江岸名都地產(chǎn)項目10年6月促銷策劃方案

1、江岸名都首屆社區(qū)文化節(jié)策劃方案 2010年6月促銷策劃方案,2010年5月24日 文件編號：jamd20100524,華語堂策略機(jī)構(gòu),1、面對新政，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)如何 ,2、我們將面臨怎樣的行業(yè)市場,3、如何提高本項目的抗風(fēng)險性，跑贏市場,4、在新的市場形勢下，本項目的銷售策略該做何調(diào)整,我們所關(guān)注的問題,市場表現(xiàn)1、一線城市銷售量有明顯的下跌，但價格沒有大幅度的下降(代表城市：北京/上海/深圳/廣州,市場表現(xiàn)2、二線城市銷售量有明顯的下跌，價格有小幅波動(代表城市：杭州,市場表現(xiàn)3、銷售量有明顯的下跌，但價格波動不定，幅度不大(代表城市：貴陽,市場表現(xiàn):銷售量與成交價格,房地產(chǎn)發(fā)展分析,面對

2、新政，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)如何？ 4.15新政的出臺嚴(yán)重打壓了二套及多套房購買人群，市場出現(xiàn)了明顯的震動，房地產(chǎn)板塊股票跌多漲少。房地產(chǎn)前沿城市已凸顯出降價潮、集中拋售潮和違約退房潮現(xiàn)象。此次政府抑制房價的決心昭然可見，從各地執(zhí)行力度看，此次新政已不是以前的喊口號或是下點(diǎn)毛毛雨這么簡單。近期房地產(chǎn)市場要想延續(xù)2003年以來的猛漲和活躍已經(jīng)不再可能。由于政府穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的初衷不會改變，大幅降價也將不可能，受政策對購房人群的負(fù)面心理影響，近期大部分市場將可能出現(xiàn)微降或保持現(xiàn)狀的一段休眠期,新政下的思南市場,狼來了！” 河?xùn)|東泰綠洲項目已開始動著，受地段的制約，其必然會采取低價戰(zhàn)略，爭奪本項目正在培養(yǎng)的潛在客

3、戶群。必定導(dǎo)致江岸名都一定時期內(nèi)的成交量。外來開發(fā)商瓜分思南房地產(chǎn)市場蛋糕，“狼來了”的呼聲異常強(qiáng)烈。充斥著血腥味的競爭肉搏戰(zhàn)越演越烈，劣勢企業(yè)必將退出歷史舞臺，行業(yè)整合速度必然加快。新政使供過于求慢慢凸顯，市場疲軟成為必然，同時也存在降價風(fēng)險。自然也會對本項目產(chǎn)生一定的負(fù)面影響,江岸名都的正確認(rèn)識,江岸名都項目從開發(fā)至今，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益、市場效益和社會效益。價格也不斷的得到提升，長期高居思南房價巔峰之位。我們在高興之余，也應(yīng)該正確認(rèn)識到“我是老大我怕誰！”的思路即將遭到前期入住客戶的挑戰(zhàn)。尤其是物業(yè)服務(wù)的職能缺失，長期以來售樓部頻繁接到業(yè)主投訴。這也嚴(yán)重阻礙了老帶新銷售通路促進(jìn)作用和公

4、司及項目口碑樹立。畢竟我們銷售的不單是房子本身，而是銷售的一種生活文化。缺乏了文化的認(rèn)同，再好的產(chǎn)品銷售起來都是十分艱難的。其他項目的競爭僅是肌膚之疾，而最大的隱患則是項目本身！所以項目的最大競爭對手就是自己,新區(qū)開發(fā)風(fēng)險與機(jī)遇共存,風(fēng)險： 受新政影響面和影響深度牽連的風(fēng)險； 客戶認(rèn)知度和認(rèn)同度跟不上城北新區(qū)開發(fā)的風(fēng)險； 城北新區(qū)開發(fā)速度（主要基礎(chǔ)設(shè)施）跟不上項目速度的風(fēng)險； 客戶對價值認(rèn)同感與實際脫軌的風(fēng)險； 新興項目分流客戶的風(fēng)險,機(jī)會只會給有準(zhǔn)備的人,第一個敢于吃“螃蟹”的人，不一定吃到“螃蟹”。但第一個能吃“螃蟹”也敢于吃的人一定能吃到機(jī)會只會給有準(zhǔn)備的人。 機(jī)會： 新客車站建設(shè)帶動思

