xx年物業(yè)管理師考試經(jīng)營管理真題及答案

1、2011年物業(yè)管理師考試經(jīng)營管理真題及答案好學(xué)與你分享物業(yè)經(jīng)營管理一、單項(xiàng)選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個最符合題意) 1關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)涵的說法，錯誤的是（）。 A物業(yè)經(jīng)營管理是以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)B物業(yè)經(jīng)營管理就是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理 C物業(yè)經(jīng)營管理既包括保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理活動，也包括將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的一系列的經(jīng)營活動 D收益性物業(yè)通過物業(yè)經(jīng)營管理活動，為業(yè)主或者投資者創(chuàng)造利潤和回報 2關(guān)于寫字樓分類的說法，正確的是（）。 A寫字樓分為出租型寫字樓和政府辦公樓兩

2、種類型 B我國統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級 C建筑面積是寫字樓分類的主要依據(jù)， D寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷 3關(guān)于區(qū)域購物中心的說法，錯誤的是（）。 A區(qū)域購物中心通常集購物、休閑、娛樂、飲食于一體 B區(qū)域購物中心定位于高端消費(fèi)，針對的是高收入人群 C區(qū)域購物中心在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性 D區(qū)域購物中心不是各類商家簡單的集合，而是一個高效運(yùn)作的統(tǒng)一體 4下列各類物業(yè)中，不屬于物業(yè)經(jīng)營管理活動管理對象的是（）。 A丙級寫字樓 B居住區(qū)商場 C公立小學(xué) D出租型別墅 5關(guān)于房地產(chǎn)組合投資管理的說法，正確

3、的是（）。 A房地產(chǎn)組合投資管理是物業(yè)管理中的最基礎(chǔ)性工作 B房地產(chǎn)組合投資管理包括物業(yè)管理、設(shè)施管理和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理三個部分 C房地產(chǎn)組合投資管理以運(yùn)行管理和服務(wù)為主 D房地產(chǎn)組合投資管理以經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn) 6下列工作中，不屬于物業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略性工作的是（）。 A決策分析 B構(gòu)建信息基礎(chǔ) C現(xiàn)金流和成本管理 D資產(chǎn)組合 7房地產(chǎn)開發(fā)投資通常從（）開始。 A規(guī)劃設(shè)計 B購置土地 C工程建設(shè) D品牌設(shè)計 8關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的是（）。 A房地產(chǎn)置業(yè)投資屬于間接投資 B房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象只能是舊房地產(chǎn) C房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是自用或獲取經(jīng)常性收入 D房

4、地產(chǎn)出租不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資 9關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的說法，錯誤的是（）。 A房地產(chǎn)投資需要專門的經(jīng)驗(yàn) B房地產(chǎn)投資流動性差 C房地產(chǎn)投資較難抵御通貨膨脹 D房地產(chǎn)投資能夠提高投資者的資信等級 10由于建造公園而使周邊房地產(chǎn)價格明顯上升，這反映了房地產(chǎn)投資特性中的（）。 A折舊遞減性 B地租遞增性 C政策影響性 D相互影響性11房地產(chǎn)投資項(xiàng)目結(jié)束時，流動資金通常以（）形式被收回。 A貨幣資金 B租金收益 C折舊費(fèi)用 D運(yùn)營費(fèi)用 12下列費(fèi)用中，屬于運(yùn)營費(fèi)用的是（）。 A準(zhǔn)備金 B房產(chǎn)稅 C企業(yè)所得稅 D空置損失 13下列凈運(yùn)營收益的計算公式，正確的是（）。 A凈運(yùn)營收益潛在毛收入運(yùn)營費(fèi)用 B凈運(yùn)

5、營收益潛在毛收入運(yùn)營費(fèi)用 C凈運(yùn)營收益有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用 D凈運(yùn)營收益有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用 14.下列指標(biāo)中，不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財務(wù)評價指標(biāo)體系中清償能力指標(biāo)的是（）。 A借款償還期 B償債備付率 C資產(chǎn)負(fù)債率 D現(xiàn)金回報率 15關(guān)于物業(yè)價格特征的說法，錯誤的是（）。 A物業(yè)價格受區(qū)位影響大 B物業(yè)價格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益價格 C物業(yè)價格容易受交易者的個別因素影響 D物業(yè)價格形成的時間較短 16關(guān)于特定物業(yè)在某一時點(diǎn)市場價值與投資價值的說法，正確的是（）。 A市場價值是惟一的，投資價值是不惟一的 B市場價值是惟一的，投資價值也是惟一的 C市場價值是不惟一的，投資價值是惟一的 D市場價值是不惟一的，

