廈門某海濱新城物業(yè)管理方案

1、海濱新城物業(yè)管理方案海濱新城項(xiàng)目物業(yè)管理方案海濱新城位于廈門市繁華的鷺江道和禾祥西路交匯處，是廈門華僑城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司斥巨資精心打造的21世紀(jì)新生代大規(guī)模豪華社區(qū)。項(xiàng)目的定位高檔，將超大規(guī)模園林設(shè)計(jì)與獨(dú)特的建筑風(fēng)格相融合，建成后將成為廈門唯一的新外灘國(guó)際化濱海高尚園林社區(qū)。 項(xiàng)目規(guī)劃用地約27000平方米，總建筑面積約22萬(wàn)平方米，其中1-2層的裙樓將建成長(zhǎng)達(dá)700多米的濱海休閑購(gòu)物廣場(chǎng)。一期工程已于2002年2月破土動(dòng)工，預(yù)計(jì)2003年底可交付使用。享有“中國(guó)第一管家”美譽(yù)之稱的深圳市中海物業(yè)管理有限公司憑借其在物業(yè)養(yǎng)殖之家 /管理領(lǐng)域十多年的豐富

2、管理經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的管理模式、一流的管理人才，有決心、有信心成功承接海濱新城項(xiàng)目的物業(yè)管理顧問(wèn)工作，將ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系和酒店式物業(yè)管理的全新理念全程導(dǎo)入到以上兩個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作中，全心全力為即將入住的每一位業(yè)主展現(xiàn)一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的美好家園，讓每一位業(yè)主親身體會(huì)到中海物業(yè)高品質(zhì)的服務(wù)。深圳市中海物業(yè)管理有限公司針對(duì)以上兩個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況特制定本物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)方案，以下將就所提供的物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)方式作以系統(tǒng)的闡述。第一部分 顧問(wèn)方式概述及顧問(wèn)期限確定、 顧問(wèn)方式概述：1、 為保證海濱新城項(xiàng)目有一個(gè)高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，發(fā)展商廈

3、門華僑城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和廈門禹洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬聘請(qǐng)深圳市中海物業(yè)管理有限公司為本物業(yè)物管工作的顧問(wèn)商（以下簡(jiǎn)稱“顧問(wèn)商”），指導(dǎo)發(fā)展商下屬的物業(yè)管理公司（以下稱“管理商”）負(fù)責(zé)海濱新城的物管工作的具體實(shí)施運(yùn)作；以便利用中海物業(yè)在人力資源、經(jīng)驗(yàn)、管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)、模式、制度以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸多方面的優(yōu)勢(shì)提供高品質(zhì)的物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)。2、 雙方合作關(guān)系一旦確定，顧問(wèn)商將會(huì)把海濱新城和的物管工作列入中海物業(yè)相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評(píng)比序列中，由公司組建顧問(wèn)團(tuán)及委派駐場(chǎng)顧問(wèn)，根據(jù)海濱新城和的具體情況，負(fù)責(zé)跟蹤其對(duì)外租售、竣工驗(yàn)收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作，指導(dǎo)管理商制訂全套管理方案

4、、程序文件、管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并督促其有效運(yùn)行，按照雙方約定的顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容為管理商提供全方位、全過(guò)程、專業(yè)化的顧問(wèn)管理服務(wù)。3、 為保證管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)及更有力地推行中海物業(yè)管理模式，顧問(wèn)商將于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)派駐兩名物業(yè)管理資深人仕分別擔(dān)任駐場(chǎng)經(jīng)理和安保顧問(wèn)，作為管理商管理的實(shí)體“核心”，以海濱新城項(xiàng)目為重點(diǎn)的同時(shí)兼顧跟進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展，并輔之以公司顧問(wèn)團(tuán)以及公司各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術(shù)支持，結(jié)合海濱新城和物管工作的實(shí)際需要定期赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考察指導(dǎo)，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)針對(duì)性地提出整改建議與整改措施。在公司顧問(wèn)團(tuán)與駐場(chǎng)顧問(wèn)二者的共同努力下，將為管理商日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。4、 顧

5、問(wèn)商提供顧問(wèn)管理服務(wù)的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準(zhǔn)、高質(zhì)素的管理隊(duì)伍，同時(shí)中海物業(yè)良好的品牌效應(yīng)也會(huì)促進(jìn)海濱新城和的租售；在顧問(wèn)期限內(nèi)，顧問(wèn)商允許發(fā)展商就海濱新城和向外界使用“中海物業(yè)顧問(wèn)管理”等文字進(jìn)行宣傳推廣。顧問(wèn)服務(wù)方式示意圖：雙向溝通定期或不定期檢查、考核、了解信息反饋方案執(zhí)行情況及其它問(wèn)題根據(jù)反饋信息修訂方案?jìng)鬟_(dá)、推行方案制定物管方案顧問(wèn)團(tuán)駐場(chǎng)顧問(wèn)管理商l 顧問(wèn)期限顧問(wèn)期限分為前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個(gè)階段。其中前期介入階段為合作雙方簽約之日起至海濱新城一期物業(yè)入伙之日（即發(fā)展商書面通知業(yè)主入住的日期）前兩個(gè)月（預(yù)計(jì)十六個(gè)月）；實(shí)操指導(dǎo)階段為一年，自海濱新城一期物業(yè)入伙之

