百通香溪庭院沿街商業(yè)招商建議.ppt

1、談笑有鴻儒 往來無白丁,百通香溪庭院沿街商業(yè)招商建議,前 言,本案的商業(yè)雖然就目前而言并非利潤實(shí)現(xiàn)點(diǎn)，但其當(dāng)前的 良好運(yùn)作對于項(xiàng)目的全面品質(zhì)實(shí)現(xiàn)以及后期價(jià)值實(shí)現(xiàn)均具有重 要意義。 然而 我們的優(yōu)勢在哪里？ 我們的劣勢在哪里？ 我們的出路在哪里？ 在紛繁的行業(yè)當(dāng)中，我們適合做什么？ 我們應(yīng)該怎么做？ 帶著這些疑問，我們展開下面的思考,目 錄,第一部分：商業(yè)環(huán)境概述 第二部分：戰(zhàn)略分析（SWOT） 第三部分：商業(yè)定位 第四部分：招商策略 第五部分：現(xiàn)場配合,第一部分：市場環(huán)境概述,一、店面概述： 1、內(nèi)部環(huán)境 （1）、店面層高在5米7.1米之間，兩間復(fù)式的層高為5米，在二層的層高為3.1米， （2

2、）、店面共有四間為復(fù)式（176、162-101、162-162、180-101），現(xiàn)兩間已用（176、180-101），剩余兩間 （3）、其中166-101、166-102兩間電力為20KW-380V，168-101、168-102兩間為內(nèi)街結(jié)構(gòu)；186-101、186-102、186-103三間無下水設(shè)施； （4）、由于項(xiàng)目地勢東高西低，導(dǎo)致同一店面走道與店面的高度差不等 （5）、整個(gè)商鋪店面基本上無商業(yè)入住，現(xiàn)只有香溪食府和物業(yè)、居委會(huì)等百通自營或配套設(shè)施的三家經(jīng)營,2、外部環(huán)境 （1）、百通香溪庭院所處嶗山水庫西岸地段，往東嶗山水庫，往南、北、西三邊皆為經(jīng)濟(jì)作物用地和農(nóng)村住宅用地，無商業(yè)

3、行為，無任何商業(yè)氣氛。項(xiàng)目現(xiàn)處孤立經(jīng)營狀態(tài)。 （2）、到目前為止，項(xiàng)目周邊尚無重要規(guī)劃和建設(shè)，項(xiàng)目周邊在近幾年，很難成為規(guī)模居住與商業(yè)的新板塊。 3、商業(yè)體量 整個(gè)商業(yè)部分分為四棟沿街網(wǎng)點(diǎn)，總面積為3891平米，面積從50-345不等,二、消費(fèi)者狀況： 就目前而言，本案入住者甚少，而項(xiàng)目外圍由于所處位置位于 近郊區(qū)，且不在交通主干道，外來人員很少，消費(fèi)群體不大，因此， 對于常規(guī)招商是很難成功的，其中最關(guān)鍵的因素在于商家對于區(qū)域內(nèi) 的消費(fèi)力信心不夠強(qiáng)，從而致使商家對項(xiàng)目的興趣不大。 隨著項(xiàng)目的后期展開及小區(qū)一期業(yè)主的不斷入住， 加上周邊區(qū) 域高端項(xiàng)目未來幾年的紛紛開發(fā)，區(qū)域內(nèi)未來的高品質(zhì)消費(fèi)潛能

4、將逐 步展現(xiàn),第二部分：戰(zhàn)略分析（SWOT,優(yōu)勢和機(jī)會(huì)點(diǎn)： 1、本案的良好品質(zhì)，以及項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)未來幾年會(huì)有更多的高端項(xiàng) 目展開，高端商業(yè)配套在區(qū)域內(nèi)可以得到認(rèn)可和發(fā)展； 2、網(wǎng)點(diǎn)建筑品質(zhì)好、配套齊全，能夠展現(xiàn)商業(yè)檔次； 3、實(shí)行零租金政策，可以降低商家的前期成本風(fēng)險(xiǎn)； 4、在項(xiàng)目后期銷售當(dāng)中，相應(yīng)所作的各類推廣活動(dòng)，將吸引大量 的客戶到來，帶來一定的商業(yè)機(jī)會(huì)； 5、項(xiàng)目位于近郊區(qū)域，隨著汽車車有量的增加，近郊旅游的人群 不斷增加，對于郊區(qū)消費(fèi)，帶來極大的便利； 6、區(qū)域周邊擁有的優(yōu)越生態(tài)環(huán)境，為高品質(zhì)商業(yè)提供環(huán)境基礎(chǔ),問題和威脅點(diǎn)： 1、地段相對較偏，原有的區(qū)域沒有商業(yè)的氛圍。 2、道路、停車

5、位等都需要能夠滿足更大的需求。 3、現(xiàn)有入住率不高，周邊消費(fèi)人員不多。 4、店面較小，且基本為沿街單層開間，規(guī)模有限，較難支撐 人氣旺的大型商業(yè)主力店，不利于形成商業(yè)規(guī)模集群。 5、商業(yè)并不能只考慮利益問題，其必須襯托我們別墅的優(yōu) 雅，二者必須協(xié)調(diào),第三部分：項(xiàng)目定位,鑒于上述市場分析，經(jīng)綜合研究考慮，得出項(xiàng)目的整體定位如下： 一、市場定位 城市級目標(biāo)性商業(yè)，但部分考慮社區(qū)配套功能。 商業(yè)整體可以劃分為三級： 1、社區(qū)級商業(yè) 2、區(qū)域級商業(yè) 3、城市級商業(yè)（城市級規(guī)模性商業(yè)、城市級目標(biāo)性商業(yè),首先，當(dāng)前項(xiàng)目入住率低，且即便后期都入住，總體消費(fèi)支撐仍然 有限，因此純社區(qū)級商業(yè)很難成活。 再者，項(xiàng)