6、投資價值也是不惟一的 17下列期房價格的公式，正確的是（）。 A期房價格現(xiàn)房價格風(fēng)險補(bǔ)償 B期房價格現(xiàn)房價格風(fēng)險補(bǔ)償 C期房價格現(xiàn)房價格風(fēng)險補(bǔ)償 D期房價格現(xiàn)房價格折舊補(bǔ)償 18關(guān)于拍賣底價的說法，正確的是（）。 A拍賣底價是拍賣前公布的拍賣標(biāo)的物的評估價 B拍賣底價又稱為起拍價 C競買人的最高應(yīng)價未達(dá)到拍賣底價的，拍賣無效 D拍賣底價等于起叫價 19關(guān)于房地產(chǎn)市場指標(biāo)中房屋施工面積的說法，正確的是（）。 A房屋施工面積不包括上年開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積 B房屋施工面積不包括上期停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積 C房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積 D房屋施工面積是指報告規(guī)內(nèi)竣工

7、的全部房屋建筑面積 20下列指標(biāo)中，不屬于房地產(chǎn)市場交易指標(biāo)的是（）。 A出租量 B房地產(chǎn)租金 C預(yù)售面積 D滅失量21建筑物管理計劃不包括（）。 A建筑物管理策略 B出租策略 C物業(yè)檢查計劃 D建筑物維護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 22下列計劃中，不屬于物業(yè)管理計劃內(nèi)容的是（）計劃。 A業(yè)主溝通 B設(shè)施改造 C財務(wù)收支 D物業(yè)建造 23房屋租賃關(guān)系的形成，會導(dǎo)致房屋（）的分離。 A所有權(quán)和收益權(quán) B所有權(quán)和處分權(quán) C所有權(quán)和使用權(quán) D使用權(quán)和占有權(quán) 24房屋租賃關(guān)系在法律上是一種（）關(guān)系。 A所有權(quán)轉(zhuǎn)移 B委托管理 C經(jīng)濟(jì)要式契約 D經(jīng)濟(jì)非要式契約 25承租人除租金外還需要再另行交納水電費(fèi)用，這種租金稱為（）。

8、A毛租 B凈租 C百分比租金 D基礎(chǔ)租金 26業(yè)主自行負(fù)責(zé)租賃活動，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅負(fù)責(zé)物業(yè)管理和服務(wù)，這種物業(yè)租賃管理模式稱為（）模式。 A包租 B轉(zhuǎn)租 C委托管理 D出租代理 27在市場經(jīng)濟(jì)條件下，單個物業(yè)租金水平高低的關(guān)鍵取決于（）。 A物業(yè)出租經(jīng)營成本 B業(yè)主期望的投資回報率 C國內(nèi)整體物價水平 D同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系 28零售商業(yè)物業(yè)出租時，為將出租人和承租人的利益聯(lián)系在一起，共同為物業(yè)經(jīng)營效益的最大化努力，可采用收取（）租金的方式。 A凈 B基礎(chǔ) C超額 D百分比 29在確定各出租單元的具體租金時，為平衡位置不好的出租單元較低的租金收入，常使位置較好的出租單元付出一定的（）租金。

9、 A凈 B毛 C超額 D基礎(chǔ) 30出租房屋的正常維修義務(wù)應(yīng)由（）承擔(dān)。 A出租人 B承租人 C委托人 D物業(yè)服務(wù)企業(yè)31圍繞“4P”進(jìn)行營銷管理是“以（）為中心”的市場營銷策略。 A企業(yè) B產(chǎn)品 C客戶 D社會 32物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務(wù)活動沒有直接聯(lián)系，屬于某一會計期間耗用的費(fèi)用為（）。 A間接費(fèi)用 B直接費(fèi)用 C期間費(fèi)用 D營業(yè)成本 33將物業(yè)管理服務(wù)成本分為固定成本、變動成本和半固定成本的劃分方法是按照（）劃分的。 A經(jīng)濟(jì)性質(zhì) B與業(yè)務(wù)量的關(guān)系 C經(jīng)濟(jì)用途 D與決策的關(guān)系 34實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用包干制時，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成不包括（）。 A物業(yè)管理服

10、務(wù)成本 B法定稅費(fèi) C物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤 D物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金 35某企業(yè)物業(yè)服務(wù)的預(yù)算成本(費(fèi)用)為100萬元，實(shí)際成本(費(fèi)用)為90萬元，則該企業(yè)的成本(費(fèi)用)降低率是（）。 A11.11% B10% C10% D11.11% 36物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制成本預(yù)算時，不需要考慮的內(nèi)容是（）等。 A預(yù)算期物資采購情況 B企業(yè)未來的現(xiàn)金流 C材料消耗定額 D費(fèi)用消耗定額 37物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生的財務(wù)費(fèi)用不包括（）。 A罰沒支出 B利息支出 C籌資手續(xù)費(fèi) D匯兌損失 38物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制管理費(fèi)用預(yù)算的最佳方法為（）。 A零基預(yù)算 B滾動預(yù)算 C彈性預(yù)算 D固定預(yù)算 39下列物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)工作中，不屬于成