6、日前兩個(gè)月起至入伙之日后十個(gè)月；服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段為實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后三個(gè)月。駐場(chǎng)顧問(wèn)和顧問(wèn)團(tuán)工作職責(zé)駐場(chǎng)顧問(wèn)工作職責(zé)：根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在實(shí)操指導(dǎo)階段中海將于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)派駐兩名物業(yè)管理資深人仕分別擔(dān)任駐場(chǎng)經(jīng)理主管全面工作和安保顧問(wèn)，常駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)以下各類工作： 全面考察項(xiàng)目，熟悉物業(yè)所在地物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問(wèn)商的該項(xiàng)目顧問(wèn)團(tuán)。 將顧問(wèn)團(tuán)針對(duì)本項(xiàng)目制定的物業(yè)管理具體計(jì)劃付諸實(shí)施。 將項(xiàng)目物業(yè)管理計(jì)劃推行過(guò)程中遇到的情況、問(wèn)題和執(zhí)行進(jìn)度及時(shí)反饋給顧問(wèn)團(tuán)，以獲得技術(shù)支持，并協(xié)助管理商落實(shí)解決。 協(xié)助顧問(wèn)團(tuán)人員對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察、評(píng)審、監(jiān)督整改等的工作。 日常物業(yè)管理工作的培訓(xùn)、

7、指導(dǎo)、咨詢。 緊急事故的應(yīng)對(duì)與處理技巧。 顧問(wèn)團(tuán)工作職責(zé)：顧問(wèn)團(tuán)由一批有著豐富管理專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理專家組成，分別于前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個(gè)階段針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度并結(jié)合發(fā)展商的需要定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo)，具體安排如下： 前期介入階段預(yù)計(jì)赴現(xiàn)場(chǎng)考察3次，每次工作2-3個(gè)工作日：l 首次考察擬安排于項(xiàng)目簽約兩周內(nèi)l 設(shè)施、設(shè)備、材料集中選型階段擬赴現(xiàn)場(chǎng)工作1次l 工程交接驗(yàn)收階段擬赴現(xiàn)場(chǎng)工作1次 實(shí)操指導(dǎo)階段預(yù)計(jì)赴現(xiàn)場(chǎng)考察4次，每次工作2-3個(gè)工作日：l 一期物業(yè)入伙前兩個(gè)月赴現(xiàn)場(chǎng)工作一次l 一期物業(yè)入伙當(dāng)月赴現(xiàn)場(chǎng)工作一次l 以后每季度赴現(xiàn)場(chǎng)工作一次 服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段預(yù)計(jì)赴現(xiàn)場(chǎng)考察1次，每次工作

8、2-3個(gè)工作日：l 本階段末赴現(xiàn)場(chǎng)工作一次顧問(wèn)團(tuán)主要負(fù)責(zé)工作如下： 由顧問(wèn)團(tuán)根據(jù)駐場(chǎng)顧問(wèn)及每次考察、評(píng)審所傳遞、獲得的信息，憑借中海豐富的管理經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)目度身訂造一整套物業(yè)管理實(shí)施方案，完成合同約定的各項(xiàng)工作內(nèi)容。 負(fù)責(zé)解決物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)等。 定期對(duì)項(xiàng)目管理商進(jìn)行全方位考核，并提出整改意見。 對(duì)駐場(chǎng)顧問(wèn)的工作予以考察、評(píng)價(jià)和完善。、 顧問(wèn)工作安排（詳見下表）工 作 階 段人 員 構(gòu) 成工 作 方 式現(xiàn) 場(chǎng) 工 作 安 排前期介入（預(yù)計(jì)十六個(gè)月）顧問(wèn)團(tuán)35人定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo)赴現(xiàn)場(chǎng)工作3次，每次2-3個(gè)工作日，考察時(shí)間擬分別安排于簽約后兩周內(nèi)/設(shè)施、設(shè)備集中選型階段/工程交接驗(yàn)收階段。

9、實(shí)操指導(dǎo)（十二個(gè)月）顧問(wèn)團(tuán)35人定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo)赴現(xiàn)場(chǎng)工作4次，每次2-3個(gè)工作日。駐場(chǎng)顧問(wèn)2人常駐現(xiàn)場(chǎng)作日常指導(dǎo)本階段內(nèi)常駐現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地工作。服務(wù)質(zhì)量跟蹤（三個(gè)月）顧問(wèn)團(tuán)35人定期赴現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)指導(dǎo)本階段末赴現(xiàn)場(chǎng)工作一次，23個(gè)工作日。另：除上表中所列顧問(wèn)團(tuán)定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察的安排之外，顧問(wèn)商還可應(yīng)發(fā)展商及管理商的要求，并結(jié)合顧問(wèn)管理服務(wù)的實(shí)際需要，不定期派遣顧問(wèn)團(tuán)人員到項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地工作指導(dǎo)，并對(duì)管理商進(jìn)行相應(yīng)的考核評(píng)價(jià)，顧問(wèn)團(tuán)不定期赴現(xiàn)場(chǎng)的費(fèi)用另計(jì)。說(shuō)明：1、 顧問(wèn)團(tuán)人員將根據(jù)各階段工作內(nèi)容要求，由包含有質(zhì)量管理、機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理需涉