5、南商業(yè)北移的機(jī)會； 項目規(guī)模優(yōu)勢，統(tǒng)一業(yè)態(tài)定位增強(qiáng)客戶信心的機(jī)會； 鸚鵡溪溫泉開發(fā)項目促進(jìn)思南發(fā)展的機(jī)會； 交通路網(wǎng)的打通和旅游開發(fā)助推思南騰飛的機(jī)會,我們將面臨怎樣的行業(yè)市場,政策影響開發(fā)商資金鏈，從而影響供應(yīng)端客戶觀望導(dǎo)致供應(yīng)消化少于往年，市場供過于求，房開急需資金回籠，價格出現(xiàn)下降。尤其是思南本土開發(fā)商。 價格探底開發(fā)商降價幅度不大，客戶觀望度更高，開發(fā)商在銷售壓力下不得已的主動行為。 累積供應(yīng)量巨大，年內(nèi)銷售目標(biāo)完成壓力大，急于脫手，諸多開發(fā)商率先甩貨走量,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的三重考驗,1、宏觀調(diào)控考驗 新政嚴(yán)格收緊房貸，政府加大政策性保障住房的落實力度。加強(qiáng)土地監(jiān)察力度，開發(fā)商將面對供應(yīng)

6、增加和市場轉(zhuǎn)淡的雙重壓力。 2、市場考驗 競爭加劇，整合速度加快，行業(yè)集中度提高，市場資源進(jìn)一步向優(yōu)勢企業(yè)集中。這顯然會給中小開發(fā)商帶來更大壓力。 3、財務(wù)考驗 新政出臺后，房開企業(yè)融資難度日益加大，為保證開發(fā)需要，房企將不得不采用多種方式融資,如何提高本項目的抗風(fēng)險性，跑贏市場,跑贏市場唯有整合,產(chǎn)品塑造維度,產(chǎn)品塑造維度,產(chǎn)品升級宣傳 回歸產(chǎn)品，加強(qiáng)宣傳。具有較高的產(chǎn)品質(zhì)素，產(chǎn)品賣點(diǎn)鮮明，才能支撐高位房價。 提升產(chǎn)品附加值 知名物業(yè)管理顧問服務(wù)（貴陽偉達(dá)提供物業(yè)管理）。必須對服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)意識加以升級，才能取信于民。 工程及服務(wù)展示提升價值 工程施工形象、工地包裝、現(xiàn)場銷售及物業(yè)管理細(xì)則的

7、貼心服務(wù)介紹等展示所帶來的體驗價值能有效支撐售價,客戶需求維度,客戶認(rèn)知 客戶發(fā)生變化，客戶營銷隨之改變。受政策調(diào)控影響，投資客觀望。自住客關(guān)注點(diǎn)集中在社區(qū)感/生活便利性/戶型實用性等居家因素，銷售主打賣點(diǎn)契合客戶關(guān)注點(diǎn)。 客戶定位 本項目的目標(biāo)客戶應(yīng)定位在縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高收入人群、及部分外來投資群體。（近年來已基本得以挖掘，市場面亦越來越窄,價格策略維度,價格策略 價格趨于理性，不以犧牲速度來博取高價。讓利客戶，保障項目銷售步步為盈（如：貴陽世紀(jì)城），避免了滯銷；較旺市有所回調(diào)，順利完成銷售目標(biāo)。另外，在風(fēng)險多變的2010年房地產(chǎn)市場，價格策略要根據(jù)市場反應(yīng)做出及時調(diào)整，這對銷售和策劃團(tuán)隊的配

