的條件下，項目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時間。公式為：,動態(tài)投資回收期（ ） 即項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，動態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。其計算公式為： 動態(tài)投資回收期

17、以年表示，其詳細計算公式為：,現(xiàn)金流量表,（單位：萬元）,4000,0,2500,1500,1000,1500,1500,1000,500,500,500,1000,500,-1000,1000,500,-1000,1500,2500,0。7,1,0。8,0。6,-1000,400,600,700,-1000,-600,100,700,T靜=？ T動=？,2.5.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)投資預(yù)測與分析 房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)測主要包括對項目的銷售預(yù)測和開發(fā)建設(shè)投資數(shù)據(jù)的預(yù)測。 預(yù)測方法根據(jù)預(yù)測的性質(zhì)劃分，包括定性預(yù)測和定量預(yù)測兩種。,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資構(gòu)成,成本費用估算結(jié)果匯總,確定租售方式,確定可

18、租售面積及可分攤建筑面積,確定售價 （租金）水平,安排租售進度,編制租售計劃表,房地產(chǎn)開發(fā)項目租售方案的制定,風險與房地產(chǎn)項目風險 風險 從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險是未來實際收益與預(yù)期收益的偏差和可能性大小。通常情況下，人們把風險劃分為： - 對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險 - 僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的個別風險,2.6 房地產(chǎn)項目的風險承受能力分析,房地產(chǎn)項目風險 房地產(chǎn)項目風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。 - 房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險 如通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險和或然損失風險等； - 房地產(chǎn)投資的個別風險 包括收益現(xiàn)金流風險、未來經(jīng)營費用風險、資本價值風險、時間風險、持有期風險。,房地產(chǎn)項目風險分析方法,國家對擬建項目的考慮除了項目本身對開發(fā)商的影響外，還要綜合考慮對社區(qū)、城市環(huán)境、發(fā)展方向及資源的有效配置，因此要進行國民經(jīng)濟評價。,