10、及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長(zhǎng)期為該項(xiàng)目服務(wù)。2、 前期介入階段，顧問(wèn)團(tuán)人員通常為機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯等專業(yè)人仕，樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等專業(yè)人仕將依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展的不同階段的實(shí)際需要予以選派。3、 實(shí)操指導(dǎo)階段，顧問(wèn)商派駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的駐場(chǎng)經(jīng)理具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，常駐現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助管理商對(duì)本項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)。顧問(wèn)團(tuán)對(duì)駐場(chǎng)顧問(wèn)的工作予以考察、評(píng)價(jià)和完善。4、 顧問(wèn)期限內(nèi)，顧問(wèn)團(tuán)除完成上表中提及的現(xiàn)場(chǎng)工作外，同時(shí)將全程跟進(jìn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收、投入使用以及之后的日常物業(yè)管理工作，并隨時(shí)提供相應(yīng)的咨詢指導(dǎo)服務(wù)。第二部分 顧問(wèn)管理工作范圍1、 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括樓蓋、

11、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。2、 房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等。3、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場(chǎng)等。4、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。5、 專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。6、 公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護(hù)與管理。7、 公共環(huán)境的酒店式清潔服務(wù)。包

12、括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運(yùn)等。8、 交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。9、 對(duì)本物業(yè)實(shí)行二十四小時(shí)全封閉式安全管理，確保安全。10、 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、租用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。11、 接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。12、 全方位家居服務(wù)和各類商務(wù)服務(wù)支持等。13、 協(xié)助管理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等政府規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)用，維護(hù)全體物業(yè)使用人的公共利益。14、 理禮并用、德法共行，對(duì)物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。第三部分 顧問(wèn)管理工作內(nèi)容一、前期介入階段合作期限：由簽約之日起至海濱新城一

13、期入伙之日前二個(gè)月結(jié)合物業(yè)管理角度在項(xiàng)目施工驗(yàn)收階段提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操指導(dǎo)階段做好充分的準(zhǔn)備工作。（一） 由顧問(wèn)團(tuán)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，通過(guò)研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項(xiàng)目方案、可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工圖（包括土建和各類機(jī)電設(shè)備的）、項(xiàng)目模型等資料，了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)內(nèi)容和規(guī)范，確定項(xiàng)目檔次，協(xié)助管理商對(duì)管理檔次進(jìn)行定位。（二） 根據(jù)我司長(zhǎng)期從事物業(yè)管理實(shí)踐積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，從物業(yè)管理的角度對(duì)項(xiàng)目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議，使發(fā)展商在項(xiàng)目的投入上既能準(zhǔn)確把握未來(lái)業(yè)主的實(shí)際需要，又有利

14、于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。1、 考查整體工程進(jìn)度，協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃提議方案；2、 建筑設(shè)計(jì)（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求；3、 設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；4、 對(duì)住戶室外空調(diào)機(jī)位置確定，冷凝水的排放處理等問(wèn)題的建議；5、 根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置和建造價(jià)格建議；6、 管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局；7、 在不增加發(fā)展商總投資的情況下，為配合國(guó)際環(huán)保理念的推行，對(duì)適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議；8、 在空

15、調(diào)工程施工前，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對(duì)設(shè)計(jì)的修改建議；在空調(diào)設(shè)施安裝時(shí)，為便于以后維修管理，對(duì)需改變安裝位置和工藝的地方提出建議；9、 對(duì)原電梯安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提出合理化建議，并依據(jù)我司對(duì)樓宇機(jī)電設(shè)備和電梯市場(chǎng)的了解，結(jié)合項(xiàng)目本身的市場(chǎng)定位，為發(fā)展商提供質(zhì)量?jī)r(jià)格比最優(yōu)的品牌與型號(hào)建議，以供參考選擇。10、 從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議；11、 根據(jù)國(guó)家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費(fèi)等)，提出糾正及修改建議；12、 給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面，提供修改意見；13、 根據(jù)物業(yè)所在地的氣候

16、特點(diǎn)，審查植物設(shè)計(jì)圖紙，選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù)，對(duì)不利于以后物業(yè)管理的問(wèn)題提出調(diào)整建議；14、 從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)需要等方面提出修改建議；15、 根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議；16、 對(duì)建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗，使之保持長(zhǎng)久的美觀；17、 根據(jù)地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及中海物業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)的物管經(jīng)驗(yàn)對(duì)管理商的管理模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出建議；18、 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)范圍、深度、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策等，對(duì)管理商的機(jī)構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級(jí)各類員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出建議；19、

