談談我國不動產物權登記制度的立法完善問題探討與研究

1、積分都是垃圾撒旦發(fā)生發(fā)大水范德薩發(fā)撒旦談談我國不動產物權登記制度的立法完善問題談談我國不動產物權登記制度的立法完善問題作者陳儒不動產物權登記是不動產物權變動的公示形式，也是各國物權立法的重要內容。由于不動產登記制度影響交易安全和社會財產秩序甚大，現(xiàn)代各國莫不對之重視有加。 登記法，這使我國不動產物權登記制度存在許多不完善的地方。 討，以及對我國當前不動產物權登記制度存在的問題的分析， 我國不動產物權登記制度的立法完善。我國目前尚沒有制定物權法， 也沒有制定不動產物權本文擬通過對不動產物權登記制度基本理論的探提出完善我國不動產物權登記制度的設想，以裨于一. 不動產物權登記制度的基本理論。1、不動

2、產物權登記制度的法律意義。不動產物權登記是指土地及其它定著物之所有權和他物權的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關專職機關掌管的專門薄冊上， 它是不動產物權變動的公示形式。物權公示是物權法的一項重要原則，是指物權享有與變動的可取信于公眾的外部表現(xiàn)形式。根據現(xiàn)代各國物權法的規(guī)定，物權變動的公示方法，不動產物權以登記， 即物權變更登記，為物權變動的公示方法；動產以交付，即占有的移轉，為物權變動的公示方法。物權以登物權 變動之所以要公示，是由物權的性質決定的。物權是一種絕對權、對世權，具有絕對排他性效力，對物權人的物 權，任何人都負有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務，但如果不能從其外部察悉物權變動的

3、征象，則會給第三人造成難以預測的損害，直接威脅交易安全。物權公示就是要使物權具有可識別性，通過公示使物權法律關系得以公開透明，使當事人及第三人直接從外部就可以知悉物權的存在及其現(xiàn)狀，其目的就是要維護物的占有秩序和交易安全，保護善意第三人的利益。2、不動產物權登記的性質及登記機關不動產登記的性質，依我國學者之通說，屬于一種行政行為，它體現(xiàn)的是國家行政權力機關對不動產物權合 理干預，目的是為了明晰各種不動產物權，依法保護物權人的合法權益。關于不動產物權登記之主辦機關，現(xiàn)代各國和地區(qū)做法不盡一致，但主要做法有二：一是由司法機關主辦。二是由隸屬政府的專門的不動產登記局或“地政事務所”主辦。如日本的不動

4、產物權登記為法務局、 地方法務局、支局及派出所，在瑞士則為各洲地方法院，在德國為地方法院中設立的“土地登記局”，在英國，統(tǒng)一管理城鄉(xiāng) 土地權屬的登記機構是“政府土地登記局”。關于登記機關的職責，綜合民辦各國的立法例，主要有三種做法：一是登記采形式審查主義。 登記機關對不動產物權登記申請，只進行形式上的審查， 倘若申請登記所提出的書件完備，即依照契據所載的內容，予以登記。至于契據所載權利事項，在實質上是否存在，有無瑕疵，則不過 問，登記機關也不承擔錯誤登記的責任。二是登記采實質審查主義。 即登記機關對于登記之申請，除須審查登記書件是否完備外，對于不動產物權變動的原因與事實是否相符，有無瑕疵，也須

5、詳加審查，經確定后方予登記。如果登記有錯誤、遺漏、虛偽，而致 權利人于損害時，受害人得請求國家賠償，但登記機關本身不予賠償。三是任意登記主義。對于不動產物權變動不作強制要求，但是一經登記，則登記具有不可推翻之效力，如登記有錯誤、虛偽、遺漏而致真正權利人受損害時，登記機關則負損害賠償之責。3、不動產物權登記的法律效力。不動產物權登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：一是登記對抗主義。認為不動產物登記并非不動產物權變動的必須程序。不動產物權的變動依當事人的意思表示而發(fā)生法律效力，但非登記不能對抗第三人。法國、日本等國采此立法例。二是登記要件主義。 認為登記是不動產物權變動的要件，不動