8、合要求非常高。 準(zhǔn)確摸查客戶心理價位，合理定價 受銀行信貸門檻提高、貨幣緊縮的影響，總價成為影響成交的一大因素。在客戶接待過程中，通過銷售人員與客戶的反復(fù)溝通，為本項目制定合理價格體系。對目前銷售價格應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整,營銷行為維度,品牌、形象營銷 營銷策略迅速調(diào)整，客戶形象營銷成為重點(diǎn)之一。品牌營銷活動配合到位的工程展示，樹立起較高的市場形象，成為巔峰房價的有力支撐。 理念知識營銷 我們將在營銷中植入“讓房產(chǎn)成為理財產(chǎn)品（旅館、辦公等）”的概念，我們與客戶溝通的方式，更像是房產(chǎn)/財產(chǎn)顧問與客戶之間的溝通。我們的銷售團(tuán)隊將是具備了房地產(chǎn)、金融理財知識的高知團(tuán)隊,在新的市場形勢下，本項目的定位和營銷策

9、略該做何調(diào)整,配套： 配套規(guī)劃上，補(bǔ)充規(guī)范社區(qū)醫(yī)院，生活超市等概念提及，主要是滿足區(qū)域發(fā)展要求（哪怕只是概念的提出）； 物業(yè)管理提升解決居民對目前服務(wù)質(zhì)量的抗性； 交通路網(wǎng)的規(guī)劃資料/圖片的宣傳引導(dǎo)，新客車站的建設(shè)人流量和物流量必然驟增，房產(chǎn)必然增值的投資意識推廣,酒店,酒店的規(guī)劃，應(yīng)盡快體現(xiàn)于沙盤模型。使其思南標(biāo)桿建筑之形象，早日傳達(dá)給思南民眾，為項目產(chǎn)品的價格透支打好輿論基礎(chǔ),活動促進(jìn),在如此嚴(yán)峻的市場環(huán)境下，針對相關(guān)政策制約，為適度規(guī)避市場風(fēng)險，本項目須快速結(jié)束三組團(tuán)的銷售攻堅戰(zhàn)，迅速投入四組團(tuán)的戰(zhàn)斗當(dāng)中。 活動促進(jìn)有效加快銷售前進(jìn)步伐。通過項目包裝、廣告轟炸、優(yōu)惠刺激等策略對客戶實行“

10、圍”、“追”、“賭”、“截,活動內(nèi)容,歡度端午、體驗濱江即江岸名都游園活動 1、喝啤酒、吃西瓜大賽 （2010年6月16日） 參與條件： 凡身體健康，年齡在2040歲（喝啤酒）1250歲（吃西瓜）者均可參與。 比賽規(guī)則： 每組選取5名參賽者，分別站與舞臺前端。工作人員將準(zhǔn)備好的啤酒（3支330ML）/切分好的西瓜擺放于參賽者面前，先喝完/吃完者為優(yōu)勝者，并可獲得2件啤酒（330ML242）的獎品。并在比賽間隙進(jìn)行江岸名都知識問答，答對者可獲得精美獎品1份。亦可適時向圍觀人群拋擲部分獎品，提高現(xiàn)場氛圍,物料及獎品,2、家在江岸名都免費(fèi)溫馨留影,6月16日前，凡居住江岸名都業(yè)主（包含但不僅限于），均可到售樓部登記報名參與。每個家庭可免費(fèi)獲得江岸名都生活照10張（加洗費(fèi)用自理）?？蛇x部分優(yōu)秀照片在售樓處展示,3、猜燈謎拿大獎,制作120條燈謎紙箋，懸掛于繩子之上，參與者可憑其猜中的紙箋和答案到兌獎處兌取。 需要說明的是： 以上活動須集中通知前期所有到訪客戶及老業(yè)主參與,端午感恩大回饋,6月16日至6月23日（視情況可適當(dāng)延遲），凡前期成交客戶帶客戶成交的（已簽訂認(rèn)購書為準(zhǔn)），新認(rèn)購客戶可享受