17、 對(duì)會(huì)所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項(xiàng)目、裝修格局標(biāo)準(zhǔn)、面積分配、器材選配及經(jīng)營(yíng)模式等提供咨詢和建議。針對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，準(zhǔn)確推測(cè)準(zhǔn)業(yè)主層次，從實(shí)用性上建議會(huì)所適合經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步建議哪些項(xiàng)目可收費(fèi)，哪些項(xiàng)目不宜收費(fèi)，其原則在于先聚人氣，進(jìn)而達(dá)到既創(chuàng)造社會(huì)效益又有一定經(jīng)濟(jì)收益的目的。（三） 從業(yè)主/住戶使用的角度，提出專業(yè)建議：如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護(hù)設(shè)施；如從業(yè)主使用的角度提供戶型設(shè)計(jì)、各種管道設(shè)計(jì)等方面的，以方便業(yè)主裝修及使用，減少將來(lái)物管的難度。（四） 從智能化的角度，提出專業(yè)建議：1、 考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃；2、 針對(duì)發(fā)展商對(duì)

18、智能化工程的要求，對(duì)原智能化設(shè)計(jì)提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況，提出增加智能化功能的建議；3、 根據(jù)發(fā)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，方案要求功能完善、先進(jìn)，設(shè)計(jì)合理、實(shí)用；4、 協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對(duì)智能化設(shè)備的選型提出建議。（五） 從環(huán)保的角度，提出專業(yè)建議：1、 根據(jù)顧問(wèn)商在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗(yàn)提供專業(yè)建議；2、 對(duì)物業(yè)內(nèi)商場(chǎng)（商鋪）、餐飲、娛樂(lè)性場(chǎng)所的油煙、污水及噪音的處理建議；3、 根據(jù)會(huì)所增設(shè)的項(xiàng)目及物業(yè)配套設(shè)施，從節(jié)能和環(huán)保的角度，提出建議。（六） 從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降

19、低成本提高效益：1、 物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等；2、 公共部分裝修材料的選用；3、 在空調(diào)設(shè)備安裝前，對(duì)設(shè)備的適用情況和選型提供咨詢；在空調(diào)設(shè)備安裝時(shí)，對(duì)空調(diào)設(shè)施的安裝提供咨詢；4、 協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號(hào)、規(guī)格；5、 在滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商；6、 根據(jù)管理商要求，提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計(jì)、施工等的成功經(jīng)驗(yàn)；7、 根據(jù)項(xiàng)目和各項(xiàng)工作的程序提供測(cè)算實(shí)際需要配備的人員和費(fèi)用的咨詢；8、

20、解答發(fā)展商及管理商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本；（七） 在施工過(guò)程中，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計(jì)劃完工，同時(shí)可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。（八） 指導(dǎo)發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。（九） 指導(dǎo)發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作，對(duì)不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。（十） 根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目檔次定位和當(dāng)?shù)卣飪r(jià)主管部門有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)政策，指導(dǎo)發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（十一）從創(chuàng)優(yōu)的角度，根據(jù)各級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，提出專業(yè)改進(jìn)建

21、議。（十二）配合發(fā)展商樓宇營(yíng)銷宣傳、推廣工作之需要，提供中海物業(yè)企業(yè)簡(jiǎn)介、主要業(yè)績(jī)證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書等資料。二、 實(shí)操指導(dǎo)階段合作期限：共一年，由本物業(yè)首期入伙之日前二個(gè)月起計(jì)，又分為前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理四個(gè)時(shí)期。前期籌備期指一期物業(yè)入伙前，中海協(xié)助管理商從機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)到為一期物業(yè)入伙做相應(yīng)籌備的工作時(shí)期。（一）在發(fā)展商需要對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí)，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。（二） 協(xié)助管理商建立各專業(yè)管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制： 協(xié)助管理商制定管理人員、操作層人員定編方案； 協(xié)助管理商根據(jù)機(jī)

22、構(gòu)設(shè)置和崗位定編制定出各級(jí)各類崗位責(zé)任制。（三） 協(xié)助管理商根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況，測(cè)算物管成本，提出物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)當(dāng)?shù)卣飪r(jià)部門審批。 人工費(fèi)用測(cè)算； 設(shè)備耗能費(fèi)用測(cè)算； 設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用測(cè)算； 清潔定額費(fèi)用測(cè)算； 園藝綠化項(xiàng)目的定額費(fèi)用測(cè)算等。（四） 協(xié)助管理商選聘各專業(yè)物管工作人員（管理層和操作層）組建工作隊(duì)伍： 提供人員配置及相應(yīng)素質(zhì)要求的具體方案； 協(xié)助對(duì)招聘人員進(jìn)行筆試、面試、實(shí)操考核。 提供員工入職及崗前培訓(xùn)參考計(jì)劃，并協(xié)助做好培訓(xùn)計(jì)劃； 協(xié)助擬制員工在職培訓(xùn)年度規(guī)劃，并對(duì)規(guī)劃實(shí)施進(jìn)度、落實(shí)情況等進(jìn)行跟蹤檢查和指導(dǎo)； 協(xié)助對(duì)操作工進(jìn)行操作培訓(xùn)； 協(xié)助對(duì)操作工進(jìn)行常見故障診斷