11、本日常管理的是（）。 A控制責(zé)任中心的業(yè)績考評 B利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制 C嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制 D建立健全費(fèi)用開支與報銷審批制度 40關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的說法，錯誤的是（）。 A前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂 B前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性 C前期物業(yè)服務(wù)合同的期限為一年 D前期物業(yè)服務(wù)41關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同特征的說法，錯誤的是（）。 A物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同 B物業(yè)服務(wù)合同是有償合同 C物業(yè)服務(wù)合同是諾成性合同 D物業(yè)服務(wù)合同是單務(wù)合同 42保險合同是射幸合同，這是相對于（）而言的。 A要式合同 B附和合同 C雙務(wù)合同 D交換合同 43下列資料中，不屬于物業(yè)檔案的是

12、（）。 A設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)資料 B物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工檔案 C竣工驗(yàn)收資料 D物業(yè)相關(guān)工程圖紙 44火災(zāi)保險費(fèi)率的計算方法有表定法和（）兩種。 A分層法 B分類法 C分部法 D分項(xiàng)法 45公眾責(zé)任險承保的是投保人的損害賠償責(zé)任，沒有實(shí)際標(biāo)的，是一種（）保險。 A有形財產(chǎn) B無形財產(chǎn) C固定資產(chǎn) D動產(chǎn) 46從財務(wù)管理的角度來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提條件是資金的（）。 A運(yùn)用 B耗費(fèi) C收回 D籌集 47經(jīng)營性物業(yè)的物業(yè)管理報告內(nèi)容不包括（）。 A工作總結(jié) B估價報告 C工作計劃 D財務(wù)報告 48按照寫字樓的使用方式劃分，為特定用戶量身設(shè)計建設(shè)的、僅供其獨(dú)占使用的寫字樓，屬于（）寫字樓。 A

13、綜合型 B自用型 C商住型 D租售型 49寫字樓物業(yè)管理中的財務(wù)管理工作不包括（）。 A編制預(yù)算 B處理納稅 C. 租戶的評估篩選 D現(xiàn)金出納 50普通租售型商務(wù)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層有效使用率等于（）面積除以標(biāo)準(zhǔn)層面積。 A. 使用 B. 專用部分 C. 共用部分 D單層平均合同是要式合同51關(guān)于“合同服務(wù)”和“超值服務(wù)”的說法，正確的是（）。 A. 合同服務(wù)是非強(qiáng)制性的 B超值服務(wù)是強(qiáng)制性的 C合同服務(wù)是原則性的 D超值服務(wù)是必須的 52購物中心的物業(yè)管理師需要了解的零售技術(shù)是（）。 A. 商品選擇、環(huán)境消殺、商品盤存、櫥窗陳設(shè)、商品內(nèi)部陳設(shè) B商品選擇、選項(xiàng)范圍、商品盤存、環(huán)境消殺、商品內(nèi)部陳設(shè)

14、C. 商品選擇、選項(xiàng)范圍、商品盤存、櫥窗陳設(shè)、商品內(nèi)部陳設(shè) D. 選項(xiàng)范圍、環(huán)境消殺、商品盤存、櫥窗陳設(shè)、商品內(nèi)部陳設(shè) 53下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定物業(yè)租金的做法，正確的是（）。 A根據(jù)物業(yè)的建設(shè)成本確定租金 B當(dāng)基礎(chǔ)租金高于市場租金時，應(yīng)考慮增加經(jīng)營費(fèi)用，以提高服務(wù)質(zhì)量 C根據(jù)該類物業(yè)的市場供求情況確定租金 D. 根據(jù)市場競爭情況，取消代收代付費(fèi)用 54寫字樓的基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主投資收益率目標(biāo)和其可接受的（）水平確定的。 A最低租金 B市場平均租金 C最高租金 D市場租金 55零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金，常以（）為單位計算。 A每月每平方米 B月營業(yè)額 C季度營業(yè)額 D年總營業(yè)額 56零售商承擔(dān)