6、目周邊目前居住與商業(yè)氛圍均幾乎沒有，區(qū)域級商業(yè)的業(yè) 態(tài)定位對本案也無法成立。 因此，既要支撐項(xiàng)目品質(zhì)，又要保證商業(yè)成活，突破口只能在城市 級商業(yè)上做文章，很顯然我們不是規(guī)模性商業(yè)，所以，項(xiàng)目的市場定位 第一步確立為城市級目標(biāo)性商業(yè)，但是由于該商業(yè)作為項(xiàng)目的配套出 現(xiàn)，所以，整個(gè)的商業(yè)當(dāng)中適當(dāng)?shù)目紤]社區(qū)服務(wù)配套,二、經(jīng)營定位 前面，我們確立了商業(yè)定位為城市級目標(biāo)性消費(fèi)。而作為我們項(xiàng) 目本身的特點(diǎn)，造就了項(xiàng)目經(jīng)營定位的特殊性。 首先，我們應(yīng)鎖定較高層次的消費(fèi)群體： 一則，該部分群體的消費(fèi)不受時(shí)間、空間限制，便于商業(yè)在本案實(shí)施； 二則，其消費(fèi)追求品質(zhì)化、差異化，而該種特色商業(yè)，也恰恰是與我們項(xiàng)目匹配

7、的； 三則，項(xiàng)目良好的周邊生態(tài)資源環(huán)境也為高端人士頤養(yǎng)身心提供了有力支撐,商家目標(biāo)市場消費(fèi)群體定位 與項(xiàng)目目標(biāo)客戶相匹配，在商家客戶的服務(wù)對象方面，我們 擁有共同的消費(fèi)群體： 企業(yè)老板+外資高層+政府高官+城市精英 商業(yè)形象定位 鑒于項(xiàng)目的市場定位以高端消費(fèi)群定位，主要滿足城市高端 人群私密生活、社交場所消費(fèi)的需要。整體形象給大眾的感覺要 高貴、優(yōu)雅、有身份感。但同時(shí)也要保障整個(gè)項(xiàng)目的私密性和安 全性,經(jīng)綜合分析，我們建議主力店為高端私人會(huì)所，采用“高端私人 會(huì)所+特色純正餐飲+休閑理療”模式，商業(yè)服務(wù)為主，高端商品輔 助，這與項(xiàng)目的特點(diǎn)是完美匹配的； 經(jīng)營業(yè)態(tài)成份比例劃分為：“四、三、二、一

8、制”，即會(huì)所占四 成，特色餐飲占三成，休閑理療占二成、社區(qū)服務(wù)配套占一成,業(yè)態(tài)定位 城市高端私人會(huì)所 制定高端群體圈，采用會(huì)員制，服務(wù)內(nèi)容根據(jù)客人的實(shí)際需要定 制，提供高貴典雅的環(huán)境和盡善盡美的私人化服務(wù)，作為企業(yè)家和各界 精英休閑會(huì)客與商務(wù)恰談的理想選擇 。該會(huì)所將作為整體商業(yè)的主導(dǎo),特色餐飲： 以純正地道的法式、意大利、西班牙等特色餐飲為主，中餐方面考慮口味與材料純正的嶗山地方名吃等。 休閑理療,藝術(shù)中心，女子修身會(huì)館，特色理療吧。 社區(qū)配套 小型百貨便利店、高檔寵物醫(yī)院,經(jīng)營特色 高端+特色+時(shí)尚+休閑 我們把整個(gè)商業(yè)顧客消費(fèi)的特征定義為高端私密會(huì)晤及休閑娛樂結(jié)合，特定的、與身份相匹配的

9、的高端私人會(huì)所與特色的、時(shí)尚的餐飲娛樂項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)商業(yè)品牌與住宅項(xiàng)目高端定位結(jié)合才有可行性,其他意義 高端會(huì)所的入駐，不僅盤活整體商業(yè)，其目 標(biāo)客群的聚集，對項(xiàng)目的整體銷售將是十分有效 的增益。因此，建議以3年免租優(yōu)惠措施與一線高 端俱樂部進(jìn)行合作洽談,項(xiàng)目整體招商策略： 結(jié)合百通香溪庭院極具特色與品質(zhì)的建筑外觀、項(xiàng)目本身及周邊 項(xiàng)目的高端客戶群體、以及項(xiàng)目優(yōu)越的自然資源等商業(yè)訴求點(diǎn)，重點(diǎn) 洽談高端會(huì)所進(jìn)駐，并以此為依據(jù)進(jìn)一步吸引其他商家進(jìn)駐項(xiàng)目,第四部分：招商策略,設(shè)計(jì)招商宣傳手冊 設(shè)計(jì)制作內(nèi)容詳實(shí)的招商手冊，闡述項(xiàng)目的定位與項(xiàng)目特色， 及運(yùn)營策略，作為項(xiàng)目的宣傳資料。 利用信息資源，直接到目標(biāo)商家客戶，進(jìn)行商業(yè)合作洽談 采取定人定點(diǎn)的方式，聯(lián)系并拜訪品牌商家，進(jìn)行定向招商。 商業(yè)氛圍營造配合 裝飾商業(yè)街門面及