23、及設(shè)備管理培訓(xùn)； 就管理商員工外培事宜提供咨詢和協(xié)助； 提供物業(yè)管理收費(fèi)系統(tǒng)軟件使用培訓(xùn)。（五） 協(xié)助管理商培訓(xùn)各專業(yè)物管工作人員（管理層和操作層），協(xié)助對(duì)各專業(yè)技術(shù)工人進(jìn)行考核及資格等級(jí)的評(píng)定，以確保人員素質(zhì)。（六）協(xié)助制定入伙交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施程序： 按照ISO9000國(guó)際質(zhì)量保證體系文件協(xié)助本物業(yè)管理商制定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 協(xié)助成立入伙接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組。 指導(dǎo)召開各種入伙專題會(huì)議。 協(xié)助發(fā)展商制定“三通”及其它項(xiàng)目入伙必備目標(biāo)方案。 協(xié)助接管驗(yàn)收小組及有關(guān)人員與發(fā)展商、施工單位三方面共同組成聯(lián)合交接小組，并制定交接驗(yàn)收計(jì)劃。（七） 提供設(shè)備移交、接管驗(yàn)收的全套程序、問(wèn)題缺陷和解決方案建議書樣本

24、及其它資料清單，協(xié)助管理商與發(fā)展商之間各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗(yàn)收工作（包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等）。（八） 指導(dǎo)管理商對(duì)設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改，對(duì)維修保養(yǎng)工作的程序等 級(jí)進(jìn)行劃分，對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。（九） 協(xié)助管理商按ISO9000體系標(biāo)準(zhǔn)編制各項(xiàng)管理制度及建立相關(guān)資料、文件：1、 提供管理運(yùn)作所需的工作程序藍(lán)本，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際協(xié)助管理商進(jìn)行修訂、充實(shí)和完善；2、 協(xié)助建立各專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交的有關(guān)手續(xù)、資料、文件和程序；3、 協(xié)助制定各專業(yè)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程及維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、程序和措施；4、 協(xié)助制定設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄監(jiān)控的有關(guān)程序和

25、文件；5、 根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及操作手冊(cè)等協(xié)助制定相關(guān)操作指導(dǎo)書、安全規(guī)程、應(yīng)急處理方案、維修保養(yǎng)方案等指導(dǎo)性文件；6、 協(xié)助制定消防、給水和排水、水泵、機(jī)電設(shè)備等項(xiàng)目管理方案；7、 協(xié)助管理商制訂清潔保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序，編制清潔作業(yè)指導(dǎo)書；8、 協(xié)助制訂綠化操作標(biāo)準(zhǔn)，擬制綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)范；9、 提供員工手冊(cè)和人事管理制度示范文本，指導(dǎo)并協(xié)助編制員工手冊(cè)及人事工作相關(guān)制度；10、 提供質(zhì)量管理相關(guān)的各種記錄表格、樣本，并結(jié)合項(xiàng)目管理目標(biāo)和質(zhì)量要求協(xié)助管理商進(jìn)行修訂和取舍；11、 協(xié)助設(shè)置會(huì)計(jì)帳薄，建立會(huì)計(jì)核算體系；12、 協(xié)助建立健全財(cái)務(wù)管理制度。（十） 協(xié)助管理商建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案

26、；并就物 業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)。（十一）為管理商提供日常物業(yè)管理所需設(shè)備、材料清單，協(xié)助編制對(duì)外分包的有關(guān)程序，協(xié)助評(píng)價(jià)和選擇各專業(yè)分包方。（十二）指導(dǎo)會(huì)計(jì)核算，幫助進(jìn)行財(cái)務(wù)成本分析，提高經(jīng)濟(jì)效益。（十三）協(xié)助制定入伙前工作計(jì)劃： 協(xié)助成立入伙領(lǐng)導(dǎo)小組。 協(xié)助制訂入伙計(jì)劃。 指導(dǎo)制定收樓、入伙必備文件資料，如業(yè)主公約、住/用戶手冊(cè)、收樓須知、收樓指南、裝修申請(qǐng)登記表等。 指導(dǎo)制定管理費(fèi)預(yù)算，管理成本核算方案，根據(jù)本物業(yè)所在地政府物價(jià)部門的有關(guān)規(guī)定協(xié)助制定各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 協(xié)助制定入伙管理制度。 協(xié)助發(fā)展商完善入伙必備條件（例如：通知發(fā)展商與當(dāng)?shù)剜]政部門聯(lián)系落實(shí)郵編、通郵時(shí)間及報(bào)刊訂