6、產物權變動除了當事人之間的合意外，還要進 行登記，非經登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發(fā)生法律效力。德國等國采此立法例。三是地券交付主義。 又稱托倫斯登記制， 該制度采任意登記制， 不強制一切土地都必須申請所有權他項權利 登記。但如申請不動產物權登記，則登記是不動產物權變動的生效要件。另外，對不動產物權登記的效力，多數(shù)國家及地區(qū)還根據登記原因的不同而賦予登記不同的效力。一是依當事人的民事法律行為而變動不動產物權者，非經登記不生效力。這里所說的民事法律行為包括買賣、贈與、互易及在不動產上設定物權的行為。“非登記不生效力”是指只有當事人的法律行為與國家專職機關的登記行為相結合，才能實際

7、發(fā)生物權變動的法律效果。二是依法律行為以外的法律事實而取得物權者，不以登記為生效要件，如因繼承、沒收、征收、法院判決、 強制執(zhí)行、土地回復、附和、房屋新建等原因而取得物權者，均不以登記為物權變動的生效要件。但是出于維護 交易安全的考慮，各國和地區(qū)的民法同時規(guī)定，此等場合，物權人在登記以前，不得處分已取得的物權。二、我國不動產物權登記制度的現(xiàn)狀及其存在的問題。我國迄今尚未制定物權法， 也沒頒布專門的不動產登記法，有關不動產物權登記的規(guī)定主要散見于各項單行民事法律法規(guī)及一些司法解釋，不動產物權登記制度尚未在中國得到系統(tǒng)地建立，而且現(xiàn)行法規(guī)中的有關制度基本上說不上完全是民法物權法意義上的制度。其存在

8、的主要問題有：1、登記的法律依據不統(tǒng)一。不動產物權登記，通行的做法，實質上依據一國民法典之有關規(guī)定，程序上則 依據專門制定的不動產登記法。而我國不動產物權登記的法律依據主要是單行民事法律、法規(guī)，如中華人民共和國房地產管理法、中華人民共和國土地管理法及國家土地管理局頒行的土地登記規(guī)則、城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例，政出多門。2、登記機關不統(tǒng)一。根據不動產物權類型的不同，我國的不動產物權登記分為土地物權登記、房屋物權登 記、礦產物權登記、水權登記、漁權登記和林權登記，相應地，我國不動產物權登記的機關也有六家之多，分別 是國土管理機關、房產管理機關、礦產管理機關、水行政管理機關、漁政管理機關

9、以及林業(yè)管理機關。登記機關 不統(tǒng)一，損害了登記制度的基礎權威。3、登記效力不區(qū)分不動產物權變動的原因。如前所述，世界上多數(shù)國家和地區(qū)大都根據登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力，而我國現(xiàn)行法不區(qū)別不動產物權變動的原因,而一律規(guī)定非經登記不生物權變動的效力。如1990年城市房屋產權產籍管理暫行辦法第18條規(guī)定，凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的,其房屋產權的取得、移轉、變更和他項權利的設定，均為無效。這一規(guī)定，是與我國繼承法的規(guī)定明顯相違 的。按照我國繼承法第二條的規(guī)定，繼承人從被繼承人死亡時起即取得被繼承人遺產房屋的所有權，而不是 繼承人于房管部門進行變更登記后才取得遺產房屋的所有權。

10、又如，1987年的城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法第10條規(guī)定：“新建房屋，應于竣工后三個月內申請辦理所有權登記”。問題是，如果建房人在辦理登記后才 能新建房屋的所有權，那么在這三個月內新建房屋的所有權歸誰所有，就很難作出合理的解釋了。4、絕對化的登記要件主義。對于不動產物權登記的效力，我國立法一向采納登記要件主義，如1983年的城市私有房屋管理條例、1987年城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部制訂的城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法、土地管理法，以及土地管理法實施細則等對此都作了明確規(guī)定。根據我國學者的一般看法，不動產所有權的取得、消滅和變 更，非經登記，不能產生法律效力。 我國司法審判實踐對不動產物權特別是房屋所有權的