15、的百分比租金常常作為（）的附加部分。 A物業(yè)服務(wù)費(fèi) B基礎(chǔ)租金 C代收代繳費(fèi)用 D儲備基金 57某租戶的基礎(chǔ)租金為15萬元/月，其與業(yè)主的約定每月300萬元的營業(yè)額為自然平衡點(diǎn)，以營業(yè)額的5%作為百分比租金?，F(xiàn)租戶本月營業(yè)額為250萬元，其該月份應(yīng)繳租金為（）萬元。 A. 10 B12.5 C15 D17.5 58組合投資管理工作正確的工作順序是（）。 投資分析投資組合的調(diào)整 構(gòu)建投資組合投資組合績效評估 制定投資方針和政策 A B C D 59關(guān)于設(shè)施管理的說法，錯誤的是（）。 A設(shè)施管理概念的誕生，是物業(yè)經(jīng)營管理發(fā)展的必然結(jié)果 B設(shè)施管理的目標(biāo)是維護(hù)費(fèi)用最低 C設(shè)施管理的概念已從“硬件”管

16、理，擴(kuò)充到“軟件”管理 D設(shè)施管理的服務(wù)對象是人 60房地產(chǎn)組合投資管理的要素不包括（）。 A管理對象 B管理理論 C管理者 D管理方法二、多項(xiàng)選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得05分) 61在寫字樓的評級中，通常需要參考的因素有（）等。 A區(qū)位和交通 B建筑形式 C建筑物的出租率 D物業(yè)管理水平 E為租戶提供的服務(wù) 62關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的說法，正確的有（）。 A物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)以公司的形式存在 B物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)是服務(wù)性企業(yè) C物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)不以盈利為目的 D物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)是依法進(jìn)行登記注冊的

17、經(jīng)濟(jì)組織 E物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)可以不具有法人資格 63物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作有（）等。 A決策分析 B構(gòu)建信息基礎(chǔ) C日常維護(hù)和維修 D設(shè)施設(shè)備管理 E物業(yè)保險管理 64零售商業(yè)輻射區(qū)域分析包括（）分析。 A投資成本 B顧客流量 C消費(fèi)者行為 D消費(fèi)者偏好 E購買能力 65房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財務(wù)評價指標(biāo)中的動態(tài)盈利能力指標(biāo)有（）等。 A供款償還期 B內(nèi)部收益率 C凈現(xiàn)值 D投資回報率 E現(xiàn)金回報率 66下列現(xiàn)象中，會導(dǎo)致設(shè)備無形磨損的有（）。 A生銹 B老化 C腐蝕 D制造工藝改進(jìn) E技術(shù)進(jìn)步 67下列物業(yè)類型中，屬于收益性物業(yè)的有（）。 A空置公寓 B公益圖書館 C停車場 D影劇院 E政府辦公樓

18、68制定物業(yè)管理計劃的基本原則有（）。 A注冊物業(yè)管理師主持 B政府審批 C發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧 D專家論證 E實(shí)際物業(yè)管理人員應(yīng)該參與其中 69下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)市場供給指標(biāo)的有（）。 A城鎮(zhèn)化率 B存量 C空置量 D房屋施工面積 E人均住房支出 70物業(yè)租賃經(jīng)營預(yù)算編制應(yīng)包括（）等。 A詳細(xì)的預(yù)期收益估算 B允許的空置率水平 C經(jīng)營費(fèi)用 D物業(yè)服務(wù)企業(yè)的薪酬制度 E物業(yè)的建筑安裝費(fèi)用71房屋租賃合同的基本條款包括（）等。 A租賃用途 B租賃期限 C租金及支付方式 D租金使用方式 E房屋的修繕責(zé)任 72在租約中，對出租物業(yè)必須予以明確描述的內(nèi)容有（）。 A物業(yè)坐落位置 B物業(yè)面積

19、C物業(yè)建筑高度 D物業(yè)裝修狀況 E物業(yè)設(shè)施狀況 73. 下列保險費(fèi)中，可以列入物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用的有（）。 A員工醫(yī)療險 B大廈財產(chǎn)險 C中央空調(diào)險 D電梯責(zé)任險 E失業(yè)險 74關(guān)于人工費(fèi)中福利費(fèi)計算的說法，正確的有（）。 A加班費(fèi)按每人每月不超過5天計算 B福利基金按工資總額的14%計算 C員工獎金按工資總額的10%計算 D教育經(jīng)費(fèi)按工資總額的1.5%計算 E工會基金按工資總額的2%計算 75編制成本預(yù)算應(yīng)遵循的基本要求有（）。 A成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào) B成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ) C成本預(yù)算要完全符合實(shí)際 D成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證 E成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益 76物業(yè)經(jīng)營管理合同包括的內(nèi)容有（）等。 A物業(yè)的描述和合同期限 B員工獎懲機(jī)制 C管理者的權(quán)利和義務(wù) D經(jīng)營管理目標(biāo) E服務(wù)費(fèi)用及支付方式 77下列主體中，物業(yè)經(jīng)營管理者應(yīng)定期向其提交物業(yè)經(jīng)營管理報告的有（）。 A居委會主任 B本企業(yè)總經(jīng)理 C業(yè)主 D租戶 E本企業(yè)員工 78寫