27、閱等）。 協(xié)助制定開辦費(fèi)用清單、預(yù)算及采購(gòu)計(jì)劃。 指導(dǎo)制定入伙后各專業(yè)服務(wù)分派方案。 制定入伙期工作方案：如成立入伙期工作小組、場(chǎng)景布置、宣傳、人事安排、各種指引標(biāo)識(shí)等。集中入伙期指業(yè)主在發(fā)展商書面通知前來(lái)入伙的時(shí)限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)收樓、驗(yàn)樓、辦理入伙手續(xù)的工作時(shí)期。本期時(shí)間短，工作量大、環(huán)節(jié)多，需豐富的工作經(jīng)驗(yàn)及工作技巧。如何將有限人力資源合理分配到各個(gè)工作環(huán)節(jié)中去，使入伙工作得以有條不紊地進(jìn)行，并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點(diǎn)。因?yàn)榧腥牖锲谑菢I(yè)主第一次與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)打交道，第一印象的好壞，將決定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)日后長(zhǎng)期物管工作能否得到業(yè)主的配合而輕松、順利地開展。為此中海

28、將提供以下顧問(wèn)服務(wù)，以保證入伙工作順利進(jìn)行，為今后物業(yè)管理的正常進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)： 指導(dǎo)成立入伙期各工作組，制定各個(gè)工作組責(zé)任制度。 1制定入伙工作流程，緊急應(yīng)變方案等。 協(xié)助發(fā)展商有關(guān)部門在集中入伙期間實(shí)行聯(lián)合辦公，提供一條龍服務(wù)。裝修搬遷期指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后，為其物業(yè)進(jìn)行二次裝修，直至搬遷入住的工作時(shí)期。此時(shí)物業(yè)管理公司的工作難點(diǎn)有二： 面對(duì)大量不同的裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們，保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，不侵害業(yè)主公共利益，同時(shí)又監(jiān)督裝修質(zhì)量，避免遺留安全隱患等。 業(yè)主入住有先有后，怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修，如何將兩

29、者有效的隔離開來(lái)，從而避免被有效投訴，也是一個(gè)棘手的問(wèn)題。為此，中海將提供一整套根據(jù)長(zhǎng)期實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來(lái)的行之有效的管理辦法，有效幫助解決以上問(wèn)題，主要內(nèi)容包括： 指導(dǎo)建立嚴(yán)格的裝修審批程序，包括對(duì)裝修單位資質(zhì)、裝修圖紙等的審批。 指導(dǎo)建立裝修單位進(jìn)場(chǎng)管理工作流程。 指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶的裝修檔案。 指導(dǎo)建立裝修日常監(jiān)督管理制度，包括巡查管理制度、裝修時(shí)限管理制度等。 指導(dǎo)建立裝修現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收制度。 指導(dǎo)建立裝修單位退場(chǎng)管理工作流程。 指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶的入住管理辦法。 指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶搬遷管理辦法。 指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶搬遷注意事項(xiàng)。正常管理期指物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)大部分小業(yè)主的二次裝修工作已基本完成

30、，小區(qū)環(huán)境的維護(hù)、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時(shí)期。此時(shí)中海主要提供的顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容有： 通過(guò)日常工作中的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)一步完善發(fā)展商下屬物業(yè)公司之管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。 指導(dǎo)建立嚴(yán)格的封閉化安全管理制度，包括小區(qū)出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。 指導(dǎo)建立一整套具有可操作性且指標(biāo)量化的清潔、園藝綠化操作考評(píng)管理制度。 指導(dǎo)建立財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制，提供專業(yè)財(cái)務(wù)收費(fèi)系統(tǒng)軟件并對(duì)該系統(tǒng)操作提供業(yè)務(wù)培訓(xùn)、使用指導(dǎo)等工作。 指導(dǎo)建立樓宇機(jī)電設(shè)備及電梯的維修保養(yǎng)管理制度，如電梯五級(jí)（周、半月、月、季、年）保養(yǎng)制度等。 按照ISO9002國(guó)際質(zhì)

31、量保證體系標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)管理規(guī)范及相應(yīng)文件并將其切實(shí)貫徹到日常管理工作之中。 指導(dǎo)建立特殊場(chǎng)所（如會(huì)所等）物業(yè)服務(wù)管理方案。 顧問(wèn)團(tuán)定期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng)，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查，指出問(wèn)題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實(shí)情況：l 各項(xiàng)管理規(guī)章制度、崗位、部門職責(zé)及其執(zhí)行情況；l 按ISO9002標(biāo)準(zhǔn)對(duì)管理商的各專業(yè)設(shè)備管理體系運(yùn)行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查、診斷，發(fā)現(xiàn)不符合，及時(shí)提出整改缺陷和糾正處理措施報(bào)告給管理商，協(xié)助建立控制程序及方法，確保系統(tǒng)長(zhǎng)期正常運(yùn)行；l 檢查設(shè)備的完好率，對(duì)各專業(yè)系統(tǒng)故障進(jìn)行診斷，提供維修技術(shù)指導(dǎo)，以便及時(shí)排除故障；l 根據(jù)管理商運(yùn)作過(guò)程的實(shí)際