11、確認原則上也以登記為 準。我國現(xiàn)行立法也安全采納了登記要件主義。登記要件主義立法，有利于保護原所有人的利益，并因增強登記 效力而有利于強化國家對不動產的管理。但是，絕對適用此原則又難免存在不合理現(xiàn)象。在房屋買賣中，如果將 登記要件主義絕對化，對因各種原因未登記的交易一概宣布無效，就會諸如不利于保護善意一方當事人、沖擊現(xiàn)有財產秩序等問題。5、把登記作為不動產物權移轉合同生效的要件，混淆了物權變動和債權變動。我國擔保法第41條規(guī)定：“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據此條規(guī)定，不動產抵押合同必須登記才能生效。同樣，我國現(xiàn)行行政法規(guī) 和司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經登記方能生效，如1990年最高人

12、民法院關于私房買賣的一般應以產權轉移登記為準的復函規(guī)定：“簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，末辦理產權轉移登記手續(xù)，應認為該 民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。顯然，現(xiàn)行法律和司法解釋的上述規(guī)定不適當?shù)財U大了登記的效力范圍，把登記作為不動產物權移轉合同的生效要件，誤解了登記制度屬性，混淆了物權變動和債權變動。不動產物權移轉合同，是以移轉不動產物權為內 容的債權合同，屬諾成性合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利 益的生效要件，便在訂約當事人之間發(fā)生法律效力，即發(fā)生債權的變動，當事人開始享有債權法上的請求權。依其在法定期限內應協(xié)同買受人前往

13、登記機關辦理物據合同的規(guī)定，不動產物權的出賣人有義務轉移不動產物權,權變動登記手續(xù)，而買受人則有義務向出賣人支付價款，并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產物權移轉債權合同履行效力所致，不動產物權登記也是合同的履行行為，其法律效力是發(fā)生不動產物權的變動，本質上并不影響合同的效力判斷。因此，沒有進行不動產物權登記，只是 未能發(fā)生物權變動，而不能否認有效成立的合同的效力。三、我國不動產物權登記制度的立法完善。如上所述，目前我國的不動產物權登記制度已不能滿足不動產市場的發(fā)展對登記職能的要求，亟待完善，筆者以為，應從以下幾個方面對我國不動產物權登記制度予以

14、立法完善：1、通過物權立法，統(tǒng)一不動產物權登記的法律依據，消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正?，F(xiàn)象。2、制定不動產登記法，規(guī)定不動產物權登記機關的組成、登記工作人員的資格，以及登記程序等，從程序 上完善不動產物權登記制度。3、統(tǒng)一不動產物權登記機關。不動產物權民登記，是維系現(xiàn)代財產秩序非常重要的一環(huán)，具有技術性、專 業(yè)性的特點，只有由專門機關專司其職，才能收到事半功倍的效果。因此建議設立專門的不動產物權登記機關， 統(tǒng)一管轄不動產物權登記工作。4、登記機關對不動產物權登記申請，實行實質審查主義，以確定登記內容的真實性。登記機關因自己過錯 造成登記錯誤，給當事人造成重大損害的，應負賠償現(xiàn)任。5、在登記的效力上，區(qū)別不動產物權變動的原因，規(guī)定不同的效力。對于法律行為取得、設立、喪失及變更不動產物權的，實行登記生效主義，非經登記，不生不動產物權變動的效力；對于因非法律行為取得、設立、喪失及變更不動產物權的，則不以登記為生效要件， 但在登記之前不得處分已取得的不動產物權，理由如前所述，在此不再累述。6、 明確登記的物權制度屬性，正確區(qū)分不動產物權移轉合同