32、情況，對(duì)涉及各專業(yè)管理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充，對(duì)系統(tǒng)出現(xiàn)的問(wèn)題提出建議和解決方案；l 對(duì)會(huì)所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議：現(xiàn)場(chǎng)考察已裝修配置完畢的會(huì)所，根據(jù)會(huì)所的裝修格局和功能設(shè)置，若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善，達(dá)不到營(yíng)業(yè)要求，及時(shí)向發(fā)展商提出建議，以便達(dá)到預(yù)期效果；l 根據(jù)合同要求，在物業(yè)評(píng)優(yōu)時(shí)，向管理商提供物業(yè)管理各專業(yè)咨詢指導(dǎo)：* 各專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)的咨詢、指導(dǎo)；* 物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的咨詢、指導(dǎo)；* 物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)軟件資料整理的咨詢、指導(dǎo)；* 在清潔工作中對(duì)頑固污漬處理提供咨詢和指導(dǎo)；* 提供園藝綠化方面的咨詢、指導(dǎo)。三、服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段合作期限： 實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后的三個(gè)

33、月。服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段是中海的顧問(wèn)團(tuán)在駐場(chǎng)顧問(wèn)撤出一段時(shí)間后，再次實(shí)地考察項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的檢查、考評(píng)，檢驗(yàn)其管理水平是否穩(wěn)定的同時(shí)提供相應(yīng)的咨詢輔導(dǎo)工作。如果有服務(wù)質(zhì)量下滑的跡象，考察團(tuán)將提出相應(yīng)的整改意見，并要求物業(yè)管理機(jī)構(gòu)限期完成整改，以確保中海物業(yè)所提供顧問(wèn)服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定。（一） 顧問(wèn)團(tuán)每季度對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運(yùn)作中 存在的問(wèn)題或不足，給出書面整改意見及建議。（二） 解決遺留的疑難問(wèn)題，協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)管理正常運(yùn)行。（三） 根據(jù)管理商的需要提供物管工作各專業(yè)咨詢服務(wù)。第四部分 顧問(wèn)管理目標(biāo)、

34、 管理總體目標(biāo)在中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中崛起的中海物業(yè)，以其良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，眾多的優(yōu)秀人才，成熟的管理模式，有能力、有信心指導(dǎo)管理商使海濱新城和兩個(gè)項(xiàng)目達(dá)到市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。1、 管理定位：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化管理服務(wù)的原則。通過(guò)顧問(wèn)商的指導(dǎo)與建議，促使管理商充分利用并完善海濱新城和兩個(gè)項(xiàng)目的各種配套系統(tǒng)，配置精干的高素質(zhì)管理人才，全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)管理。2、 效益定位：社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益兼顧的原則。充分利用顧問(wèn)商專業(yè)化管理特長(zhǎng)和成本管理經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)有效控制管理成本，開展多渠道的有償服務(wù)，指導(dǎo)管理商合理地開源節(jié)流。3、 服務(wù)定位：以人為本，服務(wù)第一的原則。“讓您和您的子孫后代永遠(yuǎn)滿意”

35、是顧問(wèn)商不變的承諾，“為您提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境”是顧問(wèn)商永恒的追求，為此，顧問(wèn)商將采取“駐場(chǎng)顧問(wèn)加顧問(wèn)團(tuán)”的工作投入和嚴(yán)格的質(zhì)量控制手段，保證管理商的服務(wù)質(zhì)量符合上述要求。、 管理目標(biāo)承諾中海物業(yè)憑借長(zhǎng)期物業(yè)管理軟件輸出的經(jīng)驗(yàn)，在發(fā)展商提供必要的合作條件的基礎(chǔ)上，顧問(wèn)商對(duì)海濱新城和的物業(yè)管理質(zhì)量做出如下鄭重承諾：1、 執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法律及各級(jí)政府物業(yè)管理主管部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。2、 保質(zhì)保量、按時(shí)完成全部工作內(nèi)容。3、 物業(yè)一經(jīng)入伙即按照ISO9000國(guó)際質(zhì)量保證體系進(jìn)行管理，符合ISO9000國(guó)際質(zhì)量保證體系的標(biāo)準(zhǔn)要求。4、 在本物業(yè)提供政府要求的參評(píng)自然條件、雙方

36、嚴(yán)格履行政府及本合同規(guī)定的有關(guān)責(zé)任、義務(wù)，同時(shí)政府有關(guān)部門在當(dāng)年度組織評(píng)優(yōu)的情況下，自本物業(yè)正式投入使用一年左右達(dá)到市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。 第五部分 顧問(wèn)服務(wù)設(shè)想、 整體設(shè)想顧問(wèn)商經(jīng)過(guò)十多年的實(shí)踐摸索，不斷總結(jié)、不斷發(fā)展，形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)的管理模式，并轉(zhuǎn)化成公司獨(dú)特的管理優(yōu)勢(shì)。對(duì)于海濱新城和兩個(gè)項(xiàng)目，顧問(wèn)商將把這些管理優(yōu)勢(shì)通過(guò)顧問(wèn)輸出的形式，全部運(yùn)用到實(shí)際工作之中，全力以赴，指導(dǎo)和協(xié)助管理商塑造精品，樹立品牌！1、 在兩個(gè)項(xiàng)目的物管工作中全面導(dǎo)入ISO9000國(guó)際質(zhì)量保證體系。作為國(guó)內(nèi)首家通過(guò)ISO9000認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)，將通過(guò)多年的實(shí)際運(yùn)作，結(jié)合市場(chǎng)開拓過(guò)程中的需要，顧問(wèn)商率

37、先對(duì)這種基本的質(zhì)量保證體系進(jìn)行超越，并且將在實(shí)際顧問(wèn)管理過(guò)程中導(dǎo)入。2、 全面推行一站式酒店物管特色服務(wù)，寓管理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。由顧問(wèn)商指導(dǎo)管理商對(duì)海濱新城和提供全天候、全方位、全過(guò)程的一站式酒店物管特色服務(wù)，對(duì)建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實(shí)行嚴(yán)格的管理，對(duì)物業(yè)使用人提供熱情周到的服務(wù)。管理商與物業(yè)使用人之間不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者的關(guān)系。、 一站式酒店物管特色服務(wù)顧問(wèn)商一站式酒店物管特色服務(wù)的精神是：“業(yè)主需要什么服務(wù)，我們提供什么服務(wù)；業(yè)主這一分鐘應(yīng)享受的服務(wù)，我們絕不讓業(yè)主等到下一分鐘；業(yè)主花一分錢可享受的服務(wù)，我們決不讓業(yè)

38、主花兩分錢”。為了使這種精神在海濱新城和物業(yè)管理工作中得以不折不扣的貫徹，顧問(wèn)商根據(jù)多年的行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，將指導(dǎo)和協(xié)助管理商為海濱新城和的物業(yè)使用人提供全面、細(xì)致的服務(wù)，服務(wù)項(xiàng)目眾多。在履行這些服務(wù)的過(guò)程中，還可本著不拘形式的原則根據(jù)業(yè)主的需要隨時(shí)增設(shè)服務(wù)項(xiàng)目。以下是我司目前在管物業(yè)已提供服務(wù)的類別，顧問(wèn)商可指導(dǎo)管理商在海濱新城和的日常管理中結(jié)合實(shí)際需要向物業(yè)使用人提供： 無(wú)償服務(wù)如：代購(gòu)飛機(jī)票代發(fā)郵件代訂報(bào)刊、雜志代辦有線電視代辦電話代辦煤氣開戶老年人特別服務(wù)等；有償服務(wù)（價(jià)格由管理商根據(jù)物業(yè)實(shí)際情況和顧問(wèn)商建議而定）如： 洗臉盆、洗菜盆漏水處理馬桶滲、漏水處理疏通馬桶或地漏疏通上下水主管疏通

39、下水支管修理、更換開關(guān)、插座修理、更換照明燈具、燈管、燈泡更換電表、水表因家中電源短路造成無(wú)電檢查換線安裝坐廁安裝分體空調(diào)拆空調(diào)、熱水器、抽油煙機(jī)清洗排風(fēng)扇代送洗衣物等、 人員配置原則1、 服務(wù)第一的原則。管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和各類員工的配備，均以提高海濱新城和物業(yè)管理的整體水平為前提。在充分滿足把這兩個(gè)項(xiàng)目管理成為精品社區(qū)這一目標(biāo)要求的基礎(chǔ)上，定機(jī)構(gòu)立廢，擇人員取舍，從組織上和人力上確保能夠高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次、高品位地為物業(yè)使用人提供全天候、全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2、 精干高效的原則。著眼于組織科學(xué)化和手段現(xiàn)代化，通過(guò)減少內(nèi)部磨擦系數(shù)，提高員工基本素質(zhì)，增加管理科技含量，來(lái)嚴(yán)格控制管理機(jī)構(gòu)和員工隊(duì)伍的膨脹，既保證服務(wù)的高質(zhì)量，又實(shí)現(xiàn)運(yùn)行的低成本，使兩個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理具有可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)久后勁。、 員工隊(duì)伍的培訓(xùn)顧問(wèn)商將協(xié)助管理商建立一套完整而高效的人員配置并對(duì)這些人員按照如下原則進(jìn)行培訓(xùn)。1、 培訓(xùn)總體思路1) 培訓(xùn)范圍全員性。海濱新城和物業(yè)管理水平的提高，仰仗全體從業(yè)人員的共同努力。因此，要把全體員工都列入培訓(xùn)范圍，防止“水桶效應(yīng)”（即水桶的容量由水桶上最短的木板所決定）。2) 培訓(xùn)內(nèi)容系統(tǒng)性。搞好物業(yè)管理需要專業(yè)知識(shí)和技能，同時(shí)也離不開其他相關(guān)的知識(shí)和能力。安排培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)著眼于提高員工的綜合素質(zhì)，不能單打一。3) 培訓(xùn)組織層次性。由于員工的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)不同，所以他們的接受能